Transcript Riksbankens utredning om riskerna på den svenska
Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011
Riksbankens bostadsutredning
Per Jansson och Mattias Persson, chefer för avdelningarna för penningpolitik och finansiell stabilitet presenterar en sammanfattning av utredningen Innehållet i följande rapporter presenteras: Svenska huspriser i ett internationellt perspektiv
Peter Englund
En makroekonomiskanalys av bostadspriserna i Sverige
Carl Andreas Claussen
Husprisfall – konsekvenser för finansiell stabilitet
Anders Nordberg
Frågestund
Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden – en sammanfattning
Per Jansson och Mattias Persson
Om utredningen
Startade i februari 2010 – beställd av direktionen (tjänstemannaprodukt) Består av 12 fristående rapporter Presenterades för Riksbankens direktion i januari 2011 Föreligger nu i redigerad och tryckt form
Hur påverkar bostadsmarknaden makroekonomin?
Reala faktorer
Sysselsättning, demografi mm
Institutionella faktorer
Regleringar, skatter mm
Finansiella faktorer
Kreditutbud, kreditkostnader mm
Bostadsmarknaden Hushållens ekonomi
Konsumtionskanalen
Finansiella systemet
Stabilitetskanalen
Makroekonomin
Några viktiga frågor i utredningen
Vilken roll kan penningpolitiken spela för att förebygga risker på bostadsmarknaden?
Är den svenska bostadsmarknaden övervärderad?
Är den finansiella stabiliteten hotad vid ett fall i huspriserna? Vad behöver göras (inom en snar framtid)?
Vilken roll kan penningpolitiken spela?
Länge debatterad fråga, men på väg mot samsyn Räntan generellt verkande, behöver kompletteras med andra åtgärder Hur bäst samordna penningpolitik och en politik med systemriskförebyggande åtgärder (macroprudential policy)? Forskning pågår
Är den svenska bostadsmarknaden övervärderad?
Till stor del ”fundamentala” förklaringar: God inkomstutveckling Lägre realräntor Lågt byggande, mm Men är fundamentala faktorer på rimliga nivåer?
Ovanligt låga realräntor Ovanligt lågt bostadsbyggande
Är den finansiella stabiliteten hotad vid ett fall i huspriserna?
Kreditförluster på bolån sannolikt inget direkt hot mot den finansiella stabiliteten Men oro på bostadsmarknaden kan öka risken när det gäller bankernas finansiering – utländska investerare ”lättflyktiga”
Vad behöver göras?
Lämpliga alternativa verktyg Tentativa slutsatser i utredningen men mer forskning krävs Ansvarsfördelning Behöver redas ut (Finanskriskommittén) Databehov T.ex. mikrodata över hushållens skulder och tillgångar, bättre prisindex på bostäder.
Sammanfattningsvis
Är bostadsmarknaden övervärderad?
Till stor del ”fundamentala” förklaringar Men är fundamentala faktorer på rimliga nivåer?
Svarar inte på allt … men i vissa frågor kan man inte veta allt med säkerhet Summerar upp kunskapsläget och pekar ut viktiga områden att prioritera God och stabil grund att stå på
SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV
Peter Englund Handelshögskolan i Stockholm
Reala huspriser
250 200 150 100 50 450 400 350 300 0 03-1970 03-1975 03-1980 03-1985 03-1990 03-1995 03-2000 03-2005 Husprisindex deflaterat med konsumentprisindex; källa: BIS US UK SPAIN NETHERLANDS BELGIUM IRELAND
250
Reala priser de nordiska länderna
200 150 100 50 0 03-1970 03-1975 03-1980 03-1985 03-1990 03-1995 03-2000 Husprisindex deflaterat med konsumentprisindex; källa: BIS 03-2005 SWEDEN DENMARK NORWAY FINLAND
3,5
Regional spridning och samvariation
3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 1975 1980 1985 1990 1995 Fastighetsprisindex deflaterat med KPI, källa: SCB 2000 2005 2010 Stockholm Gothenburg Malmö Stockholm region Eastern middle Småland South West Middle Middle North Upper North
Några gemensamma drag
Huspriser stiger långsiktigt realt i de flesta länder Tätorter växer, och mark blir en allt knappare resurs.
Huspriser samvarierar Mellan regioner i samma land Mellan olika länder Gemensamma makrofaktorer Migration mellan regioner.
Huspriser rör sig i cykler Anpassning av bestånd och förväntningar tar tid Prisutvecklingen är förutsägbar Transaktionskostnader begränsar möjligheten att tjäna pengar på att spå rätt om prisutvecklingen.
Två marknader i en
1.
2.
Marknaden för hus (tillgångsmarknad) Avkastning = kapitalkostnad.
Avkastning = värdet av boendetjänster (implicit hyra) - drift och underhåll + värdestegring.
Kapitalkostnad = lånekostnad + kostnad för eget kapital (efter skatt) + fastighetsskatt.
Marknaden för boendetjänster Utbud = efterfrågan Direktavkastning = brukarkostnad Direktavkastning = (värdet av boendetjänster) / huspris Brukarkostnad = (kapitalkostnad + kostnad för drift och underhåll) / huspris Priset (hyran) beror på Efterfrågan Inkomst Befolkningsutveckling Utbud Produktionskostnader.
4 2 0 12 10 8 6 14
Tillgångsmarknaden: Direktavkastning och brukarkostnad
Direktavkastning = (hyreskomponenten i KPI)/småhusprisindex, normaliserat till 5% år 1980 Brukarkostnad = femårig bostadsränta efter skatt minus förväntad KPI-inflation plus 7%.
Direktavkastning Brukarkostnad
Direktavkastningen har fallit i takt med (något snabbare än) brukarkostnaden
Men kapitalkostnaden har antagligen fallit mer än femårsräntan, på grund av Högre belåningsgrader Amorteringsfria lån Valfri räntebindningstid fastighetsskatten har sänkts värdet av boendetjänster har antagligen stigit mer än bruksvärdehyran förväntade kapitalvinster är inte samma sak som KPI-inflation Om bostäder är övervärderade borde marknaden förvänta sig fallande priser (= högre brukarkostnad idag).
Sammantaget ter sig tillgångsvärderingen rimlig .
Marknaden för boendetjänster
Boendekostnaden i egna hem (”hyran”) har stigit mer än priser i allmänhet.
Efterfrågan har ökat i takt med stigande realinkomster och växande tätortsbefolkning.
Utbudet har inte ökat i takt med efterfrågan, trots att huspriserna stigit mer än byggkostnaderna Trögheter i planprocessen?
Bristande konkurrens i byggsektorn?
1,6
Lönsamhet och bostadsinvesteringar
0,6 0,4 0,2 0 1,4 1,2 1 0,8 Q = Småhusprisindex/faktorprisindex för bostäder (index = 1 1980) Bostadsinvesteringar enligt nationalräkenskaperna (index = 1 1980) Q Housing Investment
Sammantaget
Dagens värdering inte orimlig låga långa realräntor lågt byggande förväntningar om fortsatt låga realräntor och lågt byggande Men om (när) byggandet kommer igång och realräntorna stiger, finns det utrymme för prisfall.
En makroekonomisk analys av bostadspriserna i Sverige Carl Andreas Claussen Magnus Jonsson och Björn Lagerwall
Höga huspriser
Reala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Källa: SCB och Riksbanken
Höga huspriser
Reala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Varför?
Källa: SCB och Riksbanken
Höga huspriser
Reala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Penningpolitiken?
Källa: SCB och Riksbanken
Höga huspriser
Reala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Om priserna faller?
Källa: SCB och Riksbanken
Höga huspriser
Reala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Övervärdering?
Källa: SCB och Riksbanken
Makroekonomin • Hushållens inkomster/BNP • Ränta • Inflation • etc Huspriser
Makroekonomin • Hushållens inkomster/BNP • Ränta • Inflation • etc Huspriser
1. Hur kan utvecklingen av bostadspriserna förklaras?
2. Penningpolitikens roll Repo räntan
1 procentenhet Huspriser
2-5 procent BNP
½ - 1 procent Inflation
½ procentenhet
2. Penningpolitikens roll
2. Penningpolitikens roll Bostadspriser enligt trend från 2004 och framåt
Årlig procentuell förändring om ej annat anges
2004
5,6
2005
11,2
2006
17,2
2007
22,9
2008
15,9
2009
17,6
Reala bostadspriser, procentuell avvikelse från trend Reporänta, procent (Faktisk reporänta)
4,4 (2,2) 5,1 (1,7) 7,2 (2,2) 8,5 (3,5) 4,9 (4,1) 0,1 (0,7)
2010
19,9 1,7 (0,5)
KPIF (Faktisk KPIF)
-0,3 (1,1) -1,8 (1,1) -3,5 (1,4) -4,3 (1,5) -1,1 (2,7) 0,3 (1,7) 0,2 (2,0)
BNP (Faktisk BNP)
2,3 (4,2) 0,16 (3,2) 0,1 (4,3) -0,6 (3,3) 0,0 (-0,6) -4,0 (-5,3) 4,6 (5,5)
3. Vad händer om bostadspriserna faller kraftigt?
Bostadspriserna faller med 20 % under ett år: 1 – 2 procent lägre BNP 0 – ½ procent lägre inflation ½ - 1 procentenhet lägre repo-ränta
4. Är bostäderna övervärderade?
Bostäderna är övervärderade om 1.
2.
3.
bostadspriserna ligger över sin långsiktiga trend bostadspriserna inte kan förklaras med fundamentala faktorer prognoser från modellerna indikerar sjunkande bostadspriser
Över trend Reala huspriser 1952 – 2010q3
Index 1952=100 Källa: SCB och Riksbanken
Fundamentalt förklarade
Kommer bostadspriserna att falla?
Prognoser med modellerna tyder inte på prisfall
Uppsummering
Varför högre huspriser? Inkomster förmögenheter bostadsränta preferenser (?) Penningpolitikens roll Relativt liten effekt av penningpolitiken på bostadspriserna Kostsamt att med penningpolitiken dämpa bostadspriserna
Uppsummering
Om bostadspriserna faller?
Små effekter Är bostäderna övervärderade? Priserna är över trend men fundamentalt förklarade modellerna tyder inte på prisfall framöver (trots högre ränta)
Husprisfall – konsekvenser för finansiell stabilitet
Anders Nordberg Hannes Janzén och Kristian Jönsson
Hur påverkar husprisfall…
Bankernas finansiering via säkerställda obligationer?
Kreditförluster i bankernas utlåning?
Bankernas finansiering
Säkerställda obligationer Konsekvenser vid husprisfall Kreditvärdighet Kostnad och tillgång
Effekten på säkerhetsmassan beror på belåningsgraden
Källor: Riksbanken
Effekten på säkerhetsmassan beror på belåningsgraden forts.
Källor: Riksbanken
Historik över fördelning av investerare i svenska säkerställda obligationer samt total utestående volym
Källa: SCB
Finansieringskostnad steg under krisen Kostnad att emittera en säkerställd obligation i euro och swappa om till 3M STIBOR mot att emittera direkt i SEK Punkter över 3M STIBOR
Källor: Bloomberg och Ecowin
Bankernas kreditförluster
Hushållen betalningsförmåga bör inte påverkas av ett husprisfall Makroekonomiska effekter av husprisfall
Kreditförluster vid olika makroekonomiska scenarier efter ett husprisfall Miljarder SEK Modell FSR 2010:1 (ej husprisfall) BVAR, empirisk modell DSGE, med penningpolitisk reaktion DSGE, utan penningpolitisk reaktion Totalt över tre år 10 9 16 27
Sammanfattning
Kreditvärdighet hos säkerställda obligationer bör inte vara hotad Bankernas kostnad och tillgång till finansiering kan dock påverkas Kreditförluster bör inte utgöra ett stort problem för bankerna
Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011