Proposition till Brf Riddarsporren24 årsstämma inför beslut om tak-, fönster- och fasadrenovering Stockholm 2015-04-16

Efter redovisning vid informationsmöten den 12 mars 2015, öppet hus den 14 och 15 mars 2015 samt överlämnad skriftlig information till samtliga medlemmar, mars månad samt publicering på hemsidan, avseende olika alternativ för renovering av tak, fönster och fasader föreslår styrelsen Brf. Riddarsporren24 medlemmar att anta följande proposition.

Styrelsen

föreslår föreningsstämman att under 2015 påbörja arbetet med en tak- fönster och fasadrenovering enligt tidigare utskick alternativ 1 (bilaga 1) innebärande:  Byte av tak inklusive alla ytskikt på takvåningen  Ny utvändig avvattning med stuprör      Tilläggsisolering av väggar på lägenheter på takvåningarna Byte till nya kompletta fönster alternativ nya bågar i renoverade befintliga karmar Rengöring, lagning och omfärgning av fasader Renovering alternativ byte av balkongskarmar med möjlighet till inglasade balkonger Renovering av grindar och undertak i passager

Att

styrelsen med Yttermans som projektledning genomför en upphandling för samtliga olika entreprenörer som behövs för att kunna genomföra ovanstående uppdraget med sluten anbudsgivning.

Att

styrelsen upphandlar en projektledare som för föreningens räkning ska vara styrelsens representant gentemot projektledningen för renoveringen. Rollbeskrivning (bilaga 2)

Att

styrelsen ska ta upp nödvändiga lån för att kunna genomföra renoveringen.

Att

styrelsen långsiktigt planerar föreningens ekonomi med målet att amortera lånen som tas upp för att finansiera tak-, fönster- och fasadrenovering.

Att

styrelsen ska kalla till extra föreningsstämma om kostnaderna efter genomförd upphandling överstiger den kalkylerade kostnaderna med mer än 15%. På föreningsstämman ska medlemmarna ges möjlighet att rösta om projektets omfattning ska begränsas i något hänseende med hänsyn till att kostnaderna överskrider vad som tidigare kommunicerats. 2)

Att

om ovanstående förslag avslås besluta att under 2015 påbörja arbetet med tak- och fönsterrenovering enligt tidigare utskick alternativ 2 (bilaga 3) innebärande:  Byte av tak inklusive alla ytskikt på takvåningen    Ny utvändig avvattning med stuprör Tilläggsisolering av väggar på lägenheter på takvåningarna Byte till nya kompletta fönster alternativ nya bågar i renoverade befintliga karmar

Att

styrelsen med Yttermans som projektledning genomför en upphandling för samtliga olika entreprenörer som behövs för att kunna genomföra uppdraget med sluten anbudsgivning.

Att

styrelsen upphandlar en projektledare som för föreningens räkning ska vara styrelsens representant gentemot projektledningen för renoveringen. (rollbeskrivning bilaga 2)

Att

styrelsen ska ta upp nödvändiga lån för att kunna genomföra renoveringen.

Att

styrelsen ska kalla till extra föreningsstämma om kostnaderna efter genomförd upphandling överstiger den kalkylerade kostnaderna med mer än 15%. På föreningsstämman ska medlemmarna ges möjlighet att rösta om projektets omfattning ska begränsas i något hänseende med hänsyn till att kostnaderna överskrider vad som tidigare kommunicerats. 3)

Att

 om ovanstående två förslag avslås besluta att under 2015 påbörja arbetet med takrenovering enligt tidigare utskick alternativ 3 (bilaga 4) innebärande: Byte av tak inklusive alla ytskikt på takvåningen   Ny utvändig avvattning med stuprör Tilläggsisolering av väggar på lägenheter på takvåningarna

Att

styrelsen upphandlar en projektledare som för föreningens räkning ska vara styrelsens representant gentemot projektledningen för renoveringen. (rollbeskrivning bilaga 2)

Att

styrelsen med Yttermans som projektledning genomför en upphandling för samtliga olika entreprenörer som behövs för att kunna genomföra uppdraget med sluten anbudsgivning.

Bilaga 1

Redovisning av åtgärdsförslag åt Brf. Riddarsporren 24:

Förslag Nr. 1 avser en hel renovering av hela klimatskalet.(tak, fasader och fönster) Beräknad kostnad för investeringsbeslutet ca 87 000 000 kr inkl moms

Åtgärder:

- Byte tak inklusive alla ytskikt på takvåningen. - Ny utvändig avvattning med stuprör. - Tilläggsisolering av väggar på lägenheter på takvåningarna. - Byte till nya kompletta fönster, alt. Nya bågar i renoverade befintliga karmar. - Rengöring, lagning och omfärgning av fasader - Byte av balkongskärmar med möjlighet till inglasade balkonger. - Renovering av grindar och undertak i passager. Denna renovering är den största investeringen och den som mest påverkar alla boende i föreningen. Detta förslag bygger på att man ska få ut maximal effekt, av dom kostnader som kommer uppstå i samband med det nödvändiga takbytet. Vid takbytet som är nödvändigt måste ett provisoriskt väderskydd byggas för att inte få in vatten till underliggande lägenheter under byggtiden. För att bygga ett väderskydd måste en ställning byggas som bär konstruktionen, den ställningen kommer användas till fönsterbyte och omfärgning av fasaden. Vi rekommenderar detta förslag då man kan använda samma ställning till flera åtgärder som man annars måste betala för i framtida renoveringar, vi anser att den synergieffekten vore oekonomiskt att inte utnyttja. Detta förslag ger en ombyggnadstid på 18 månader, fördelat på tre etapper. Varje etapp kommer ta 6 månader, under den tiden kommer ett tätt väderskydd stå utanför alla fönster inom etappen. Ställningen förses med larm, så att inga obehöriga klättrar på ställningen. Före start så kommer stor vikt läggas på att planera, så att ex. daghemmet påverkas så lite som möjligt. Thomas Hvitfeldt Ytterman Projekt AB

Bilaga 2

Rollbeskrivning projektledare - styrelsens representant i renoveringsprojekt

            Ansvarar inför i Brf styrelse för projektet och dess totala lönsamhet. Vara ordförande i och sammankallande för projektets Styrgrupp. Ansvarar på en övergripande nivå genom för att styra hela projektet från beslut till slutförande. Ansvarar inför styrelsen för projektets ekonomi och dess totala lönsamhet. Upprättar besluts-PM vid programändringar i projektets styrgrupp. I styrgruppen ta de övergripande besluten om strategier samt ta fram beslutsunderlag till styrelsen. Ha det övergripande ansvaret för att genom följa upp projektet med avseende på tid, lönsamhet och kvalitet. Ansvarar för samordning med Fastighetsägarnas förvaltning. Ansvarar för genomlysning av ekonomiska och juridiska frågeställningar. Ekonomisk kvartalsuppföljning, avstämning mellan projektets och föreningens ekonomisystem. Aktivering och kostnadsföring av projekten samt ekonomiskt avslut Gedigen och dokumenterad erfarenhet av liknande uppdrag

Bilaga 3

Redovisning av åtgärdsförslag åt Brf. Riddarsporren 24:

Förslag Nr. 2 avser renovering av tak och fönster. Beräknad kostnad för investeringsbeslut ca 69 000 000 kr inkl moms

Åtgärder:

- Byte tak inklusive alla ytskikt på takvåningen. - Ny utvändig avvattning med stuprör. - Tilläggsisolering av väggar på lägenheter på takvåningarna. - Byte till nya kompletta fönster, alt. Nya bågar i renoverade befintliga karmar. Denna renovering är den näst största investeringen och den kommer kunna utföras av två alternativ.

Vid alt. 1

så byggs en ställning från marken som bär väderskyddet för ombyggnaden av taket, den ställningen kan användas för ett fönsterbyte.

Vid alt. 2

så byggs en gångbrygga och ett väderskydd för arbetena med taket, då finns ingen ställning från marken, vilket medför att alla arbeten med fönsterbytet måste ske från insidan av lägenheten. Detta förslag medför att en framtida fasadrenovering kommer kräva en komplett fasadställning, med alla kostnader och påverkan för de boende. Vi bedömer att en renovering av fasader och balkonger bör utföras inom snar framtid. Detta förslag ger en ombyggnadstid på 15 månader, fördelat på tre etapper. Varje etapp kommer ta 5 månader, under den tiden kommer ev. en ställning (se alt. 1 ovan) stå utanför alla fönster inom etappen. Ställningen förses med inte med larm, då den är öppen då inget fasad arbete ska utföras. Före start så kommer stor vikt läggas på att planera, så att ex. daghemmet påverkas så lite som möjligt. Thomas Hvitfeldt Ytterman Projekt AB

Bilaga 4

Redovisning av åtgärdsförslag åt Brf. Riddarsporren 24:

Förslag Nr. 3 avser renovering av tak. Beräknad kostnad för investeringsbeslut ca 44 500 000 kr inkl moms

Åtgärder:

- Byte tak inklusive alla ytskikt på takvåningen. - Ny utvändig avvattning med stuprör. - Tilläggsisolering av väggar på lägenheter på takvåningarna. Denna renovering är den minsta investeringen och den kommer utföras enligt nedan. Vid detta förslag så byggs en gångbrygga och ett väderskydd för arbetena med taket, då finns ingen ställning från marken, det arbetet kommer bara påverka lägenheterna på det översta planet. Detta förslag medför att en framtida fasadrenovering och ev. fönsterbyte kommer kräva en komplett fasadställning, med alla kostnader och påverkan för de boende. Vi bedömer att en renovering av fasader och balkonger och fönster bör utföras inom snar framtid. Detta förslag ger en ombyggnadstid på 12 månader, fördelat på tre etapper. Varje etapp kommer ta 4 månader, under den tiden kommer en ställningar stå på taket. Thomas Hvitfeldt Ytterman Projekt AB