Transcript Forsamlingslokalet Hygga

Vurdering om rehabilitering og
framtidig drift av
Forsamlingslokalet
Hygga
Versjon 1
18.03.2011
ÅB
1
Innhold
Innhold................................................................................................................................................... 2
Mandat................................................................................................................................................... 3
Arbeidsgruppe........................................................................................................................................ 3
Situasjonsbeskrivelse.............................................................................................................................. 4
Forsamlingslokalet Hygga....................................................................................................................... 5
Kostnadsoverslag for rehabilitering...................................................................................................... 11
Muligheter for dugnad.......................................................................................................................... 13
Utleiepriser i området.......................................................................................................................... 13
Utleiemuligheter................................................................................................................................... 14
Leiemuligheter i lokalområdet.............................................................................................................. 15
Arbeidsgruppas konklusjon.................................................................................................................. 15
Vedlegg................................................................................................................................................. 16
2
Mandat
Undertegnede er av eierlagene bedt av eierlagene om å gjøre en vurdering av forsamlingslokalet
Hygga som framtidig forsamlingslokale for eierlagene og lokalsamfunnet. Undertegnede skulle selv
utnevne arbeidsgruppe for oppdraget. Vurderingen skal leveres husstyrets leder våren 2011.
Arbeidsgruppe
Arbeidsgruppen har bestått av
Åge Bjor,
e-mail [email protected] tlf 90756763 - 69145979
(leder)
Ole Kristian Glomvik,
e-mail [email protected] tlf 959 43 004
Sigurd Olafsen,
Kallastenveien 70 , 1708 Sarpsborg Tlf 994 5 9684 69 14 89 18
Reidun Nordby,
Bjørneveien 14, 1712 Grålum tlf 95077114
Situasjonsbeskrivelse
A. Generelt
Hygga er et forsamlingslokale på Grålum i Sarpsborg, eid av
Eier
Sarpsborg Bondelag
Tune Bygdeungdomslag35%
Tune Bygdekvinnelag
Gammeldansens venner
Eierandel
45%
10%
10%
Av eierne er det først og fremst Tune Bygdekvinnelag og Gammeldansens venner som benytter
lokalet.
• Bygdekvinnelaget har sine månedlige medlemsmøter her og arrangerer i tillegg Strikkekafe
for lokalbefolkningen hver torsdag.
• Gammeldansen har 4 tilstelninger årlig.
• Sarpsborg Bondelag benytter ikke lokalet. Laget benytter i hovedsak Folkvang
forsamlingslokale i Skjeberg.
• Tune Bygdeungdomslag har ingen aktivitet og kun et medlem i Tune: Ole Mathis Opstad
Kruse.
Huset har vært i henhold til vedtekter driftet gjennom et Husstyre oppnevnt av lagene. Det alt
vesentlige av vedlikehold har fram til i dag vært dugnad. Av årsaker som sannsynligvis skyldes eiernes
relativ liten bruksinteresse er det i dag vanskelig å gjennomføre dugnader for å vedlikeholde og gjøre
nødvendig fornyelse av huset.
3
Huset er i dag utleid nesten hver helg unntatt i 2 sommermåneder og har et driftsoverskudd på kr
18.000 siste år. (Herav driftstilskudd fra Sarpsborg kommune på kr 20.000). Huset er i dag i en slik
forfatning at det må gjøres vesentlig rehabilitering for at huset skal være attraktivt for leietakere.
Forsamlingslokalet Hygga
Husets adresse: Tingstadveien 6, 1712 Grålum.
Det er gjennomført eiendomstakst av bygningen i 2006 av taksmann Terje Westby som viser en
vurdert markedsverdi på 1.700.000 og anbefalt lånetakst 1.459.000.
Huset som er på 405 M2 fordelt på hovedetasje og underetasje, rommer
1.etg
270 m2
2 etg
45 m2
Underetasje
92 m2
Rommet er i dag inndelt i et hovedrom, 178 m2, med scene og rom i bakkant med lavere takhøyde.
Malte vegger og tak av tre, parkettgulv, enkel belysning og ventilasjonsvifte.
mindre sal,
80 m2
møterom,
45 m2
kjøkken,
gang,
toaletter og garderobe 92m2
Gjennomgang av huset for vurdering av nødvendige tiltak er gjennomført sammen med en ingeniør
og en byggmester. Denne ga følgende konklusjon:
Generelt
Huset skal benyttes til utleie til lag, foreninger, næringsdrivende og private som har behov for
møterom. Det er forutsatt at det ikke skal foregå matlaging i lokalet utover kaffeservering. Det
inngåes en avtale med et cateringselskap om levering og servering. Køkkenet utstyres for dette behov
i henhold til krav fra Mattilsynet.
Huset må få universell utforming som tilfredsstiller krav for funksjonshemmede. Vegger og tak bør
etterisoleres.
Utvendig tak
Utvendig tak må kontrolleres og tettes for eventuell lekkasje. Spesielle problem mellom gammelt tak
og tilbygg. Her er oppdaget lekkasje som Husstyret vurderer hvordan tette. Kontakt er etablert med
blikkenslager.
4
Utvendig panel
Utvendig panel i tilbygg bør skiftes.
Grunnmur
Grunnmur må kontrolleres for sprekker og tettes. Generelt rimelig bra stand.
Kloakk og vannsystem
Kloakkrør bør inspiseres med kamera for å sikre at de er i orden og åpne.
•
Problemer i dag mellom stakekum og soilrør. Må kontrolleres.
Stor sal
Salen bør dekke følgende bruksområde
• Møtevirksomhet med eller uten konferansebord (antall plasser) enkel servering
• Selskaper (jubileer, minnesamvær), med servering
• Dansetilstelninger
Forhold som er vurdert
• Vegger tak og gulv.
o Takplater bør skiftes
o Innvendige vegger mot yttervegg utfores etterisoleres (5 – 10 cm) og nye veggplater
o Gulvet kan ikke slipes flere ganger og må ved behov for sliping fornyes
o Vinduer er i dag i grei stand, men de bør vurdert skiftet i forbindelse med
rehabilitering av vegger. Termopanglassets levetid er utløpt.
• Riving av cene og ny flyttbar ”platting”
o Riving og rehabilitering i denne forbindelse er ikke medtatt i kostnadsoveslag
• Ventilasjonsanlegg
o Krav til nytt balansert anlegg (må ha inn forvarmet luft).
• Lys og elektrisk anlegg
o Ny belysning med regulering bør installeres. Strømkursenes kapasitet bør utvides.
Den generelle tilstand til det elektriske anlegget er ikke vurdert ut over dette.
• Bord og stoler
o Utskifting av bord og stoler (eget tilbud)
• Audiovisuelt utstyr (lerret, prosjektører, lydutstyr inkl. styringssystem
o Nytt (eget tilbud)
• Lagerplass for bord og stoler som ikke er i bruk unner arrangementet.
o Det lages et lagerrom for dette bakerst i stor sal hvor taket er lavt.
5
Mindre sal
Salen bør dekke følgende behov
• Mindre uformelle møter opp til 20 personer med enkel servering
• Enkel servering
• Avlastningsrom for store sal
Forhold som er vurdert
• Tak, vegger, gulv
o Nye veggplater på innvendige vegger
o Bytting av dører
o Belegg på gulvet.
o Bytting av vinduer
o Ny utvendig panel og etterisolering
• Belysning
• Møblering
o Nye møbler (eget anbud)
Rom 2 etg.
Salen bør dekke følgende behov
• Rommet kan med fordel benyttes som lagerrom.
Det er ikke gjort vurdering av oppussing av dette rommet.
Kjøkken
Kjøkkenet bør dekke følgende behov
•
•
•
•
•
•
Tilfredsstille krav til mellomlagringsplass av mat
Tilbereding av kaffe/te og mindre kokeoperasjoner
Oppvask
Lager av servise, bestikk med mer.
Plass for vaskeutstyr og renholdsutstyr
Vaskemaskin for mopper / tørkeplass
Gang
Gang bør dekke følgende behov
• Transportgang mellom ute/inne, garderobe, toaletter og møterom.
• Må tilfredsstille krav til universell utforming.
6
Forhold som er vurdert
• Vegger, tak, gulv
o Belegg på gulv
o
•
•
•
•
•
Innvendige vegger mot yttervegg utfores etterisoleres (5 – 10 cm) og nye veggplater
Belysning
Nytt handikaptoalett
Vegg mellom vindfang og gang rives
Ny ytterdør
Rampe for funksjonshemmede
Toaletter
Toaletter bør dekke følgende behov
• Separate dame og herretoalett
• Toalett for funksjonshemmede i 1. etg.
Forhold som er vurdert
• Vegger tak og gulv må pusses opp og males
• Ny innredning og toaletter og vasker
• Nytt HC toalett i 1. etg.
Garderobe
Garderobe bør dekke følgende behov
• Opphengsmuligheter for ytterklær for det antall personer som kan være i huset samtidig. (Det
er eget krav til m2 pr oppheng.)
• Mulighet for avstenging ved behov for garderobevakt.
Forhold som er vurdert
• Vegger tak og gulv
o Vegger og tak pusses opp og males
• Garderobestativer
o Nye – (eget anbud)
• Garderobemulighet for funksjonshemmede i 1. etg.
Lagerrom
Lagerrom bør dekke følgende behov
• Lager for eierforeninger og andre faste leietakere.
Forhold som er vurdert
•
Det monteres nye skap for faste brukere
7
Kostnadsoverslag for rehabilitering
Det er gjennomført en kostnadsvurdering i forhold til behovsvurderingen av byggmester Leif Arne
Skaar. Denne gir, etter komiteens mening, komiteen en rimelig god vurderingsmulighet av
kostnadene.
Ved vurdering av kostnader er det gjort vurdering av driftsform og eierform. Dersom driften
inkluderer servering skal det gjøres momsregnskap. Dersom det kun er utleie er det ikke krav til dette,
men det kan da heller ikke gjøres fradrag for merverdiavgift på innkjøp.
Komiteen har tatt som forutsetning at vi ikke endrer eierform og at bruksformen kun er utleie.
I vurderingen er det gjort anslag for rørleggerarbeid, elektriske arbeider og ventilasjon. Disse kan bli
noe høyere dersom kontroll krever mer utbedring.
Vurdering rehabilitering av Hygga forsamlingslokale
MVA
Bygningsmessige arbeider
Rørlegger
Elektriske arbeider
Ventilasjon
1 300 000
50 000
150 000
50 000
1 550 000,00
375000
Innredning
Bord 20 stk
40 000
Stoler 80 stk
25 000
Lydforsterker, aud.v.
50 000
115 000,00
28750
55 000,00
13750
Kjøkkenutstyr og renhold
Vaskemaskin for mopper
25 000
Oppvaskmaskin
20 000
Kjølehjørne
20 000
1 720 000,00
417 500,00
Komiteen anbefaler at man i vurderingen av tiltak benytter kr 2.000.000 som kostnadsramme.
8
Økonomisk vurdering av rehabilitering.
Kapitalkostnader
Renter
Avdrag
6% av 2.000.000
120.000
100.000
Driftsuavhengige kostnader
Strøm
Forsikring
Komunale avgifter
Faste driftsuavhengige kostnader
Driftsavhengige kostnader
Renovasjon
Renhold
Utleievariable kostnader
40.000
25.000
2.500
67.000
287.500
(pr utleie)
300
400
300
Leieinntekt pr utleie
Utleievarialble kostnader
DB
3.000
1.000
2.000
Minste antall utleie pr år
Minste antall pr uke
287.000 : 2.000 =
143
3
Muligheter for dugnad
Gruppen har vurdert mulighet for dugnad. Konklusjonen er at man ser denne muligheten som liten.
Gruppen baserer seg på tre forhold:
• Erfaring fra nåværende virksomhet og forespørsel
• Når lagene ikke benytter huset i vesentlig grad vil interessen for dugnad være lav
• Relativ høy alderssammensetning i eierlagene
Utleiepriser i området
For å kunnegjøre en kvalifisert gjetning av utleiemuligheter er det innhentet priser for en del
utleielokaler i lokalområdet. Disse er fra 2009 og er for ukedagen lørdag
Tunehytta – Tune Idrettslag
Skytterhuset – Bjørnland
Roklubben
Folkvang, Skjeberg
Oppsjøhytta Jeger og fisk, Skjeberg
Alfheim, Skjeberg
Musikkhuset Greåker
kr 2900
kr 3.000
kr 3.500
kr 3.500
kr 1.500
kr 3.500
kr 2.000
9
I tillegg er det tatt en henvendelse til begravelsesbyrå for å vurdere utleiemulighet for minnestunder.
Her brukes mye Quality Hotel, Festiviteten og Losjen. Viktig at det er et helhetlig tilbud med
servering. (Det vil vi sannsynligvis kunne tilby gjennom samarbeid med catering-selskap.
Utleiemuligheter
Eierorganisasjoner
Eierorganisasjonene har forskjellig bruk av Hygga – se Situasjonsbeskrivelse.
Generelt
Utleie bør gjøres gjennom at det tilsettes en utleieansvarlig som får en grunnlønn samt tillegg for
hver utleie.
Utleieansvarlig må føre oversikt over utleie. Sørge for at huset er i orden ved utleie i henhold til
avtale, gjøre leietaker oppmerksom på leiebetingelser og kontrollere at disse ikke er brutt.
Utleiemetoder
Utleien kan basere seg på tilfeldig utleie gjennom å annonsere tilbudet og gjennom aktiv
markedsføring. Det kan også gjøres faste avtaler med organisasjoner med fast møtefrekvens (vil
sannsynligvis presse prisen for fastavtale).
For tiden er utleie basert på tilfeldige som kjenner til at huset finnes og forespør om leie. Dette
medfører at huset er utleid de fleste av helgene unntatt sommermånedene. Da det ikke drives salg av
mat, gjelder ikke skjenkebestemmelser slik at leietakerne kan ta med alkoholholdig drikke selv.
Majoriteten av disse utleiene er blitt fester for yngre mennesker som også har medført stor slitasje på
huset. Stor slitasje pr utleie kan også ha sitt utspring i at når tilstanden er dårlig er det lettere å blir
skjødesløs.
Gruppen mener at utleien må i alt vesentlig vil være leietakere med tilfeldig behov med innslag av
faste leietakere.
Aktuelt i privatmarkedet er
•
•
•
•
•
•
Generelle fester for foreninger, bedrifter og private
Bryllup
Minnestunder
Jubileum
Konfirmasjon
Barnedåp
Aktuelle i næringslivsmarkedet er
• Større møter hvor eget lokale ikke er tilstrekkelig opp til 100 personer
• Dagseminarer for kunder og forbindelser
10
Leiemuligheter i lokalområdet
Listen er ikke utfyllende
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Quality Hotel, Grålum (møterom og servering)
Tune Senter, Grålum (møterom og catering)
Insperia (vitensenteret), Grålum (møterom og servering)
Tuneheimen, Valaskjold (møterom og servering)
Tunehytta (møterom)
Folkets hus, Greåker (møterom og catering)
Musikkhuset, Greåker (møterom)
Diverse klubbhus (møterom)
Skyttterhus, Jelsnes, (møterom)
Bjørnstad Bedehus (møterom)
Arbeidsgruppas konklusjon
A. Huset er fortsatt i en slik forfatning at det er mulig å gjennomføre trinnvis renovering. Dette kan
bedre likviditeten noe, men over tid må hele huset renoveres. Ved prioritering må det startes
med toaletter, garderobe og inngangsparti, og noe tilpassing på kjøkkenet.
B. Det kan ikke påregnes dugnad i vesentlig grad.
C. Det vil være vanskelig å leie ut huset i den grad det er nødvendig for å dekke faste kostnader ved
en renovering.
D. Arbeidsgruppa foreslår at eiendommen med oppført bebyggelse selges og at gevinsten av salget
benyttes til leie av alternative lokaler.
Vedlegg
1. Takst av eiendommen
2. Kostnadsoverslag fra Leif Arne Skaar.
3. Årsregnskap for Hygga 2010
4. Utleiepriser for Hygga 2010 og 2011
Sarpsborg 17. mars 2011
Åge Bjor
Ole Kristian Glomvik
Sigurd Olafsen
Reidun Nordby
11