Transcript 84 BOSTADSPRISER Billigare bostäder, större och bättre bo

84
TILL GÄ N GL I GHET OCH MO B ILITET | B O S T A D S P R I S E R
BOSTADSPRISER
Kvadratmeterpriser för enfamiljshus(2000-2011)
Köpenhamn = index 100
De svenska bostadspriserna mindre
attraktiva för danskar
100
Billigare bostäder, större och bättre bostad för pengarna var drivkraften bakom
den ström av danskar som när Öresundsbron öppnade år 2000 började flytta österut till Skåne och framför allt Malmö
med omnejd. Och som oftast behöll sitt
jobb på den danska sidan och pendlade
tillbaka över Öresund.
Runt millennieskftet var priserna för
ett enfamiljshus betydligt lägre om man
köpte bostad utanför Region Hovedstaden. Jämfört med priserna i Köpenhamns kommun var kvadratmeterpriset
för ett enfamiljshus under 2000 nästan
40 procent lägre i både Region Sjælland
och Skåne.
Fram till år 2000 var priset för en bostad
i Region Hovedstaden och Malmö bara
80
60
40
2000
20
2006
0
2011
Region
Hovedstaden
Region
Sjælland
Skåne
Malmö
Stad
Kvadratmeterpriser för ägarlägenheter (2000-2011)
Köpenhamn = index 100
100
80
60
40
2000
20
2006
0
2011
Region
Hovedstaden
Region
Sjælland
Skåne
Malmö
Stad
Källa: Realkreditrådet (Bostadsmarknadsstatistik), Svensk Mäklarstatistik AB, Värderingsdata AB och
Statistika Centralbyrån. Öresundskomiteens beräkningar. Malmö 2011, delvis uppskattat.
2006
20
T END ENS ÖR ESUND 2 0 1 2
2011
0
Region
Hovedstaden
Region
Sjælland
Skåne
Malmö
Stad
Den svenska kronans kursutveckling jämfört med den danska
både Malmö och generellt i Skåne låg
det genomsnittliga kvadratmeterpriset
i danska kronor för ägarlägenheter på
omkring 40 procent av priset i Köpenhamn under 2000. Fram till prisbubblan
under 2006 ökade denna skillnad markant och bostadspriserna i Köpenhamn
steg till det tredubbla mot Skåne. Från
2006 har denna skillnad minskat så att
bostadspriserna i Malmö, Skåne och
Region Sjælland nu ligger på omkring
60 procent av kvadratmeterpriset för en
ägarlägenhet i Köpenhamn.
100
90
80
70
60
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010 2011
Källa: Danmarks Nationalbank
några få procent lägre än i Köpenhamn.
Men efter 2000 ökade prisskillnaden
45.000
tills den kulminerade under 2006 då
bostadspriserna i Köpenhamn hade sti35.000
git till det dubbla jämfört med priserna i
Region Sjælland och Skåne, medan pri25.000
set i Malmö låg på omkring två tredje15.000
delar av de köpenhamnska priserna.
5.000
Från det att bostadsprisbubblan brast
under 2006 och fram till 2011 har prisskillnaden nästan blivit50.000
utjämnad, utom
för Region Sjællands del där kvadratme40.000
terpriset för ett enfamiljshus
har fallit till
43 procent av priset i Köpenhamn;
där30.000
med är kvadratmeterpriset mycket lägre
här än öster om Öresund.
20.000
-98
-00
-02
-04
-06
-08
Prisskillnaden över Öresund har under
de senaste 10-15 åren även präglats av
stora svängningar i den svenska kronkursen. Men dessutom spelar olika lånemöjligheter (bland annat de speciella
Prisskillnaden mellan 10.000
ägarlägenheter är
ännu större än mellan enfamiljshus. I
0
-5.000
-96
Prisutvecklingen sedan 2006 har helt
klart lett till att det i dag är mindre attraktivt för köpenhamnare att köpa en
bostad på andra sidan av Öresund.
-10 -11
-96
-98
-00
-02
-04
-06
-08
-10 -11
85
86
TILL GÄ N GL I GHET OCH MO B ILITET | B O S T A D S P R I S E R
danska obligationslånen kontra typiskt
svenska korttidslån), räntenivån och
fastighetsbeskattningen också roll för
prissättningen på bostäder. Det framgår
inte av statistisken.
Prisökningar efter
bostadsprisbubblan
Bostadsprisbubblan var ett danskt fenomen med en överhettad bostadsmarknad, som kulminerade under 2006, och
var särskilt tydlig i Köpenhamn och
Region Hovedstaden. Kvadratmeterpriset för ägarlägenheter i Köpenhamn
steg till exempel under 2005 med 40
procent. Medverkande till de stora bostadsprisökningarna var framför allt
introduktionen av de amorteringsfria
realkreditlånen med flexibel ränteanpassning som infördes under 2003 då
den korta räntan var historiskt låg.
Efter prisbubblan har de danska bostadspriserna fallit avsevärt, framför allt
i huvudstadsområdet och särskilt under
åren 2006-2008. Fram till 2010-2011
stabiliserades priserna någorlunda och
priset för en ägarlägenhet var generellt
svagt stigande, men under 2011 inträffade en avmattning i priserna. Den
negativa utvecklingen har gått mest ut
över Region Sjælland, men i allmänhet
är de danska priserna tillbaka på nivån
från 2004-2005. Jämfört med 2000 har
det dock varit goda prisökningar, störst i
Köpenhamn, där enfamiljshus har stigit
med 81 procent och ägarlägenheter med
70 procent. Bägge typerna av bostad har
under samma period bara stigit med 35
procent i Region Sjælland.
I Skåne har det genomsnittliga kvadratmeterpriset för bostäder mer än fördubblats jämfört med 2000 och särskilt
priset på ägarlägenheter har tagit in på
de danska priserna. Bara för ägarlägenheter i Malmö handlar det om en tredubbling av priset. Prisutvecklingen i
Sverige har varit stadigt stigande utan
den prisbubbla som drabbade Danmark,
bara avbruten av en övergående tillbakagång i slutet av 2008. I Skåne har
priserna dock till viss del stagnerat de
senaste åren jämfört med den allmänna
prisökningen i Sverige.
Bostadsomsättning
Omfattningen av bostadsutbud och bostadsköp ger en god indikatoer på prisbildningen.
I Skåne har omfattningen av bostadsköpen varit stabil under åtskilliga år och
framför allt har det varit en omfattande
omsättning av ägarlägenheter under perioden 2009-2011.
Även om priserna på den danska sidan
av Öresund är tillbaka på 2004-2005 års
nivå så är bostadsmarknaden mycket mer
fastlåst än den svenska. Under 2004 såldes 30.000 ägarlägenheter, men vid varje
T END ENS ÖR ESUND 2 0 1 2
100
90
80
tidpunkt
var det bara 10.000 ägarlägenheter till salu. Under 2011 såldes däremot
70 bara 17.000 ägarlägenheter medan
det vid varje tidpunkt fanns 21.000 till
salu.
60 Men utbudet är i verkligheten stör1996
1998 för
2000
2002 pengar
2004
re eftersom
risken
att förlora
och inte kunna betala mycket stora lån
får många att helt avstå från att sälja sin
bostad. Det tog under 2011 mer än ett
och ett halvt år att sälja en bostadsrätt
när det under 2004 tog tre månader.
2006
2008
2010 2011
Enfamiljshus mm:Genomsnittlligt kvadratmeterpris
SEK (1:a kvartalet 1996-4:e kvartalet 2011)
Slutligen hör det till bilden av den fastlåsta danska marknaden för ägarlägenheter att bostadsefterfrågan är stor och
ökande i Storköpenhamn som har en
stor inflyttning och en kraftigt växande
befolkning samtidigt som byggandet
Ägarlägenheter: Genomsnittlligt kvadratmeterpris
SEK (1:a kvartalet 1996-4:e kvartalet 2011)
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
-5.000
-96
-98
-00
-02
Köpenhamns kommun
-04
-06
-08
-10 -11
Region Hovedstaden
-96
Region Sjælland
-98
-00
-02
-04
Malmö Stad
Källa: Realkreditrådet (Bostadsmarknadsstatistik), Svensk Mäklarstatistik AB, Värderingsdata AB och Statistiska Centralbyrån
Öresundskomiteens beräkningar. Malmö 2011, delvis uppskattat
-06
-08
Skåne
-10 -11
87
88
TILL GÄ N GL I GHET OCH MO B ILITET | B O L I G P R I S E R
Pris för en ägd bostad på 120 kvadratmeter i stadscentrum (2011)
London
Paris
Zürich
Rom/Milano
Stockholm
Helsingfors
Wien
Amsterdam
Madrid/Barcelona
Köpenhamn
Berlin
Dublin
Bryssel
Malmö
1.000 euro per m2
15,2
13,4
11,4
7,2
7,0
6,2
5,1
4,3
4,0
4,0
3,7
3,7
2,8
1,9
Totalt milj. euro
1,8
1,6
1,4
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,5
0,5
0,4
0,4
0,3
0,2
Källa: The Global Property Guide 2012. Siffrorna för Malmö är Öresundskomiteens uppskattning.
närmast står stilla. Det har tvingat upp
hyran i många hyresrätter och uthyrda
ägarlägenheter. Den fastlåsta bostadsmarknaden beror dels på att många
undviker att sälja sin bostad när de är
överbelånade och undviker att realisera
en förlust, som en försäljning skulle
innebära, dels på att många familjer med
barn bor kvar i staden när det tidigare
fanns en tendens att flytta ut från staden
till grönare områden. Det innebär ett
mindre utbud av lediga bostäder, vilket
på sikt sannolikt kommer att påverka
prisbildningen i form av stigande priser, även om det naturligtvis också finns
många andra faktorer som spelar in när
det gäller bostadspriserna.
Internationell jämförelse
Jämfört med andra europeiska storstäder har Öresundsregionens stadskärnor
förhållandevis billiga ägarlägenheter,
särskilt eftersom priserna på Köpenhamns ägarlägenhetsmarknad har sjunkit under en längre period medan andra
storstäder har klarat sig något bättre de
senaste åren. Det är slående att medan
priserna i Köpenhamn ligger på 2005
års nivå så har de i Stockholm under perioden 2005-2011 stigit med 40 procent
och kvadratmeterpriserna i Stockholm
ligger omkring 75 procent högre än i
Köpenhamn. Siffror för Statistiska Centralbyrån tyder dock på att den prisnivå,
som Global Property Guide anger för
Stockholm, är något övervärderad.
T END ENS ÖR ESUND 2 0 1 2
Ägda bostäder
Andelsbostäder
• Enfamiljshus: I Danmark omfattas
patriciervillor, småhus, parhus samt
kedje- och radhus samt boningshus (på
lantgårdar). I Sverige omfattas småhus.
Andelsbostäder i Danmark innebär också
ett delat ägande via en ägarförening, men
denna boendeform betraktas som hyresbostad och omfattas inte av systematisk
prisstatistik.
• Ägarlägenheter: I Danmark en bostad
som i regel är en flerbostadsfastighet
som är uppstyckad i individuella ägarlägenter. I Sverige omfattas bostadsrätter, som på flera sätt, men inte helt,
motsvarar en dansk ägarlägenhet. Att
ha en bostadsrätt innebär att man har
delat ägande i ett flerbostadshus via en
bostadsrättsförening.
89