Transcript Proposition 2013 Bostadsrättsföreningen Solhjulet

PROPOSITION ÅR 2013
STYRELSEN FÖRESLÅR
EN FASADRENOVERING
. . . Fasaderna ser tråkiga ut, renovera dem. Nu får
ni faktiskt ta tag i de fula väggarna kring balkongerna. Är det inte dags att snygga till husen
på utsidan. Flera år har jag skrivit samma sak.
Fasaderna. Dags för fasadrenovering tycker jag.
Fixa marmorkrossen nu! Ta tag i de skitiga fasaderna nu. Det som tidigare var vitt på husen ser
ut som skit, gör något. Varför tar det så lång tid
att komma loss med målning av fasaderna? Fasaderna, prioritera fasaderna. Är det inte dags för
fasadrenovering nu. Husen börjar sjangsera när
det vita är smutsigt. Ta hand om våra smutsiga
balkonger, det vita är verkligen inte roligt! Balkongrenovering 2014!!!! Nu måste det vita på
husen renoveras. Utsidan på husen måste göras
i ordning. Det är dags för fasadrenoveringen . . .
kallas det formellt
när styrelsen i en bostadsrättsförening lägger fram ett förslag
till föreningsstämman (årsmötet). Det är
alltså i princip samma sak som en »motion« – fast då är det i stället en eller flera
enskilda medlemmar som tycker att stämman ska fatta ett visst beslut. Både propositioner och motioner är sedan uppbyggda
efter samma grundstruktur; först underlag
och fakta kring frågan och så slutligen ett
antal att-satser. Det vill säga konkreta förslag till beslut.
När styrelsen på det här sätter »lägger
fram« en proposition så handlar det oftast
P
ROPOSITION
om ett stort, eller principiellt viktigt, beslut.
Propositionen ska finnas med redan på
kallelsen till föreningsstämman. Och i år
finns styrelsens förslag om en fasadrenovering med på dagordningen som punkt 18.
Sedan är det upp till föreningsstämman
att fatta beslut; antingen genom att bifalla
styrelsens förslag eller genom att avslå styrelsens förslag. Om det blir ett bifallsbeslut
så får styrelsen därmed i uppdrag att genomföra det beslut som stämman fattat.
I det här fallet skulle ett bifall alltså betyda att styrelsen ska se till att fasaderna på
föreningens hus renoveras.
Anna Grönvall
Tanja Järvinen
Stefan Jeppsson
ORDINARIE LEDAMOT
OCH ORDFÖRANDE
ORDINARIE LEDAMOT
OCH VICE ORDFÖRANDE
FRÅN FEBRUARI 2013
ORDINARIE LEDAMOT
OCH SEKRETERARE
Jonas Sundborg
Ninni Lund
Mikael Åberg
ORDINARIE LEDAMOT
OCH VICE ORDFÖRANDE
TILL FEBRUARI 2013
ORDINARIE LEDAMOT
SUPPLEANT
Christer Lundquist
Bibbie Borell
Johannes Hansson
SUPPLEANT
SUPPLEANT
SUPPLEANT
M
an kan utan att överdriva säga
att årets boendeenkät gav ett
enstämmigt svar på frågan
»vad styrelsen bör göra under 2013«.
– Renovera fasader och balkonger,
och det gärna fortare än kvickt.
Det är nu inte alla fasader som är i dåligt skick utan bara de som har balkonger. Men de är å andra sidan vita och
i ganska dåligt skick. Väggarna på balkongernas sidor (kallas på fackspråk
gärna »skärmväggar«) är gjutna i betong
och målande. Mellan balkongerna består
ytterväggarna av fasadelement, också de i
betong, men med ett lager krossad marmor utåt.
Från början vad det vit marmorkross –
men nu femtio år senare är nog »Isabellfärgad« den bästa beskrivningen. Begreppet Isabellfärgad kommer som bekant
från prinsessan Isabell som lovade att
inte byta sin vita undertröja förrän hennes man vunnit kriget – föga anade hon
då att det skulle dröja tre år innan kriget
vanns.
PROPOSITION OM FASADRENOVERING 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
Fasadelementen med marmorkross är
som redan nämnts gjutna i betong – på
fabrik och levererades färdiga till bygget.
Detta gäller faktiskt också tegelfasaderna.
Tittar man noga så ser man att tegelstenarna ligger i raka linjer och inte omlott
som de gör om man murar på riktigt. Särskilda tunna tegelstenar gjöts fast i betong
i block, som är ett par meter gånger ett
par meter. Även dessa levererades klara till
föreningen – det är en av förklaringarna
till att husen
kunde byggas
så snabbt. Det
finns ett fotografi från när man byggde föreningen (sidan till vänster) som visar fasadblocken
med tegel – men de med marmorkross levererades på precis samma sätt. De stora
blocken (elementen) hängdes upp på fasaderna. På baksidan finns öglor i armeringsjärn som sedan är fästa i bjälklaget (det vill
säga golven mellan våningarna). I nederkant står fasadelementen på en gjuten
klack som vilar mot det gjutna bjälklaget.
Detta var en ganska ny byggmetod (»allbetongsmetoden«) och den möttes av viss
Bakgrunden
5
skepsis. Stadsarkitekt i Sollentuna på den
här tiden var Lage Knape och han skriver
i sina memoarer om en återkommande
mardröm;
»Hur ska det gå när järninfästningarna
för de två till tre ton tunga fasadelementen
i allbetonghusen rostar? Jag ser mig ligga i
ett rum där hela fasaden rasar ut och den
vackra naturen öppnar sig för mina ögon.«
(Boken heter »Sollentuna socken blir
stadsbygd« och är synnerligen läsvärd, om
man är intresserad av Sollentunas moderna historia. Stycket om stadsarkitektens mardrömmar finns på sidan 40).
Under vintern har föreningen tillsammans med byggingenjörer som är specialiserade på just den här typen av fasader tittat närmare
på hur fasadelementen
här i föreningen mår. Innanför betongelementen
finns en innervägg – det är den väg som
Du normalt tänker på som din köksvägg,
vardagsrumsvägg eller sovrumsvägg (allt
beroende på vilket av dina rum som vetter
mot balkongsidan). River man innerväg-
Problemet
6
gen så kan man titta närmare på både armeringsjärnen som håller upp väggen och
den betongklack som den vilar på.
På fotografiet till höger ser man ett sådant här fasadelement från insidan. Bilden är tagen i en lägenhet i höghuset där
lägenhetsinnehavaren vänligt nog gick
med på att vi rev väggen i matrummet.
Mitt i bilden finns den klack som elementet vilar på – och som synes har betongen
vittrat så mycket att armeringsjärnet i
överkant är synligt. Det beror på att fukt
har kommit in i betongen, armeringen av
järn har börjat rosta och därmed »sprängt«
sönder betongen.
Det är ett par slumpvis valda fasadelement som nu besiktigats och redan vid det
första såg det så här illa ut. Och då finns
det hundratals och åter hundratals upphängda på föreningens 20 hus. Just höghuset har dessutom den här typen av fasadelement med marmorkross på samtliga
fasader.
Nu finns det dock ingen direkt anledning till panik. Det är i sig ganska enkelt
att förstärka fasaderna – det görs »helt enkelt« genom att man skruvar fast bultar
PROPOSITION OM FASADRENOVERING 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
mellan fasadelementen med en mutter
som håller dem på plats. Skruven (egentligen handlar det om det som på fackspråk
heter »kem-ankare«, det vill säga en stålstång som fästs i betongbjälklaget med
hjälp av ett »klister« (tänk superlim, så
hamnar Du ganska rätt)). Bultarna som är
rostfria och därmed väldigt hållbara, är
starka nog att helt ersätta den betongklack
som fasadelementen i dag vilar på. Det
här är med andra ord en permanent lösning på problemet.
Men alla är nog helt överens om att det
inte är så bra om Lage Knape får rätt och
ett fasadelement som väger ett par tusen
kilo trillar ner. Även om risken är liten för
att det ska falla rätt
ut – mer sannolikt
hasar det lite snett.
Men något bör naturligtvis göras.
På samma sätt är sannolikt alla överens
om att skärmväggarna, som nu är väldigt
smutsiga och där färgen flagnar i stora
sjok, måste göras rent och målas. När färgen släpper så ökar möjligheten för vatten
att tränga in vilket i sin tur reder till att armeringsjärnen börjar rosta – och betongen
sprängs sönder. Och då med dyra och
krångliga reparationer som oundviklig
följd.
Det som man möjligen kan kompromissa kring är rengöringen av fasadelementen med marmorkross. Som det var
tänkt från början – och som det presenterades för föreningen 1962 – är fasaderna
»underhållsfria«. Och i huvudsak är nedsmutsningen ett estetiskt problem – det
ser inte bra ut. Men eftersom fasaderna är
husens ansikte utåt så drar det naturligtvis
ner helhetsintrycket av föreningen ordentligt. Och kostnaderna för denna mer estetiska del minskar naturligtvis om den görs
samtidigt som de andra delarna av fasadrenoveringen. Byggnadsställningar kan utnyttjas
bättre och många delar av
arbetena kan samordnas.
Med tjugo hus i föreningen handlar
det totalt om stora ytor som ska rengöras
och målas. Föreningens underhållsplan
anger över 20.000 kvadratmeter fasad av
den här typen och till det kommer balkongernas golv och tak med ytterligare
7.000 kvadratmeter. Bara målningen av
Kostnaden
8
PROPOSITION OM FASADRENOVERING 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
utsidan på balkongräckena (korrugerad
plåt som är gråmålad) omfattar 2.600
kvadratmeter.
»Vad kostar det att renovera fasaderna?« undrar naturligtvis alla som läst
så här långt, och kanske ännu viktigare,
»hur påverkar det månadsavgiften för
min lägenhet?«.
Att göra rent fasader (bara de med marmorkross, tegelfasaderna har hållit sig
snygga och till synes rena), måla väggarna
kring balkongerna, genomföra mindre lagningar på i första hand en del balkonggolvs ytterkant samt förstärka de fasadelement som har dåliga infästningar kostar i
storleksordningen 20 miljoner kronor. Det
motsvarar ungefär 30.000 kronor per lägenhet eller om man så vill cirka 700.000
kronor per hus – förutom höghuset som är
sex gånger så stort som övriga hus. Notan
för höghuset hamnar närmare 7 miljoner
kronor – och där finns också mycket mer
fasad att göra rent.
Det kan naturligtvis låta som en väldig
massa pengar, och det är det. Men man
PROPOSITION OM FASADRENOVERING 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
ska också komma ihåg att föreningen i sin
budget varje år avsätter över 5 miljoner
kronor för underhåll. Det betyder att om
föreningen lånar 20 miljoner, genomför fasadrenoveringen och sedan under 4 år inte
genomför något annat underhåll så är lånet redan betalat. Räntekostnaden i så fall
blir det första året ungefär en miljon kronor men sjunker snabbt i takt med amorteringarna.
Nu är det kanske inte realistiskt att planera för att inget annat underhålls utförs
de närmaste åren – det finns en del annat
som måste göras, som exempelvis hissarna
i höghuset – men eftersom styrelsen sedan
många år anpassat budgeten för kommande underhåll så finns ekonomiskt utrymme för det underhåll som faktiskt
också måste genomföras.
En avgörande faktor för den totala kostnaden är naturligtvis hur räntorna utvecklar sig de närmaste åren. Just nu lever vi i
en tid med extremt låga räntor. För tio år
sedan betalade föreningen 7 procent i
ränta på sina lån och för femton år sedan
11 procent och för 20 år sedan 13,5 procent. Och då ska man komma ihåg att
9
föreningen är alla bankers favoritkund
med fastigheter som är värda upp mot 20
gånger det totala lånebeloppet. Därför är
föreningens räntor alltid jämförelsevis
låga.
Själva kostnaden för fasadrenoveringen
är stor och föreningen (vi som bor här i
husen) kommer att ha nytta av den i
många år framöver. Därför bokförs inte
hela kostnaden på de år som själva renoveringen utförs. Istället fördelas den över
hela tiden som »den används« – ekonomer
kallar detta för avskrivning. Det är alltså
bara den del av den totala kostnaden som
belöper på ett visst år som påverkar resultatet. Det är rimligt att tänka att det tar
minst 20 år – sannolikt mycket mer – innan något måste göras åt fasaderna igen.
Avskrivningstiden sätts därför till 20 år
och den årliga kostnaden (som måste täckas genom motsvarande intäkter) hamnar
därmed kring en miljon kronor.
»En miljon«, ännu en gång en gigantisk
summa. I alla fall till den egna privatekonomin, men det är en annan sak för bostadsrättsföreningen Solhjulet som omsätter närmare 30 miljoner kronor om året.
10
Det betyder alltså att avgifterna, vid ett
tillfälle, måste höjas med precis över 3
procent för att betala avskrivningarna för
fasadrenoveringen.
Till det kommer naturligtvis också osäkerheten kring nivån på räntorna i framtiden. Om räntorna stiger så kan det innebära ytterligare avgiftshöjningar – även om
dagens räntenivå i ett slag skulle fördubblas så motsvarar den ökande räntan på fasadrenoveringslånet en avgiftshöjning på
»bara« 3,3 procent. ¶
Styrelsen föreslår därför att föreningsstämman måtte besluta:
Att styrelsen att under de närmaste åren
ska genomföra en fasadrenovering.
Att styrelsen ska ta upp nödvändiga lån
med pantbrev i fastigheterna som säkerhet.
Att styrelsen långsiktigt planerar föreningens ekonomi med målet att amortera (betala tillbaka) lånen som tas upp för att finansiera fasadrenoveringen.
PROPOSITION OM FASADRENOVERING 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
. . . Det som tidigare var vitt på husen ser ut som
skit, gör något. Varför tar det så lång tid att
komma loss med målning av fasaderna? Fasaderna, prioritera fasaderna. Fasaderna ser tråkiga ut, renovera dem. Nu får ni faktiskt ta tag i
de fula väggarna kring balkongerna. Är det inte
dags att snygga till husen på utsidan. Flera år
har jag skrivit samma sak. Fasaderna. Dags för
fasadrenovering tycker jag. Fixa marmorkrossen
nu! Ta tag i de skitiga fasaderna nu. Är det inte
dags för fasadrenovering nu. Husen börjar sjangsera när det vita är smutsigt. Ta hand om våra
smutsiga balkonger, det vita är verkligen inte roligt! Balkongrenovering 2014! Nu måste det vita
på husen renoveras. Utsidan på husen måste göras
i ordning. Det är dags för fasadrenoveringen . . .
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET