Transcript våra jurister skrivit här pdf

Uthyrning i andra hand
Förutsättningar för uthyrning
Hyreslägenheter
En hyresgäst får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta
lägenheten i andra hand. (12 kap. 39 § JB) Om inte hyresvärden går med på en
andrahandsupplåtelse av lägenheten kan hyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden.
Hyresnämnden ska lämna tillstånd om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom,
tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda
familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för
upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet
ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. (12 kap. 40 §)
Det är bara när man ska hyra ut lägenheten i andra hand till någon som ska använda
den självständigt som man behöver samtycke av hyresvärden. Den som ska hyra ut ett
rum till en inneboende behöver alltså inte i förväg fråga om lov. Däremot kan
hyresvärden reagera om det skulle uppstå problem kring uthyrningen. Så kan till
exempel vara fallet om den inneboende stör grannarna eller använder lägenheten
självständigt utan att det finns samtycke till en sådan upplåtelse. (12 kap. 41 § JB)
Bostadsrättslägenheter
Andrahandsuthyrning föreligger när bostadsrättsinnehavaren upplåter sin lägenhet till
någon annan som ska använda den självständigt. Reglerna om andrahandsuthyrning i
bostadsrättslagen och reglerna om uthyrning av en del av en bostadsrättslägenhet
liknar hyreslagens motsvarande regler. Vad gäller bostadsrättslägenheter inhämtas
dock samtycke till andrahandsupplåtelse från styrelsen i bostadsrättsföreningen. En
annan skillnad är att bostadsrättsinnehavaren också kan åberopa andra beaktansvärda
skäl för en andrahandsupplåtelse än de som finns i 12 kap. JB. (Se 7 kap. 8 § samt 10-11
§§ bostadsrättslagen)
Ansökan
Tillstånd för andrahandsupplåtelse sker hos hyresnämnden. På hyresnämndens
webbplats hittar man behövliga blanketter.
http://www.hyresnamnden.se/
En ansökan till hyresnämnden om att få hyra ut i andra hand ska innehålla uppgifter
om vem som är sökande (förstahandshyresgästens/bostadsrättsinnehavarens namn
och adress), vem som är motpart (hyresvärdens/bostadsrättsföreningens namn och
adress), vem som ska hyra i andra hand (namn och adress), varför
hyresvärden/bostadsrättsföreningens styrelse inte har samtyckt (detta bör helst framgå
av en handling som bifogas), orsaken till andrahandsuthyrningen och hur länge den
Stockholm University Student Union
Visiting adress
Frescativägen 14 A
Box 50006
SE-104 05 Stockholm
Phone +46 (0)8 674 62 00
Telefax +46 (0)8 16 55 03
Org. nr. 802003-6425
www.sus.su.se
ska pågå.
Hyresnämnden lämnar i regel inte tillstånd för längre tid än ett år åt gången. Om
hyresvärden inte går med på fortsatt uthyrning kan förstahandshyresgästen söka nytt
tillstånd hos hyresnämnden. I regel lämnar nämnden inte tillstånd för längre tid än tre
år sammanlagt.
Besittningsskydd
En andrahandshyresgäst får besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre
än två år i följd. Besittningsskyddet innebär att andrahandshyresgästen inte utan vidare är
skyldig att flytta den dag som står i uppsägningen och att förstahandshyresgästen måste
föra tvisten till hyresnämnden. Nämnden tar sedan ställning till om avtalet ska upphöra
eller löpa vidare. En andrahandshyresgäst har dock ett svagt besittningsskydd. Han eller
hon får således i regel inte bo kvar om förstahandshyresgästen ska flytta tillbaka till
lägenheten
Om andrahandsuthyrningen ska pågå längre tid än två år i följd, kan det därför vara
lämpligt att förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen också upprättar ett
särskilt avtal om att andrahandshyresgästen inte ska ha något besittningsskydd. På
hyresnämndens webbplats hittar man behövliga blanketter.
http://www.hyresnamnden.se/
Om parterna har avtalat om avstående från besittningsskydd måste
andrahandshyresgästen flytta utan föregående prövning när hyresavtalet upphör.
Hyra
Allmänt
Hyran som förstahandshyresgästen tar ut av andrahandshyresgästen ska vara skälig.
Den är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för likvärdigt bruksvärde. En
lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Med
likvärdig lägenhet menas i första hand en lägenhet som ligger i ett hus som ägs och
förvaltas av ett kommunalt (allmännyttigt) bostadsföretag.
Den andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra har rätt att få tillbaka vad
han eller hon har betalat för mycket. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran
sänkt för den fortsatta uthyrningen. Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett
år tillbaka i tiden räknat från dagen för ansökan. Eftersom hyresnämnden är en
opartisk domstolsliknande myndighet tar den inte ställning till om en hyra är skälig
eller inte förrän andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.
Hyresnämnden har ofta godtagit ett hyrespåslag på lägenhetens bruksvärdeshyra på
cirka 10-15 procent när lägenheten är fullt möblerad, men det är viktigt att komma ihåg
att nämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett
annat i det enskilda ärendet. Utöver möbler ingår ibland även till exempel fri
2 (3)
hushållsel, betald tv-licens och p-plats som bostadsrättsinnehavaren hyr separat.
Upplåtaren har då rätt att lägga på en summa som motsvarar de faktiska kostnaderna.
Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av
kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.
Särskilt om hyresrätt
I praktiken är alltså den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar ofta skälig. Det
innebär att han eller hon normalt kan ta ut samma hyra av andrahandshyresgästen.
Den som vill ha uppgifter om vad en likvärdig lägenhet har för hyra kan kontakta ett
kommunalt (allmännyttigt) bostadsföretag.
Särskilt om bostadsrätt
Vad bostadsrättsinnehavaren betalar till föreningen och vad han eller hon har för
lånekostnader har ingen betydelse vid prövningen hos hyresnämnden. Det är i stället
lägenhetens bruksvärde som är utgångspunkten för vad som är skälig hyra. Den som
vill ha uppgifter om vad en likvärdig lägenhet har för hyra kan kontakta ett kommunalt
(allmännyttigt) bostadsföretag.
Avtal
Det är inget krav att ha ett skriftligt andrahandshyresavtal. Däremot är det bra i
bevishänseende. I ett avtal kan till exempel visas vad man har kommit överens om för
hyrestid, uppsägningstid, hyra och andra hyresvillkor (vilka villkor som helst, men det
är viktigt att tänka på att villkoren utformas tydligt). Andrahandshyresavtal finns att
köpa till exempel i bokhandeln.
Om förstahandshyresgästen skriver avtal med andrahandshyresgästen innan
hyresvärden eller hyresnämnden har tillåtit andrahandsuthyrningen, är det lämpligt att
han eller hon skriver in i avtalet att det bara gäller om förstahandshyresgästen får
tillstånd att hyra ut.
Hyreslagen är dispositiv (under avtal). Det betyder att det är fritt fram för parterna att
själva reglera hur hyresförhållandet dem emellan ska se ut. Om däremot inget
hyreskontrakt upprättas så är det hyreslagens (12 kap. JB) regler som gäller.
Ett exempel är att man i ett kontrakt kan bestämma vilken uppsägningstid som helst,
medan uppsägningstiden i hyreslagen beror på hyresförhållandets längd.
3 (3)