Transcript +++Första DELEN 2013_Layout 1

MedleMMarnas årsredovisning
för år 2013,
en liten text om hur aLLt började
&
Styrelsens VERKSAMHETSBERÄTTELSE
för år 2013
...Sofia-Priset 2009 för »föreningens
byggnadsvård och informationsinsatser,
som även tar in kulturhistorien i närområdet«.
...för att föreningen »arbetar mycket professionellt med information på alla plan och är
en spjutspets inom fastighetsbranschen.«
...ur finalnomineringen:
»Bostadsrättsföreningen Solhjulet
består av ett 20-tal, tidstypiska
flerbostadshus från början av
1960-talet. Dessa byggnader representerar ett mycket vanligt förekommande husbestånd i Sverige. Men i motsats till de flesta
andra förvaltare har bostadsrättsföreningen Solhjulet sedan ett 10tal år följt byggnadsvårdens principer i sin förvaltning.«
...för årsredovisningen år
2008 som »lagt kvalificerade
konkurrenter och kräsen jury
för sina fötter«
...för »ett föredömligt kulturhistoriskt inriktat
förvaltande av föreningens byggnadsbestånd«
an kunde kanske tro att den
M
rera sidorna lite egensinnigt. Den första
första meningen, i verksam-
delen som är en sammanställning av re-
hetsberättelsen för år 2013 i
sultatet i boendeenkäten för 2013 (med-
bostadsrättsföreningen Sol-
lemmarnas årsredovisning) är paginerad
hjulet, av nödvändighet skulle innehålla
med romerska siffror (och då blir xi
namnet på en liten ort utanför Katrine-
alltså sidan 11), därefter en liten text om
holm, men det gör den faktiskt inte.
hur föreningen kom till i början på 60-
Jovisst, det faktum att det företag
som skött delar av förvaltningen de
talet och där gäller vanliga arabiska siffror och så slutligen styrelsens mer tradi-
senaste åren packade ihop och stängde
tionella verksamhetsberättelse som vi
över en natt var lite dramatiskt, men
gett sidnummer från a till ö (och här
bara i några veckor. Därefter började
motsvarar »o« alltså sidan 15).
den nya förvaltningen ta form och den
Totalt blev det närmare 20.000
ena funktionen efter den andra kom
ord, och orkar Du inte läsa all denna
igång igen. Läser man den här årsre-
text om föreningen på längden och
dovisningen enbart för att få mer in-
tvären; så skumma i alla fall texten i
formation i den här frågan så bläddra
mitten om föreningens historia. Den
direkt fram till sidorna xi och o.
tycker vi nog själva blev den mest
Det där kan ju kräva en extra för-
underhållande, fast så klart är det
klaring. Eftersom det här häftet innehål-
allra sista uppslaget [sidan m(u)ms]
ler tre olika delar så har vi valt att num-
är utan tvekan det godaste.
Anna Grönvall
Tanja Järvinen
Stefan Jeppsson
ORDINARIE LEDAMOT
OCH ORDFÖRANDE
ORDINARIE LEDAMOT
OCH VICE ORDFÖRANDE
ORDINARIE LEDAMOT
OCH SEKRETERARE
Mikael Åberg
Ninni Lund
Bibbie Borell
ORDINARIE LEDAMOT
ORDINARIE LEDAMOT
SUPPLEANT
Maritha Björkengren
Johannes Hansson
SUPPLEANT
SUPPLEANT
U
nder februari 2014 genomfördes
tigheter i föreningen – som exempelvis
den sextonde årliga boendeenkäten
»gästlägenheten«, »snickarboden« eller
i bostadsrättsföreningen Solhjulet.
»parken kring Edsberget«. I den sista delen
Varje vår sedan 1999 har styrelsen
förväntas man svara på vad man tycker var
delat ut en enkät, med frågor om förening-
det »bästa som hände senaste året« och det
en och dess verksamhet, till alla som bor i
»sämsta som hände«. Och så slutligen finns
de nästan 700 lägenheterna.
en möjlighet att ge förslag på »vad styrelsen
Senaste året fick styrelsen tillbaka 347 ifyll-
bör göra under det kommande året«.
da enkäter (vilket ger en svarsfrekvens på
Syftet med den första delen (betygen på
50 procent). Under de år som enkäten ge-
föreningens verksamhet) är ganska uppen-
nomförts så har svarsfrekvensen varierat
bart. Totalt sätts det en så där 10.000 betyg
mellan rekordsiffran 75 procent för enkäten
på olika delar av föreningens förvaltning –
2006, ner till knappa 40 procent fyra år ti-
och styrelsen får genom dessa mycket klara
digare i enkäten för år 2002. I genomsnitt
besked om vad som fungerar bra och vad
kan man säga att varannan i föreningen
som möjligen fungerar mindre bra. Under-
lämnar in sin enkät. Den sammanställda
laget blir så detaljerat att föreningen exem-
boendeenkäten brukar vi i styrelsen kalla
pelvis flera gånger hittat lokala brister i vär-
»MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE«
mesystemet, bara genom att analysera bo-
– för den ger på samma sätt som styrelsens
endeenkäten.
verksamhetsberättelse – en bild av hur man
Man kan utan tvekan säga att resultaten
upplevde det gångna året i bostadsrättsföre-
i boendeenkäten styr styrelsens verksamhet.
ningen Solhjulet, fast då från medlemmar-
Sjunker betyget för något – exempelvis snö-
nas perspektiv.
röjningen – så blir frågan om hur man kan
I stort består enkäten av tre delar. I den
förbättra snöröjningen prioriterad.
första har man möjlighet att sätta betyg (ett
Men minst lika mycket – om inte mer – av
till fem, där fem är det högsta) på olika delar
styrelsens uppmärksamhet ägnas åt alla de
av föreningens verksamhet. Allt från »bemö-
förslag på vad styrelsen bör göra under det
tandet från styrelsen«, genom »lekplatsernas
kommande året som finns i sista delen av
standard« till »vad man tycker om Solhjulets
enkäten. Här är utgångspunkten att alla
Dag«. Totalt finns trettioen sådana frågor –
förslag ska förverkligas om det alls är möj-
men en handlar om hur »kommunen sköter
ligt. Förslag om en extra våning på höghu-
snöröjningen av Kruthornsvägen« och den
set, ett särskilt växthus för orkidéer och en
räknas egentligen inte in bland betygen på
del andra, faller dock bort på sin egen
föreningens verksamhet.
orimlighet. Men vad gäller resten av försla-
Nästa del av enkäten handlar om hur
mycket man utnyttjar olika kollektiva nyt-
er år,
p
r
e
t
ä
ade enk visar 2013.
n
m
ä
l
n
i
Antalt r röda stapeln
dä
gen så arbetar styrelsen, långsiktigt eller direkt, på att de ska kunna förverkligas.
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
v
Totalt sattes 7.887 betyg i boendeenkä-
De
som » n röda del
en
rekom
mende visar den
a
rar« f
örenin ndel
gen.
ten som gäller år 2013. Men visst ja, bety-
verksamhet.
gen för den kommunala snöröjningen skulle
E
ju räknas bort. Den faller ju helt utanför
föreningens verksamhet och kontroll. Kvar
blir då 7.571 betyg – detta på en skala från
ett till fem. Dessa betyg förtydligas i enkäten; för »1« anges »inte alls nöjd« och för
»5«, som var det högsta betyget, anges »i
högsta grad nöjd«.
tt annat sätt att mäta den totala
nöjdheten finns i en fråga om (huruvida) man skulle »rekommendera
någon att flytta till föreningen«. I en-
kätsammanhang brukar man kalla det »rekommendationsbenägenhet«. I de 373 enkäterna finns det bara sju personer som, om
347 gånger 30 tänker nu någon
de fick frågan, inte skulle rekommendera en
snabbt. 347 enkäter och 30 betyg, det bor-
flytt till föreningen. Det är 2 procent, vilket
de bli totalt 10.410 betyg. Men det stäm-
betyder att de andra 98 procenten tycker att
mer, för det är sammanlagt 2.520 frågor
föreningen är värd att rekommendera som
som aktivt besvarats med kryss i rutan
boplats.
»ingen åsikt« eller som helt enkelt inte besvarats alls.
Att det inte skulle finns någon enstaka, i
ett så stort bostadsområde som Solhjulet,
Trettio företeelser i varje enkät som gra-
som av något skäl är missnöjd med sitt bo-
deras på en skala mellan ett till fem kan
ende, är naturligtvis i praktiken en total
omvandlas till ett medelbetyg för varje en-
omöjlighet. Man kan ha drabbats av en vat-
kät. Och om man gör så, så finner man att
tenskada, galna grannar eller blivit »orätt-
samtliga enkäter utom 13 har ett medelbe-
vist« behandlad av föreningen på annat
tyg på föreningens alla delar som är högre
sätt. (Bland enkätsvaren har det till och med
än 3,0.
funnits sådana som påminner om oförrätter
De som ligger under 3,0 räknar vi som
i början på 70-talet). Det är naturligtvis ett
»missnöjda« med föreningen, styrelsen och
otroligt bra betyg att den här gruppen är så
vårt sätt att sköta verksamheten. Naturligt-
liten som ett drygt dussin personer – om
vis – så är människan funtad – fäster vi oss
man räknar 2 procent på föreningens alla
mer vid dessa 13 »missnöjda« än vid de 7
690 lägenheter.
enkäter som enbart innehöll femmor, och
vi
ligen försiktigt – är nöjda med föreningens
Vi vill också passa på att upprepa det er-
där genomsnittsbetyget såldes var 5,0. Des-
bjudande som vi tidigare givit till dem som
sa följs också av ytterligare 21 enkäter med
är missnöjda med föreningen. Kontakta pre-
medelbetyget 4,9 och så 21 med medelbety-
cis vem som helst i styrelsen (våra telefon-
get 4,8. Och där slutar uppräkningen för att
nummer finns anslagna i portarna) så lovar
vi tror att poängen har gått fram. En gläd-
vi att behandla och diskutera det som gör
jande majoritet – för att uttrycka sig synner-
dig missnöjd på vårt nästa styrelsemöte. Vi
MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
kan naturligtvis inte lova att vi kommer att
ningen«. En brist är naturligtvis att det
hålla med, men lovar att ta frågan på allvar.
finns delar av boendet i föreningen som inte
Vi kan också lova att någon i styrelsen, pre-
täcks av de 30 frågorna i enkäten. En up-
cis som med varje fråga som behandlas,
penbar sådan fråga skulle kunna gälla »må-
kommer att förbereda styrelsens diskussion
nadsavgiften«. Någon sådan fråga finns
och handläggning med ett genomarbetat be-
dock som bekant inte i enkäten. Det är inte
slutsförslag.
heller svårt att komma på ett otal sådana
Vi har redan tidigare avslöjat att i årets
enkät är sju personer så jättenöjda, att de
frågor till.
För att få en uppfattning om betygen på
genomgående har gett betyget fem på alla
dessa »dolda« faktorer, som naturligtvis är
frågor. Det är dessa sju personer som syns
ytterst individuella och därmed i det när-
högst upp i diagrammet på nästa sida. Räk-
maste oändligt många, kan man ställa en
nar man samman är det 67 personer som
fråga kring hur »nöjd man är i allmänhet«.
ger föreningens alla delar ett genomsnitts-
Om betyget på den generella frågan blir
betyg på 4,7 eller högre. Som jämförelse
högre än genomsnittet i hela enkäten, kan
kan nämnas att så sent som i boendeenkä-
man anta att betygen på samtliga »dolda«
ten för 2005 var det bara 10 personer i den
faktorer är högre än betygen på de frågor
gruppen.
som man faktiskt ställt. Om betyget på »ge-
Bara några enstaka personer har satt be-
nerell nöjdhet« däremot är lägre än genom-
tyg som ger ett medel som är lägre än 3,0.
snittsbetyget, finns naturligtvis en risk att
Bland de allra lägsta medelbetygen finns
man missat att fråga om saker som upplevs
också sådana som bara svarat på någon en-
som väldigt dåliga.
staka fråga i hela enkäten. Tre personer
Medelbetyget på en sådan fråga om
sticker ut som allra minst nöjda med ett ge-
»hur nöjd man sammantaget är med före-
nomsnittsbetyg under 2,5.
ningen« hamnade på 4,4. Det vill säga 3
Om man går ett steg längre och räknar
tiondelar högre än genomsnittsbetyget (på
ut ett medelbetyg, inte per enkät, utan för
de 30 betygen i enkäten). Den här frågan
alla betyg som getts så hamnar det totala
ingår naturligtvis inte heller i de betyg som
medelbetyget på 4,12. Ett medelbetyg på
genomsnittet beräknas på.
4,12 betyder alltså att för varje fyra som
En fråga på samma tema handlade om
tillkommer – betyget precis under »i högsta
hur »nära den perfekta bostadsrättsföre-
grad nöjd« – så sjunker det totala medelbe-
ningen« som Solhjulet kommer. Inte heller
tyget.
denna fråga ingår i det beräknade generella
När man på det här sättet räknar ut ett
medelbetyget. Betyget blev 4,1 och frågan
medelbetyg får man delvis svar på frågan;
besvarades i 93 procent av enkäterna. Den
hur »nöjd man sammantaget är med före-
enda uppenbara slutsatsen här är kanske att
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
etyg.
b
l
e
d
e
per m apeln 5,0,
r
e
t
ä
t
k
let en Röda s under 4,0
a
t
n
A
sgråa
u
j
l
h
oc
vii
25 procent av föreningens medlemmar tyc-
Under hösten gick det företag som skött
ker att bostadsrättsföreningen Solhjulet är
föreningens tekniska förvaltning i konkurs
så bra – perfekt – att det inte finns något
och med det försvann förvaltaren (vicevär-
kvar som kan förbättras. Det vill säga de
den), fastighetsskötaren, gårdskarlen, träd-
ger en femma i betyg på denna fråga. Vi är
gårdsmästaren och städarna. Årets enkät
naturligtvis glada för det, men ansluter oss
var också delvis förändrad från tidigare år –
nog själva till majoriteten (57 procent) som
eftersom alla betygsfrågorna specifikt tog
visserligen tycker att föreningen är en myc-
sikte på tredje kvartalet, och inte som tidi-
ket god bit på väg, men att det också finns
gare år hela det föregående året. Betygen
en del kvar att göra. De 67 procent som
avser alltså specifikt den lite röriga period
alltså satt en fyra i betyg på den här frågan.
som inföll direkt efter det att Flodafors-bo-
U
lagen försvunnit från föreningen.
nder de senaste åtta åren har medelbetyget varierat mellan 4,34 och
ett år tidigare, sent på hösten 2012, avveck-
4,12. Skillnaden mellan högsta (år
lades under liknande omständigheter det fö-
2006) och lägsta (år 2013) är alltså
retag som under ett antal år också skött den
22 hundradelar. Avrundar man till en deci-
ekonomiska och administrativa förvaltning-
mal så har medelbetyget under åren sedan
en. Den administrativa och ekonomiska för-
2006 legat på 4,3, utom under 2010 då det
valtningen – vilket vi återkommer till lite
tillfälligt dippade ner till 4,2. I årets enkät
längre fram – är ett av de få betyg som inte
sjönk dock medelbetyget mer till 4,1 – en
sjunkit under 2013 jämfört med 2012.
betygssänkning med 20 hundradelar alltså.
Det kan vara svårt att direkt omvandla
Men, undrar någon; hur såg det ut tidigare – föreningen föddes ju inte år 2006 –
dessa 20 hundradelar till något begripligt,
och boendeenkäter har genomförts årligen
men man kan säga att det betyder att det
sedan sista åren på 1990-talet. De första
motsvarar en sänkning med ett steg på tre
åren som enkäten genomfördes pendlade
frågor i samtliga enkäter. Om alla som sva-
genomsnittsbetyget kring 3,7. De allra lägs-
rade på enkäten i år sätter betyget 4 istället
ta betygen sattes för år 2001, när genom-
för 5 som förra året på tre frågor så sjunker
snittsbetyget nästan var nere på 3,6. Och
medelbetyget med ungefär 20 hundradelar.
under 2013 landade medelbetyget som vi
Lite grovt är det också precis detta som
har hänt, andelen femmor bland betygen
viii
Man ska också komma i håg att inte ens
redan har nämnt på 4,1.
Låt vara att världen ställdes delvis på
har sjunkit från 53 % under 2012 till 43
ända under hösten 2013, när en stor del av
procent under 2013. Då ska man naturligt-
förvaltningen och personal som arbetat med
vis komma i håg att årets enkät genomför-
föreningen under många år försvann bok-
des under väldigt speciella förhållanden.
stavligt talat över natten från en dag till en
MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
en annan. Att det påverkar betyget – sär-
2012 som under 2013. Låt vara att det här
skilt om man specifikt frågar om läget må-
är en fråga som förhållandevis få svarar på
naderna precis efter den stora förändringen
(betyg fanns i knappt varannan enkät), och
– är en självklarhet, men det är lite svårare
att det gör att betyget blir lite mindre ro-
att förklara förändringar (sänkningen) av
bust. Med »robust« menas i detta samman-
en del andra betyg. Betyg på saker som va-
hang att när få personer svarar på en fråga
rit helt konstanta under hela 2013 oavsett
så påverkar varje svar medelbetyget mer än
vilken period man tittar på och som också
om alla besvarar frågan. Om man teoretiskt
varit oförändrade jämfört med 2012.
tänkte sig att en fråga bara besvarades av
D
en enda person så skulle hennes betyg en-
et kan kanske verka lite märkligt
samt bestämma även medelbetyget – och
att börja den här analysen med be-
betyget skulle inte vara särskilt robust.
tyget för »lekplatser«, men det be-
En annan fråga handlar om standarden
ror helt enkelt på att det borde ha
på »UTRUSTNINGEN I TVÄTTSTUGORNA«. Hela
varit oförändrat. Kring husen finns som be-
80 procent har en åsikt gällande tvättstu-
kant fem lekplatser för barn och en lekplats
gornas standard och här blir alltså genom-
för de lite äldre (en så kallad seniorlekplats
snittsbetyget mer robust. I föreningens hus
som byggdes år 2011 just efter många för-
finns fem stycken gemensamma tvättstugor
slag i boendeenkäten) och dessa har renove-
och under de senaste åren har i princip alla
rats successivt under en tioårsperiod fram
maskiner (några äldre sällan använda cen-
till år 2011. Innan renoveringarna i början
trifuger finns kvar) bytts ut mot nya, klin-
på 2000-talet låg lekplatsernas betyg något
kergolv har lagts i samtliga tvättstugor och
år så lågt som 3,3, att jämföra med betyget
under 2012 totalrenoverades de två tvätt-
2012 på 4,3.
stugorna längst ner i höghuset. Betyget på
För varje fråga finns i fortsättningen en
den här frågan sjönk – lite oförklarligt –
liten »paj« som visar fördelningen av bety-
med två tiondelar om man jämför 2013
gen, där den röda biten är ettorna och den
med 2012. Och det alltså trots att standar-
helt svarta representerar betyget »5«. I mit-
den på tvättstugorna inte bara var fortsatt
ten finns årets medelbetyg på varje fråga
hög (som i de nyrenoverade) utan också be-
och som jämförelse finns medelbetyget på
visligen oförändrad mellan de två åren.
den här frågan, i de senast föregående fem
Maskiner i tvättstugo
rna
Möjlighet att få tvättid
Samma förhållande gäller en annan frå-
enkäterna. Det är siffran nere till höger om
ga som också handlar om tvätt, nämligen
pajen.
den om »MÖJLIGHETEN ATT FÅ TVÄTTID«, där
I år sjönk betyget på »LEKPLATSERNA«
serna
Lekplat
sjönk också medeltyget med två tiondelar
med två tiondelar – och det trots att lek-
trots att det (vilket framkommer av en an-
platserna höll (exakt) samma kvalitet under
nan fråga) är nästa exakt lika många som
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
1
2
3
4
5
ix
Belysningen
använder de gemensamma tvättstugorna
Så kan vi naturligtvis också i bland känna i
under 2013 som under 2012. Det används
styrelsen.
av ungefär två tredjedelar – resten har egen
N
tvättmaskin eller är lort-Pellar av stora
mått.
En fråga handlar om om »BELYSNINGEN
PÅ GÅRD OCH GÅNGAR KRING FASTIGHETERNA«
Underhåll i allmänhet
– och här har rent faktiskt inget hänt
x
3
4
5
hösten och där styrelsen snabbt
fick uppfinna mer eller mindre permanen-
sjunker även detta betyg med 2 tiondelar.
person som man kanske oftast träffar på i
»Bredbandsanslutningen« (specifikt för dem
verkligheten – är »FASTIGHETSSKÖTAREN«.
som är anslutna till stadsnätet via Sollentu-
Fastighetsskötaren som under en lång rad
na Energi) är densamma i år som förra året
år hetat Pierre Honett, fick under de se-
men även här faller betyget med lite knappt
naste fem åren ett genomsnittsbetyg på
2 tiondelar (vid korrekt avrundning blir det
4,6.
De nya fastighetsskötarna Pelle Åker-
personer ändrat sitt betyg så hade det trillat
lind, Robert Frodener och Jan Söderman
över till två tiondelar).
som kom till föreningen som en nödlösning i slutet av augusti lyckades nå upp
FÖRENINGEN SKÖTER UNDERHÅLLET AV HU-
till betyget 4,53 – det vill säga ungefär sju
SEN«
hundradelar lägre än tidigare. Med tanke
sjunker med två tiondelar (även här
handlar det om avrundning och hundrade-
på att alla betyg – oavsett om något verk-
lar som avgör att det, om man avrundar till
ligen förändrats eller ej – har justerats
en decimal, faktiskt handlar om en sänk-
nedåt med en så där två tiondelar, så får
ning av tre tiondelar.) Även här är det lite
man säga att betyget på fastighetsskötar-
svårt att förstå varför betyget för underhåll
na är mycket bra. Nu kan man ju tro att
har sjunkit med två tiondelar mellan de två
detta betyder att föreningen har tre gång-
åren 2012 och 2013.
er så många fastighetsskötare som tidiga-
Nu är förstås årets boendeenkät lite spe-
2
förvaltningen som försvann under
ta nödlösningar. En viktig del – och den
Även det allmänna betyget för »DET SÄTT
1
na så rör sex direkt de delar av
mellan 2013 och året innan, men trots det
visserligen bara en tiondel – men om två
Fastighetsskötaren
åväl, av de totalt 30 betygsfrågor-
re – men så är det inte. Pelle, Robert och
ciell – men det känns nästan som om man
Jan arbetar lika många timmar per månad
borde kalibrera resultatet med två tiondelar.
som fastighetsskötaren och gårdskarlen
Detta eftersom även de saker som bevisligen
tidigare gjorde tillsammans – men de de-
inte förändrats faktiskt har fått sänkt betyg
lar närvaron i föreningen mellan sig. Den
med just två tiondelar. Kanske genomsyras
här lösningen har nu också permanentats
resultatet av en allmän deppighet efter det
så du kommer att kunna sätta betyg på
att all invand och känd personal försvann.
dem även i de kommande årens enkäter.
MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
Betyget på »VICEVÄRDEN« är kanske inte
ningen är också föreningens växel: Före-
att säga så mycket om. När den tidigare vi-
ningen har en telefonväxel (08-96 14 20)
cevärden Roland Lindblad blev sjukskriven
som är öppen dygnet runt, årets alla dagar.
redan ett antal veckor innan företagens
Det finns alltid någon som svarar och som
konkurs, så blev det naturligt för styrelsen
kan koppla samtalet vidare. Växeln tar ock-
att tillfälligt ta över en del av dessa arbets-
så gärna emot anmälningar om fel – av alla
uppgifter. Mer specialiserade saker som ti-
slag. Dessa skickas sedan vidare till fastig-
digare legat på vicevärden lades i stället, då
hetsskötaren. Handlar det om akuta fel på
det gäller juridiska frågor, till den jurist som
udda tider så kan växeln koppla till Jour-
föreningen samarbetat med under många år
montör – det företag som sköter den akuta
och när det gäller mer komplicerande frå-
fastighetsskötseln nätter och helger. Betyget
gor kring underhåll och byggtekniska frå-
på bemötandet i telefonväxeln hamnade i år
gor så gick de ärendena till en byggingenjör.
på 4,2 och betyget på »MÖJLIGHETEN ATT
Även byggingenjören har vi haft ett långt
SNABBT FÅ KONTAKT MED FÖRENINGEN«,
samarbete med. På ett sätt kan man säga att
hamnar på 4,2 (japp, även här en sänkning
den här typen av uppdelning, och speciali-
med lite grovt två tiondelar på båda).
sering är en nödvändighet. De juridiska
DE INFORMATIONEN«
mer komplicerade och även kraven på
tar om avstängningar, information om repa-
byggentreprenader (även ganska små) är
rationer och underhåll till informationsbrev
nuförtiden mycket omfattande. Betyget för
om förändrade avgifter och hyror) besvara-
den här delen av förvaltningen hamnade på
des i 98 procent av enkäterna och betyget
4,2 att jämföra med ett medelbetyg de se-
blev 4,4. Utan avrundning 4,44 och det är
naste fem åren på 4,3.
därmed det tredje högsta betyget i enkäten
En annan fråga som också rör förvaltFEL ÅTGÄRDAS«,
och här blir betyget 4,1, vil-
Snabbt fel åtgärdas
Frågan om den »FÖRVALTNINGSRELATERA-
ärendena (exempelvis vattenskador) blir allt
ningen är den om »HUR SNABBT ANMÄLDA
den«
är
»Vicev
(allt från lappar i por-
(efter Solhjulets Dag och Fastighetssköta-
Möjlighet att få kontakt
ren).
Informationsarbetet i föreningen har
ket även här innebär en sänkning med två
också kommit att uppmärksammas av an-
tiondelar jämfört med förra året. På ett sätt
dra än boende i föreningen. För ett par år
kan man ju tänka sig att det är en befogad
sedan utsågs föreningen till »årets bostads-
sänkning eftersom det helt klart varit lite
rättsförening« av branschorganisationen
rörigt i föreningen – som en konsekvens av
Fastighetsägarna. I motiveringen beskrev
att i princip all personal byttes ut. Men å
man i vänliga ord föreningen som »en
andra sidan har vi ju redan konstaterat att
spjutspets inom fastighetsbranschen« och
även helt oförändrade saker får sitt betyg
som huvudskäl för att tilldela föreningen
sänkt med två tiondelar. En del i förvalt-
utmärkelsen anger man att vi »arbetar myc-
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
1
2
3
4
5
xi
örvaltningen
f
Information i
ket professionellt med information på alla
plan« samt att vi också »är en förening som
hand om SNÖRÖJNINGEN under vintern och
fullt ut tar vara på det värde som bra kom-
det betyget steg i stället med en tiondel.
munikation skapar«.
Samtidigt steg också betyget för den KOM-
Både trädgårdsmästaren och trappstäd-
n
Föreningens snöröjning
xii
2
3
4
5
med hela sex tion-
delar till 3,6. Det har bara hänt någon en-
och även här sjösattes olika tillfälliga lös-
staka gång tidigare att ett betyg stigit så
ningar redan i början av september.
mycket mellan två år – och även om det
kan låta krasst och tråkigt så ligger det nog
trädgårdsmästare saknades under ett par
nära till hands att förklara detta med att det
månader innan konkursen – sjukskrev sig
faktiskt snöade otroligt lite under vintern
successivt och trädgården kring föreningens
mellan 2013 och 2014.
hus, kunde vi konstatera i ett informations-
Så sent som år 2005 låg betyget på
brev i slutet av augusti, hade då »till stora
TRAPPSTÄDNINGEN
delar – för att använda ett ålderdomligt
ett av de lägsta betygen i enkäten. Sedan
men relevant uttryck – legat för fäfot« un-
dess har det stigit och ligger nu stabilt kring
der en tid. Enkäten innehåller fyra betygs-
4,0. En del i detta har varit »städgarantin«.
frågor (kanske egentligen fem om man räk-
Skulle ett trapphus inte vara tillräckligt stä-
nar in lekplatserna, men dem har vi redan
dat (någon kan ha flyttat in eller ut, eller
nämnt) kring just trädgårdsmästarens an-
något annat) så är det bara att ringa före-
svarsområde. En handlar om »bemötandet«
ningens växel och säga till. Ditt trapphus
från trädgårdsmästaren och den frågan be-
städas då utan diskussion en extra gång di-
svarades i en femtedel av enkäterna – vilket
rekt på morgonen följande vardag. En ny
gör den till en av de minst besvarade frågor-
städentreprenör har nu tagit över och årets
na. Med tanke på att Malin Guldkrans –
betyg på trappstädningen ligger också på
som vikarierade som trädgårdsmästare i ett
4,0.
par perioder under hösten – inte var fast
1
MUNALA SNÖRÖJNINGEN
ningen följde med i förvaltningens konkurs
Trädgårdsmästarens personal – faktisk
Trädgårdsskötsel
Trädgårdsmästaren Malin tog också
i närheten av 3,3. Det var
Om man räknar bort de höjda betygen
placerad i föreningen, så är det ändå över-
för snöröjning – som vi kanske tror beror
raskande många svar. Höstbruket sköttes i
mer på mängden snö än andra faktorer –
ett par stora insatser istället för som vanligt
så är det inga betyg som stigit jämfört
i ett kontinuerligt arbete. Inte oväntat sjönk
med förra året. Två är dock oförändrade
betyget på samtliga trädgårdsrelaterade frå-
– och om man tänker på den allmänna be-
gor (»SKÖTSELN AV TRÄDGÅRDEN«, »bemö-
tygsdeflationen i årets enkät – så är frå-
tande från trädgårdsmästaren« och »ren-
gan om man egentligen inte kanske till
hållningen kring husen«) med omkring tre
och med ska se dem som höjda (i alla fall
tiondelar var.
i princip).
MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
Det ena oförändrade betyget gäller den
ens alla lägenheter kunna höjas till en nivå
»EKONOMISKA FÖRVALTNINGEN«. När den
där alla var nöjda – de som tyckte att det
förra enkäten, den för 2012, utfördes hade
blev för varmt kunde ju alltid öppna fönst-
den ekonomiska förvaltningen precis flyttat
ren.
mellan två företag. Och då var det här bety-
Nu är inte fjärrvärme gratis – faktiskt
get är ett av dem som stigit allra mest jäm-
till och med långt därifrån. Under 2013
fört med året innan. I den tidigare enkäten
köpte föreningen fjärrvärme för nästan 6
(2011) fick ekonomiska förvaltningen (de
miljoner kronor. Det var därmed förening-
som sköter bokföring, avgiftsaviseringar
ens absolut största utgift. Under de senaste
och andra administrativa sysslor) betyget
tio åren har föreningens värmesystem reno-
3,8, men i årets enkät (och det är då för an-
verats i grunden. All teknik för styrning –
dra året i följd) hamnar betyget på 4,3.
det vill säga apparater som anpassar tempe-
Ett annat tillika oförändrat betyg gäller
ingen
ädn
Trappst
raturen på elementen efter utetemperaturen
»Securitas bevakning« där betyget även i år
har bytts ut till modern. När det här pro-
blir 4,4. Nästan 90 procent sätter betygen 4
jektet inleddes var betyget på uppvärmning-
eller 5 med en överväldigade majoritet för 5
en 3,1. Så sent som i förra årets enkät (den
– »i högsta grad nöjd«. Just det faktum att
för 2012) låg VÄRMEBETYGET på 3,7 – men i
väktare från Securitas bevakar hela för-
år sjunker det med hela tre tiondelar ner till
eningen, har fått till följd att betyget för
3,4. Det är inte uppenbart vad som hänt –
»TRYGGHET I BOENDET« har stigit från så
och ännu mindre uppenbart blir resultatet
lågt som 3,7 för några år sedan till rekord-
om man bryter ner det i enskilda hus i före-
betyget i enkäten för 2012 där betyget ham-
ningen. I tre hus som så att säga ligger i rad
nade bara någon hundradel under 4,6. I en-
i värmesystemet – de får sin värme från
lighet med den allmänna trenden i årets en-
samma värmeväxlare i samma panncentral
kät sjönk dock betyget till 4,4.
– där varierar betygen mellan husen så här;
D
4,1, 2,8, och 3,6. I de tre husen ut mot Dan-
et är oftast rent ekonomiska fakto-
derydsvägen som också värms upp på sam-
rer som bestämmer hur hög den
ma sätt varierar också betygen dramatiskt;
»tekniska kvalitén« ska vara. Det
3,7, 3,3 och slutligen 2,9. Tidigare år har de
handlar nästan alltid ytterst om en
här husens värmebetyg legat bra mycket
avvägning mellan »något« och «pengar«.
närmare varandra. Ska man försöka se det-
Ett tydligt och mycket konkret exempel på
ta positivt så kan man ju säga att det är just
den här typen av avvägningar är uppvärm-
den här typen av avvikelser som boendeen-
ningen av föreningens hus och lägenheterna
käten finns till för att hitta. Det hus som för
i dessa. Om energi, i det här fallet fjärrvär-
två år sedan gav ett dramatiskt lågt betyg
me, vore gratis så skulle värmen i förening-
på värmen ger nu – efter en hel del åtgärder
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
Ekonomiska förvaltningen
Tryggheten i boendet
1
2
3
4
5
xiii
Värmen i lägenheten
– ett av de högsta värmebetygen. Så det blir
serna som sådana utan kön till parkeringar-
helt enkelt till att gå igenom de hus som
na. Kön hanterades av personal på det tidi-
gett låga betyg för att se om det finns några
gare förvaltningsföretaget och när förening-
tekniska förklaringar.
en tog över den efter konkursen i slutet av
Det här blir en avslutning i moll för slut-
heter
möjlig
Parkerings
da som det har tagit tid att få ordning på
på betyget för »DIN TILLGÅNG TILL, OCH MÖJ-
och under ett par månader stod kön i prak-
LIGHET ATT FÅ, PARKERINGSPLATS FÖR DIN
tiken helt stilla. Detta kombinerat med att
BIL«.
Det här har under många år varit ett
det såldes ganska få lägenheter i föreningen
av de allra lägsta betygen i boendeenkäten
under den här tiden, gjorde att det är befo-
och 2013 är inget undantag – tvärt om. Be-
gat att sänka betyget på parkeringen.
tyget sjunker med hela 5 tiondelar till 3,3.
B
Och det blir också ett rekordlågt betyg.
Det låga betyget kan inte ensamt förklaras av att det är ont om parkeringsplatser i
föreningen, även om det finns fler än vad
Bemötande
styrelsen
xiv
3
4
5
en demokratiskt uppbyggd förening.
Medlemmarna väljer som i alla
föreningar – bostadsrättsförening,
frimärksklubb eller läkarsällskap – en sty-
planerades var den gällande normen att det
relse som ansvarar för den löpande driften
skulle finnas totalt 300 parkeringsplatser i
av föreningen. Styrelsen rapporterar sedan
hela föreningen. En mycket framsynt styrel-
om sin verksamhet i årsredovisningen –
se drev dock igenom att man redan från
med ett annat ord »verksamhetsberättel-
början skulle anlägga det dubbla antalet
sen«. Men verksamhetsberättelsen är inte
och efter successiva kompletteringar finns
styrelsens enda sätt att informera om det
nästan en parkeringsplats per lägenhet. Det
som händer i föreningen. Olika aspekter
är dock, kan vi tyvärr konstatera, med da-
kring detta tas upp i en avdelning med frå-
gens biltäthet alldeles för lite. Detta går inte
gor kring »demokrati och information«.
Den första frågan här handlar om BEMÖ-
genomförts för att se om det finns möjlighet
TANDET FRÅN STYRELSEN.
att anlägga fler parkeringsplatser, men det
ga som också ställs gällande fastighetsskö-
verkar helt omöjligt.
taren, vice värden med flera. Att någon som
Varför har då betyget sjunkit med hela
2
ostadsrättsföreningen Solhjulet är
man från början tänkte. När föreningen
heller att förändra – flera utredningar har
1
augusti så befanns kön i viss oreda. En ore-
ligen – och det är det sista betyget – tittar vi
Det är samma frå-
bor i föreningen tar personlig kontakt med
fem tiondelar, undrar någon, för det fanns
någon i styrelsen är faktiskt ganska ovan-
väl lika många parkeringsplaster under
ligt, även om de faktum att styrelsen under
2012 som under 2013? Jo så är det förvisso,
en period mer aktivt deltagit i förvaltningen
och det som har sänkt betyget under 2013
gjort att de som besvarat den här frågan
så kraftigt är egentligen inte parkeringsplat-
ökat dramatiskt. Tidigare år har den här
MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
frågan besvaras av en knapp fjärdedel men i
gen är glädjande nog bland de allra högsta
år besvarades den av långt över 40 procent.
och precis under 90 % ger informationsar-
Denna ovanligt stora grupp ger »bemötan-
betet en femma eller fyra i betyg.
det« från föreningens styrelse betyget 4,2.
En annan fråga som istället handlar om
Även här har föreningens informationsarbete nått utanför både Edsberg och Sol-
hur »STYRELSEN SKÖTER SITT UPPDRAG« besva-
lentuna. Hösten 2009 vann bostadsrätts-
ras glädjande nog av hela 85 procent. 50 pro-
föreningen Solhjulet Svenska Publishingpri-
cent ger styrelsen betyget fem, en sätter en
set i kategorin »årsredovisningar för orga-
etta, och medelbetyget blir 4,3. Styrelsen är
nisationer«. Juryns motivering noterar att
alltså en tiondel mer kompetent än trevlig.
årsredovisningen det året var »personlig,
Syftet med boendeenkäten är att fånga in
avväpnande och respektlös med ett direkt
medlemmarnas synpunkter, och den innehål-
tilltal utan snusförnuftigheter i såväl design
ler också en fråga just om styrelsens förmåga
som i tryck.«
att »LYSSNA PÅ DINA FÖRSLAG OCH ÖNSKEMÅL I
Föreningens hemsida kompletterades re-
hälften av föreningens
dan för två år sedan med »närvaro på face-
medlemmar använder sig av boendeenkäten
book«. Idag sker en majoritet av kommuni-
för att förmedla förslag och önskemål till sty-
kationen in till föreningen via e-post och
relsen. Det är dock knappt 40 procent som
hemsidan blir också allt viktigare, inte minst
besvarar just den här frågan. Det blir därmed
för dem som funderar på att köpa lägenhet i
en av de tre frågor i hela enkäten som får
föreningen. Betyget på HEMSIDAN sjönk ner
minst svar. Genomsnittsbetyget hamnar på
till 3,9, alltså med ytterligare en tiondel jäm-
3,5. En knapp femtedel av föreningens med-
fört med 2012, och sett över tiden så blir det
lemmar ger styrelsen förmåga att lyssna ett
en ganska tydlig försämring. Så sent som år
underbetyg – en etta eller tvåa. Trots att det
2008 fick föreningens hemsida betyget 4,4.
OLIKA FRÅGOR«. Över
är 55 procent som ger fyror och femmor är
Styrelsens
information
www.solhjulet.se
Solhjulets dag får även i år det allra
det här det enda betyg som vi i styrelsen är
högsta betyget i enkäten, det vill säga 4,7
direkt missnöjda med.
och det är då ändå en tiondel lägre än året
Därefter kommer två frågor om styrel-
drag
Styrelsens upp
innan. Samtidigt kan man notera att just
sens informationsarbete: den första gäller
Solhjulets dag slog ett – sannolikt svårslaget
det sätt som »STYRELSEN INFORMERAR OM
rekord redan år 2006 när betyget bara
FÖRENINGENS VERKSAMHET, DET VILL SÄGA I
hamnade två hundradelar under 4,8. Det
FÖRSTA HAND VERKSAMHETSBERÄTTELSEN«
blev därmed det högsta betyget någonsin i
och den andra gäller den »löpande informa-
boendeenkätens hittills sextonåriga historia.
tion från styrelsen (exempelvis brev om av-
Å andra sidan låg betyget under 2012 på
giftsförändringar, information kring reli-
4,75 – vilket alltså bara är tre hundradelar
ning och PCB med mera)«. De här två bety-
under all-time-high.
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
1
2
3
4
5
xv
Sopsorteringen
N
ästa del av enkäten handlar inte om
struktion i cement, och där kan man året
att betygsätta saker, utan istället be-
om, och gratis, hämta
rätta om i hur stor utsträckning
36 procent av föreningens medlemmar
man använder dem. Det handlar
som tar vara på den här möjligheten.
om sådana »kollektiva nyttigheter« som
Blomjorden
kanske inte alla använder – i vart fall inte
utnyttjar PAPPERSÅTERVINNINGEN. 95 procent
varje dag. Dels ville vi alltså veta hur stor
använder någon av de fyra speciella con-
del av dem som bor i föreningen som an-
tainrarna minst en gång per månad och det
vänder till exempel snickarboden, men och
är bara 3 procent, det vill säga ett tjugotal
det är minst lika viktigt, vi ville också se om
personer, som inte använder dem alls. Ytter-
alla verkligen känner till att det finns en
ligare ett knappt dussin personer har missat
snickarbod. Vi har därför valt att här klum-
att möjligheten finns.
xvi
Visste inte om
I föreningen finns också fem stycken
(svart) respektive använder inte (grått) och
GROVSOPCONTAINRAR
vet inte att möjligheten finns (rött).
öppnas med den vanliga portnyckeln. En
utplacerade och de
står vid Ribbings väg 6 C, en precis utanför
avfallet som kan rötas (tidigare komposte-
föreningens expedition på Kruthornsvägen
ras) betalar väsentligt mindre för sophämt-
42, en lite mindre bakom grovtvättstugan
ningen. Här i föreningen finns sedan över
och slutligen två stycken vid den bortre ga-
tio år möjlighet att slänga rötbara (kompos-
veln av höghuset – gatuadressen är Krut-
terbara) sopor i särskilda soptunnor. Den
hornsvägen 68. 91 procent använder någon
lägre taxan leder till besparing för hela före-
av dessa en gång eller mer per år. 4 procent
ningen på en bra bit över en kvarts miljon
har märkligt nog helt missat att möjligheten
kronor per år. Nästan 50 procent svarar
finns.
också att de använder »SOPTUNNORNA FÖR
KOMPOSTERBART«
minst en gång i veckan.
Ett annat sätt att bli av med saker –
svärmor till exempel – är föreningens GÄST-
Det är å andra sidan 24 procent som inte
LÄGENHET.
alls sorterar ut komposterbart. Ytterligare 8
22, och består av två delar som man kan
procent svarar att de inte kände till att möj-
hyra var för sig. Dels ett större rum med
ligheten fanns. Totalt betyder det alltså att
dubbelsäng och bäddsoffa som kostar 200
nästan 70 procent av föreningens medlem-
kronor per natt, dels ett mindre rum med en
mar – låt var mer eller mindre regelbundet –
dubbelsäng som kostar 100 kronor per natt.
sorterade sina sopor under 2013.
17 procent har enligt enkäten använt sig av
På kullen bakom höghuset (Edsberget)
Använder inte
Den fråga i enkäten som allra flest besvarar (alla utom fyra) är en om hur man
Den som sorterar ut den del av hushålls-
Använder
Det är
alla i föreningen har tillgång till, men som
pa ihop svaren till två staplar. Använder
Papper
s
återvinnin gen
BLOMJORD.
står en container, egentligen är det en kon-
Den ligger på Kruthornsvägen
möjlighet att hyra gästlägenheten under
2013.
MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
När det gäller föreningens HEMSIDA så är
krävs att brickan aktiveras. När brickan väl
det 75 procent som tittar på den. Samtidigt
är aktiverad kommer man å andra sidan in
är det alltså 25 procent av de som bor i före-
i snickarboden dygnet runt årets alla dagar.
ningen som man inte alls når den vägen.
Det finns inget särskilt system för bokning –
Som boende i föreningen kan man boka
FÖRENINGSLOKALEN
– och använda den helt
utan allt bygger på användning i samförstånd. 13 procent av föreningens medlem-
utan kostnad. Den ligger på Kruthornsvä-
mar har använt snickarboden under det se-
gen 68, består av ett större rum med plats
naste året. För en knappt 4 procent av dem
för ett tjugotal sittande gäster, ett lite mind-
som besvarat enkäten är snickarbodens exi-
re rum samt ett rudimentärt utrustat kök. I
stens helt okänd.
köket finns begränsade matlagningsmöjlig-
För tio år sedan var EDSBERGET i det
heter, men tillgång till en del porslin samt
närmaste ogenomträngligt igenväxt, sedan
effektiv kaffebryggare och diskmaskin. Lo-
dess har bit för bit röjts upp och omvand-
kalen är lämplig för kalas av olika slag –
lats till en parkanläggning. Från Edsbergets
dock ej, brukar de närmaste grannarna vilja
högsta punkt har man en vidunderlig utsikt
att vi påpekar, rena sjöslag. Den används
över Edsvikens vatten. I området finns ock-
också flitigt för till exempel studiecirklar.
så en inhägnad hundrastgård, en grillplats
Mot bakgrund av hur kul man kan ha i
och ett stort antal parksoffor. Ett flertal sti-
föreningslokalen så är det kanske lite märk-
gar går genom parken som har en diameter
ligt att det »bara« är 12 procent av före-
på knappt en kvarts kilometer. Under år
ningens medlemmar som använt den under
2013 var det över 61 procent av förening-
2013. 3 procent av dem som besvarat enkä-
ens medlemmar som besökte Edsberget –
ten säger sig inte heller veta att föreningslo-
varav 44 procent flera gånger. Här kan kan
kalen finns.
vara lite kul att jämföra med exempelvis en-
På höghusets ena gavel ligger ett litet
fråga specifikt gällande Edsberget – och då
maste gatuadressen är Kruthornsvägen 48,
vara det knappt 40 procent som »använde«
där fastighetsskötaren har sin verkstad. På
Edsberget.
heten
gen
ästlä
G
Edsberg
et
käten 2006, första gången som det fanns en
påbyggt hus med stora fönster. Den när-
övervåningen med ingång från höghusets
Containra
grovsopor r för
STORTVÄTTSTUGAN – eller som den
baksida – två svartmålade träportar – finns
ibland också kallas grovtvättstugan – ligger
en SNICKARBOD. Även den är tillgänglig för
som sagt på höghusets ena gavel. Den är
alla i föreningen och dörren till snickarbo-
öppen dygnet runt och kan bokas antingen
den öppnas med en särskild nyckelbricka
via en elektronisk bokningstavla i entrén
(samma som man använder till stortvättstu-
(ytterdörren öppnas med nyckelbrickan) el-
gan). Stortvättstugan kan alla boka utan vi-
ler via internet. Sidan för internetbokning
dare, men för att komma in i snickarboden
kan nås antingen via föreningens hemsida,
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
Använder
Använder inte
Visste inte om
xvii
Stortvättstugan
eller direkt på adressen: www.solhjulet.eu.
käterna som innehåller betyg på frågan om
Varje dag är indelad i sex tvättpass. Nästan
»hemsidan« och långt under 60 som sätter
40 procent av de som bor i föreningen har
betyg på »bredbandsanslutningen« i lägen-
använt stortvättstugan någon gång under
heten.
förra året. När det gäller de vanliga gemen-
»Edsberget« har vi redan berört genom att
en gång i månaden av lite drygt 60 procent
konstatera att användningen ökat från
– bara ytterligare 11 procent använder dem,
knappa 40 procent till över 60 procent. En
men mindre än så. Kvarvarande 29 procent
annan aspekt av natur och miljö är de två
använder dem inte alls.
tjänsterna »källsortering av komposterbart«
Den sista frågan här handlar om FASTIG-
Fa
HETSSKÖTAREN
stig
het
ssk
öta
ren
och det är nästan 80 procent
2013. Tre av de som svarar hävdar på fullt
teringen så har användningen sjunkit från
allvar att de inte känner till fastighetsskö-
närmare 85 procent ner till senaste årets
tarnas existens – något som verkar lite
knappa 70 procent. Det är en stadigt nedåt-
märkligt.
gående kurva där användningen sjunker nååtervinningen sjunker – det var nästan 98
genomgång av läget 2013 – så ligger det
procent som använde den 2006 mot till
nära till hands att fråga sig, det kanske sär-
knappa 93 procent under 2012. Däremellan
skilt eftersom det nu är åttonde året som
sjönk användningen med någon procent per
dessa frågor finns med i enkäten, om det
år. Ett ljus i det mörkret är dock att använd-
finns några trender. Och visst finns kan
ningen för första gången under dessa åtta år
man se ett par sådana. Den första och den
steg under 2013 – och det till nästan 95
behöver kanske ingen närmare förklaring
procent.
är att tittande på föreningens hemsida un-
D
att internet har blivit vanligare har användningen ökat från dryga 60 procent till
över 75 procent. Men trots den ökningen
så är det naturligtvis viktigt att här notera
xviii
Visste inte om
got varje år. Även användningen av pappers-
»utnyttjade tjänster« och efter ovanstående
ökat med några procent per år. I takt med
Använder inte
se en tydlig trend åt fel håll. Användningen
minskar år för år och när det gäller källsor-
der perioden 2006 till 2013 stadigt har
Använder
och »pappersåtervinning« och här kan man
som tog deras tjänster i anspråk under
Det finns totalt 12 stycken frågor om
Hemsid
a
www.solh n
julet.se
Trenden vad gäller parkanläggningen
samma tvättstugorna så används de mer än
e första åren som boendeenkäten
genomfördes så lämnade man in sin
ifyllda enkät i föreningens brevlåda
på Kruthornsvägen 42. Om man
bor på Kaplansbacken ligger Kruthornsvägen 42 halvvägs till månen och det är inte
att en av fyra fortfarande inte kan eller vill
ens säkert att man har något ärende alls åt
få sin information via föreningen den här
det hållet. Effekten av att det bara fanns ett
vägen. Det är också bara 66 procent av en-
inlämningsställe var att flest enkäter kom in
MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
från det som vi i dessa sammanhang kallar
hus 16 (det vill säga Kruthornsvägen 40
och 42). För i just det huset ligger expeditionen på ena gaveln. Så sjönk deltagandet
– till de bortersta husen där ganska få lämnade in sina enkäter.
Medelbetyg
e
Röda hus h t per hus.
a
betyg lägre r stt medelän 4.0 och
grå hus har
satt högre.
Numera sitter det en brevlåda i varje
port och skillnaderna i deltagande mellan
husen (som faktiskt – vilket framgår av diagrammet högst upp på nästa sida – är
ganska stora) är svårare att förklara. Med
några få undantag kvarstår skillnaderna
också mellan åren. Hus 6 (Kruthornsvägen
3 och 5) har exempelvis – av oförklarlig anledning – haft väldigt lågt enkätdeltagande
under en lång rad av år. Och omvänt har
hus 14 (Kruthornsvägen 20 och 22) alltid
varit väldigt duktiga på att lämna in sina
enkäter.
Samtidigt har hus 14 bland de lägsta
medelbetygen. Det är bara hus 9 (Kruthornsvägen 15 och 17) som sätter ett lägre
betyg. Att betygen i just hus 14 är låga, blir
inte mindre underligt när man betänker att
grannhuset (nummer 15 – med Kruthornsvägen 32 och 34) ger det klart högsta genomsnittsbetyget.
När man tittar på husen med särskilt
»lågt« deltagande (hus 6 når exempelvis
precis över 35 procent) så ska man hålla i
minnet att när andra stora bostadsrättsföreningar genomför enkäter (ofta genom att
kopiera hela eller delar av enkäten från bostadsrättsföreningen Solhjulet) så hamnar
den totala svarsfrekvensen mellan 30 och
45 procent och nästan aldrig över 50. ¶
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – MEDLEMMARNAS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
xix
Knappa fem minuters promenad från bostadsrättsföreningen
Solhjulet – Edsvik och utsikten över Edsvikens vatten
Det är ett drygt dussin år mellan vänstra och högra sidan
och här följer en liten text om det som hände däremellan
På det förra uppslaget finns till vänster ett flygfoto över
den östra delen av Edsberg taget sommaren 1950 – på
den ser man bara skog, en massa skog, och så ett par
ängar i nederkanten. 15 år senare passerar ett annat
flygplan med kamera ombord och nu visar fotografiet, som
finns på högra sidan, en massa hus i det som då är den
nybyggda bostadsrättsföreningen Solhjulet. Den här texten handlar om det som hände mellan det att de två fotografierna togs.
D
et ekonomiskt vacklande adliga
Aldrig tidigare har någon tänkt på att
godset vid Edsbergs slott säljer un-
bygga hus – än mindre en stadsdel – i
der 1946 all sin mark till Sollentuna
gränsen mellan den steniga hage och ur-
köping. Den affären markerar slutet
skogen som på kartorna över området i
på en långsam revolution där makten i Sol-
bästa fall märks ut som just »kohagen«.
lentuna gradvis har flyttats från de gyllenlä-
En hage som dessutom ligger långt från all
derklädda salongerna på Edsbergs slott till
ära och redlighet – vilket på den här tiden
sammanträdessalen i kommunalhuset. Den
var det samma som att det var långt till
högadliga familjen Rudbeck har bit för bit
järnvägen.
tappat sin maktposition i samhället och
måste nu snabbt sälja den jordbruksmark
Staden byggs ut
som under århundraden varit grunden för
Men nu skulle här och på andra ställen i
familjens välstånd. Det handlar om en affär
Sollentuna (exempelvis Häggvik, Sjöberg,
på mer än 2 miljoner kronor och köpingen
och en stadsdel på Järvafältet som aldrig
får ungefär 3,5 miljoner kvadratmeter mark
förverkligades) byggas nya stadsdelar med
för pengarna. 3,5 miljoner kvadratmeter
butikscentra. På ett par ställen, varav ett i
mark är inte helt lätt att föreställa sig, men
Edsberg, till och med så kallade »medbor-
det handlar om en markplätt på nästan två
garcentra som blir avsedda att vara sam-
gånger två kilometer eller, om man så vill,
lingspunkter för befolkningen«.
lite mindre än en tiondel av hela Sollentuna
kommun.
Marken tänker köpingen (kommunen)
I Sollentuna köping hade de lokala politikerna således skickligt fångat upp de senaste trenderna inom stadsplanering.
använda för att bygga bort den skriande
Svensk stadsplanering fram till dess tys-
bostadsbristen och kommunalpolitikerna
karna fick stryk i andra världskriget var in-
drömmer om att bygga villor. Sollentuna
spirerad av den tyska funktionalismen. Ef-
skall förbli den »grönskande köpingen«
ter kriget fick man kalla fötter när man såg
och »på sin höjd kan det bli tal om små tre-
vad människor som bodde i den typen av
våningsradhuspartier här och var inspräng-
samhällen var kapabla till (marschera) och
da i trädgårdsstadsbilden«. Knappt ett år
man såg sig om efter nya ideal. Den effekti-
efter köpet har kommunen tänkt ut exakt
va funktionalistiska massmänniskan som
hur man vill använda den nya marken. En
bodde i anonyma sovstäder skulle ersättas
plan för den nya staden – en generalplan –
av en snäll demokratisk varelse. Denna nya
är klar redan tidigt på våren 1947, och det
människa skulle skapas genom ett »socialt
är först nu som man uppfinner stadsdelen
samhällsbyggande« och en av grundbultar-
»Edsberg«, för det handlar faktiskt om en
na i detta nya samhälle var den »självstän-
uppfinning.
diga förorten«.
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – EN LITEN TEXT OM HUR ALLT BÖRJADE
5
I vad som kom att kallas »ABC-staden«
Ernst Grönwall är en av Sveriges
minst allmänt kända, med samtidigt
mest produktiva arkitekter. Alla känner till biografen Draken på Fridhemsplan, men bara några få vet att den är
ritad av Grönwall. Han har också ritat
två av Stockholms mer kända funkishus – Kristinehovsgatan 1 och Askrikegatan 1.
Lage Knape anställs som stadsarkitekt i Sollentuna Köping 1946 och
han slutar sin anställning på kommunen 1974. Under dessa år blir, i princip, en ny lägenhet klar per dag i
Sollentuna. Knape är en man med
bestämda åsikter och många av
dessa finns samlade i hans memoarbok »Sollentuna socken blir stadsbyggd«. Han har också ritat några
hus som exempelvis Silverdals Kapell och Kummelby kyrka – den senare tyvärr redan riven.
6
långa husen« ovanför Edsbergs centrum,
skulle det finnas Arbetsplatser, Bostäder och
som Knape i sin bok genomgående förkle-
ett stort Centrum med all nödvändig ser-
nande kallar »elefanthusen«, fick snabbt
vice. Den anonyma sovstaden skulle efter
»bekymmer med hyresklientelet« och med
engelsk förebild förvandlas till sociala om-
insprängda bostadsrättsföreningar skulle
råden där människor kände större hem-
man hindra att hela Edsberg fick dåligt rykte.
känsla och gemenskap. På det viset skulle
Den ena bostadsrättsföreningen Platån
man främja demokratin och motverka att
skulle innehålla cirka 500 lägenheter och den
nya diktaturer och förödande massrörelser
andra, som skulle bli bostadsrättsföreningen
uppstod. Edsbergs centrum är alltså tänkt
Solhjulet, skulle bli något mindre och inrym-
och planerat som en utpost mot den totali-
ma cirka 450 lägenheter. Men styrelsen i
tära diktaturen.
Solhjulet, som i huvudsak bestod av kommunala politiker, ville mer. En arkitekt – Ernst
Så blir det höghus i alla fall
Grönwall – anlitas och han tar fram ett tiotal
Under några år satsar man också stort på
olika förslag på hur man kan disponera det
villor och radhus i Edsberg. Dessa hamnar
nya området som än så länge går under nam-
på åkermarken framför Edsbergs slott, men
net »östra Edsberg«. Stadsarkitekten Knape
i mitten av 50-talet börjar man bygga fler-
går igenom förslagen och fastnar för förslag
bostadshus. De första placeras i ett område
nummer 6 som innebär två ungefär lika sto-
kring Skyttevägen. Därefter, 1957, inleds ett
ra bebyggelsegrupper, den ena 3-vånings la-
gigantiskt byggprojekt där man bebygger
mellhus, den andra 9-vånings punkthus.
området innanför Ribbings väg. I en etapp
Gruppen med 10 höghus tänkte man sig i
byggs »fyra tiovånings skivhus« och en
sluttningen mot söder – ganska exakt där
massa trevåningshus. Totalt blir det en bra
föreningens höghus i dag ligger.
bit över 1.000 lägenheter.
Och ungefär här föds tankarna på det
Räcker samhället till
bostadsområde som med tiden skulle bli bo-
Men bara i »östra Edsberg« skulle det med
stadsrättsföreningen Solhjulet och man bör-
detta förslag finnas 830 lägenheter. Det är
jar kasta lystna blickar på ett området öster
nästan lika många som man från början
om Edsbergs centrum.
tänkt sig i de båda bostadsrättsföreningarna
Lage Knape, som var stadsarkitekten i
tillsammans. Stadsplanemässigt ser stadsar-
Sollentuna på den här tiden, skriver i sin
kitekten problem och i promemoria daterad
egensinniga memoarbok »Sollentuna soc-
i juli 1959 framför han sina tvivel; kommer
ken blir stadsbyggd« om varför man valde
skolorna att räcka till; är centrumanlägg-
att bygga två stora bostadsrättsföreningar i
ningen stor nog för de butiker som måste
Edsberg. De »förskräckliga höga, tjocka och
finnas; är avloppsnätet dimensionerat för
EN LITEN TEXT OM HUR ALLT BÖRJADE – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
att klara fler lägenheter än de från början
»trädgårdsstad« möjligen med något ensta-
tänkta; finns det tillräckligt med lekplatser;
ka trevåningshus och en hel flock med vad
var skall gatorna gå; borde det inte finnas
som rimligen kan kallas höghus. Stads-
en butik i området?
arkitekten argumenterar också för att sydsluttningen helst skall »lämnas orörd«.
– Beträffande planutformningen kan anfö-
Möjligen kan man, som man tidigare tänkt
ras att området med 3-våningshus givits en
sig, bygga tvåvånings terrassradhus i slutt-
från stadsbildssynpunkt god utformning av
ningen. Om man nödvändigtvis måste byg-
stadsmässig karaktär, skriver Lage Knape i
ga höga punkthus så kan man väl i alla fall
sin knastertorra promemoria. En omstruk-
bygga färre hus och ersätta några av höghu-
turering vore önskvärd beträffande gruppen
sen med trevåningshus.
med 9-våningars punkthus – en i och för sig
tvivelaktig hustyp.
Styrelsen i föreningen väljer, enligt ett
styrelseprotokoll från sommaren 1959,
att tolka detta som att stadsarkitekten är
Och visst det finns en avgörande skill-
med på noterna och Grönwall får i upp-
nad mellan den ursprungliga tanken på en
drag att »påskynda« stadsplanearbetet. I
Den äldsta bevarade principskissen över bostadsrättsföreningen Solhjulet. Ritningen är utförd av Lage
Knape – stadsarkitekt i Sollentuna – den 24 september 1959. I grunden ett förslag från föreningens
arkitekt – Ernst Grönwall – med 10 höghus på 8 våningar var – det är de fyrkantiga rutorna med
nummer 6 till 10. En övre rad skymtar under stadsarkitektens alternativa förslag som var två rader
med långsmala hus. Den nedre raden på 2 våningar (romersk II) och den bakre på 5 (romersk V) våningar båda plus två (II) våningar i suterräng.
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – EN LITEN TEXT OM HUR ALLT BÖRJADE
7
början av augusti sammanträffar företrä-
begreppen för sig själv« skissat på en lös-
dare för föreningen med olika represen-
ning med två parallella rader svalgångshus.
tanter för köpingen. Av minnesanteck-
Den övre raden hus skall bestå av fem- eller
ningar från dessa möten, som finns i före-
sex våningar och den nedre, mot
ningens arkiv, får man lätt känslan av att
Danderydsvägen, suterränghus med två vå-
de handlar om att snabbt samla in vittnes-
ningar in mot föreningen och fyra mot sö-
mål om att stadsarkitekten oroar sig för
der. Den övre raden läggs längs med
mycket.
Danderydsvägen så att man därifrån bara
Kommunens byggnadschef Flygt medde-
uppfattar gavlarna och den nedre raden
lar att »vattenfrågan och utbyggandet av
kommer att skymmas av »trädridån«. Dessa
gatorna inom området är inget större pro-
ändringar ger mindre bostadsyta och Knape
blem«. Direktör Alm från Familjebostäder,
gissar att ungefär 120 lägenheter försvinner
som är »särskilt sakkunnig«, tycker bara att
genom att punkthusen skrotas. Så slutar
det är bra med fler invånare i Edsberg, det
brevet med något som inte kan tolkas som
»förstärker butikernas kundunderlag« och
något annat än ett ultimatum; det här för-
någon risk för att »centrums yta blir för li-
slaget skall ses som alternativ till att »slopa
ten föreligger icke«. Skoldirektör Wideus
hela punkthusgruppen och ej som ett alter-
»vill i sammanhanget uttala betänkligheter
nativ till punkthusgruppen«.
mot alltför höga hus – vi ha i skolorna mest
Harald Emtell var under många år
kommunalpolitiskt aktivt i Sollentuna
och är under en längre period styrelseordförande i Stiftelsen Sollentunahem – numera Sollentunahem AB.
Emtell är också ordförande i
Bostadsrättsföreningen Solhjulet,
från det att föreningen bildas 1959,
fram till våren 1973. De första åren
som representant för kommunen,
men från 1968 i egenskap av lägenhetsägare och boende här i föreningen.
8
besvär med barn från hyreshusområdena«,
Två hus saknas fortfarande
men till slut ger också han med sig och inte
Lagom till jul 1959 är så ett nytt förslag till
heller skolfrågan är något »hinder för ut-
stadsplan från Grönwall klart. Nu finns hu-
byggnad av Solhjulet«.
vuddragen till det område som man senare
kom att bygga. Den norra delen av »områ-
Ett ultimatum ger resultat
det utföres med hyreshus i tre våningar jäm-
Men skam den som ger sig. I ett mycket per-
te entrévåningar som i vissa fall innehåller
sonligt brev till Grönwall skriver Knape i
enstaka lägenheter«. Och vid infarten finns
slutet av september 1959 att han har »fun-
en butikslänga på en våning. I södra delen
nit en reaktion mot ett alltför långt drivet
av området byggs »loftgångshus i tre re-
höghusbyggande i Edsberg«. Stadsarkitek-
spektive sju våningar«. Totalt räknar man
ten har också haft kontakter med förening-
nu med 639 lägenheter eller kanske 663 om
ens ordförande Harald Emtell. Emtell är en
man får bygga bostadshus också på en tomt
man att räkna med vid den här tiden – ord-
i områdets östra del »som tidigare reserve-
förande i stiftelsen Sollentunahem och ton-
rats för annat ändamål än bostäder«. Det
givande i den lokala politiken. Punkthusen
här förslaget finns bevarat som en färdig
skall bort och Knape har »för att klargöra
stadsplaneritning i föreningens arkiv, är da-
EN LITEN TEXT OM HUR ALLT BÖRJADE – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
Det första riktiga stadsplaneförslaget. Ritat den 17 november 1959 av Ernst Grönwall. Ett par saker slår betraktaren. Det hus som vi i dag kallar 1 (till vänster på kartan) och som ligger på
Kaplansbacken finns inte alls. Hus 2 finns bara som en kontur. Det som på kartan kallas hus 1
blev till slut hus 3. Höghuset ligger där det ska men om man tittar noga ser man »taggar« längs
med huset. Det är loftgångar. Samma sak gäller de tre husen ner mot Danderydsvägen. Totalt tänker man sig i detta läge18 hus. I verkligheten blev det 20.
terat den 11 november och reviderat den 14
Styrelsegubbarna
december 1959.
I korrespondens kring projektet kan man
Ritningarna visar tydligt att det som se-
ana att det är Grönwall som gärna vill bygga
nare skulle bli höghuset (på ritningen hus
loftgångshus, men att styrelsen nog hellre vill
15) är tänkt som ett hus med förutom bot-
bygga hus utan. Precis innan jul 1959 skriver
tenvåningen sju ytterligare våningar. Det
Gösta Elghufvud – den just utnämnda högs-
som vi numera i formella sammanhang kal-
ta chefen på Sollentunahem – förtroligt till
lar hus 1 och 2, ner mot Edsbergs Centrum,
Grönwall att han »som hastigast« träffat
finns ännu inte inritade. Det är den här
»de flesta av Solhjulets styrelsegubbar« och
marken som föreningen inte alls är säker på
att Grönwall skall vara »beredd på en dis-
att man skall få bebygga.
kussion om loftgångshusen«. Brevet avslutas
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – EN LITEN TEXT OM HUR ALLT BÖRJADE
Gösta Elghufvud var den tidens
superchef. Han var under några år
Sveriges yngsta chef, blott 35 år, för
ett allmännyttigt fastighetsbolag (i
Västerås). 1960 rekryteras Elghuvud
som direktör för Stiftelsen Sollentunahem. I början av sin karriär arbetade han på det arkitektkontor som
tog fram den »nedre Norrmalmsplanen« en förskönande omskrivning
av »rivningen«, eller om man så vill
»saneringen«, av Klarakvarteren i
centrala Stockholm.
9
med ett råd om att Grönwall »nog måste
husområdet snett nedanför det planerade
kunna »bevisa« att dom blir billigare än van-
höghuset och idag över 50 år senare minns
liga«. Sannolikt lyckas Grönwall trots de
han den här onsdagen i maj.
goda råden inte med detta. När styrelsen
samlas i mitten av januari finns nämligen yt-
–Jag tycker fortfarande att jag hade rätt, sa
terligare ett justerat förslag från Grönwall.
han envist i ett samtal med föreningen för
Och i detta förslag har det höga loftgångshu-
något år sedan, 90 år gammal. Egentligen
set förvandlats till ett »vanligt hus«.
borde inget hus fått byggas i Edsberg, det
Bara de tre husen ner mot Dande-
hade varit mycket bättre med bevarad skog!
rydsvägen får – ännu en tid – behålla sina
loftgångar. Men redan i november är också
Fullmäktigeledamoten Herr Gösta We-
deras saga all. Grönvall har då fått i upp-
lin, som sitter stadigt på två stolar – han är
drag av styrelsen att ta fram ett nytt förslag
också styrelseledamot i bostadsrätts-
gällande även dessa hus. Den 29 november
föreningen Solhjulet – tycker dock föga för-
1960 skriver han till styrelsen »Vi ha gått
vånande att det är ett himla fint förslag till
ifrån loftgångssystemet och håller oss till en
stadsplan. Och efter votering så vinner We-
traditionellare hustyp«. (Inom parentes kan
lin, och Bäärnhielm skriver ensam under en
väl här nämnas att loftgångshus i allmänhet
reservation.
inte blir riktigt populära att bygga förrän en
bra bit in på 60-talet.)
Planerna på ett höghus i Solhjulet var också den enda anledningen till att Mauritz gav
sig in i politiken. Han var övertygad om att
Inte bara glada miner
han den vägen skulle kunna stoppa bygget.
Redan tidigare, sista veckan i mars 1960
fanns förslaget till stadsplan för Östra Eds-
–Jag insåg ganska snart att det var ett få-
berg utställt till allmänt beskådande i kom-
fängt försök, skrattar han, men bakom
munalhuset och den 18 maj 1960 är det
skrattet finns fortfarande allvaret. Han blir
dags för kommunfullmäktige att fatta be-
liksom mer rakryggad än vanligt och lägger
slut om stadsplanen för området. Leda-
an samma stämma han förmodligen använ-
moten herr Mauritz Bäärnhielm är inte alls
de i rättssalarna när han var ung och aktiv
road och yrkar att fullmäktige skall skicka
jurist och han repeterar att »Edsberg aldrig
tillbaka förslaget till byggnadsnämnden.
borde byggts«.
Mauritz säger i debatten att området kommer att exploateras för hårt och han är
10
Direkt efter förlusten i Sollentunas kom-
»särskilt kritisk beträffande det i södra
munfullmäktige flyttade familjen Bäärn-
planområdet inlagda långa bostadshuset«.
hielm till Bromma. Han bor där fortfarande
Mauritz med familj bor på den tiden i rad-
i ett ombyggt funkishus som gulmålats och
EN LITEN TEXT OM HUR ALLT BÖRJADE – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
Fotografen står ungefär där Kruthornsvägen 32 ännu inte byggts. Framför fötterna ska Kruthornsvägen slingra sig mot Ribbings väg och butikshuset. Husskelettet bakom björken till höger kommer att
innehålla Kruthornsvägen 7-9. Där har man gjutit valvet över första våningen och enligt byggplanen
betyder det att vi befinner oss någonstans efter den 10 april 1962 men det har ännu inte blivit 15 maj
– för då ska ytterligare en våning byggas på. Till vänster utanför bilden finns redan sju inflyttade hus –
föreningens 20 hus byggs i tre etapper.
fått stående träpanel och fönsterluckor. I
det sista huset att byggas. De som flyttade
trädgården växer rikligt med buskar och
in precis när det var nytt (det är faktiskt
knotiga tallar.
ett par familjer som bor kvar) hade anledning att fira lite extra i samband med lucia
Stadsplanen antagen slaget över
2013 då de alltså bott i samma lägenhet i
Den 8 juni 1960 finns det en liten annons i
femtio år.
tidningen Stockholms Förstadsblad som
Hela bygget tog alltså två och ett halvt
kungör att stadsplanen för »området öster
år – och med 700 lägenheter så motsvarar
om Edsbergs centrum« har antagits av full-
den byggtakten närmare mer en lägenhet
mäktige.
per arbetsdag under byggtiden. Ett skäl till
Vid början av 1961 är föreningen i
att det kunde gå så här snabbt var att husen
princip helt färdigritad. Alla hus ligger på
till en del byggdes av bitar som tillverkats
ritningarna där de också ligger i dag. Förs-
på fabrik. Istället för murare som tegelsten
ta spadtaget togs så måndagen den 13
för tegelsten bygger en vägg använde man
mars 1961 och den sista lägenheten – 20
stora prefabricerade fasadblock med tegel,
hus senare – var klar för inflyttning inför
armering och allt. Byggsättet kallas också
lucia 1963. Det var just höghuset som blev
»allbetongmetoden«. ¶
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – EN LITEN TEXT OM HUR ALLT BÖRJADE
11
År 2009 fyllde bostadsrättsföreningen Solhjulet 50 år och firade
bland annat genom denna gigantiska lampa på höghusets tak
Character gly
phs aligned
on pixel bo
d
ur Svenska Dagbladet
den 14 mars 2014
B
ostadsrättsföreningen Solhjulet är
hang Epoken 1 till och med 11 (Epoken 6
Sollentunas allra största bostads-
är affärshuset och det är således därifrån
rättsförening och samtidigt kommu-
som namnet »Epokens Livs« kommer), En-
nens största privata ägare av bo-
busken 1 till och med 5, Etaget 1 till och
stadsfastigheter. Föreningen äger och förvaltar 20 hus i kommundelen Edsberg. I hu-
med 3.
Dessa 26 fastigheter har ett sammanlagt
sen finns totalt 691 bostadslägenheter och
taxeringsvärde på 510 miljoner kronor (år
några förhållandevis få och små kommersi-
2012: 487 miljoner kronor). Taxeringsvär-
ella lokaler. Lite förenklat kan man säga att
det, som tidigare utgjorde beräkningsgrun-
samtliga lokaler är samlade i ett hus (affärs-
den för den fastighetsskatt som föreningen
huset) – och att föreningen sedan över 20
betalade, har i dag ingen direkt praktisk be-
haft haft som målsättning att bygga om så
tydelse. Skattemyndigheten roar sig med att
mycket lokaler som möjligt till bostäder.
vart tredje år fastställa nya taxeringsvärden
Femton bostadslägenheter har tillkommit
och varje gång brukar det sammanlagda
under den tiden och andelen lokalyta har
värdet stiga med några hundra miljoner
minskat med en dryg tredjedel. Om Du lä-
kronor – vilket kommer att ske nästa gång
ser motsvarande text i en årsredovisning
våren 2016.
några år fram tiden så har det tillkommit
Rent teoretiskt ska taxeringsvärdet mot-
ytterligare ett tiotal lägenheter och lokaly-
svara 75 procent av husens marknadsvärde.
tan är då halverad jämfört med utgångslä-
Att köpa samtliga bostadsrätter i förening-
get, men mer om detta längre fram i den
en skulle dock, med priserna under 2013
här texten.
som grund för beräkningen, kosta en bra
Normalt beskrivs föreningen som ägare
bit över en miljard kronor, och dessutom
av »tjugo hus«, men det handlar mer kor-
nästan häpnadsväckande 100 miljoner kro-
rekt om 26 stycken »fastigheter« och
nor mer än förra året – men mer om detta i
samtliga dessa är bebyggda med »hus«.
det följande.
Ekvationen går ihop därför att föreningens
fördelning
Nuvarande och
r
mellan lokale
bostäder
Föreningen bildades formellt den 11 maj
höghus består av tre fastigheter (med nam-
1959. Inte ens två år senare, den 13 mars
net Experten, där Experten 3 är den del
1961, började Skånska Cementgjuteriet som
som utgör panncentralen). Effekten, Eldrö-
byggde husen åt föreningen spränga bort
ret, Emaljen och Ensittaren är fastigheter
berg som låg i vägen för grunden till det
som är bebyggda med garage. De tre först-
första huset. Det handlade då om det hus
nämnda är garagelängorna framför höghu-
som i dag innehåller adresserna Kruthorns-
set och den senare är föreningens parke-
vägen 12 till 16. Den 15 februari 1962 kun-
ringshus. De övriga alldeles vanliga bo-
de de första familjerna flytta in i det huset
stadshusen heter i dessa formella samman-
(och ett till som blev klart samma dag –
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
c
Ribbings väg 8 till 10). Precis innan jul
skall se ut. Fastigheterna Experten och
1963 är föreningens alla hus inflyttade, be-
Etaget (höghuset och de tre husen ner mot
folkade och inbodda. Det tog alltså inte
Danderydsvägen) samt parkeringslängor-
ens tre år att bygga hela föreningen. Den
na Effekten, Eldröret och Emaljen är k-
totala kostnaden, inklusive köp av mark
märkta.
och anläggning av vägar och bygge av alla
husen, uppgick till 39.029.881 kronor och
ningen genomfört alla reparationer av hu-
49 öre. (Jo, man räknade faktiskt med ören
sen med utgångspunkt i material och teknik
även på så här stora belopp i föreningens
från när husen byggdes. Styrelsens utgångs-
bokslut fram till början av år 1973). 39
punkt har varit att föreningens hus, ritade
miljoner kronor (och 49 öre) kan naturligt-
av en erkänt skicklig arkitekt och mycket
vis låta billigt i en tid när lägenheter kostar
typiska för sin tid, är värda att vårda med
miljoner kronor – och även omräknat till
omsorg. Det är därför som varje reparation
dagens penningvärde så blir det »bara« lite
planeras med originalritningarna som grund
grovt tio gånger så mycket. Att köpa fem-
– och en del sådant som ändrats under de
man som i dag kostar över 2 miljoner kro-
snart 50 år som gått sedan föreningen bygg-
nor kostade inför inflyttningen i början på
des har också återställts. Redan år 2004 till-
60-talet 5.777 kronor.
delades föreningen Sollentuna kommuns
byggnadsvårdsdiplom för arbetet med att
I princip allt i hela bostadsrättsföreningen Solhjulet är ritat av arkitekten Ernst
Grönwall (planteringarna och lekplatserna
kring husen är dock ritade av trädgårdsarkitekten Eric Anjou). Grönwall är en av
Sveriges mest kända arkitekter och han har
F
vårda föreningens hus.
ör två år sedan blev Bostadsrättsföreningen Solhjulet också den första ägaren av flerbostadshus, och
därmed den första bostadsrättsför-
ritat flera av Stockholms vackraste »fun-
eningen, som någonsin nominerats till fina-
kis«-hus och dessutom biografen Draken på
len för den prestigefyllda utmärkelsen
Kungsholmen.
»Årets Byggnadsvårdare«. Det är Svenska
Det som gör föreningen lite speciell är
d
Under det senaste decenniet har före-
Byggnadsvårdsföreningen som varje år de-
att styrelsen, redan vid sitt andra möte
lar ut utmärkelsen »Årets Byggnadsvårda-
1959, gav Grönwall i princip fria händer
re« till en person eller organisation som
att utforma hela det bostadsområde som
gjort särskilt framstående insatser inom
skulle bli Solhjulet. Ernst Grönwall har
byggnadsvårdsområdet. Svenska Byggnads-
därför gjort egna ritningar till allt från
vårdsföreningen är en intresseorganisation,
stadsplanen – det vill säga var husen och
med närmare 6.000 medlemmar, som
gatorna skulle byggas – till hur den ut-
»sprider och förmedlar kunskap om bygg-
dragbara skärbrädan i lägenheternas kök
nadsvård«.
STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
De allra sista inflyttningarna (i nybyggda
kelt på att de som flyttar in i föreningen är
lägenheter där ingen bott tidigare) skedde
klart yngre än de som flyttar ut. Under just
den 15 december 1963. Det var lägenheterna
2013 var medelåldern på de som köpte lä-
på Kruthornsvägen 66 A och B som blev kla-
genhet i föreningen ungefär 40 år och me-
ra precis efter lucia – och en av de familjer
delåldern på dem som sålde sina lägenheter
som flyttade in då, bor kvar i samma lägen-
var, å andra sidan, närmare 50.
het än i dag. Det betyder att de hade anledning att fira 50-årsjubileum under 2013.
I föreningens lägenhetsregister anteck-
Så här långt har det handlat om de som
äger lägenheterna – men naturligtvis bor det
fler i föreningens hus. Enligt statistik från Sol-
nas naturligtvis när någon köper en lägen-
lentuna Kommun så var exakt 1.100 perso-
het, så där kan man se att det finns 17 lä-
ner skrivna i de 20 husen vid slutet av 2013.
genheter (förra året 18) som inte bytt ägare
Så många har det inte bott i föreningen sedan
sedan byggåren 1962 till 1963. Men det
i mitten av 80-talet. En långsamt nedåtgående
finns några till som bott här lika länge, men
befolkningstrend, där det för varje år bor allt
som flyttat inom föreningen. Lägenhetsregi-
färre i föreningens lägenheter, tycks därmed
stret säger bara när man köpte den bostads-
bruten. Så sent som för två år sedan (2012)
rätt som man fortfarande bor kvar i – inte
bodde här bara 1.084 personer.
när man flyttade till föreningen.
Från föreningens lägenhetsregister kan
Den första exakta befolkningssiffran för
föreningen är från 1975, då det bodde 1.460
man enkelt sammanställa annan statistik om
personer här. Tyvärr finns ingen äldre siffra
föreningens demografi – eller egentligen om
men i grannföreningen här i Edsberg, bodde
de som äger bostadsrätter och är medlem-
1963 enligt en gammal verksamhetsberättel-
mar. 60 procent har bott i föreningen korta-
se 1.954 personer. Det ger nästan 3,5 perso-
re än tio år, 19 procent mellan 10 och 20 år,
ner per lägenhet att jämföra med dagens 1,5.
knappt 10 procent mellan 20 och 30 år samt
Överför man detta till bostadsrättsförening-
slutligen – och där ingår naturligtvis gruppen
en Solhjulet borde här, under föreningens
som alltid har bott här – nästan 15 procent
första år, ha bott omkring 2.400 personer.
mer än 30 år. Räknar man samman detta så
Då ska man också betänka att det »bara«
ser man att en genomsnittlig boende i för-
finns totalt 1.957 rum i föreningens lägenhe-
eningen har bott här närmare 13 år.
ter (vardagsrum inräknade).
Den äldsta lägenhetsinnehavaren fyllde
97 under året som gick och de yngsta fyllde
20 år. Medelåldern var 52 år och det betyder att medelåldern har fortsatt att sjunka –
inte mycket, men med något år per år om
man uttrycker sig så. Det här beror helt en-
Åldersförd
e
kvinnor (röd lning på
a
män som äg ) respektive
er lägenhet
E
n bostadsrättsförening drivs, per definition, utan vinstintresse. Lägenheterna upplåts till »självkostnadspris«, och eventuella vinster och för-
luster är till för att balansera varandra mellan åren. Till exempel en varm vinter, med
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
e
örbrukning
f
e
m
r
ä
v
r
r
jä
F
Timmar
MegaWatt-
låga kostnader för uppvärmning, jämnas ut
rättsföreningar men Fastighetsbyrån, den
av annan kallare vinter med högre kostna-
fastighetsmäklare som säljer flest bostads-
der. Den här självkostnadsprincipen finns
rätter, inte bara här i föreningen utan också
tydligt angiven både i bostadsrättslagen och
i hela kommunen, har dock hjälpt oss att
i bostadsrättsföreningen Solhjulets stadgar.
räkna ut den genomsnittliga avgiften för
Allra mest pregnant förklaras kanske detta i
samtliga lägenheter som sålts av mäklare i
en reklambroschyr för lägenheterna i före-
Sollentuna under 2013. Genomsnittsavgif-
ningen från 1961 där det står att eftersom
ten var, om man räknar bort lägenheterna i
föreningen »arbetar utan enskilda vinstsyf-
Solhjulet, 648 kronor per kvadratmeter lä-
ten kan bostadsrättslägenheterna tillhanda-
genhet och år.
hållas till lägsta möjliga kostnader«.
O
Principen om självkostnad innebär att
årsavgiften (det som man som lägenhetsinnehavare betalar varje månad) motsvarar
den del av föreningens kostnader som inte
kan täckas av andra intäkter. Föreningens
totala kostnader minus hyresintäkter och
kostnader efter storlek så finner
man att den största är kostnaden för
uppvärmning. Den motsvarade un-
der 2013 precis en femtedel av föreningens
totala kostnader, eller om man så vill nästan
andra intäkter (till exempel räntor) ger allt-
precis 700 kronor per lägenhet och månad.
så det belopp som måste täckas genom års-
Man kan därför lätt förstå att det finns ett
avgifterna.
rent ekonomiskt skäl för föreningen att hus-
Föreningens kostnader för 2013, om
man även räknar in dem som hänför sig till
hålla med fjärrvärme.
Men det finns också en miljöaspekt. Att
framtida underhåll, uppgår till 29,4 miljo-
tillverka den mängd fjärrvärme som före-
ner kronor. Hyror från parkeringsplatser
ningen använder under ett år leder till ut-
och lokaler av olika slag ger totalt 2,3 mil-
släpp av 56.800 kilo koldioxid. 60 ton kol-
joner kronor. Några ränteintäkter att tala
dioxid motsvarar den mängd koldioxid som
om blev det inte under 2013. Det gör att av-
blir resultatet av en bilfärd 11 eller 12 varv
gifterna måste uppgå till totalt 27 miljoner
runt jorden (eller långt mer än halvvägs till
kronor för att föreningen ska gå runt. De
månen). Koldioxid är en så kallad »växt-
690 bostadsrättslägenheterna i föreningen
husgas« och många anser att dessa bidrar
(en ensam hyresrätt finns) har en yta på
till att försämra miljön genom det som ofta
47.350 kvadratmeter, och det ger en genom-
kallas »växthuseffekten«.
snittlig avgift per kvadratmeter och år på
552 kronor.
Under 2013 förbrukade föreningen 7,2
miljoner kWh fjärrvärme (ibland skriver
Det finns ingen heltäckande statistik när
det gäller avgifterna i Sollentunas bostadsf
m man rangordnar föreningens
man istället det som 7.212 MWh). I rent
temperaturstatistiska termer var 2013 ett år,
STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
som var lite men inte mycket, varmare än
(aktuell förbrukning av energi) utan också in-
normalt – SMHI har räknat ut att tempera-
nehålla rekommendationer om olika energi-
turen under året var precis 6,1 procent läg-
besparande åtgärder. Slutsatsen i samtliga 21
re än den genomsnittliga temperaturen un-
energideklarationer (en för varje hus och två
der de senaste 50 åren. För femton år sedan
för höghuset som består av två hus) var dock
(1998) var det också nästan precis lika
att »inga kostnadseffektiva energispar-
mycket varmare än normalt – 96 procent
åtgärder har hittats«, och det är ju ett bra be-
jämfört med normalårets 100 procent. Det
tyg på föreningens redan utförda arbete.
året förbrukade föreningen istället 9.039
MWh fjärrvärme.
2013 och 1998 var det alltså lika varmt
Nästan hälften av den elektricitet som
föreningen köper under ett år omvandlas
till ljus – det vill säga belysning kring husen
och föreningen borde därför ha använt un-
och i föreningens trapphus. Ytterligare un-
gefär lika mycket fjärrvärme under de båda
gefär en fjärdedel förbrukas av föreningens
åren, men så var det alltså inte. Under åren
sex gemensamma tvättstugor. Resten – ock-
däremellan har styrelsen lagt ner en väldig
så det en fjärdedel – går till att driva före-
massa energi och resurser på att modernise-
ningens värmesystem samt fläktarna för
ra och rusta upp värmesystemet i förening-
ventilation i några av föreningens hus (to-
ens hus. En nu konstaterad besparing (un-
talt 17 procent), el till motorvärmare (7
der ett år som 2013) på närmare 2 miljoner
procent) samt lite »diverse« (6 procent)
kilowattimmar fjärrvärme motsvarar nå-
som föreningens elbil, kopiator, maskiner i
gonstans mellan 1,3 och 1,6 miljoner kro-
hobbylokal, bredbandsnätet, gästlägenhe-
nor per år. Till och med något mer, eftersom
ten, föreningslokalen och annat. Förening-
även den fasta avgiften utgår från den fak-
ens totala elförbrukning uppgick under
tiska förbrukningen.
2013 till 616.245 kWh, och den totala
När det gäller systematisk hushållning av
energi, så ligger bostadsrättsföreningen
Elförbrukning
KiloWatt-Timm
ar
kostnaden var 862 kkr.
Elförbrukningen under 2013 är, precis
Solhjulet i framkant. För det arbete före-
som de senaste åren, väsentligt lägre än tidi-
ningen inledde på eget initiativ redan i början
gare. Bara jämfört med året innan (2012) så
av 2000-talet, finns det numera en särskild
har elförbrukningen minskat med ytterliga-
lag som säger att alla fastighetsägare ska
re nästan 10 procent. Man får gå tillbaka
energideklarera sina hus. Ackrediterade be-
till första halvan av 80-talet för att hitta en
siktningsmän ska gå igenom husens energi-
så låg årlig elförbrukning som under de se-
förbrukning (både el och fjärrvärme) och
naste åren. Om man bara jämför med för-
rapportera sina resultat (energideklaration)
brukningen för 10 år sedan, så är den idag
till ett register hos Boverket. Energideklara-
närmare 150.000 kWh lägre räknat per år.
tionen ska inte bara redovisa hur det ser ut
Det motsvarar, med dagens energipriser, en
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
g
ukning
Vattenförbr
Kubikmeter
årlig besparing på ungefär lika mycket i
övervakning av vattenmätarna kan den här
kronor. Att förbrukningen minskat ordent-
typen av vattenslöseri snabbt upptäckas och
ligt beror bland annat på ett generellt byte
åtgärdas.
till nya energisnåla tvättmaskiner, byte till
lågenergilampor samt nya (energisnåla)
värmeförbrukningen används för att värma
pumpar i värmesystemet. Att föreningen de
upp de 25 miljoner liter varmvatten som de
senaste åren också inlett ett byte till rörel-
boende i föreningen använde under 2013.
sestyrd belysning i trapphusen bidrar natur-
Vatten som värms från några få plusgrader
ligtvis också till att elförbrukningen mins-
– som kallvattnet har – till närmare 60 gra-
kar. Ett arbete som också fortsatt under
der.
2013 och som nu är på upploppet.
H
Under 2013 förbrukade de, enligt statistiken, lite drygt elva hundra personer som
bor i föreningens lägenheter 61.404.000 liter vatten (det är alltså 61.404 kubikmeter
vatten) och en sådan liter kostar ungefär ett
och ett halvt öre. Föreningens höghus har
usen i föreningen byggdes de allra
första åren på 60-talet och efter
snart 50 år med relativt låga underhållskostnader börjar kostna-
derna nu helt naturligt öka. Något som
också märkts i det senaste årens årsredo-
en byggnadsvolym på 51.396 kubikmeter,
visningar där kostnader för underhåll och
om detta faktum nu kan hjälpa någon att
reparationer stigit. Om man räknar sam-
åskådliggöra denna försvarliga mängd vat-
man alla föreningens kostnader för just
ten.
underhåll och reparationer sedan husen
Trots att befolkningen stadigt har ökat,
byggdes så hamnar totalsumma precis
om bara än med något dussin personer per
över 200 miljoner kronor. Men bara lite
år, så har vi som bor i föreningen aldrig för-
drygt 5 miljoner av dessa ligger före 1980.
brukat så lite vatten som under de senaste
Å andra sidan har nästan precis hälften av
åren. Förbrukningen är långt över 10 miljo-
det totala underhållet utförts de senaste
ner liter mindre än för tio år sedan. Orsa-
åtta åren. (Noteras ska att den här jämfö-
ken är att föreningens vattenmätare för ett
relsen inte blir exakt eftersom den inte tar
antal år sedan, på styrelsens initiativ, kopp-
hänsyn till att man fick bra mycket mer
lades till föreningens bredbandsnät. Det gör
för en miljon på 70-talet än i dag – men
att mätarna kan läsas av kontinuerligt, och
den visar ändå på en tydlig trend mot allt
därmed kan fastighetsskötaren snabbt lar-
mer underhåll.) Och det är egentligen inte
mas om förbrukningen är »onormal« i nå-
slut med det.
got hus. Till exempel en droppande kran i
h
Närmare en tredjedel av den totala fjärr-
För att långsiktigt beräkna kostnaden på
en lägenhet kan kosta tiotusentals kronor
det underhåll som behövs de närmaste 20
om året till ingen nytta alls. Med effektiv
åren – och 40 åren – har föreningen upprät-
STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
tat en »underhållsplan«. En underhållsplan
Någon gång i framtiden – sannolikt om
bygger på att man erfarenhetsmässigt vet
20 eller 30 år kommer även dessa ledningar
ungefär hur ofta som man måste måla om
att behöva bytas ut, och då ligger det antag-
en tvättstuga eller lägga om ett papptak.
ligen nära till hands att fundera på om före-
Och att man vet ungefär vad dessa åtgärder
ningen inte ska passa på att fysiskt byta
normalt brukar kosta. Underhållsplanen
även de relinade avloppsledningar mot nya.
syftar således till att visa på de totala kost-
Någon gång i framtiden kommer förening-
naderna under en längre tid. Fördelningen
en alltså att behöva genomföra ett traditio-
av kostnader mellan de olika åren kommer
nellt stambyte (el, vatten och avlopp) och
att bestämmas av när de olika åtgärderna
det måste naturligtvis tas med i underhålls-
verkligen blir genomförda. Underhållspla-
planeringen.
nen bygger på generella uppskattningar av
Man kan uppskatta de genomsnittliga
underhållsintervall – kan intervallen för-
underhållskostnaderna de kommande åren
längas innebär det minskade kostnader för
till, och det är lågt räknat, 6 miljoner kro-
föreningen.
nor (om året). (Detta dock exklusive ett
Föreningens underhållsplan visar på
framtida byte av alla stamledningar.) Under
kostnader på ytterligare 200 miljoner de
de senaste tio åren har styrelsen också steg-
närmaste 35 åren. Men i detta ingår en post
vis anpassat föreningens ekonomi till höjda
gällande byte av stamledningar på 140 mil-
underhållskostnader. Inför 2013 budgetera-
joner kronor. Den relining som genomförts
de styrelsen för årliga underhållskostnader
de senaste åren berör nämligen bara av-
på knappt 6 miljoner – vilket är betydligt
loppsrören, och inte övriga stamledningar
mer än 1999 då motsvarande siffra var 2,3
(varmvatten, kallvatten, elektricitet samt
miljoner.
värme till elementen).
Under 2013 genomförde föreningen lö-
De ursprungliga avloppsrören är tillver-
pande underhåll och reparationer för sam-
kade av gjutjärn och sådana håller normalt
manlagt 2 miljoner kronor (men då räknas
omkring 40 eller 50 år. Därefter är gjutjär-
inte ett antal av de största projekten in här;
net så angripet (»grafiterade«) att det finns
bland annat renovering av trapphusen i
stor risk för hål i ledningarna, med vatten-
höghuset, åtgärder för att minska radonfö-
skador som följd. Reliningen innebär att rö-
rekomsten i ett antal lägenheter som ligger
rens insida kläs med ett lager av plast och
på markplan och ytterligare en del arbeten
detta förlänger hållbarheten med många år
för att relina avloppsrör. Kostnaden för des-
– den bästa uppskattningen just nu är
sa projekt uppgick till ytterligare 7,5 miljo-
omkring 20 år. Det är med andra ord precis
ner kronor. I detta belopp ingår också alla
lika länge som man räknar med att ett helt
kostnader för att förbereda ombyggnaden
nyrenoverat badrum håller.
av tomma lokaler till lägenheter.
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
i
E
n tidigare hyresgäst – fram till mit-
ningslokalen eller gästlägenheterna speciellt
ten av 70-talet – använde den stora
bra lämpade för sin nuvarande använd-
lokalen under affärshuset till att pac-
ning, för det andra så är dessa två lokaler
ka om råttgift. Spår av giftiga kemi-
och dessutom föreningens expedition, till
kalier kunde fortfarande hittas och hela lo-
skillnad mot Epoken-lokalen, möjliga att
kalen behövde därför saneras från grunden.
med enkla medel bygga om till bostäder.
Det handlade om att riva ut all gammal in-
Åtta nya bostadsrättslägenheter ger en or-
redning med ventilation, rör och väggar,
dentlig slant till föreningen vid försäljning-
blästra väggar tak och golv samt slutligen
en och sedan en säker månadsinkomst i all
högtryckstvätta lokalen från golv till tak ett
framtid, samtidigt försvinner bekymret
flertal gånger. Allt avfall från saneringarna
med en osäker inkomst från en svåruthyrd
betraktas som miljöfarligt avfall och måste
lokal.
hanteras som sådant. Den här saneringen
påbörjades när den senaste hyresgästen sade
en ombyggnad av källarlokalen till i första
upp hyresavtalet och flyttade för ett par år
hand föreningslokal och gästlägenheter.
sedan.
Men här kommer också att finnas plats för
Men problemen med lokalen upphörde
andra lokaler som till exempel bastu, före-
inte med det. När alla inre väggar rivits och
ningsarkiv och återbruksrum. För de fyra
alla utrymmen nu finns tillgängliga så upp-
lokalerna; på Kruthornsvägen 20 (tidigare
täcktes att vatten läcker in rakt genom väg-
gästlägenheterna), på Kruthornsvägen 22
gen från utsidan. Det handlar om en lokal
(kontoret som Flodafors satt i), Kruthorns-
under marknivån och då måste marken
vägen 42 (föreningens gamla expedition)
utanför grävas upp så att väggen kan tätas
och Kruthornsvägen 68 (föreningslokalen
och dräneringen (de rör i marken som ska
på höghusets gavel); som blir tomma finns
leda bort vatten från hus) åtgärdas – något
färdiga ritningar gällande ombyggnad till
som nu också utförts och nu är lokalen
åtta stycken nya bostadslägenheter. Kom-
redo för nästa steg.
munens bygglovsenhet har redan beviljat
Föreningen kommer nu att flytta före-
bygglov för både ombyggnaden av affärs-
ningslokalen (Kruthornsvägen 68), gästlä-
husets undervåning för att föreningen ska
genheterna (Kruthornsvägen 22) samt före-
få bygga om alla tomma lokaler till bostä-
ningens expedition (Kruthornsvägen 42) till
der.
den här stora lokalen som sträcker sig un-
På ett par års sikt får man också räkna
der hela affärshuset och en bra bit in under
med att hela eller delar av övervåningen på
grannhuset.
affärshuset också blir tomma. Det är dock
Det finns två fördelar med en sådan
lokaler som inte direkt lämpar sig för om-
omflyttning: för det första är varken förej
En arkitekt har tagit fram ritningar för
byggnad till bostäder – men det finns en idé
STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
om att man kanske skulle kunna flytta
Någon egentlig risk förknippad med in-
tvättstugan från Kruthornsvägen 32 till över-
täkterna från bostadsrätterna är nämligen
våningen på affärshuset och på så sätt kunna
svår att se. Avgiften i föreningen ligger i
bygga om den tidigare tvättstugan på 32:an
nivå med halva hyran hos Sollentunahem,
till minst två lägenheter. Det är till och med
så även om priserna på bostadsrätterna
möjligt att man skulle kunna bygga om den
skulle förändras kommer det alltid att fin-
lokal på Kruthornsvägen 48, som i dag an-
nas tillräckligt många som vill bo i före-
vänds av fastighetsskötarna, till ytterligare
ningens bostadsrätter. Inte heller på det in-
ett par bostadslägenheter. Fastighetsskötarna
dividuella planet kan man se någon egentlig
skulle då i stället få en lokal på affärshusets
risk. Föreningen har enligt reglerna i bo-
övervåning. Allt för att använda så mycket
stadsrättslagen säkerhet för avgiftsfodringar
som möjligt av föreningens hus till just bo-
i lägenheterna. Med dagens priser har före-
städer med bostadsrätt.
ningen säkerhet för i storleksordningen 40
En stor poäng med den här ombyggnaden och omflyttningen är nämligen att föreningens ekonomi blir stabilare och att det i
framtiden finns mindre risk för att föreningen blir stående med tomma lokaler – och
hyresförluster. För även om det finns mycket få kommersiella lokaler i föreningens
hus och även om de svarar de för en för-
(fyrtio) års avgifter i varje lägenhet.
D
et är svårt att spå – särskilt om
framtiden. Ett orosmoln har i vart
fall tillfälligt försvunnit i och med
att beskattningen av föreningen inte
längre är kopplad till taxeringsvärdet. Fastställande av nya taxeringsvärden, vart tred-
svinnande liten del av intäkterna så finns så
je år, har tidigare alltid påverkat förening-
att säga per definition en risk – hyresgäster
ens ekonomi (och nästan regelmässigt nega-
kan flytta och då minskar intäkterna. Det
tivt). Över en lite längre tidsperiod kan man
finns ett stort överskott på kommersiella lo-
kanske, med beaktande av historien, räkna
kaler i Sollentuna, och många står tomma i
med en genomsnittlig kostnadsökning på 3-
väntan på hyresgäster.
4 procent per år. Något som normalt kan
För även om det i sig blir både bättre
gästlägenheter och föreningslokal genom
ombyggnaden – inte minst för att den nya
hanteras genom ganska rimliga avgiftshöjningar.
Under ett par år har hotet om en nästan
föreningslokalen inte stör grannarna som
40 meter hög mast för mobiltelefoni, bara
den nuvarande – så handlar det i grunden
ett par meter från parkeringshuset, hängt
också om att minska den ekonomiska ris-
över föreningen. Telia har ansökt om bygg-
ken för föreningen. Något som alltså sker
lov och nu har domstolarna slutligen bevil-
genom att omvandla så mycket lokaler som
jat bygglov. Från föreningens sida har vi
möjligt till bostadsrätter.
gjort vad vi kunnat för att få domstolarna
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
k
att inse att en så hög mast inpå våra hus
masten vid parkeringshuset. Den lilla hytten
kommer att se för hemsk ut. Vi lyckades till
för den nya basstationen byggdes våren
och med övertala domarna i Förvaltnings-
2013, men det är inte helt lätt att se den om
rätten att fara ut till föreningen för att titta
man inte vet vad man ska titta efter.
på verkligheten. Inför detta besök hyrde vi
U
in en mobilkran som kunde resas 36 meter
upp i luften och ställde den på parkeringshusets övervåning. På så sätt, tänkte vi,
föreningens verksamhetsberättelser
regelmässigt en formulering om att
skulle minsta barn och även Förvaltnings-
skicket på bostadslägenheterna
rättens ledamöter förstå hur fult det skulle
»alltjämt är gott«. Fram till 1975 genomför-
bli.
de också föreningen märkligt nog en årlig
Men det gjorde inte domstolen! Och i
besiktning av varje enskild lägenhet i före-
grunden är det egentligen inte så svårt att
ningen. I besiktningsprotokollen finns an-
begripa varför. För om nu folk vill kunna
teckningar som till exempel »plattorna i
ringa med mobiltelefon, så krävs det master
spisen sönderbrända«, »övre skåplucka i
och basstationer – och oavsett var de place-
hall har fel färg«, »matrum: mattan ska-
ras så hamnar de nära någons hus. Därför
dad« och »märken i skåpdörr intill skafferi-
får man – i det här fallet vi – leva med att
dörr«.
det hamnar ett högt torn precis bredvid de
Under de senaste åren har verksamhets-
hus som man bor i. Och så sammanfattar
berättelsen inte innehållit några upplysning-
Förvaltningsrätten det hela genom att kon-
ar om lägenheternas skick. Detta eftersom
statera att; »placeringen av telemasten på
det inre av lägenheterna normalt inte är
nu aktuell plats visuellt endast har en be-
föreningens eller styrelsens ansvarsområde.
gränsad områdespåverkan och kan inte an-
Som innehavare av en bostadsrätt svarar
ses sätta någon nämnvärd negativ prägel på
man själv för det inre underhållet. Det inre
natur- och kulturmiljön på den berörda
underhållet omfattar lite förenklat allting
platsen«.
inne i lägenheten förutom elementen. Och
Föreningen kunde dock träffa ett avtal
med Telia där de får sätta en basstation på
l
nder väldigt många år innehöll
så har det faktiskt alltid varit.
I föreningens originalstadgar, registrera-
höghusets tak, motsvarande den som Tele-
de hos länsstyrelsen den 1 juli 1959, anges
nor redan har där. Fast den här hamnar på
att bostadsrättsinnehavaren på »egen be-
andra sidan – mot parkeringshuset. Den
kostnad« skall hålla »lägenhetens inre i gott
som redan finns ligger på taket vid ut-
skick«. Lägenhetens »inre« definierades då
siktsplatsen. I avtalet mellan föreningen och
som »såväl rummets väggar, golv och tak
Telia finns klart angivet att det innebär att
som eldstäder, elektriska ledningar intill mä-
Telia inte får utnyttja sitt bygglov och bygga
tare, gas-, vatten- och avloppsledningar till
STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
den del de befinna sig inom lägenheten,
gamla. Detta, i kombination med att tät-
ringledning, klosetter, glas och bågar i lä-
skikten från början inte är anpassade efter
genhetens ytter- och innerdörrar«. Denna
att badrummen skulle användas till att du-
uppdelning står sig än i dag, fast numera
scha i, leder till en del vattenskador. (Tät-
finns den i bostadsrättslagen i stället för i
skikt: för att det inte ska uppstå vattenska-
föreningens stadgar.
dor måste det finnas ett vatten- och fukttätt
En vanlig hemförsäkring gäller inte för
skikt i hela badrummet. Utanpå tätskiktet
många av de skador, som man kan drabbas
fäster man sedan till exempel kakel och
av som ägare till en bostadsrättslägenhet.
klinker som inte i sig själva är vattentäta).
Hemförsäkringen förutsätter, så att säga, att
Enligt bostadsrättslagen är det den enskilde
man bor i en hyreslägenhet och där ligger
medlemmen som svarar för att tätskikten i
ansvaret oftast på hyresvärden och på den-
badrummet är hela och att de fungerar.
nes försäkring. I en bostadsrättsförening
Man svarar således själv för att badrummet
finns självfallet en fastighetsförsäkring, men
alltid är i sådant skick att vattenskador inte
den försäkringen täcker normalt inte ska-
kan uppstå.
dor inne i lägenheterna. Det beror på att
Att man utan vidare får tapetsera om,
det är bostadsrättshavaren själv som svarar
byta inredning i köket eller lägga in par-
för det inre underhållet av lägenheten. Man
kettgolv är självklart. Om man tänker sig
måste själv se till att det finns en »tilläggs-
större ändringar – som i princip också är
försäkring« som täcker skador på till exem-
tillåtna – som exempelvis att riva väggar,
pel köksinredning, parkettgolv och installa-
ändra i befintliga ledningar för vatten, ven-
tioner i badrummet. En sådan försäkring
tilation eller avlopp, krävs dock alltid sty-
kallas »bostadsrättstillägg« – en tilläggsför-
relsens skriftliga godkännande.
säkring som man har för att man bor i bo-
F
stadsrätt. Den brukar kosta ett par hundralappar om året, men om man drabbas av en
vattenskada, så är bostadsrättstillägget värt
varenda krona som man har betalat i försäkringspremie.
I samband med reliningen har det visat
ör att en bostadsrättsinnehavare
skall få hyra ut sin lägenhet krävs
enligt bostadsrättslagen alltid styrelsens tillstånd. Saknar man sådant
tillstånd kan man i värsta fall förlora sin lägenhet. Styrelsen har under 2013 beviljat 7
sig att en del badrum i föreningens lägenhe-
uthyrningar i andra hand. I en del fall har
ter fortfarande är i originalskick. Det vill
besluten också avsett förlängning av tidiga-
säga ser ut precis som de gjorde när första
re lämnade tillstånd. Vid uthyrning inom fa-
ägaren flyttade in i början av 60-talet. Det
miljen (till barn, syskon, föräldrar eller lik-
är lite oroande, eftersom det betyder att tät-
nande) har tillstånd till uthyrning
skikten i de badrummen är mer än 40 år
tillsvidare lämnats och för närvarande finns
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
m
ett dussintal sådana tillstånd registrerade.
150 kvadratmeter bostadsyta. Det ger enligt
Uthyrning har i övriga fall beviljats för
den normen färre än 300 parkeringsplatser
maximalt ett år i sänder.
för hela bostadsrättsföreningen. En mycket
Vid slutet av år 2013 fanns totalt ett
knappt 20-tal lägenheter med tillstånd för
redan från början skulle anlägga 525 parke-
andrahandsuthyrning. Rent allmänt kan på-
ringsplatser. Redan 1970 lät föreningen
pekas att antalet, av styrelsen godkända,
också bygga det stora parkeringsgaraget
andrahandsuthyrningar minskat kraftigt
som ligger öster om höghuset (fastigheten
under 1990-talet. Bara under 1991 bevilja-
Ensittaren). Det finns idag – om man räknar
des till exempel 44 tillstånd och 1992 hela
in de 123 bostadsrättsgaragen – nästan en
55 stycken, detta utöver sådana som gällde
parkeringsplats per lägenhet. Under 90-talet
inom familjen.
byggdes också en del lekplatser om till par-
Grundregeln är att det alltid krävs »be-
n
framsynt styrelse drev dock igenom att man
keringsplats och i dag finns totalt 551 par-
aktansvärda skäl« för att få hyra ut sin lä-
keringsplatser uthyrda och de är uppdelade
genhet i andra hand. Som exempel på såda-
på 99 stycken kallgarageplatser, 224 parke-
na beaktansvärda skäl brukar nämnas ålder,
ringsplatser med eluttag och 228 parke-
sjukdom, arbete eller studier på annan ort
ringsplatser utan eluttag.
eller särskilda familjeförhållanden. Med sär-
Men trots att man byggde många fler
skilda familjeförhållanden avses främst den
parkeringsplatser än nödvändigt i början av
situationen, då någon vill lämna sin lägen-
60-talet och ganska många har tillkommit så
het för att bo samman med någon annan,
är det för närvarande kö till alla typer av hy-
men under viss kortare tid vill behålla lä-
resparkeringsplatser i föreningen. Det finns
genheten tills han eller hon vet hur sambo-
ett kösystem både till parkeringsplatser i all-
förhållandet utfaller.
mänhet, men också om man vill byta till en
Styrelsen har också precis som tidigare
plats som ligger närmare den egna bostaden.
år konsekvent medgivit andrahandsuthyr-
Bostadsrättsgaragen – som är en ganska
ning när skälet har varit »provsammanbo-
ovanlig konstruktion – köps och säljs på
ende«.
precis samma sätt som bostadslägenheterna.
H
Månadsavgiften för ett sådant är för närva-
är i bostadsrättsföreningen finns to-
rande 545 kronor. De senaste åren har såda-
talt 676 bilparkeringsplatser samt 6
na här garage, som inte består av något an-
stycken speciella parkeringsplatser
nat är tre väggar och en garageport, som
för motorcyklar. När föreningen
omsluter knappa 13 kvadratmeter golv, inte
planerades var, trots att bilar blivit allt van-
sällan sålts för något över 200.000 kronor.
ligare på 50-talet, den gällande normen att
Det antyder därmed hur man värderar en
det skulle anläggas en parkeringsplats per
parkeringsplats i Edsberg.
STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
H
är i Sollentuna kommun är bostads-
har styrelsen naturligtvis i omgångar funde-
rättsföreningen Solhjulet den näst
rat på om dagens förvaltning verkligen är
största ägaren av bostadsfastigheter
den mest optimala för föreningen. I boende-
(efter det kommunalt ägda Sollentu-
enkäten finns också varje år ett antal idéer
nahem). Nästan alla kommuner i Sverige
och synpunkter kring förvaltningen som
äger bostadsbolag (allmännyttan) och om
förtjänar att tas på allvar. Föreningen hade
man jämför föreningen med dem så är före-
genom Flodafors också en mycket heltäc-
ningen större än, eller lika stora, som om-
kande förvaltningslösning, men det gör den
kring 40 procent av dessa bolag runt om i
också förhållandevis dyr. (De som genom
Sveriges kommuner.
åren påpekat att styrelsen lagt alla ägg i
Under ett antal år har föreningen anlitat
samma korg genom att köpa alla delar av
Flodafors Fastighetsaktiebolag för den tek-
förvaltningen från samma företagsgrupp –
niska förvaltningen (vicevärden) och fastig-
får nu också möjlighet att säga »vad var det
hetsskötseln. Det företaget har vuxit myc-
jag sa«.)
ket snabbt – alltför snabbt visade det sig -
2014 har det alltså gått ett helt decenni-
för de köpte också upp företaget som skötte
um sedan den förra stora förvaltningsge-
trädgårdsskötseln, företaget som skötte
nomgången och redan under våren 2013
ekonomiska förvaltningen och tog dess-
beslutade styrelsen därför att under hösten
utom över trappstädningen.
göra en översyn av samtliga avtal gällande
Det har varit framgångsrika år för före-
förvaltningen. Ompröva allt i grunden och
ningen – det ska vi inte sticka under stol
handla upp de delar där boendeenkäten
med - Byggnadsvårdsdiplom, Svenska Pub-
(och vi i styrelsen) inte gav tillräckligt höga
lishingpriset för styrelsens årsredovisning,
betyg. Frågan var också uppe på förenings-
utmärkelsen »Årets bostadsrättsförening«
stämman i maj och samma besked lämna-
och nomineringen till »Årets byggnadsvår-
des också där.
dare«, men också föreningens unika arbete
När Flodafors Fastighetsaktiebolag och
med boendeenkät, information och evene-
alla dotterbolagen ganska överraskande för-
mang som »Solhjulets dag«.
sattes i konkurs i augusti 2013 så blev det
Här vill vi naturligtvis passa på att tac-
alltså helt plötsligt dags för den översyn och
ka i första hand Pierre, Roland och Hans
upphandling av förvaltningen som egentli-
som genom sitt arbete bidragit till att före-
gen var planerad till början av 2014. Lite ti-
ningen under dessa år varit en bra plats att
digare än planerat och arbetet satte dess-
bo på, och till att föreningen har vunnit pri-
utom i gång ganska abrupt.
ser och fått utmärkelser.
Men samtidigt måste ärligt sägas att efter nästan tio år med i stort samma avtal
Under det halvår som nu förflutit sedan
Flodafors packade ihop och gick i konkurs
har en hel del hänt. Ett företag som heter
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
o
Knut Jönson Byggadministration AB har ta-
lentuna och som har kollektivavtal för att
git över fastighetsskötseln. Pelle Åkerlind,
ta hand om de egna anställda och dessutom
Robert Frodener och Jan Söderman arbetar
är Svanen-märkta för att ta hand om miljön
lika många timmar per månad som fastig-
omkring oss alla.
hetsskötaren och gårdskarlen tidigare gjor-
en permanent lösning är trädgårdsskötseln.
föreningen mellan sig.
Runt föreningens 20 hus finns ganska stora
Den tidigare funktionen som vicevärd
trädgårdsanläggningar – buskar, träd, gräs-
har delats upp i tre delar. Den grundläggan-
mattor, planteringar och blommor. Under
de »kundtjänsten« har tagits över av Ri-
hösten anlitade föreningen Marbit och träd-
chard Österlund som istället för den ganska
gårdsmästaren Malin Guldkrans – för att
ålderdomliga titeln »vicevärd« nu kallas
sköta höststädningen och ta hand om snö-
»koordinator«. För det är i första hand just
röjningen under vintern. Styrelsen genomför
det som Richard gör – samordnar alla delar
just nu en upphandling och det är inte rik-
av föreningens dagliga verksamhet. Mer
tigt klart hur det här kommer att lösas i
specialiserade saker som tidigare legat på
framtiden. En del av trädgårdsskötseln –
vicevärden har i stället, då det gäller juridis-
nämligen träden – har vi hanterat i ett sepa-
ka frågor, flyttats till den jurist som före-
rat avtal. Det är ett företag som heter Stock-
ningen samarbetat med under många år.
holms Trädvård som i framtiden kommer
Mer komplicerande frågor kring underhåll
att sköta vården av träden kring föreningen
och byggtekniska frågor har lagts på en
hus.
byggingenjör. Även byggingenjören som he-
Den här årsredovisningen grundar sig på
ter Johan Fromell har vi haft ett långt sam-
föreningens löpande bokföring. Föreningen
arbete med, och han arbetar också på Knut
har en årsomsättning på i storleksordningen
Jönson Byggadministration. På ett sätt kan
30 miljoner kronor och långt över 1.000
man säga att den här typen av uppdelning,
kunder (personer som äger bostadsrätter
och specialisering är en nödvändighet. Både
och hyr saker). Det säger sig självt att detta
de juridiska ärenden (exempelvis vattenska-
för med sig en ganska omfattande bokfö-
dor) blir allt mer komplicerade och även
ring och administration. Föreningens kam-
kraven på byggentreprenaden (även ganska
rer svarar för löpande bokföring, deklara-
små) är nuförtiden mycket omfattande.
tioner, all hantering kring hyror och avgif-
Trappstädningen även om det kanske i
formell mening inte är en del av förvaltningen sköts sedan september förra året av
p
Det del som i skrivande stund inte har
de tillsammans – men de delar närvaron i
ter, pantsättningar av lägenheter, bokslut
och en hel del annat.
Precis i slutet av 2012 la den del av Flo-
ett företag som heter Städpulsen Aktiebolag.
dafors som skötte den ekonomiska och ad-
Det är ett städföretag som är baserat i Sol-
ministrativa delen av förvaltningen av före-
STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
ningen ner sin verksamhet. Det arbetet togs
efter intresse och engagemang. Om någon
så över av Ekonomgruppen i Kista – som är
brinner för en fråga så tar han eller hon tag
ett företag i en större koncern som heter
i den och driver den. Helt enkelt för att det
Anylator-gruppen.
brukar bli mycket bättre resultat om man
U
jobbar från hjärtat. Under 2013 träffades
nder föreningsstämman, som går av
styrelsen vid nio tillfällen (under 2012 ock-
stapeln i maj varje år, beslutas vilka
så vid nio tillfällen).
personer som ska sitta i föreningens
styrelse. Styrelsen fattar beslut –
Vid fjolårets föreningsstämma beslutades enhälligt att det fasta arvodet till styrel-
och ser till att dessa genomförs. Det rör sig
sen skulle uppgå till sammanlagt 300.000
om allt från rent administrativa beslut, som
per år. Det fasta arvodet fördelar sedan sty-
att bevilja medlemskap till de som köpt lä-
relsen själva mellan samtliga ledamöter och
genhet i föreningen, till beslut om på vilket
suppleanter i styrelsen. Utöver den fasta de-
sätt stora underhållsprojekt ska genomfö-
len av arvodet beslutade föreningsstämman
ras. Styrelsen består av fem ledamöter och
också att »Sollentuna kommuns arvodesreg-
fyra suppleanter. Under de senaste sex åren
ler för mötesersättningar och extra upp-
har styrelsen bestått av i stort samma perso-
drag«, även fortsättningsvis, ska gälla för
ner. Jonas Sundborg som avgick vid stäm-
styrelsen.
man våren 2012 (efter nästan 10 år i styrel-
Samtliga arvodesutbetalningar har attes-
sen) ersattes – och så fortsatte styrelsen att
terats av styrelsen i sin helhet och under
fungera som vanligt. Styrelsen har efter
2013 betalades totalt 489.504 kronor ut till
stämman i maj 2013 bestått av: Anna
styrelsen i arvode. Av detta var 300.000
Grönvall, ordförande; Tanja Ferngren, vice
kronor fast arvode och 67.184 kronor mö-
ordförande; Stefan Jeppsson, sekreterare;
tesarvode. Ersättningen för »extra upp-
Mikael Åberg och Ninni Lund, ordinarie le-
drag« uppgick till 122.320, och det kan tar-
damöter. Samt suppleanterna Bibbie Borell,
va en liten förklaring. Dessa ersättningar
Johannes Hansson och Maritha Björken-
består av arvoden (i enlighet med stämmans
gren. Christer Lundqvist också vald till sup-
beslut) när delar av styrelsen träffas som en
pleant fick fullt upp med det egna företaget
»arbetsgrupp« för att förbereda ärenden till
och lämnade styrelsen i förtid under som-
ett vanligt styrelsemöte. Det är också oftast
maren 2013.
dessa arbetsgrupper som tar möten med en-
I det verkliga styrelselivet spelar det ing-
Arvodw
Fasta en till styrel
s
och rö delen är grå en
rliga rö
d
treprenörer, myndigheter och andra utom-
en praktisk roll om man är ordinarie leda-
stående. Förrförra året (2012) uppgick des-
mot eller suppleant. Alla är med på mötena
sa arvoden för »extra uppdrag« till 46.800
och alla deltar aktivt i arbetet. Ledamöter-
kronor och det är inte så svårt att räkna ut
na väljer i regel ärende och arbetsuppgifter
varför de är knappa tre gånger högre i år.
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
q
Här ligger en del av det arbete som styrel-
procent under genomsnittspriset 2013, var
sen la ner i samband med att det gamla för-
det i särklass högsta kvadratmeterpriset nå-
valtningsbolaget försvann från föreningen –
gonsin och slog med mycket god marginal
och de upphandlingar som sedan utfördes i
det tidigare prisrekordet från 2007.
rasande takt under senhösten och vintern.
dratmeterpriser för man köper ju alltid hela
att arvodena – den fasta delen borträknad –
lägenheten. Men det blir genast mer kon-
har minskat år från år under en lång följd
kret om man säger att det betyder att en
av år.
vanlig trea under 2013 kostade 100.000
E
kronor mer än under året innan, eller om
tt alldeles vanligt år får 10 procent av
man så vill hela 200.000 kronor mer än un-
lägenheterna i föreningen nya ägare –
der 2011.
under 2013 genomfördes 69 lägenhetsaffärer och 6 försäljningar av bo-
Den mycket kraftiga prisuppgången
mellan 2012 och 2013 (1.612 kronor per
stadsrättsgarage. Ordningen är således åter-
kvadratmeter) är i sig nästan ett rekord – en
ställd efter bara 54 lägenhetsförsäljningar
större ökning mellan två på varandra föl-
under 2012. Även under år 2011 såldes pre-
jande år har bara skett två gånger tidigare i
cis under 70 lägenheter, vilket alltså är det
föreningens femtioåriga historia. Detta mel-
normala. Bostadsrättsgaragen byter ägare lite
lan åren 2010 och 2011 då uppgången var
mindre frekvent och där genomförs i genom-
1.811 kronor per kvadratmeter – vilket lite
snitt 6,7 affärer per år – så även här hamna-
grovt var ungefär lika mycket som nu mel-
de 2013 väldigt nära ett genomsnittligt år.
lan de senaste åren. Mellan 2006 och 2007
Om man lägger ihop det som köparna be-
ökade däremot priset med hela 5.140 kro-
talade för de 69 lägenheterna och delar med
nor per kvadratmeter, vilket motsvarar en
den totala lägenhetsytan så får man naturligt-
uppgång på 370.000 kronor för en genom-
vis priset per kvadratmeter. Ofta använder
snittlig trea.
man just det begreppet när man jämför lä-
När man rabblar statistik och prisre-
genhetspriserna mellan olika områden och
kord på det här sättet kan det kanske vara
bostadsrättsföreningar. Nästan alla tidnings-
bra att komma ihåg att för precis tio år se-
artiklar om hur bostadsrättspriserna föränd-
dan (2001) klättrade priserna för allra förs-
ras bygger på den här typen av statistik.
ta gången över 11.000 kronor per kvadrat-
I bostadsrättsföreningen Solhjulet kosta-
r
Det kan ju vara lite abstrakt med kva-
Man ska då möjligen också komma i håg
meter. 2001 var också det år som en lägen-
de en genomsnittlig kvadratmeter lägenhet
het i föreningen för första gången såldes för
23.419 kronor under 2013 att jämföra med
en miljon kronor. I år, 2013, var det bara en
förra årets genomsnittspris på 21.808. Re-
av lägenheterna som inte såldes för en mil-
dan förra året (2012), som alltså ändå låg 7
jon kronor eller mer. Det är faktiskt ett kon-
STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013 – BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET
staterande som manar till viss eftertanke –
två miljoner kronor eller mer. En trea i hög-
på lite drygt tio år har vi gått från en situa-
huset såldes nämligen precis innan jul 2013
tion där rekordlägenheten kostade en mil-
för 2.020.000 kronor. Och man kan också
jon – till dagens läge där en endaste lägen-
notera andra rekord som att en tvåa säljs
het under ett år säljs för mindre än
för 1,6 miljoner – högsta priset för en tvåa
1.000.000 kronor.
någonsin – och en etta för 1,4 miljoner kro-
Ett annat sätt att se det på är att det var
nor även det det högsta priset för en etta nå-
först år 1976 som genomsnittspriset på en
gonsin. Ett rekord i det bokstavligen lilla
(hel) lägenhet i föreningen för första gången
slogs också när ett bostadsrättsgarage – de
steg över 23.500 kronor, det vill säga årets
är på ungefär 13 kvadratmeter – såldes för
genomsnittspris per kvadratmeter. För det
220.000 kronor. De pengarna hade man fått
antal kronor som man i dag får en genom-
över ett dussin garage för så sent som 1996.
snittlig kvadratmeter fick man för 40 år sedan en genomsnittlig lägenhet.
De 69 överlåtelserna under 2013 förde-
När husen i föreningen var nybyggda,
1962 och 1963, så betalade man ungefär
60 kronor per kvadratmeter för att få köpa
lar sig mer exakt som följer. Priserna är ge-
sin lägenhet. En trea på 70 kvadratmeter
nomsnittspriser och inom parentes anges
kostar således precis över 4.000 kronor.
förra årets siffror: 12 enrumslägenheter till
Genom
kvadra snittspriset p
tmeter
å
lägenh 70
et
Fram till 1968 fanns en särskild lag som
genomsnittspris 1.168.000 (1.010.000) kro-
reglerande priserna på bostadsrättslägenhe-
nor; 14 tvårummare till genomsnittspris
ter. Principen var att en bostadsrätt inte fick
1.436.000 (1.299.000 ) kronor; 41 treor till
säljas för mer än grundavgiften – det som
genomsnittspris 1.569.000 (1.499.000) kro-
lägenheten köptes för när den var ny – plus
nor; 2 större lägenheter (fyror och femmor)
de amorteringar som gjorts på föreningens
2.103.000 (1.829.000) kronor. Sex bostads-
lån. Hade man vidtagit »standardförbätt-
rättsgarage såldes för i genomsnitt 188.000
ringar« så fick man faktiskt ta betalt också
(143.000) kronor styck.
för dessa.
Även här kan man snegla på tidigare års
I december 1968 under priskontrolla-
siffror och man kan då konstatera att samt-
gens sista dagar har den trerumslägenhet
liga genomsnittspriser för alla lägenhetsty-
som fem år tidigare, när föreningen var helt
per också slår prisrekord i år. Genomsnitts-
ny, kostade strax över 4.000 kronor stigit
priset på ettor, tvåor, treor, fyror och fem-
med lite över 3.000 kronor. Den 20 decem-
mor och bostadsrättsgaragen har med an-
ber 1968 säljs till exempel en trea på Ka-
dra ord aldrig varit högre än under 2013.
plansbacken för 7.496 kronor men då ingår
Särskilt notabelt blir naturligtvis också att
en torkhiss för 40 kronor, persienner för
år 2013 kommer att gå till historien som
105 kronor samt ett extra vägguttag i köket
första året när en trerumslägenhet säljs för
för ytterligare 80 kronor. ¶
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
s
Bavaroise Ernst Grönwall
DESSERT KOMPONERAD AV EDSBACKA KROG TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULETS
50-ÅRSDAG
Körsbärsbavaroise Ernst Grönwall
Det här behöver Du för fyra portioner:
225 gram körsbärspuré
2 stycken gelatinblad
100 gram äggula
50 gram strösocker
2 deciliter vispgrädde 40%
2 matskedar körsbärslikör
saften av en halv citron
3-5 stycken färska myntablad
Så här gör Du: Koka upp körsbärspurén tillsammans med myntabladen och låt kallna.
Plocka bort myntabladen från purén.
Vispa äggula och strösocker över svag värme på spisen (helst vattenbad) tills den blir till en tjock kräm
(vispa inte för länge och för varmt – maximalt 74
grader – annars blir det äggröra), låt svalna.
Blötlägg gelatinbladen i rikligt med kallt vatten i ungefär 20 minuter. Ta upp gelatinbladen och krama ur
allt vatten. Smält gelatinbladen i lite av körsbärspurén. Tillsätt sedan resten av purén och rör om.
Rör ner purén, citronsaften och likören i äggsockersmeten. Vispa grädden och vänd ner den i smeten.
Fyll bavaroisen i portionsformar, ställ kallt några
timmar för att stelna.
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET – STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE ÅR 2013
Chokladgelé till toppning
Det här behöver Du för fyra bavaroiser:
225 gram vatten
185 gram strösocker
75 gram kakao
40 gram glykos (finns att köpa på apoteket)
20 gram choklad – mörk efter smak
150 gram vispgrädde 40 % (lätt vispad)
4 stycken gelatinblad
Så här gör Du: Koka alla ingredienser utom gelatinbladen i cirka 10 minuter. Skumma noga för att få
en blankare gelé. Blötlägg gelatinet på samma sätt
som i receptet för bavaroisen, och avsluta genom att
tillsätta de väl urkramade gelatinbladen. Rör och sila
genom finmaskig sil. Ställ blandningen kallt.
Några timmar före servering värms chokladgelén försiktigt så att den blir lättflytande. Fördela gelén över
varje bavaroise så att det blir som ett
chokladlock. Ställ åter kallt tills
gelén stelnat. Dekorera med ett
vackert färskt myntablad och lite
söndersmulad söt kaka.
m(u)ms
Vi avslutar som vanligt med ett tack till de, numera anonyma personer
på Skånska Cementgjuteriet, som byggde våra fina hus i början av 60-talet
Antal som bor här: 1.100 personer
Genomsnittlig årsavgift: 552 kronor per år och kvadratmeter
Bostadslägenheter: 691 stycken
Antal fastigheter: 26 stycken (20 bostadshus)
Bostadsyta: 47.350 kvadratmeter
Parkeringsplatser: 676 stycken
Kommersiella lokaler: 3 stycken
Soliditet: 35 procent
Omsättning: 29 miljoner kronor per år
Föreningens långfristiga lån: 46 miljoner kronor
Marknadsvärde bostadsrätterna: över en miljard kronor
Fastigheternas taxeringsvärde: 500 miljoner kronor
Storlek: Sollentuna kommuns största
privata ägare av bostadsfastigheter
Organisationstillhörighet: Helt fristående
Hemsida: www.solhjulet.se
Utmärkelser: Sollentuna kommuns byggnadsvårdsdiplom 2004
Årets Bostadsrättsförening 2008
Svenska Publishingpriset 2009
Finalist Årets Byggnadsvårdare 2011
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET