Transcript Planbeskrivning - Föreningen Bevara Guldheden

Detaljplan för
Bostäder vid Guldhedstorget
Samrådshandling
april 2014
Planprocessen:
Detaljplanearbetet är indelat i flera skeden. Det är främst i samrådsskedet som
möjligheter att lämna synpunkter finns. I granskningsskedet kan anmärkningar
framföras.
När detaljplanearbetet påbörjas är ofta beslut som berör planen redan fattade i
demokratisk ordning, såsom markanvändning i översiktsplanen och eventuellt mera
detaljerat i program.
Information
Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida:
www.goteborg.se/planochbyggprojekt
Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000
finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, 403 17 Göteborg.
Information om planförslaget lämnas av:
Anna-Karin Nilsson, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 16 52
Malin Häggdahl, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 15 12
Tomas Freiholtz , Fastighetskontoret, tfn 031-368 10 61
Ing-Marie Alfredsson, Trafikkontoret, tfn 031-368 25 80
Samrådstid: dag månad – dag månad år
Göteborgs Stad. Planhandling
1
Planhandling (2- xxxx)
Koncept 2014-04-14, Samråd
Datum: 2014-04-29
Diarienummer SBK: 0808/05
Handläggare SBK: Anna-Karin Nilsson
tel: 031-368 16 52
[email protected]
Diarienummer FK: 4312/12
Handläggare FK: Tomas Freiholtz
Tel: 031-368 10 61
[email protected]
Detaljplan för Bostäder vid Guldhedstorget
inom stadsdelen Guldheden i Göteborg
Detaljplanen är upprättad enlig PBL (2010:900)
Planbeskrivning
Detaljplanen omfattar följande handlingar:
Planhandlingar:
• Planbeskrivning (denna handling)
• Plankarta med bestämmelser
Övriga handlingar:
• Program med samrådsredogörelse
• Fastighetsförteckning (publiceras ej på Internet)
• Grundkarta
Utredningar:
•
Antikvariskt planeringsunderlag, Norra Guldheden
White och SBK november 2008
•
Inventering av biotoper för mindre hackspett kring Guldhedsdalen
Naturcentrum AB, 2012-01-23
•
Utlåtande om ekarna
Park- och naturförvaltningen, 2014-04
•
Bullerutredning
ÅF Ljud och vibrationer, 2014-03-27
•
Solstudier
Mats & Arne Arkitektkontor, 2014-02-27
Göteborgs Stad. Planhandling
2
Innehåll
SAMMANFATTNING: .............................................................................................................................................. 1
Planens syfte och förutsättningar .................................................................................................................... 1
Planens innebörd och genomförande .............................................................................................................. 1
Förslag till bostadshus, datamodell
Mats & Arne arkitektkontor .............................................................. 2
Överväganden och konsekvenser ..................................................................................................................... 2
Avvikelser från översiktsplanen ....................................................................................................................... 2
PLANENS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR ............................................................................................................. 3
Syfte ................................................................................................................................................................. 3
Läge, areal och markägoförhållanden ............................................................................................................ 3
Planförhållanden ............................................................................................................................................. 4
Program........................................................................................................................................................... 4
Mark, vegetation och fauna ............................................................................................................................. 5
Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse ................................................................................. 7
Trafik och parkering, tillgänglighet och service ............................................................................................. 9
Teknik .............................................................................................................................................................. 9
Störningar ........................................................................................................................................................ 9
DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH GENOMFÖRANDE ............................................................................................. 10
Bebyggelse ..................................................................................................................................................... 10
Trafik och parkering ...................................................................................................................................... 11
Tillgänglighet och service ............................................................................................................................. 11
Friytor ........................................................................................................................................................... 11
Teknisk försörjning ........................................................................................................................................ 11
Övriga åtgärder ............................................................................................................................................. 12
Fastighetsindelning ....................................................................................................................................... 12
Huvudmannaskap och ansvarsfördelning ...................................................................................................... 13
Fastighetsrättsliga frågor .............................................................................................................................. 13
Avtal............................................................................................................................................................... 14
Dispenser och tillstånd .................................................................................................................................. 14
Tidplan........................................................................................................................................................... 14
Genomförandetid ........................................................................................................................................... 14
ÖVERVÄGANDEN OCH KONSEKVENSER ............................................................................................................... 15
Nollalternativet .............................................................................................................................................. 15
Sociala konsekvenser ..................................................................................................................................... 15
Miljökonsekvenser ......................................................................................................................................... 16
Ekonomiska konsekvenser ............................................................................................................................. 23
ÖVERENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN................................................................................................... 24
Göteborgs Stad. Planhandling
3
Sammanfattning:
Planens syfte och förutsättningar
Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att uppföra ett nytt bostadshus i ett
område som redan har utbyggd infrastruktur och god kollektivtrafik. Norra
Guldheden är klassat som riksintresse för kulturmiljön och ingår i kommunens
program för bevarande.
Planen har sin utgångspunkt i det godkända programmet för Norra Guldheden från
2005. I programmet angavs området vid Guldhedstorget som ett av flera delområden
att pröva för nya bostäder. I programmet illustrerades 40 – 60 lägenheter.
Fastighetsnämnden har givit en markanvisning till SGS Studentbostäder för att bygga
studentbostäder.
Planens innebörd och genomförande
En ny detaljplan vid Guldhedstorget kan ge möjlighet att bygga 50 - 55 små
lägenheter i ett bostadshus. Det nya bostadshuset byggs mot Reutersgatan och ersätter
det befintliga enplanshuset som rivs. Byggnaden placeras nära gatan för att parken
ska beröras så lite som möjligt och ska gestaltas för att inordnas i helheten i Norra
Guldhedens kulturmiljö. Olssons park ska bevaras som allmän park med träd och
berghällar.
Den befintliga byggnaden och del av Olssons park
Göteborgs Stad. Planhandling
1
Förslag till bostadshus, datamodell
Mats & Arne arkitektkontor
Överväganden och konsekvenser
Överväganden har gjorts mellan olika intressen: Efterfrågan på bostäder i området
stort, tillgängliga smålägenheter för studenter och andra unga behövs. I
programarbetet framkom allvarliga invändningar mot att bygga i parken längs
Reutersgatan fram till Guldhedstorget och avskärma Olssons park från gatan.
De nya bostäderna har gestaltats med stor hänsyn till riksintresset för kulturmiljö,
parken och den befintliga bebyggelsen. Byggnaden har utformats som ett punkthus
och placerats delvis på redan i anspråkstagen mark för att bibehålla parken och
kontakten mellan parken och gatan och behålla den ursprungliga strukturen.
Avvikelser från översiktsplanen
Detaljplanen överensstämmer med den gällande översiktsplanen.
Göteborgs Stad. Planhandling
2
Planens syfte och förutsättningar
Syfte
Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att uppföra nya bostäder i ett område
som redan har utbyggd infrastruktur, god kollektivtrafik och ligger nära centrala
staden och flera stora institutioner. En ny detaljplan vid Guldhedstorget kan ge
möjlighet att bygga ett bostadshus med 50 - 55 små lägenheter. Norra Guldheden är
klassat som riksintresse för kulturmiljön och ingår i kommunens program för
bevarande. En ny byggnad placeras och utformas med stor hänsyn till de omgivande
kulturhistoriska värdena.
Läge, areal och markägoförhållanden
Planområde
Planområdet är beläget på Norra Guldheden vid Reutersgatan vid Olssons park, cirka
1,5 kilometer söder om Göteborgs centrum.
Göteborgs Stad. Planhandling
3
Grundkarta med planområde
Planområdet omfattar cirka 0,15 hektar och ägs av Göteborgs stad. Fastighetsägare
och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen. Park- och naturnämnden har
ett avtal med fastighetskontoret att nyttja den befintliga byggnaden i området.
Planförhållanden
Översiktsplanen för Göteborgs kommun anger bebyggelseområde med grön- och
rekreationsytor.
För området gäller detaljplan F 2551, som vann laga kraft år 1944. Planens
genomförandetid har gått ut. Den gällande planen för det aktuella området omfattar en
byggrätt för en envåningsbyggnad samt parkmark.
Inom planområdet ligger fastigheten Guldheden 7:1 som omfattas av Fastighetsplanen
1480K-III-3369, fastställd 1945-01-03. Fastighetsplanen upphör att gälla i sin helhet.
Program
Stadsbyggnadskontoret genomförde, med start 2003, ett programarbete för Norra
Guldheden. Syftet med programmet var att pröva om det är möjligt att komplettera,
med i första hand bostadshus, utan att de karaktäristiska värdena för Norra Guldheden
påtagligt skadas eller förvanskas.
Bakgrunden till önskemål om komplettering i befintliga områden är framför allt
övergripande mål att staden skall utvecklas på ett hållbart och solidariskt sätt. Nya
bostäder ska planeras där det finns väl utbyggd kollektivtrafik och övrig befintlig
infrastruktur kan utnyttjas samt att natur och rekreationsvärden inte skadas.
I programhandlingen utpekades fyra delområden att prövas för ny bebyggelse i en
detaljplaneprocess. Det nu aktuella området ingick i programmet som delområde 4.
Göteborgs Stad. Planhandling
4
Programmet för planområdet har godkänts av byggnadsnämnden den 29 november
2005.
Illustration ur programmet för Norra Guldheden 2005
Mark, vegetation och fauna
Norra Guldheden ligger på ett på ett bergsparti söder om Göteborgs stadskärna.
Planområdet ligger i utkanten av Olssons park, en gammal trädgård som togs tillvara
vid utbyggnaden av Guldheden. Olssons park är en anlagd stadsdelspark med en
damm, sittplatser, en skulptur och planteringar. Parken ligger alldeles intill
Guldhedstorget och öppnar sig ut mot gatan. Inom planområdet finns stora lövträd
som ek och lönn samt bergknallar med berg i dagen.
Park- och naturförvaltningen har undersökt de stora ekarna inom planområdet.
De tre ekarna sydväst om det befintliga huset har alla svampangrepp av
honungsskivling som medför röta på rotsystemet. En av ekarna uppvisar sämre
vitalitet och toppdöd, en har en stor påkörningsskada. Den stora eken nordost om det
befintliga huset längre upp i kurvan på Reutersgatan är frisk och växer fritt och
symmetriskt och har stor möjlighet att utvecklas till ett riktigt stort träd. Park- och
naturförvaltningen förslår att man i planeringen för byggnation på platsen ej tar
hänsyn till de tre ekarna i sydväst på grund av rötskadorna. Den stora eken som har
jätteträdsstatus ska ges utrymme att växa på lång sikt.
En inventering har gjorts om den mindre hackspettens utbredningsområden och var
dess födosöksområde ligger och vilken kvalitet dessa områden har som gynnar
biotopen. Planområdet berör i viss del naturområden inom hackspettens
utbredningsområde.
Göteborgs Stad. Planhandling
5
Karta från utredning, Inventering av biotoper för mindre hackspett kring
Guldhedsdalen, Naturcentrum AB
Figuren visar resultat och områdesindelning från inventering. Rödtonade områden är
mycket lämpliga miljöer och gultonade områden är lämpliga miljöer för häckning och
födosök. Blåtonade områden är inte lämpliga för häckning, men delvis för födosök.
Röda punkter är ett relativt mått på frekvensen av potentiella boträd i klibbal, gula
punkter är ett relativt mått på förekomsten av björkhögstubbar i respektive område (ju
fler punkter, desto fler potentiella hålträd).
A: Annedal. AX: Axlemossen. F: Finnsmossen. G: Guldheden. J: Johanneberg. M:
Mossen. S: Slottsskogen. V: Vitsippsdalen och dess förlängning.
Geotekniska förhållanden
Marken utgörs av fastmark/tunt jordtäcke på berg samt omgärdat av berg i dagen. Den
plana marken och det tunna jordlagret är inte skredbegnägna. Inga stabilitetsproblem
föreligger för befintliga förhållanden eller efter den planerade exploateringen.
Området är normalradonmark. På normalradonmark krävs radonskyddande utförande
för byggnader där människor stadigvarande vistas.
Göteborgs Stad. Planhandling
6
Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse
Planområdet ligger inom Norra Guldheden som är klassat som riksintresse för
kulturmiljön och upptaget i Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, kommunens
program för bevarande.
Område av riksintresse för kulturmiljövården
Ett riksintresse bedöms som betydelsefullt för riket i sin helhet och i ett riksintresse
får inte områdets värde eller betydelse påtagligt skadas. Länsstyrelsen är
tillsynsmyndighet. Den nordöstra delen av Norra Guldheden planerades och
uppfördes under den senare delen av 1940-talet som ett utställningsområde för
bostadsbyggande.
Bostadsutställningen Bo Bättre invigdes i augusti 1945 och var tänkt att fungera som
en vägvisare mot framtiden där man presenterade det senaste inom
bostadsutredningsarbetet.
Bild från byggandet av bostadsutställningen Bo Bättre 1945 ur ”Bilden av Göteborg”, Robert Garellick
Göteborgs Stad. Planhandling
7
Stadsplan och ritningar för de enskilda byggnaderna upprättades av Gunnar Wejke
och Kjell Ödéen. Området har sedan dess fungerat som ett mönsterområde för
bostadsbyggande både i Sverige och internationellt eftersom grannskapsplaneringens
principer genomförts på ett förebildligt sätt. Den tydligt avgränsade
grannskapsenheten planerades med Guldhedstorget som centrum. Vid torget
uppfördes ett kollektivhus för ensamstående, en restaurang och butikslängor med
bostäder i den övre våningen. I anslutning till torget ligger Olssons park, en gammal
trädgård som togs tillvara när Norra Guldheden byggdes ut. Ytterligare utmärkande
för området är bland annat dess tydliga avgränsning mot staden genom de branta
sluttningarna som utgör ett tydligt och kraftigt grönbälte. Bebyggelsen är även väl
samlad och utgörs av i huvudsak tre bebyggelsegrupper. Gator och stigar är
terränganpassade. Ytterligare information kring riksintresset och en beskrivning av
hur områdets kulturhistoriska värden och miljömässiga kvaliteter tar sig uttryck rent
konkret i den fysiska miljön finns i bilagan Antikvariskt planeringsunderlag, Norra
Guldheden, White och SBK.
Foton Stadsbyggnadskontoret
En del av planområdet är bebyggt med ett enplans trähus med sadeltak.
Det aktuella området ligger i huvudsak omgivet av den väl sammanhållna 1940talsbebyggelsen på Norra Guldheden. Närmast planområdet står 3-vånings lamellhus i
gult tegel. Söder om planområdet och Olssons park ligger Guldhedstorget med
butiker, samlingslokal och bostäder. Gatorna är anpassade efter terrängen och
byggnaderna är placerade på olika nivåer. Byggnaderna är omsorgsfullt gestaltade
med omtanke om detaljerna som har en stor variation.
Göteborgs Stad. Planhandling
8
Trafik och parkering, tillgänglighet och service
Närmaste kollektivttrafikhållplats är belägen på Wavrinskys plats ungefär 150 m från
planområdet. Tillgängligheten anses mycket god. Hållplatsen trafikeras av sex
spårvagnslinjer och tre busslinjer, planering för att öka hållplatsens kapacitet pågår.
Området nås med bil från Reutersgatan, gång- och cykelväg finns på Guldhedsgatan
fram till Wavrinskys plats. Parkering finns som kantstensparkering utefter
Reutersgatan och parkeringsplats på Guldhedstorget med avgiftsbelagd
besöksparkering och boendeparkering.
Guldhedsskolan vid Dr Allards gata är den närmaste grundskolan. Förskolor finns i
Södra Guldheden och Landala. I planområdets närhet ligger universitetsinstitutioner i
Geovetarcentrum och på Medicinareberget, samt Chalmers tekniska högskola mfl.
Ett grönområde med en lekplats finns sydväst om Reutersgatan. Planområdet ligger i
utkanten av Olssons park, Norra Guldhedens stadsdelspark. Mossens idrotts- och
grönområde, Botaniska trädgården och Slottsskogen ligger på ca 1 km avstånd från
planområdet.
Vid Guldhedstorget finns en livsmedelsaffär. Landala torg ligger ca 600 m från
planområdet och Dr Fries torg ca 700 m från området. Till centrum är det ca 1500 m.
Översiktskarta
Teknik
VA, fjärrvärme, el och tele finns i närområdet.
Störningar
Beräkningar av trafikbuller visar att bullernivåerna för större delen av planområdet
ligger under riktvärdet 55 dB(A). Närmast Reutersgatan ligger den ekvivalenta
ljudnivån strax över 55 dB(A).
Halterna för olika luftföroreningar ligger inom de tillåtna gränsvärdena.
Göteborgs Stad. Planhandling
9
Detaljplanens innebörd och genomförande
Detaljplanen medger uppförande av ca 50 smålägenheter i ett nytt bostadshus.
Kvartersmarken är markanvisad av fastighetsnämnden till SGS Studentbostäder som
exploatör. Avtal om genomförande av detaljplanen kommer att tecknas med
exploatören. Kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för utbyggnad
och framtida drift och underhåll. Exploatör/fastighetsägare ansvarar för utbyggnad
inom kvartersmark.
Bebyggelse
Bostadshuset
Det nya bostadshuset byggs mot Reutersgatan och ersätter det befintliga enplanshuset
som rivs. Byggnaden placeras nära gatan för att parken ska beröras så lite som
möjligt. Den nya byggnaden ska gestaltas med uppdelade volymer för att ge en smal
siluett och inordnas i helheten i Norra Guldhedens kulturmiljö. Tak och fasadmaterial
ska anpassas till omgivande bebyggelse. Byggnaden är bestämd till höjd och
utbredning i planförslaget. Bestämmelser om takform och fasadmaterial införs.
Parken
Olssons park ska bevaras som allmän park med träd och berghällar. Byggnaden är
placerad med hänsyn till att bevara den stora eken i norr, trappvägen genom parken
och berghällarna och träden i sydost. De svampangripna ekarna i sydväst som på
grund av skadorna måste tas ner ska ersättas med nya träd.
Göteborgs Stad. Planhandling
10
Trafik och parkering
Gator, gång- och cykelvägar
Bostadskvarteret angörs från Reutersgatan som bibehålles i nuvarande utformning
med trottoarer på båda sidor om körbanan.
Parkering / cykelparkering
Gällande parkeringstal anger ett behov av ca 11 parkeringsplatser för bil och 74
platser för cykel varav 55 i förråd. Kraven på att ordna parkeringsplatser för bil vid
bostäder ifrågasätts och diskuteras för närvarande. Planen föreskriver smålägenheter
om högst 25 m2, den omgivande parkmiljön i riksintresseområdet är känslig,
hårdgjorda ytor och intrång i parken ska minimeras. Detta och läget med närhet till
synnerligen god kollektivtrafik motiverar enligt stadsbyggnadskontoret ett avsteg från
parkeringstalet. En särskild parkeringsutredning kommer att genomföras. Planen ger
plats för angöring och en bilparkeringsplats för rörelsehindrade inom kvartersmark.
Längs Richertsgatan finns kantstensparkering och på Guldhedstorget finns
parkeringsplatser som kan nyttjas för besökande. Behovet av cykelplatser tillgodoses i
sin helhet inne i huset och vid bostadsentrén.
Tillgänglighet och service
Tillgängligheten till hållplatsen vid Wavrinskys plats är god.
Livsmedelsaffären vid Guldhedstorget nås tillgängligt från planområdet. Gångvägarna
till Landala torg och centrala staden är branta och består delvis av trappvägar.
Byggnadens tillgänglighet säkerställs genom att bostadsentrén nås direkt från gatan
och alla lägenheter nås med hiss.
Friytor
Nya träd ska planteras i parken.
Teknisk försörjning
Dagvatten
Dagvatten kan avledas till dammen i parken och till ledningsnätet i gatan. Dagvattnet
ska i första hand tas om hand på kvartersmark. Marken runt byggnaden ska beläggas
med genomsläppligt material.
Vatten och avlopp
Vatten och avlopp kan anslutas till befintliga ledningar i Reutersgatan.
Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta Göteborg Vatten för
information om de tekniska förutsättningarna avseende VA-anslutningen.
Värme
Fjärrvärme finns utbyggt i området. Den nya byggnaden kan anslutas.
Göteborgs Stad. Planhandling
11
El och tele
Befintliga ledningar i gatan förutsätts kunna utnyttjas för anslutning.
Avfall
Utrymme för avfall ordnas i bottenvåningen närmast gatan.
Övriga åtgärder
Geotekniska åtgärder
Byggnaden grundläggs på berg. Grundläggningen ska utföras radonsäkert.
Markmiljö
Inga kända föroreningar finns inom området som ska bebyggas.
Arkeologi
Inga kända fornlämningar finns inom planområdet.
Luft och buller
Genom planområdets centrala läge nära kommunikationer och service förväntas
trafiken inte öka på grund av bostadsbyggnaden. Luftkvaliteten ändras inte utan
kommer fortsatt att ligga inom tillåtna gränsvärden. Bullerförhållandena ändras inte
heller av bostadsbyggnaden. Ljudnivåerna från bil- och spårvagnstrafik har beräknats
i en trafikbullerutredning. Bullerutredningen visar att större delen av det föreslagna
bostadshuset ligger under gränsen för 55dB(A) medeldygnsnivå. Den ekvivalenta
ljudnivån överskrids med 1 dB(A) för tre lägenheter och med 2 dB(A) för en lägenhet
på fasaden som vetter åt Reutersgatan. De övriga fasaderna ligger på eller under 55
dB(A). Alla lägenheter har vädringsmöjligheter mot en sida där 55 dB(A) klaras. De
gemensamma balkongerna, en på varje våning, ligger mot parken där såväl den
ekvivalenta som den maximala ljudnivån ligger under riktvärdena.
Kompensationsåtgärd
Göteborgs kommun ska enligt beslut i kommunfullmäktige arbeta med
kompensationsåtgärder för att säkerställa göteborgarnas tillgång till värdefulla naturoch rekreationsområden. Kompensationsåtgärder innebär att natur- och rekreationsvärden som går förlorade genom exploatering ersätts genom åtgärder i närområdet i
första hand. Dessa åtaganden är frivilliga åtgärder som kommunen eller exploatören
åtar sig utöver vad som krävs enligt miljöbalken.
En utvärdering av behovet av kompensationsåtgärder har gjorts i samråd med berörda
kommunala förvaltningar. Sammantaget bedömde kommunen att planen innebär en
måttlig påverkan på den gröna parken. Som kompensationsåtgärd ska nya ekar
planteras och sittplatsen vid trappvägen i parken förbättras. Åtgärderna regleras i
exploateringsavtalet.
Fastighetsindelning
De befintliga fastighetsgränserna föreslås ändras enligt plankartan.
Göteborgs Stad. Planhandling
12
Huvudmannaskap och ansvarsfördelning
Anläggningar inom allmän plats
Detaljplanen föreskriver att kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för
utbyggnad och framtida drift och underhåll.
Exploatören och kommunen avser att teckna genomförandeavtal gällande utbyggnad
av anläggningar på allmän plats.
Anläggningar inom kvartersmark
Exploatören ansvarar för utbyggnad och drift av anläggningar inom kvartersmark.
Anläggningar utanför planområdet
Kompensationsåtgärder utanför planområdet skall bekostas av fastighetsnämnden.
Fastighetsrättsliga frågor
Fastighetsbildning
Fastighetsbildning skall ske i enlighet med detaljplanen.
Fastighetsreglering mellan kommunens fastigheter Guldheden 7:1 och Guldheden
754:2 skall ske så att de överrensstämmer med den nya planen. Ett område om 790 m2
förs över från Guldheden 7:1 till Guldheden 754:2 och ett område om 160 m2 till en
ny fastighet. Samtidigt förs ett område om 400 m2 från Guldheden 754:2 till en ny
fastighet.
Före beviljande av bygglov skall ovan nämnda åtgärder vara genomförda.
Ansökan om lantmäteriförrättning
Respektive ledningsägare ansvarar för ansökan om lantmäteriförrättning avseende ny
ledningsrätt samt ändring alternativt upphävande av befintliga ledningsrätter. Ansvar
för att ansöka om och bekosta lantmäteriförrättning för övriga åtgärder regleras i
genomförandeavtalet.
Kommunen ansöker om förrättning.
Fastighetsrättsliga konsekvenser
Fastighet
Erhåller mark
Guldheden 7:1
Guldheden 754:2
Göteborgs Stad. Planhandling
X
Avstår mark
Markanvändning
X
Tomtmark
X
Allmän platsmark
13
Avtal
Befintliga avtal som berörs
Avtal mellan kommun och exploatör
Innan detaljplanen antas ska avtal tecknas mellan kommunen och exploatören
angående genomförande av planen.
Avtal mellan kommun och övriga fastighetsägare
På kommunens fastighet Guldheden 7:1 finns det en byggnad som hyrs av Park och
naturförvaltningen. Hyresavtalet skall sägas upp. Uppsägningstiden är 9 månader.
Avtal mellan ledningsägare och exploatör
Inom kommunägda fastigheter kan finnas ledningar som omfattas av
markupplåtelseavtal mellan Göteborg Stad och Göteborg Energi som reglerar
Göteborg Energikoncernens ledningar inklusive tillbehör i Göteborgs Stad.
Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med
kommunen/exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet.
Vid omläggning av ledningar bör avtal tecknas mellan ledningsägaren och
kommunen/exploatören för att säkerställa åtaganden vad gäller kostnader, utförande
samt ledningsrätt.
Dispenser och tillstånd
Tidplan
Samråd:
Andra kvartalet 2014
Granskning: Fjärde kvartalet 2014
Antagande: Andra kvartalet 2015
Om planen inte överklagas fastställs den fem veckor efter antagande.
Förväntad byggstart: Fjärde kvartalet 2015
Färdigställande: Andra kvartalet 2017
Genomförandetid
Under genomförandetiden har fastighetsägaren en lagstadgad rätt att bygga i
enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl
föreligger. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills
kommunen tar fram ny plan eller ändrar gällande plan. Fastighetsägaren äger efter
genomförandetidens slut ingen rätt till ersättning för förlorade rättigheter som
fanns i den ursprungliga planen.
Planens genomförandetid
Genomförandetiden är fem år från det datum då planen vunnit laga kraft
Göteborgs Stad. Planhandling
14
Överväganden och konsekvenser
Överväganden har gjorts mellan olika intressen: I programarbetet framkom allvarliga
invändningar mot att bygga i parken längs Reutersgatan fram till Guldhedstorget och
avskärma Olssons park från gatan.
Samtidigt är efterfrågan på bostäder i området stort, tillgängliga smålägenheter för
studenter och andra unga behövs. Fler boende kan stödja den lokala handeln och
service som finns i ett område med väl fungerande kollektivtrafik.
De nya bostäderna har gestaltats med stor hänsyn till riksintresset för kulturmiljö,
parken och den befintliga bebyggelsen. Byggnaden har utformats som ett punkthus
och placerats till största delen på redan i anspråkstagen mark för att bibehålla parken
och kontakten mellan parken och gatan och behålla den ursprungliga strukturen. De
värdefulla naturpartierna har till stor del bevarats. Skydd för mindre hackspett har
införts.
Nollalternativet
Att inte detaljplanera för bostäder vid den aktuella platsen skulle innebära att färre
studenter och andra får möjlighet att bo centralt nära institutioner, kollektivtrafik och
annan infrastruktur. Enplanshuset skulle ligga kvar oförändrat. De tre svampangripna
ekarna måste enligt park- och naturförvaltningen av säkerhetsskäl tas ned oavsett om
platsen bebyggs enligt förslaget.
Sociala konsekvenser
Genom planen kommer området att få ett ökat antal tillgängliga smålägenheter. Fler
befolkar parken och torget och ger underlag för den lokala servicen. Allmänhetens
tillgänglighet till parken påverkas inte med planförslaget.
Integration
Fler smålägenheter kan öka möjligheterna för blandad befolkning i området.
Tillgänglighet
Tillgängligheten till kollektivtrafiken är god. De nya bostäderna utformas med god
tillgänglighet. Samtliga bostäder nås från marknivån via hiss.
Trygghet/säkerhet
Fler bostäder nära parken och torget ger fler ögon mot de allmänna platserna och ökar
tryggheten för boende i alla åldrar.
Barnperspektivet
Den allmänna parken kan även i fortsättningen användas för lek. Tryggheten för t ex
ungdomar på väg hem på kvällarna ökar med fler människor i rörelse på olika tider av
dygnet.
Göteborgs Stad. Planhandling
15
Jämställdhet
Fler människor ges möjlighet att bosätta sig i ett attraktivt område. Lägenheter med
hiss efterfrågas. Bostäder nära god kollektivtrafik ger ökad valfrihet.
Folkhälsa
Planen ger goda förutsättningar för att gå och cykla, det bidrar till en god folkhälsa för
de boende.
Vardagsliv
Norra Guldheden är en väl fungerande grannskapsenhet. Områdets ligger nära
kollektivtrafik, universitetsinstitutioner, centrala staden, stadsdelstorg med viss
service på Guldhedstorget. Det planerade nya bostadshuset blir en del i grannskapet i
stadsdelens pågående vardagsliv.
Visuell miljö
Planområdet ligger i ett sammanhang som innehåller såväl stadsbildsfrågor som
landskapsbildsfrågor. På grund av den mycket medvetna, väl planerade och
naturanpassade grannskapsenheten på Norra Guldheden är landskapet fortfarande
mycket närvarande i stadsbilden såväl i närområdet som visuellt från andra delar av
staden som är belägna längre bort. Grönskan i parken bibehålls och kompletteras.
Byggnaden kommer framför allt att synas från Wavrinskys plats, Reutersgatan,
Dalheimersgatan och Ängemarken. Norra Guldhedens silhuett från centrala staden
påverkas inte.
Se bilder i avsnittet ”Kulturmiljö” nedan.
Miljökonsekvenser
Hushållning med mark- och vattenområden m.m.
Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap.
miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet
med 5 § förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m.
Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen
berörs. Kontoret bedömer att den redovisade användningen kan anses vara den från
allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande
behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids.
Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg.
MKB/Behovsbedömning
Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap. 34 § och Miljöbalken
(MB) 6 kap. 11 § för den aktuella detaljplanen.
Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra
någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda.
Göteborgs Stad. Planhandling
16
Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i en befintlig
sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av
planområdet för de ändamål som anges i PBL 4 kap. 34 §, varför kriterierna i MKBförordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas.
Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av
detaljplanen:

Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt
MB 7 kap. 28 §.

Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver
tillstånd enligt MKB-förordningen (1998:905) 3 § och bilaga 3.

Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala
miljömål.

Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald,
landskap, fornlämningar, vatten etc.

Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön.

Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids.

Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller
internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat.
Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i
Översiktsplanen för Göteborgs kommun samt att planens genomförande ger upphov
till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen.
Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för det aktuella planförslaget.
Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen 2013-01-25. Följderna av planens
genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Konsekvenserna för riksintresset
för kulturmiljön ska särskilt belysas. Nedan följer därför en kort sammanställning av
planens miljökonsekvenser.
Naturmiljö
Byggnadens placering nära gatan innebär begränsad påverkan på grönområdet i
parken. Bergknallen i sydväst försvinner delvis under huset men bergskanten närmast
parken bevaras. Kvartersmark med befintlig byggrätt norr om det planerade huset
ändras till allmän plats park. Genom att placera huset delvis längre söderut än det
befintliga huset ligger idag får den stora eken norr om huset möjligheter att utvecklas
till ett riktigt stort träd. Nya träd planteras i söder mot Reutersgatan.
Göteborgs Stad. Planhandling
17
Situationsplan
Kulturmiljö
Planområdet ligger i Norra Guldheden som är klassat som riksintresse för
kulturmiljövården.
Motiven för riksintresset är följande:
 Experimentområde som visar 1940- och 50-talens bostadsbyggnadsideal enligt
grannskapsplaneringens princip. En viktig förebild till efterkrigstidens
bostadsområden.
Uttrycken för riksintresset är följande:

En naturanpassad plan som följer terrängen

Den glest grupperade bebyggelsen omgiven av klippor och grönska

Silhuetten ovanför det centrala Göteborg är ett karaktäristiskt landmärke

Byggnadernas gestaltning, tegelarkitekturen med de omsorgsfullt utförda
byggnadsdetaljerna

Strukturen av familjelägenheter med barnstuga och centrumanläggning, det
kringbyggda torget och parken
Planområdet ligger i kärnområdet i den värdefulla kulturmiljön nära Guldhedstorget.
Ett nytt bostadshus med små lägenheter nära områdets centrum kan ses som ett tillägg
till centrumanläggningen och inordnas i strukturen av grannskapsplaneringen.
Göteborgs Stad. Planhandling
18
Den ursprungliga planen med den glest grupperade bebyggelsen omgiven av klippor
och grönska blir med det nya huset fortfarande avläsbar i förhållande till omgivande
stadsdelar. Inte heller gatusystemet i Norra Guldheden påverkas då infarten till det
nya huset ligger utefter Reutersgatan och gångvägssystemet förblir oförändrat.
Genom att placera den nya byggnaden delvis på redan bebyggd mark gör den så lite
intrång i parken som möjligt och den gröna parkmiljön kan behållas.
Från den centrala staden kommer Norra Guldheden även i fortsättningen att vara ett
välbekant landmärke. Den karaktäristiska silhuetten ovanför Göteborgs centrala delar
förblir oförändrad. Även från t ex Risåsgatan och Berzeliigatan skyms det föreslagna
huset av berget och de befintliga byggnaderna.
Från Risåsgatan
Från Sten Sturegatan/Berzeliigatan
Från Ramberget anas en del av taket.
Göteborgs Stad. Planhandling
19
Det föreslagna huset syns rödmarkerat vid pilen
Från Wavrinskys plats, Reutersgatan, Dalheimersgatan och Ängemarken kommer det
nya huset att synas.
Befintligt
Enligt förslaget
Reutersgatan från Wavrinskys plats
Göteborgs Stad. Planhandling
20
Reutersgatan mot Olssons park
Dalheimersgatan mot sydväst
Från Ängemarken mot norr
Den nya byggnaden ska gestaltas med uppdelade volymer för att ge en smal siluett
och inordnas i helheten i Norra Guldhedens kulturmiljö. Tak och fasadmaterial ska
anpassas till omgivande bebyggelse. Byggnaden är bestämd till höjd och utbredning i
planförslaget. Planen anger bestämmelser om takform och fasadmaterial.
De befintliga byggnadernas gestaltning med den omsorgsfulla tegelarkitekturen
påverkas inte av det nya huset.
Någon påtaglig skada på riksintresset för kulturmiljö bedöms inte uppkomma.
Göteborgs Stad. Planhandling
21
Påverkan på ljusförhållanden
Då planområdet är centralt beläget omgivet av befintlig bebyggelse har solstudier
tagits fram. Detta har gjorts för att dels kunna studera påverkan på ljusförhållandena
för befintlig bebyggelse och parken, dels för de föreslagna nya bostäderna.
Solstudierna visar att de två bostadshusen på var sida om Dalheimersgatan närmast
Richertsgatan kommer att påverkas. På vår- och höstdagjämningen skuggas
lägenheterna i det södra huset under ca en timme vid sjutiden på morgonen och
lägenheterna i det norra huset under en till två timmar vid nio- tiotiden. Vid
sommarsolståndet är skuggan från det nya huset kortare, det södra bostadshusets
gavel skuggas en dryg timme vid åtta- tiden, några lägenheter i det norra huset
skuggas mellan tio och elva. Inga andra befintliga hus skuggas av det planerade
bostadshuset.
Vid vår- och höstdagjämningen och vid sommarsolståndet ligger parken helt solbelyst
under dagen fram till ca 14:30 då skuggan rör sig från norra delen av parken ner mot
torget. Skugga från träd är inte redovisade i modellen.
20 mars kl 07:17
20 mars kl 08:17
20 mars kl 09:17
20 mars kl 11:17
20 mars kl 14:17
20 mars kl 16:17
Göteborgs Stad. Planhandling
22
21 juni kl 8:26
21 juni kl 10:26
21 juni kl 14:26
21 juni kl 17:26
Påverkan på luft
Tillkomsten av bostadshuset beräknas inte nämnvärt påverka luftmiljön.
Påverkan på vatten
Den planerade exploateringen innebär fortsatta dagvattenflöden i parken till dammen.
Mer mark med genomsläppligt material friläggs runt den stora eken i norr.
Lokala miljömål
Avstämning har gjorts mot de lokala miljömålen. Planen bedöms ha viss positiv
påverkan på de lokala miljömålen: Begränsad klimatpåverkan, Frisk luft, Bara
naturlig försurning, Ett rikt växt- och djurliv, God bebyggd miljö. Planen bedöms inte
ha negativ inverkan på något mål.
Positiva effekter utgörs sammanfattningsvis av: God kollektivtrafik, lågt bilinnehav,
lågt parkeringstal. Miljökvalitetsnormen bedöms klaras. Del av parkmark skyddas
som fågelbiotop för Mindre hackspett.
Ekonomiska konsekvenser
Planens ekonomi
Fastighetsnämndens inkomster och utgifter
Fastighetsnämnden får inkomster i form av arrendeavgifter och utgifter för
lantmäteriförrättning samt kompensationsåtgärder.
Trafiknämndens utgifter
Trafiknämnden får inga utgifter till följd av planen.
Göteborgs Stad. Planhandling
23
Park- och Naturnämnden utgifter
Park- och Naturnämnden får utgifter för anläggande av kompensationsåtgärder .
Kostnader för skötsel och underhåll av parken bedöms vara oförändrat.
Kretslopp och vattennämndens inkomster och utgifter
Kretslopp och vattennämnden får inkomster i form av anläggningsavgifter.
Ekonomiska konsekvenser för exploatören
Exploatören får kostnader för utbyggnad av kvartersmark.
Överensstämmelse med översiktsplanen
Detaljplanen är i överensstämmelse med gällande översiktsplan.
För Stadsbyggnadskontoret
Karoline Rosgardt
Planchef
Anna-Karin Nilsson
Planarkitekt
För Fastighetskontoret
Charlotta Cedergren
Distriktschef
Göteborgs Stad. Planhandling
Tomas Freiholtz
Exploateringsingenjör
24