Transcript Årsredovisning 2013 - Nynäshamnsbostäder

2013
Årsredovisning
INNEHÅLL
Innehåll
1
2
3
4
6
8
9
10
14
15
Kort om Nynäshamnsbostäder
Vd har ordet
2013 i korthet
Nyproduktion – Telegrafen
Kund och marknad
Hållbar utveckling
Förvaltning och drift
Vårt fastighetsbestånd
Styrelse och ledning
Medarbetare
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
16
17
18
20
21
22
26
27
28
Förvaltningsberättelse
Resultaträkning
Balansräkning
Kassaflödesanalys
Redovisningsprinciper
Noter
Revisionsberättelse
Granskningsrapport
Bostadsförteckning
Kort om Nynäshamnsbostäder
1
Välkommen till
Nynäshamnsbostäder
17%
188
av befolkningen i Nynäshamns
kommun bor hos oss
miljoner
i nettoomsättning
2 620
lägenheter
AB Nynäshamnsbostäder är ett helägt kommunalt aktiebolag,
bildat 1995. Före­taget grundades 1946 och drevs som stiftelse
fram till ombildningen. Vi har bostäder i Nynäshamn, Sorunda,
Stora Vika och Ösmo. För närvarande har vi 2 620 lägenheter.
Vår vision
Stockholmsregionens mest attraktiva hyres­­rätter.
Vår affärsidé
Nynäshamnsbostäder erbjuder attraktiva och prisvärda hyres­
rätter till alla som söker närhet till såväl natur, stad som
skärgård.
Vårt uppdrag
Kunder och marknad
• Nynäshamnsbostäder verkar för ett varierat bostadsutbud av god
kvalité för att attrahera olika hyresgäster.
• Våra bostäder håller en rimlig hyresnivå i välskötta fastigheter.
• Vi samverkar med kommunen och andra för att tillgodose beho­
vet av mindre lägenheter anpassade till ungdomars och äldres
behov och ekonomiska förutsättningar.
• Vår utformning, standard och servicenivå i boendet är så långt
det är rimligt och möjligt anpassat till hyresgästernas önskemål.
Verksamhetsstyrning för hållbar utveckling
Socialt ansvar
• Nynäshamnsbostäder förvaltar och producerar bostäder som
verkar för goda och socialt trygga boendemiljöer, därtill främja
mångfald och valfrihet.
• Vi tillhandahåller lägenheter för socialt boende.
Miljö
• Vår verksamhet bedrivs utifrån ekologiska utgångspunkter.
• Vi stävar efter att i all sin verksamhet vara ett föredöme i miljö­
frågor.
• Nynäshamnsbostäders ägares avsikt är att långsiktigt företrädas
av ett allmännyttigt bostadsbolag, vars verksamhet ska bedrivas
affärsmässigt.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
2 VD har ordet
”Det är en ynnest att
få jobba med bostäder
och boende – något
som är så centralt i
varje människas liv.­”
Happy
people rent!
Så har ännu ett händelserikt år passerat och det har blivit dags att
summera. Hur har det gått med våra mål, hur långt har vi kommit
och vad är det vi åstadkommit under det senaste året för att komma närmare vår vision?
Den affärsplan vi jobbar efter beskriver olika typer av mål. En del
handlar naturligtvis om ekonomi, andra om mjukare värden, som
hur vi ska öka kundnöjdheten hos våra hyresgäster. För att få ett
mätbart resultat som visar vad vi gör bra och vad vi kan bli bättre
på, undersöker vi olika parametrar via ett nöjd-kund-index. På så
sätt får vi en karta att navigera efter. Några hyresgäster vi engagerar oss lite extra för är våra allra yngsta. Förutom en kontinuerlig
upprustning av lekparkerna håller vi varje år vår traditionsenliga
julgransplundring. En ny tradition vi hoppas ska leva vidare är
familjefesten Rumbadagarna, där vi varit med och bidragit för
andra gången.
När det gäller ekonomin ligger resultatet efter bokslutsdispositioner på cirka 6,9 miljoner kronor. Ett gott resultat med tanke på att
vi efter flera års stiltje nu kunnat dra igång byggandet igen.
Det är en ynnest att få jobba med bostäder och boende – något som
är så centralt i varje människas liv. I utbudet av bostadsalternativ
spelar hyresrätten en viktig roll. Människans boendebehov ändras
flera gånger under livet och då ska det vara enkelt att byta, och det
ska finnas ett flexibelt alternativ som inte kräver stora finansiella
insatser. Hyresrätten är också ett bekvämt boende. Behöver något
åtgärdas är vi inte mer än ett telefonsamtal, eller dataklick bort.
Kort sagt: hyresrätten är en attraktiv och tämligen bekymmersfri
boendeform som tilltalar många – ”Happy people rent!”.
Men en eftertraktad boendeform betyder också att vakanserna
är få och kön lång. Därför är vi glada över att äntligen fått igång
bostadsbyggandet av Telegrafen 12, alldeles i närheten av vårt
huvud­kontor. Natur och hav, köpcentrum och kommunikationer
– allt finns runt hörnet. De nya lägenheterna kommer snart stå
med öppna dörrar för att välkomna sina nya hyresgäster.
Förutom ökad kundnöjdhet bland våra hyresgäster, är ett annat
mål att öka trivseln för vår personal. Och är det något jag är extra
stolt och tacksam över, så är det mina medarbetare. Även om vardagen ofta är slitsam är det ändå alltid ett nöje att få jobba ihop
med den här gruppen. Att sätta ihop team är en vetenskap i sig.
Det finns metoder som beskriver hur ordet egentligen är en förkortning: T.E.A.M. – Together Everyone Achieves More. Och
precis så är det – tillsammans når vi längre och åstadkommer lite
mer. Det är kärnan för hur vi ska gå från en bra individnivå till en
helhet som blir ännu bättre tillsammans. En del i vårt teambyggande har varit att resa ut i EU, den senaste gången till Frankrike,
och vidga våra vyer – att få umgås utanför företagets väggar, låta
oss inspireras av andra och få nya perspektiv.
Affärsplanen beskriver också mål för hur företagets fastighetsmix
ska balanseras mellan varsam nybyggnation och försäljning. Vi vet
att den närmaste framtiden kommer bli en spännande tid i förändringens tecken. Tills dess önskar jag dig välkommen att ta del
av denna upplaga.
Greger Nilsson, vd Nynäshamnsbostäder
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
2013 i Korthet
3
Rumbadagarna är ett samarbete mellan Nynäshamnsbostäder och
Nynäshamns kommuns fritidsledare och Alla-Kan projektet. Syftet är att i slutet av sommaren låta människor i alla åldrar mötas.
För de vuxna hade vi i år loppis och för barnen erbjöd Nixtagården
ett antal olika utomhusaktiviteter såsom vattenlek, studsmatta,
ansiktsmålning, fotboll, öppen scen för uppträdande samt artisterna Marco Rios och Tiffany. Nynäshamnsbostäder hade tipspromenad om brandkunskap samt passade på att informera om
hur man testar sin brandvarnare. Självklart ingick korvgrillning.
ICA sponsrade med korv och tillbehör och Nynäshamnsbostäder
grillade.
femårsöversikt
2013
2012
2011
2010
2009
Hyresintäkter, mkr
184
182
177
172
159
12
8
7
-14
-20
173
167
161
156
152
Resultat efter finansiella poster, mkr
Eget Kapital, mkr
Avkastning totalt kapital, %
3,8
3,4
3,4
0,7
0,1
111
132
83
54
146
Soliditet justerad, %
42,1
39,8
37,7
35,7
31,5
Soliditet synlig, %
17,3
16,7
16,2
15,8
15,3
Skuldsättningsgrad, ggr
4,5
4,7
4,8
5,1
5,3
Balansomslutning, mkr
999
998
994
992
991
Likviditet, %
Vakansgrad bostäder, %
Bokfört värde fastigheter, mkr
0,3
0,3
0,5
0,5
0,5
895
908
924
937
777
160
Investeringar, mkr
36
8
8
69
Antal Anställda
27
27
29
32
31
2 620
2 617
2 619
2 619
2 553
Antal lägenheter
Målen i affärsplanen
Perspektiv, mål
Mål 2014
Kund, Kundnöjdhetsindex
>70
Kund, Hyresvärdsindex
>70
Kund, Trygghetsindex
>70
Personal, Medarbetarindex
>70
Personal, Arbetsgivarindex
>70
Personal, Kompetensindex
>70
Ekonomi/drift, Soliditet
Ekonomi/drift, Avkastning på EK
Ekonomi/drift, Driftsnetto snitt, kr/m2
Utveckling/fastighet, Försäljning, antal lgh
Utveckling/fastighet, Nyproduktion, antal lgh
Utveckling/fastighet, Investering i befintligt
bestånd, mkr
Måluppfyllelse
>20
SLR + 1 %
>400
130
105–125
50
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
4 Nyproduktion – Telegrafen
Telegrafen
Vid infarten till industriområdet för Televerket låg tidigare Nynäshamns mest välkända fastighet Krantzska huset eller det så kallade Strykjärnet. Strykjärnet hade en gång
cigarraffär, bageri, sedelmakeri och Lundgrens ölkafé. Under senare tid fanns det endast
hyreslägenheter. Byggnaden revs 1980.
Nu är det åter dags att låta huset få puls genom vår nyproduktion Telegrafen. Sedan
­Ericsson och Telias definitiva flytt från Nynäshamn 2005 har området varit under utveckling med bland annat ett nytt affärscentrum, Sjötelegrafen. Våra nya lägenheter
kommer att ha ett centralt läge nära Sjötelegrafen, restauranger och kommunikationer.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
Nyproduktion – Telegrafen
5
maj 2013
Första spadtaget
juni 2013
Fredagen den 5 juni 2013, i hörnet av Nynäsvägen och Industrivägen togs det första
spadtaget av vd för Nynäshamnsbostäder
Greger Nilsson, kommunalrådet Anna
Ljungdell och NCC representanten Matti­
Virkki till vad som kommer att bli Nynäs­
hamnsbostäders femte nyproduktion sen
2009, Kv Telegrafen. Fastigheten är en
betongkonstruktion med putsad fasad
samt tegelpannor på taket. Uppvärmningen sker med bergvärme och solfångare på
taket.
Under juni månad rensades fastigheten
från träd och buskar. Därefter påbörjades
markarbeten med schaktning och återfyllning som förberedelser för gjutning. I september gjöts grundplattorna och projektet
tog riktigt fart. Under oktober anlände
de första väggsektionerna och det började
mer och mer likna ett hus.
juli 2013
september 2013
oktober 2013
December 2014
I december 2014 planeras de 37 ljusa lägen­
heterna att stå klara för inflyttning.
Fastigheten består av:
november 2013
• 3 stycken 1:or på cirka 46 kvadratmeter
• 15 stycken 2:or mellan cirka 50–70
kvadratmeter
• 16 stycken 3:or mellan cirka 80–88
kvadratmeter
• 3 stycken 4:or på cirka 107 kvadratmeter.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
6 KUND OCH Marknad
Vår marknad
Vi vänder oss till alla som väljer hyres­
rätten som boendeform. Att bo i hyres­­rätt
är ett fritt boende som ger de boende möjlighet att byta bostad om livssituationen
förändras. Behöver man flytta är det bara
uppsägningstiden man behöver ta hänsyn
till. Vi prioriterar i vissa lägen yngre som
söker bostad och äldre som behöver ett
tillgängligt boende. Under året har vi haft
333 in- och avflyttningar. Antalet omflyttningar har successivt minskat de senast
fem åren på grund av en trög hyresmarknad med få vakanser.
förfarandet med felanmälan. Vårt interna
arbete har genom den nya layouten för­
enklats vilket är viktigt nu när vi ska påbörja uthyrningen av Telegrafen.
inre underhåll, förutsättningar att agera
miljömedvetet samt förvaltningens ansträngningar att bidra till en hållbar utveckling fått sämre siffror.
Enkät om förvaltningskvalitén
Information till våra hyresgäster
I år mätte vi vår förvaltningskvalité. Förvaltningskvalitén vägs samman av fem
perspektiv; ta kunden på allvar, trygghet,
rent och snyggt, hjälp när det behövs samt
förvaltningspolicy. Enkäten gick ut till
200 av­våra hyresgäster och drygt 50 procent besvarade enkäten.
85 sökande/lägenhet
Index på förvaltningskvalitén är 77,3 och
snittet i riket i vår klass ligger på 81,2.
Det är framför allt rent och snyggt och
förvaltningspolicy som avviker. I rent och
snyggt är det framförallt tillsyn och städning av källare och vind, möjlig­heterna till
källsortering, städning av sop­
utrymmet
samt snöröjningen på vintern som fått låga
resultat.
Genom vår kundtidning, Värdens nyheter, förmedlar vi viktig information. Den
utkommer tre gånger per år och har under
året handlat om, att bygga nya lägenheter, bygga om i befintligt bestånd, rutiner
kring hela kedjan av att hyra- få lägenhetbo i lägenhet – flytta, presentation av ett
av våra områden samt vad som är på gång i
olika bostadsområden.
På de objekt som legat ute på vår hemsida
har vi fått drygt 29 000 intresseanmälningar vilket ger cirka 85 sökande/lägenhet. Vi har fått 2 500 nytillkomna kunder
i vår databas. 80-talisterna är den största
gruppen av de nytillkomna och intresset är
störst för små lägenheter.
Hemsidan har i år fått en ny layout och
förutom att vi vill öka trafiken från våra
befintliga hyresgäster har vi förenklat
Varje år, under första halvan av januari,
bjuder vi in alla hyresgäster till en julgransplundring. Evenemanget är mycket
uppskattat av såväl barn som vuxna. Det
bjuds på traditionell dans kring granen,
fika, underhållning av hög klass och naturligtvis avslutas det hela med en godispåse
till alla barn.
När det gäller förvaltningspolicy har lägenhetens temperatur vintertid, lägen­hetens
Hyran ska räcka till mycket
22,4 %
reparationer
och underhåll
11,8 %
skötsel, service
och områdes­
ansvariga
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
14,6 %
el, vatten och
sophantering
14,0 %
uppvärmning
18,5 %
administration
inklusive hyres­
gästföreningen
16,6 %
räntor
2,4 %
fastighets­
skatt
Kund och Marknad 7
Bestånd per boendeform
Bostäder med gruppboende
Bostäder i småhus
Lägenhetsstorlek
OMFLYTTNING
Antal
lägenheter
18
Ettor
Antal
lägenheter
356
246
Tvåor
972
Totalt
548
Treor
1012
Extern omflytt Nybo
Andra bostäder
1808
Fyror
265
Intern omflytt Nybo
Totalt
2620
Femmor
Tillgängligt boende
Lotsen som hyrs ut som en lokal är special­
boende lokal, 24 lägenhet inår ej i totalt antal
lägenheter.
Totalt
15
Totalt omflytt
Antal
lägenheter
2620
258
75
333
2620
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
8 Hållbar utveckling
Det här gör vi:
för ungdomar och seniorer
I det befintliga bostadsbeståndet har vi lägenheter som ”öronmärkts” för unga vuxna (18–25 år), som är mindre och billiga
lägenheter. För seniorer ska bostäderna vara tillgängliga det vill
säga inga eller få trappor till lägenheter och tvättstugor.
För åldersgruppen 60+ har tillgängligt boende uppförts i samtliga
­kommundelar.
för och med kommunen
Kommunen har, genom ett samarbetsavtal, tillgång till 50 lägenheter som hyrs ut i andra hand till personer som av olika skäl inte
kan ha ett eget förstahandskontrakt. Fungerar boendet bra övergår kontraktet till den boende och kommunen får tillgång till en
annan lägenhet.
Ett aktivt arbete för att förhindra hemlöshet och vräkning, bedrivs i nära samarbete med kommunens socialförvaltning. Som
en del i det arbetet pågår ett projekt där bolaget på olika sätt tar
kontakt med hyresgäster som inte betalat sin hyra i tid.
Nynäshamnsbostäder har sedan starten på kommunens projekt
”sommarjobb åt alla” (ungdomar 16–20 år) deltagit i satsningen
genom att varje år ta emot ett tiotal ungdomar. Ungdomarnas insatser i våra bostadsområden är mycket uppskattade av de boende.
Sommaren 2013 var vi återigen en av initiativtagarna tillsammans
med kommunens fritidsledare för en satsning på olika aktiviteter för ungdomar den sista sommarlovshelgen,
”Rumba­dagarna”. Aktiviteterna var av varierande slag och glädjande var att många hittade vägen
till Nicksta­höjden där det hela gick av stapeln.
för och med andra aktörer
Bolaget arbetar kontinuerligt med trygghetsfrågor och trygghetsskapande åtgärder i bostadsområdena. Detta sker bland
annat genom boendeväktare, trygghetsjour på icke kontorstid,
trygghetsvandringar tillsammans med företrädare för Hyresgästföreningen och Nynäshamns kommun. Bolaget har också en
representant i det lokala Brottsförebyggande rådet. Tillsammans
med villaägarna är vi en av sponsorerna till Trygghetsbilen för
Grannsamverkan.
för miljön
Ledningen har beslutat att så långt det är tekniskt och ekonom­
iskt möjligt, välja produkter med lägsta möjliga miljöpåverkan.
Alla bolagets fastigheter är energideklarerade. Vi köper grön el i
enlighet med kommunens miljömål.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
Drift och
underhåll
Under 2013 har driftavdelningen arbetat
mycket med ventilationen i våra fastigheter. Totalt 475 lägenheter OVK-besiktades
(obligatorisk ventilationskontroll) under
året. I de fastigheter som inte blev godkända, har de flesta anmärkningar åtgärdats.
Där större åtgärder krävs, pågår planering.
Ombesiktning kommer ske så fort alla anmärkningar är åtgärdade. Rensning och injustering av ventilationen har varit en viktig
del i arbetet med att få godkänd ventilation
i fastigheterna.
Nya frånluftsfläktar
På Mejerivägen byttes frånluftsfläktarna
2012, men för att få ventilationen att fungera optimalt, installerades extra tilluftsventiler i lägenheterna under 2013. Injustering
och OVK-besiktning utfördes också.
Frånluftsfläktar har tidigare bytts i två hus
på Tallvägen. I slutet av 2013 byttes fläktar
i resterande hus. Injustering och OVK-besiktning utfördes även här.
Åtgärd mot förhöjda radonvärden
På Fröjas väg har det tidigare uppmätts förhöjda radonvärden i totalt 17 av 195 lägen­
heter. Alla fläktar har därför kontrollerats
och justerats samt ventilationen i de 17
lägenheterna. Därefter sjönk antalet lägen­
heter med förhöjda radonvärden till tre.
Arbetet har fortsatt, alla kanaler har rensats
och ventilationen injusterats, och ny radonmätning av de tre lägenheterna ska utföras.
På Backluravägen 35 byttes ventilationsaggregatet ut före jul, och alla
arbeten i lägenheterna färdig­ställs
under början av 2014.
Vi fortsätter med driftoptimering av fastig­heterna för att minska energiför­brukningen.
Fövaltning och drift
9
Vi har renoverat och stambytt
kök och badrum i 1 192 lägenheter
Antal
Stambytt
Kvar att stambyta
900
800
700
600
500
Vi lyssnar
på våra
hyresgäster
400
300
200
100
0
40-tal 50-tal 60-tal 70-tal 80-tal
Nynäshamnsbostäder tror på att ha en bra
dialog med våra hyresgäster. Det är viktigt
att vi själva ser saker och ting i ett boendeperspektiv, skapa förståelse i allt vi gör och
förklarar varför vi agerar ibland som man
som hyresgäst kan ha svårt att förstå. Vår
strävan är skapa en bra relation mellan hyresgäst och förvaltningen.
Vårt planerade underhåll är behovsstyrt,
vilket innebär att vi besiktar varje hus och
bedömer vilka åtgärder som ska utföras inför kommande år. På så sätt har vi bra kontroll på utgifter och använder varje krona på
bästa sätt.
Vi och hyresgästföreningen har under året
haft täta kontakter för att planera insatser
som ska utföras på våra områden. Det är
allt ifrån gräsklippning till att bygga nya
tvättstugor.
Det är stimulerande att våra ansträngningar när det gäller att arbeta förebyggande ger
resultat. Våra vattenskador har under en
sexårs period minskat med hälften. Akuta
vattenskador kostade över 7 miljoner kronor år 2007 och 2013 är kostnaden nere på
3,3 mkr.
Avtalen med våra entreprenörer ses över varje
år. De är en mycket viktig länk för hur vi uppfattas. Vi har ständigt återkommande möten
och går igenom rutiner och arbetssätt så att vi
och våra hyresgäster ska vara nöjda.
Trygghet
Trygghet i boendet är prioriterat hos Nynäshamnsbostäder. Vårt bevakningsföretag
ronderar ständigt i områdena när vi själva
inte är på plats. Fastighetsjouren kan man
också ringa om något akut i fastigheten
händer. Vi har också bra rutiner för snöröjning, takskottning samt borttagande av istappar. En extern besiktningsman besiktar
våra lekplatser så att de ska vara säkra.
Minskade vattenskador
För sex år sedan informerade vi våra hyresgäster om hur man kan förhindra vattenskador och vad man bör tänka på för att
undvika brand i lägenhet och trapphus. Vi
besökte också hyresgäster vid behov av mera
information. Vi informerar ständigt vad
man bör tänka på genom vår kundtidning.
Det är också viktigt att göra rätt insatser när
skadan har uppstått, rätt insatser efter skadans behov. Vi har investerat i egna avfukt­
are, ökat kunskapen i företaget och blivit
bättre beställare till våra entreprenörer. Alla
pengar som vi minskar akuta insatser med
lägger vi i stället på underhållsåtgärder.
90-tal 00-tal
Underhåll
Stora underhållsåtgärder som gjorts under
året är till exempel omläggning av tak i
Hoxla (Sorunda), stambyten och badrumsrenovering på Sigyns och Odins väg, byte
av entrédörrar i höghusen på Backluravägen 3–35, målning och byte av belysning på
Krokvägen, Sigyns och Odins väg, asfaltering av Stora Vika, målning av entrédörrar
på många områden. Många källargångar,
tvättstugor och lekplatser är upprustade.
Nyproduktion
Förvaltningen har under året jobbat hårt
med nyproduktionen på Telegrafen 12. ­Efter
många timmar med konsulter och byggare
ser vi nu hur bygget börjar ta form. Det är
extra kul att vi provar ny teknik med
bland annat bergvärme,
sol­celler, släckutrustning i volymkupa och
LED-belysning i alla
allmänna utrymmen.
Vi håller som bäst på att
titta på nyproduktion på
Apotekaren och Humlan.
Går det som vi har tänk oss
kan bygget sätta igång på
Apotekaren före årsskiftet
2015.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
10 ett urval av vårt fastighetsbestånd
Nynäshamn
Nynäshamn har cirka 15 000 invånare
boende i tätorten. Vi har 2 007 lägen­heter
mesta­­dels i flerfamiljshus. Omflyttningen är
i genomsnitt för våra 18 områden 13 pro­
cent varav 3 procent flyttar internt.
Heimdalsområdet, totalt 357 lägenheter, höghusen har hiss.
Byggår 1948–1954.
Estövägen 7–9, 36 lägenheter. Byggår 1963.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
Estövägen 2, 33 lägenheter. Byggår 1963.
Estövägen 5 A–B, 36 lägenheter. Byggår 1958.
ett urval av vårt fastighetsbestånd
Fredsgatan 19–21, Åkargränd 4, 77 lägenheter med hiss.
Byggår 2009.
Toppstigen 1–7, 113 lägenheter.
Byggår 1954
Sigyns väg 1–5, 40 lägenheter. Byggår 1967.
11
Backluravägen 20–28, 104 lägenheter. Byggår 1993.
Valthornsvägen 7–9, 54 lägenheter. Byggår 1960.
Odins väg 1–17, 111 lägenheter. Byggår 1967.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
12 ett urval av vårt fastighetsbestånd
Ösmo
Ösmo har cirka 6 000 innevånare. Vi har
307 lägenheter i flerfamiljshus. Omflytt­
ningen är 10 procent varav 1 procent intern
omflyttning.
Mejerivägen 2–8, 66 lägenheter. Byggår 1962.
Tallvägen 10–23, 93 lägenheter. Byggår 1963.
Nyblevägen 19–21, 38 lägenheter med hiss. Byggår 2009.
Sorunda
Sorunda ligger cirka 15 km nordväst om
Nynäs­hamn. Här bor cirka 3 000 personer i
framförallt villor och gårdar. Vi har 107 lägen­
heter, fördelade på radhus och flerfamiljshus.
Omflyttningen i dessa är 12 procent varav
den interna omflyttningen är 3 procent.
Bondängsvägen 1–5, 10 lägenheter. Byggår 1951.
Spångbrotorg 3–5, 7 lägenheter. Byggår 1960.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
Kyrkgatan 7–9, 12 lägenheter med hiss. Byggår 2009.
ett urval av vårt fastighetsbestånd
13
Stora Vika
Stora Vika ligger cirka 10 km väster om Nynäshamn. Här bor cirka
600 personer, cirka hälften bor i våra fastigheter. Vi har 199 bostäder
fördelade på radhus och flerfamiljshus. Omflyttningen är 16 procent
varav interna omflyttningar är 2 procent.
Hillersjövägen 6–8, 15 lägenheter. Byggår 1948.
Mariebergsvägen 4–50, 24 lägenheter.
Byggår 1989.
Ladbacksvägen 2-4, 12 lägenheter med hiss. Byggår 2009.
Marstavägen 2–10, 45 lägenheter. Byggår 1948.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
14 STYRELSEN och ledning
Styrelse: Inger Andersson, suppleant (s), Göran Briving, ledamot (m),
Bo Persson, ledamot (fp), Helen Sellström Edberg, suppleant (s),
Gunnar Karlsson, ordförande (s), Ivar Sjöberg, suppleant (m),
Agneta Tjärnhammar, ledamot (m), Tommy Söderblom, ledamot (s).
Berit Eriksen,
arbetstagar­
representant
Ralf Dahl,
arbetstagar­
representant
(suppleant)
Saknas på bilden: Saknas på bilden:
Bodil Toll,
Bernt Månsson,
suppleant (m)
suppleant (mp).
Styrelse och ledning
Styrelsens arbete och inriktning beskrivs i en speciell arbetsordning. Under 2013 har
styrelsen hållit nio sammanträden. Inför varje styrelsemöte träffas ordförande, vice ordförande och ledningsgrupp för att planera och bereda frågor som ska behandlas vid kommande styrelsemöte.
Styrelsen består av fem ordinarie ledamöter med fem personliga suppleanter, utsedda av
Kommunfullmäktige i Nynäshamn.
Greger Nilsson, vd Mikael Goliats,
förvaltningschef
Sanja Batljan,
administrativ chef
Annika Kurtsson,
marknadschef
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
Styrelsens och vd:s arbete utvärderas årligen med Svensk kod för bolagsstyrning (bolags­
koden) som utvärderingsverktyg. Nynäshamnsbostäder är ett av de första SABO före­
tagen som arbetar efter bolagskoden. I bolagets styrelse är personalrepresentanter utsedda
som har yttrande- men inte beslutanderätt. Företagets ledningsfunktion har det över­
gripande ansvaret för att den dagliga verksamheten bedrivs affärsmässigt. I det ingår även
ansvaret för måluppfyllelse samt att se till att lagar, avtal och policys efterlevs.
Medarbetare
T E A M Together Everyone Achives More.
15
Värdeord
Engagemang
Kommunikation
Affärsmässighet
Omtanke
Respekt
Hjälpsamhet
Våra medarbetare
Under hela året har hela personalen arbetat med värdeord. Arbetet har varit såväl
enskilt som i olika grupper. Sett ur ett
företagsperspektiv är Engagemang och
Kommunikation de ord som mest symboliserar oss. Sett ur ett medarbetarperspektiv
är Omtanke det ord som väger tyngst.
Mindre enkätundersökning
För att uppdatera jämställdhetsplan har
Nynäshamnsbostäder under 2013 genomfört en mindre enkätundersökning kring
hur våra jämställdhetsfrågor bedrivs, där
fokus låg på jämställdhet, mobbing och trakasserier. Värdena är angivna på skala 1–5
där 5 är det högsta värdet och medelvärdet
i resultatet av årets undersökning är 4,04.
TEAM-arbete pågår.
Personalstatistik
Personalomsättningen är låg, 4 (7) procent. Sjukfrånvaron är också fortsatt låg,
2,87 procent (2,86). Medelåldern för
personalen är fortfarande 50 år och den
genomsnittliga anställningstiden har ökat
till 6,4 år från 5,9 år.
På förvaltningsavdelningen samt marknads- och informationsavdelningen
gjordes under året en del omorganisationer. En ny områdesansvarig anställdes den 1 juli.
Irina Söderström och Lisa Vitali bidrar med Telegrafen till NP:s
årliga pepparkakshustävling.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
16 Finanser
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning för AB
Nynäshamnsbostäder (org. nr 556292-3747) för räkenskapsåret 2013.
Ägarförhållanden
Investeringar
•Nynäshamns Exploaterings AB i Nynäshamn (org. nr 556041-4186)
innehållande fyra fastigheter med 76 bostäder i Nynäshamns kommun.
•AB Telegrafen i Nynäshamn (org. nr 556707-9792) innehållande
fastigheten Telegrafen 12 i Nynäshamns kommun.
•Tegeltraven Holding AB (org.nr 556907-1219).
•Tegeltraven Fastigheter AB (org.nr 556907-1201).
Ekonomi
AB Nynäshamnsbostäder är Nynäshamn kommuns helägda bostads­företag.
Företaget äger och förvaltar bostäder och lokaler inom Nynäs­hamns
kommun. Bolaget bildades den 1 januari 1995 efter att tidigare år ha
bedrivits i stiftelseform. AB Nynäshamnsbostäder äger fyra dotterföretag:
Företaget är anslutet till SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag)
samt Fastigo, arbetsgivarorganisation och är även andelsägare i
inköpsorganisationen HBV (Husbyggnadsvaror ekonomisk förening).
Verksamhet
Årets investeringar uppgår till drygt 8,9 mkr (7,3) och merparten består
framförallt av stambyten. Investeringarna i pågående projekt, nyproduktion
Telegrafen 12, har under året uppgått till 29 mkr (0,75).
En relativt mild vinter och låga räntor har varit gynnsamt för företaget under
2013.
•Verksamhetsåret 2013 visar ett överskott efter finansiella poster med
12,1 mkr (7,9).
•Avkastning på eget kapital ökade med 0,4 procent och blev 4,2 procent
(3,8).
•Avkastning på totalt kapital ökade med 0,4 procent och blev 3,8 procent
(3,4).
•Soliditeten ökade till 17,3 procent (16,7), detta nyckeltal avser eget
kapital i förhållande till totalt kapital.
Bolaget som är ett allmännyttigt bostadsföretag har till föremål för sin
verksamhet att inom Nynäshamns kommun äga, bebygga och förvalta
fastigheter. AB Nynäshamnsbostäder har sammanlagt 2 620 lägen­heter
(2 617) och en uthyrningsbar bostadsyta om 179 281 kvm (179 100).
Bolaget har 83 lokaler (84), 260 förråd (258) och 1 967 parkeringsplatser/
garage. (2 016).
Newsec har på uppdrag av AB Nynäshamnsbostäder genomfört en
samordnad värdering av bolagets fastighetsbestånd. Vid värderingstillfälle
(december 2013) hade bolagets fastigheter ett marknadsvärde på 1,7 (1,6)
miljarder kronor. Fastigheternas motsvarande bokförda värde uppgår till 0,9
miljarder kronor.
Bolagets omsättning uppgick till 187,8 mkr (184,8). Medelantalet anställda
var 27 personer (27).
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång
Uthyrning
Efterfrågan på bolagets lägenheter har även under 2013 varit mycket stor.
Företagets uthyrningsgrad uppgick till 99,7 procent (99,5). Det totala
ekonomiska hyresbortfallet ligger fortfarande lågt och uppgick under året till
1,4 mkr (1,5). Orsaken hänförs till spärrade lägenheter vid renovering och
vattenskador. Fördelning av hyresbortfallet:
•Bostäder 0,5mkr (0,5).
•Lokaler 0,3 mkr (0,4).
•Bilplatser: 0,6mkr (0,6).
•Hyresgästernas avflyttning uppgår till 13 procent (15)
varav 3 flyttar inom beståndet (3).
Väsentliga händelser under året
I februari fattade styrelsen beslut om byggstart av Telegrafen 12, ett hus
med 37 lägenheter på fyra våningar.
Den ekonomiska kalkylen byggdes på schablonkostnader som på sikt kan
vara lägre. Då bestämdes även att fastigheten skulle förses med bergvärme
och solpaneler som energikälla. Det innebär en större investeringskostnad
men ger i gengäld en lägre driftkostnad över tid. När kalkylen var framtagen
blev nästa steg att gå ut på ett anbudsförfarande. Vi erhöll två anbud.
Ambitionen med Telegrafen är att möta det tryck på hyresrätter som vi
upplever i kommunen. Vi har lång kötid till lediga/vakanta lägenheter.
Det råder en synlig brist på hyresrätter. Vi hade ett stort antal intresse­
anmälningar för att erhålla en hyresrätt på Telegrafen. Vår ägare har ett
stort intresse av att vi som bolag gör allt för att minska bostadsbristen och
bygga hyresrätter. Inflyttning beräknas ske i december 2014. En förhandlad
hyresnivå för en 3-rumslägenhet på 77 kvm och år ligger på 1 600 kr/kvm.
I samband med att den ökade kostnadsutvecklingen för Nynäshamns­
bostäder genomfördes, och efter förhandlingar med Hyresgästföreningen,
införs en generell hyreshöjning från första april med 1,71 procent (2,35).
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
AB Nynäshamnsbostäder avser att genomföra en försäljning av fastigheterna
Ribban 5, Ribban, 6, Ribban 7, Ribban 8, Ribban 9, Humlan 6, Humlan
8, och del av Ratten 1, vilka ägs av AB Nynäshamnsbostäder. samt en
försäljning av fastigheten Balder Västra 1 som AB. Nynäshamnsbostäder
äger indirekt genom sitt dotterbolag Nynäshamns Exploatering AB,
556041‑4186 för överenskommet fastighetsvärde på 386 mkr. Samtliga
nämnda fastigheter är belägna i Nynäshamns kommun. Syftet med
avyttringen av Fastigheterna är att skapa möjligheter att genomföra
nyproduktion av hyresrätter i kommunen samt att frigöra kapital för
investeringar i det kvarstående fastighetsbeståndet.
Försäljningsprocessen har genomförts med kvalificerade rådgivare och bud
har erhållits i konkurrens för bästa pris. Genom denna urvalsprocess har
Köparen valts ut. Försäljningen är villkorad med godkännande/medgivande
av kommunfullmäktige i Nynäshamns kommun.
Hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen gällande hyresnivån från och
med den 1 april 2014 är föremål för omförhandlingar under början av året.
Förslag till disposition av bolagets vinst.
Årets resultat uppgick till 6 938 633 kronor.
Till årsstämmans förfogande står, SEK
Balanserat resultat
Årets resultat
Totalt
67 348 491
6 938 633
74 287 124
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att resultatet disponeras på
följande sätt:
Överförs till ny räkning kronor:
74 287 124
Finanser
17
resultaträkning
Belopp i tkr
Not
2013
2012
Hyresintäkter
1
184 478
181 923
Övriga rörelseintäkter
2
3 327
2 912
187 805
184 835
NETTOOMSÄTTNING
Summa nettoomsättning
FASTIGHETSKOSTNADER
Driftskostnader
3
-61 415
-61 621
Reparations- och underhållskostnader
4
-34 570
-33 732
Fastighetsskatt
Summa fastighetskostnader
Driftnetto
Avskrivningar byggnader
Bruttoresultat
-3 619
-3 734
-99 604
-99 088
88 201
85 747
-21 676
-21 412
66 525
64 335
ADMINISTRATIONS-, IT- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER
Avskrivningar inventarier
Övriga kostnader
5, 6
-838
-884
-28 588
-29 008
JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER
Avyttring byggnad och mark
Rörelseresultat
0
-832
37 099
33 611
610
676
RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Statliga räntebidrag
0
7
-25 569
-26 381
12 140
7 913
Avsättning till periodiseringsfond
-3 311
-1 151
Skatt på årets resultat
-2 185
-908
Räntekostnader och liknande resultatposter
Resultat efter finansiella poster
7
Bokslutsdisposioner
Uppskjuten skatt
Årets resultat
295
219
6 939
6 073
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
18 Finanser
Balansräkning
Belopp i tkr
Not
2013-12-31
2012-12-31
Byggnader och mark
8
895 076
907 819
Inventarier
9
900
1 618
10
29 116
815
925 092
910 252
32 167
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Pågående nyanläggningar
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier i dotterbolag
11
32 167
Långfristiga värdepappersinnehav
12
40
40
32 207
32 207
957 299
942 459
318
183
318
183
Hyresfordringar
636
372
Övriga fordringar
631
623
Fordringar hos dotterföretag
301
347
2 955
3 399
4 523
4 741
Kassa och bank
36 880
50 692
Summa omsättningstillgångar
41 721
55 616
999 020
998 075
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Varulager
Lager av bränsle
Kortfristiga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
SUMMA TILLGÅNGAR
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
13
Finanser
19
Balansräkning
Belopp i tkr
Not
2013-12-31
2012-12-31
Aktiekapital
50 000
50 000
Uppskrivningsfond
38 487
39 542
Reservfond
10 000
10 000
98 487
99 542
67 348
61 555
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
14
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Balanserad vinst
Årets resultat
Summa eget kapital
6 939
6 073
74 287
67 628
172 774
167 170
4 462
1 151
4 462
1 151
6 684
6 978
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond
15
Uppskjuten skatteskuld
Långfristiga skulder
Checkräkningskredit
16
0
0
Lån från kreditinstitut
17
775 000
780 000
775 000
780 000
18 271
20 352
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
Skulder till koncernföretag
Skatteskulder
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
18
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Ställda säkerheter
16,17
54
0
2 680
993
493
510
18 602
20 921
40 100
42 776
999 020
998 075
0
0
220
238
Ansvarsförbindelser
Garantibelopp Fastigo
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
20 Finanser
KASSAFLÖDESANALYS
Belopp i tkr
2013
2012
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
12 140
7 913
Avskrivningar och nedskrivningar som belastat resultatet
22 514
22 296
Årets skatt
-2 185
-908
Resultat vid utrangering och försäljning av fastigheter och inventarier
61
826
32 530
30 127
Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar
219
951
Ökning (-) /minskning (+) förråd och varulager
-135
67
Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder
-2 676
1 655
Kassaflöde från den löpande verksamheten
29 938
32 800
-37 234
-8 084
-181
-112
Utbetalning för investering i finansiella anläggningstillgångar
0
-100
Inbetalning från försäljning av inventarier
0
5
Inbetalning från försäljning av fastighet
0
1 700
-37 415
-6 591
Ökning/minskning långfristiga finansiella skulder
-5 000
-5 000
Utdelning
-1 335
0
0
1 800
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Investeringsverksamheten
Utbetalning för förvärv och investering av fastigheter
Utbetalning för förvärv av inventarier
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Minskning långfristiga fordringar
Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Periodens kassaflöde
0
0
-6 335
-3 200
-13 812
23 009
Likvida medel vid periodens början
50 692
27 683
Likvida medel vid periodens slut
36 880
50 692
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
Finanser
21
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bok­
föringsnämndens allmänna råd.
Företaget innehar samtliga aktier i:
• AB Telegrafen i Nynäshamn (org nr 556707-9792)
• Nynäshamns Exploatering AB (org nr 556041-4186)
• Tegeltraven Holding AB (org nr 556907-1219)
• Tegeltraven Fastigheter AB (org nr 556907-1201).
Företaget har valt att inte upprätta koncernredovisning med hän­
visning till 7 kapitel 5§ i Årsredovisningslagen, då dotterföretaget är av
ringa betydelse med hänsyn till kravet i 6§ avseende rättvisande bild.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader mellan skatte­
mässiga värden på tillgångar och skulder och redovisningsmässiga
värden. Den temporära skillnaden är hänförlig till anläggningstill­gångar
samt skattemässiga underskottsavdrag. En skattesats på 22 procent
har använts vid beräkningen av uppskjuten skatt. Uppskjutna skatte­
fordringar redovisas i den omfattning det är troligt att framtida
skatte­mässiga resultat kommer att kunna kvittas mot de temporära
skillnaderna.
Fodringar
Fordringar har värderats individuellt till det värde fordringarna beräk­
nas inflyta.
Intäkter
Hyresintäkter och övriga rörelseintäkter redovisas i den period uthyr­
ningen avser.
Varulager
Lagret har värderats till det lägsta av anskaffningskostnad och verkligt
värde.
Anläggningstillgångar
I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar enligt
plan, vilka beräknas på ursprungliga anskaffningsvärden och baseras
på tillgångarnas bedömda ekonomiska livslängd, varvid följande av­
skrivningstid används.
avskrivningstid
Byggnader
Om- och tillbyggnader
Inventarier
Antal år
50
10–50
3–5
En extern värdering av fastigheterna har gjorts under året. Tillämpad
värderingsmodell baseras på fastigheternas diskonterade driftnetton.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
22 Finanser
Noter och tilläggningsupplysningar
Not 1 Hyresintäkter
Not 2 Övriga rörelseintäkter
Specificering av hyresintäkter:
TKR
TKR
2013
Försäljning av värme och vatten
Totalhyra
Bostäder
Lokaler
Garage och parkeringsplatser
Summa
2013
2012
2012
Övriga intäkter
174 073
171 594
5 834
6 116
6 057
5 947
185 964
183 657
Vinst vid avyttring av inventarier
Summa övriga rörelseintäkter
323
304
3 003
2 602
0
5
3 327
2 912
2013
2012
-11 812
-11 978
Not 3 Driftkostnader
Hyresbortfall
Bostäder
-460
-521
Lokaler
-317
-386
Garage och parkeringsplatser
Summa
-609
-641
-1 386
-1 548
TKR
Fastighetsskötsel
varav personalkostnader
El
Netto
Bostäder
Lokaler
Garage och parkeringsplatser
Summa
171 073
5 517
5 730
Sophantering
5 448
5 306
Värme
184 577
182 109
-99
-186
Summa hyresintäkter
184 478
181 923
Summa nettohyror för bostäder
173 513
170 887
10 965
11 036
Summa nettohyror övrigt
-2 437
-5 103
-5 444
-13 498
-11 938
-3 638
-4 005
-21 356
-22 044
Fastighetsförsäkring
-1 336
-919
Kabel-tv
-1 811
-1 684
Hyres- och kundförluster
Därutöver avseende bostäder:
Generella avtals-/hyresrabatter
Vatten
173 612
-2 889
Övriga driftkostnader
Summa driftkostnader
-262
-379
-2 599
-3 230
-61 415
-61 621
Not 4 Reparations- och underhållskostnader
TKR
2013
2012
Reparationer
-7 896
-8 477
Vattenskador
-3 146
-3 652
Vitvaror
-2 895
-2 685
VLU
-1 327
-781
Planerat underhåll
-19 306
-18 137
Summa reparations- och
underhållskostnader
-34 570
-33 732
Not 5 Personal
Medelantalet anställda med fördelning på kvinnor och män har uppgått till:
2013
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
2012
Kvinnor
13
13
Män
14
14
Totalt anställda
27
27
Finanser
23
Not 8 Byggnader och mark
Fortsättning not 5.
Löner och ersättningar har uppgått till:
TKR
TKR
2013
2012
-1 277
-1 259
Övrig personal
-10 677
-9 739
Summa löner och ersättningar
-11 954
-10 997
2013
2012
1 012 276
1 008 146
BYGGNADER
Styrelsen och verkställande direktören
Överfört från pågående
ny- och tillbyggnad
Försäljningar
Sociala kostnader inkl.
pensionskostnader
-5 450
-4 981
Pensionskostnader
-1 647
-1 459
-393
-302
varav pensionskostnader avseende vd
Ingående ackumulerade
anskaffningsvärden
Vd har ett ordinärt anställningsavtal med bolaget. Uppsägningstiden är sex
månader från vd:s sida och tjugofyra månader från bolaget.
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade
avskrivningar enligt plan
Årets avskrivningar enligt plan
Försäljningar
Utgående ackumulerade
avskrivningar enligt plan
Antal
varav
män
Styrelseledamöter
5
80 %
Årets uppskrivningar
Vd och andra ledande befattningshavare
4
50 %
Årets avskrivningar på
uppskrivet belopp
Könsfördelning
Ingående ackumulerade uppskrivningar
Utgående ackumulerade
avskrivningar enligt plan
Not 6 Ersättning till revisorer
Ingående ackumulerade nedskrivningar
TKR
2013
2012
Revision,
Öhrlings Pricewaterhouse­Coopers AB
-301
-282
Andra uppdrag än revision,
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
-135
-410
Summa ersättning till revisorer
-436
-692
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning och övriga
arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra. Allt annat
är andra uppdrag.
Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter
2013
Ränta på långfristiga skulder
Övriga ränte-/finansiella kostnader
Summa räntekostnader och
övriga finansiella kostnader
-25 566
2012
-26 380
-3
-1
-25 569
-26 381
Årets nedskrivningar
8 145
7 332
0
-3 201
1 020 421
1 012 277
-233 086
-213 715
-20 621
-20 357
0
985
-253 707
-235 198
39 542
40 598
0
0
-1 055
-1 055
38 487
39 542
-42 218
-42 218
0
0
Utgående ackumulerade nedskrivningar
-42 218
-42 218
Utgående restvärde för byggnader
762 983
776 514
131 305
131 621
MARK
Ingående ackumulerade
anskaffningsvärden
Under året anskaffad mark
788
0
0
-316
Utgående restvärde för mark
132 093
131 305
Utgående restvärde för
byggnader och mark
895 076
907 819
Byggnader
919 931
834 045
Mark
326 325
247 423
1 246 256
1 081 468
Försäljningar
Taxeringsvärden
Summa taxeringsvärden
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
24 Finanser
Not 9 Inventarier
Not 11 Aktier i dotterbolag
TKR
Ingående ackumulerade
anskaffningsvärden
Nyanskaffningar under året
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
2013
2012
5 232
5 180
0
113
-41
-60
5 191
5 232
2013
2012
Tegeltraven Holding AB,
556907-1219,
ägd andel och röstandel 100 %
50
50
Tegeltraven Fastigheter AB,
556907-1201,
ägd andel och röstandel 100 %
50
50
AB Telegrafen i Nynäshamn,
556707-9792,
ägd andel och röstandel 100 %
Ingående ackumulerade
avskrivningar enligt plan för
-3 614
-2 790
Försäljningar och utrangeringar
161
60
Årets avskrivningar enligt plan
-838
-884
Utgående ackumulerade
avskrivningar enligt plan
-4 291
-3 614
Bokfört värde inventarier
900
1 618
2013
Ingående ackumulerade
anskaffningsvärden
Investeringar i nyproduktion under året
Investeringar i om- och tillbyggnad
under året
Omfört som nyanskaffning under året,
fastigheter
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
5 567
26 500
26 500
Summa aktier i dotterbolag
32 167
32 167
Not 12 Långfristiga värdepappersinnehav
TKR
Not 10 Pågående nyanläggningar
TKR
5 567
Nynäshamns Exploatering AB,
556041-4186,
ägd andel och röstandel 100%
2012
815
63
28 258
752
8 188
0
-8 145
0
29 116
815
2013
2012
Husbyggnadsvaror HBV Insatskapital
40
40
Summa långfristiga
värdepappersinnehav
40
40
Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
TKR
Förutbetalda kostnader
Förutbetalda räntekostnader
Summa förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
2013
2012
2 600
2 674
355
725
2 955
3 399
Not 14 Förändring av eget kapital
TKR
Aktiekapital
Uppskrivningsfond
Reservfond
Balanserat
resultat
50 000
39 542
10 000
61 555
6 073
6 073
-6 073
Ingående eget kapital enligt
fastställd balansräkning
Enligt beslut vid bolagsstämma
Förändring under året
-1 335
Överföring till fritt eget kapital
-1 056
1 056
Årets resultat
Utgående eget kapital
6 939
50 000
Aktiekapital uppgår till 50 000 000 kr om kvotvärde 1 000 kr styck.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
Årets resultat
38 486
10 000
67 349
6 939
Finanser
Not 15 Obeskattade reserver
TKR
Not 17 Lån från kreditinstitut
2013
2012
Periodiseringsfond Taxeringsåret 2012
1 151
1 151
2014
314 000 000
Periodiseringsfond Taxeringsåret 2013
3 311
0
2015
217 000 000
Summa obeskattade reserver
4 462
1 151
2016
57 000 000
2017
135 000 000
Kapitalbindningstid till
Lånebelopp, kr
2018
Not 16 Checkräkningskredit
TKR
25
52 000 000
Summa
2013
2012
Utnyttjad checkräkningskredit
0
0
Summa checkräkningskredit
0
0
775 000 000
Av lånestocken, 775 mkr, är räntebindningstiden för 450 mkr bestämd via
swapavtal och 100 mkr via räntecap som sträcker sig fram till 2014.
Marknadsvärde på swappar är -9,6 mkr. Kommunen har tecknat borgen för
lån från kreditinstitut med 775 mkr (föregående år 780 mkr).
Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Checkräkningskrediten uppgår till 70 mkr.
TKR
2013
2012
Upplupna räntekostnader
2 728
4 806
Förutbetalda hyresintäkter
8 518
8 124
Övriga upplupna kostnader
7 356
7 991
18 602
20 921
Summa förutbetalda intäkter
och upplupna kostnader
Nynäshamn 2014-02-24
Gunnar Karlsson
Ordförande
Tommy Söderblom
Bo Persson
Göran Briving
Agneta Tjärnhammar
Greger Nilsson
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse har avgivits 2014-03-03
Lars Wallén
Auktoriserad revisor
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
26 Finanser
revisionsberättelse
Till årsstämman i AB Nynäshamnsbostäder, Organisationsnummer 556292-3747
Rapport om årsredovisningen
Jag har utfört en revision av årsredovisningen för AB Nynäshamns­
bostäder för år 2013.
Styrelsens och verkställande direktörens
ansvar för årsredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt
årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och
verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en års­
redovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min
revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Audi­
ting och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer
yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig
säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis
om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer
vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma ris­
kerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar
revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur
bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte
att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om ef­
fektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en
utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har
använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den över­
gripande presentationen i årsredovisningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och än­
damålsenliga som grund för mina uttalanden.
Rapport om andra krav enligt lagar
och andra författningar
Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en re­
vision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för­
AB Nynäshamnsbostäder för år 2013.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf­
fande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispo­
sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på
grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisions­
sed i Sverige.
Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min
revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och
förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseleda­
mot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget.
Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande
direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, års­
redovisningslagen eller bolagsordningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ända­
målsenliga som grund för mina uttalanden.
Uttalanden
Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i för­
valtningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Uttalanden
Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisan­
de bild av AB Nynäshamnsbostäders finansiella ställning per den 31
december 2013 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredo­
visningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisning­
ens övriga delar.
Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och
balansräkningen.
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
Stockholm 2014-03-03
Lars Wallén
Auktoriserad revisor
Finanser
27
Granskningsrapport
Till årsstämman i AB Nynäshamnsbostäder, Organisationsnummer 556292-3747
Jag av fullmäktige i Nynäshamns kommun utsedd lekmannarevisor har granskat bolagets verksamhet.
Styrelse och vd svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv
och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten.
Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och kontroll och pröva om verksamheten har
bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kom­
munallagen, kommunens revisionsreglemente och god revisionssed i kommunal verksamhet.
Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för
bedömning och prövning.
Min samlade bedömning är att bolagets verksamhet har sköts på ett ändamålsenligt och från ekono­
misk synpunkt tillfredställande sätt. Den interna kontrollen bedöms ha varit tillräcklig.
Nynäshamn 2014-03-03
Göran Palmedal
Av kommunfullmäktige i Nynäshamns kommun utsedd lekmannarevisor
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
28 Finanser
bostadsförteckning
Lägenheter
FASTIGHET
Adress
Lokaler
Nybyggnadsår
Ombyggnadsår
Antal lgh
Total yta
m2
Förråd
Hyra
kr/m2
Årshyra,
tkr
Antal
lokaler
Total yta
m2
Antal
förråd
Total yta
m2
ÖSMO
Marknadsplatsen 31–33
Torgvägen 2–12
1953
1988
110
6 048
982
5 940
10
557
1
16
Tallhöjden 1
Mejerivägen 2–8
1962
2002
66
3 789
1 017
3 853
3
472
9
154
Tallhöjden 2–4
Tallvägen 18–23, 10–17
1963
6 191
916
5 674
1
24
14
243
Nybblevägen 19–21
2009
–
–
93
Vansta 5:621
38
2 332
1 408
3 284
–
–
–
–
Ratten 1
Heimdalsv 6–28, Centralg 37
1954
2005
357
20 653
972
20 078
13
976
14
300
Ametisten 1, Turkosen 1
Toppstigen 1–7
1955
–
113
7 462
959
7 155
1
74
17
216
Rubinen 1, Topasen 1
Krokvägen 7–9, 3–5
1957
1998
75
4 904
980
4 806
–
0
5
161
Duvhöken 3, Sparvhöken 3
Estöv 5, Valthornsv 1–3
1958
Duvhöken 4, Kungsörnen 2
Valthornsvägen 2, 5–9
1960
Hägern 10, Tranan 6
Estövägen 1–4
1963
Havsörnen 6
Estövägen 7–9
1963
–
–
–
–
NYNÄSHAMN
Södra
78
5 006
990
4 956
2
70
11
97
112
6 785
982
6 661
1
114
21
174
105
6 405
1 042
6 673
3
309
8
58
36
2 583
948
2 448
1
91
12
118
Centrala
Sländan 1
Odins väg 1–17, Sigyns väg 1–5
1967
–
151
11 094
975
10 817
4
162
19
274
Humlan 6, 8–9
Fröjas väg 1–45
1968
–
195
13 484
952
12 835
2
145
51
533
Balder Östra 9
Åkargränd 4, Fredsg 19–21
2009
–
77
4 650
1 461
6 793
–
–
23
113
Staven 1–2
Backluravägen 3–5
1977
–
84
7 158
917
6 566
1
23
3
57
Staven 3–5
Backluravägen 7–11
1979
–
54
4 703
904
4 252
–
–
–
–
Staven 6–8
Backluravägen 13–17
1971
–
120
8 610
944
8 124
–
–
1
8
Norra
Staven 10
Panncentralen Nicksta
1971
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Ribban 1–2
Backluravägen 19–21
1976
–
36
3 135
900
2 823
–
–
–
–
Ribban 3–4
Backluravägen 23–25
1974
–
42
3 105
930
2 887
–
–
–
–
Ribban 5–7, 9
Backluravägen 27–35
1980
–
143
11 461
932
10 682
26
891
7
329
Ribban 8
Backluravägen 33
1980
–
–
–
–
–
1
1 830
–
–
Ribban p-platser
Parkering
1984
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Ribban 15
Backluravägen 37–203
1984
–
83
7 363
988
7 276
1
89
–
–
Släggan 2
Backluravägen 20–28
1993
–
104
9 086
976
8 872
2
98
3
46
Släggan 2
Backluravägen 30–112
2002
–
42
3 222
999
3 218
–
–
–
–
Hoxla 11:10
Hoxlav 3–7, Spångbrotorg 3–5
1960
–
38
1 775
882
1 566
5
365
6
129
Sunnerby 1:121
Carl Bondes väg 2–10
1968
–
45
3 142
960
3 015
1
32
10
20
Torp 10:7
Kyrkgatan 7–9
2009
–
12
777
1 339
1 040
–
–
–
–
Torp 18:3
Kyrkgatan 10–12
1983
–
12
996
800
797
–
–
–
–
Marsta 4:14
Marstavägen 1
1950
1985
11
664
899
597
–
–
4
35
Marsta 4:13
Marstavägen 3–5
1950
1985
20
1 245
921
1 147
–
–
11
150
Marsta 4:6
Hillersjövägen 1–3
1952
1985
16
876
945
828
3
276
–
–
Marsta 4:27
Myrbacksvägen 4
1957
1985
16
1 002
893
895
1
180
6
77
Marsta 4:28
Myrbacksvägen 2
1956
1985
15
1 001
867
868
1
160
4
150
Marsta 5:64, 5:70
Mariebergsvägen 4–50
1989
–
24
1 984
794
1 575
–
–
–
–
Marsta 4:8
Hillersjövägen 6–8
1948
–
15
745
1 050
782
–
–
–
–
Marsta 4:7
Hillersjövägen 4
1950
–
6
376
981
369
–
–
–
–
Marsta 4:5
Hillersjövägen 2
1948
–
7
378
1 051
397
–
–
–
–
Marsta 4:3
Bondängsvägen 7
1950
–
2
219
814
178
–
–
–
–
Marsta 4:2
Bondängsvägen 1–5
1951
–
10
634
972
616
–
–
–
–
Marsta 4:12
Marstavägen 2–10
1948
–
45
3 465
901
3 121
–
–
–
–
Marsta 4:10
Ladbacksvägen 2–4
2009
–
12
777
1 339
1 040
–
–
–
–
2 620
179 281
979
175 504
83
6 936
260
3 454
SORUNDA
STORA VIKA
MARK
Apotekaren 6
Biet 2, Nynäshamn 2:13, 2:90
Staven 9, 10
Parkeringsytor
Kullsta 2
Kullstagränd
Marsta 4:29, 4:4, 4:9
Total yta Nynäshamnsbostäder: 189 672 m2
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
Finanser
Parkering
FASTIGHET
VÄRDE
29
Lägenheter
Garage,
antal
P-platser,
antal
Garage,
månavg/
plats
P-plats,
månavg/
plats
Bokfört
värde, tkr
Taxeringsvärde, tkr
Marknadsvärde, tkr
1:or
2:or
3:or
4:or
5:or/+
Totalt
antal
Marknadsplatsen 31–33
6
37
583
226
27 742
42 055
48 437
40
50
20
–
–
Tallhöjden 1
6
38
673
191
18 680
25 991
33 572
22
29
15
–
–
110
66
10
87
451
182
17 238
36 813
45 812
9
30
48
6
–
93
–
40
–
212
38 379
24 157
41 049
6
16
16
–
–
38
50
91
468
188
142 013
148 112
189 451
66
188
103
–
–
357
9
46
644
188
28 386
50 184
65 572
5
56
52
–
–
113
Rubinen 1, Topasen 1
25
19
522
186
19 928
33 856
44 814
13
29
19
14
–
75
Duvhöken 3, Sparvhöken 3
41
1
494
186
20 464
35 588
46 776
24
17
18
19
–
78
Duvhöken 4, Kungsörnen 2
12
44
656
186
21 722
46 651
61 571
20
55
35
2
–
112
Hägern 10, Tranan 6
39
82
509
192
25 186
47 532
66 279
21
49
32
3
–
105
Havsörnen 6
17
16
415
217
8 417
17 919
22 849
–
6
30
–
–
36
ÖSMO
Tallhöjden 2–4
Vansta 5:621
NYNÄSHAMN
Södra
Ratten 1
Ametisten 1, Turkosen 1
Centrala
Sländan 1
9
86
769
201
41 872
75 525
97 799
20
50
56
20
5
151
Humlan 6, 8–9
26
98
451
184
38 628
91 900
111 569
43
56
52
42
2
195
Balder Östra 9
25
54
389
195
109 860
54 213
104 442
–
48
29
–
–
77
Staven 1–2
–
–
–
–
21 116
43 683
56 387
–
12
48
24
–
84
Staven 3–5
–
–
451
–
13 145
28 600
35 994
–
–
45
9
–
54
Staven 6–8
20
147
–
231
25 476
52 937
72 763
12
48
48
12
–
120
Staven 10
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Ribban 1–2
–
–
–
–
9 038
18 900
24 722
–
–
30
6
–
36
Ribban 3–4
–
–
–
–
8 878
18 858
23 998
–
12
30
–
–
42
Ribban 5–7, 9
–
–
–
–
42 841
73 800
108 983
10
25
80
26
2
143
Ribban 8
–
–
–
–
16 590
–
26 385
–
–
–
–
–
–
Ribban p-platser
–
207
469
216
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Ribban 15
69
28
247
302
30 099
55 951
70 923
–
18
41
23
1
83
Släggan 2
41
73
237
178
50 612
67 478
88 299
–
37
47
20
–
104
Släggan 2
–
32
–
220
30 338
30 926
30 907
–
24
–
18
–
42
Hoxla 11:10
12
15
501
155
8 427
10 954
13 289
25
12
1
–
–
38
Sunnerby 1:121
24
21
441
166
7 639
18 263
22 693
5
17
21
2
–
45
Torp 10:7
–
15
–
115
10 908
7 068
12 615
–
4
8
–
–
12
Torp 18:3
9
11
462
101
5 549
5 949
5 818
–
5
7
–
–
12
Marsta 4:14
–
–
–
–
2 073
3 878
4 531
3
4
3
–
1
11
Marsta 4:13
–
–
–
–
3 915
7 577
9 432
3
6
11
–
–
20
Marsta 4:6
–
–
–
–
3 818
6 284
7 666
4
12
–
–
–
16
Marsta 4:27
–
–
–
–
2 880
5 645
6 092
–
13
1
1
1
16
Marsta 4:28
61
–
–
–
2 868
5 587
6 128
–
11
1
1
2
15
Marsta 5:64, 5:70
–
137
883
243
6 108
10 656
11 432
–
4
8
12
–
24
Marsta 4:8
–
–
–
–
2 454
4 440
6 474
3
11
–
1
–
15
Marsta 4:7
–
–
–
–
1 156
2 028
2 991
–
4
–
2
–
6
Marsta 4:5
–
–
–
–
1 301
2 154
3 328
1
5
–
1
–
7
Marsta 4:3
–
–
–
–
585
1 642
5 445
–
–
–
1
1
2
Marsta 4:2
–
–
–
–
1 574
5 502
4 439
1
5
4
–
–
10
Marsta 4:12
–
–
–
–
9 485
16 155
22 020
–
–
45
–
–
45
Marsta 4:10
–
31
–
103
10 123
7 068
12 815
–
4
8
–
–
12
356
972
1 012
265
15
2 620
14 %
37 %
39 %
10 %
1 %
100 %
Norra
SORUNDA
STORA VIKA
MARK
Apotekaren 6
6 156
3 265
Biet 2, Nynäshamn 2:13, 2:90
450
55
Staven 9, 10
531
–
Kullsta 2
Marsta 4:29, 4:4, 4:9
511
1 456
464
193
80
–
346
457
895 076
1 246 256
1 676 561
AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2013
Produktion: Sthlm Kommunikation & IR AB Tryck: Pipeline Nordic
AB Nynäshamnsbostäder
Tel: 08-520 687 00
Fax: 08-520 157 00
E-post: [email protected]
Webbplats: www.nynasbo.se