Transcript Motioner till årsstämma 2014 i Tranholmens fastighetsägares

Motioner till årsstämma 2014 i Tranholmens fastighetsägares
intresseförening UPA
1. Bebygg 86:an för uthyrning till företrädesvis förskola.
Vi föreslår att tomt 86 bebyggs med ett vanligt hus inom gällande detaljplan för att sedan hyras
ut till förskoleverksamhet så fort detta är möjligt, både ur ett praktiskt och juridiskt perspektiv.
För att detta skall ske vill vi att stämman först röstar om att detta är vår gemensamma ambition
med tomten och ger styrelsen i uppdrag att ta fram projektunderlag (ritningar, offerter etc.)
Därefter kan vi fokusera på specifika lösningar och inleda arbete för detaljplaneändringar mm.
Bakgrund
Vi vet genom tidigare stämmor att en betydande majoritet är för en förskola på ön, vi vet också
att det inte heller finns något principiellt motstånd hos politikerna mot förskola på ön, däremot
hur kommunen investerar skattebetalarnas pengar eller förhåller sig till gällande detaljplaner.
Det är idag politiskt uteslutet att kommunen uppför en förskola på Tranholmen.
Just nu är enligt oss 86:an en kapitalförstöring för föreningen, eller rättare sagt en dåligt
utnyttjad resurs. Vi ser att vår gemensamma tillgång i denna tomt skulle kunna utnyttjas på ett
för föreningen ekonomiskt väldigt positivt sätt. Dessutom är 86:an, i det skick den är nu, inte en
trevligt välkomnande sida till vår fina ö under vinterhalvåret. Huset på tomten är fallfärdigt och
behöver rivas (vilket redan är beslutat).
Pråmens liggtid går ut sommaren 2015 och en lösning på förskolefrågan blir mer och mer akut.
För att få till stånd en långsiktig lösning är det flera bitar som behöver falla på plats, bland
annat en detaljplaneändring inför sommaren 2016. Vi behöver därför kunna visa för nuvarande
entreprenör som driver förskolan, att ön verkar för en långsiktig lösning av förskola på
Tranholmen. Vi vill också kunna visa för politiker och tjänstemän att detta är öns önskan, för att
lättare motivera ett planändringsbeslut som möjliggör att permanent driva förskola på denna
fastighet.
Motivering
Detta innebär inte bara en attraktiv intäkt till föreningen, tillgången till förskola på ön gynnar
samtliga fastigheters värde på ön och en 10 år gammal fråga kring långsiktig lösning av förskola
får ett slut.
Vi menar att detta förslag bär med sig en rad fördelar för föreningen i synnerhet, och för ön i
allmänhet.
1. Föreningen får en bruttointäkt om ca 384 000 kronor (se uträknad, uppskattad vinst i
bilaga 1.)
2. Tillgången till förskola ger fler hus-spekulanter. Målgruppen som de senaste 5-10 åren
köpt en fastighet på ön är med klar majoritet barnfamiljer. Utan förskola på ön kommer
antalet potentiella köpare att minska drastiskt – för den som nu går i tankar om att
sälja.
3. En näringsverksamhet som hyresgäst möjliggör högre hyresintäkter.
4. Näringsverksamheter skyddas ej av besittningsrätt.
5. Vi ska bygga ett hus och anpassa detta för förskoleverksamhet – INTE bygga en förskola.
Byggnadsförslaget vi har för avsikt att presentera om denna motion röstas igenom är
flexibelt och investeringen är inte beroende av en förskola som hyresgäst. I händelse av
att underlaget för förskola skulle minska eller detaljplaneändring inte blir möjlig, är
efterfrågan att hyra ett hus på Tranholmen stor och föreningen kommer inte att stå
utan intäkter.
6. Vi får en förskola i harmoni med öns övriga bebyggelse som inte påverkar öns karaktär
negativt.
7. Fastighetsägarföreningen fortsätter att äga tomten och placeringen av huset gör att
framtida frågor kring t ex permanent bro inte påverkas av en eventuell byggnation.
Utmaningar:
Detaljplanen?
Dagens detaljplan tillåter inte att med permanent bygglov bedriva förskoleverksamhet på ön.
Vår plan är att ansöka om en ändring av detaljplanen som tillåter förskoleverksamhet på 86’an i
framtiden. Vi kommer även arbeta för att en detaljplaneändring också kommer tillåta övrig idag
otillåten näringsverksamhet, t ex. restaurang, för att inte möjligheterna med fastighetens
användning i framtiden blir för låsta. Det finns inga principiella hinder för att en sådan ändring
kan ske. Ett tydligt ja bakom denna motion kommer också underlätta att få till stånd ett sådant
planändringsbeslut.
Ny detaljplan kan träda i kraft tidigast sommaren 2016 . Varför rösta om detta på denna
årsstämma?
För vi behöver en lösning från och med sommaren 2015 då pråmens tillfälliga bygglov löper ut,
vilket innebär att ett beslut på nästa stämma skulle vara för sent. Om stadsbyggnadskontoret
inleder ett planärende (detta kan ske tidigast slutet 2014/början 2015) kan tillfälligt bygglov
beviljas för förskola – då ett planärende skulle vara att betrakta som en långsiktig lösning.
Tillfälligt bygglov kan då sökas för 86:an om denna är bebyggd och förskoleverksamheten på ön
skulle kunna fortsätta relativt obehindrat.
Vid ett planärende skulle även en förlängning av befintligt tillfälligt bygglov kunna sökas för
pråmen. Vi ser att 86:an är en bättre lösning för att slippa ytterligare omröstningar och beslut
gällande pråmen. Då behöver dock byggnaden vara på plats och färdig att tas i bruk senast juni
2015.
Ingen ändring av detaljplanen som tillåter förskola?
Vi anser att kalkylen för privat uthyrning håller bra, om än till en lägre men dock positiv årlig
intäkt. Huset ska ritas och byggas med en omställning från förskola till privat boende i åtanke
så att detta kan ske så lätt som möjligt vid behov.
Mindre byggnad än pråmen?
Huset vi vill bygga kommer att följa detaljplanens regler gällande storlek, dvs 180 kvm. En
optimerad planlösning samt flexibel och bra planering av komplementbyggnad och utemiljöer
kan förskoleverksamhet bedrivas på denna fastighet på ett mycket bra sätt – om än på klassiskt
Tranholmsmanér; lite pusslande och med mycket aktivitet utomhus och utanför själva
förskolan. Vi hyser även stora förhoppningar till de regeländringar gällande
komplementbyggnader och tillbyggnader som regeringen nyligen presenterat. De skulle
förenkla ytterligare men är inte avgörande.
Bedömning
Vår ambition med denna motion är att få fastighetsägareföreningen att enas om vad vi skall
göra med 86:an – dvs att vi ska bygga ett hus för uthyrning till förskola. Hur detta skall ske
exakt vill vi presentera för röstning till sommarstämman eller eventuell extrastämma före dess.
Till denna motion bifogar vi en kalkyl utifrån tidigare erfarenheter av att bygga hus på
Tranholmen och efter muntlig förfrågan till byggentreprenör som har stor erfarenhet av att
bygga hus på ön – vi vill visa på att detta är ett rimligt och attraktivt förslag.
Vi har även varit i kontakt med låneinstitut som ger lån till föreningar. Lån till föreningar beviljas
på ett något mer omständligt sätt och till en ränta som kan vara något högre (0,1-0,3
procentenheter) än för privatpersoner. Det är inte några dramatiska skillnader, SBABs
föreningslån på 3 månader ligger idag faktiskt 0,2 procentenheter lägre motsvarande privatlån.
Förslag till beslut och yrkande
Vi vill att stämman röstar om förslaget att:
”Stämman röstar för att fastighetsägarföreningen skall verka för en förskola på 86:an och ger
styrelsen i uppdrag att ta fram konkreta förslag och offerter för en byggnation som är lämplig
för detta ändamål. Förslagen skall presenteras och röstas om på sommarstämman eller
extrainkallad stämma”
Med hopp om era sympatier och positiva syn på framtiden.
Föräldraföreningen genom:
Fredrick Tallroth
Petra Johansson
Markus Eklund
Jenny Gustavsson
Bilaga 1 – ekonomi
Bygge och räntekostnader
Bygge av hus 180 kvm
Komplementbyggnader
Projektering
Bygglovsarvode
Vattenavgift
Total kostnad
Kontantinsats
Lån
Årlig räntekostnad
Kostnad per månad och fastighet
vid 0 kronor i hyresintäkt
Intäktskalkyl
Kallhyra daghem
Årlig räntekostnad
Hyresintäkt efter räntekostnader
Kallhyra, två hushåll(2)
Årlig räntekostnad
Hyresintäkt efter räntekostnader
Pris/kvm Ränta(1)
25 000
3%
4 500 000
600 000
450 000
90 000
30 000
5 670 000
0
5 670 000
170 100
4%
5%
6%
226 800
283 500
340 200
73
97
122
146
Månadshyra Årlig intäkt
32 000
384 000
-170 100
213 900
384 000
-226 800
157 200
384 000
-283 500
100 500
384 000
-340 200
43 800
300 000
-226 800
73 200
300 000 300 000
-283 500 -340 200
16 500 -40 200(3)
25 000
300 000
-170 100
129 900
(1) Idag kan ett lån bindas i 10 år till 4,29%
(2) Huset ställs om till två bostäder, hyra 12 500 per bostad
(3) Detta skulle innebära en årlig kostnad per fastighet om 205 kronor
Styrelsens svar och förslag till beslut motion 1
På 2013 års stämma utsågs en arbetsgrupp med uppdraget att ta fram förslag för 86:ans framtid.
Styrelsens svar till motionärerna är att fortsätta arbetet med att ta fram beslutsunderlag till nästa
stämma som föreslaget, men i samarbete med den redan utsedda arbetsgruppen.
Motion 2 angående beskattning
Som skriven i Danderyds kommun betalar man på skatten för samma sak som man sedan betalar på
medlemsavgiften till samfälligheten. Det är en god affär för Danderyds kommun sett över tid. Detta
räkneexempel från förenklat bokslut Tranholmens samfällighet 2012 förtydligar detta.
El
129753
vattenavlopp fasta avgifter
294333
sophämtning
2204
gräsklippning
38300
vinterunderhåll
89489
reparation stigar
29898
reparationer VA
30870
underhåll belysning
1797
belysning
4850
dränering
11813
Summa
633307
delat på 190 st fastigheter
är 3333 kr per fastighet
gånger åretruntboende ca 140
466620
är 29 % av vår medlemsavgift till samfälligheten
Förslag till åtgärd.
Stämman 2014 ger styrelsen i uppdrag att förhandla med Danderyds kommun att ta fram en
debiteringsmodell där samfälligheten årligen från och med 2014 kan fakturera kommunen för de
samfällighetsmedlemmar som är skrivna i kommunen och betalar via skattsedeln. Intäkter från denna
kommundebitering kan den första tiden betala renovering och bevarande av logen, i en framtid kan de
satsas på andra gemensamt beslutna projekt, eller sänka medlemsavgiften för alla medlemmar i
samfälligheten.
Anna Hamilton Tranholmen 1:126
Styrelsens svar motion 2
Styrelsen uppmuntrar intitiativ av enskild eller grupp medlemmar : i detta fall är styrelsens förslag till
beslut att tillsätta en arbetsgrupp som undersöker de juridiska och ekonomiska möjligheterna till
"skatterabatt" eller debitering tillbaka till kommunen och redovisar på nästa stämma.
Ställer sig stämman bakom förslaget framförs det det i nästa steg av styrelsen till kommunen å
medlemmarnas vägnar. Styrelsen förelsår att arbetet leds av motionären.
Motion 3 Legalt skydd för isvägarna till och från Tranholmen
Bakgrund
När isen lagt sig runt Tranholmen är det en fantastisk transportväg. Vi som jobbar inne i stan tjänar långt
mer än en timme per dag på att promenera till Lappis och ta buss 40 istället för att ta sig till
Tunnelbanan via vinterbron och åka runt med buss 601 som går ytterst sällan. Tyvärr finns det inget
legalt skydd för isvägen mellan Tranholmen och Norra Djurgården och de senaste åren har det hänt vid
några tillfällen att isen brutits upp.
Motivering
Isen runt Tranholmen kan grovt sett delas in i tre områden.
1. Området mellan Tranholmen och Norra Djurgården. Normalt sett den bästa isen och en oerhört
värdefull transportväg för att ta sig in till stan.
2. Tranholmssundet, området mellan Tranholmen och Stocksund. Något lurigare is, men väldigt praktisk
när isen lagt sig för den som ska till Stocksund och vill slippa Mördarbacken. Vinterbron finns som ett
alternativ.
3. Området mellan Tranholmen och Lidingö. Strömt och mycket lurig is. För den som vill kunna köra båt
till Ropsten även under isperioden är detta bästa stället att upprätthålla en ränna. En sådan ränna
förstör inga viktiga transportvägar över isen som ändå oftast är dålig i detta område.
Så här skrev Joakim Ahlberg i brev till tekniska nämndens ordförande i Danderyd tidigare i vinter:
”Denna transportväg (avser 1 ovan, min kommentar) för oss Tranholmare är ju både miljövänlig och en
utmärkt fraktväg när vi behöver olika sorters material till våra hushåll. Man kan nog sträcka sig till och
säga att vi är beroende av isen under vintertid, på samma sätt som vi är beroende av sjön under vår,
sommar och höst. Inte minst för att parkering i Stocksund är full och alla infartsparkeringarna också, om
man kommer lite för sent. Buss 40 från Lappis är ju även vår närmsta busslinje, det går fortare att
komma dit än det gör att komma till en busslinje i Danderyd för många av oss Tranholmare.”
Bedömning
Isvägen mellan Storholmen och Mor Annas brygga på Lidingö har ett legalt skydd i och med ett beslut
taget av Länstyrelsen. Det skulle kunna vara möjligt att få ett liknande skydd för isvägen mellan
Tranholmen och Norra Djurgården. Det är sannolikt inte helt enkelt att lyckas med detta och en
förutsättning är nog att vi lyckas få Danderyds kommun att driva frågan. För att få Danderyds kommun
att driva frågan är det nästintill en nödvändighet att de upplever ett starkt tryck från oss Tranholmare
även om isen även har ett stort rekreationsvärde också för övriga danderydsbor. Ett ställningstagande
från våra respektive föreningsstämmor är det tydligaste sättet vi har för att visa kommunen och
länsstyrelsen frågans vikt.
Yrkande Att Tranholmens samfällighetsförening och Tranholmens fastighetsägares intresseförening UPA
uttalar att man önskar ett legalt skydd för isvägen mellan Tranholmen och Norra Djurgården.
Att Styrelsen för Tranholmens samfällighetsförening och Tranholmens fastighetsägares intresseförening
UPA gör detta ställningstagande känt för Danderyds kommun med uppmaningen att verka för detta
gentemot länsstyrelsen.
Jan Wogel Tomt 20
Styrelsens svar motion 7 och förslag till beslut
Styrelsen känner till flertalet aktiviteter som medlemmar gjort i ärendet liksom företrädare för styrelsen
utan att nå önskat resultat. Styrelsen håller med om att ett marjoritetsbeslut som motionären föreslår
kan ge ytterligare kraft och föreslår omröstning. Vid en majoritet för yrkandet önskar styrelsen att
motionären Jan Wogel forstätter driva ärendet tillsammans med utsedd repesentant i styrelsen.