Transcript Hög skuldsättning, ett problem i USA och Europa

NUMMER 7, OKTOBER 2012
Hög skuldsättning, ett problem i USA och Europa
Den amerikanska bolånekrisen 2007-2009 fungerade som en väckarklocka för hur farlig hög skuldsättning
är. Tyvärr är det inte bara i USA som hushållen använt lånade pengar till att driva upp priserna på småhus.
Detsamma har hänt i många europeiska länder. Om detta slutar i en krasch på bostadsmarknaden eller inte
beror till mycket stor del på den realekonomiska situationen. Länder med goda tillväxtförutsättningar, så som
Sverige, kommer förmodligen växa i den för stora lånekostymen och klara sig bra framöver.
Amerikanska bolånekrisen
Krisen på den amerikanska bolånemarknaden
fördjupades under andra hälften av 2007 och drog med
sig stora delar av världsekonomin i en djup recession.
Krisen var den värsta västvärlden upplevt sedan den
stora depressionen på 1930-talet.
om att det inte fanns någon anledning att oroa sig för
konjunktursvängningar. Efter det att IT-bubblan spruckit
höll dessutom Fed räntorna låga samtidigt som
sparandeöverskottet i Asien och de oljeproducerande
länderna underlättade finansieringen av bostadslån i
västvärlden, speciellt i USA.
Bankerna blev allt mindre bekymrade för om hushållen
verkligen skulle klara av räntebetalningarna på sina
huslån. De räknade nämligen med att hushåll som fick
problem skulle sälja sina hus med vinst och betala
tillbaka sina bolån. Ett par år in på 2000-talet började
bankerna helt strunta i om hushållen klarade av
räntebetalningarna på bolånen. Många banker gick till
och med så långt att de beviljade lån där de första två
åren var betalningsfria och räntan under denna tid
adderades till lånet. Denna frikostiga kreditgivning drev
upp bostadspriserna ännu mer och en del bedömare
började oroa sig för en husprisbubbla.
Det stora husprisraset 2007-2008 kom som en
överraskning. Den allmänna uppfattningen innan
nedgången var att huspriserna stadigt skulle fortsätta att
öka framöver. I efterhand är det dock som vanligt lätt att
hitta varningstecken.
I bakgrunden fanns från mitten av 1980-talet en stark tro
att införandet av en mer förutsägbar penning- och
finanspolitik hade minskat konjunktursvängningarna.
Inflationen och arbetslösheten minskade trendmässigt.
Förutsättningarna på bostadsmarknaden upplevdes som
goda och huspriserna ökade stadigt med undantag av ett
måttligt fall på 3 procent runt 1990. Lågkonjunkturen
efter IT-bubblan 2001 var den grundaste under
efterkrigstiden och förstärkte ytterligare uppfattningen
För full ansvarsbegränsning hänvisas till sista sidan.
Fallande huspriser utvecklades snabbt till en ekonomisk
katastrof.
Snart
räckte
inte
intäkterna
från
tvångsförsäljningarna till att betala tillbaka huslånen.
Krisen minskade hushållens konsumtion, arbetslösheten
steg och ökade antalet tvångsförsäljningar av småhus
ytterligare. Bankernas förluster på bostadslån ökade
dramatisk. Lehman Brothers konkurs i september 2008
sände skräckvågor genom hela den finansiella världen.
Av rädsla att förlora pengar slutade bankerna att lita på
varandra, vilket ströp kreditgivningen till hushåll och
företag. Eftersom ekonomin inte fungerar utan krediter
räddade staten banksystemet. Målet var att förhindra
krisen från att bli lika djup som den stora depressionen
på 1930-talet.
Bolån i USA och Europa skiljer sig åt
Bolånen är normalt olika utformade i USA och Europa.
I USA är oftast huset den enda säkerheten för bolånet.
Det betyder att en amerikan med bolån kan lämna över
huset till banken när värdet blir lägre än bolånet. Den
största nackdelen är att detta noteras i hans
”kredithistoria”, vilket innebär att det blir svårt att få
nya lån i framtiden. Även i Europa används huset
normalt som säkerhet för bolånet, men låntagaren är
dessutom personligt betalningsansvarig för bolånet. Det
innebär att om försäljningsintäkten inte räcker för att
betala tillbaka bolånet kan banken driva in återstående
pengar från den före detta husägaren. Normalt får
låntagaren betala en del av sin inkomst varje månad till
dess skulden är fullt återbetald.
Bankförlusterna på bolån tenderar därför att bli större i
USA än i Europa under i övrigt likartade ekonomiska
förhållanden. Hushållen i Europa anstränger sig mer när
de kommer i trångmål eftersom de under alla
omständigheter måste fortsätta att betala på bolånen. Om
de dessutom behåller det egna huset finns alltid chansen
att småhusmarknaden återhämtar sig och huspriserna
stiger så mycket att de hamnar på plus.
Hushåll som blir arbetslösa får oftast problem med sina
bolån. Snabbt stigande arbetslöshet ökar därför risken för
2
att en kris på bostadsmarknaden eskalerar och knäcker
banksystemet och realekonomin. Den kraftiga ökningen
av arbetslösheten i Spanien var sannolikt en bidragande
orsak till att huspriserna där har fallit med 33 procent.
Om arbetslösheten i Spanien, som vi tror, stiger till 3035 procent kan effekterna på bostadsmarknaden och
banksystemet bli katastrofala. Eftersom skatteintäkterna
dessutom vid en sådan utveckling kommer att minska
kraftigt är det långt ifrån säkert att staten kommer att
klara av att rädda banksystemet och säkra
kreditgivningen till hushåll och företag. Hoppet för
banksystemet kommer då att stå till internationella
institutioner såsom EU, den europeiska centralbanken
(ECB) och den internationella valutafonden (IMF).
Det ger perspektiv att jämföra med den svenska krisen i
början av 1990-talet då huspriserna föll 20-30 procent.
Trots att arbetslösheten ökade från 2 till 11 procent så
blev bankernas förluster på bolån till hushållen mycket
små. En förklaring var sannolikt den relativt generösa
arbetslöshetsförsäkringen. Förlusterna på banklån till
bolag som gick i konkurs - speciellt till bolag som ägde
kommersiella fastigheter - blev däremot gigantiska. För
att undvika att kreditgivningen och realekonomin
kollapsade tvingades staten rädda delar av banksystemet.
Bostadsmarknaden i Europa
Låga räntor, amorteringsfria bolån och hög
belåningsgrad har satt fart på småhuspriserna i de flesta
länder i västvärlden. En snabb ökning av huspriserna
behöver oftast stöd av en kraftig kreditexpansion på
bolånemarknaden. Huspriserna kan dock inte stiga hur
mycket som helst. Förr eller senare når de en gräns som
allmänt uppfattas som för hög. Då gäller det att sälja före
alla andra innan huspriserna faller. Husprisfall utlöses
ofta av stora räntehöjningar, ändrade skatte- och
avdragsregler eller kraftigt ökande arbetslöshet.
I USA och Spanien har huspriserna redan kraschat, medan
de i Sverige och Frankrike har fortsatt uppåt. I Tyskland har
däremot småhuspriserna inte ökat alls på samma sätt som i
23 april 2010
övriga europeiska länder, vilket är en klar indikation på att
det inte bara är räntenivån som spelar roll för
småhusprisutvecklingen. Tyskland har haft gemensam
penningpolitik med övriga EMU-länder sedan euron
infördes 1999. Det är istället en mer restriktiv kreditgivning,
krav på amorteringar och höga kontantinsatser som har
hållit tyska småhuspriser i schack. Den extremt lätta
penningpolitiken sedan krisen började 2008 har dock satt
fart på den tyska bostadsmarknaden och då speciellt sedan
landet blev en säker tillflyktsort för kapital i euroområdet.
Såväl tyskar som medborgare i krisdrabbade euroländer har
placerat sina pengar i tyska fastigheter och småhuspriserna
har under senare år stigit med runt 10 procent.
Hög belåning utgör dock en risk för hushållssektorn,
vilket följande räkneexempel illustrerar. Ett hushåll köper
ett hus för 4 miljoner och lånar 85 procent av
köpeskillingen, vilket är maximal belåning i Sverige efter
införandet av lånetaket. Alltså lånar hushållet 3,4 miljoner
och betalar 0,6 miljoner kontant. Om huset faller 10
procent i värde gör hushållet en förlust på 0.4 miljoner,
vilket motsvarar 67 procent av den egna insatsen
Om huset hade köpts innan lånetaket infördes hade
hushållet förmodligen kunnat låna 95 procent av
köpeskillingen, dvs. 3.8 miljoner i lån och 0.2 miljoner
kontant. Förlusterna hade då blivit dubbelt så stora som
den egna insatsen.
Hög belåning är katastrofal när huspriserna faller, men
fantastisk när de stiger eftersom de ger en extra hävstång
på avkastningen. Låt oss därför för fullständighetens skull
se vad som händer i ovanstående exempel om huspriset
istället stiger 10 procent. Hushållet gör en vinst på 0.4
miljoner, vilket motsvarar en avkastning på 67 procent på
den egna insatsen vid 85 procents belåning och 200
procents avkastning vid 95 procents belåning.
Trots att hushållens skuldsättning är hög behöver inte
småhuspriserna falla i Sverige. Husprisuppgången kan
till stor del förklaras av att svenska hushåll har haft en
snabb inkomstutveckling. Dessutom är räntekostnaden
för bolånen väsentligt lägre än i mitten av 1990-talet,
vilket också har bidragit till prisuppgången. Framöver
räknar vi med att Riksbanken kommer att ta hänsyn till
den höga skuldsättningen när den höjer räntan. Därför
kommer
sannolikt
såväl
småhuspriser
som
bolånekrediter att växa långsammare än hushållens
inkomster till dess skuldsättningen har minskat till mer
robusta nivåer.
Det är emellertid inte bara Riksbanken som behöver gå
balansgång. Finanspolitiken måste också utformas så att
inte bostadsmarknaden får sig en törn. Till exempel kan
regelförändringar som höjd fastighetsskatt eller
minskade avdragsmöjligheter för bolån orsaka
förväntningar om fallande huspriser. Högt belånade
hushåll försöker då sälja sina hus innan priserna faller. I
värsta fall ökar utbudet av hus dramatiskt,
23 april 2010
förväntningarna om fortsatta prisfall cementeras och
priserna faller i hög takt.
I Italien verkar det som man har lyckats med en sådan
balansgång. Där har småhuspriserna varit ungefär
oförändrade sedan början av 2008. Skuldsättningen
relativt disponibel inkomst, som är låg i en internationell
jämförelse, har dock fortsatt att öka. Till stor del beror
detta dock på att inkomsterna har utvecklats svagt.
Lösningen heter konkurrenskraft
Den allmänna ekonomiska situationen är mycket viktig
för hur en ekonomi ska klara av chocker och obalanser.
Hög tillväxt är en ”mirakelmedicin” som botar många
ekonomiska problem inklusive hög arbetslöshet och hög
skuldsättning. Egentligen är det fel att kalla det för
mirakelmedicin eftersom det snarare är ett tecken på att
ekonomin är i så gott skick att de flesta problem kommer
att läka av sig själv.
Låt oss undersöka den allmänna ekonomiska situationen
i Europa och USA. Eftersom den inhemska efterfrågan
är relativt svag i både USA och Europa är det viktigt att
företagen klarar av konkurrensen från utlandet. I Italien
och Spanien har höga löneökningar och låg
produktivitetstillväxt stadigt urholkat konkurrenskraften
sedan eurosamarbetet började 1999. Anslutningskurserna
då euron bildades sattes så att inget euroland skulle få
någon konkurrensfördel.
Det enklaste sättet att stärka konkurrenskraften för att
åstadkomma exportdriven tillväxt är att devalvera
valutan. För länder som tillhör eurozonen är detta
omöjligt så länge de inte lämnar valutaunionen. För
länder som stannar kvar inom euroområdet kvarstår bara
att se till att löneökningarna blir lägre än i
konkurrensländerna till dess konkurrenskraften är
återställd. Normalt kräver en sådan process hög
arbetslöshet under mycket lång tid.
3
POSTTIDNING A
På sikt räknar vi inte med att alla krisdrabbade länder i
euroområdet kommer att orka med att förbättra
konkurrenskraften via låga löneökningar eller rent av
lönesänkningar. Fallande löner tenderar dessutom att
både pressa ner huspriserna ytterligare samt förvärra
statsfinanserna. Förmodligen kommer därför några av
dessa länder att till sist lämna eurounionen. Vår
bedömning är att åtminstone Grekland, Portugal,
Spanien och Italien ligger i farozonen.
Hög risk för förluster i krisdrabbade länder
Räntorna i krisdrabbade euroländer är höga på grund
av att långivarna vill ha mer betalt för att låna ut
pengar till dessa länder för att kompensera sig för den
höga förlustrisken
Skuldsättningen för hushåll, företag och offentlig sektor
fungerar som kommunicerande kärl. Till exempel är
hushållen är mer benägna att skuldsätta sig om statens
skuldsättning är låg. Anledningen är helt logisk.
Hushållen tenderar nämligen att se en låg offentlig
skuldsättning som ett tecken på låga skatter i framtiden,
medan hög offentlig skuldsättning ofta tolkas som höga
skatter i framtiden. Hushållen känner sig därför rikare
när den offentliga skuldsättningen är låg och tenderar
därför att öka sin egen skuldsättning.
Det är därför intressant att använda den sammanlagda
privata skuldsättningen för realekonomin – hushåll och
icke-finansiella företag – som ett brett mått på den
finansiella utsattheten för ett land.
Förlusterna kan uppstå på flera sätt. Dels kan låntagaren
ställa in betalningarna och begära omförhandlingar av
utestående lån. Då förlorar oftast långivarna en viss
andel av de utlånade pengarna.
Förluster kan också uppstå om ett land lämnar
eurosamarbetet och parlamentet med hjälp av en lag
omvandlar alla skulder och tillgångar som nu är
denominerade i euro till en ny valuta som snabbt sjunker
i värde. Om parlamentet inte skulle genomföra detta
skulle många företag gå i konkurs eftersom skulderna
(denominerade i euro) skulle öka kraftigt relativt
intäkterna i den nya svaga valutan. Med andra ord skulle
det sluta med förluster vare sig parlamentet omvandlar
lånen till euro eller ej.
Petter Lundvik, 08-701 3397, [email protected]
Ansvarig utgivare
Jan Häggström
08-701 10 97
[email protected]
Aktuell Ekonomi
Ekonomiska sekretariatet, Handelsbanken
106 70 Stockholm
Telefon 08-701 10 00
Telefax 08-611 08 69
Prenumeration
350 kr per år genom bankens kontor, bankgiro nr 418-9163.
Eftertryck tillåts om källan anges. ISSN 0345-0236.
Nummer 7, oktober 2012
Denna publikation ges ut av Handelsbanken som en service åt dess kunder. Syftet är att ge allmän information och publikationen kan alltså inte ensam utgöra underlag för
investeringsbeslut. Vi anser att de källor och bearbetningsmetoder vi använt oss av vid utarbetandet av analyser och prognoser är tillförlitliga. Vi påtar oss dock inget ansvar för
riktigheten eller fullständigheten i prognoser eller analyser eller för eventuella brister i källmaterialet. Handelsbanken svarar inte för förluster som kan tänkas uppkomma genom att
någon följer vad som sagts i denna publikation eller använder sig av däri lämnade uppgifter.