2014-03-10

Styrelsens proposition till stämman rörande hantering av ärenden avseende sammanläggning och tilläggsavtal

I Bostadsrättsföreningen Måttbandet i Stockholm har det förekommit frågor kring ombyggnationer och under vilka förutsättningar dessa ska få genomföras. Styrelsen har kallat till en extra föreningsstämma tisdagen den 18 mars 2014 angående dessa frågor. Medlemmar har getts tillfälle att ta del av bifogad information och diskutera hanteringen av ombyggnationer i föreningen på informationsmöte den 5 mars 2014. Vid extrastämman önskar styrelsen att föreningsmedlemmarna yrkar bifall till nedanstående förslag.

Med ombyggnation avses nedan sådan ombyggnation där en medlem utökar sin bostadsrättslägenhet genom att ta i anspråk yta som ägs av bostadsrättsföreningen.

Styrelsens förslag till stämmobeslut

Styrelsen yrkar att stämman bifaller nedanstående punkter och därmed beslutar att hanteringen av ansökningar om ombyggnation ska åtgärdas enligt följande.

1.

Stämman ska besluta att i de ärenden som rör ombyggnationer och där ansökningarna har inkommit till styrelsen före den 8 april 2014 (inkl ansökningar för redan gjorda ombyggnationer) ska i första hand prövas om sammanslagning kan bli aktuell och i andra hand om det är lämpligt att upprätta tilläggsavtal. 2.

Stämman ska besluta att för de ansökningar om ombyggnationer som inkommer efter den 8 april 2014 ska i första hand prövas om sammanslagning kan bli aktuell och i undantagsfall om ett tilläggsavtal kan upprättas.

Brf Måttbandet i Stockholm

3.

Stämman ska besluta att för de ansökningar som inkommit i efterhand rörande en redan genomförd ombyggnation gäller att ett återställande ska ske om inte erforderliga stämmobeslut fattas genom vilka sammanläggning kan ske eller tilläggsupplåtelseavtal kan upprättas. Det innebär att den yta som har införlivats med bostadsrätten utan bostadsrättsföreningens godkännande rent fysiskt ska återgå till att vara bostadsrättsföreningens. Juridiskt sker ingen förändring vad beträffar nyttjandet av ytorna eftersom ytorna aldrig har övergått till att vara en del av medlemmens bostadsrätt. Det är och förblir bostadsrättsföreningens ytor.

Begreppsdefinitioner

Med sammanslagning avses ovan att en medlems befintliga bostadsrätt upphör att existera för att sedan upplåtas på nytt som en helt ny bostadsrätt. Den nya bostadsrätten kommer att bestå av den gamla bostadsrätten och den tillkommande ytan. Förfarandet förutsätter att bostadsrättsföreningen köper tillbaka den befintliga bostadsrätten innan den upphör. Med förfarandet avseende tilläggsavtal ovan avses att medlemmen förvärvar(köper) den tillkommande ytan av bostadsrättsföreningen och att man upprättar ett tilläggsavtal för den transaktionen. Tilläggsavtalet utgör ett tillägg till det ursprungliga upplåtelseavtalet.

Bakgrund

Styrelsen har inhämtat råd från en sakkunnig jurist på Fastighetsägarna Service Stockholm AB för att få information om de olika alternativ som står till buds för stämman att ta ställning till. Brf Måttbandet i Stockholm Sidan 2 av 8

Av 9 kap 15 § bostadsrättslagen framgår att beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus ska fattas på en föreningsstämma. Det framgår av den juridiska litteraturen att det måste anses tillkomma föreningsstämman att besluta om något ytterligare utrymme i huset t e x en vind ska tas i anspråk för bostadsändamål. Stämmans beslut om att utöka sin bostadsrätt genom sammanläggning eller genom att teckna tilläggsavtal fattas enligt huvudregeln av stämman med enkel majoritet. Undantag kan göras om det finns annan bostadsrättshavare som är berörd. Beslutet ska i sådana fall fattas enligt 9 kap 16 § 2 punkten bostadsrättslagen vilket innebär att om den berörda bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke ska beslutet fattas med s k kvalificerad majoritet d v s två tredjedelar av de röstande ska ha gått med på beslutet och det ska dessutom godkännas av hyresnämnden. I en bostadsrättsförening ska alla medlemmar behandlas lika i enlighet med den s k likhetsprincipen. Det innebär att styrelsen anser att varje fall av ombyggnation ska prövas enligt samma principer. Naturligtvis kan dock utfallet bli olika beroende på hur stämman röstar i respektive fall. Det är en majoritet av medlemmarna som bestämmer vilka beslut som ska röstas igenom på en stämma.

Vad ingår i en upplåtelse och hur kan ny yta tillföras en lägenhet

Det framgår av 1 kap 4 § bostadsrättslagen att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt ska ske till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta sådan nyttjanderätt. En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus om marken ska användas som komplement till nyttjandet av huset eller del av huset. Det ska av upplåtelseavtalet framgå vilken lägenhet som avtalet avser. Normalt anges i upplåtelseavtalet t e x att upplåtelsen avser fyra rum och kök om 100 kvm och med lägenhetsnummer 23. Det är således det utrymmet som ska bli upplåtet med bostadsrätt. Om man har tänkt sig att förråd eller andra utrymmen ska ingå i bostadsrättsupplåtelsen bör det framgå av själva upplåtelseavtalet för att inga oklarheter ska föreligga. I 4 kap 5 § bostadsrättslagen regleras att upplåtelse av en Brf Måttbandet i Stockholm Sidan 3 av 8

lägenhet med bostadsrätt ska ske skriftligen och att det i upplåtelsehandlingen ska anges: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som ska betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift. Svea hovrätt har i mål T 9318-02 (dom 2004-05-27) konstaterat att överföring av ett med bostadsrätt upplåtet vindsutrymme från en bostadsrättslägenhet till en annan bostadsrättslägenhet inte var möjlig utan att båda upplåtelseavtalen ändrades och att frågan om förändring av insatser övervägdes. Hovrätten angav i sina domskäl bland annat följande. Termen upplåtelse används för det ursprungliga avtal som föreningen träffar med den som ska inneha bostadsrätten. Upplåtelse sker i regel bara en gång.

När en bostadsrättsförening vill förändra innehållet i en bostadsrätt måste det ske genom en ändring av eller ett tillägg till upplåtelseavtalet och efter godkännande av bostadsrättshavaren. Det kan styrelsen besluta om utom i det fall att förändringen innebär att också relationerna mellan insatserna förändras.

I det aktuella rättsfallet hade ingen giltig upplåtelse skett och hovrätten fann att medlemmarna obehörigen nyttjat vindsutrymmet utan att erlägga ersättning och att avflyttning skulle ske. Rättsfallet är mycket omdiskuterat och det finns många jurister som bedömer det som osäkert och vill att Högsta domstolen d v s den högsta juridiska instansen i Sverige prövar den aktuella frågan. Det är i dagsläget inte säkerställt om det är möjligt att förändra en bostadsrätts storlek genom att teckna ett tilläggsavtal.

I bostadsrättslagen finns det däremot reglerat i 6 kap 11 § hur ett bostadsrättsobjekt kan förändras. En förening kan på en föreningsstämma besluta att bostadsrätten ska upphöra och styrelsen kan därefter upplåta en ny bostadsrätt med ny yta. Det förutsätter dock att bostadsrätten först övergår till föreningen. I praktiken gör man på det viset att ett avtal upprättas mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavarens säljer bostadsrätten till föreningen som på en stämma beslutar att den upphör. Genast därpå upplåter styrelsen en helt ny bostadsrätt innefattande såväl den ursprungliga bostadsrätten som de tillkommande ytorna. I praktiken kan stämman fatta beslut om de tre leden. Brf Måttbandet i Stockholm Sidan 4 av 8

I den juridiska litteraturen benämns förfarandet sammanslagning eller sammanläggning. Om bostadsrätten är pantsatt innebär beslut om att bostadsrätten ska upphöra att också panten ska upphöra och en bostadsrättsförening kan ådra sig ett skadeståndsansvar om den fattar ett sådant beslut utan att först ha fått panthavarnas samtycke. Det råder enighet om att en bostadsrätt kan förändras genom ett sammanslagningsförfarande.

Alternativet med sammanslagning av bostadsrättslägenheter

Vid en sammanslagning ska den bostadsrätt som medlemmen är innehavare av upphöra för att sedan upplåtas på nytt som en ny bostadsrätt med en förändrad yta. Den nya bostadsrätten kommer att bestå av den ”gamla” bostadsrätten och den nya ytan. Beslut om upphörande får meddelas endast om panthavarna har medigivit det. Det bör ske skriftligen. Föreningen kan bli skadeståndsskyldig om den beslutar att bostadsrätten ska upphöra utan att den erhållit panthavarnas medgivande. Anledningen till att panthavarna skyddas är att föremålen för deras pant d v s bostadsrätten upphör att existera vid en sammanslagning. Bostadsrättshavaren måste överlåta lägenheten d v s den nuvarande bostadsrätts lägenheten till föreningen som fattar beslut om att lägenheten ska upphöra att existera. Föreningen upplåter sedan en ny bostadsrätt som består av den f d bostadsrätten och den nya ytan. Den nya ytan kan exempelvis vara en kattvind eller en förrådsyta. Det är föreningens stämma som fattar beslut om att bostadsrätten upphör. Beslutet fattas med enkel majoritet. Bostadsrätten ska prissättas med marknadsvärde vid transaktionerna. Den ytan, som köps d v s kattvinden eller förrådet ska även det värderas och prissättas.

Alternativet med tilläggsavtal

I en del fall kan det vara problem med att genomföra ett sammanläggningsförfarande.

En del föreningar kan i sådana fall beslut fattas om att upprätta ett tilläggsavtal till det befintliga upplåtelseavtalet. Medlemmen betalar föreningen för den yta som inte hör till hans befintliga bostadsrätt och genom att betalning sker och tilläggsavtal tecknas blir den nya ytan en del av den befintliga bostadsrätten. Det bör i tilläggsavtalet Brf Måttbandet i Stockholm Sidan 5 av 8

redogöras för varför inget sammanslagningsförfarande har vidtagits i det aktuella fallet. Upplåtelse genom tilläggsavtal är en omdiskuterad fråga bland jurister. Det kan inte garanteras att upplåtelsen står sig juridiskt eller att det inte uppstår skatterättsliga konsekvenser. Föreningen och medlemmen får därför leva med en juridisk osäkerhet. I första hand bör därför ett sammanslagningsförfarande ske. Föreningen ska i båda fallen kräva ekonomisk ersättning för de ytor som en medlem vill förvärva.

Upplåtelseavtalets innehåll vid en sammanslagning och vid tilläggsavtal

I vanliga fall sker sammanslagningsförfarandet innan den fysiska sammanslagningen äger rum. I dessa fall bör såväl ett upplåtelseavtal som ett entreprenadavtal upprättas. Alternativt upprättas ett upplåtelseavtal inkluderat entreprenadrättsliga bestämmelser. Föreningen bör reglera frågor rörande ombyggnation som kan komma att påverka föreningens egendom och andra boende i fastigheten. Om styrelsen är positiv till en ombyggnation villkoras avtalet med den boende av exempelvis att det är medlemmen som får undersöka om bygglov eller bygganmälan behövs och i sådant fall ge in sådant innan arbetena påbörjas. Föreningen bör även få ta del av dessa tillstånd. Föreningen måste få tillgång till ritningar och få kännedom om vilka förändringar som kommer att göras i samband med ombygggnationen. Kostnaderna för genomförandet av sammanslagningen och upprättande av tilläggsavtal bör inte belasta föreningen utan bör bäras av den berörda bostadsrättshavaren. Anledningen är att föreningen får kostnader för ett förfarande p g a att en medlem vill utöka sin lägenhet med yta som tillhör föreningen. Det är medlemmens önskemål som är anledningen till att kostnaden uppstår.

Lägenhetsförteckning

Vid en sammanläggning ska föreningen uppdatera lägenhetsförteckningen med den nya lägenheten. Den nya bostadsrätten ska erhålla ett nytt lägenhetsnummer för att undvika att den sammanblandas med den gamla lägenheten. Brf Måttbandet i Stockholm Sidan 6 av 8

Om tilläggsavtal upprättas behövs inget nytt lägenhetsnummer eftersom den ursprungliga lägenheten fortsätter att existera och man kan använda sig av den befintliga lägenhetsbeteckningen.

Skatt och värdering

Sammanläggningsförfarandet medför vissa skattemässiga konsekvenser för medlemmen. Skatteverket har i ett ställningstagande från 2006 (dnr 131 380192 06/111) behandlat frågan om vad som krävs för att sammanlägga lägenheter. Det framgår att marknadsvärdet ska tas upp som ersättning för bostadsrätten i skattehänseende oavsett vilket pris som avtalats mellan föreningen och medlemmen. Skatteverket anser att det s k återköpet som genomförs i sammanläggningsprocessen ska göras till lägenheternas marknadsvärden. Bedömningstidpunkten vad gäller uppskattning av marknadsvärdet bör vara avyttringstidpunkten d v s datum för bindande avtal avseende bostadsrättshavarens avyttring till föreningen. Föreningen måste därmed köpa tillbaka den nuvarande lägenheten till marknadspris av medlemmen De enskilda bostadsrättshavarna kommer att skatta vid återköpet eftersom de då säljer den lägenhet som de en gång har köpt till bostadsrättsföreningen. Medlemmarna bör kontakta Skatteverket för att få information om hur deras individuella skattesituation blir vid en sammanläggning.

Man måste göra en värdering av lägenheten för att kunna fastställa det marknadsvärde som den befintliga bostadsrättslägenheten har vid tidpunkten för sammanläggningen. Den del av ytan som inte ännu är upplåten med bostadsrätt i respektive fall ska även den upplåtas till marknadsvärde (insats och upplåtelseavgift) och bör även den värderas. Vid upprättande av tilläggsavtal upplåter föreningen endast ny yta och den köper inte yta. Vid nyupplåtelse ska inte föreningen beskattas. Medlemmarna som förvärvar den nya ytan får kontakta Skatteverket för att utreda sina skattekonsekvenser vid en senare försäljning av lägenheten. Brf Måttbandet i Stockholm Sidan 7 av 8

Styrelsen Bostadsrättsföreningen Måttbandet i Stockholm

---------------------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------------------------------------- Brf Måttbandet i Stockholm Sidan 8 av 8