Transcript Magnolia Bostad Bokslutskommuniké 2013

Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
2013 Magnolia Bostad
Bokslutskommuniké
Koncernen januari–december
1
Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
Perioden januari–
december 2013
Året i korthet
1 200 moderna hyresrätter och bostadsrätter
på fastigheten med byggstart under 2015.
■■ Nettoomsättningen uppgick till 143,6 mkr (3,8)
■■ Rörelseresultatet uppgick till 23,7 mkr (–11,5)
■■
Magnolia Bostad förvärvade i september fastigheten Traversen 18 i centrala Sollentuna och
tecknade samtidigt avtal med Veidekke Entreprenad om byggnation av 230 hyresbostäder
med en total boyta på över 13 500 kvm. Samtidigt tecknade Magnolia Bostad ett bindande
avtal med en större svensk fastighetsfond om
försäljning av den färdigställda fastigheten.
Byggstart planeras till första kvartalet 2014
och första inflyttningen sker våren 2015.
■■
I oktober tecknade Magnolia Bostad bindande
avtal om förvärv av fastigheterna Kvarngärdet
28:6 och 28:7 i centrala Uppsala med en byggrätt om 6 000 kvm bostäder och en mindre del
lokaler. Magnolia Bostad planerar byggnation
i två etapper av 90 bostäder med säljstart
planerad till 2014.
■■
Bolaget förvärvade i december fastigheten
Trapphuset 1 med en byggrätt på 80 lägenheter i centrala Sollentuna. Fastigheten ligger
på Turebergs Allé, mellan Sollentuna centrum
och Stinsen köpcentrum. Magnolia planerar på
fastigheten att utveckla moderna bostadsrätter
med säljstart hösten 2014 och inflyttning första
kvartalet 2016.
■■
Vid styrelsemötet den 10 december
beslutades att emittera ett obligationslån på
25 mkr. Obligationslånet tillförde bolaget nya
medel med syfte att stärka bolagets likviditet
och investeringskapacitet.
■■ Resultat efter skatt uppgick till 20,5 mkr (–12,0)
■■ Resultat per stamaktie uppgick till 0,66 kr (–0,41)
■■ Eget kapital vid periodens slut 190,1 mkr (169,5)
■■ Eget kapital per stamaktie uppgick till 6,07 kr (5,42)
■■ Antalet färdigställda bostäder uppgick till 72 (14)
Väsentliga händelser under perioden
■■
■■
Magnolia Bostad förvärvade i april fastigheten
Stockholm Instrumentet 2 i Hägersten.
Fastigheten omfattar 7 100 kvm fördelat på
kontor, lager och garage. Med närheten till
Vinterviken och goda kommunikationer har
fastigheten goda förutsättningar att kunna
förädlas till cirka 100 unika bostäder. Arbetet
med att detaljplanera fastigheten till bostadsbyggrätter påbörjas under 2014.
I april förvärvade Magnolia Bostad 50,0
procent av fastigheten Kungsängen 25:1
(f.d. Slotts senapsfabrik) i centrala Uppsala.
I oktober tecknades avtal om ytterligare
förvärv av 12,8 procent av projektet. Fastigheten består idag av 12 000 kvm fullt uthyrda
kontor och lager. En detaljplaneändring, med
en planerad byggrätt på över 100 000 kvm
för bostäder, kontor och handelslokaler, har
påbörjats och förväntas vara klar under 2014.
Magnolia Bostad planerar att utveckla cirka
Koncernens nyckeltal
januari – december
2013
2012
143,6
3,8
Rörelseresultat, mkr
23,7
–11,5
Rörelsemarginal, %
16,5
–303,2
Periodens resultat, mkr
20,5
–12,0
–46,6
26,3
Avkastning på eget kapital, %
11,4
–7,2
Soliditet, %
51,4
60,7
Resultat per aktie, kr
0,66
–0,41
31 288 942
31 288 942
Avkastning på sysselsatt kapital, %
8,5
–5,1
Avkastning på totalt kapital, %
8,2
–4,8
Räntetäckningsgrad, ggr
4,3
–24,5
Eget kapital per aktie, kr
6,07
5,42
Omsättning, mkr
Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr
Antal utestående aktier, st
2
Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
VD har ordet
Sammantaget utvecklades bolaget positivt under
2013 och för helåret redovisades en nettoomsättning på 143,6 mkr (3,8) och ett rörelseresultat på
23,7 mkr (-11,5). Resultatet efter skatt uppgick till
20,5 mkr (-12,0). Under perioden ökade antalet
färdigställda bostäder till 72 (14).
För att uppnå jämn fördelning av våra produktionsstarter samt stärka kommande års resultatflöden har vi under året arbetat intensivt med att
bygga upp bolagets projektportfölj.
Med ett stort inflöde av investeringsmöjligheter
kunde vi genomföra fem större nyförvärv under
2013 som bidrar till en kraftigt ökad portfölj av
bostadsprojekt. Magnolias andel av förvärvade
byggrätter under året uppgick till 410 bostäder
vilket motsvarar cirka 25 000 kvm boyta. Antalet
planerade byggrätter under detaljplaneprocess
som förvärvades under perioden uppgick till
cirka 1 100 bostäder med en total volym på över
62 000 kvm boyta. Sammanlagt innebär detta en
ökning av vår andel av byggrätter till totalt 35 300
kvm och vår andel av planerade byggrätter till
64 000 kvm.
Kungsängen 25:1
Uppsala
Nybyggnation
Hyresrätt/Bostadsrätt
Beräknad inflytt 2017
3
För att kunna hantera kommande års förväntade
tillväxt har vi under 2013 utökat vår organisation
och stärkt upp vår ledningsgrupp. Ledningsgruppen består nu av sex personer med lång
erfarenhet inom fastighetsförädling och bostadsutveckling. Vi har även förtydligat vår organisationsstruktur genom att dela upp organisationen
i tydliga specialistområden. Denna förändring
har varit en viktig del i vår strävan att skapa en
skalbar organisation med bättre resursutnyttjande
och tydliga resultatansvar i projekten.
Styrelsen har beslutat om en nyemission av
obligationslån på 25 mkr som tillfördes bolaget
under december 2013. Obligationslånet ökar
bolagets kapitalbas och stärker våra möjligheter
att fortsätta förädla våra befintliga projekt.
Koncernens likvida medel uppgick vid rapportperiodens slut till 23,3 (19,9) mkr.
Stockholm den 6 mars
Andreas Rutili
VD
Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
Verksamhetens
utveckling
Marknaden
Bostadsutveckling
Den svenska konjunkturen är på väg att förbättras
och indikatorer pekar på ökad optimism i Sverige.
Arbetslöshetssiffror har förbättrats, företagens
och hushållens förtroende har stärkts och börsen
har haft ett starkt 2013. Trots vissa ljusglimtar i
världsekonomin och svagt ökande långa räntor
hålls de svenska räntorna tillbaka av ett relativt
lågt inflationstryck. Räntorna förväntas förbli låga
så länge den globala osäkerheten består.
Hushållens konsumtion förväntas växa snabbare
under 2014 till följd av fortsatt låga räntor och att
de disponibla inkomsterna ökar snabbt.
Detaljplanerade bostadsprojekt som medger
byggnation av bostäder innehöll per den
31 december 2013, 7 (4) bostadsprojekt och
antalet projekt under detaljplaneprocess är 4 (1).
Sammanlagda byggrätter och planerade byggrätter uppgår till 170 000 kvm (50 000) kvm varav
Magnolia Bostads andel uppgår till 100 000 kvm
(12 500).
Bostadsmarknaden accelererade ordentligt under
2013. Stigande efterfrågan och förhållandevis
svagt utbud medförde att bostadspriserna fortsatte stiga i storstäderna under året.
Bostadsrättspriserna har visat en positiv trend
under hela 2013 med en uppgång om 16,1
procent i riket, 13,6 procent i Stockholm, 10,6
procent i Göteborg och 6,9 procent i Malmö.
Bostadspriserna i Stockholm befinner sig nära
rekordnivåer och vi ser inga tydliga avmattningstecken. Även under fjärde kvartalet gick marknaderna för högtryck, med ett rekordlågt utbud
och en efterfrågan som var starkare än väntat.
Priserna i riket visar en uppgång om 1,1 procent
under fjärde kvartalet och under samma period
fortsatte priserna att stiga i Stockholm med en
uppgång om 1,0 procent.
Bostadsrättspriser i Sverige, kr/kvm
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2012
2013
Stockholm Göteborg
Malmö
400 000
300 000
200 000
100 000
0
4
2011
2012
2013
Hela riket
Under 2013 färdigställdes 72 lägenheter i
sammanlagt 5 projekt. Projekten Söderblick
i Nyköping, Grevilli på Lidingö, Bikupan i
Stockholm, Seaside i Höllviken och Sand
i Falsterbo blev fullt avslutade under 2013. Av
samtliga projekt vi avslutade under 2013 har vi
endast två lägenheter kvar till försäljning vilket ger
oss en för närvarande låg marknadsexponering.
Med fem projekt fullt inflyttade och avslutade kan
vi nu lägga full energi på våra nya och kommande
större utvecklingsprojekt. Under 2014 förväntas
säljstart ske av tre projekt som uppgår till ca 225
bostäder med en boyta på cirka 14 500 kvm.
Organisation
Antal anställda var vid utgången av perioden 6 (6)
och i medeltal under januari-december 2013 var
det 6 (6). Under året har Jessica Lidström rekryterats som ekonomichef för Magnolia Bostad.
Jessica kommer närmast från en tjänst som
Group Chief Accountant/Group Controller på
Aleris Holding AB och tillträdde tjänsten hos
Magnolia den 25 november 2013. Efter rapportperiodens utgång har Suzana Bossel tillträtt
tjänsten som varumärkeschef. Suzana har tidigare
arbetat på JM, Arkitekthus och Ettelva arkitekter.
Magnolia Bostad kommer successivt att fortsätta
växa organisationen under 2014.
Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
Muttern
Södermalm, Stockholm
Ombyggnation
Hyresrätt
Beräknad inflytt 2015
5
Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
Finansiell utveckling
Intäkter och resultat
Kassaflöde och finansiering
Nettoomsättningen för helåret 2013 ökade till
143,6 mkr (3,8). Intäkterna består av hyresintäkter
4,4 mkr (0,8), försäljning av omsättningsfastigheter 136,1 mkr (3,0) samt övriga intäkter
om 3,0 mkr (0,0). Rörelseresultatet ökade till
23,7 mkr (-11,5) och rörelsemarginalen ökade till
16,5 procent (-303,2). Resultatet för året uppgick
till 20,5 mkr (-12,0). Under 2013 är resultatet av
försäljningar av fastigheter (direkt och indirekt)
32,9 mkr (1,5) vilket huvudsakligen kommer från
projektet Traversen 18 i Sollentuna. Till följd av
ökad upplåning blev finansnettot under året 3,2
mkr (-0,3).
Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick till -46,6 mkr (26,3). Finansieringsverksamheten påverkades av nettoförändring
i fastighetslån med 71,4 mkr (65,8). Den totala
räntebärande låneskulden uppgick till 152,1 mkr
(80,7) och har främst ökat genom förvärv av
fastigheten Instrumentet 2. Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 23,3 mkr (19,9). Magnolia
Bostad har för avsikt att under våren på lämpligt
sätt finansiera fortsatta investeringar i nya projekt.
Balansomslutning
Magnolia Bostad har nästan fördubblat sin
balansomslutning de senaste två åren och
kommer enligt prognos att fortsätta sin tillväxt de
närmaste åren. Under året har förvärvet av fastigheten Instrumentet 2 för 50 mkr ökat balansomslutningen som uppgick till 369,7 mkr (279,2) vid
årets slut. Det egna kapitalet var 190,1 mkr (169,5)
och soliditeten uppgick den 31 december till 51,4
procent (60,7).
Balansomslutning och eget kapital, tkr
400 000
300 000
100 000
2011
2012
2013
Balansomslutning
400 000
Eget kapital
300 000
200 000
100 000
0
6
Magnolia Bostad ägs till 69,6 procent av
Holmström Fastigheter AB, vilket kontrolleras av
Fredrik Holmström genom bolag.
Per 31 december 2013 uppgick antalet utgivna
aktier till 31 288 942 fördelat på totalt 25 ägare.
Aktien är inte föremål för handel.
Årsstämma
Årsstämman för Magnolia Bostad kommer
hållas den 7 maj 2014 kl. 10:00 i bolagets lokaler,
Riddargatan 19 i Stockholm. Aktieägare som
önskar delta i årsstämman ska dels vara införd
i aktieboken på stämmodagen, dels anmälas till
bolaget senast kl. 16:00 fredagen den 2 maj 2014
till adress Magnolia Bostad AB, Riddargatan 19,
114 57 Stockholm eller via
e-post: [email protected]
Årsredovisning kommer att finnas tillgänglig
senast den 22 april 2014 och kan beställas från
bolaget. Denna bokslutskommuniké har inte
granskats av bolagets revisorer.
200 000
0
Aktien
2011
2012
2013
Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
Koncernens
resultaträkning
2013-01-01
– 2013-12-31
2012-01-01
– 2012-12-31
Nettoomsättning
143 576
3 795
Summa intäkter
143 576
3 795
-105 632
–2 092
Övriga externa kostnader
-7 740
–5 126
Personalkostnader
–5 541
–4 991
-953
-3 094
23 710
–11 508
3 062
1 908
Räntekostnader och liknande resultatposter
–6 262
–2 242
Resultat före skatt
20 510
–11 841
8
–156
20 518
–11 997
TKR
Rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Produktion och driftskostnader
Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar
Rörelseresultat
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Skatt på årets resultat
ÅRETS RESULTAT
7
Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
Koncernens
balansräkning
TKR
2013-12-31
2012-12-31
7 146
8 346
314
–
7 460
8 346
–
113 579
217
561
–
11 262
217
125 402
4 525
500
Fordringar hos intresseföretag
26 541
23 541
Andra långfristiga värdepappersinnehav
30 614
31 114
Andra långfristiga fordringar
14 950
–
Summa finansiella anläggningstillgångar
76 630
55 155
Summa anläggningstillgångar
84 307
188 902
Lager av omsättningsfastigheter
209 607
19 580
Summa varulager m m
209 607
19 580
1 507
1 671
46 973
37 330
–
203
3 714
8 907
332
2 661
Summa kortfristiga fordringar
52 526
50 771
Kassa och bank
23 256
19 910
Summa omsättningstillgångar
285 390
90 260
SUMMA TILLGÅNGAR
369 697
279 163
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill
Övriga immateriella anläggningstillgångar
Summa immateriella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
Inventarier, verktyg och installationer
Pågående nyanläggningar
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag
Omsättningstillgångar
Varulager m m
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
Fordringar hos intresseföretag
Skattefordran
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
8
Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
Koncernens
balansräkning
(forsättning)
TKR
2013-12-31
2012-12-31
125 156
125 156
–
18
125 156
125 173
Fria reserver
44 389
56 313
Årets resultat
20 518
–11 997
Summa fritt eget kapital
64 907
44 316
190 063
169 489
Avsättning för uppskjutna skatter
–
10
Summa avsättningar
–
10
146 130
74 953
4 000
–
150 130
74 953
Skulder till kreditinstitut
2 000
5 750
Leverantörsskulder
6 465
2 608
Skulder till moderföretag
12 311
25 000
Skulder till intresseföretag
3 904
–
15
57
Övriga kortfristiga skulder
1 062
235
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
3 747
1 061
29 504
34 711
Summa skulder
179 634
109 664
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
369 697
279 163
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Bundna reserver
Summa bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Summa eget kapital
Avsättningar
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Övriga långfristiga skulder
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skatteskulder
Summa kortfristiga skulder
9
Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
Koncernens
kassaflödesanalys
2013-01-01
– 2013-12-31
2012-01-01
– 2012-12-31
20 510
–11 841
–30 636
3 364
–44
–156
–10 170
–8 633
–36 748
–287
–1 754
23 008
2 088
12 210
–46 584
26 298
–
–92 497
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar
–58
–
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
–19
–4 579
–21 975
–4 622
500
3 446
–21 552
–98 252
–
22 569
55
–
Upptagna lån
77 324
70 000
Amortering av låneskulder
–5 897
–4 180
71 482
88 389
3 346
16 435
Likvida medel vid årets början
19 910
3 475
Likvida medel vid årets slut
23 256
19 910
TKR
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm
Betald inkomstskatt
Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning(-) av omsättningstillgångar
Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar
Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterföretag
Investering i finansiella tillgångar
Avyttring/minskning av finansiella tillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Nyemission
Erhållna aktieägartillskott
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
10
Magnolia Bostad — Bokslutskommuniké 2013
Finansiell kalender
Kontakt
■■
Årsstämma 2014,
7 maj 2014
■■
Rapport januari-mars 2014,
7 maj 2014
■■
Rapport januari-juni 2014,
18 augusti 2014
■■
Rapport januari-september 2014,
10 november 2014
Magnolia Bostad AB
Riddargatan 19
SE-114 57 Stockholm
Telefon: 08-470 50 80
E-post: [email protected]
www.magnoliabostad.se
Sand
Falsterbo
Nybyggnation
Äganderätt
Inflyttat 2013
11
För ytterligare information, kontakta:
Andreas Rutili, VD
[email protected]
070-471 83 48