Transcript bølerskogen borettslag ii forprosjekt for

S. nr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
FORPROSJEKT
Bølerskogen Borettslag II
REHABILITERING AV VÅTROM
Januar 2011
BØLERSKOGEN BORETTSLAG II
FORPROSJEKT FOR REHABILITERING AV VÅTROM
Utført av:
Adresse:
Telefon:
OBOS Prosjekt AS v/ Rolf Asp
Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo
22 99 18 72 / 22 86 57 96
Bølerskogen borettslag II har engasjert OBOS Prosjekt AS til å utarbeide et forprosjekt for rehabilitering av
våtrom.
Vi har i denne rapporten presentert en grunnpakke, med 2 alternative tilleggspakker for utskifting av vann- og
avløpsrør og totalrehabilitering av våtrom. Grunnpakken forutsetter utskifting av alle rør og rehabilitering av
våtrommets gulv, tak og vegger. Tilleggspakke 1 gir økt standard for oppgradering av bad etter rørutskifting.
Tilleggspakke 2 inkluderer egne vannmålere for varmt vann. Nivå på de ulike alternativene er avklart i møte med
styret i borettslaget. Utover den standard som fellesskapet velger, kan den enkelte beboer gis mulighet til å heve
standarden ved å bestille tilleggsleveranser for egen regning.
Grunnpakke: Totale kostnader er stipulert til kr. 65.710.000,- inkl. 25 % mva. og finansieringskostnader.
Alternativet forutsetter en husleieøkning på hhv. 20, 15, 11 og 5 % fra 01.07.11 til 01.07.14 for å kunne betjene
beregnet økning i drifts- og kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 30 år.
Tilleggspakke 1: Totale kostnader er stipulert til kr. 73.500.000,- inkl. 25 % mva. og finansieringskostnader.
Alternativet forutsetter en husleieøkning på hhv. 20, 15, 15 og 5 % fra 01.07.11 til 01.07.14 for å kunne betjene
beregnet økning i drifts- og kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 30 år.
Tilleggspakke 2: Totale kostnader er stipulert til kr. 66.630.000,- inkl. 25 % mva. og finansieringskostnader.
Alternativet forutsetter en husleieøkning på hhv. 20, 15, 12 og 5 % fra 01.07.11 til 01.07.14 for å kunne betjene
beregnet økning i drifts- og kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 30 år.
Rehabilitering av balkonger og rehabilitering av våtrom:
Dersom boligselskapet ønsker å gjennomføre rehabilitering av balkonger, og rehabilitering av våtrom, i henhold
til alternativ 7 i likviditetsanalysen, vil dette få følgende stipulerte kostnader:
Totale kostnader er stipulert til kr. 126.887.484,- inkl. 25 % mva. og finansieringskostnader.
Herav stipulert balkongtillegg til kr 637,- pr. andel pr. mnd.(36.132.184,-)
Herav stipulerte kostnader for vedlikehold balkonger og rehabilitering av våtrom til kr 90.755.300,- inkl. 25 %
mva. og finansieringskostnader. Alternativet forutsetter en husleieøkning på hhv. 25, 20, 12 og 5 % fra 01.07.11
til 01.07.14 for å kunne betjene beregnet økning i drifts- og kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 30
år. I tillegg kommer balkongtillegget på kr 637,- pr. andel pr. mnd.
Prosjekt nr.: Utarbeidet av:
100411
Rolf Asp
Kontrollert av:
Lars Iddeng
Godkjent:
Lars Iddeng
Dato:
07.01.2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
1
INNLEDNING
1.1
1.2
FORMÅL/BAKGRUNN
PROSJEKTORGANISASJON
Forprosjekt Fase 2
side 1
2
2
3
2
BEFARINGER
4
3
TEKNISK BESKRIVELSE - ORIGINALE LØSNINGER
5
GRUNNDATA FOR BOLIGSELSKAPET
3.1
DATA TEKNISKE INSTALLASJONER - VVS
3.2
Innvendige vann og avløpsrør
3.2.1
Oppvarming
3.2.2
Ventilasjon
3.2.3
Elektro
3.2.4
Bunnledninger/utrekkledninger
3.2.5
FELLESAREALER I KJELLER
2.3
BYGNINGSTEKNISKE LØSNINGER PÅ BAD OG KJØKKEN
2.4
5
6
6
6
7
7
7
7
8
4
GENERELT OM SANITÆRT RØRANLEGG OG VÅTROM
9
VÅTROMSSKADER OG VANNLEKKASJER
ALDRING AV AVLØPSRØR
ALDRING AV VANNRØR
GJELDENDE LOVER, REGLER OG BRANSJENORMER
REHABILITERING AV BADEROM – NOEN JURIDISKE SPØRSMÅL
9
10
12
14
17
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
5
MODERNISERING AV SANITÆRT RØRANLEGG OG VÅTROM
5.1
5.2
6
GENERELT OM MODERNISERING/REHABILITERING AV VÅTROM OG SKIFTE AV RØR
ALTERNATIV LØSNING UTEN SKIFTE AV RØRLEDNINGER
FORSIKRINGSUTBETALINGER OG SKADEERFARINGER
6.1
7
NØKKELTALL FORSIKRING
TILSTANDSREGISTRERINGER OG VURDERINGER
7.1.1
7.1.2
7.1.3
7.1.4
7.1.5
7.1.6
8
8.1
8.2
9
Vann- og avløpsrør, gjeldende leiligheter fra 1-4 etasje.
Vann og avløpsrør, påbygde 5 etasjer.
Oppvarming
Varmtvann
Ventilasjon
Elektrisk anlegg
UTBEDRINGSBEHOV OG NYE TEKNISKE LØSNINGER
UTBEDRINGSBEHOV
TEKNISKE ALTERNATIVER FOR UTBEDRING
ØKONOMISKE KONSEKVENSER - FREMDRIFT
23
23
25
32
32
33
33
34
34
34
34
35
37
37
43
45
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
KOSTNADSOVERSLAG
LIKVIDITETSANALYSE
KONSEKVENS FOR MÅNEDLIGE FELLEKOSTNADER
MULIGE STØTTEORDNINGER
FREMDRIFTSPLAN
45
49
49
51
52
10
VEDLEGG
53
10.1
10.2
10.3
10.4
LIKVIDITETSANALYSER
LIKVIDITETSANALYSE, SAMMENSTILLING MED BALKONGREHABILITERING
SKJEMA FRA RØR OG VÅTROMSBEFARINGER
FOTOBILAG
53
54
55
56
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 2
1 Innledning
1.1
Formål/bakgrunn
Bakgrunnen for forprosjektet er en vedlikeholdsnøkkel fra OBOS Prosjekt i 2010. Rapporten
fra OBOS Prosjekt konkluderte med behov for å starte planleggingen av en rehabilitering av
røranlegg og våtrom. Det er en del avløpsstammer som har synlige tegn (rustrenner/rustvorter)
på at levetiden er omme.
Med bakgrunn i overnevnte har boligselskapet ved denne rapporten fått vurdert mulige
tekniske løsninger for utskifting/rehabilitering av avløpsstammer til bad og kjøkken og
alternative kombinasjoner av tiltak på bad forøvrig.
Mulige fordeler og ulemper ved alternativene, estimerte kostnader for alternativene og
konsekvenser for felleskostnader, vedlikeholdsplikt og forskjellige juridiske forhold er også
belyst i forprosjektet.
Målsettingen med forprosjektet er hovedsakelig å belyse hvilke utbedringsmuligheter som
finnes og anbefale tiltak slik at rør og bad kan blir satt i best mulig teknisk stand. Ved å følge
foreslåtte tiltak, kan pågående og framtidige skader og lekkasjer forebygges.
De foreslåtte tiltakene er forsøkt lagt opp til en standard som så langt som mulig svarer til
krav i dagens byggeforskrifter og i Byggebransjens våtromsnorm (BVN). Dvs. at badene i
etterkant av tiltakene skal kunne brukes uten at bygningen skal få vann- og fuktskader som
følge av normal bruk.
Et forprosjekt av denne type skal utgjøre nødvendig beslutningsgrunnlag for at boligselskapet
som fellesskap skal kunne fatte riktige vedtak vedrørende rehabilitering av røranlegget i
bygningen, og eventuell rehabilitering/ modernisering av våtrom.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 3
1.2
Prosjektorganisasjon
Følgende aktører har medvirket ved gjennomføring av dette forprosjektet:
Boligselskap
Selskap
Styreleder
Adresse
Telefon
E- post
Bølerskogen Borettslag II
Mekonnen Germiso
Bølerskogen 2
0691 Oslo
[email protected]
Forretningsfører
Navn
Adresse
Telefon
OBOS Eiendomsforvaltning
Pb. 6668, St. Olavs Plass, 0129 Oslo
22 86 59 99
Utførende av rapport
Firma
Konsulent
Adresse
Besøksadresse
Telefon
Telefaks
E-post
OBOS Prosjekt AS
Rolf Asp
Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo
Vitaminveien 1A, 0485 Oslo
22 99 18 72
22 86 59 66
[email protected]
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 4
2 Befaringer
Befaring i leiligheter er gjennomført av Rolf Asp og Petter Erstad fra OBOS Prosjekt AS.
Styret i borettslaget har foretatt utvelgelsen av de leiligheter som er befart.
Det er foretatt befaringer i følgende leiligheter og fellesarealer i kjeller i forbindelse med dette
forprosjektet, den 04.10.2010 og 05.10.2010:
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Utmarkveien 12:
Utmarkveien 13:
Bølerskogen 12:
Utmarkveien 27:
Utmarkveien 19:
Utmarkveien 12:
Utmarkveien 10:
Bølerskogen 10:
Bølerskogen 25:
Bølerskogen 5:
Utmarkveien 31:
Utmarkveien 25:
Utmarkveien 8:
Utmarkveien 12:
Bølerskogen 11:
4 et. Høyre side
1 et. Venstre side
1 et. Venstre side
5 et. Høyre side
2 et.
2 et. Høyre side
4 et. Høyre side
2 et. Venstre side
2 et.
2 et.
5 et. Venstre side
4 et.
3 et.
4 et. Midt
4 et.
Det er foretatt befaring av i alt 15 leiligheter, og av aktuelle kjellerarealer der sanitære
rørføringer finnes. Det ble utført besiktigelse i alle blokker og i alle leilighetstyper.
Befaringene omfattet en visuell tilstandsvurdering av våtrom med tilhørende vann- og
avløpsrør. Det er ikke utført fysiske inngrep i bygningsmassen. Inspisering av røranlegg er
følgelig kun utført der anlegget er visuelt tilgjengelig.
Sluk ble kontrollert og fuktmålinger i gulv og vegger ble foretatt på steder som
erfaringsmessig er utsatte for fuktighet. Fuktmålinger er ikke utført overalt i alle bad.
De fleste inspiserte badene er nærmest opprinnelige, dvs. rør, overflater og sluk er de
originale. To bad var rehabilitert i nyere tid med nytt sluk og membran. Leiligheter i 5 etasje
er påbygget i 1990, og har av den grunn ikke samme tekniske løsning som leiligheter fra 1-4
etasje.
Vi mener at befaringen i de utvalgte leilighetene har gitt et akseptabelt bilde av den
gjennomgående tilstanden for våtrom i borettslaget.
Det ble utfylt et våtromsskjema for hver av de befarte leilighetene som i all vesentlighet dreier
seg om den bygningsmessige biten med henhold til belegg, fliser, membran etc. Disse
skjemaene følger i vedlegget. Skjemaene kan ikke danne grunnlag for salgstakst e.l, og gir
kun informasjon om observerte utbedringsbehov. Skjemaene er å forstå som en del av denne
rapporten og kan ikke tas ut av sammenhengen og benyttes separat.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 5
3 Teknisk beskrivelse - originale løsninger
3.1
Grunndata for boligselskapet
Bølerskogen Borettslag II består av 340 leiligheter fordelt over 10 boligblokker. 6 blokker ble
påbygget i 1989/90 og har nå 5 etasjer med saltak. De resterende 4 blokkene har 4 etasjer med
svakt hellende tak. Leilighetenes størrelse varierer fra 1 til 4 rom. Bygningene er registrert
påbegynt i 1956 og ferdig oppført i 1958. Bølerskogen Borettslag II har beliggenhet på Bøler i
Oslo. Blokkene ligger i landlige omgivelser med store grønt- områder mellom blokkene.
Terrenget er lett kupert med blanding av gressplener og skogstomt.
Boligselskapets eiendom har gnr. 164 og bnr. 21. Boligselskapet har adresse:
- Bølerskogen 1-2
- Utmarkveien 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29 og 31.
Bebyggelsen består av 34 fire roms leiligheter, 195 tre roms leiligheter, 87 toromsleiligheter
og 24 ett roms leiligheter. Blokkene er fundamentert helt eller delvis på fjell. Grunnmurer og
kjellermurer er i støpt betong. Bærende vegger og dekker i armert betong. Lettvegger rundt
badet er bygd i lett betong, mens lettvegger mellom soverom og stue er bygd med stenderverk
med gipsplater.
Blokkene har, som nevnt over, to typer takkonstruksjon for henholdsvis blokker med 4 etasjer
og blokker med 5 etasjer. 4 etasjers blokker (4stk.) har oppforet tretak / slakt pultak med
helling i en retning over støpte dekker tekket med takpapp. 5 etasjers blokker (6stk.)har
saltakkonstruksjon tekket med betongtakstein.
I forbindelse med dette forprosjektet er tegninger innhentet fra Oslo kommune ved Vann- og
avløpsetaten og Plan- og bygningsetaten i tillegg til OBOS Prosjekts eget tegningsarkiv.
Tegningsdokumentasjonen for sanitæranlegget er så godt som komplett for påbygde 5 etasjer.
For opprinnelige blokker (1-4 etg) er tegningsgrunnlaget svært mangelfullt, og begrenser seg
til bunnledningsplan fra VAV for noen blokker, samt opprinnelige plantegninger i svært
dårlig kvalitet for blokk 1,2,3,4,5,8,9 og 10.
Leilighetsfordelingen er:
Leilighetstype
1-roms
2-roms
3-roms
4-roms
Sum
Antall
24
87
195
34
340
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
3.2
Forprosjekt Fase 2
side 6
Data tekniske installasjoner - VVS
3.2.1 Innvendige vann og avløpsrør
Opprinnelige leiligheter (1-4 etg):
Avløpsrør og sluk i Bølerskogen Borettslag II er av støpejern med støpte skjøter av bly.
Avløpsrørene (stammene) er de opprinnelige fra bygningenes oppføring, dvs. ca. 60 år gamle.
Det ble ved befaring observert enkelte reparasjoner og utskifting av avløpsstammer i de
befarte leilighetene og i kjellerlokaler. Avløpsrørene er utført i 4” støpejern. Sluk og
sideledningen frem til sluk er av dimensjon 2” støpejern.
Oversikt over antall avløpsstammer i de ulike blokker:
Blokk 1, 6 opplegg, betjener kjøkken og bad. (iflg tegning)
Blokk 2, 10 opplegg, betjener kjøkken og bad. 1 opplegg pr leilighet. (4”) (iflg tegning)
Blokk 3, 10 opplegg, betjener kjøkken og bad. 1 opplegg pr leilighet. (4”) (iflg tegning)
Blokk 4, 7 opplegg. 1 stk betjener kjøkken, 1 stk betjener bad og 5 stk betjener bad og
kjøkken. (iflg tegning)
Blokk 5, 7 opplegg. 1 stk betjener kjøkken, 1 stk betjener bad og 5 stk betjener bad og
kjøkken. (iflg tegning)
Blokk 6, 7 opplegg. 1 stk betjener kjøkken, 1 stk betjener bad og 5 stk betjener bad og
kjøkken. (iflg tegning)
Blokk 7, 10 opplegg, betjener kjøkken og bad. 1 opplegg pr leilighet. (4”) (ingen tegninger)
Blokk 8, 10 opplegg, betjener kjøkken og bad. 1 opplegg pr leilighet. (4”) (iflg tegning)
Blokk 9, 8 opplegg, betjener kjøkken og bad. 1 opplegg pr leilighet. (4”) (iflg tegning)
Blokk 10, 6 opplegg, betjener kjøkken og bad. 1 opplegg pr leilighet. (4”) (iflg tegning)
Antall avløpstammer har fremkommet av originale bunnledningsplan i noen blokker, samt
etasjeplan i dårlig kopikvalitet. Det foreligger få originale sanitærtegninger. Det er totalt 81
avløpsstammer i boligselskapet.
Innvendige stigeledninger for vann er av typen sterke kobberrør, det vil si stive tykkveggede
kobberrør for gjenger og topplodding. Vanninnlegg av kobber er ført til overkant av
kjellergulv. I tak i kjeller er det ført horisontalt kjellerstrekk (vannrør) med oppleggskraner for
hver oppleggsstamme (vertikal leil. rekke).
Påbygde 5 etasjer:
Avløpsrør er påmontert eksisterende lufteledninger fra 4 etasje. Det er montert plastsluk med
klemring på badene i 5 etg. Det er derfor å anta at avløpsrørene i gulv er av plast, og ikke
støpejern, som i øvrige etasjer. Plastrør var også meget vanlig på den tiden 5 etasjene ble
bygget.
I disse leilighetene er det montert tynnveggede kobberrør for kappilærlodding. Trolig type
cuterlex eller tilsvarende. Vannrørene er ikke påkoblet de respektive leiligheter i etasjen
under, men det er trukket en egen tilførselsledning for varmt og kaldt vann fra kjeller til 5 etg.
I 5 etg fordeler vannrørene seg til de respektive leiligheter i oppforet gulv. Samtlige vann- og
avløpsrør ligger hovedsakelig i oppforet gulv mellom 4- og 5- etasje.
3.2.2 Oppvarming
Oppvarming av leilighetene skjer med vannbåren varme, radiatoranlegg. Badene har
opprinnelig radiatorer, men mange bad og toalettrom har nok ettermontert varmekabler.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 7
3.2.3 Ventilasjon
Ventilasjonssystemet for boligselskapet, med unntak av påbygde 5 etasjer, er basert på
prinsippet om oppdriftsventilasjon, hvor varm luft stiger. Påbygde 5 etasjer ser ut til å ha
mekanisk avtrekksventilasjon fra bad og kjøkken.
Hver leilighet har opprinnelig avtrekk fra bad og kjøkken. Noen steder ble det observert tette
spalter og tildekkede luker. Det er viktig at luker og åpninger, spesielt på bad, holdes åpne
hele året. Hvis ikke fuktigheten blir luftet ut, vil det fort bli fuktskader og danne seg mugg og
sopp.
Enkelte bad er i dag helt uten ventilasjon. Dette skyldes stengte avtrekksluker og mangel på
tilluft. Det er opprinnelig avtrekk på bad, med tilluft i spalte under dør. Flere steder var det
manglende spalte, noen steder stengte eller tildekkede luker. Dette er svært uheldig og
resulterer i null ventilasjon på det mest belastede rommet i hver leilighet.
På sikt får man svertesopp og muggdannelse noe som både er helseskadelig, spesielt for
allergikere og astmatikere, og skadelig for enkelte bygningsmaterialer.
3.2.4 Elektro
I de opprinnelige leilighetene er det er ikke separat sikringskurs til badet. Kurs på bad er felles
med kurs for øvrige lys og stikk i leiligheten, det vil si en 10 A kurs (1,5 mm2). Det er montert
jordfeilbryter eller jordfeilvarsler. I enkelte leiligheter er det i regi av andelseier trukket opp
egen 16 A kurs til badet slik at man kan ha vaskemaskin og tørketrommel på badet. Alle de
befarte leilighetene har automatsikringer i sikringsskapet.
I 5 etg leilighetene, bygget i 1989, ble det observert egne kurser til bad. (15A, 2,5mm2
tilførsel til vaskemaskin/tørketrommel.)
3.2.5 Bunnledninger/utrekkledninger
Bunnledninger er rørene som går under bygningen/kjellergulvet. Uttrekksledningene er
avløpsrørene fra bygningen (forlengelsen av bunnledningen) fram til fellesnettet (offentlig
hovedledning). Vanninnlegget er tilsvarende rør lagt i grunn fra offentlig nett i gate frem til
innvendig hovedstoppekran ved kjellergulv.
En vurdering av bunnledninger, uttrekksledninger og vanninnlegg inngår ikke i dette
prosjektet. Ved gjennomføring av tiltak på avløpsrørene, bør det bli gjennomført en rens og
videoinspeksjon av bunnledningene.
2.3 Fellesarealer i kjeller
Kjeller består for det meste av private boder, felles boder og søppel rom som ikke lenger er i
bruk. I kjelleren er det begrenset med plass for etablering av lager for entreprenør og
provisoriske dusj-/toalettløsninger for beboere under en eventuell våtromsmodernisering.
Slike fasiliteter må etableres utvendig i containere, og det må benyttes sanitærbrakker som
anordnes som flyttbare seksjoner.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 8
2.4 Bygningstekniske løsninger på bad og kjøkken
Opprinnelige baderom 1-4 etg:
Alle bad ligger inn mot midten av bygningskroppen, noen ligger mot gavelvegg, men alle er
uten vindu. Tilgang på bad er via entré. Badene er tilnærmet like store, utstyrt med wc,
servant og opprinnelig badekar, som mange har fjernet gjennom årenes løp. Dører til alle bad
slår innover.
Alle dekker i bygningene er støpt i betong. Originale bad hadde Terazzogulv med fall til sluk
og hulkil løsning. Pr. i dag varierer toppsjiktet både i type og tilstand i de befarte leilighetene.
Overflatene varierer mellom terazzo, vinylbelegg, vinylfliser, mosaikkfliser, vanlige fliser og
maling.
Baderom 5 etg:
Alle bad ligger inn mot midten av bygningskroppen, med unntak av noen leiligheter, hvor
badet ligger mot utvendig gavelvegg. Noen leiligheter har 1 stk separat wc-rom og 1 stk
baderom med servant og dusj, mens andre har 1 stk baderom med wc, servant og dusj. Alle
baderom er uten vindu.
Kjøkken:
Hva gjelder kjøkken så er det stor grad av variasjon i innhold og standard, fra det originale til
helt nye kjøkkeninnredninger med integrerte hvitevarer, i alle leilighetstyper.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 9
4 Generelt om sanitært røranlegg og våtrom
4.1
Våtromsskader og vannlekkasjer
Vannlekkasjer fra våtrom er et problem i de fleste eldre boligselskap. Dette er en kilde til
konflikt mellom beboerne, og ikke minst mellom kjøper og selger ved omsetting av brukte
leiligheter. De fleste som har, eller har hatt tillitsverv, har også fått erfare dette.
Årsaken til lekkasjene kan være flere. De vanligste årsakene er:
- manglende membran
- dårlig vedlikehold
- normal aldring av sluk og avløpsrør i form av rustangrep, materialer og overflatebehandlinger som ikke er tilpasset bruken av våtrommene
- feil bruk av baderom
Behovet for reparasjoner av denne typen mangler og skader kommer stort sett brått på de
fleste beboere, og kostnadene ved en fullverdig utbedring er så store at mange fristes til å
velge løsninger som ikke løser alle problemene med våtrommet.
I mange tilfeller velges det også enkle løsninger i mangel av kunnskap om riktig oppbygning
av et våtrom. Som eksempel kan nevnes en utbedring av gulvet med membran, gulvvarme,
påstøp og fliser. Beboeren har i god tro lagt ned store kostnader i å utbedre gulvet for å hindre
lekkasjer, samt heve komforten og standarden på badet. Dette vil imidlertid være tilnærmet
bortkastet hvis man har et gammelt sluk hvor det ikke er mulig å etablere en tett anslutning
med klemring for membranen (dette gjelder uansett om tilstanden til sluket isolert sett er bra).
I tillegg har man også risikoen ved lekkasjer rundt gamle avløpsrør fra servant og badekar der
disse rørene går gjennom den nye membranen, og lekkasjer fra de samme rørene der de ligger
innstøpt i dekket under den nye membranen. Det samme problemet har man også med
avløpsrøret fra sluket og til avløpsstammen.
Selv om en beboer isolert sett velger en fullverdig utbedring av eget baderom med nytt sluk,
membran på gulv og vegger, nye rør til og fra sluk og nytt avløpsrør, kan man få problemer
når naboen over og under skal skifte avløpsrør i sine leiligheter. Vi opplever sjelden at
beboere inkluderer utskifting av rørføringer gjennom dekker over og under eget bad, når de
iverksetter modernisering av sitt bad.
For boligselskap er det naturlig å finne frem til helhetlige, kvalitetssikrede fellesløsninger for
forhold som griper alvorlig inn i bygningskonstruksjonen og derved inn i boligselskapets
felles forvaltede verdier.
Den beste måten å ta tak i problemet på, er å skaffe seg en oversikt over tilstanden til
rørføringer og våtrom, samt omfanget av eventuelle skader og lekkasjer. Deretter velges en
helhetlig løsning i stedet for individuelle variable løsninger.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 10
4.2
Aldring av avløpsrør
Som alle andre deler i bygningskroppen vil også sanitæranlegg med tilhørende
rørinstallasjoner eldes. Ingen rør i sanitæranlegget er forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år.
Støpejernet vil over tid forandre struktur. Selv om støpejernet tilsynelatende ser helt ut, skjer
det store forandringer innvendig. Jernet i støpejernsrøret ruster opp innenfra, mens kullstoffet
blir igjen. Dette kalles grafittisering. Grafitt er porøst, slipper vann gjennom, og tåler ingen
belastning.
Grafitt har samme kvalitet som kullstoffet i blyanter. Denne forandringen av rørene blir først
synlig når det kommer rustvorter på utsiden, hull med vanngjennomtrenging på deler av røret
eller ruststriper på røroverflaten. Oppdages slike skader må de ikke "pirkes borti”, da det lett
kan oppstå større hull på røret.
Tilsvarende kan man ved kontroll av sluket se rustdannelser og porer hvor vannet kan sive inn
i betongen/gulvkonstruksjonen. Ved rensing av sluk eller staking av rør som har kommet
langt i denne grafittiseringsprosessen, vil det være overhengende fare for at man lager hull på
røret/sluket. Figuren nedenfor illustrerer hvordan aldring av avløpsrør laget av støpejern skjer.
Tilsvarende vil illustrasjon på neste side vise hvordan aldring av støpejernssluk skjer.
Hull rustvorter
Støpejern
Rust
Porøs
grafitt
Hull med vanngjennomrengning og ruststriper
på røroverflaten
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Hull med vannblemmer
under malingen
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 11
ALDRING AV STØPEJERNSSLUK
Fra badekar/servant
Slukrist
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Vannstand
Gulv
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 12
4.3
Aldring av vannrør
Kobberrør og messingdeler som er benyttet i boligselskapet har begrenset teknisk levetid og
en anbefalt brukstid som følge av innvendig korrosjon i rørene. Figuren under illustrerer
hvordan antall lekkasjeskader normalt utvikler seg ved for eksempel oppvaskmaskiner og
kobberrør over tid.
Korrosjon kommer fra det latinske navnet corrodere, som betyr å gnage i stykker eller tære
på. Det er i hovedsak to typer korrosjon som opptrer innvendig i vannrørene, og det er lokal
korrosjon og jevn korrosjon. Den jevne korrosjonen skjer normalt så langsomt at det ikke
oppstår lekkasjer som følge av den. Lokal korrosjon kan derimot utvikle seg svært raskt på et
svært lite området, kan ofte være på størrelse med knappenålshode. Lokale korrosjonstyper
kan blant annet være groptæring, erosjonstæring og korrosjons utmatning. Foto 1 og 2 under
viser eksempler på groptæring og erosjonskorrosjon på kobberrør.
Groptæring (hull i røret)
Foto 1 Eksempel på groptæring i kobberrør
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 13
Erosjonskorrosjon
(nesten hull i røret)
Foto 2 Eksempel på erosjonskorrosjon i kobberrør
Messingdeler (dvs. kobber og sinkblanding), som koplinger og ventiler kan utsettes for
korrosjon
som
kalles
spenningskorrosjon,
erosjonskorrosjon
og
avsikning.
Spenningskorrosjon kan opptre på gamle og også nyere messingdeler, mens erosjonskorrosjon
opptrer på gamle rørdeler. Avsikning betyr at sinken i messingen løses opp og forsvinner fra
godset. Aktuell komponent får da en sprø og porøs kobbermasse som har redusert styrke.
Messingdeler produsert etter 1992 skal være avsinkingsbestandig.
Som følge av innvendig korrosjon i rørene har rørene en begrenset teknisk levetid. Teknisk
levetid defineres normalt som tiden frem til røret/rørdelen ikke lenger oppfyller tiltenkt
funksjon, dvs. frem til funksjonssvikt. Funksjonssvikt kan da være små drypplekkasjer, store
lekkasjer, ventiler som ikke fungerer, misfarging av vannet (utfelling av kobber), tilbakeslag
på varmvann etc. Ved vedlikeholdsplanlegging i et boligselskap bør man planlegge for å
skifte ut deler eller hele sanitæranlegget før funksjonssvikt opptrer. Det anbefales derfor at det
gjennomføres tiltak ved ’’anbefalt brukstid’’ for installasjonen. Anbefalt brukstid defineres
som det området i kurven under hvor det er en markert økning i skadefrekvens, se figur under.
Ved denne alderen er det sikkerhetsmessig lønnsomt å vurdere utskiftning.
Sintef Byggforsk har oppgitt anbefalte brukstider og forventede tekniske levetider for
forskjellige sanitærinstallasjoner i boliger. Anbefalte brukstider og tilstand på sanitærinstallasjonene i boligselskapet er nærmere omtalt i kap. 7 Vurderinger.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 14
4.4
Gjeldende lover, regler og bransjenormer
Badene er bygget i tråd med plan- og bygningslov og byggeforskrifter som var gyldig på den
tiden da bygningene ble oppført. Det finnes ingen lover/forskrifter som pålegger borettslag
eller den enkelte andelseier å foreta seg noe med badet i forhold til slik det så ut ved bygging.
I borettslagsloven og borettslagets vedtekter står det en del om vedlikehold og bruk av
leiligheten, men dette innebærer ingen krav til konstruksjonsendringer. Plan- og bygningslov
og byggeforskrifter er revidert flere ganger siden 50-tallet, men disse har ikke tilbakevirkende
kraft. Går man derimot i gang med et totalprosjekt for utskifting av rør og modernisering av
våtrom, må arbeidet omsøkes til offentlig myndighet og man må i større grad forholde seg til
dagens lover og forskrifter.
Plan og bygningsloven
I henhold til Plan- og Bygningslov, iverksatt 01.07.2010, er utskifting av sluk og rørstammer
søkandspliktige arbeider. Det vil si at det er søknadsplikt for alle arbeider som medfører brudd
på branncelle. Arbeider i gulv eller vegg mellom to eller flere leiligheter medfører brudd på
branncelle. Det er videre søknadsplikt for alt arbeid som griper inn membransoner, dvs.
inngrep i eller utskifting av, overflater i våte soner.
For å få igangsettingstillatelse for søknadspliktige arbeider må prosjektet bl.a. ha en ansvarlig
søker (SØK), - prosjekterende (PRO), - kontrollerende for prosjektering og utførelse (KPR
og KUT).
For denne type prosjekt er det naturlig og korrekt at utførende entreprenør tillegges alle
ovenstående roller ved utferdigelse av byggesøknad for prosjektet.
Byggeforskrifter
Offentlig myndigheters fortolkning av byggeforskrift av 1985 kom tidlig på 90-tallet til
uttrykk gjennom rundskriv fra daværende Oslo vann- og avløpsverk (OVA) som den gang var
forvalter av byggesaker knyttet til sanitæranlegg.
Nedenstående er utdrag fra disse rundskriv, som bl.a. omhandler utbedring av våtrom:
!
”Det vil ikke lenger bli godkjent løsninger der "ikke utskiftbare" vann- og avløpsledninger blir
støpt inn i bærende ("tunge") konstruksjoner som støpte dekker og vegger. Med "tunge" vegger
menes også vegg mellom to våtrom som er kledd med gips, membran og fliser på begge sider.
Det vil heller ikke bli godkjent skjøter på vannledninger som ligger skjult i lettvegger. Deler av
avløpsledninger kan bygges inn i ikke demonterbare konstruksjoner hvis det tas forholdsregler
slik at lekkasjer oppdages raskt. Gulvsluk med tilhørende ledninger kan imidlertid støpes inn i
bærende konstruksjoner.”
I byggeforskrift av 01.07.1997 ble ovenstående tatt inn og bedre presisert i forskriften. Det
viste seg allikevel at det ble store rom for fortolkninger også etter dette. Ny byggeforskift av
01.07.2010 har strammet grepet rundt krav til kompetanse for å få arbeide med våtrom. Det er
videre blitt enda strengere krav til lekkasjesikring og utvidet krav til søknadsplikt som nevnt
over.
Det er da viktig å ikke forsøke ”å slippe unna” med minimumsløsninger men heller søke
løsninger man har tro på at vil gi lang levetid på det som produseres.
For våtrom innebærer dette bl.a. at rør fra f.eks. servant og badekar legges åpent på gulvet
frem til sluk hvis det ikke legges påstøp, og åpent eller nedstøpt over membran hvis det legges
påstøp. Horisontalførte hovedavløpsrør (fra sluk, kjøkkenbenk etc.) bør legges åpent under
etasjeskillet, dvs. oppunder taket i underliggende leilighet eller i kjeller.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 15
Størst mulig tilgjengelighet til rørskjøter og bruk av sikringsløsninger der hvor skjult rørføring
ikke er til å unngå.
Gulv og (det meste av) vegger på bad skal utføres med materialer som tåler vann og som ikke
slipper vann inn i bakenforliggende bygningskonstruksjon. Dvs. at membraner er påkrevet.
Byggeforskriftens krav til avfallshåndtering
Det foreligger egne krav til behandling/styring av produksjonsavfall fra byggeplasser i
gjeldende byggeforskrift. Forskriften innebærer at det sammen med byggesøknaden må
sendes inn en plan for kartlegging av miljøfarlig avfall og håndtering/kildesortering av alt
avfall. Det er en forutsetning at man kildesorterer avfall på stedet og at miljøfarlig avfall
kartlegges på forhånd og behandles som spesialavfall. Når prosjektet er fullført skal det
presenteres et avfallsregnskap. Om regnskapet ikke stemmer med planen vil prosjektet kunne
bli nektet ferdigattest og det kan bli utskrevet tvangsmulkt. Disse krav kan medføre mye
arbeid både for konsulenter og for entreprenøren og må derfor inkluderes i prosjektets
budsjettarbeid.
Byggebransjens våtromsnorm
Byggebransjens våtromsnorm, som er utarbeidet etter initiativ fra Bygghåndverksfagenes
Landsforening (BHLF), utgis og administreres av Sintef-Byggforsk.
Våtromsnormen skal være et styringsverktøy med det formål å heve kvaliteten på våtrom med
hensyn til tetthet og varighet. Normen skal bidra til at de materialer som brukes, og det
arbeidet som utføres, har en så høy standard at man unngår skader innenfor materialenes
normale levetid.
For å få til dette er det angitt tekniske retningslinjer for hvordan materialer skal godkjennes,
på hvilken måte arbeidet skal utføres, samt rekkefølge og kontrollprosedyrer. I tillegg er det
utarbeidet kurs for å sertifisere håndverkere og håndverksbedrifter som henholdsvis
"våtromsarbeidere" og "våtromsentreprenører".
Det er også etablert kontrollordninger som skal se til at sertifiserte håndverkere og
håndverksbedrifter benytter godkjente materialer og etterlever de krav som er satt i
"Byggebransjens våtromsnorm".
Det er viktig å merke seg at normen ikke er en forskrift, men snarere en håndbok i hvordan
man skal bygge bad på en korrekt måte i forhold til vannskadesikkerhet og levetid.
Det lar seg ikke gjøre å følge normen fullt ut i et rehabiliteringsprosjekt, da stedlige forhold
ofte er til hinder for dette. De løsninger som normen beskriver for vannskadesikkerhet og
levetid på konstruksjoner er imidlertid selvsagte også i rehabiliteringsprosjekter.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 16
Generell kvalitet
Forutsetningen for en varig reparasjon eller rehabilitering av våtrom, er at man ivaretar
helheten og samhørigheten mellom de enkelte konstruksjonselementer inne i rommet, mellom
tilstøtende rom i samme leilighet og mot tilstøtende leilighet/lokale. Videre må det stilles krav
til materialer og teknisk utførelse.
En fullstendig rehabilitering av våtrom forutsetter samarbeid mellom naboer, med tillitsvalgte,
med håndverkere, og ikke minst mellom håndverkere fra forskjellige fagområder. Det finnes
ingen snarvei eller "billige" løsninger hvis man ønsker kvalitet og lang levetid. De følgende
punktene gir retningslinjer for å bestemme om vann- og avløpsledninger skal skiftes eller om
de kan benyttes ved en ombygging av rommet.
! Kaldtvannsledninger eldre enn 50 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at
lekkasjer vil føre til vannskade.
! Varmtvannsledninger eldre enn 30 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at
lekkasjer vil føre til vannskade.
! Er det skader på vannledninger der det tidligere har vært korrosjonsskader på
installasjonen, skal ledningene skiftes.
! Avløpsledninger og sluk eldre enn 40 år bør normalt alltid skiftes. Sluk som ikke
har standard klemring, og som ikke kan påsettes godkjent forhøyningsring eller annen
godkjent forbindelse til membranen, skal skiftes.
! Skader på avløpsanlegg. Ledninger og sluk, som har hatt korrosjonsskader som
skyldes alder, bruk eller montering, skal alltid skiftes ved full ombygging.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
4.5
Forprosjekt Fase 2
side 17
Rehabilitering av baderom – noen juridiske spørsmål
1. Andelseiernes vedlikeholdsplikt
1.1 Ny borettslagslov – rettslig utgangspunkt
Ny burettslagslov trådte i kraft den 15.08.05. Loven har utfyllende regler om andelseier og
borettslagets vedlikeholdssplikt.
Lovens § 5-12 lyder som følger;
Vedlikehald o.a. frå andelseigaren
(1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand.
(2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr,
apparat og innvendige flater i bustaden.
(3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr,
leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater,
skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av
vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag,
berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande
konstruksjonar.
(4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade.
(5) I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av
paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.
I forarbeidene til loven nevnes som eksempel på andelseiers vedlikeholdsplikt at boligen må
holdes slik i stand at den ikke er til ulempe eller skade for andre. For eksempel må gulvet på
badet være tett og ventiler holdes åpne for å sikre tilstrekkelig utlufting. Andelseier plikter å
rense sluk, stake rør og ellers påse at innvendige arbeider, eksempelvis ved rehabilitering av
bad, skjer på forsvarlig måte gjennom bruk av fagkyndig arbeidskraft.
Loven utvider andelseiers plikter noe i forhold til gjeldende lovgivning, standardvedtekter og
standard husleieavtaler. Blant annet vil andelseier nå være ansvarlig for rør og ledninger som i
og for seg er knyttet til felles anlegg. Ansvaret vil da gjelde fra forgreningspunktet inn i
leiligheten. Det kan for eksempel dreie seg om rør til vannbåren varme i gulv eller
varmekabler da disse stort sett er lagt oppå den bærende konstruksjonen. Felles rør som er
støpt inn i bærende konstruksjoner, eksempelvis avløpsrør inklusive sluk m.v. vil imidlertid
fortsatt være borettslagets ansvar.
I henhold til ny burettslagslov § 5-13 og 5-15 er andelseier ansvarlig etter en såkalt objektiv
kontrollansvarsregel for skade som oppstår som følge av manglende oppfyllelse av
vedlikeholdsplikten. Dette innebærer at andelseier er ansvarlig uansett skyld dersom ikke
skaden skyldes forhold helt utenfor andelseiers kontroll og det ikke er rimelig å forvente at
andelseier skulle ha regnet med forholdet på kjøpstidspunktet eller andelseieren kunne eller
burde ha truffet tiltak for å unngå skade.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 18
1.2 Vedtekter og leieavtaler
Utgangspunktet, etter den nye burettslagslova, er at husleiekontrakten ikke gjelder lengre, jfr
burettslagslova § 14-8 (1) . Det er da vedtektene i borettslaget samt lovens bestemmelser som
kommer til anvendelse i forhold til vedlikeholdsplikten.
Men; Fordeling av vedlikeholdsplikten som følger av vedtekter og de vanlige husleieavtaler
som er benyttet i borettslaget gjelder frem til det foretas endringer i vedtektene, jfr
burettslagslova § 14-8 (4). Særskilte avtaler mellom borettslaget og andelseier faller derimot
ikke bort uten videre. Ny borettslagslov gir lagene en frist på 1 år for å gjennomføre
nødvendige vedtektsendringer. Denne fristen utløp 15.08.06.
I de tilfeller vedlikeholdsplikten ikke er fastsatt i vedtektene, gjelder de gamle
husleiekontraktene.
Husleiekontraktene har endret seg opp gjennom tidene, ettersom man har funnet dette
formålstjenlig. Borettslagets andelseiere kan derfor ha forskjellige husleiekontrakter avhengig
av når de kjøpte leiligheten. For å finne hvilke regler som gjelder for den enkelte andelseier
må man se på kjøpsåret for å finne den husleiekontrakten som var gjeldende på denne tiden.
I henhold til siste reviderte utgave av husleiekontrakten er den enkelte andelseier pålagt
ansvar for indre vedlikehold av eget bad. Andelseieren har også ansvar for mislig omgang
med vann, (her har det ikke skjedd noen endring i husleiekontrakten). Dette må forstås slik at
den enkelte må unngå unødvendig vannsøl på gulvet, f.eks. ved å fjerne badekar og dusje
direkte på gulv uten membran. I tillegg må man være nøye med å rengjøre sluket minst to
ganger i året, samt være nøye med å vedlikeholde og opprettholde standarden på badene slik
de fremstår i dag.
Beboere som forårsaker lekkasje fra eget bad på grunn av feilaktig bruk og mangelfullt
vedlikehold, må bekoste nødvendige reparasjoner/utbedringer i egen leilighet, samt bekoste
utbedring av følgeskader i øvrige leiligheter.
2. Borettslagets vedlikeholdsplikt og rett til å gjennomføre felles tiltak
Etter ny burettslagslov § 5-17 har borettslaget plikt til å vedlikeholde alt det som etter § 5-12
ikke er lagt på andelseier, jfr pkt 1 over. Dette inkluderer vedlikehold og utskifting av felles
rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner. Nye fellesanlegg kan føres gjennom
boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseier. Andelseier plikter å gi
borettslaget tilgang til boligen for å gjennomføre slikt arbeid. Dersom ikke andelseier
medvirker frivillig, må borettslaget imidlertid benytte seg av namsmyndighetene for å sikre
seg tilgang til boligen.
På den andre siden gir også lov om burettslag § 5-17 (3) andelseier rettigheter i forhold til
hvordan felles vedlikehold skal gjennomføres. Ettersyn og utføring av arbeid skal
gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av
boligen.
I Ot.prp nr 30 (2002-2003) s 279 sier departementet at det er grenser for hvilke felles
vedlikeholdstiltak som kan gjennomføres av borettslaget uten at det kommer i konflikt med
mindretallsvernet. Det siteres;
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 19
Utgangspunktet må vere at laget ikkje skal gjennomføre tiltak i bustadene ut over det
som gjeld fellesinstallasjonar, reparasjon av berande konstruksjoner m.m. Skal laget
kunne gjennomføre felles renovering av baderom e.l må det påvisast at felles
gjennomføring er nødvendig av tekniske grunnar eller fører med seg så store fordelar
at det kan forsvare inngrep i bustadene. Kor langt dette kan tillatast kan vere tvilsamt
og må vurderast konkret.
Dette er en endring som har sin bakgrunn i ny lovs styrkede fokus på at andelseier er eier av
boligen med bruksrett og ikke bare en leietaker slik gammel lov legger opp til. Det betyr at
borettslaget må foreta en nøye vurdering av nødvendigheten av felles tiltak og
gjennomføringsmåte.
3. Har andelseier krav på erstatning eller reduksjon i felleskostnader for egen
investering i oppussing av bad ved gjennomføring av felles vedlikehold?
Underveis i gjennomføringsfasen av rehabiliteringsprosjekter av denne art, er det en rekke
uklarheter og momenter som vil dukke opp. Et punkt som alltid dukker opp er om beboerne
har krav på å få erstattet kostnadene for sitt nyoppussede flislagte bad, når rehabiliteringen
krever inngrep i allerede utført arbeide. OBOS Prosjekt AS har tatt initiativ til å framskaffe en
juridisk betenkning vedrørende dette og andre forhold knyttet til rehabilitering av innvendige
vann- og avløpsrør. Denne betenkningen knytter seg til gammel borettslagslov, men
synspunktene er fortsatt relevante etter ny lov.
Hovedpunktene i denne betenkningen er at andelseier må godta å betale for den delen av
kostnadene, som ved den nødvendige rehabiliteringen faller på vedkommende gjennom
felleskostnadsøkning. Det er heller ikke, ifølge denne betenkningen, grunnlag for at
andelseieren som har utbedret/pusset opp våtrommene for egen regning, skal kunne kreve å
bære en mindre del av kostnadene enn det som følger av felleskostnadsnøkkelen. Heller ikke
kan det kreves noen refusjon av kostnadene man har hatt.
Et kortfattet sammendrag av betenkningen som er utført av Advokat Prof. Dr. Juris Kåre
Lilleholt gjengis her:
1. Hvis formålet med rehabiliteringen er å gjennomføre tiltak som i praksis bare kan
gjennomføres i felleskap, (skifte nedløpsrør), er det ikke slik at utbedringer som
andelseier tidligere har utført i våtrommet kan betraktes som en forskuttering av de
tiltak som nå er planlagt utført. De som har utbedret våtrommet tidligere, eller har
kjøpt en leilighet der våtrommene er rehabilitert, har gjort dette frivillig og har hatt
glede av tiltaket i mellomtiden. Andelseierne kan således ikke kreve verken å få en
redusert andel av felleskostnadene, eller en refusjon av kostnadene de har hatt i
forbindelse med utbedringen av bad og kjøkken.
2. Hvis en andelseier har forsømt sin vedlikeholdsplikt, eller har utført dårlig
vedlikeholds- eller utbedringsarbeide, uten at dette kan sies å føre til ekstra kostnader
for fellesskapet i forbindelse med en rehabilitering, så er det ikke grunnlag for å kreve
ekstra betaling fra andelseieren. Hvis det derimot kan påvises at andelseierens brudd
på vedlikeholdsplikten regulert i Husleiekontrakten fører til økte kostnader for
fellesskapet, kan det være aktuelt å kreve ekstra betaling.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 20
3. Hvis det i forbindelse med en rehabilitering ikke lar seg gjøre å remontere utstyr som
før rehabiliteringen var forsvarlig, så må fellesskapet erstatte dette med nytt utstyr.
Kun i ekstraordinære tilfeller kan det være aktuelt å kreve at andelseier dekker
ekstrakostnadene.
4. Fellesskapet har ikke plikt til å erstatte skader på oppussings- og utbedringsarbeide
som andelseieren har utført, såfremt dette er en følge av nødvendige vedlikeholdseller oppussingsarbeider. Fellesskapet bør imidlertid innenfor rimelige rammer godta
at kostnadene i enkelte våtrom kan bli høyere som følge av at det må benyttes flere
typer fliser, ulike typer utstyr etc. for å tilpasse arbeidet til eksisterende løsninger i
våtrommet. Er det tale om vesentlige tillegg som f.eks. at det er brukt sjeldne eller
luksuspregede løsninger er dette andelseierens risiko. Det synes rimelig å legge til
grunn at tilleggskostnader ut over 15 -20 % av kostnadene for istandsetting av
våtrommet etter installasjon av fellesanlegg (rør mm.) må bæres av andelseier. Man er
imidlertid ikke kjent med at det foreligger avgjørende rettspraksis knyttet til
overnevnte. Det vil derfor fortsatt være en del usikkerhet knyttet til løsningene.
Det presiseres at overnevnte er en juridisk betenkning og at det tas forbehold ved at det ikke
p.t. finnes noen rettspraksis på dette området.
4. Ansvar for fremtidige lekkasjer ved felles våtromsrehabilitering
Når det gjelder ansvarsforholdene for eventuelle fremtidige lekkasjer fra rehabiliterte våtrom
har vi innhentet synspunkter på dette fra advokat Prof. Dr. Juris Kåre Lilleholt og advokat
Morten Aagenæs.
Man kjenner ikke til at det foreligger noen rettspraksis på dette området, men det er grunn til å
tro at borettslaget, etter utløpet av garantitiden, fortsatt må bære ansvaret for feil og mangler
ved utførelsen, mens den enkelte andelseier må bære ansvaret for feil og mangelfullt
vedlikehold. Vi har vanskelig for å se at borettslaget ved dette tar noen vesentlig risiko.
Entreprenøren vil i forbindelse med rehabiliteringen bli pålagt omfattende egenkontroll av
kvaliteten på de arbeidene som blir utført. I tillegg ber man om en utvidet garantitid i
anbudsbeskrivelsen på 5 år. Eventuelle feil og mangler ved utførelsen bør bli avdekket i løpet
av disse 5 årene. Sannsynligheten for at fremtidige lekkasjer etter utløpet av garantitiden
skyldes feil og mangelfullt vedlikehold vil øke for hvert år. Forøvrig kan vi ikke se at det
foreligger noen realistisk alternativ metode for å rehabilitere våtrom som ville redusere denne
risikoen for borettslaget
5. Flertallskrav i borettslaget.
Styret i borettslaget har anledning til å treffe alle beslutninger om vedlikehold av borettslagets
bygningsmasse, og har også en forpliktelse til å sørge for at nødvendig vedlikehold skjer.
Dette innebærer at styret i borettslaget har anledning til å gjennomføre vedlikehold som f.eks.
utskifting av avløpsrør m.v
Dette arbeidets omfang og kostnad er imidlertid av en størrelse og konsekvens som gjør at de
fleste borettslags styrer ønsker å fremme det for generalforsamlingen. Etter vårt syn er det en
fornuftig løsning fordi alle andelseiere da kan få ta del i beslutninger som får stor innvirkning
på den enkeltes økonomi.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 21
Hvilke flertallskrav vanlig flertall (simpelt flertall), ny borettslagslov § 7-11 eller 2/3 flertall
(kvalifisert flertall), jfr ny borettslagslov § 8-9 som skal legges til grunn, er det ikke lett å gi
presis veiledning om.
Dersom man i forbindelse med vedlikehold av VVS anlegg også gjennomfører endringer som
karakteriseres som en ombygging eller vesentlig endring av bebyggelsen, må tiltaket
godkjennes av generalforsamlingen med 2/3 flertall. Når det skal vurderes om tiltaket totalt
sett blir å anse som en ombygging i lovens forstand kan man ikke se på de enkelte elementer
isolert. Prosjektet må vurderes som en helhet ut fra våtrommets tilstand før rehabilitering og
hvilke krav til utførsel som stilles i henhold til gjeldende lover og regler.
Spørsmålet var oppe til rettslig behandling i Oslo tingrett høsten 2005 der borettslaget var
saksøkt av en andelseier med krav om at vedtaket om rehabilitering av badene var ugyldig da
det ikke var truffet med 2/3 flertall. Borettslaget hadde da valgt en rehabiliteringsstandard
med flislagte vegger og gulv, nedsenket tak og varmekabler i gulvet. Retten kom til, etter en
konkret vurdering der blant annet hensynet til hva slags standard badene hadde fra før (mange
hadde fliser, nedsenket tak og varmekabler fra før), behovet for rehabilitering av rørene,
behovet for en hensiktsmessig løsning med varme på bad, samt at den valgte standard var av
tidsmessig, men moderat standard, at dette var snakk om vanlig vedlikehold som kunne
vedtas med simpelt flertall i generalforsamlingen.
Denne dommen ble påanket av andelseier og er senere behandlet av Borgarting lagmannsrett
som opprettholdt kjennelsen fra Tingretten.
Selv med bakgrunn i denne dommen vil vi anbefale at borettslagene som legger opp til at
vedtak om rehabilitering der man introduserer nye elementer, vedtar dette med 2/3 flertall.
Dette for å unngå rettslige tvister med andelseiere som er uenige i vedtaket. Vi er dog av den
oppfatning at en enkel og nøktern standard med tilbakeføring i form av flislegging av vegger
og gulv og senking av tak uansett er trygt innenfor det som må anses som vanlig vedlikehold
som kan vedtas med simpelt flertall.
Våtromsrehabilitering er kostbar og er ofte avhengig av lånefinansiering. Enkelte
låneinstitusjoner stiller krav om at tiltaket skal ha oppnådd 2/3 flertall før låneinstitusjonen vil
innvilge eller utbetale noe lån. Dersom nytt felleslån skal ha prioritet foran innskuddene
kreves også 2/3 flertall, jfr § 8-9 nr 4.
6. Kostnadsfordeling
Utgangspunktet i borettslagsloven er at kostnader fordeles etter felleskostnadsnøkkelen som
ble fastsatt ved stiftelsen av borettslaget, jfr borettslagsloven § 5-19 (1).
Dette utgangspunkt gjelder også ved felles rehabilitering av rør med påfølgende utbedring av
baderommene.
Mange andelseiere opplever det ofte urettferdig at kostnadene fordeles etter
felleskostnadsnøkkel når badene i utgangspunktet er like store og koster det samme. De
ønsker da å dele kostnadene likt på samtlige leiligheter. Loven hjemler imidlertid kun unntak
dersom det foreligger særlige grunner.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 22
Vår anbefaling er at borettslaget ved felles rehabilitering av samtlige baderom holder fast ved
kostnadsnøkkelen da dette er det grunnlag borettslaget ble stiftet på.
Spørsmålet er prøvet i rettsapparatet ved Oslo Tingretts dom av 15.09.2005 i sak mellom
Ulven borettslag og NN. Her mente andelseier at fordeling etter husleienøkkel krenket
mindretallsvernet og likhetsprinsippet. Retten tok utgangspunkt i at fordeling etter nøkkel er
hovedregelen i borettslag og at unntak må særlig begrunnes. Med referanse til øvrig
rettspraksis kom retten til at beslutningen om gjennomføring av rehabilitering fremsto som en
”saklig avgjørelse og innebærer en fornuftig ordning som alt i alt er til gagn for borettslaget”.
Når alle andelseierne fikk samme ytelse, dvs rehabilitering av sine bad, kom retten til at det
heller ikke forelå noen særlige grunner til å gjøre avvik fra normalordningen og det forelå
heller ikke noe krenkelse av mindretallsvernet eller likhetsprinsippet.
Dommen er på dette punktet rettskraftig og må i mangel av annen rettspraksis anses å være
uttrykk for gjeldende rett på området.
Borettslaget kan med tilslutning fra samtlige andelseiere beslutte en likefordeling, jfr
borettslagsloven § 5-19 (2).
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 23
5 Modernisering av sanitært røranlegg og våtrom
5.1
Generelt om modernisering/rehabilitering av våtrom og skifte av rør
I løpet av de seneste år er det registrert mange store skader på våtrom i leiligheter, noe som
primært skyldes vanngjennomgang på badegulv (manglende membran) og aldring
(grafitisering) av soilrør og sluk. Dette innebærer, for alle typer boligselskaper, et stort behov
for å foreta en utskifting av røranlegg og modernisering av våtrom. Slike arbeider er
kostnadskrevende og krever at det legges ned en omfattende og grundig planlegging og
tilrettelegging. Det er naturlig at dette er en tung beslutning som gjerne tar lang tid for et
borettslag å fatte. I mellomtiden bedrives flikking og mer eller mindre gjennomtenkt
reparasjon.
Flikking og utskifting på deler av rørstammer og provisoriske tettinger gjøres gjerne akutt og
blir dyrt og lite hensiktsmessig i lengden. Når man har rørføringer som har oppnådd forventet
levetid, kan det forventes brå og uforutsette vannlekkasjer som følge av rørbrudd.
Vår tids levesett med andre krav til hygiene, har resultert i hyppigere bruk av våtrommene ved
at det dusjes/bades oftere enn før. Belastningen på overflatene, spesielt gulv og vegger, er
større enn forutsatt da bygningen var ny. Dette forsterkes ytterligere ved at badekar ofte er
fjernet og det dusjes rett på gulvet, uten at det er tatt nødvendige forholdsregler på grunn av
den ekstra fuktbelastningen.
Det bør videre legges til grunn at forsikringsselskapet etter hvert ikke vil dekke kostnader ved
utbedring/reparasjon av brudd på gamle rør. Dette begrunnes med at omfanget av lekkasjene
etter hvert blir så mange og store, og alderen på anlegget er så høy, at skadene ikke lenger kan
karakteriseres som "brå og uforutsette", men i stedet er en naturlig konsekvens av manglende
vedlikehold og/eller feil bruk av våtrom. Forsikring mot skader som skyldes vanninntrengning
som følge av bruk, og ikke et brudd/hull på rør, er det uansett ikke mulig å få tegnet.
Dersom det av en eller flere grunner ikke er ønskelig å gjennomføre en total rehabilitering av
våtrom, må det forventes at vedlikeholdskostnadene vil øke i årene som kommer.
I tillegg kan det for den enkelte beboer påløpe kostnader ved følgeskader hos naboer.
Rehabilitering bør etter vårt skjønn, gjennomføres før alt for mange beboere pusser opp
badene sine på egen hånd uten samtidig å skifte sluk og rør. Etter som tiden går vil flere og
flere beboere ønske/bli tvunget til å gjøre dette. Senere rehabiliteringsarbeider vil bli mer
kostnadskrevende ved at f.eks. flislagte gulv, vegger og innkassinger må hugges opp og
gjenoppbygges.
En komplett utskifting av sluk og innvendige vann- og avløpsrør i leiligheter, innebærer en
voldsom belastning i den praktiske gjennomføringen. Rør og sluk må borres ut, fjernes og nye
monteres.
Membran med tett anslutning til sluk må legges på gulv. Veggoverflater må også sikres mot
fuktighet. Fortrinnsvis gjøres dette med smøremembransystemer og en kledning av keramiske
fliser, men kan også gjøres med vinyl.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 24
Å skifte ut alle rør og modernisere et bad medfører relativt store kostnader. Det er i den
sammenheng av avgjørende betydning at den "usynlige" delen (rørføringer, membraner,
tetteløsninger, brannsikring etc) tillegges minst like høy, om ikke høyere, kvalitet som den
synlige delen (fliser, utstyr, innredning, design etc)
Sluk og avløpsrør er normalt borettslagets ansvar. Siden det normalt ikke lar seg gjøre å skifte
ut slike rør uten å sanere hele, eller det meste av badet, er den eneste løsning vi kan anbefale
at borettslaget også besørger utskiftning av stikkledninger, påføring av membraner og
istandsetting av badet i tråd med dagens krav. Først da kan borettslaget sikre seg at det blir en
kvalitetsmessig helhet og varighet på arbeidene som utføres og at installasjonene utformes
mest mulig vannskadesikkert.
Ved en modernisering av våtrommene kan man velge mellom ulike alternative løsninger og
standarder. Kostnaden for å få oppgradert standarden i våtrommene med f.eks. elektrisk
gulvarme og fliser fordyrer prosjektet, men kostnadsøkningen utgjør som regel en meget liten
kostnad i forhold til totalen. Dette fordi de aller nødvendigste rehabiliteringskostnadene er så
store og omfattende i seg selv.
Det finnes flere rørtyper, materialer og systemer som kan benyttes i avløpsrør. Dagens
støpejernsrør med nye skjøtemetoder kan brukes, eller man kan benytte forskjellige typer
plastrør og stålrør. Støpejernsrør er best med hensyn til demping av lyd og brannsikkerhet.
Det finnes imidlertid også rør laget av ulike typer tunge plastmaterialer som har en tilnærmet
like god lyddemping som støpejern.
Det er likevel viktig og merke seg at det ikke finnes noe nytt produkt som lydisolerer like
godt som et gammelt støpejernsrør belagt med “skitt” innvendig. Uansett valg av rørmateriale
så må rørene innkasses for å tilfredstille krav til lydoverføring som kreves i henhold til
gjeldende byggeforskrifter. Når det gjelder plastrør må en i tillegg gjøre spesielle tiltak for å
ivareta brannisolering mellom dekkene.
Rør for fremføring av varmt og kaldt vann leveres også i flere ulike materialer i dag. Kobber
er stadig i bruk, men plast og kombinasjoner av plast og metall blir stadig mer vanlig.
Moderne avløpsrør av i dag antas å ha lengre levetid enn støpejernsrørene som var enerådende
før 1970 og i særdeleshet lengre enn de mange svake plasttyper som ble benyttet fra ca. 1970
til et godt stykke opp på 80-tallet.
For vannrør er det dessverre derimot slik at de svært så tykke kobberrørene som var den mest
benyttede kvalitet frem til slutten ca. 1970, har hatt lengre levetid enn det er grunn til å tro at
dagens vannrør vil få. Dette går vel så mye på skjøtemetoder som på kvaliteten til selve
rørmaterialet.
Godkjenning fra offentlige myndigheter.
I henhold til Plan- og bygningslov fra 01.07.2010 er denne type arbeide som nevnt tidligere,
søknadspliktig tiltak til Plan- og bygningsetaten (PBE). Det er en del arbeid å lage underlaget
til en byggesak. Det kan ofte være ventetid på å få saken behandlet hos PBE, men når den
først tas til behandling foreligger det normalt en tillatelse i løpet av 3-4 uker.
Rehabiliteringsarbeidet underlegges dagens byggeforskrifter, noe som betyr at badet etter
rehabilitering må tilfredsstille dagens forskrifter så langt mulig og ikke de forskrifter som
gjaldt den gang badene ble oppført/installert.
Søknadsplikt utløses ikke om man ikke skifter rør, dvs. hvis man velger en av de nedenfor
skisserte løsninger med innvendig rehabilitering av eksisterende avløpsrør.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
5.2
Forprosjekt Fase 2
side 25
Alternativ løsning uten skifte av rørledninger
På det norske markedet finnes det foretak som tilbyr "rehabilitering" av eksisterende
avløpsrør. I prinsipp går dette ut på å belegge eksisterende avløpsrør innvendig. Så langt vi er
kjent med foreligger det i dag tre prinsipielle metoder. Av disse 3 metodene er 2 tilnærmet
like.
Ett av de selskapene som tilbyr innvendig rehabilitering av avløpsrør har som første selskap i
Norge fått en teknisk godkjenning fra SINTEF Byggforsk for sin løsning etter fullskala
funksjonsprøving. Dette skjedde i 2010. Etter vår oppfatning er det ikke stor forskjell på de
produktene som benyttes av aktørene i denne bransjen og graden av suksess kan derfor i større
grad henvises til kompetansen hos de som utfører arbeidet. Det har vært en god utvikling på
både produktsiden og utførersiden innen for området de senere år, men samtidig er det flere
som ser et marked i dette og derved er det muligheter for å få mindre seriøse aktører på
arenaen også.
Etter vår oppfatning fremstår denne bransjen fremdeles som å være under utvikling når det
gjelder bruk av systemet i små/trange dimensjoner med mange retningsforandringer og
forgreninger på liten plass. Metodene er i utgangspunktet utviklet til bruk i bunnledninger og
uttrekksledninger i grunnen og er senere justert til bruk også i innvendige avløpsrør i
bygninger. Den store forskjellen mellom bunnledninger og innvendige avløpsrør er
dimensjonen på rørene. I grunnen har rørene ofte dimensjon 5” og 6” og man har ikke
utfordringen med mindre grenrrør (2”, 2 ½” og 3”). Ved store dimensjoner er det mye enklere
å betjene påføringsutstyret enn i små dimensjoner. Når det gjelder rør i grunnen vil heller ikke
oppsprekking av massene ha samme konsekvens da vannet kun trekker ut i grunnen, hvor det
normalt ikke gjør skade.
Levetiden for metodene er vanskelig å estimere, slik det ofte er for nye produkter/løsninger.
Den ene metoden har fått en vurdering hos Sveriges Provnings- og forskningsinstitut (SP) i
Sverige, som indikerer at metoden ved riktig utførelse bør kunne få en levetid som overstiger
15 år. I Norge har metodene vært benyttet i ca. 5-6 år i innvendige avløpsrør og det er derfor
vanskelig å si noe sikkert om levetiden på metodene i praksis, da også utførelsen vil ha stor
betydning for levetiden.
I Sverige har metodene vært benyttet i flere år og der har bransjen sett et behov for å stille
tekniske krav til metodene, da det har vært forskjellige erfaringer med disse. Man har også
stilt spørsmål ved at det ikke har vært gjort store fullskalaprøvinger av systemene, og at det
kun har vært tilstrekklig å levere inn 1 meter med rett rør ved prøving hos SP.
Konsulentfirmaet Rotpartner i Sverige har tatt ut mye rørprøver fra prosjekter i Sverige som
har gjennomført innvendig rørrenovering, og de har uttalt at det har vært en del dårlige
resultater og da spesielt for metodene uten strømpe. Det som i følge Rotpartner har sviktet
mest, er selve utførelsen. Rørrenoveringsbransjen i Sverige har også sett utfordringen ved at
det ikke finnes tilstrekklig god nøytral dokumentasjon og prøvemetoder for å bedømme
levetiden. Det forligger heller ikke god dokumentasjon som viser at man har mulighet til å
rense rørene med høytrykksspyling eller mekanisk, etter et gitt antall år, uten at massen i
rørene ødelegges.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 26
Metodene og enkelte problemstillinger ved bruk av metodene er beskrevet under:
Sprøytemale med epoksy
Metoden går i korte trekk ut på at eksisterende avløpsnett høytrykksspyles, tørkes og
"sprøytemales" med en epoksy. Også sluket og gulv/vegger på badet kan eventuelt belegges
med et epoksybelegg. Dette skal medføre "hel ved" fra rom til bunnledning. De prosjektene
som hittil er utført i Norge har konsentrert seg om rør og sluk. Gulv og vegger er ikke
behandlet med epoksy så langt vi kjenner til.
Følgende kommentarer gis til denne metoden:
!
!
!
!
Noen leverandører gir inntil 10 års garanti/reklamasjonsrett på utførelse og produkt.
Det kan være vanskelig å etterkontrollere kvaliteten på utførelsen. Kontrollen gjøres
av leverandøren selv.
Materialet som benyttes har ingen norsk godkjenning for bruk som membran i bad
eller som membran ved bruk i overgangen mellom sluk og eventuell membran på
golvet.
Det kan være vanskelig å få påført massen jevnt med riktig tykkelse og det er
utfordrende å kontrollere tykkelsen under utførelsen og i etterkant.
Å skifte ut rørføringen medfører betydelige inngrep i bygningsmassen, slik eksisterende
rørføring er lagt. Med epoksymetoden unngår man rørutskifting og rørplasseringen blir
uendret. Hvorvidt det er god økonomi å velge epoksymetoden i stedet for en full rørutskifting,
vil avhenge mye av levetiden på epoksymetoden. Vi har ikke data nok til å kunne gi en
kvalifisert uttalelse om dette. Ved epoksymetoden vil eksisterende sluk bli beholdt og
overgangen til membran i gulv blir ikke utført i tråd med krav i Byggebransjens våtromsnorm.
Epoksymetoden vil falle rimeligere ut enn løsningen med å skifte sluk og deler av rørføringen,
og man vil slippe mye støv og støy. Den totale gjennomføringstiden i hver leilighet vil også
bli betydelig kortere enn ved tradisjonell rørutskifting.
Sprøytemale med polyester
Fremgangsmåten er tilnærmet lik overnevnte metode, men det benyttes glassarmert
polyesterplast i stedet for epoksy. Først rengjøres røret ovenfra og ned ved høytrykkspyling
og man får samtidig inspisert skadeomfang/ tilstand på rørene. Så føres en roterende
munnstykke ned i røret og det sprøytes inn armert plast. Plasten herder i løpet av ca. 1 time.
Prosessen gjentas to til tre ganger til man skal ha et heldekkende lag som skal være minimum
ca. 3 mm tykt.
Strømpetrekking
Den siste metoden kalles ”Strømpetrekking”. I Norge er denne metoden hovedsakelig benyttet
ved små oppdrag så som korte rørstrekk og enkelte sluk, men også store prosjekter har de
siste årene benyttet denne metoden. OBOS Prosjekt har også hatt oppfølgingen ved
gjennomføring av 4-5 prosjekter med strømpe, da hovedsakelig på bunnledninger i grunnen.
Vi har også hatt prosjektadministrasjonen i enkelte boligselskap hvor man har renovert
separate avløpstammer på kjøkken, og vi har også fulgt opp to prosjekter hvor styret har valgt
å bruke metoden på avløpstammer i bad.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 27
Metoden går ut på å blåse/trekke inn en strømpe mettet med polyester i avløpsrør, så vel
stammer som stikk, for så å la strømpen herde. Ferdig resultat minner mer om et homogent rør
inne i røret. De som utfører denne metoden har også løsning for sluket som går ut på å
montere ny vannlås og belegge eksisterende sluk i samme materiale som er benyttet inne i
avløpsrøret. Vanntettingen mellom innsatsen i sluket og selve sluket er basert på bruk av
limstoff. Det er uklart om limstoffet vil gi varig vanntetting mellom selve sluket og
vannlåsinnsatsen, og hvordan det motstår temperaturvekslinger over tid.
Løsningen med strømpe i selve avløpsrørene synes så langt å ha en bedre kvalitet enn de
øvrige metodene, ved at man har god kontroll på tykkelsen. Metoden er betydelig dyrere å
gjennomføre en de øvrige to metodene. En ulempe med denne metode er at innvendig
rørdimensjon (tverrsnitt) blir redusert (omtalt nærmere i neste avsnitt). For mindre
dimensjoner er dette uheldig og kanskje sågar i strid med sanitærreglement og forskrift. En
begrensning ligger i man ikke har strømper for 2” avløpsrør, slik det er i boligselskapet
mellom sluket og avløpstammen.
Illustrasjonen under viser prinsippet ved rørrenovering med strømpe.
Illustrasjonen viser 5 trinn fra gammelt til ”nytt” rør.
Trinn 1: Opprinnelig rørføring med innvendig belegg.
Trinn 2: Rørføringen rengjøres/renses.
Trinn 3: Tube in-slangen trekkes inn i det gamle røret.
Trinn 4: Slangen kobles til i begge ender.
Trinn 5: Vanntrykk settes på
Kilde: AS Rehab. “Tube-In”
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 28
Problemstillinger relatert til metodene
Disse alternative løsningene gir rom for mindre utgifter enn ved en tradisjonell rehabilitering,
med utskifting av alle avløpsrør etc. Løsningene er utgangspunktet for dem som ikke er i
økonomisk stand til å foreta en helhetlig rehabilitering, eller ved at det er særskilte årsaker
som f.eks kompliserende/innstøpte rørføringer som gjør det fordelaktig å velge en alternativ
løsning.
Selv om man rehabiliterer med et nytt rør inni det gamle, er det gamle røret fortsatt montert
som utvendig bærende skall. Hvor lenge dette nye røret inni det gamle vil vare er ukjent.
Pr. i dag er klosetter med P-lås i utstrakt bruk. Videre er det normalt mange som ønsker seg
vegghengte toaletter. P-lås betyr at avløpet fra toalettet tilknyttes avløpstamme i eget
bad/etasje. Ved å gjøre dette forplanter støyen fra nedskylling seg i mindre grad til andre
leiligheter. Ved alternativ rehabilitering er det naturligvis ikke mulig å etablere en slik
løsning.
En av utfordringene ved bruk av innvendige rørrenoveringsmetoder er svakhetene i systemene
når det gjelder behandling av støpjernsluk med anboring slik det er i boligselskapet. I badene
går originale avløpsrør fra servant og badekar i selve etasjeskilleren og de er anboret på sluket
over vann-nivået i sluket, se fig. 1.
Avløp fra servant og
badekar
Eventuell membran under
fliser i eksisterende bad
Vann trenger inn her –
vanskelig å oppnå
vanntetting
Anboring
Vannlås med stakeplugg
Figur 1 Rødfargen indikerer påført epoksy/polyester i selve sluket.
Slukene har heller ikke klemring slik at det er mulig å få vanntett forbindelse mellom
eventuell nylagte golvmembraner og eksisterende sluk. Dette problemet vil bestå også etter en
eventuell innvendig renovering av sluk og avløpsrør.
Flere av de som driver med rørrenovering har forsøkt å utvikle metoder for å ivareta dette,
som nevnt tidligere. Metoden går ut på at man fjerner eksisterende vannlås i sluket, se fig 1,
og monterer ned toppdelen av ett nytt sluk ned i eksisterende sluk, dvs. en del med klemring
beregnet for å kunne etablere vanntett forbindelse mellom sluk og eventuelle nye membraner.
Den nye toppdelen limes så fast mot eksisterende sluk. Det er usikkerhet om hvorvidt
løsningen, når det gjelder vanntettingen mellom den nye delen og det originale sluket, vil vare
over tid, da den nye toppdelen limes fast til det originale sluket. Da det ikke finnes
dokumenterte løsninger for dette, vil det i praksis medføre at de som ønsker å pusse opp badet
sitt iht. Byggebransjens våtromsnorm (BVN), ikke kan gjøre det ved bruk av disse metodene.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 29
Dersom man skjøter seg på en innvendig renovert stamme vil det være problematisk å oppnå
varig tetting mellom strømpen/massen og det nye grenrøret. De som har metodene sier at man
kan løse dette ved at eier da kan bestille en jobb av dem hvor de går inn røret og smører ut
massen i overgangen mot det nye røret. Erfaring derimot viser at denne massen ikke vil hefte
til de nye røret og begynne å løsne, noe som kan være svært uheldig. Erfaringsmessig er det
også slik at det er svært lite sannsynlig at andelseierne vil ta kontakt med entreprenøren ved
en slik jobb, spesielt ikke etter det har gått noen år siden tiltaket ble gjennomført.
Det samme gjelder dersom noen andelseiere har ønske om å flytte sluket. Dersom man
monterer nytt sluk mot originalt innvendig renovert avløpsrør i dekket vil vann også trekke
inn mellom strømpen og originalt rør der man skjøter seg inn på røret. På samme måte er det
utfordringer i de badene hvor eier allerede har byttet sluket. Hvor skal man da avslutte
massen/strømpen?
I praksis har det vist seg at det utfordrende å få til en varig vanntett forbindelse mellom
massen som påføres og det nye sluket, da det er vanskelig å oppnå heft mellom massen og
støpejern-/plast- eller stålrør/sluk. Det er også viktig å merke seg at epoksy og polyester ikke
hefter godt mot PP-plast som det er i plastsluk.
Effekten på kapasiteten i rørene ved påføring av et tykt belegg i selve sluket og i de små 2’’
avløpsrørene er ikke godt dokumentert. Det er krav i plan- og bygningsloven § 87 at tiltak på
byggverk ikke må utføres, hvis det vil føre til at byggverket kommer i strid med bestemmelser
gitt i eller i medhold av loven, eller fører til at byggverket kommer ytterligere i strid med de
nevnte bestemmelser enn det allerede er. Det å innføre reduksjoner av tverrsnittet på avløpsrør
med 2’’ dim. vil nødvendigvis medføre redusert kapasitet på avløpet i forhold til når bygget
var nytt. Det samme gjelder ved tverrsnittsreduksjoner ved vannlåsen i de originale slukene
og i utløpsrørene fra kjøkkenbenkene.
Renovering av separate kjøkkenstamme og bunnledninger
Når det gjelder separate avløpstammer på kjøkken så er det mindre usikkerhet knyttet til å
bruke de innvendige renoveringsmetodene der. Man har gode erfaringer med bruk av
metodene med strømpe i bunnledninger og uttrekksledninger. Metodene er nettopp utviklet til
bruk i disse og. Erfaringer i slike rør har vist at renovering med strømper i bunnledninger
fungerer godt.
Når man renoverer separate avløpstammer fra kjøkken går man inn via vannlåsen på kjøkken
eller man demonterer nyere avløpsrør helt under kjøkkenkummen. Det som kan være en
utfordring er å få lagt på strømpen/massen riktig inn i grenrøret og inn mot kjøkken uten at
det blir kanter som ting kan feste seg til. Ved å trekke strømpen helt inn i nytt/nyere avløpsrør
i kjøkkenkummen kan man benytte en ’’smokk/gummipakning’’ som går inn i det renoverte
røret slik at man får en god avslutning på strømpen/massen, se figur 2.
Har man kjøkkenstammer som har svært dårlig tilstand kan metodene være egnet til å
forlenge brukstiden på rørene, men det anbefales at det kun benyttes metoder med
strømpeløsning da dette gir større sikkerhet i forhold jevn tykkelse på massen.
For Bølerskogen borettslag II vil det uansett bli et problem med at forbindingsrøret mellom
kjøkkenbenk og stamme kun holder 2” dimensjon
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 30
Figur 2 Avslutning mot plast avløpsrør fra oppvaskkummen i kjøkkenbenk
En klar fordel ved å bruke metodene på kjøkkenstammer er at man ikke trenger å gjennomføre
større demonteringsarbeider av kjøkkeninnredning og innkassinger etc., så lenge man ikke
samtidig skal skifte ut de originale vannrørene i kjøkkenbenken og stigerørene for varmt og
kaldt forbruksvann.
Dersom man skal skifte ut stigerør for varmt og kaldt forbruksvann og montere
avstengningsventiler på avgreningene slik det er krav om i dag, vil man uansett måtte
gjennomføre inngrepen i innredningen og da vil det mest fornuftige være å samtidig skifte ut
selve avløpstammen, da differansen i kostnadene da er begrenset.
Oppsummering, innvendig rørrenovering:
!
!
!
!
!
!
Minst usikkerhet relatert til bruk på separate avløpstammer, slipper store
bygningsmessige inngrep i innredning (bør eventuelt benytte metode med strømpe).
Kan benyttes dersom man av økonomiske grunner ikke ønsker å skifte ut de originale
rørene.
Godt egnet til bruk på bunnledninger og uttrekksledninger i grunnen (anbefaler med
strømpe).
Større usikkerhet knyttet til bruk på badestammer pga. små dimensjoner på grenrør og
problemstillinger relatert til sluk.
Usikkerhet ved levetid.
Billigere enn tradisjonell utskiftning av rørene.
Kortere byggetid og mindre støy.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 31
Det er viktig å merke seg at dersom det ikke gjennomføres samordnet utskiftning av vann- og
avløpsrør og modernisering av baderom, får man ikke løst følgende problemstillinger når eier
eventuelt ønsker å pusse opp badet i egen regi:
! Eier kan ikke pusse opp badet iht. krav og anbefalinger i BVN når det gjelder krav
til vann- og avløpsrør og tetteprinsipper ved sluk.
! Vanskelig å skifte ut stamme, sluk og grenrør som går gjennom baderomsgolvet,
dvs. må etablere himling hos nabo under. Eier under må da samtykke til dette. Eier
må søke Plan- og bygningsetaten i egen regi pga. tiltak i brannskille, og brudd på
membraner.
! Hvis punktene over ikke ivaretas må eier være forberedt på at nytt bad fullt eller
delvis må rives, når boligselskapet eventuelt gjennomfører utskiftning senere.
! Når nabo over eventuelt skal skifte ut sin avløpstamme, sluk og grenrør må ’’ny’’
himling i eget bad rives.
! Eier mister mulighet for å flytte plassering av avløpstammen og stigerørene.
! Dersom boligselskapet velger å bruke strømpeløsning er det problemmatisk for eier
som senere ønsker å skifte sluk, grenrør, avløpstamme, montere vegghengt toalett (i
noen tilfeller) i eget bad pga. utfordringer med strømpeavslutning mot nye rør.
Dette betyr at dersom man ikke gjør noe systematisk med badene, så er boligselskapet nødt til
å utarbeide en kravspesifikasjon for hvordan badene skal pusses opp i egen regi for å begrense
risikoen for at badet må rives ved en eventuell senere utskiftning av stigerør og avløpstammer.
Det er svært vanskelig å beskrive tiltak som medfører at man ikke må rive deler av badet.
Man må som et minimum skifte avløpstammen fra tak hos nabo under til tak i eget bad, skifte
sluket og grenrøret til sluket. Stigerørene gjennom golvet må skiftes til taket hos naboen
under til tak i eget bad. Ny etablert himling må alltid rives helt eller delvis når de samme
tiltakene gjennomføres i badet over det som er pusset opp.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 32
6 Forsikringsutbetalinger og skadeerfaringer
6.1
Nøkkeltall forsikring
Vi har innhentet opplysninger fra OBOS' database vedrørende borettslagets forsikring.
Bølerskogen borettslag II har hatt følgende vannskader som er innmeldt
bygningsforsikringen i perioden 2004 og fram til i dag:
Skadedato
2004
2004
2004
2004
2004
2004
2004
2004
2005
2005
2006
2006
2006
2007
2007
Skadeårsak
V
V
V
A
V
B
V
V
V
V
X
V
V
V
V
Utbetalt
1909
0
16 276
11 567
61 436
10 271
52023
2 253
16 388
0
16 000
56 285
8 746
6 344
0
2008
2008
2008
2008
2008
2008
2009
2009
2009
2009
2009
2009
V
V
0
0
0
0
0
0
0
0
33061
127 864
31391
6 882
V
V
V
V
V
V
V
B
V
til
Beskrivelse
Lekkasje radiator
Utv. Fjernvarmerør
Brudd på utv stikkledning
Brudd på varmerør i varmeanlegg
Tørrkokt kjele
Lekkasje i kobling under kjøkkenbenk
Tilbakeslag kloakk
Brudd på utv vannledning
Kloakkstopp i kjeller
Tilbakeslag kloakk
Brudd på kran i kjøkken
Brudd på vannledning i skap.
Lekkasje fra kaldtvannsrør
Lekkasje fra kaldtvannsrør under
kjøkkenbenk
Skade i tak
Lekkasje fra avløpsrør
Utett bad
Utett bad
Tett kloakkavløp
Lekkasje fra radiator
Lekkasje fra radiator
Utett bad
Brann
Lekkasje avløpsrør fra kjøkken
I ovenstående tabell angir bokstaven V i kolonne 2 at det er vannlekkasje som er skadeårsak.
Der hvor summer i kolonne 3 er beskrevet til kroner 0, er dette ikke ensbetydende med at
skaden ikke har fått økonomiske konsekvenser, men at endelig sum ikke er oppgitt i de
papirene vi har fått oversendt fra forvaltningen.
Det er sannsynlig at det også er mørketall for vannskader som skyldes feil eller mangelfullt
vedlikehold, samt feil bruk av våtrommene. Denne typen skader dekkes ikke av forsikringen,
og blir derfor normalt ikke registrert verken hos forsikringsselskap eller andre. Dessuten blir
mindre skader ikke innmeldt som forsikringsskade dersom kostnadene ikke overstiger
egenandelen.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 33
7 Tilstandsregistreringer og vurderinger
7.1.1 Vann- og avløpsrør, gjeldende leiligheter fra 1-4 etasje.
Nedløpsstammer for avløp er utført i 4” støpejern. Sluk og sideledningen frem til sluk er av
varierende typer og dimensjoner. Avløpsrøret var i mange leiligheter helt eller delvis skjult i
etasjeskilleren. Det ble observert dimensjoner på både 2” og 2½”rør. 2” er en knapp
dimensjon som etter mange år gjør at røret blir tett av hår, fett etc. Dette avdekkes i første
omgang av beboere som merker oppstuving av vann ved uttapping av badekar og servant,
eller når prosessen er kommet lengre.
Det ble observert enkelte reparasjoner og utskifting av avløpsstammer i de befarte leilighetene
og i kjellerlokaler.
I de fleste av de befarte leilighetene, var vannlås i kjøkkenbenk, helt eller delvis skiftet til
plast, men enkelte leiligheter har nok fremdeles de opprinnelige vannlåser i støpejern. Kun to
av de befarte leiligheter hadde nytt/moderne sluk med klemring for membran.
Innvendige stigeledninger for vann er av typen sterke kobberrør, det vil si stive tykkveggede
kobberrør for gjenging og topplodding. Sterke kobberrør har normalt sett lang levetid. Det ble
ved befaringene ikke påvist synlige skader på vannrørene, men det har vært foretatt stedvise
utbedringer etter brudd på rør.
I de befarte leilighetene var vannrørene opprinnelige, med unntak av noe lokal utskiftning.
Ingen rør i sanitæranlegg er forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. All erfaring tilsier at rørnettet
er modent for utskifting innen denne tid. Normaltilstanden for ca. 50 år gamle avløpsrør og
sluk er ikke særlig oppløftende. Selv om røret ser helt ut på utsiden, kan mye av støpejernet i
røret og sluket ha forandret struktur. Under befaringene ble det funnet soilrør med synlige
rustflekker, rustrender og/eller rustvorter. Se bildevedlegg 1.
Fuktmålinger viste høye verdier i området rundt sluk på mange bad. Dette gjelder stedvis både
ved tak og ved gulv. Målinger av vegger ga noe lavere verdier. De høye verdiene skyldes
sannsynligvis i hovedsak "mislig" omgang med vann (dusjing). Det kan allikevel ikke
utelukkes, (snarere antas) at fuktigheten også skyldes svakheter i avløpsrør og sluk.
Det er vårt inntrykk at sluk og rør samlet sett har kvalitet som forventet i forhold til alder.
Avløpene er stedvis meget svake.
Ved en eventuell rehabilitering av bad og utskifting av avløpsstammer og stigeledninger, må
alle oppleggsrør fra kjeller til den enkelte leilighet skiftes samtidig. Dette både på grunn av
alder, og gjennomføringen av det praktiske arbeidet. Vi vil anbefale boligselskapet å skifte
kjellerstrekket i samme momentet som man skifter øvrig anlegg. I leilighetene er det originalt
montert en slusekran i kjeller til hvert opplegg. Nye stoppekraner må monteres i alle
leiligheter ved gjennomføring av et prosjekt for utskifting av røranlegget.
En undersøkelse av bunnledninger, uttrekksledninger og vanninnlegg er ikke foretatt i
forbindelse med dette prosjektet. Generelt har bunnledninger kortere levetid enn røropplegg i
leiligheter, men eventuelle lekkasjer får ikke samme konsekvens. Utskifting av slike ledninger
kan imidlertid bli en kostbar affære, ettersom kjellergulvene som regel må hugges opp og
terreng graves opp.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 34
7.1.2 Vann og avløpsrør, påbygde 5 etasjer.
Vann og avløpsrør er hovedsakelig fra byggeår, 1990. Avløpsrørene er i plast, påkoblet
opprinnelige avløpsrør i dekke mellom 4 og 5 etasje. Avløpsrørene antas å ha en lang
restlevetid. Vi innehar ingen historikk på at det har vært lekkasje på disse.
Vannrørene er av type tynnveggede kobberrør for kappilærlodding. Trolig type cuterlex eller
tilsvarende. Vannrørene er ikke påkoblet de respektive leiligheter i etasjen under, men det er
trukket en egen tilførselsledning for varmt og kaldt vann fra kjeller til 5 etasje leilighetene. I 5
etg fordeler vannrørene seg til de respektive leiligheter i oppforet gulv. Samtlige vann- og
avløpsrør ligger hovedsakelig i oppforet gulv mellom 4- og 5- etasje. Vannrørene har en
forventet levetid på 30-40 år. Det betyr at man kan forvente at vannrørene i 5 etasje er utslitt
om 10-20 år. Når røret er utslitt vil man oppdage lekkasjer i raskere og raskere intervall.
Rørene er montert på en ikke vannskadesikker måte. En vannlekkasje i disse rørene vil ikke
nødvendigvis oppdages raskt. Det vil kunne medføre store bygningsmessige skader når et
vannrør, i etasjeskiller mellom 4 og 5 etasje, begynner å lekke. Om boligselskapet vedtar å
gjøre noe med vann og avløpsrørene i 1-4 etasje, bør vannledninger i 5 etasje byttes i samme
momentet. Bildevedlegg 2 viser opprinnelige vannrør i femteetasjeleiligheter.
På grunn av utskifting av vannrørene, vil det medføre at alle baderom med vannrør fra
byggeår i vegger og gulv, rehabiliteres på lik linje med øvrige 1-4 etasje leiligheter.
7.1.3 Oppvarming
Oppvarming av leilighetene skjer med vannbåren varme, radiatoranlegg. Badene har
opprinnelig radiatorer, men mange bad og toalettrom har nok ettermontert varmekabler.
5 etasje- leilighetene har varmekabler på sine bad i dag, originalt fra byggeår i 1990.
7.1.4 Varmtvann
Varmt forbruksvann leveres fra sentralt plasserte varmtvannsberedere plassert i hver blokk.
Varmtvannstankene er rehabilitert i tidsrommet fra 1989-1996. Tilstanden på selve tankene
ansees som grei, men opprinnelige vannrør i de tekniske rommene anbefales byttet.
7.1.5 Ventilasjon
Ventilasjonssystemet er bygget opp etter prinsippet for naturlig oppdriftsventilasjon. Tilførsel
av uteluft skjer over ventiler/luker i yttervegg og eventuelt spalteventiler i vinduer og trekkes
ut på kjøkken og bad som er tilknyttet ”luftepiper” over tak. Hver leilighet har opprinnelig
avtrekk fra både bad og kjøkken. Tilførsel av luft til rom som ikke har luftinntak i yttervegg
(bl.a. bad) skjer via åpen spalte under dør / ved terskel til aktuelt rom. 1-4 etasje leiligheter er
basert på naturlig oppdriftsventilasjon. Påbygde 5 etasjer ser ut til å ha mekanisk
avtrekksventilasjon fra bad og kjøkken.
Noen steder ble det observert tette spalter og tildekkede luker. Det er viktig at luker og
åpninger, spesielt på bad, holdes åpne hele året. Hvis ikke fuktigheten blir luftet ut, vil det fort
bli fuktskader og danne seg mugg og sopp.
Noen steder ble det oppdaget mekaniske vifter påkoblet ventilasjonsanlegget på badet. Dette
medfører at ”brukt” luft presses inn i ventilasjonskanalen. Dette skaper et overtrykk i kanalen,
som igjen kan føre til at andre andelseiere får ”brukt” luft presset ut i sitt bad eller kjøkken.
Mekaniske vifter må ikke tilkobles naturlig oppdriftsventilasjon. Bildevedlegg 3 viser
mekanisk vifte påkoblet avtrekk på bad.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 35
Enkelte bad er i dag helt uten ventilasjon. Dette skyldes stengte avtrekksluker og mangel på
tilluft. Det som oftest gikk igjen var opprinnelig avtrekk på bad, med tilluft i spalte under dør.
Flere steder var det manglende spalte, noen steder stengte eller tildekkede luker. Dette er
svært uheldig og resulterer i null ventilasjon på det mest belastede rommet i hver leilighet.
På sikt får man svertesopp og muggdannelse noe som både er helseskadelig, spesielt for
allergikere og astmatikere, og skadelig for enkelte bygningsmaterialer.
7.1.6 Elektrisk anlegg
I de opprinnelige leilighetene er det er ikke separat sikringskurs til badet. Kurs på bad er felles
med kurs for øvrige lys og stikk i leiligheten, dvs en 10 A kurs (1,5 mm2). Det er montert
jordfeilbryter eller jordfeilvarsler. I enkelte leiligheter er det i regi av andelseier trukket opp
egen 16 A kurs til badet slik at man kan ha vaskemaskin og tørketrommel på badet. Alle de
befarte leilighetene har automatsikringer i sikringsskapet.
I 5 etg leilighetene ble det observert egne kurser til bad.
Gjeldende forskrifter
Etter gjeldende forskrifter for elektriske bygningsinstallasjoner deles våtrom inn i soner, med
krav til installasjoner og utstyr innenfor de enkelte sonene (Norm Nek 400). Se skisse på side
41-42.
I henhold til nevnte forskrift blir som regel elektriske installasjoner i våtrom, hvor det er
plassert badekar og/eller dusj, begrenset. Dette har sammenheng med at plasseringen av
badekar/dusjhode bestemmer utgangspunktet for oppdeling av målsatte områder. Våtrommet
er delt opp i område 0, 1 og 2. Skisse på side 41-42 viser målsatte områder hvor forskjellige
installasjoner og utstyr kan monteres.
Varmekabler i gulv
Varmekabler i gulv kan være installert i alle områder når de er dekket av et jordet metallnett
eller har metallisk kappe eller skjerm, og er beskyttet av jordfeilbryter eller tilsvarende vern
med utløserstrøm høyst 30 mA.
Stikkontakter og belysningsutstyr i kapslingsgrad IP44
Disse kan monteres utenfor sone 2 når de er beskyttet av forankoplet jordfeilbryter eller
tilsvarende vern med utløserstrøm høyst 30 mA. Stikkontakter og utstyr skal være plassert
minst 2,25 m over gulv. I sone 2 er stikkontakter til barbermaskin og lignende tillatt og i
tillegg installasjonsmateriell inkludert stikkontakter for kurser beskyttet med SELV eller
PELV.
Bruk og plassering av vaskemaskin i våtrom
Stikkkontakt for vaskemaskin og tørketrommel skal plasseres utenfor sone 1 og 2.
Vaskemaskin og tørketrommel skal generelt plasseres utenfor sone 1 og 2. Produsenten kan
angi at vaskemaskin og/eller tørketrommel eventuelt kan plasseres innenfor sone 2.
Nek400 gjelder for alle nye installasjoner på våtrom. Dette innebærer at det kan kreves at
elektrisk anlegg i våtrom skal legges om og utstyres med jordfeilbryter hvis det må gjøres
inngrep i det eksisterende elektriske anlegget på baderommene.
Det er tilnærmet umulig å foreta en våtromsrehabilitering uten å gjøre inngrep i el.anlegget.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 36
Øvrige registreringer og vurderinger av bygningsmessige og tekniske forhold
Alle dekker i bygningene er støpt i betong. På badet er det originalt lagt en Terazzo påstøp
med fall til sluk. Pr. i dag varierer toppsjiktet både i type og tilstand i de befarte leilighetene.
Bad i 5 etasje leiligheter er bygget på tilfarergulv i tre, med påstøp og fliser.
Overflatene varierer mellom vinylbelegg, vinylfliser, mosaikkfliser, vanlige keramiske fliser
og maling. I noen få bad har det blitt utført noe arbeider i den senere tid og i en leilighet var
badet fullstendig ombygget og nytt sluk etablert.
Med mulig unntak for de to ombygde badene, tilfredsstiller ingen av de befarte badene i
borettslaget dagens standard, med belegg/ membran ført ned i nye sluk med klemring. Det må
likevel antas at noen andelseiere på eget initiativ har gjennomført en rehabilitering som helt
eller langt på vei oppfyller dagens krav.
Noen av de befarte leilighetene hadde badekaret intakt. 8 leiligheter hadde montert et tett
dusjkabinett. I de øvrige leilighetene ble det dusjet rett på gulv. De fleste av de befarte badene
som dusjet rett på gulv var pusset opp i nyere tid. Man må likevel anta at mange andelseiere i
øvrige leiligheter dusjer rett på gulv på originale- eller kosmetisk oppussede gulv, uten
membran. Dusjing direkte på gulv uten membran utsetter gulvet for høy fuktbelastning og vil
før eller siden påføre underliggende bad skader i tak.
Dusjing direkte på gulv uten membran bør ikke forekomme, da gulvet ikke er vanntett.
Verken fliser, fuger eller betonggulv er vanntett. Gulv med vinylbelegg som ikke er klemt fast
til sluket er heller ikke vanntett.
Dusjing direkte på gulv er uproblematisk dersom badet er totalrehabilitert med godkjente
membraner i gulv og på vegg.
Ved befaring ble slukene kontrollert i den utstrekning det lot seg gjøre. Slukene var stort sett
lett tilgjengelig. Renholdet var dårlig i flere av slukene. Når slukene ikke rengjøres, renner
vannet dårlig unna. Da stuves vannet opp i sluket og trenger inn i betongen over slukkanten.
Over tid vil fukt trekke gjennom gulvet til underliggende bad, og forårsake skade i taket der.
Bilde av opprinnelig sluk kan sees på bildevedlegg 4.
I de befarte leilighetene var standarden variabel fra god (rehabilitert bad) til meget svak.
Fuktskader i hovedsak på gulv ble påvist flere steder og høyt fuktinnhold ble indikert i flere
gulv/himlinger. Det ble målt forhøyet fuktighetsnivå på mange flater i flere av de besiktigede
badene.
Den visuelle observasjonen i de befarte leilighetene viser at aldringsprosessen til mange bad
er kommet langt. Noen bad er pusset opp, men om dette er en reell forbedring eller en
kamuflering av underliggende skader er ikke så lett å konstatere.
I vaskeriet er det et moderne maskineri for selvbetjening, bestående av en rekke
vaskemaskiner og tørketromler. Mange beboere har nok allikevel valgt å installere
vaskemaskin og i noen grad tørketrommel i egen leilighet. Opplegg for montering av
vaskemaskin i hvert bad bør inngå i et ev. våtromsprosjekt selv om plassen på bad er liten.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 37
8 Utbedringsbehov og nye tekniske løsninger
8.1
Utbedringsbehov
OBOS Prosjekt AS konkluderer med at den gjennomgående tilstanden for våtrom, rørføringer
og sluk i Bølerskogen borettslag II er akseptabel alderen tatt i betraktning. Røranlegget
vurderes til å ha en kvalitet som gjennomsnittet for anlegg av denne alder. Da er det slik at
moderniteten, forventet gjenværende levetid og dagens bruk, gjør det relevant å planlegge
utskifting av rør og modernisering av våtrom i nær fremtid.
Den modernisering og utskifting som etter vårt skjønn bør planlegges i løpet av nærmeste
fremtid, vil medføre følgende helt nødvendige generelle arbeidsomfang:
! Alle avløpsrør for kjøkken og bad skiftes fra kjellergulv, frem til ethvert utstyr t.o.m.
overkant av tak i 4 etasje. I den grad gulv åpnes opp i 5 etasje, vil avløpsrør byttes ut
også her.
! Alle rør for kaldt og varmt vann skiftes fra stoppekran i kjeller frem til hvert utstyr på
kjøkken og bad.
! Alle bad får banemembran på gulv og smøremembran på alle vegger
! I alle bad legges det nye overflater på gulv og vegger
! Alt av utstyr og innredning på bad blir de- og remontert så langt dette lar seg gjøre.
! Ny elektrisk kurs til våtrom etableres fra 1-4 etg.
! Rør for sirkulasjon på kjellerstrekk for varmt forbruksvann skiftes ut.
Utover ovenstående kan arbeidsomfanget variere slik det blir skissert i nedenstående foreslåtte
løsning med tilleggspakker. Løsningene er satt opp i samarbeide med styret i borettslaget.
Alternativene gir variert standard for oppgradering av bad etter rørutskifting. Nivå på de ulike
alternativene er avklart i møte med styret i boligselskapet. Utover den standard som
fellesskapet velger kan den enkelte beboer gis mulighet til å heve standarden ved å bestille
tilleggsleveranser for egen regning.
Styret kan velge å utføre reparasjon/utbedring av våtrom uten å legge opp til det omfang som
ovennevnte alternativ tilsier. Det vil i tilfelle ikke gi vannskadesikre våtrom og vil neppe
kunne tilfredsstille dagens forskriftskrav.
Beskrivelse av tiltakene er utdypet nedenfor, mens detaljert omkostningsoverslag og
konsekvenser for fellesutgifter er presentert i kapittel 9.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 38
Vann- og avløpsrør, leiligheter fra 1-4 etasje.
En fullstendig utskifting av alle vann- og avløpsrør er nødvendig om en vannskadesikker og
funksjonell løsning for våtrom skal oppnås for samtlige leiligheter. Avløpsrørene skiftes fordi
de er utslitt og fordi sluket ikke er konstruert med klemring for vanntett membran.
Vannrørene fordi de også er gamle og slitte, og fordi rørene vil stå i veien ved en forsvarlig
sanering av avløpsrør og baderom for øvrig.
Utskiftingen av avløp, sluk og vannrør må foretas samtidig i alle leiligheter som i dag er
tilknyttet samme stamme (nedløp/ opplegg for avløp og vann)
De nye vertikale rørføringene for avløp antas ført opp i bad og kjøkken omtrent på samme
sted som de er plassert i dag. Vertikal stamme for kaldt- og varmt vann føres opp ved siden av
avløpsstamme, slik det er i dag.
Horisontale rørføringer for avløp sluk og eventuelt toalett føres ved tak i underliggende
leilighet. Rørene kasses inn ved tak, eller taket senkes i form av hel himling.
Rørføringer for vann i det enkelte bad legges synlig på vegg eller ført over senket himling ved
kryssing av rommet. Vannrør til kjøkken vil bli lagt synlig fra stamme til kjøkkenkum.
Det monteres avstengningsventiler for varmt og kaldt vann mellom stammer og fordeling i
leilighet.
Sluket plasseres i dusjområdet, forskjøvet noe i forhold til dagens plassering. Avløpsrør fra
servant, vaskemaskin og hjelpesluk/badekar føres i påstøp over membran og ledes til sluk.
Vann- og avløpsrør, leiligheter i 5 etasje.
I senere påbygde 5 etasjer vil man ikke bytte avløpsrør i større utstrekning enn nødvendig.
Dette fordi disse ansees for å ha en lang restlevetid. Vannrørene derimot anbefales byttet ut i
samme momentet som øvrig arbeid, slik at disse kan påkobles stammer i 4 etasje. Dette vil
medføre at samtlige vannrør byttes ut i 5 etasje. I mange av 5 etasje leilighetene grenser ikke
kjøkkenet inn mot baderommet. Her vil det bli ført nye vannrør oppunder tak fra baderom til
kjøkken. Vannrørenes føringsvei kasses inn.
Sanitærutstyr:
Utskifting av gammelt sanitærutstyr inngår ikke i fellesarbeidet utover skifte av klosett. Skifte
av klosett til løsning med avløp over gulv i stedet for gjennom gulv reduserer støy til
underliggende leilighet. Nytt klosett inngår derfor i grunnstandarden for alle leiligheter. I
tilleggspakker som hever standarden utover grunnstandard er det utredet forskjellige løsninger
presentert nedenfor. I 5 etasje leilighetene vil avløpet fra klosettet gå ned i oppforet gulv, her
vil man se i hvert enkelt tilfelle om det etableres nytt klosett med P- eller S- lås.
I den grad sanitærutstyr ikke skiftes ut blir det remontert på samme plass som det er montert i
dag. Sanitærutstyr som pga. monteringsmetode eller vedlikeholdstilstand ikke lar seg de- og
remontere uten at utstyret ødelegges, må påregnes skiftet.
Tak, vegger og gulv på bad:
Det er påkrevd å gjøre det meste av veggarealet og hele gulvet vannavvisende/vanntett.
Figuren nedenfor viser hva Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) definerer som våtsoner i et
baderom. BVN sier også at i små (< 4 m2) baderom skal det være membran på alle vegger.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 39
Badene anbefales oppgradert til framtidig 30-års standard med vanntett membran, påstøp,
varmekabler og fliser på gulv. Vinylbelegg på gulv kan benyttes, men gulvet bør da ikke
støpes opp av hensyn til den lange tørketiden et gulv må ha før belegg kan legges, dvs. uten
golvvarme. Flislagte gulv er lagt til grunn i grunnpakken her.
På vegger velges det smøremembran og fliser i våte soner. Siden så godt som hele badet er våt
sone etter våtromsnormen, (se figur over) innebærer dette i praksis at det blir fliser på alle
vegger. Erfaringsmessig koster splittede løsninger med bruk av maling og annet, like mye
som flis på alle vegger på grunn av dyrere forarbeider.
Fliser på alle vegger på bad er derfor lagt til grunn her.
Ev. kasser for å skjule rør el.l. gis samme overflatebehandling som omkringliggende vegg.
Ved tak bygges kasser eller himling av gips som sparkles, pusses og males. Innfelt belysning
kan monteres i himling som tilvalg, eller i fellesskapets regi i samtlige leiligheter dersom
dette velges som felles standard.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 40
For alle alternativene bygges golvet opp med tykk banevare som membran under påstøpen,
med XPS som varmeisolasjon og med påstøp og varmekabler, se prinsippskisse under. Tykk
banevare som membran er svært solid og har erfaringsmessig svært lang levetid sammenliknet
med bruk av påstrykningsmembraner rett under golvflisene.
Fall bygges iht. Byggebransjens våtromsnorn (BVN) se figurer under.
Detalj med eksempel på overgang
mellom teglvegg/siporeksvegg og
gulv med påstøp. Løsningen er
tilsvarende som er tiltenkt benyttet i
Bølerskogen borettslag II ved en
eventuell rehabilitering med bruk av
vegg- og gulvfliser som
overflate.Denne løsning kan benyttes
for 1-4 etg.
Kilde: Våtromsnormen. 32.300, fig. 52.
Detalj med eksempel på overgang
mellom bindingsverksvegg og gulv på
trebjelkelag. Løsningen er tilsvarende
som er tiltenkt benyttet i Bølerskogen
borettslag II ved en eventuell
rehabilitering med bruk av vegg- og
gulvfliser som overflate. Denne
løsning kan benyttes i 5 etasje.
Kilde: Våtromsnormen. 32.110, fig 4b.
Figuren viser krav til fall til sluk for
gulv på baderom. Figuren viser også
avstandskrav til membran
Kilde: Våtromsnormen. 30.100, fig. 3a..
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 41
Figuren viser nedslagsfelt for dusj.
Nedslagsfeltet regnes for hele det
arealet som ligger nærmere enn 0,8m
fra dusjhode eller sluk.
Figuren viser også krav til avstand
mellom sluk og vegg.
Kilde: Våtromsnormen. 30.100, fig. 3b.
Elektrisk anlegg:
Varmekabler i gulvet anbefales, både fordi det øker komforten og fordi opptørkingen av
overflaten på gulvet skjer hurtigere (flislagt gulv). Har man keramiske fliser på golv er det
helt nødvendig med golvvarme. Legging av varmekabler gjør det dessuten mulig å fjerne
eksisterende varmekilder på bad.
Varmekabler gir beboer mulighet til selv å bestemme temperaturen på badet året rundt.
Varmekabler er inkludert i grunnpakken.
Det elektriske anlegget på badet legges om i den utstrekning det er nødvendig for å
tilfredsstille gjeldende elektriske forskrifter, se også krav til utstyr i NEK 400 (fig. under) og
det monteres jordfeilbryter og egen 16 A kurs til badene fra 1-4 etg, slik at det er tilstrekkelig
kapasitet til vaskemaskin og oppvaskmaskin. Eksisterende godkjent belysning kan
remonteres.
Figuren viser områdedefinisjoner
for å oppnå foreskreven
el.sikkerhet.
Område 0 er området der vann
kan samles i badekar, dusjkar
eller dusjkabinett.
Sone 1 er området over karet og
opp til 2,25m over golv.
Område 2 ligger innenfor en
radius på 0,6m målt fra badekar.
Over 2,25m over er det ingen
soneinndeling.
Kilde: Våtromsnormen. 45.110, fig.
121 a.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 42
Figuren viser områdedefinisjoner
for å oppnå foreskreven
el.sikkerhet ved dusjløsninger.
For dusj uten dujskar er det ingen
sone 2.
Kilde: Våtromsnormen. 45.110, fig.
121b.
Kjøkken 1-4 etg:
Kjøkken blir berørt i forbindelse med utskifting av rørføring frem til kjøkkenbenk.
Kjøkkeninnredning blir de- og remontert så langt som nødvendig og hull i vegg mellom bad
og kjøkken mures igjen etter utskifting av rør. Eventuelle skader skal utbedres, men det kan
ikke garanteres at utbedringen ikke avviker fra originalt utseende på skadet del.
Kjøkken 5 etg:
Avløpet til kjøkken vil beholdes. Det vil legges nye vannrør i gang fra bad til kjøkken, der
hvor bad og kjøkken ikke grenser til hverandre. Nødvendige veggplater og kjøkkeninnredning
blir de- og remontert. Eventuelle skader skal utbedres, men det kan ikke garanteres at
utbedringen ikke fraviker fra originalt utseende på skadet del.
Kjeller:
I kjeller foreslås det å skifte hele det horisontale fordelingsnettet for kaldt vann fra
bygningens inntakskran.
Felles beredere foreslås ikke byttet i denne omgang.
Vertikalførte avløpsstammer skiftes ned til kjellergulv.
Bunnledninger berøres ikke.
Loft:
Det må vurderes individuelt om det er nødvendig å skifte avløpsrørene helt over tak. I så fall
kan dette tilpasses et eventuelt tilbudsdokument som en regulerbar post. Utskifting av lufterør
inkluderes normalt ikke i prosjektet og er således heller ikke inkludert her.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 43
Generelt:
Alle arbeidene utføres i henhold til gjeldende forskrifter. Byggebransjens våtromsnorm
benyttes så langt det er mulig. Det er ikke lagt opp til oppretting av eksisterende overflater.
Krav til toleranseklasser etter NS3420 for overflater kan derfor ikke legges til grunn.
Rehabiliteringen tar tid, og alle leilighetene blir uten vann og avløp fra demonteringen starter i
den første leiligheten på en stamme, til alle arbeider er ferdigstilt i den siste på samme
stamme. Det vil si ca. 4-5 uker på bad og ca. 5-7 dager på kjøkken.
Det er viktig å være klar over (og akseptere) at arbeidet medfører både støv og støy, selv om
det legges et godt arbeide i å dekke til og benytte støysvake metoder.
Pga. manglende tilgang til bad i egen leilighet i byggeperioden, må man belage seg på å
benytte provisorisk toalett og dusj. Slike forutsettes etablert i kjellere eller i egne hus/brakker
utenfor oppgangene.
8.2
Tekniske alternativer for utbedring
I samråd med styret har vi satt opp en grunnpakke, tilleggsløsninger og kombinasjoner av
tillegg (tilleggspakker) som kan legges til grunn for utskifting av rørstammer og rehabilitering
av baderommene, og som skal betales av borettslaget.
Grunnpakken er beskrevet i tabellen under:
OVERFLATE
Gulv på baderom
Vegger på
baderom
Tak på baderom
GRUNNPAKKE
Fliser, påstøp, og membran (påstøp for å skjule varmekabler og
avløpsrør fra servant/ badekar etc.)
Fliser og membran.
Etablering av nedsenket himling for å skjule nye avløpsrør ført ved tak.
I 5 etg baderom beholdes eksisterende himling.
Sanitæranlegg på Alt eksisterende utstyr og innredning de- og remonteres unntatt klosett
baderom
som leveres nytt med P-lås. (S- eller P- lås i 5-etg)
Vannrør
Alle rør skiftes ut. Nye stoppekraner på kaldt- og varmt vann i
leilighet. Stammer føres opp, hovedsaklig i originale føringsveier. Nye
synlige rør på bad legges i forkrommet utførelse.
Avløpsrør
Alle røropplegg og sluk skiftes. Stammer føres opp i originale
føringsveier.
Avløp knyttes til eks. lufting og skiftes ned til kjellergulv.
5 etasje leiligheter bytter kun avløp der dette er hensiktsmessig.
Eksisterende oppvarming på bad demonteres og det monteres
Oppvarming på
baderom
elektriske varmekabler.
El.anlegg på bad Omtrekking av elektrisk anlegg på bad. Alt elektrisk utstyr de- og
remonteres. Ny 16A kurs til badet med jordfeilbryter leveres.
Kjøkken
Vann og avløpsrør til kjøkkenbenk skiftes ut. Alle vannlåser i
kjøkkenbenker som ikke er i nyere plastutgave skiftes ut.
Klosettrom i 5 etg Tak males, det legges strie på vegg, og fliser på gulv i de flater som
berøres.
Tillegg 1:
Montering av nytt vegghengt klosett, ferdig med fliser og inkludert trykknapp, montert som
halvhøy innkassing med hylle. Kostnad er estimert til kr. 5.100.000,- inkl. mva.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 44
Tillegg 2:
Innfelt belysning i himling med lysdimmer. Kostnad er estimert til kr. 2.375.000,- inkl. mva.
Tillegg 3:
Egne vannmålere for varmtvann i hver boenhet.
Kostnad er estimert til kr. 687.500,- inkl. mva. Årlige forvaltningskostnader er ikke medtatt.
Tilleggspakke 1:
! Vegghengt klosett (tillegg 1)
! Innfelt belysning i himling (tillegg 2)
Tilleggspakke 2:
! Egne vannmålere for varmtvann i hver boenhet. (tillegg 3)
Ved en rehabilitering skal det legges opp slik at den enkelte beboer selv kan være med å sette
sitt personlige preg på badet. I tillegg til borettslagets valgte standard skal det derfor tilbys
tilleggsleveranser til fast pris, som beboerne står fritt til å bestille og bekoste selv, f.eks.:
! alternative fliser, eventuelt dekor- og/eller bordfliser.
! skifte sanitærutstyr ut fra spesifisert liste, f.eks. ny wc, servant, speil, etc.
! skifte sanitærarmatur for kjøkkenbenk, servant, dusj etc.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 45
9 Økonomiske konsekvenser - fremdrift
9.1
Kostnadsoverslag
Omkostningsoverslaget baserer seg på erfaringstall, samt tilbudspriser innhentet i 2009/2010
for tilsvarende prosjekter. Det understrekes imidlertid at postene kun er ment som et overslag,
og ved innhenting av tilbud vil naturlig nok postene og prisene kunne variere noe for dette
konkrete prosjektet. Kostnader ved "spesialbad" hvor borettslaget eventuelt bekoster
tilbakesetting til opprinnelig nyoppusset standard etc. er ikke inkludert, men legges inn i
uforutsettposten.
Dersom rørgjennomføringer i dekker og vegger er isolert med asbest, må asbesten saneres i
tråd med Arbeidstilsynets forskrift. Det samme gjelder for rørisolasjon i kjelleren. Kostnader
for eventuell asbestsanering er anslått.
Påfølgende side viser en sammenstilling av kostnadene for de ulike alternativene.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Våtrom, Bølerskogen II
Borettslag
Prosjekt:
POST
1.1
Forprosjekt Fase 2
side 46
KOSTNADSOVERSLAG
Bygningsmessige arbeider
GRUNN-
Tilleggs-
Tilleggs-
PAKKE
pakke 1
pakke 2
21 080 000
21 080 000
21 080 000
11 600 000
14 320 000
12 150 000
3 430 000
5 330 000
3 430 000
200 000
200 000
200 000
1 200 000
1 200 000
1 200 000
37 510 000
42 130 000
38 060 000
Hulltaking/gjenstøping for vann- og avløpsrør, og sluk.
Demontering og remontering av innredning/innkassing.
Klargjøring av badegulv. Gulv med påstøp og belegg,
eventuelt membran og fliser. Malte veggflater.
Tilpasse dører.
1.2
Sanitærarbeider
Utskifting av avløpsstammer m/tilknytninger.
Utskifting av rørstammer for kaldtvann og varmtvann,
m/avstengningsventiler. Demontering/remontering av
innredning og utstyr.
1.3
Elektriske arbeider
Omtrekking av elektrisk anlegg på bad
1.4
Provisorier
Montering/demonterong av vann, dusj, wc mm.
1.5
1
Eventuell asbestsanering
BYGNINGSMESSIGE KOSTNADER:
2.1
2
3
(*) 4.1
4.2
(**) 4.3
(***)
4.4
3 000 000
3 370 000
3 040 000
ENTREPRISEKOSTNADER eks. mva.:
Rigg og drift av byggeplass
40 510 000
45 500 000
41 100 000
25 % merverdiavgift
10 130 000
11 380 000
10 280 000
ENTREPRISEKOSTNADER Inkl. 25%mva.:
50 640 000
56 880 000
51 380 000
Prosjektadministrasjon og prosjektering inkl. mva
2 310 000
2 310 000
2 310 000
Byggemeldingsgebyr
100 000
100 000
100 000
Øvrige byggherrekostnader
300 000
300 000
300 000
3 040 000
3 410 000
3 080 000
3 240 000
3 670 000
3 290 000
59 630 000
66 670 000
60 460 000
Prisstigning % pr.år:
4.5
Finansieringskostnader
4.6
ENØK - tilskudd
4
FORVENTET PROSJEKTKOSTNAD
5.1
5
3
UFORUTSETTE KOSTNADER
6 080 000
6 830 000
6 170 000
TOTALE KOSTNADER
65 710 000
73 500 000
66 630 000
193 000
216 000
196 000
148 941
167 294
151 118
340 leiligheter gir følgende totalkostnad pr. leilighet:
leiligheter gir følgende entreprisekostnad pr.
340 leilighet:
(*) Posten inkluderer prosjekt- og byggeledelse, samt bistand fra byggeteknisk/vvsteknisk konsulent
(**) Posten inkluderer kostnader til byggherregaranti, utvidet forvaltningsavtale, kopiering, forsikring m.m.
Basert på at prosjektet er ferdigstilt om ca.
(***) måneder:
36
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 47
Orientering om kostnadsoverslaget
Kostnadsoverslaget følger et standard oppsett for de ulike aktiviteter og i det etterfølgende er
det gitt forklaring på hva de ulike konti inneholder:
1.
Bygningsmessige kostnader
Denne posten inneholder alle bygningsmessige arbeider innenfor hvert
hovedalternativ. Posten inneholder material- og monteringskostnader, samt
nødvendige forarbeider som for eksempel fjerning av gamle rør og sluk mm.
2.
Entreprisekostnader
Entreprisekostnader inneholder bygningsmessige kostnader, og rigg og drift av
byggeplass. Rigg og drift omfatter entreprenørens kostnader til å rigge seg til med
brakker, lager, produksjonsanlegg etc., samt kostnader til driften av disse gjennom
hele byggeperioden.
3.
Entreprisekostnader inkl. mva.
4.
Forventet prosjektkostnad
Denne posten inneholder entreprisekostnader med tillegg av byggherrens generelle
kostnader. Disse kostnadene er i hovedsak:
Prosjektadministrasjon og prosjektering som omfatter nødvendig bistand fra tekniske
konsulenter og prosjekt-/ byggeleder for gjennomføring av arbeidene.
Øvrige byggherrekostnader er en samlepost av ulike aktiviteter som kopiering,
garantistillelse overfor entreprenøren, ekstra forsikring, utvidet forretningsføreravtale
gjennom byggeperioden, gebyrer mv.
Forventet prisstigning er inkludert fram til tidspunkt for utbetaling til entreprenør i
henhold til antatt framdriftsplan.
Finansieringskostnader inneholder kostnader til å betjene nødvendig lån i byggetiden.
5.
Totale kostnader
Totale kostnader er summen av alle kostnader i prosjektet. Her er inkludert en post for
uforutsette kostnader. Under denne posten er det lagt inn sikkerhet for de priser som er
oppgitt. Markedet og prisene påvirkes på en måte som ikke lar seg forutsi med stor
nøyaktighet. Denne posten vil fange opp dette sammen med ev. usikkerhet i
kostnadsoverslaget.
I ovenstående kostnadstabell er det linjen under pkt. 5 som angir totalkostnader.
Prosjektets minimumskostnad er m.a.o. kr. 65.710.000,-.
I tilleggspakke 1 og 2 er det medregnet noe høyere standard, prisen her blir hhv.
kr. 73.500.000,- og kr. 66.630.000,-.
I kostnadsoverslagene er alle kostnader boligselskapet kan forvente å få i forbindelse med
gjennomføringen av rehabiliteringsprosjektet inkludert. Kostnadsoverslagene er basert på de
ferskeste erfaringspriser OBOS Prosjekt AS sitter inne med. Prisene kan variere innenfor et
høyeste og et laveste nivå, avhengig av de forskjellige entreprenørers kapasitet.
Kostnadsoverslagene er lagt i et normalnivå av dette prisspektret.
Hvilken vei prisutviklingen vil gå er vanskelig å spå. De siste månedene har markedet snudd
og vi har hatt svak/ingen prisutvikling. Hvordan dette vil utvikle seg i tiden fremover
avhenger av mange faktorer, men i dette prosjektet er det beregnet en prisstigning på 3% per
år.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 48
I gode tider igangsettes naturlig nok flere byggeprosjekter som bidrar til økt prispress. Det er
ikke nødvendigvis de samme entreprenørfirmaene som er aktuelle for Bølerskogen borettslag
II ved en rehabilitering av våtrommene, som ved store kjente byggeprosjekter. (Tunneler,
flyplass, sykehus, opera etc.)
Det er svært mange boligselskap som står overfor den samme problemstillingen som
Bølerskogen borettslag II. Det er et kontinuerlig press på bransjen ettersom stadig flere
boligselskap setter i gang prosessen med en rehabilitering av våtrommene.
Momenter mht. valg av tidspunkt for byggestart er følgende:
! Oppsparing av egenkapital kan gi redusert lånebehov.
! Betale formueskatt av oppspart egenkapital fram til byggestart, alternativt få
skattefradrag på betalt rente ved rehabilitering i dag.
! Forsikringsforhold, eventuell økt premie ved økt skadeomfang.
! Dersom man venter må det forventes stadig flere småreparasjoner - omfang uvisst.
! Ved oppstart nå unngår man at det brukes penger på tiltak som likevel må gjøres på ny
senere.
! Ved oppstart av våtromsrehabilitering nå kan beboere som ønsker en oppgradering av
badene sette i gang raskere.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 49
9.2
Likviditetsanalyse
OBOS Prosjekt AS har et godt omfang av erfaringstall for denne typen prosjekter.
I forbindelse med kostnadsoverslaget for dette forprosjektet har vi tatt utgangspunkt i tilbud
for sammenlignbare arbeider innhentet i 2009/2010.
Bilag 1 inneholder likviditetsanalyse for finansieringsberegning av de 3 alternativene, i tillegg
er det beregnet 3 alternativer for betongrehabilitering, samt et alternativ hvor
betongrehabilitering og våtromsrehabilitering er sammenstilt. Alternativer for
betongrehabilitering vil ikke bli ytterligere kommentert her. Sammenstilt alternativ er omtalt i
vedlegg 2.
I bilag 1 ligger også oppstilling fra OBOS Finans datert 15.12.10, hvor beregningsgrunnlaget
og hvilke generelle forutsetninger som er lagt til grunn fremgår.
Ovennevnte analyse bygger på en rekke forutsetninger, og angitte økninger i fellesutgifter/
husleiene vil derfor være indikasjoner. Nivået på felleskostnadene vil til enhver tid måtte
vurderes ut fra nivået på driftsutbetalinger, vedlikeholdsplaner og lånerentenivået.
Framdriften av prosjektet kan også ha betydning for totale byggekostnader.
9.3
Konsekvens for månedlige fellekostnader
For alle alternativene er rehabiliteringen forutsatt finansiert med et lån med nedbetalingstid på
30 år, avdragsfrihet i byggeperioden og med en nominell rentesats på 4,7%. Borettslaget har
noen ulike satser for felleskostnader med få kroner i forskjell. Vi har gjort et utvalg på 3
forskjellige som grunnlag for fremstillingen.
Grunnpakke
Totale kostnader: Kr. 65.710.000,- inkl. finansiering
Estimert lånebehov: Kr. 58.100.000,Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for grunnpakken med 30 års
nedbetalingstid på lån. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres
med en økning av månedlige felleskostnader som skissert i nedenstående tabell.
Grunnpakke
01.12.2010
01.07.2011
Økning i %
20 %
1799
1-roms
kr
2 159
2686
2-roms
kr
3 223
2874
3-roms
kr
3 449
Effektiv økning i felleskostnader: 61%
01.07.2012
15 %
kr
2 483
kr
3 707
kr
3 966
01.07.2013
01.07.2014 Kr tillegg:
11 %
5%
kr
2 756 kr
2 893 kr
1 094
kr
4 114 kr
4 320 kr
1 634
kr
4 402 kr
4 623 kr
1 749
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 50
Tilleggspakke 1
Totale kostnader: Kr. 73.500.000,- inkl. finansiering
Estimert lånebehov: Kr. 65.650.000,Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for tilleggspakke 1 med 30 års
nedbetalingstid på lån. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres
med en økning av månedlige felleskostnader som skissert i nedenstående tabell.
Tilleggspakke 1 01.12.2010
01.07.2011
Økning i %
20 %
1799
1-roms
kr
2 159
2686
2-roms
kr
3 223
2874
3-roms
kr
3 449
Effektiv økning i felleskostnader: 67%
01.07.2012
15 %
kr
2 483
kr
3 707
kr
3 966
01.07.2013
01.07.2014 kr tillegg
15 %
5%
kr
2 855 kr
2 998 kr
1 199
kr
4 263 kr
4 476 kr
1 790
kr
4 561 kr
4 789 kr
1 915
Tilleggspakke 2
Totale kostnader: Kr. 66.630.000,- inkl. finansiering
Estimert lånebehov: Kr. 58.900.000,Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for tilleggspakke 2 med 30 års
nedbetalingstid på lån. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres
med en økning av månedlige felleskostnader som skissert i nedenstående tabell.
Tilleggspakke 2 01.12.2010
01.07.2011
Økning i %
20 %
1799
1-roms
kr
2 159
2686
2-roms
kr
3 223
2874
3-roms
kr
3 449
Effektiv økning i felleskostnader: 62%
01.07.2012
15 %
kr
2 483
kr
3 707
kr
3 966
01.07.2013
01.07.2014 kr tillegg
12 %
5%
kr
2 781 kr
2 920 kr
1 121
kr
4 151 kr
4 359 kr
1 673
kr
4 442 kr
4 664 kr
1 790
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
Forprosjekt Fase 2
side 51
9.4
Mulige støtteordninger
Kommunale utbedringstilskudd og utbedringslån
Det eksisterer i dag en kommunal støtteordning for utbedring og tilpassing av boliger for
funksjonshemmede, eldre og andre med særlige boligbehov.
Ved rehabilitering av bad kan det for eksempel være aktuelt for enkelte som syns det er
tungvint med badekar og montere inn dusj. Dette tiltaket kan det søkes tilskudd om for å få
gjennomført. De viktigste vilkårene for tildeling er:
"
"
"
Formålet med tilskudds- og låneordningen er å medvirke til å gjøre boliger tjenlige for
beboerne i rimelig framtid.
Eldre, funksjonshemmede og husstander med særlig sosialt behov kan få lån eller
tilskudd til utbedring av bolig. Ordningen er behovsprøvd. Ved begrensede midler
prioriteres funksjonshemmede foran andre søkere.
Som funksjonshemmet regnes alle som får uførepensjon etter lov om folketrygd av 17.
juni 1966. Også andre funksjonshemmede kan få tilskudd eller lån hvis
utbedringsarbeidene er nødvendige på grunn av funksjonshemmingen.
"
I tilskuddssaker stilles det i hovedsak ikke krav til boligens alder.
"
Lån innvilges mot pant i bolig eller adkomstdokumenter.
"
Etter utbedringen skal boligen være tjenlig for husstanden i rimelig framtid. Lån og
tilskudd gis som hovedregel ikke til boliger i byfornyelsesområder der
utbedringsarbeider er planlagt igangsatt innen 3 år. Dette kan avvike fra bydel til bydel
Støtten er inntektsavhengig, og er begrenset oppad til kr. 40.000,- uten pant i bolig. Over
denne sum kreves pant i bolig. Eventuell realiserbar formue går først til fradrag.
Statlig bostøtte:
Beboere som har etterlatte-, alders- eller uførepensjon, samt husstander med svak økonomi,
kan søke om statlig bostøtte gjennom kommunen. Husbanken finansierer denne ordningen.
Denne bostøtteordningen gis til boliger med husbankfinansiert lån. Boliger som har
etableringslån og utbedringslån gjennom kommunen kan også søke ordningen.
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
9.5
Forprosjekt Fase 2
side 52
Fremdriftsplan
Videre framdrift av prosjektet er avhengig av hvilket vedtak borettslaget gjør.
Saksbehandlingstiden i Plan- og bygningsetaten er anslått til 4 uker. Oppstarttidspunkt er også
avhengig av ledig kapasitet hos entreprenørene.
I samråd med styret har vi kommet fram til følgende framdriftsplan, med byggestart i januar
2012, forutsatt positivt vedtak på generalforsamling.
Informasjonsmøte /generalforsamling:
2. kvartal 2011
Prosjektering:
3. kvartal 2011
Anbudsutsendelse:
3. kvartal 2011
Anbudsinnlevering:
4. kvartal 2011
Kontrahering:
Anbudsvurdering, oppklarende møter,
kontraktsforhandlinger og inngåelse av
kontrakt med entreprenør.
4. kvartal 2011
Innsende byggesøknad:
4. kvartal 2011
Byggestart:
1. kvartal 2012
Ferdigstillelse:
4. kvartal 2013
Oslo 07.01.2011
Lars Iddeng /s/
Rolf Asp /s/
Avdelingsleder
Prosjektleder
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
10
Vedlegg
10.1
Likviditetsanalyser
Forprosjekt Fase 2
side 53
Vedlegg 1
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Vedlegg 2
Økonomiske konsekvenser ved utførelse av balkonger og våtrom
samtidig.
I Bølerskogen borettslag 2 blir det foretatt et forprosjekt våtrom, og et forprosjekt balkonger.
En oppstart av begge prosjektene samtidig vil få større økonomiske konsekvenser enn kun
oppstart av ett prosjekt. Tilstanden, og nødvendigheten av tiltakene er beskrevet i de enkelte
forprosjektrapportene. Vi går derfor ikke nærmere inn på dette her.
De økonomiske konsekvensene ved en samtidig rehabilitering er beskrevet i
likviditetsanalysen som et syvende alternativ. Dette er egentlig ikke noe som normalt inngår i
utarbeidelsen av et forprosjekt, men det ville blitt helt feil å ikke se disse to forprosjektene i
sammenheng, da man vil tære på det samme økonomiske grunnlaget, ved begge
forprosjektene.
Alternativ 7 inkluderer Grunnpakken (alt4) i et våtromsprosjekt, og alternativ 1-Balkongervedlikehold (alt1) i et balkongprosjekt.
Alternativ 7
Totale kostnader er estimert til
Kr.: 126.887.484,- inkl. finansiering
Herav estimert kost oppgradering balkonger:
Kr.: 36.132.184,Estimert lånebehov oppgradering balkonger:
Kr.: 36.132.000,Balkongtillegg pr. andel pr. mnd:
Kr.: 637,Herav estimert kost. Vedlikehold balkong/rehab våtrom: Kr.: 90.755.300,Estimert lånebehov vedlikehold balkong/rehab våtrom: Kr.: 80.700.000,Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for Alternativ 7, med 30 års
nedbetalingstid på lån. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres
med en økning av månedlige felleskostnader som skissert i nedenstående tabell.
Tilleggspakke
01.12.2010
01.07.2011
01.07.2012
Økning i %
25 %
20 %
1799
1 roms
kr
2 249 kr
2 699
2686
2 roms
kr
3 358 kr
4 029
2874
3 roms
kr
3 593 kr
4 311
Effektiv økning i felleskostnader: 76% uten
balkongtillegg.
01.07.2013
12 %
kr
3 022
kr
4 512
kr
4 828
01.07.2014
5%
kr
3 173
kr
4 738
kr
5 070
Kr tillegg uten Kr tillegg med
balkongtillegg balkongtillegg
kr
kr
kr
1 374
2 052
2 196
kr
kr
kr
2 011
2 689
2 833
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
10.2
Forprosjekt Fase 2
side 54
Likviditetsanalyse, sammenstilling med balkongrehabilitering
Vedlegg 2
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
10.3
Forprosjekt Fase 2
side 55
Skjema fra rør og våtromsbefaringer
Vedlegg 3
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
Utmarkveien 12
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Overflate
Terazzo
Malt
Malt
x Naturlig
Mekanisk
x Klosett
x Håndvask
Badekar
Lyskuppel
Lysarmatur
Downlights
Gulv
Originalt
Originalt
Snr.
God
Dårlig
x Dusjkabinett
Dusjhjørne
Dusj
x Stikkontakt
Varmeovn
Varmekabler
Vegg
Overflate
Parkett
Malt
Malt
Nyere, flis mellom over og underskap
Kum, nyere
Blanding mellom nytt og orginalt.
Plast.
Plassering
Sentralt varmtvann.
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
4 etg høyre
Vaskemaskin
Orginal
Terskelhøyde/påstøp
Merknad
Alder
Div.
Utført av
RA/PE
Leil.nr
Etasje
Type
Merknad
El.anlegg
Dato
05.10.2010
1263
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
UTMARKVEIEN 13
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Snr.
Overflate
TERAZZO
TAPET
PLATER
X Naturlig
God
Mekanisk
Dårlig
X Klosett
Dusjkabinett
X Håndvask
Dusjhjørne
X Badekar
Dusj
X Lyskuppel
Stikkontakt
Lysarmatur
Varmeovn
Downlights
Varmekabler
Gulv
Vegg
ORGINALT STØPEJERNSSLUK
ORG, INNKASSET.
Merknad
Overflate
VINYL
PLATER
MALT
ORGINAL
KUM, ORGINAL
ORGINAL
PLAST
Merknad
Plassering
SENTRAL
Div.
Utført av
RA/PE
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
Leil.nr
Etasje
Type
6104
1 ETG VENS
RADIATOR
ORGINAL
Terskelhøyde/påstøp
Alder
El.anlegg
Dato
05.10.2010
1263
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
BØLERSKOGEN 12
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Snr.
Overflate
FLIS
FLIS
TAKPLATER
X Naturlig
God
Mekanisk
Dårlig
X Klosett
Dusjkabinett
X Håndvask
Dusjhjørne
X Badekar
Dusj
Lyskuppel
Stikkontakt
X Lysarmatur
Varmeovn
Downlights
X Varmekabler
Gulv
Vegg
ORGINALT
INNKASSET, ORGINALT
Overflate
PARKETT
PANEL
TAKPLATER, M/SPOTTER
NYERE
KUM, MULIGHET FOR OPPV.M.
ORGINALT, NOE ER NYERE
PLAST
Plassering
SENTRAL
Div.
Utført av
RA/PE
TAKH 238 CM.
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
Leil.nr
Etasje
Type
1 ETG VENS
Merknad
OK
TROLIG IKKE
Terskelhøyde/påstøp
10CM/8-10CM HØYERE EN OVRIG
LEIL.
Merknad
Alder
El.anlegg
Dato
05.10.2010
1263
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
UTMARKVEIEN 27
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
Snr.
Overflate
FLIS
TAPET
MALT
Naturlig
God
Mekanisk
Dårlig
X Dusjkabinett
Klosett
XHåndvask
Dusjhjørne
Badekar
Dusj
Lyskuppel
Stikkontakt
Lysarmatur
Varmeovn
Downlights
Varmekabler
Gulv
Vegg
SLUK UNDER DUSJKABINETT
FRA BYGGEÅR, PLAST AVL OG
CUTERLEX VANNRØR.
Terskelhøyde/påstøp
12CM/5CM OVER ØVRIG LEILIGHET
Merknad
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
Overflate
PARKETT
TAPET
MALT
FLIS MELLOM BENK OG OVERSKAP
KUM + OPPV.MASK.
CUTERLEX/PLAST
PLAST
Merknad
Alder
El.anlegg
Div.
Dato
05.10.2010
Utført av
RA/PE
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
8505
5 ETG
VENT LUKE I TAK.
Overflate
FLIS
TAPET
MALT
SERVANT OG WC
Plassering
SENTRAL
Leil.nr
Etasje
Type
Merknad
TOALETT
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Soilrør
V.v.bereder
1263
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
UTMARKVEIEN 19
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Snr.
Overflate
FLIS PÅ ORG TERAZZO
FLIS
TAKPLATER
X Naturlig
God
Mekanisk
Dårlig
X Dusjkabinett
X Klosett
X Håndvask
Dusjhjørne
Badekar
Dusj
X Lyskuppel
Stikkontakt
Lysarmatur
Varmeovn
Downlights
Varmekabler
Gulv
Vegg
ORGINALT
ORGINALT
Merknad
Overflate
LAMINAT
TAPET
MALT
NYERE, FLIS OVER BENK.
Merknad
Leil.nr
Etasje
Type
7205
2 ETG
ORGINAL
Terskelhøyde/påstøp
10CM/LIKT SOM ØVRIG LEILIGHET
ORG, NOE NYER OMGJØRINGER.
PLAST
Plassering
SENTRAL
Alder
El.anlegg
Div.
Dato
05.10.2010
1263
Utført av
RA/PE
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
UTMARKVEIEN 12
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Snr.
Overflate
MALT TERAZZO
Naturlig
Mekanisk
X Klosett
X Håndvask
Badekar
Lyskuppel
Lysarmatur
Downlights
Gulv
ORG
ORG.
God
Dårlig
X Dusjkabinett
Dusjhjørne
Dusj
Stikkontakt
Varmeovn
Varmekabler
Vegg
Overflate
PARKETT
MALT
MALT
OMGJORT ORGINALT, FLIS MELLOM
OVER OG UNDERSKAP.
KUM
ORG
PLAST
Plassering
SENTRAL
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
2H
2 ETG HØYR
PÅKOBLET MEKANISK AVTREKK
V.M.
RADIATOR
ORG
Terskelhøyde/påstøp
Merknad
Alder
Div.
Utført av
RA/PE
Leil.nr
Etasje
Type
Merknad
El.anlegg
Dato
05.10.2010
1263
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
UTMARKVEIEN 10
Snr.
Membran
Sluk
Rør
Overflate
FLIS
FLIS
MALT
X Naturlig
Mekanisk
X Klosett
X Håndvask
Badekar
Lyskuppel
X Lysarmatur
Downlights
Gulv
ORGINALT
KASSET INN.
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
Overflate
VINYL
TAPET
MALT
ORGINAL
KUM
ORGINALE V/A RØR
OPPRINNELIG STØPEJERN
V.M. PÅ KJØKKEN
V.v.bereder
Plassering
SENTRAL
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
God
Dårlig
X Dusjkabinett
Dusjhjørne
Dusj
Stikkontakt
Varmeovn
Varmekabler
Vegg
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
4 ETG HØYR
DÅRLIG
RADIATOR PLUGGET.
VANNBÅREN VARME
DIREKTEKOBLET PÅ
RADIATORKURS. VARMT!!!
Terskelhøyde/påstøp
Merknad
Alder
Div.
Utført av
RA/PE
Leil.nr
Etasje
Type
Merknad
El.anlegg
Dato
05.10.2010
1263
Tilstede
LEIER
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
BØLERSKOGEN 10
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Overflate
TERAZZO
TAPET
MALT
X Naturlig
Mekanisk
XKlosett
X Håndvask
Badekar
Lyskuppel
Lysarmatur
Downlights
Gulv
ORG
ORG SOIL/CU
Snr.
God
Dårlig
X Dusjkabinett
Dusjhjørne
Dusj
X Stikkontakt
Varmeovn
Varmekabler
Vegg
Overflate
VINYL
TAPET
MALT
ORGINALT, MED KUM
KUM
ORGINALT
ORGINAL SOIL FRA BYGGEÅR
Plassering
SENTRAL
TAKH=2,5M
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
0201
2 ETG VENS
V.M.
RADIATOR
ORGINAL
Terskelhøyde/påstøp
12CM/ORG, 4 CM HØYERE EN ØVRIG
LEILIGHET.
Merknad
Alder
Div.
Utført av
RA/PE
Leil.nr
Etasje
Type
Merknad
El.anlegg
Dato
05.10.2010
1263
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
BØLERSKOGEN 25
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Snr.
Overflate
MOSAIKK
FLIS
NEDFOREDE TAKPLATER
Naturlig
God
Mekanisk
Dårlig
X Klosett
Dusjkabinett
X Håndvask
Dusjhjørne
Badekar
X Dusj
X Stikkontakt
Lyskuppel
X Lysarmatur
Varmeovn
Downlights
Varmekabler
X Gulv
Vegg
NYERE, MED KLEMRING
TROLIG ORG VERTIKALE RØR
Merknad
Overflate
LAMINAT
MALT
MALT
ORG, BENKEPLATE LAMINAT.
KUM
ORG
PLAST
Merknad
Plassering
SENTRAL
Div.
Utført av
RA/PE
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
Leil.nr
Etasje
Type
1201
2 ETG
OK - LUKE
OPPUSSET FOR 1,5 ÅR SIDEN
V.M.
RADIATOR, NYERE.
NYERE BANEMEMBRAN
Terskelhøyde/påstøp
15CM/PÅSTØP
FLIS OVER BENK
Alder
El.anlegg
Dato
04.10.2010
1263
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
BØLERSKOGEN 5
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Overflate
TERAZZO
MALT
MALT
Naturlig
Mekanisk
XKlosett
X Håndvask
Badekar
X Lyskuppel
Lysarmatur
Downlights
Gulv
ORG
ORG
Snr.
God
Dårlig
Dusjkabinett
Dusjhjørne
XDusj
Stikkontakt
Varmeovn
Varmekabler
Vegg
Plassering
SENTRAL
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
OK
TILNÆRMET ORGINALT BAD.
RADIATOR
Merknad
Alder
Div.
TAKH. 2,5M
3205
2 ETG
Terskelhøyde/påstøp
10 CM/ 2 CM OVER ØVRIGE GULV.
Overflate
BELEGG
MALT
MALT
ORGINALT FRA BYGGEÅR
ORG KUM.
ALT ORGINALT FRA BYGGEÅR
ORGINAL FRA BYGGEÅR. SOIL.
Utført av
RA/PE
Leil.nr
Etasje
Type
Merknad
El.anlegg
Dato
04.10.2010
1263
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
Bølerskogen borettslag II
Adresse
UTMARKVEIEN 31
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
Overflate
FLIS
FLIS
GIPS
Naturlig
Mekanisk
X Klosett VEGG
XHåndvask
Badekar
Lyskuppel
X Lysarmatur
Downlights
X Gulv
NYERE
SKJULT
Snr.
1263
Leil.nr
Etasje
Type
5V
5ETG VENS
Merknad
God
Dårlig
Dusjkabinett
Dusjhjørne
X Dusj
Stikkontakt
Varmeovn
Varmekabler
Vegg
OK
BAD OPPUSSET I 2009, CUTERLEX I
VEGGER.
BANEMEMBRAN
Terskelhøyde/påstøp
INTET TOALETT.
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Overflate
PARKETT
TAPET
MALT
OK, LAMINAT BENKEPLATE, FLIS
MELLOM OVER OG UNDERSKAP.
KJØKKENKUM
PLAST
Plassering
SENTRAL
Alder
El.anlegg
Div.
Dato
04.10.2010
Merknad
Utført av
RA/PE
TAKH 2,04M
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
BØLERSKOGEN BORETTSLAG II
Adresse
UTMARKVEIEN 25
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Snr.
Overflate
TERAZZO
TAPET
MALT
Naturlig
God
Mekanisk
Dårlig
X Dusjkabinett
X Klosett
X Håndvask
Dusjhjørne
Badekar
Dusj
X Stikkontakt
Lyskuppel
XLysarmatur
Varmeovn
Downlights
Varmekabler
Gulv
Vegg
ORG SOIL
SOIL. SVÆRT DÅRLIG STAMME!!
Merknad
Overflate
LAMINAT
MALT
MALT
NYERE, LAMINATBENK, FLIS
MELLOM OVER OG UNDERSKAP.
KUM OG OPPV MASKIN
ORG, NOE OMGJØRINGER
PLAST
Merknad
Plassering
SENTRAL
Div.
Utført av
RA/PE
TAKH=2,5M
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
Leil.nr
Etasje
Type
4301
4 ETG
PÅKOBLET MEKANISK VIFTE
V.M.
RADIATOR
ORG
Terskelhøyde/påstøp
Alder
El.anlegg
Dato
04.10.2010
1263
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
BØLERSKOGEN BORETTSLAG II
Adresse
UTMARKVEIEN 8
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Overflate
TERAZZO
MALT
MALT
Naturlig
Mekanisk
X Klosett
X Håndvask
X Badekar
X Lyskuppel
Lysarmatur
Downlights
Gulv
ORG SOIL
ORG SOIL
Snr.
God
Dårlig
Dusjkabinett
Dusjhjørne
Dusj
Stikkontakt
X Varmeovn
Varmekabler
Vegg
Overflate
LAMINAT
TAPET
MALT
OK – LAMINAT BENKEPLATE
KUM, OPPV MASK
ORG, NOE ER NYERE
NYERE
STÅLPLATE MELLOM OVER OG
UNDERSKAP
Plassering
SENTRAL
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
4301
3 ETG
2 ROMS
OK
RADIATOR – RØR PÅ BAD.
ORG
Terskelhøyde/påstøp
8 CM/ORG BAD 2 CM HØYERE ENN
ØVRIGE GULV.
Merknad
Alder
Div.
Utført av
RA/PE
Leil.nr
Etasje
Type
Merknad
El.anlegg
Dato
04.10.2010
1263
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
BØLERSKOGEN BORETTSLAG II
Adresse
UTMARKVEIEN 12
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
V.v.bereder
Overflate
MALT TERAZZO
MALT
MALT
Naturlig
Mekanisk
X Klosett
X Håndvask
Badekar
Lyskuppel
X Lysarmatur
Downlights
Gulv
ORG SOIL
ORG SOIL
Snr.
Leil.nr
Etasje
Type
4 ETG
MIDTEN
Merknad
God
Dårlig
X Dusjkabinett
Dusjhjørne
Dusj
Stikkontakt
Varmeovn
Varmekabler
Vegg
OK, VENT LUKE.
RADIATOR PÅ BAD
ORG
Terskelhøyde/påstøp
10CM/ ORG, BAD 2 CM HØYERE ENN
ØVRIGE GULV.
Overflate
Merknad
LAMINAT
TAPET
MALT
NYERE KJØKKEN, LAMINAT BENKEPL
KUM, OPPV.MASK.
ORG, NOE NYERE
PLAST.
Plassering
SENTRAL
Alder
El.anlegg
Div.
Dato
04.10.2010
1263
Utført av
RA/PE
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
Tilstede
EIER
V38-041
Selskap
BØLERSKOGEN BORETTSLAG II
Adresse
BØLERSKOGEN 11
BAD
Gulv
Vegg
Tak
Ventilasjon
Utstyr
El.arbeid
Membran
Sluk
Rør
Snr.
Overflate
TERAZZO
TAPET
MALT
Naturlig
God
Mekanisk
Dårlig
X Klosett
Dusjkabinett
Håndvask
Dusjhjørne
Badekar
Dusj
X Stikkontakt
Lyskuppel
X Lysarmatur
Varmeovn
Downlights
Varmekabler
Gulv
Vegg
ORGINALT
ORGINALT (INNKASSET)
EL ANLEGG.
32 A HOVEDSIKRING
20 A TEKNISK
16 A BADEROM
10 A DIVERSE
10 A DIVERSE
KJØKKEN
Gulv
Vegg
Tak
Innredning
Utstyr
Rør
Vannlås
Div
Overflate
LAMINAT
STRIE, FLIS OVER BENK
MALT
NYERE. LAMINAT BENKEPLATE
KJØKKENKUM, OPPV. MASKIN.
ORIGINALE CU/SOIL
PLAST
V.v.bereder
Plassering
SENTRALT
Div.
VENTILASJON LAVT PÅ VEGG.
Utført av
RA/PE
Godkjent av: REDCOM 01.03.2010
Leil.nr
Etasje
Type
2409
4 ETG
Merknad
MEKANISK VIFTE PÅKOBLET.
RADIATOR PÅ BAD
V.M.
ORGINALT
Terskelhøyde/påstøp
7CM/ORG. LIKT NIVÅ PÅ BAD SOM
ØVRIG LEILIGHET.
Merknad
Alder
El.anlegg
Dato
04.10.2010
1263
Tilstede
EIER
Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad
10.4
Forprosjekt Fase 2
side 56
Fotobilag
Vedlegg 4
OBOS Prosjekt AS
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc
Januar 2011
Bilde 1: Tydelig gjennomrustet avløpsrør. Her har grafittiseringsprosessen kommet langt.
Bilde 2.: Tynnveggede, plastmantlede kobberrør, ført i vegger og gulv i 5 etg leilighetene.
Bilde 3: Mekanisk vifte påkoblet avtrekkskanalen på baderom. Skaper ubalanse i den naturlige
oppdriftsventilasjonen.
Bilde 4: Orginalt støpejernssluk fra byggeår. Disse slukene har ingen klemring for membran.
Bilde 5: Orginal støpejernsvannlås fra byggeår.
Bilde 6: Opprinnelige radiatorer på baderom.