Transcript BRF Grankotten Toppsegelsgatan 1

BRF Grankotten
Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg
Majorna 349:1
Version 110820 (JB) - r:\01_brf\brf grankotten nr 1\12069 - fönster, fasad, balkong\dokument\förstudie\forstudie_brf_grankotten_121205.doc
Förstudie
Kungälv 2013-01-03
Uppdragsansvarig: Johan Laos
Projektnummer: 12069
Ort
Göteborg
Stockholm
Postadress
Bilgatan 7B, 442 40 Kungälv
Telefonvägen 30, 126 26 Hägersten
Telefon
Tel. 0303-37 30 00
Tel. 08-410 733 00
E-post
[email protected]
[email protected]
1(9)
Förstudie
BRF Grankotten
Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1. Uppdrag och bakgrund ............................................................................................. 3
2. Besiktningen ............................................................................................................. 3
3. Status ........................................................................................................................ 3
3.1 Fasader ........................................................................................................................................ 3
3.2 Fönster ........................................................................................................................................ 4
3.3 Balkonger .................................................................................................................................... 5
4. Förslag till åtgärder................................................................................................... 6
4.1 Fasader ........................................................................................................................................ 6
4.2 Fönster ........................................................................................................................................ 7
4.3 Balkonger .................................................................................................................................... 7
5. Delar utanför uppdraget ........................................................................................... 7
6. Ekonomi ................................................................................................................... 7
6.1 Projektkostnader ........................................................................................................................ 7
7. Förslag till fortsättning ............................................................................................. 9
8. Tidplan ..................................................................................................................... 9
Rotpartner
Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\BRF Grankotten nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\Dokument\Förstudie\Forstudie_BRF_Grankotten_121205.doc
2(9)
Förstudie
BRF Grankotten
Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg
1. Uppdrag och bakgrund
På uppdrag av styrelsen för BRF Grankotten skulle en statusbesiktning utföras och en
förstudie upprättas omfattandes Fasader, fönster och balkonger på fastighet, Majorna 349:1,
Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg
Fastigheten är uppförd i mitten 1950-talet och består av en trevånings - huskropp.
Denna förstudie som upprättats av Rotpartner Sverige AB skall redovisa fastighetens status
med avseende på ovanstående byggnadsdelar samt redovisa olika åtgärdsförslag som kan
genomföras för att tillgodose fastighetens renoveringsbehov.
2. Besiktningen
Statusbesiktningen genomfördes den 13 december 2012 av SBR Byggingenjör Johan Laos
Besiktningen har främst varit en okulär-, och funktionsbesiktning vilket innebär att ingen
förstörande provtagning har utförts.
3. Status
Nedan redovisas status för respektive byggnadsdel som ingått i uppdraget.
3.1 Fasader
Väggens uppbyggnad utifrån och in, skalmur, luftning/luftspalt, isolering och blåbetongsten.
Fasaderna är murade i förband med ett gult håltegel. Tegelstenens ytstruktur är av räfflad
karaktär. Murningen är utförd i ett löpförband med ½ sten förskjutning och en slät fog.
Fasaden bör vara kramlad med fyra kramlor per m². En murkramla är en stålpinne som sitter
inmurad i fogen och sedan är infäst i bakomvarande stomme för att förankra fasaden. Ovan
öppningar för fönster och fönsterdörrar (balkongdörrar) finns det en inmurad armering.i den
första horisontella bruksfogen ovan fönstret.
Murfogen är vid vissa ytor ojämn och den saknas helt vid ett par upptäckta fogar. Vid en del
balkonger kan man se tydliga sprickbildningar. Detta beror på att armeringen rostar
(korrosion) och utvidgas och på så vis trycker sönder bruksfogen, redan vid små sprickor i
bruksfogen kommer luft och fukt in till armeringen och den börjar korrodera. Ovan fönster
och fönsterdörrar kan man också konstatera att tegelstensbalken har börjat lossna med den
följden att fog och tegelsten lossnar. De tydligaste skador kan ses på den sydvästra fasaden.
I fasaden finns det också gallerventiler av stål. Ventilgallren är rostiga och saknar
förmodligen insektsnät. Vid inåtgående hörn mellan huskropparna finns det en mjukfog av
okänd status och typ.
Rotpartner
Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\BRF Grankotten nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\Dokument\Förstudie\Forstudie_BRF_Grankotten_121205.doc
3(9)
Förstudie
BRF Grankotten
Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg
Mjukfog
Trolig lagning
utförd med mjukfog
Betongsockel
Sockeln består av betong. Skicket är generellt bra. Utförandet av sockels ytskikt varierar det
är på en del ytor målat och på andra delar obehandlat Det finns småsprickor i betongen.
3.2 Fönster
I fastigheten kan vi säga att det förekommer tre huvudgrupper av fönster.
•
Orginalfönster av trä med kopplade bågar och 1+1 glas. Pivåhängda fönster d.v.s.
att vridpunkten sitter på midjan av karmen.
• Orginalfönster av trä med mittstolpe, utåtgående
• Originalfönster av trä fönsterdörrar.
Samtliga fönster är en kopplad båge 1+1 fönster. Träfönster från den här tiden när huset
byggdes har en bra träkvalitet generellt varpå det ofta är idé att både renovera och konvertera
den här typen. Fönstren i fastigheten är relativt bra underhållna genom åren och det
förekommer inte så mycket skador. Det gjordes en omfattande renovering av fönstren för
ca:10 år sedan. Man brukar generellt räkna med ett underhållsintervall på 7-10 år när det
gäller ommålning av fönster En viss uttorkning av färgen kan ses på enstaka detaljer. Det
sitter en relativt ny tätlist i karmen som tätar mellan karm och båge. Mellan bågarna är det
inte monterat någon dammtätningslist. Det är inte monterat någon barnspärr på insidan av
fönstret.
Fönsterblecket på utsidan av fönstren är vitmålat och inputsat i bruksfogen. Det
förekommer algpåväxt och en viss korrosion.
Torrsprickor och
färgsläpp på trälist
Sprickor och uttorkat
kitt
Rotpartner
Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\BRF Grankotten nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\Dokument\Förstudie\Forstudie_BRF_Grankotten_121205.doc
4(9)
Förstudie
BRF Grankotten
Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg
3.3 Balkonger
Det finns totalt 38 balkonger i fastigheten varav 33 på den sydvästra fasaden, 4 på gavel mot
sydost och 1 på den högst belägna delen av husets nordvästra fasad. Balkongerna är av
bärande enskiktstyp vilket innebär att den inte har någon pågjuten skyddsbetongsyta, skiktet
utgör också tätskikt. Överkantsarmeringen i balkongplattan är den bärande i konstruktionen.
Räckesinfästningen är ingjuten i konstruktionen. På 1950-talet var det vanligt med den här
typen av balkonger. Ofta när man utförde den här typen av gjutning blandade man betongen
på plats vilket inte är optimalt då det gäller att få rätt kvalitet på betongen. Även typen av
betong är av lägre klass än vad man idag använder. Det är också mycket viktigt att man får
ett tillräckligt täckskikt av betong över armeringen. Kombinationen av sämre kvalitet på
betongen och för litet täckskikt ger korrosionsskador En del av balkongerna har tydliga
korrosionsskador med skador på både betong och armering. Det stora flertalet av
balkongerna har på undersidan en påfallande algpåväxt man kan även notera saltutfällningar.
Algpåväxt
Saltutfällning
Korrosion på armering som är helt blottlagd
Nedan syns Sinusplåten
Till höger syns
saltutfällningar
Rotpartner
Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\BRF Grankotten nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\Dokument\Förstudie\Forstudie_BRF_Grankotten_121205.doc
5(9)
Förstudie
BRF Grankotten
Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg
4. Förslag till åtgärder
4.1 Fasader
Man bör ganska omgående åtgärda de tegelbalkar som är dåliga på den sydvästra fasaden. På
en del ställen är fogen helt lös och på andra saknas den helt. Det finns risk för att hela stenar
kan lossna.
Lösa tegelstenar ovan fönster, vid
balkonger på fasad syd-väst. Det
finns även sprickor mellan
fönster och ovansittande balkong
Spricka i bruksfogen, fukt tränger in
till armeringen som korroderar
Stenen har börjat släppa och
fogen saknas helt
Ventilgaller utan insektsnät
Fog saknas helt och man kan tydligt se armeringen
Rotpartner
Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\BRF Grankotten nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\Dokument\Förstudie\Forstudie_BRF_Grankotten_121205.doc
6(9)
Förstudie
BRF Grankotten
Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg
4.2 Fönster
Man håller fortsatt uppsikt på statusen och planerar in en ommålning inom 1-2 år då man
även ser över befintlig tätlist och eventuellt kompletterar med dammtätningslist i
fönsterbågen. I samband med åtgärderna smörjer man upp samtliga beslag samt målar
fönsterblecken.
4.3 Balkonger
Upplagning av balkongernas betongplattor bör utföras inom 1-2 år Man bilar bort skadad
och lös betong, rostskyddsbehandlar eller byter den rostiga armeringen beroende på dess
kondition. Man kan utföra en pågjutning av balkongplattan eller tvätta och behandla
överytan med ett tätskikt för att skydda betongen och armeringen. Balkongräcket blästras
och målas i sin helhet. Sinusplåten byts helt. Man kan också i samband med
balkongrenoveringen utföra en förlängning av balkongplattorna i sidled för att på så vis få en
större balkong och ökad tillgänglighet vid fönsterputs. En del av de balkonger som ligger på
första våningen skulle kunna tas bort helt och ersättas med en uteplats.
5. Delar utanför uppdraget
Vi har noterat att det på fastighetens framsida är sättningsskador i den asfalterade gången.
Asfalten är krackelerad och stålräcket är snett. Stålräcket har platsgjutna betongfundament
som är gjutna direkt i fyrkantsrör lika de ventilationskanaler av asbest som finns i fastigheten.
Hela slänten ned mot Toppsegelsgatan har rört på sig under tidens gång. Vårt förslag är att
man gräver ur ca 1-1,5 meter av den asfalterade ytan i hela dess sträckning och en del av
släntens överyta. Och ersätter det övre bärlagret med nytt material och sedan asfalterar om
ytan. Del av slänten byggs på med större sten samt att nya planteringsytor skapas. Räcket rivs
och ersätts med ett nytt i tryckt trä fast förankrat i grävda fundament.
Man kunde i lägenheterna också notera att det bör vara fler tilluftsventiler i lägenheterna.
6. Ekonomi
6.1 Projektkostnader
Nedan angivna priser är uppskattade och hämtade från tidigare genomförda projekt. Priserna
kan variera från projekt till projekt beroende på mängder, besparingar genom materialval
mm.
Rotpartner
Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\BRF Grankotten nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\Dokument\Förstudie\Forstudie_BRF_Grankotten_121205.doc
7(9)
Förstudie
BRF Grankotten
Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg
Alternativ 1
Åtgärd
Antal
Byte tegelbalkar fasad sydväst
Omfogning av fasad sydväst 50 m²
Upplagning av betongplatta tvättning, impregnering
balkong
Renovering av balkongräcke inklusive ny sinusplåt
Summa Entreprenadkostnad
Konsultkostnader ca
Moms
á-pris
73
50
2 700 kr
1 200 kr
38
38
25 000 kr
5 000 kr
7-8%
Total projektkostnad ca inkl moms
Kostnad
197 100 kr
60 000 kr
950 000 kr
190 000 kr
1 337 100 kr
106 968 kr
361 017 kr
1 805 085 kr
Alternativ 2
Åtgärd
Antal
á-pris
Byte tegelbalkar fasad sydväst
73
Omfogning av fasad sydväst 50 m²
50
Förstoring av balkongplatta
Renovering av balkongräcke inklusive ny sinusplåt
större balkong
38
Kostnad
2 700 kr
197 100 kr
1 200 kr
60 000 kr
35 000 kr
1 330 000 kr
7 000 kr
38
Summa Entreprenadkostnad
7-8%
Konsultkostnader ca
Moms
Total projektkostnad ca inkl moms
266 000 kr
1 853 100 kr
148 248 kr
500 337 kr
2 501 685 kr
Alternativ 3
Åtgärd
Byte tegelbalkar fasad sydväst
Omfogning av fasad sydväst 50 m²
Förstoring av balkongplatta
Renovering av balkongräcke inklusive ny sinusplåt större
balkong
Justering av markyta och ny beläggning gångbana Lstöd
mm
Summa Entreprenadkostnad
Konsultkostnader ca
Moms
Antal
á-pris
73
50
38
Kostnad
2 700 kr
197 100 kr
2 000 kr
100 000 kr
35 000 kr
1 330 000 kr
7 000 kr
38
7-8%
Total projektkostnad ca inkl moms
Rotpartner
Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\BRF Grankotten nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\Dokument\Förstudie\Forstudie_BRF_Grankotten_121205.doc
266 000 kr
450 000 kr
2 343 100 kr
187 448 kr
632 637 kr
3 163 185 kr
8(9)
Förstudie
BRF Grankotten
Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg
7. Förslag till fortsättning
I sammanställningarna ovan har vi tagit fram tre olika åtgärdskombinationer det första
alternativet är en minimiåtgärd och alternativ två och tre är med olika nivåer av
balkongåtgärd. Vårt förslag är att man redan nu beslutar vilken nivå av åtgärd man vill
genomföra. Detta för att så snart som möjligt komma igång med den projektering som krävs
för vald åtgärd.
8. Tidplan
Om projekteringen genomförs i januari-februari bör det vara möjligt att genomföra
upphandlingen under mars-april för ett genomförande under våren - sommaren 2013.
Genomförandetiden beräknas till 3-4 månader. Självklart är tidplanen beroende på vilken
omfattning av åtgärd NI väljer .
Kungälv 2013-01-03
Med vänliga hälsningar
Rotpartner
Johan Laos
Rotpartner
Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\BRF Grankotten nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\Dokument\Förstudie\Forstudie_BRF_Grankotten_121205.doc
9(9)