Transcript Årsredovisning 2013 Bostadsrättsföreningen Solhjulet

VERKSAMHETSBERÄTTELSE
&
ÅRSREDOVISNING FÖR ÅR 2012
Antal som bor här: 1.084 personer
Genomsnittlig årsavgift: 552 kronor per år och kvadratmeter
Bostadslägenheter: 691 stycken
Antal fastigheter: 26 stycken (20 bostadshus)
Bostadsyta: 47.350 kvadratmeter
Parkeringsplatser: 676 stycken
Kommersiella lokaler: 6 stycken
Soliditet: 37 procent
Omsättning: 29 miljoner kronor per år
Föreningens långfristiga lån: mindre än 44 miljoner kronor
Marknadsvärde bostadsrätterna: över en miljard kronor
Fastigheternas taxeringsvärde: 487 miljoner kronor
Storlek: Sollentuna kommuns största
privata ägare av bostadsfastigheter
Organisationstillhörighet: Helt fristående
Hemsida: www.solhjulet.se
Utmärkelser: Sollentuna kommuns byggnadsvårdsdiplom 2004
Årets Bostadsrättsförening 2008
Svenska Publishingpriset 2009
Finalist Årets Byggnadsvårdare 2011
annen på omslaget heter
Sébastien Boudet och de
flesta känner kanske numera igenom honom från helgprogrammen i TV4, där han bakar med surdeg,
yviga gester och charmig fransk accent.
Man kan naturligtvis fråga sig vad han gör
på omslaget till bostadsrättsföreningen
Solhjulets årsredovisning – och inte ens
när man identifierar Anna Grönvall (som
är ordförande i sagda bostadsrättförening)
till höger på fotot blir svaret helt givet.
M
Men bilden är tagen på SOLHJULETS DAG i
början av september 2012 – när Sébastien
hälsade på i föreningen och serverade bröd
han bakat. Och då naturligtvis inte vilket
bröd som helst utan PAVÉ ERNST GRÖNWALL
– en hyllning till arkitekten med samma
namn som ritade alla husen i föreningen
precis i skiftet mellan 50- och 60-tal. En
speciellt festlig Solhjulets dag eftersom vi firande att det gått precis 50 år sedan de
första lägenheterna i föreningen var klara
för inflyttning. Även 2013 kan bli »lite speciellt« eftersom det i år gått precis 50 år sedan de sista lägenheterna byggdes klara. Se
där, det finns alltid ett skäl att fira (2014 är
det 50 år sedan godkänd slutbesiktning!)
och varje dag är en fest!
I slutet på detta häfte finns den formella
årsredovisningen med förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och
noter med siffror på både längden och tvären. Alla nogsamt granskade av föreningens
revisorer, vars rapport också finns på tredje
sidan från slutet.
Som kontrast till den formella delen i
slutet – ganska obegriplig läsning för de
flesta – innehåller första delen av häftet
en mer informell verksamhetsberättelse.
Där har vi i styrelsen skrivit lite friare och
mer berättande (och förhoppningsvis mer
begripligt) om verksamheten här i bostadsrättsföreningen Solhjulet under bland annat det gångna året.
Anna Grönvall
Tanja Järvinen
Stefan Jeppsson
ORDINARIE LEDAMOT
OCH ORDFÖRANDE
ORDINARIE LEDAMOT
OCH VICE ORDFÖRANDE
FRÅN FEBRUARI 2013
ORDINARIE LEDAMOT
OCH SEKRETERARE
Jonas Sundborg
Ninni Lund
Mikael Åberg
ORDINARIE LEDAMOT
OCH VICE ORDFÖRANDE
TILL FEBRUARI 2013
ORDINARIE LEDAMOT
SUPPLEANT
Christer Lundquist
Bibbie Borell
Johannes Hansson
SUPPLEANT
SUPPLEANT
SUPPLEANT
B
ostadsrättsföreningen Solhjulet är
Sollentunas allra största bostadsrättsförening och samtidigt kommunens största privata ägare av bostadsfastigheter. Föreningen äger och förvaltar 20
hus i kommundelen Edsberg. I husen finns
totalt 691 bostadslägenheter och några förhållandevis få och små kommersiella lokaler. Lite förenklat kan man säga att samtliga
lokaler är samlade i ett hus (affärshuset)
som för närvarande innehåller en liten butik, ett bageri samt en restaurang.
Normalt beskrivs föreningen som ägare
av »tjugo hus«, men det handlar mer korrekt om 26 stycken »fastigheter« och
samtliga dessa är bebyggda med »hus«.
Ekvationen går ihop därför att föreningens
höghus består av tre fastigheter (med
namnet Experten, där Experten 3 är den
del som utgör panncentralen). Effekten,
Eldröret, Emaljen och Ensittaren är fastigheter som är bebyggda med garage. De tre
förstnämnda är garagelängorna framför
höghuset och den senare är föreningens
parkeringshus. De övriga alldeles vanliga
bostadshusen heter i dessa formella sammanhang Epoken 1 till och med 11 (Epoken 6 är affärshuset och det är således
därifrån som namnet »Epokens Livs« kommer), Enbusken 1 till och med 5, Etaget 1
till och med 3.
Dessa 26 fastigheter har ett sammanlagt taxeringsvärde på 487 miljoner kronor
(år 2011: 487 miljoner kronor). Taxeringsvärdet, som tidigare utgjorde beräkningsgrunden för den fastighetsskatt som föreningen betalade, har i dag ingen direkt
praktisk betydelse. Skattemyndigheten
roar sig med att vart tredje år fastställa nya
taxeringsvärden och varje gång brukar det
sammanlagda värdet stiga med några
hundra miljoner kronor – vilket kommer
att ske nästa gång våren 2013.
Rent teoretiskt ska taxeringsvärdet motsvara 75 procent av husens marknadsvärde. Att köpa samtliga bostadsrätter i
föreningen skulle dock, med priserna under 2012 som grund för beräkningen,
kosta en bra bit över en miljard kronor –
men mer om detta i det följande.
Hur allt började
FÖRENINGEN BILDADES FORMELLT den
11 maj 1959. Inte ens två år senare, den
13 mars 1961, började Skånska Cementgjuteriet som byggde husen åt föreningen
spränga bort berg som låg i vägen för
grunden till det första huset. Det handlade
då om det hus som i dag innehåller adresserna Kruthornsvägen 12 till 16. Den 15
februari 1962 kunde de första familjerna
flytta in i det huset (och ett till som blev
klart samma dag – Ribbings väg 8 till 10).
Precis innan jul 1963 är föreningens alla
hus, inflyttade, befolkade och inbodda.
Det tog alltså inte ens tre år att bygga hela
föreningen. Den totala kostnaden, inklusive köp av mark och anläggning av vägar
och bygge av alla husen, uppgick till
39.029.881 kronor och 49 öre. (Jo, man
räknade faktiskt med ören även på så här
stora belopp i föreningens bokslut fram till
början av år 1973). 39 miljoner kronor
(och 49 öre) kan naturligtvis låta billigt i
en tid när lägenheter kostar miljoner kronor – och även omräknat till dagens penningvärde så blir det »bara« lite grovt tio
gånger så mycket. Att köpa femman som i
dag kostar över 2 miljoner kronor kostade
inför inflyttningen i början på 60-talet
5.777 kronor.
I princip allt i hela bostadsrättsföreningen Solhjulet är ritat av arkitekten
Ernst Grönwall (planteringarna och
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
5
lekplatserna kring husen är dock ritade av
trädgårdsarkitekten Eric Anjou). Grönwall
är en av Sveriges mest kända arkitekter
och han har ritat flera av Stockholms
vackraste »funkis«-hus och dessutom biografen Draken på Kungsholmen. Det som
gör föreningen lite speciell är att styrelsen,
redan vid sitt andra möte 1959, gav Grönwall i princip fria händer att utforma hela
det bostadsområde som
skulle bli Solhjulet. Ernst
Grönwall har därför gjort
egna ritningar till allt från
stadsplanen – det vill säga var husen och
gatorna skulle byggas – till hur den utdragbara skärbrädan i lägenheternas kök
skall se ut. Fastigheterna Experten och
Etaget (höghuset och de tre husen ner
mot Danderydsvägen) samt parkeringslängorna Effekten, Eldröret och Emaljen
är k-märkta.
Under det senaste decenniet har föreningen genomfört alla reparationer av
husen med utgångspunkt i material och
teknik från när husen byggdes. Styrelsens
utgångspunkt har varit att föreningens
hus, ritade av en erkänt skicklig arkitekt
och mycket typiska för sin tid, är värda att
vårda med omsorg. Det är därför som varje
reparation planeras med originalritningarna som grund – och en del sådant som
ändrats under de snart 50 år som gått sedan föreningen byggdes har också återställts. Redan år 2004 tilldelades föreningen Sollentuna kommuns
byggnadsvårdsdiplom för arbetet med att
vårda föreningens hus.
För två år sedan blev Bostadsrättsföreningen Solhjulet också den första ägaren
av flerbostadshus, och därmed den första
bostadsrättsföreningen, som någonsin nominerats till finalen för den prestigefyllda
utmärkelsen »Årets Byggnadsvårdare«. Det
är Svenska Byggnadsvårdsföreningen som
varje år delar ut utmärkelsen »Årets Byggnadsvårdare« till en person eller organisation som gjort särskilt framstående insatser inom byggnadsvårdsområdet. Svenska
Byggnadsvårdsföreningen är en intresseorganisation, med närmare 6.000 medlemmar, som »sprider och förmedlar kunskap
om byggnadsvård«.
Om oss som bor
6
DE ALLRA SISTA INFLYTTNINGARNA (i nybyggda lägenheter där ingen bott tidigare)
skedde den 15 december 1963. Det var lägenheterna på Kruthornsvägen 66 A och B
som blev klara precis efter lucia – och en
av de familjer som flyttade in då, bor kvar i
samma lägenhet än i dag. Det betyder att
de har anledning att fira 50-årsjubileum
under 2013.
I föreningens lägenhetsregister antecknas naturligtvis när någon köper en lägenhet, så där kan man se att det finns 18 lägenheter (förra året 20) som inte bytt
ägare sedan byggåren 1962 till 1963. Men
det finns några till som bott här lika länge,
men som flyttat inom föreningen. Lägenhetsregistret säger bara när man köpte den
bostadsrätt som man fortfarande bor kvar i
– inte när man flyttade till föreningen.
Från föreningens lägenhetsregister kan
man enkelt sammanställa annan statistik
om föreningens demografi – eller egentligen om de som äger bostadsrätter och är
medlemmar. 60 procent har bott i föreningen kortare än tio år, 19 procent mellan 10 och 20 år, knappt 10 procent mellan 20 och 30 år samt slutligen – och där
ingår naturligtvis gruppen som alltid har
bott här – nästan 15 procent mer än 30 år.
Räknar man samman detta så ser man att
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
97
94
91
88
85
82
79
76
73
70
67
64
61
58
55
52
49
46
43
40
37
34
31
28
25
22
19
16
13
10
7
4
1
1510 5
0
5
10
En befolkningspyramid för medlemmarna i bostadsrättsföreningen Solhjulet. Kvinnorna till
vänster och männen till höger. Yngst längst ner och äldst högst upp. Yngst är med andra ord en
lägenhetsägare som är man och 20 år.
15
en genomsnittlig boende i föreningen har
bott här i något över 11 år.
Den äldsta lägenhetsinnehavaren fyllde
96 under året som gick och de yngsta
fyllde 20 år. Medelåldern var 53 år och det
betyder att medelåldern har fortsatt att
sjunka – inte mycket, men med något år
per år om man uttrycker sig så. Det här
beror helt enkelt på att de som flyttar in i
föreningen är klart yngre än de som flyttar
ut. Under just 2012 var medelåldern på de
som köpte lägenhet i föreningen ungefär
40 år och medelåldern på dem som sålde
sina lägenheter var, å andra sidan, närmare 50.
Så här långt har det handlat om de som
äger lägenheterna – men naturligtvis bor
det fler i föreningens hus. Enligt statistik
från Sollentuna Kommun så var 1.084
personer skrivna i de 20 husen vid slutet
av 2012. Så många har det inte bott i föreningen sedan i mitten av 80-talet. En
långsamt nedåtgående befolkningstrend,
där det för varje år bor allt färre i föreningens lägenheter, tycks därmed bruten. Den
första exakta befolkningssiffran för föreningen är från 1975, då det bodde 1.460
personer här. Tyvärr finns ingen äldre
siffra men i grannföreningen här i Edsberg, bodde 1963 enligt en gammal verksamhetsberättelse 1.954 personer. Det ger
nästan 3,5 personer per lägenhet att jämföra med dagens 1,5. Överför man detta
till bostadsrättsföreningen Solhjulet borde
här, under föreningens första år, ha bott
omkring 2.400 personer. Då ska man
också betänka att det »bara« finns totalt
1.957 rum i föreningens lägenheter (vardagsrum inräknade).
EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING DRIVS, per
definition, utan vinstintresse. Lägenheterna upplåts till »självkostnadspris«, och
eventuella vinster och förluster är till för
att balansera varandra mellan åren. Till
exempel en varm vinter, med låga kostnader för uppvärmning, jämnas ut av annan
kallare vinter med högre kostnader. Den
Självkostnad
här självkostnadsprincipen finns tydligt angiven både i bostadsrättslagen och i bostadsrättsföreningen Solhjulets stadgar.
Allra mest pregnant förklaras kanske detta
i en reklambroschyr för lägenheterna i föreningen från 1961 där det står att eftersom
föreningen »arbetar utan enskilda vinstsyften kan bostadsrättslägenheterna tillhandahållas till lägsta möjliga kostnader«.
Principen om självkostnad innebär att
årsavgiften (det som man som lägenhetsinnehavare betalar varje månad) motsvarar
den del av föreningens kostnader som inte
kan täckas av andra intäkter. Föreningens
totala kostnader minus hyresintäkter och
andra intäkter (till exempel räntor) ger
alltså det belopp som måste täckas genom
årsavgifterna.
Föreningens kostnader för 2012, om
man även räknar in dem som hänför sig
till framtida underhåll, uppgår till 29,1
miljoner kronor. Hyror från parkeringsplatser och lokaler av olika slag ger totalt
2,1 miljoner kronor. Några ränteintäkter
att tala om blev det inte under 2012. Det
gör att avgifterna måste uppgå till totalt 27
miljoner kronor för att föreningen ska gå
runt. De 690 bostadsrättslägenheterna i
föreningen (en ensam hyresrätt finns) har
en yta på 47.350 kvadratmeter, och det
ger en genomsnittlig avgift per kvadratmeter och år på 552 kronor.
Det finns ingen heltäckande statistik
när det gäller avgifterna i Sollentunas bo-
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
9
stadsrättsföreningar men Fastighetsbyrån,
den fastighetsmäklare som säljer flest bostadsrätter, inte bara här i föreningen utan
också i hela kommunen, har dock hjälpt
oss att räkna ut den genomsnittliga avgiften för samtliga lägenheter som sålts av
mäklare i Sollentuna under 2012. Genomsnittsavgiften var, om man räknar bort lägenheterna i Solhjulet, 645 kronor per
kvadratmeter lägenhet och år.
snittliga temperaturen de senaste 50 åren.
För femton år sedan (1998) var det också
nästan precis lika »normalt« – 96 procent
jämfört med normalårets 100 procent. Det
året förbrukade föreningen istället 9.039
MWh fjärrvärme.
2012 och 1998 var det alltså lika kallt
och föreningen borde därför ha använt ungefär lika mycket fjärrvärme under de
båda åren, men så var det alltså inte. Under åren däremellan har styrelsen
lagt ner en väldig massa energi
och resurser på att modernisera
och rusta upp värmesystemet i
föreningens hus. En nu konstaterad besparing (under ett år som 2012) på närmare 2 miljoner kilowattimmar fjärrvärme
motsvarar någonstans mellan 1,3 och 1,6
miljoner kronor per år. Till och med något
mer, eftersom även den fasta avgiften utgår från den faktiska förbrukningen.
När det gäller systematisk hushållning
av energi, så ligger bostadsrättsföreningen
Solhjulet i framkant. För det arbete föreningen inledde på eget initiativ redan i
början av 2000-talet, finns det numera en
särskild lag som säger att alla fastighetsägare ska energideklarera sina hus. Ackrediterade besiktningsmän ska gå igenom husens energiförbrukning (både el och
fjärrvärme) och rapportera sina resultat
(energideklaration) till ett register hos Boverket. Energideklarationen ska inte bara
redovisa hur det ser ut (aktuell förbrukning av energi) utan också innehålla rekommendationer om olika energibesparande åtgärder. Slutsatsen i samtliga 21
energideklarationer (en för varje hus och
två för höghuset som består av två hus) var
dock att »inga kostnadseffektiva energisparåtgärder har hittats«, och det är ju ett
bra betyg på föreningens redan utförda arbete.
Värme, el & vatten
OM MAN RANGORDNAR föreningens
kostnader efter storlek så finner man att
den största är kostnaden för uppvärmning.
Den motsvarade under 2012 precis en
femtedel av föreningens totala kostnader,
eller om man så vill en bra bit över 600
kronor per lägenhet och månad. Man kan
därför lätt förstå att det finns ett rent ekonomiskt skäl för föreningen att hushålla
med fjärrvärme.
Men det finns också en miljöaspekt. Att
tillverka den mängd fjärrvärme som föreningen använder under ett år leder till utsläpp av 56.800 kilo koldioxid. 60 ton koldioxid motsvarar den mängd koldioxid som
blir resultatet av en bilfärd 11 eller 12 varv
runt jorden (eller långt mer än halvvägs till
månen). Koldioxid är en så kallad »växthusgas« och många anser att dessa bidrar
till att försämra miljön genom det som
ofta kallas »växthuseffekten«.
Under 2012 förbrukade föreningen 7,4
miljoner kWh fjärrvärme (ibland skriver
man istället det som 7.362 MWh). I rent
temperaturstatistiska termer var 2012 ett
synnerligen tråkigt år – SMHI har räknat
ut att temperaturen under året var så nära
»normal« man egentligen kan komma.
Bara knappa 2,5 procent från den genom10
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
MWh
10 000
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
900 000
1,80
800 000
1,60
700 000
1,40
600 000
1,20
500 000
1,00
400 000
0,80
300 000
0,60
200 000
0,40
100 000
0,20
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
0,00
Kubikmeter
Den ljusare linjen i diagrammet visar föreningens elförbrukning i kWh sedan 1995. Det handlar bara om den
el som fastigheterna använder – hushållsel till lägenheterna svarar varje lägenhetsinnehavare för. Den mörkare
linjen vilar det totala priset per kWh under perioden. Skalan för den linjen i kronor finns på högra sidan.
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Den övre mörkare linjen visar föreningens (alla lägenheternas) totala vattenförbrukning i kubikmeter. Den
ljusare linjen visa den andel av den totala vattenförbrukningen som värms upp till varmvatten. För den uppvärmningen används ungefär en tredjedel av föreningens totala fjärrvärmeförbrukning. Den totala vattenförbrukningen minskar alltså stadigt.
kr/kWh
kWh
Den ljusare linjen visar fjärrvärmeförbrukningen i MWh justerad efter hur kall vintern var respektive år. Den
mökare linjen visar faktisk förbrukning, även här i MWh. 2010 var som någon kanske minns väldigt kallt, men
tar man hänsyn till detta var värmeförbrukningen normal, det vill säga samma som under det varmare 2011.
Nästan hälften av den elektricitet som
föreningen köper under ett år omvandlas
till ljus – det vill säga belysning kring husen och i föreningens trapphus. Ytterligare
ungefär en fjärdedel förbrukas av föreningens sex gemensamma tvättstugor. Resten –
också det en fjärdedel – går till att driva
föreningens värmesystem samt fläktarna
för ventilation i några av föreningens hus
(totalt 17 procent), el till motorvärmare (7
procent) samt lite »diverse« (6 procent)
som föreningens elbil, kopiator, maskiner i
hobbylokal, bredbandsnätet, gästlägenheten, föreningslokalen och annat. Föreningens totala elförbrukning uppgick under
2012 till 665.117 kWh, och den totala
kostnaden var 850 kkr.
Elförbrukningen under 2012 är, precis
som de senaste åren, väsentligt lägre än tidigare. Man får gå tillbaka till första halvan av 80-talet för att hitta en så låg årlig
elförbrukning som under de senaste åren .
Om man jämför med förbrukningen för 10
år sedan, så är den idag långt över
100.000 kWh lägre räknat per år. Det
motsvarar, med dagens energipriser, en årlig besparing på ungefär lika mycket i kronor. Att förbrukningen minskat ordentligt
beror bland annat på ett generellt byte till
nya energisnåla tvättmaskiner, byte till lågenergilampor samt nya (energisnåla) pumpar i värmesystemet. Att föreningen de senaste åren också inlett ett byte till
rörelsestyrd belysning i trapphusen bidrar naturligtvis också till
att elförbrukningen minskar. Under det gånga året har också parkeringshuset energieffektiviserats genom
byte av belysning – till modern LED belysning som bara förbrukar en bråkdel av
motsvarande gammalmodiga lysrör.
Under 2012 förbrukade de, enligt statistiken, lite drygt elva hundra personer som
bor i föreningens lägenheter 63.160.000
liter vatten. Det är alltså 63.100 kubikmeter vatten (en sådan liter kostar ungefär
ett och ett halvt öre). Föreningens höghus
har en byggnadsvolym på 51.396 kubikmeter, om detta faktum nu kan hjälpa någon att åskådliggöra denna försvarliga
mängd vatten.
Trots att befolkningen har ökat med
några få procent under de senaste åren, så
har vi som bor i föreningen aldrig förbrukat så lite vatten som under de senaste
åren. Förbrukningen är närmare 10 miljoner liter mindre än för tio år sedan. Orsaken är att föreningens vattenmätare för ett
antal år sedan, på styrelsens initiativ,
kopplades till föreningens bredbandsnät.
Det gör att mätarna kan läsas av kontinuerligt, och därmed kan fastighetsskötaren
snabbt larmas om förbrukningen är »onormal« i något hus. Till exempel en droppande kran i en lägenhet kan kosta tiotusentals kronor om året till ingen nytta alls.
Med effektiv övervakning av vattenmätarna kan den här typen av vattenslöseri
snabbt upptäckas och åtgärdas.
Närmare en tredjedel av den totala
fjärrvärmeförbrukningen används för att
värma upp de 25 miljoner liter varmvatten
som de boende i föreningen använde under 2012. Vatten som värms från några få
plusgrader – som kallvattnet har – till närmare 60 grader.
Underhållning
12
HUSEN I FÖRENINGEN BYGGDES de allra
första åren på 60-talet och efter snart 50
år med relativt låga underhållskostnader
börjar kostnaderna nu helt naturligt öka.
Något som också märkts i det senaste decenniets årsredovisningar där kostnader
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
för underhåll och reparationer stigit. Om
man räknar samman alla föreningens kostnader för just underhåll och reparationer sedan husen byggdes så hamnar totalsumma
bra nära 200 miljoner kronor. Men bara lite
drygt 5 miljoner av dessa ligger före 1980. Å
andra sidan har närmare hälften av det totala underhållet utförts de senaste sju åren.
(Noteras ska att den här jämförelsen inte
blir exakt eftersom den inte tar hänsyn till
att man fick bra mycket mer för en miljon
på 70-talet än i dag – men den visar ändå på
en tydlig trend mot allt mer underhåll.) Och
det är egentligen inte slut med det.
För att långsiktigt beräkna kostnaden på
det underhåll som behövs de närmaste 20
åren – och 40 åren – har föreningen upprättat en »underhållsplan«. En underhållsplan bygger på att man erfarenhetsmässigt
vet ungefär hur ofta som man måste måla
om en tvättstuga eller lägga om ett papptak. Och att man vet ungefär vad dessa åtgärder normalt brukar kosta. Underhållsplanen syftar således till att visa på de
totala kostnaderna under en längre tid.
Fördelningen av kostnader mellan de olika
åren kommer att bestämmas av när de
olika åtgärderna verkligen blir genomförda. Underhållsplanen bygger på generella uppskattningar av underhållsintervall
– kan intervallen förlängas innebär det
minskade kostnader för föreningen.
Föreningens underhållsplan visar på
kostnader på ytterligare 200 miljoner de
närmaste 35 åren. Men i detta ingår en
post gällande byte av stamledningar på
140 miljoner kronor. Den relining som genomförs de senaste åren berör nämligen
bara avloppsrören, och inte övriga stamledningar (varmvatten, kallvatten, elektricitet samt värme till elementen).
De ursprungliga avloppsrören är tillverkade av gjutjärn och sådana håller nor-
malt omkring 40 eller 50 år. Därefter är
gjutjärnet så angripet (»grafiterade«) att
det finns stor risk för hål i ledningarna,
med vattenskador som följd. Reliningen
innebär att rörens insida kläs med ett lager av plast och detta förlänger hållbarheten med många år – den bästa uppskattningen just nu är omkring 20 år. Det är
med andra ord precis lika länge som man
räknar med att ett helt nyrenoverat badrum håller.
Stamrenovering
NÅGON GÅNG I FRAMTIDEN – sannolikt
om 20 eller 30 år kommer även dessa ledningar att behöva bytas ut, och då ligger
det antagligen nära till hands att fundera
på om föreningen inte ska passa på att fysiskt byta även de relinade avloppsledningar mot nya. Någon gång i framtiden
kommer föreningen alltså att behöva genomföra ett traditionellt stambyte (el, vatten och avlopp) och det måste naturligtvis
tas med i underhållsplaneringen.
Man kan uppskatta de genomsnittliga
underhållskostnaderna de kommande åren
till, och det är lågt räknat, 6 miljoner kronor (om året). (Detta dock exklusive ett
framtida byte av alla stamledningar.) Under de senaste tio åren har styrelsen också
stegvis anpassat föreningens ekonomi till
höjda underhållskostnader. Inför 2013
budgeterade styrelsen för årliga underhållskostnader på knappt 6 miljoner – vilket är betydligt mer än 1999 då mot svarande siffra var 2,3 miljoner.
Under 2012 genomförde föreningen löpande underhåll och reparationer för sammanlagt 4,5 miljoner kronor (men då räknas inte de tre största projekten in här;
pcb-saneringen inför en fasadrenovering,
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
15
tvättstugorna i höghuset och den stora nyanläggningen i trädgården vid Ribbings
väg 16 till 18 och Kruthornsvägen 3 till 5).
Kostnaden för dessa tre projekt uppgick till ytterligare
13,2 miljoner kronor.
Det allra största projektet
som genomfördes under 2012 gällde att ta
bort (sanera) pcb-fog i fasaderna. Sådan
fogmassa finns mellan fasadelementen
och på fackspråk heter det »dilationsfog«.
Det är en mjuk fog (typ silikon) som tilllåter viss rörelse – sådana rörelser som
normalt kan uppstå när stora fasader hettas upp under sommaren eller kyls av under vintern. När föreningens hus byggdes
användes ett ämne som heter pcb som ingrediens i fogmassan – pcb eller som det
egentligen heter »polyklorerade bifenyler«
är det ämne som gör att mjukfogen förblir
mjuk, men PCB är samtidigt ett miljögift.
Som fastighetsägare är man skyldig att
ta bort fogmassa med pcb, och saneringsarbetet är ganska komplicerat. Den befintliga fogmassan tas bort. Därefter slipas
och rengörs betongkanterna (normalt ska
hela 2 millimeter av betongen slipas bort
på varje sida och det är ganska mycket)
och ny fogmassa sätts därefter dit. De arbetare som har med gammal fogmassa att
göra har särskilda skyddskläder som är
helt dammtäta och andningsmasker med
friskluft från syrefläkt. All gammal fogmassa samlas ihop och dammet som uppstår när betongen slipas ren samlas upp
med särskilda dammsugare.
Eftersom fasaderna innehöll miljögift så
var också den här saneringen ett nödvändigt första steg inför en kommande fasadrenovering.
Ett av de projekt som inleddes redan för
ett par år sedan och som fortsatt under
2012, är ombyggnaden av den stora källar-
lokalen under affärshuset. Det är dock ett
projekt som försenats av att lokalen behövde saneras.
Nya lokaler på g
16
EN TIDIGARE HYRESGÄST – fram till mitten av 70-talet – använde lokalen till att
packa om råttgift. Spår av giftiga kemikalier
kunde fortfarande hittas och hela lokalen
behövde därför saneras från grunden. Det
handlade om att riva ut all gammal inredning med ventilation, rör och väggar,
blästra väggar tak och golv samt slutligen
högtryckstvätta lokalen från golv till tak ett
flertal gånger. Allt avfall från saneringarna
betraktas som miljöfarligt avfall och måste
hanteras som sådant. Men problemen med
lokalen upphörde inte med det. När alla
inre väggar rivits och alla utrymmen nu
finns tillgängliga så upptäcktes att vatten
läcker in rakt genom väggen från utsidan.
Det handlar om en lokal under marknivån
och då måste marken utanför grävas upp så
att väggen kan tätas och dräneringen (de
rör i marken som ska leda bort vatten från
hus) åtgärdas – något som nu också utförts
och nu är lokalen redo för nästa steg.
Som planen ser ut nu kommer föreningen att flytta föreningslokalen (Kruthornsvägen 68), gästlägenheterna (Kruthornsvägen 22) samt föreningens expedition
(Kruthornsvägen 42) till den här stora lokal
som sträcker sig under hela affärshuset och
en bra bit in under grannhuset.
Det finns två fördelar med en sådan
omflyttning: för det första är varken föreningslokalen eller gästlägenheterna speciellt
bra lämpade för sin nuvarande användning,
för det andra så är dessa två lokaler och dessutom föreningens expedition, till skillnad
mot Epoken-lokalen, möjliga att med enkla
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
medel bygga om till bostäder. Sex nya bostadsrättslägenheter ger en ordentlig slant
till föreningen vid försäljningen och sedan
en säker månadsinkomst i all framtid, samtidigt försvinner bekymret med en osäker
inkomst från en svåruthyrd lokal.
En arkitekt har tagit fram ritningar för
en ombyggnad av källarlokalen till i första
hand föreningslokal och gästlägenheter.
Men här kommer också att finnas plats för
andra lokaler som till exempel bastu, föreningsarkiv och återbruksrum. För de tre
lokalerna på Kruthornsvägen 22, 42 och
68 som då blir tomma finns också färdiga
ritningar gällande ombyggnad till sex stycken nya bostadslägenheter. Den
mer exakta utformningen och dispositionen är till en del beroende
på kommande diskussioner med kommunens bygglovsenhet.
En stor poäng med den här ombyggnaden och omflyttningen är att föreningens
ekonomi blir stabilare och att det i framtiden finns mindre risk för att föreningen
blir stående med tomma lokaler – och hyresförluster. För även om det finns mycket
få kommersiella lokaler i föreningens hus
och även om de svarar de för en försvinnande liten del av intäkterna så finns så
att säga per definition en risk – hyresgäster kan flytta och då minskar intäkterna.
Det finns ett stort överskott på kommersiella lokaler i Sollentuna, och många står
tomma i väntan på hyresgäster.
För även om det i sig blir både bättre
gästlägenheter och föreningslokal genom
ombyggnaden – inte minst för att den nya
föreningslokalen inte stör grannarna som
de nuvarande – så handlar det i grunden
också om att minska den ekonomiska risken för föreningen. Något som alltså sker
genom att omvandla så mycket lokaler
som möjligt till bostadsrätter.
Någon egentlig risk förknippad med intäkterna från bostadsrätterna är nämligen
svår att se. Avgiften i föreningen ligger i
nivå med halva hyran hos Sollentunahem,
så även om priserna på bostadsrätterna
skulle förändras kommer det alltid att finnas tillräckligt många som vill bo i föreningens bostadsrätter. Inte heller på det
individuella planet kan man se någon
egentlig risk. Föreningen har enligt reglerna i bostadsrättslagen säkerhet för avgiftsfodringar i lägenheterna. Med dagens
priser har föreningen säkerhet för i storleksordningen 40 (fyrtio) års avgifter i
varje lägenhet.
Om framtiden
18
DET ÄR SVÅRT ATT SPÅ – särskilt om
framtiden. Ett orosmoln har i vart fall tillfälligt försvunnit i och med att beskattningen av föreningen inte längre är kopplad till taxeringsvärdet. Fastställande av
nya taxeringsvärden, vart tredje år, har tidigare alltid påverkat föreningens ekonomi
(och nästan regelmässigt negativt). Över
en lite längre tidsperiod kan man kanske,
med beaktande av historien, räkna med en
genomsnittlig kostnadsökning på 3-4 procent per år. Något som normalt kan hanteras genom ganska rimliga avgiftshöjningar.
Under ett par år har hotet om en nästan
40 meter hög mast för mobiltelefoni, bara
ett par meter från parkeringshuset, hängt
över föreningen. Telia har ansökt om bygglov och nu har domstolarna slutligen beviljat bygglov. Från föreningens sida har vi
gjort vad vi kunnat för att få domstolarna
att inse att en så hög mast inpå våra hus
kommer att se för hemsk ut. Vi lyckades
till och med övertala domarna i Förvaltningsrätten att fara ut till föreningen för
att titta på verkligheten. Inför detta besök
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
hyrde vi in en mobilkran som kunde resas
36 meter upp i luften och ställde den på
parkeringshusets övervåning. På så sätt,
tänkte vi, skulle minsta barn och även Förvaltningsrättens ledamöter förstå hur fult
det skulle att bli.
Men det gjorde inte domstolen! Och i
grunden är det egentligen inte så svårt
att begripa varför. För om nu folk vill
kunna ringa med mobiltelefon, så krävs
det master och basstationer – och oavsett var de placeras så hamnar de nära
någons hus. Därför får man – i det här
fallet vi – leva med att det hamnar ett
högt torn precis bredvid de hus som man
bor i. Och så sammanfattar Förvaltningsrätten det hela genom att konstatera att;
»placeringen av telemasten på nu aktuell
plats visuellt endast har en begränsad
områdespåverkan och kan inte anses
sätta någon nämnvärd negativ prägel på
natur- och kulturmiljön på den berörda
platsen«.
Men nu har vi lyckats träffa ett avtal med
Telia där de får sätta en basstation på höghusets tak, motsvarande den som Telenor
redan har där. Fast den här hamnar på andra sidan – mot parkeringshuset. Den som
redan finns ligger på taket vid utsiktsplatsen. I avtalet mellan föreningen och Telia
finns klart angivet att det innebär att Telia
inte får utnyttja sitt bygglov och bygga masten vid parkeringshuset. Den lilla hytten för
den nya basstationen byggdes våren 2013,
och är nu när du läser den här texten redan
klar.
Egna lägenheten
UNDER VÄLDIGT MÅNGA år innehöll
föreningens verksamhetsberättelser regelmässigt en formulering om att skicket på
bostadslägenheterna »alltjämt är gott«.
20
Fram till 1975 genomförde också föreningen märkligt nog en årlig besiktning
av varje enskild lägenhet i föreningen. I
besiktningsprotokollen finns anteckningar
som till exempel »plattorna i spisen sönderbrända«, »övre skåplucka i hall har fel
färg«, »matrum: mattan skadad« och
»märken i skåpdörr intill skafferidörr«.
Under de senaste åren har verksamhetsberättelsen inte innehållit några upplysningar om lägenheternas skick. Detta eftersom det inre av lägenheterna normalt
inte är föreningens eller styrelsens ansvarsområde. Som innehavare av en bostadsrätt svarar man själv för det inre underhållet. Det inre underhållet omfattar
lite förenklat allting inne i lägenheten förutom elementen. Och så har det faktiskt
alltid varit.
I föreningens originalstadgar, registrerade hos länsstyrelsen den 1 juli 1959,
anges att bostadsrättsinnehavaren på
»egen bekostnad« skall hålla »lägenhetens
inre i gott skick«. Lägenhetens »inre« definierades då som »såväl rummets väggar,
golv och tak som eldstäder, elektriska ledningar intill mätare, gas-, vatten- och avloppsledningar till den del de befinna sig
inom lägenheten, ringledning, klosetter,
glas och bågar i lägenhetens ytter- och innedörrar«. Denna uppdelning står sig än i
dag, fast numera finns den i bostadsrättslagen i stället för i föreningens stadgar.
En vanlig hemförsäkring gäller inte för
många av de skador, som man kan drabbas
av som ägare till en bostadsrättslägenhet.
Hemförsäkringen förutsätter, så att säga,
att man bor i en hyreslägenhet och där ligger ansvaret oftast på hyresvärden och på
dennes försäkring. I en bostadsrättsförening finns självfallet en fastighetsförsäkring, men den försäkringen täcker normalt
inte skador inne i lägenheterna. Det beror
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
på att det är bostadsrättshavaren själv som
svarar för det inre underhållet av lägenheten. Man måste själv se till att det finns en
»tilläggsförsäkring« som täcker skador på
till exempel köksinredning, parkettgolv
och installationer i badrummet. En sådan
försäkring kallas »bostadsrättstillägg« – en
tilläggsförsäkring som man har för att man
bor i bostadsrätt. Den brukar kosta ett par
hundralappar om året, men om man drabbas av en vattenskada, så är bostadsrättstillägget värt varenda krona som man har
betalat i försäkringspremie.
I samband med reliningen har det visat
sig att en del badrum i föreningens lägenheter fortfarande är i originalskick. Det vill
säga ser ut precis som de gjorde när första
ägaren flyttade in i början av 60-talet. Det
är lite oroande, eftersom det betyder att
tätskikten i de badrummen är mer än 40
år gamla. Detta, i kombination med att
tätskikten från början inte är anpassade
efter att badrummen skulle användas till
att duscha i, leder till en del vattenskador.
(Tätskikt: för att det inte ska uppstå vattenskador måste det finnas ett vatten- och
fukttätt skikt i hela badrummet. Utanpå
tätskiktet fäster man sedan till exempel kakel och klinker som inte i sig själva är vattentäta). Enligt bostadsrättslagen är det
den enskilde medlemmen som svarar för
att tätskikten i badrummet är hela och att
de fungerar. Man svarar således själv för
att badrummet alltid är i sådant skick att
vattenskador inte kan uppstå.
Att man utan vidare får tapetsera om,
byta inredning i köket eller lägga in parkettgolv är självklart. Om man tänker sig
större ändringar – som i princip också är
tillåtna – som exempelvis att riva väggar,
ändra i befintliga ledningar för vatten,
ventilation eller avlopp, krävs dock alltid
styrelsens skriftliga godkännande.
Hyra ut till andra
För att en bostadsrättsinnehavare skall
få hyra ut sin lägenhet krävs enligt bostadsrättslagen alltid styrelsens tillstånd.
Saknar man sådant tillstånd kan man i
värsta fall förlora sin lägenhet. Styrelsen
har under 2012 beviljat 9 uthyrningar i
andra hand. I en del fall har besluten
också avsett förlängning av tidigare lämnade tillstånd. Vid uthyrning inom familjen (till barn, syskon, föräldrar eller liknande) har tillstånd till uthyrning
tillsvidare lämnats och för närvarande
finns ett dussintal sådana tillstånd registrerade. Uthyrning har i övriga fall beviljats för maximalt ett år i sänder.
Vid slutet av år 2012 fanns totalt ett
knappt 20-tal lägenheter med tillstånd för
andrahandsuthyrning. Rent allmänt kan
påpekas att antalet, av styrelsen godkända,
andrahandsuthyrningar minskat kraftigt
under 1990-talet. Bara under 1991 beviljades till exempel 44 tillstånd och 1992
hela 55 stycken, detta utöver sådana som
gällde inom familjen.
Grundregeln är att det alltid krävs »beaktansvärda skäl« för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand. Som exempel på sådana beaktansvärda skäl brukar nämnas
ålder, sjukdom, arbete eller studier på annan ort eller särskilda familjeförhållanden.
Med särskilda familjeförhållanden avses
främst den situationen, då någon vill
lämna sin lägenhet för att bo samman med
någon annan, men under viss kortare tid
vill behålla lägenheten tills han eller hon
vet hur samboförhållandet utfaller.
Styrelsen har också precis som tidigare
år konsekvent medgivit andrahandsuthyrning när skälet har varit »provsammanboende«.
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
21
Bilparkeringar
I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN finns totalt
676 bilparkeringsplatser samt 6 stycken
speciella parkeringsplatser för motorcyklar. När föreningen planerades var, trots
att bilar blivit allt vanligare på 50-talet,
den gällande normen att det skulle anläggas en parkeringsplats per 150 kvadratmeter bostadsyta. Det ger enligt den normen
färre än 300 parkeringsplatser för hela bostadsrättsföreningen. En mycket framsynt
styrelse drev dock igenom att man redan
från början skulle anlägga 525 parkeringsplatser. Redan 1970 lät föreningen också
bygga det stora parkeringsgaraget som ligger öster om höghuset (fastigheten Ensittaren). Det finns idag – om man räknar in
de 123 bostadsrättsgaragen – nästan en
parkeringsplats per lägenhet. Under 90-talet byggdes också en del lekplatser om till
parkeringsplats och i dag finns totalt 551
parkeringsplatser uthyrda och de är uppdelade på 99 stycken kallgarageplatser,
224 parkeringsplatser med eluttag och
228 parkeringsplatser
utan eluttag.
Men trots att man
byggde många fler parkeringsplatser än
nödvändigt i början av 60-talet och ganska
många har tillkommit så är det för närvarande kö till alla typer av hyresparkeringsplatser i föreningen. Det finns ett kösystem
både till parkeringsplatser i allmänhet, men
också om man vill byta till en plats som ligger närmare den egna bostaden.
Bostadsrättsgaragen – som är en ganska
ovanlig konstruktion – köps och säljs på
precis samma sätt som bostadslägenheterna. Månadsavgiften för ett sådant är för
närvarande 545 kronor. De senaste åren
har sådana här garage, som inte består av
22
något annat är tre väggar och en garageport, som omsluter knappa 13 kvadratmeter golv, inte sällan sålts för 170-185.000
kronor. Det antyder därmed hur man värderar en parkeringsplats i Edsberg.
I SOLLENTUNA KOMMUN ÄR bostadsrättsföreningen Solhjulet den näst största
ägaren av bostadsfastigheter (efter det
kommunalt ägda Sollentunahem). Nästan
alla kommuner i Sverige äger bostadsbolag
(allmännyttan) och om man jämför föreningen med dem så är föreningen större
än, eller lika stora, som omkring 40 procent av dessa bolag runt om i Sveriges
kommuner.
Vicevärden: Basen i föreningens förvaltning är vicevärden Roland Lindblad
som föreningen hyr in från Flodafors Fastighetsaktiebolag. Roland som arbetar heltid med föreningen förverkligar de beslut
om underhåll och reparationer som styrelsen fattat. Han sköter kontakterna med
alla de företag och hantverkare som föreningen anlitar, svarar för föreningens
kontakter med försäkringsbolag, fastighetsmäklare och myndigheter.
Förvaltningen
Vicevärden är också ytterst ansvarig för
alla underhållsprojekt i föreningen. Under
det senaste året har det i första hand gällt
arbetet med pcb-sanering men också den
stora renoveringen av tvättstugorna i höghuset. PCB-saneringen är den tredje
största underhållsentreprenaden i föreningens historia – bara reliningen och den
renovering av de understa balkongerna
som genomfördes för några år sedan har
varit större. Man brukar räkna med att de
tillkommande kostnaderna i en byggentreprenad – som exempelvis en pcb-sanering
– för »kontroll och byggledning« uppgår
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
till »minst 10 procent av entreprenadkostnaden«. Men eftersom detta till en del
sköts av föreningens styrelse (arbete som
sker helt ideellt) och vicevärden Roland så
blir det naturligtvis en helt annan kostnad
just för bostadsrättsföreningen Solhjulet.
Fastighetsskötaren: För löpande reparationer i föreningens gemensamma utrymmen (»fastighetsskötseln«) svarar Pierre
Honett. Pierre har arbetat i föreningen sedan 2002 och är en av dem arbetat längst
med föreningen.
Fastighetsskötseln köps även den in
från Flodafors Fastighetsaktiebolag och
där ingår också det begränsade urval av reparationer inne i lägenheterna, som föreningen har påtagit sig ansvaret för. Det
handlar i första hand om vattenkranar, avloppsrensningar och element. Gemensamt
för dessa åtgärder är att läckande kranar,
läckande eller dåligt fungerande element
och avloppsstopp alla riskerar att skada
inte bara den egna lägenheten utan hela
fastigheten.
Under de senaste åren har föreningen i
samarbete med Länsarbetsnämnden i
Stockholm haft ytterligare en fastighetsskötare. Den tjänsten har som tidigare år
nästan uteslutande ägnats åt att hjälpa till
i de stora underhållsentreprenaderna. Därför har Pierre och Hans (extra fastighetsskötaren) under det gångna året delat på
alla normala arbetsuppgifter.
Trädgårdsmästaren: Runt föreningens
20 hus finns ganska stora trädgårdsanläggningar – buskar, träd, gräsmattor, planteringar och blommor. Dessa sköts sedan
snart tio år av företaget Trädgårdsmästaren Kenth Lindén och Partners Aktiebolag. Under året som gick har tyvärr Kenth
själv lämnat företaget – det efter att i närmare tio år ha skött föreningens trädgårdsanläggningar. Självfallet saknar vi Kenth,
men önskar honom naturligtvis lycka till
med sitt nya arbete. Bolaget drivs vidare av
en annan trädgårdsmästare – som vi hoppas kommer att kunna fortsätta Kenths
mycket framgångsrika och uppskattade arbete i föreningen
Utöver löpande skötsel och snöröjning
har trädgårdsmästaren tillsammans med
styrelsens särskilda arbetsgrupp för trädgårdsfrågor, under de senaste åren genomfört ett antal – i brist på bättre ord – renoveringar av planteringar och anläggningar i
föreningen. Det är bland mycket annat;
buskar som byts ut, träd som sågas ner,
parksoffor som sätts upp, lekplatser som
renoveras.
Kamreren: Den här årsredovisningen
grundar sig på föreningens löpande bokföring. Föreningen har en årsomsättning på i
storleksordningen 30 miljoner kronor och
långt över 1.000 kunder (personer som
äger bostadsrätter och hyr saker). Det säger sig självt att detta för med sig en
ganska omfattande bokföring och administration. Föreningens kamrer svarar för
löpande bokföring, deklarationer, all hantering kring hyror och avgifter, pantsättningar av lägenheter, bokslut och en hel
del annat.
För kamreren gäller samma sak som för
resten av föreningens »personal«, nämligen att vi formellt köper tjänsten från ett
företag. När det gäller de kamerala tjänsterna så köptes de under 2012 från Aktiebolaget Kameral Fastighetsförvaltning. I
oktober meddelade Kameral helt överraskande att man beslutat att med omedelbar
verka lägga ner verksamheten. Övervägandena bakom det beslutet är delvis höljda i
dunkel men företaget drevs av personer
som sadlat om från arbeten på bank och i
allmännyttiga bostadsbolag. Vardagen som
egenföretagare blev kanske inte så rolig
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
25
som man tänkt sig, och sent under hösten
sa företagets ledning upp sig, samma sak
med övrig personal och kontoret var plötsligt tomt en dag i början av november.
Föreningen stod därmed i praktiken –
från en dag till en annan – helt utan
ekonomisk förvaltning. Styrelsens första
åtgärd i det läget var naturligtvis att
kalla in föreningens auktoriserade revisor som fick i uppdrag att gå igenom
hela den ekonomiska förvaltningen –
och rapportera skick och status till styrelsen. Detta för att kontrollera att Kameral inte lämnade någon röra eller oklarheter efter sig.
En hastig upphandling genomfördes och
vi fastnande för Ekonomgruppen i Kista –
som är ett företag i en större koncern som
heter Anylator-gruppen. De kunde med kort
varsel ta över där Kameral slutade – och det
dessutom till en årskostnad som är nästan
200.000 kronor lägre än vad föreningen betalade till Kameral. De tog snabbt över alla
datorsystem och alla handlingar från Kameral och bara några veckor senare var all verksamhet i den ekonomiska förvaltningen i
gång igen precis som tidigare. Det som från
början såg ut att bli en riktig huvudvärk löste
sig snabbt och förvånansvärt enkelt till det
bästa.
Styrelsens jobb
UNDER FÖRENINGSSTÄMMAN, som går
av stapeln i maj varje år, beslutas vilka
personer som ska sitta i föreningens styrelse. Styrelsen fattar beslut – och ser till
att dessa genomförs. Det rör sig om allt
från rent administrativa beslut, som att
bevilja medlemskap till de som köpt lägenhet i föreningen, till beslut om på vilket sätt stora underhållsprojekt ska genomföras. Styrelsen består av fem
26
ledamöter och fyra suppleanter. Under de
senaste sex åren har styrelsen bestått av i
stort samma personer. En person som avgick vid stämman våren 2011 (efter tolv
år i styrelsen) ersattes – och så fortsatte
styrelsen att fungera som vanligt. Styrelsen har efter stämman i maj 2012 (precis
som under 2011) bestått av: Anna Grönvall, ordförande; Jonas Sundborg, vice
ordförande; Stefan Jeppsson, sekreterare;
Tanja Ferngren och Ninni Lund, ordinarie ledamöter. Samt suppleanterna Bibbie
Borell, Johannes Hansson, Christer
Lundqvist och Mikael Åberg.
I det verkliga styrelselivet spelar det
ingen praktisk roll om man är ordinarie
ledamot eller suppleant. Alla är med på
mötena och alla deltar aktivt i arbetet.
Ledamöterna väljer i regel ärende och arbetsuppgifter efter intresse och engagemang. Om någon brinner för en fråga så
tar han eller hon tag i den och driver den.
Helt enkelt för att det brukar bli mycket
bättre resultat om man jobbar från hjärtat. Under 2012 träffades styrelsen vid
nio tillfällen (under 2011 vid sju tillfällen).
Vid fjolårets föreningsstämma beslutades enhälligt att det fasta arvodet till styrelsen skulle uppgå till sammanlagt
300.000 per år. Det fasta arvodet fördelar
sedan styrelsen själva mellan samtliga ledamöter och suppleanter i styrelsen. Utöver den fasta delen av arvodet beslutade
föreningsstämman också att »Sollentuna
kommuns arvodesregler för mötesersättningar och extra uppdrag«, även fortsättningsvis, ska gälla för styrelsen.
Samtliga arvodesutbetalningar har attesterats av styrelsen i sin helhet och under 2012 betalades totalt 387.600 kronor
ut till styrelsen i arvode. Av detta var
300.000 kronor fast arvode och 40.800
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
kronor mötesarvode. Ersättningen för
»extra uppdrag« uppgick till 46.800, och
det kan tarva en liten förklaring. Dessa
ersättningar består av arvoden (i enlighet
med stämmans beslut) när delar av styrelsen träffas som en »arbetsgrupp« för att
förbereda ärenden till ett vanligt styrelsemöte. Det är också oftast dessa arbetsgrupper som tar möten med entreprenörer, myndigheter och andra utomstående.
Prisutvecklingen
ETT ALLDELES VANLIGT ÅR får 10 procent av lägenheterna i föreningen nya
ägare – under 2012 genomfördes 54 lägenhetsaffärer och 3 försäljningar av bostadsrättsgarage. 54 försäljningar är
mindre än normalt (år 2011 såldes 68 lägenheter och året dessförinnan hela 75)
men inte på något sätt exceptionellt – år
2008 såldes exempelvis 58 lägenheter.
Bostadsrättsgaragen byter ägare lite
mindre frekvent och där genomförs i genomsnitt 6,7 affärer per år – så även här
hamnade 2012 lägre än ett genomsnittligt år.
Om man lägger ihop det som köparna
betalade för de 54 lägenheterna och delar med den totala lägenhetsytan så får
man naturligtvis priset per kvadratmeter.
Ofta använder man just det begreppet
när man jämför lägenhetspriserna mellan
olika områden och bostadsrättsföreningar. Nästan alla tidningsartiklar om
hur bostadsrättspriserna förändras bygger på den här typen av statistik.
I bostadsrättsföreningen Solhjulet kostade en genomsnittlig kvadratmeter lägenhet 21.808 kronor under 2012. Det
är visserligen 27 kronor mindre per kvadratmeter än förra årets genomsnittspris,
28
men då ska man komma ihåg att det då
var det i särklass högsta kvadratmeterpriset någonsin och slog med mycket god
marginal det tidigare prisrekordet från
2007.
Det kan ju vara lite abstrakt med kvadratmeterpriser för man köper ju alltid
hela lägenheten. Men blir genast mer
konkret om man säger att det betyder att
en vanlig trea under 2012 kostade
80.000 kronor mer än under det tidigare
rekordåret 2007, eller om man så vill
hela 130.000 kronor mer än under 2010.
Man ska också hålla i minnet att så
små förändringar som ett par tior per
kvadratmeter – motsvarande en prisskillnad på ungefär 2.000 kronor per lägenhet – inte går att dra några egentliga
slutsatser av. Det allra mest korrekta är
sannolikt att avrunda kvadratmeterpriserna och konstatera att rekordpriset
från 2011 stod sig oförändrat under
2012.
Den mycket kraftiga prisuppgången
mellan 2010 och 2011 (1.811 kronor per
kvadratmeter) är i sig nästan ett rekord –
en större ökning mellan två på varandra
följande år har bara skett en gång tidigare i föreningens femtioåriga historia.
Det var mellan 2006 och 2007 då priset
ökade med 5.140 kronor per kvadratmeter, vilket motsvarar en uppgång på
370.000 kronor för en genomsnittlig
trea.
Det som hände däremellan var, som
många möjligen drar sig till minnes, att
världsekonomin kollapsade under 2008.
Några månaders mycket kraftig turbulens gjorde att priserna på lägenheterna i
föreningen rasade och årsgenomsnittet
hamnade på 18.500 kronor. Vilket naturligtvis kan låta fasligt lågt, men det kan
då vara bra att komma ihåg att för precis
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0
Diagrammet visar genomsnittligt pris per kvadratmeter lägenhet i bostadsrättsföreningen Solhjulet
under perioden 1997 till 2012. Svart linje anger genomsnittspriser per tertial (fyramånadersperiod)
och det grå fältet genomsnittet för respektive år.
tio år sedan (2001) hade de för allra
första gången klättrat över 11.000 kronor. 2001 var också det år som en lägenhet i föreningen för första gången såldes
för en miljon kronor. I år,
2012, var det bara en av lägenheterna som inte såldes
för en miljon kronor eller
mer. Det är faktiskt ett
konstaterande som manar
till viss eftertanke – på lite drygt tio år
har vi gått från en situation där rekordlägenheten kostade en miljon – till dagens
läge där en endaste lägenhet under ett år
säljs för mindre än 1.000.000 kronor.
De 54 överlåtelserna under 2012 fördelar sig mer exakt som följer. Priserna
är genomsnittspriser och inom parentes
anges förra årets siffror: 6 enrumslägenheter till genomsnittspris 1.010.000
(963.000) kronor; 8 tvårummare till genomsnittspris 1.299.000 (1.228.000)
kronor; 39 treor till genomsnittspris
1.499.000 (1.428.000) kronor; 1 större
lägenheter (fyror och femmor) 1.350.000
(1.829.000) kronor. Tre bostadsrättsgarage såldes för i genomsnitt 143.000
(168.000) kronor styck.
Även här kan man snegla på tidigare
års siffror och man kan då konstatera att
samtliga genomsnittspriser för alla lägenhetstyper (utom gruppen »större lägenheter« och bostadsrättsgaragen) också
slår prisrekord i år. Genomsnittspriset på
ettor, tvåor, treor och bostadsrättsgaragen har med andra ord aldrig varit högre
än under 2012. När det gäller de grupper
som inte slår rekord i år (gruppen »fyror
och femmor« samt garage så beror det
enbart på mycket få överlåtelser där någon ensam försäljningen av okänt skäl
genomfördes till ett lägre pris än vad
man kunde förvänta sig.)
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
är, som fastighetsmäklarna aldrig tröttnar
på att skriva i sina bostadsannonser, »en
välskött, lågt belånad förening med stark
Lite om det som
gör oss speciella
30
ekonomi och låga avgifter«. Föreningen är,
brukar en del mäklare också tillägga, Sollentunas största bostadsrättsförening, och
en av de allra största i Sverige.
När man är stor uppstår »stordriftsfördelar« – vilket på vanlig svenska betyder att
föreningen får bra priser i upphandlingar,
och att gemensamma grundkostnader kan
sprids ut på många lägenheter. Storleken
gör dock att man måste vara på sin vakt för
att inte bli anonym. Det är viktigt att alla
som bor i föreningen känner sig sedda, att
kontaktvägarna är snabba och stämningen
är öppen och positiv. Ett viktigt verktyg i det
arbetet är naturligtvis den årliga boendeenkäten. Men också traditionen av gemensamma aktiviteter och festligheter. Den sista
meningen är dock inget annat än ett tillkrånglat och lite omständligt sätt att skriva
»Solhjulets dag och firandet av Lucia«.
Bostadsföreningen Solhjulet byggdes i
ren urskog. Fotografier från området innan
föreningen kom hit och skapade civilisation visar bara tät tallskog. Samma täta
skog som idag finns direkt öster om föreningen – i Rösjöskogens naturreservat.
Föreningens fastigheter gränsar alltså direkt mot ett naturreservat som består av
ett cirka två kvadratkilometer stort naturområde med »varierande naturmiljöer
som skog, ängar, myrar och vattendrag«.
Den som är road av promenader, men som
ogillar asfalt och gatubelysning, kan också
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
på små stigar ta sig ända bort till Täby.
Att området är klassat som naturreservat innebär också att kommunen har åtagit sig att skapa upplevelsemöjligheter i
området samt att underhålla stigar och leder regelbundet.
Trädgårdsarkitekten Eric Anjou lade i
början av 60-talet grunden till en stor levande park kring husen. Stor vikt lades vid
att plantera träd, buskar och rabatter som
blommar i »serie«. (Det är inte lätt att begripa vad det betyder, men tanken var att
omsorgsfullt välja växtlighet som blommar
olika årstider.) Det så att trädgården aldrig
dör helt, oavsett årstid.
Mitt i föreningen ligger »Edsberget«
och kring detta numera en naturpark. Skogen och berget har naturligtvis funnits
länge, men fröet till parken såddes någon
gång 2003 när en snårig skog i mitten av
området rensades av föreningens trädgårdsmästare. Boendeenkäten året efter
var full av idéer för hur man skulle kunna
gå vidare. Trädgårdsmästarna lät sig inspireras och så var arbetet mot dagens naturpark i full gång. I mer formella termer
brukar man tala om en »engelsk park«
(som betonar det naturliga) till skillnad
mot »fransk park« där buskarna förväntas
växa i takt på raka led. Parken kring Edsberget »invigdes« sedan under Solhjulets
dag 2006 med en tipspromenad på de nya
promenadstigarna.
Edsberget utvecklas ständigt och här
finns sedan ett par år också större lekplats
för de lite äldre barnen och en fotbollsplan
(den senare kom dock till redan på 70-talet). För hundägare finns en rastgård och i
den (vilket tillkom efter förslag i boendeenkäten) också ett antal agilityredskap. Det
senare uppskattas av vovvarna för det blir
inte bara springa runt, runt på en platt yta
utan det finns prylar som man (hunden)
32
kan krypa under, igenom och hoppa över.
På grillplatsen lite längre bort kan man
ordna grillkvällar vilket väldigt många också
gör särskilt under den lite varmare årstiden.
Helt nära ligger också »utsiktsplatsen«. Här
har man en hisnande vy över Edsvikens vatten och man kan se bort till en av Nordens
högsta hotell det spektakulära Victoria Tower, i Kista. (Det är dock inte »nordens
högsta byggnad« vilket en del fått för sig.
Inte ens Sveriges högsta byggnad, då både
Turning Torso och Kaknästornet är ordentligt mycket högre.) Det var också här på
Utsiktsplatsen som bostadsrättsföreningen
Solhjulets födelsedag firades första gången,
för nästan jämnt fem år sedan.
Förutom fotbollsplanen finns en boulebana, ett schackspel, pingisbord och, som tidigare nämnts, en seniorpark – något för de
flesta alltså. Förutom lekplatsen på Edsberget (som består av ett antal »konstgjorda
träd« att klättra i), finns ytterligare fyra
lekplatser utspridda över föreningen. Den
största lekplatsen ligger på Kruthornsvägens
vänstra sida, i skogsbrynet mot Rösjöskogen.
Föreningens främsta uppdrag är att erbjuda medlemmarna »ett bekvämt boende«. Därför är sopnedkasten fortfarande
öppna. Detta i motsats till de flesta andra
bostadsrättsföreningarna i kommunen.
Men trots att sopnedkasten är öppna så är
föreningens medlemmar (vi) väldigt flitiga
på att källsortera hushållssoporna. Totalt
slänger de som bor i föreningen ungefär
200 ton sopor om året. Nästan hälften är
papper som slängs i papperscontainrarna.
Av de resterande 100 tonen som är »hushållssopor« sorterar vi ut ungefär en femtedel som komposterbara (numera används om man ska vara noga matavfallet
till rötning istället för som tidigare kompostering) och resterande 75 ton slängs i
sopnedkasten.¶
VERKSAMHETSBERÄTTELSE & ÅRSREDOVISNING 2012 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
Bavaroise Ernst Grönwall
DESSERT KOMPONERAD AV EDSBACKA KROG TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULETS
50-ÅRSDAG
Körsbärsbavaroise Ernst Grönwall
Det här behöver Du för fyra portioner:
225 gram körsbärspuré
2 stycken gelatinblad
100 gram äggula
50 gram strösocker
2 deciliter vispgrädde 40%
2 matskedar körsbärslikör
saften av en halv citron
3-5 stycken färska myntablad
Så här gör Du: Koka upp körsbärspurén tillsammans med myntabladen och låt kallna.
Plocka bort myntabladen från purén.
Vispa äggula och strösocker över svag värme på spisen (helst vattenbad) tills den blir till en tjock kräm
(vispa inte för länge och för varmt – maximalt 74
grader – annars blir det äggröra), låt svalna.
Blötlägg gelatinbladen i rikligt med kallt vatten i ungefär 20 minuter. Ta upp gelatinbladen och krama ur
allt vatten. Smält gelatinbladen i lite av körsbärspurén. Tillsätt sedan resten av purén och rör om.
Rör ner purén, citronsaften och likören i äggsockersmeten. Vispa grädden och vänd ner den i smeten.
Fyll bavaroisen i portionsformar, ställ kallt några
timmar för att stelna.
Chokladgelé till toppning
Det här behöver Du för fyra bavaroiser:
225 gram vatten
185 gram strösocker
75 gram kakao
40 gram glykos (finns att köpa på apoteket)
20 gram choklad – mörk efter smak
150 gram vispgrädde 40 % (lätt vispad)
4 stycken gelatinblad
Så här gör Du: Koka alla ingredienser utom gelatinbladen i cirka 10 minuter. Skumma noga för att få
en blankare gelé. Blötlägg gelatinet på samma sätt
som i receptet för bavaroisen, och avsluta genom att
tillsätta de väl urkramade gelatinbladen. Rör och sila
genom finmaskig sil. Ställ blandningen kallt.
Några timmar före servering värms chokladgelén försiktigt så att den blir lättflytande. Fördela gelén över
varje bavaroise så att det blir som ett
chokladlock. Ställ åter kallt tills
gelén stelnat. Dekorera med ett
vackert färskt myntablad och lite
söndersmulad söt kaka.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen för bostadsrättsföreningen Solhjulet får härmed avge sin årsredovisning för
räkenskapsåret 1 januari 2012 till och med
31 december 2012.
Verksamhetens art och inriktning
Bostadsrättsföreningen Solhjulet äger
och förvaltar 20 hus med närmare 700
bostadslägenheter – det har vi för avsikt
att göra även under kommande år. Husen är byggda i egen regi de första åren
på 60-talet och det sammanlagda taxeringsvärdet uppgår till 487 mkr (487
mkr – avser 2011). Av de totala intäkterna på 29 118 kkr (28 560 kkr) härrör 93
procent (93%) procent från lägenheter
och lokaler upplåtna med just bostadsrätt. Under året har en tidigare bostadshyresrätt samt en tidigare butikslokal
(som byggts om till bostad på köparens
bekostnad) upplåtits med bostadsrätt
som just bostäder.
Andelen intäkter från lägenheter och lokaler upplåtna med hyresrätt uppgår till
2 procent (2 %) av de totala intäkterna.
Under året höjdes avgifterna med 3,8
procent vilket kortfattat kan förklaras
med allmänt stigande priser i samhället.
Fastigheternas förvaltning samordnas av
föreningens styrelse, men den dagliga
driften sköts av en vicevärd (Roland
Lindblad) och en fastighetsskötare (Pierre Honett). Bådas tjänster – motsvarande heltid – köps in från Flodafors
Fastighetsaktiebolag.
Väsentliga händelser
50 år gamla flerbostadsfastigheter (de
första inflyttningarna våren 1962 och de
sista precis innan jul 1963) kräver ett
betydande löpande underhåll för att bibehålla sitt värde. För närvarande budgeterar föreningens styrelse för genomsnittliga underhållskostnader (underhåll
och löpande reparationer) om 6 miljoner
kronor per år. De senaste åren har motsvarande faktiska kostnader uppgått till
närmare 10 mkr per år. Detta överens-
stämmer också i stort med underhållsplanen för de kommande 40 åren.
Föreningen har tilldelats utmärkelsen
»årets bostadsrättsförening« och årsredovisningen för år 2008 vann svenska
publishingpriset. Dessutom tilldelats
Sollentuna kommuns byggnadsvårdsdiplom för föredömlig förvaltning av fastigheterna och föreningens nominerades
under våren 2011 till final för Svenska
Byggnadsvårdsföreningens utmärkelse
Årets byggnadsvårdare.
Stora underhållsprojekt
Under 2012 avslutades huvuddelen av
arbetet med att förlänga livslängden på
rören för spillvatten (avlopp) samt dagvatten (vatten från tak och mark). Det
gjordes genom att rören kläddes med
plast (relining). Den totala kostnaden
för reliningen uppgår till omkring en
tiondel av ett traditionellt stambyte och
relining förlänger rörens livslängd med i
vart fall 20 år.
Framtida utveckling
Föreningens grundläggande verksamhet
har varit oförändrad sedan föreningen
bildades 1959. Bostadsrätten är en
upplåtelse »utan begränsning i tiden«
varför ingen egentlig ändring av verksamheten kan ske. Föreningens totala
lån uppgår till 43 miljoner kronor vilket
motsvarar knappt 9 procent av fastigheternas taxeringsvärde. Avgiften räknat per kvadratmeter ligger långt under
genomsnittet i kommunen. En långsiktig underhållsplanering gör att fastigheternas värde och standard består eller
förbättras.
Inom de närmaste åren planerar styrelsen för att genomföra en renovering av
husens fasader. Det handlar då om fasadelement med »marmorkross« som efter 50 år är svårt nedsmutsade samt väggar kring balkongerna (balkongskärmar)
där färgen flagnat och även lagningar av
vittrande betong måste göras.
Utfall
2009
Utfall
2010
Utfall
2011
Utfall
2012
Budget
2013
Totala intäkter (kkr)
26 650
27 473
28 562
29 119
29 631
Varav bostads-bostadsrätter (kkr)
23 566
24 567
25 266
26 129
26 296
498
519
534
552
555
19 313
20 024
21 835
21 808
-
46
44
40
37
-
22 346
27 135
34 692
43 367
-
Årsavgift per kvadratmeter (kr)
Genomsnittspris bostadsrätt (kr/kvm)
Soliditet (%)
Total långfristig belåning (kkr)
Miljonerkronor
*inklusive utnyttjad checkkredit
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1966
1969
1972
1975
1978
1981
1984
1987
1990
1993
1996
1999
2002
2005
2008
2011
Total kostnad för underhåll och reparationer i bostadsrättsföreningen Solhjulet under
perioden 1966 till 2012. De senaste årens staplar består till en stor del av kostnaden
för reliningen - renoveringen av avloppsrören.
000
500
000
500
000
500
0
1964
1967
1970
1973
1976
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
2000
2003
2006
2009
2012
Antalet personer som bor i föreningens knappt 700 lägenheter. De första åren (fram till
1975) saknas exakt statistik så där handlar det om en uppskattning av invånarantalet.
Vinstdisposition
Årets formella resultat är en vinst på 343.616 kronor. Denna vinst har dock uppstått
därför att föreningen utfört ett mindre underhåll under året än budgeterat. Det betyder att en del underhållsåtgärder därigenom skjutits upp till kommande år. Vinsten
ska därför föras till föreningens yttre reparationsfond. Styrelsen har därför beslutat
att, enligt föreningens stadga 38 §, avsätta 343.616 kronor till föreningens yttre reparationsfond och föreslår att föreningsstämman måtte godkänna detta. Det föreligger utöver detta inga ytterligare vinstmedel för föreningsstämman att disponera.
RESULTATRÄKNINGEN
2012
2011
29 032 824
85 542
....................
29 118 366
28 272 860
287 296
....................
28 560 156
-19 678 920
-1 142 350
-2 311 446
-528 833
-3 603 172
-27 264 721
....................
1 853 645
-17 898 023
-1 098 880
-3 132 942
-444 463
-3 020 643
-25 594 951
....................
2 965 205
not 7
1 287
-1 399 141
....................
455 791
2 745
-1 059 249
....................
1 908 701
not 8
-112 175
....................
343 616
-115 009
....................
1 793 692
0
....................
0
....................
343 616
1 793 692
0
343 616
....................
0
1 793 692
....................
0
0
+ RÖRELSENS INTÄKTER
Årsavgifter och hyror
Övriga rörelseintäkter
not 1
not 2
Summa rörelseintäkter
- RÖRELSENS KOSTNADER
Externa kostnader
Driftkostnader
Fastighetsskatt
Underhållskostnader
Personalkostnader
Avskrivningar
Summa rörelsekostnader
not 3
not 4
not 5
not 6
= Rörelseresultat
- FINANSIELLA INVESTERINGAR
Övriga ränteintäkter
Räntekostnader
= Resultat efter finansiella poster
Reservationer
= Resultat före skatt
Skatt som belastat årets resultat
= ÅRETS RESULTAT
Av styrelsen verkställd fondförändring
I anspråktaget av yttre reparationsfonden
Överfört till yttre reparationsfonden
= Resultat efter fondförändring
BALANSRÄKNINGEN
2012-12-31
2011-12-31
73 519 858
164 250
7 433 266
81 117 374
63 256 876
251 846
5 499 983
69 008 705
397 867
225 539
3 106
1 137 726
0
1 764 238
....................
399 189
0
2 745
2 258 525
461 720
3 122 179
....................
82 881 612
72 130 884
2 911 511
11 098 899
530 200
14 048 965
28 589 575
2 903 367
9 767 043
530 200
12 093 274
25 293 884
1 358 687
343 616
1 702 303
1 520 687
1 793 692
3 314 379
30 291 878
28 608 263
34 300 000
34 300 000
34 692 000
34 692 000
1 792 717
9 126 395
392 000
3 992 096
193 466
2 793 060
18 289 734
....................
1 736 450
0
392 000
2 842 007
130 849
3 729 315
8 830 621
....................
82 881 612
72 130 884
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Byggnader och mark
Inventarier och verktyg
Pågående nyanläggningar
Summa anläggningstillgångar
not 9
not 10
not 11
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Avgifts- och kundfordringar
Övriga fordringar
Skattefordringar
Förutbetalda kostnader & upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
not 12
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL
Bundet eget kapital
Grundavgifter
Upplåtelseavgifter
Reservfond
Föreningens reparationsfond
Summa bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Dispositionsfond
Årets resultat
Summa fritt eget kapital
not 13
not 14
not 15
not 16
Summa eget kapital
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Summa långfristiga skulder
not 17
Kortfristiga skulder
Medlemmarnas inre reparationsfond
not 18
Checkräkningskredit
not 19
Skulder till kreditinstitut
Leverantörsskulder
Övriga skulder
Upplupna kostnader & förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 21
not 20
NOTER
& FÖRTYDLIGANDEN
Redovisningsprinciper
De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Tillämpade principer är oförändrade jämfört med föregående år.
Värderingsprinciper med mera
Följande värderings- och omräkningsprinciper har tillämpats i årsredovisningen: Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar
har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Föreningen har
ingen anställd personal, utbetalda ersättningar gäller styrelse, valberedning och lekmannarevisor.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas för materiella anläggningstillgångar: Fastigheterna skrivs av på 67 år, balkongrenoveringen skrivs av på 40 år,
hyreslägenheterna skrivs av på 30 år, soprumsombyggnaden skrivs av på 20 år, kulvertar och värmecentraler samt relining av dagvatten- och spillvattenrör skrivs av på 20 år, bredbandsinstallationen
skrivs av på 10 år och inventarier, energisnåla lampor skrivs av på 10 år, kabel-tv-anläggningen skrivs
av på 5 år och verktyg och installationer skrivs av på 3 år.
NOT 1: Årsavgifter och hyror
Bostäder
Hyreslägenheter
Lokaler
Bostadsrättsgarage
Parkeringsplatser och övrigt
Summa årsavgifter och hyror
NOT 2: Övriga rörelseintäkter
Ersättning från medlemmar
Övriga intäkter
Summa övriga rörelseintäkter
NOT 3: Driftkostnader
Reparationer
Fastighetsskötsel
Bevakning
Trädgårdsskötsel och snöröjning
Inomhusstädning
Sophantering
Uppvärmningskostnader
Vattenavgifter
Fastighetsel
Försäkringar
Vicevärd
Administrativ förvaltning
Övriga förvaltningskostnader *
Kabel-TV
Summa driftkostnader
* I beloppet ingår kostnader för revison enligt följande:
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
2012
2011
26 128 635
69 349
608 303
794 690
1 431 847
.......................
29 032 824
25 266 014
82 353
666 295
774 903
1 483 295
.......................
28 272 860
2012
2011
85 406
136
.......................
85 542
139 590
147 706
.......................
287 296
2012
2011
998 259
1 455 294
557 334
1 748 082
1 385 205
1 114 082
5 558 636
1 316 790
848 663
307 176
881 264
951 198
2 207 425
349 512
.......................
19 678 920
1 019 268
1 228 460
367 410
1 724 676
1 387 365
1 109 325
4 924 159
1 162 205
978 966
299 461
862 500
978 417
1 513 300
342 511
.......................
17 898 023
149 525
65 000
NOT 4: Underhållskostnader
Planerat underhåll
Summa underhållskostnader
NOT 5: Personalkostnader
Styrelse
Valberedning och lekmannarevisor
Sociala kostnader
Summa personalkostnader
NOT 6: Avskrivningar
Byggnader
Balkonger
Hyreslägenheter
Kulvert och värme
Relining dagvatten- och spillvattenstammar
Kabel-tv nät
Inventarier och verktyg
Energibesparande lampor och seniorpark
Bilar och transportmedel
Summa avskrivningar
NOT 7: Övriga ränteintäkter
Ränta transaktionskonton etc
Summa övriga ränteintäkter
NOT 8: Reservationer
Medlemmars reparationsfond
Summa reservationer
NOT 9: Byggnader och mark
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Bokfört värde byggnader
Investering, balkonger
Ingående anskaffningsvärde
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Bokfört värde balkonger
Investering, hyreslägenheter
Ingående anskaffningsvärde
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Bokfört värde hyreslägenheter
2012
2011
2 311 446
.......................
2 311 446
3 132 942
.......................
3 132 942
2012
2011
387 600
14 800
126 433
.......................
528 833
326 776
11 425
106 262
.......................
444 463
2012
2011
586 000
308 000
175 000
296 000
1 923 775
110 000
43 796
116 801
43 800
.......................
3 603 172
586 000
308 000
175 000
296 000
1 415 000
110 000
43 800
75 893
10 950
.......................
3 020 643
2012
2011
1 287
.......................
1 287
2 745
.......................
2 745
2012
2011
112 175
.......................
112 175
115 009
.......................
115 009
2012
2011
39 029 000
-26 939 000
- 586 000
.......................
11 504 000
39 029 000
-26 353 000
- 586 000
.......................
12 090 000
12 318 691
-2 800 691
- 308 000
.......................
9 210 000
12 318 691
-2 492 691
- 308 000
.......................
9 518 000
5 234 865
-3 380 865
- 175 000
.......................
1 679 000
5 234 865
-3 205 865
- 175 000
.......................
1 854 000
Investering, kulvertar och värmecentraler
Ingående anskaffningsvärde
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Bokfört värde kulvertar
Investering, energisnåla lampor och seniorpark
Ingående anskaffningsvärde
Investering under perioden
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Bokfört värde energisnåla lampor
Investering, relining dag- och spillvattenrör
Ingående anskaffningsvärde
Investering under perioden
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Bokfört värde relinig dag- och spillvattenrör
Investering, uppgradering kabel-tv
Ingående anskaffningsvärde
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Bokfört värde uppgradering kabel-tv
Investering, fasadrenovering
Investering under perioden
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Bokfört värde fasadrenovering
Investering, tvättstugor
Investering under perioden
Årets avskrivningar
Bokfört värde tvättstugor
Investering, trädgård
Investering under perioden
Årets avskrivningar
Bokfört värde tvättstugor
Summa byggnader och mark
Taxeringsvärde
Taxeringsvärden byggnader
Taxeringsvärden mark
Summa taxeringsvärden
Fastighetens taxeringsvärde fördelas
Taxeringsvärden bostäder
Taxeringsvärden lokaler
Summa
5 922 545
-2 047 545
- 296 000
.......................
3 579 000
5 922 545
-1 751 545
- 296 000
.......................
3 875 000
960 458
551 232
-298 558
-116 801
.......................
1 096 331
663 665
296 793
-222 665
-75 893
.......................
661 900
38 475 508
0
-3 330 532
-1 923 775
.......................
33 221 201
28 361 977
10 113 531
-1 915 532
-1 415 000
.......................
35 144 976
553 666
-440 666
- 110 000
.......................
3 000
553 666
-330 666
- 110 000
.......................
113 000
6 537 639
0
0
.......................
6 537 639
0
0
0
.......................
0
4 461 483
0
.......................
4 461 483
0
0
.......................
0
2 228 204
0
.......................
2 228 204
0
0
.......................
0
73 519 858
63 256 876
321 200 000
165 850 000
.......................
487 050 000
248 600 000
95 500 000
.......................
344 100 000
467 000 000
20 050 000
.......................
487 050 000
329 000 000
15 100 000
.......................
344 100 000
NOT 10: Inventarier, verktyg och elbil
Ingående anskaffningsvärde
Nyanskaffningar
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Bokfört värde inventarier, verktyg och elbil
NOT 11: Pågående nyanläggningar
Ingående anskaffningsvärde
Årets nedlagda kostnader
Överfört till färdigställda byggnader
2012
2011
835 018
0
-583 172
-87 596
.......................
164 250
616 018
219 000
-528 422
-54 750
.......................
251 846
2012
2011
5 499 983
3 362 643
-1 429 360
.......................
7 433 266
3 243 919
2 256 064
0
.......................
5 499 983
NOT 12: Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2012
Fastighetsförsäkring
313 858
Övrigt
823 868
.......................
Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
1 137 726
299 464
1 959 061
.......................
2 258 525
Summa pågående nyanläggningar
NOT 13: Grundavgifter
Grundavgifter
Nya upplåtelser under perioden
Summa grundavgifter
NOT 14: Upplåtelseavgifter
Upplåtelseavgifter
Nya upplåtelser under perioden
Summa upplåtelseavgifter
NOT 15: Föreningens yttre reparationsfond
Föreningens reparationsfond 1/1
Stadgeenlig avsättning
Extra avsättning
Summa yttre reparationsfond
NOT 16: Dispositionsfond
Dispositionsfond 1/1
Stadgeenlig avsättning yttre reparationsfond
Summa dispositionsfond
NOT 17: Skulder till kreditinstitut
Nordea *
Kortfristig del
Summa skulder kreditinstitut
2011
2012
2011
2 903 367
8 144
.......................
2 911 511
2 903 367
0
.......................
2 903 367
2012
2011
9 767 043
1 331 856
.......................
11 098 899
9 767 043
0
.......................
9 767 043
2012
2011
12 093 274
162 000
1 793 692
.......................
14 048 966
11 691 811
162 000
239 463
.......................
12 093 274
2012
2011
1 520 687
- 162 000
.......................
1 358 687
1 682 687
-162 000
.......................
1 520 687
2012
2011
34 692 000
- 392 000
.......................
34 300 000
35 084 000
- 392 000
.......................
34 692 000
* Lånet löper med rörlig ränta som vid årsskiftet uppgick till 3,78 % (3,78 %).
Av de långfristiga skulderna har 0 kr en förfallotid längre än 5 år från balansdagen.
NOT 18: Medlemmars inre reparationsfond
Inre reparationsfonden 1/1
Uttag ur reparationsfond
Avsättning enligt stadgar
Summa inre reparationsfond
NOT 19: Checkräkningskredit
Beviljad kredit
Outnyttjad del
2012
2011
1 736 450
-55 908
112 175
.......................
1 792 717
1 756 091
-134 650
115 009
.......................
1 736 450
2012
2011
15 000 000
-5 932 613
.......................
9 067 387
15 000 000
-15 000 000
.......................
0
NOT 20: Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2012
Förskottsbetalda avgifter & hyror
1 029 839
Upplupna kostnader, Sollentuna Energi
854 333
Övrigt
908 888
.......................
Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2 793 060
2 157 661
820 630
751 024
.......................
3 729 315
Utnyttjad kredit
NOT 21: Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar
varav i eget förvar
Summa utestående säkerheter
Avsvarsförbindelser
2011
2012
2011
51 924 200
1 116 000
.......................
50 808 200
inga
51 924 200
1 116 000
.......................
50 808 200
inga
Ovanstående förvaltningsberättelse, balansräkning, resultaträkning samt förslag till vinstdisposition faställdes enhälligt av styrelsen för bostadsrättsföreningen Solhjulet den 22 april 2013.
Anna Grönvall
Tanja Järvinen
ORDINARIE LEDAMOT
OCH ORDFÖRANDE
ORDINARIE LEDAMOT
Stefan Jeppsson
Ninni Lund
ORDINARIE LEDAMOT
ORDINARIE LEDAMOT
OCH SEKRETERARE
Jonas Sundborg
ORDINARIE LEDAMOT
Vår revisionsberättelse avgavs den 2 maj 2013
Erika Svensson
Erik Dahlgren
AUKTORISERAD REVISOR
LEKMANNAREVISOR
BUDGET
OCH
KASSAFLÖDE
Budget för 2013
Beloppen på uppslag i kkr (tusen kronor)
INTÄKTER
Bostadsrättslägenheter
Hyreslägenheter
Bostadrättslokaler
Lokaler med hyresrätt
Bostadsrättsgarage
P-platser
Gästrum
Avgår outhyrt
Övriga intäkter
Summa intäkter
KOSTNADER
Reparationer
Fastighetsskötsel
Vicevärd
Bevakning
Trädgårdsskötsel
Inomhusstädning
Sophantering
Uppvärmningskostnader
Vattenavgifter
Elavgifter
Fastighetsförsäkring
Ekonomisk förvaltning
Övriga förvaltningskostnader
Personalkostnader
Kabel-TV
Fastighetsskatt
Underhållskostnader
Räntekostnader
Avskrivningar
Stadgeenlig avsättning inre repfond
Summa kostnader
RESULTAT (förlust)
26 300
60
120
450
810
1 750
30
-20
140
....................
= 29 640
-950
-1 300
-690
-420
-1 600
-1 400
-950
- 5 740
-1 260
-890
- 310
-790
-810
-470
-350
-1 180
-5100
-1580
- 3 880
-120
....................
= -29 790
-150
Kassaflödesanalys
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat efter finansiella poster
Avskrivningar
Betald skatt
KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITALET
Ökning/minskning av fordringar
Ökning/minskning av kortfristiga skulder
= KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering av materiella anläggningstillgångar
Försäljning av materiella anläggningstillgångar
+ KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån
Förändring av långfristig fordran
Amortering av skuld
Medlemarnas uttag ur inre reparationsfond
Föreningens uttag ur yttre reparationsfond
Upplåtelseavgifter/grundavgifter
+ KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
= ÅRETS KASSAFLÖDE
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
= Årets kassaflöde
2012
2011
456
3 603
0
1 909
3 021
0
896
9 403
.......................
14 358
-1 758
-3 072
.......................
100
-15 712
0
.......................
-15 712
- 12 885
0
.......................
- 12 885
0
0
-392
-56
0
1 340
.......................
- 892
13 196
0
-392
-135
0
0
.......................
12 669
- 462
-116
462
0
.......................
-578
578
462
.......................
-116
E
S
Rapport om årsredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen för
Bostadsrättsföreningen Solhjulet för år 2012.
redovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför
att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen.
Styrelsens ansvar för årsredovisningen
Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande
bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som
inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Rapport om andra krav enligt lagar
och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi
även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Bostadsrättsföreningen Solhjulet för år 2012.
R
E
V
I
S
I
O
N
S
B
E
R
Ä
T
T
E
L
Till föreningsstämman i Bostadsrättsföreningen Solhjulet Org.nr. 714800-1675
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen
på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god revisionssed. För den auktoriserade revisorn innebär detta att hon utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder
kräver att den auktoriserade revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen
för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen
inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta
revisionsbevis om belopp och annan information
i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder
som ska utföras, bland annat genom att bedöma
riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är
relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att
utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men
inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision
innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av
den övergripande presentationen i årsredovisningen.Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som
grund för våra uttalanden.
Styrelsens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget
till dispositioner beträffande föreningens vinst
eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss
om förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen
på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag
till dispositioner beträffande föreningens vinst
eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen och föreningens
stadgar. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder
och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om
någon styrelseledamot på annat sätt har handlat
i strid med årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som
grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar
vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen
och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet
för räkenskapsåret.
Huddinge den 2 maj 2013
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och
ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild
av föreningens finansiella ställning per den 31
december 2012 och av dess finansiella resultat
och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med års-
Erika Svensson
AUKTORISERAD REVISOR
Erik Dahlgren
LEKMANNAREVISOR
...för att föreningen »arbetar mycket professionellt med information på alla plan och är
en spjutspets inom fastighetsbranschen.«
...ur finalnomineringen:
»Bostadsrättsföreningen Solhjulet består
av ett 20-tal, tidstypiska flerbostadshus
från början av 1960-talet. Dessa byggnader representerar ett mycket vanligt förekommande husbestånd i Sverige. Men i
motsats till de flesta andra förvaltare har
bostadsrättsföreningen Solhjulet sedan ett
10-tal år följt byggnadsvårdens principer i
sin förvaltning.«
...Sofia-Priset 2009 för »föreningens byggnadsvård och informationsinsatser, som även
tar in kulturhistorien i närområdet«.
...för årsredovisningen år 2008
som »lagt kvalificerade konkurrenter och kräsen jury för sina fötter«
...för »ett föredömligt kulturhistoriskt inriktat
förvaltande av föreningens byggnadsbestånd«
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET