Transcript OLIGSALGSRAPPORT - Advokatfirmaet Olav Hana

OLIGSALGSRAPPORT
Bygningsteknisk gjennomgang med
- arealmåling
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr. 2024 Bnr. 7
Kommune: 709 Larvik
Befaringsdato: 19.06.2012
Rapportdato: 21.06.2012
Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet?
Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller
besøk http://takstverifisering.nito.no
RAPPORTANSVARLIG:
Stavern Taksering AS
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5, 3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail: [email protected]
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
OM BOLIGSALGSRAPPORTEN
Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger
Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et
av disse forbundene.
Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er
særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt,
men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter.
Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har
betydning ved eierskifte.
Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt
åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med
mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt.
Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk.
Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler.
Takstrapporten
Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Låneverdien
er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning.
Om takstingeniøren
NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering.
Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre
blant annet ”Boligsalgsrapporten”.
Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport.
Klageordning
Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende
tilleggsmoduler. Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene
siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende
tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt
saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve
rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser.
Rapportens struktur
Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS
3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler).
Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende
definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte:
Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer
Tilstandsgrad 1: Svake symptomer
Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer
Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)
Befaringen
NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå.
I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 1 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving)
Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar,
vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det.
Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil
normalt ikke omtales i rapporten.
Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er
kontrollert.
Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv.
Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til
befaringen.
Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt.
Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet.
Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert.
Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten.
Levetidsbetraktninger
Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for
vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte
bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke
faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere
noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til
grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid.
Tilleggsundersøkelser
Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å
konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet.
Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det
anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.
Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det.
Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det.
Andre uttrykk og definisjoner.
Tilstandsgrad (TG):
Referansenivå:
Svikt:
Stikktakninger:
Normal levetid:
Symptom:
Tilstand:
Visuell:
Fuktmålerutstyr:
Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå.
Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk.
Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået.
Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand.
Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det
materiale som objektet består av.
Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt.
Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra
referansenivået. Se ”Tilstandsgrader” under punktet om Rapportens struktur.
Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved
hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår.
Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner.
Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør
rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering.
Eiers egenerklæringskjema
Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold
takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger,
skal dette kommenteres.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 2 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Egne premisser
Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og
eventuelt ny gjennomgang av undertegnende takstmann.
Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvaret for rapportens innhold tilbake
til selger.
Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud e.l. eller om benyttet boligrom, hybler,
leiligheter m.m. er godkjent av bygningsmyndighetene ved innredningstidspunkt.
Reguleringsmessige forhold er heller ikke belyst i rapporten.
I vurderingen er ikke medtatt skader som takstmannen anser å ha mindre betydning for bygningens
verdi.
Alle bygningsdeler er normalt i kontinuerlig aldring fra ny tilstand. Forventet levetid er angitt
under levetidsbetraktninger for enkelte bygningsdeler.
I mange tilfeller kan levetiden være både lengere og kortere enn antatt i forhold til levetidstabell.
Dette henger sammen med type bruk og hyppighet, vedlikehold, utførelse, kvalitet på
bygningsdeler og geografisk plassering.
Andre forhold kan også påvirke levetiden i begge retninger.
Tilstandsgrad 2 kan i enkelte tilfeller benyttes på konstruksjoner, bygningsdeler og innredninger.
Det er ikke synlige vesentlige skader eller svekkelse, men hvor marginal forventet restlevetid
gjenstår.
Opplysninger om oppgraderinger/utskiftninger og årstall for dette, er gitt av eier/representant der
hvor denne har vært til stede ved befaringen. Ellers er dette antagelser fra undertegnende
takstmann, og kan avvike med faktiske forhold.
Fuktsøk er utført med instrument Protimeter V1-D1, samt vurdring av sansbare inntrykk.
Samtlige arealer er besiktighet og vurdert så samt annet ikke er kommentert.
Tomtestørrelse og de reguleringsmessige forhold er oppgitt av kommunens karttjeneste. Befaring
av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følger av boligen var bebodd og møbler,
innredning, lagrede gjenstander ikke ble flyttet på.
NBI Byggforsks levetidsbetraktninger ligger til grunn for de aktuelle restverdivurderinger.
.
Befaring
Rekvirent: Gårds og Småbruksmegleren v/Advokat Olav Hana
Takstingeniør: Torbjørn Johansen NITO Takst
Rapportansvarlig: Torbjørn Johansen
Befaringsdato: 19.06.2012
Tilstede: Kjell Morten Lunde
.
Eiendomsdata
Hjemmelshaver(e): Kjell Morten Lunde
Type tomt: Eiet
Matrikkel: Gnr. 2024 Bnr. 7
Adresse: Lågendalsveien 381 - 3262 LARVIK
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 3 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Dokumentkontroll
Egenerklæring er ikke motatt før utarbeidelse av rapporten. Megler fremskaffer nødvendig
offentlig og privaterettslig dokumentasjon.
Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått
Registrerte avvik fra eiers egenerklæring:
Ikke fremlagt.
.
Andre opplysninger
Om kjøpers undersøkelsesplikt:
Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som
fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig. Denne rapport kan inneholde
opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innholdet av. Kjøper oppfordres derfor
til og kan vederlagsfritt kontakte takstmannen med spørsmål om innholdet i rapporten.
Om tilleggsprodukter:
Dersom utdypende bygningstekniske undersøkelser (nivå 2 og 3) er ønskelig, kan dette bestilles
som et tillegg til rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på selgers ansvar i forbindelse med salg av eiendom, iht. "Lov om
avhending av fast eiendom". Loven pålegger en boligselger et ansvar for mulige vesentlige feil og
mangler ved eiendommen, selv om han ikke kjenner til slike. Selger har således plikt til å gi all
informasjon om alle forhold som kan ha betydning for en kjøper.
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 4 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Konklusjon
Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser.
Våningshus på landbrukseiendom i Lågendalen. Bygningen er opprinnelig oppført i 1942, men er
påbygd/ombygd i 1985 - 2009. Kledningen og vinduer er skiftet, men stedvise mindre
råteskader/værslitasje på kledning og enkelte vinduer. Nyere vinduer i glassveranda, samt nyer
utgangsdører. Terrassedøren i 2. etasje bør påregnes å skiftes på sikt.
Ny betongtakstein ca. 1990. Store deler av yttervegger og bjelkelag er etterisolert.
Nytt, flislagt bad i 2006, samt nytt kjøkken i 2009. God standard.
Store deler av kjelleren er innredet til kontor, 2 soverom mv. , men er her ikke medregnet som
boligrom (PRI) pga. lav takhøyde og små vinduer.
Boligen har i dag normal god boligstandard, og bærer preg av godt vedlikehold over tid.
Oppført carport/overbygd inngangsparti. Noe smekker konstruksjon, samt tegn til noen setninger.
Konstruksjonen bør forsterkes.
Som det fremgår av rapporten er det registrert enkelte symptomer på svikt / avvik fra normal
tilstand, det meste som følge av normal slitasje / elde på bygningsdelene. Det bemerkes at
bygningen trolig er oppført i hht. den byggeskikk / forskrifter som var gjeldene på byggetiden.
Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er vesentlig strengere enn de som var
gjeldene da denne boligen ble oppført og det må følgelig påregnes et avvik i forhold til dagens krav
og standard.
Forøvrig henvises til rapportens enkelte punkter med tilhørende tilstandsgrad.
Tilstandsgrad kan også være gitt ut fra forventet normal levetid på bygningsdeler og gjenspeiler at
deler av normal levetid er oppbrukt
.
Bygninger på eiendommen
Type bygg
Våningshus
Byggeår
1942
Rehab.- ombygd år
1085-2009
.
Underskrifter
Stavern , 21.06.2012
Takstingeniør
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 5 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Bygg : Våningshus
Arealer m.m.
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS
3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller
verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de
spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn.
"Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no
De viktigste presiseringene er:
Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen
bruksenhet og/eller fellesareal.
Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En
bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Bygg A: Våningshus - arealer
Etasje
Bruttoareal (BTA) m 2
Kjeller
1. etg.
81
102
2. etg.
49
Sum bygning
232
Bygg A: Våningshus - romfordeling
Etasje
Primære rom (P-ROM)
Kjeller
1. etg.
2. etg.
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
74
97
P-ROM
0
97
S-ROM
74
0
45
45
0
216
142
74
Sekundære rom (S-ROM)
Trappehall, bod, garderoberom, 2 soverom og
kjellernedgang
Vindfang, trappehall, kjøkken m/kjølerom, 2 stuer
og bad/wc
Trappehall, garderoberom og 2 soverom.
Sum alle bygg
Bruttoareal (BTA) m 2
Sum alle bygninger
232
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
P-ROM
S-ROM
216
142
74
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 6 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Kommentarer til arealberegningen
Kjelleren er innredet, men arealene kun medregnet som BRA - SEK, pga. lav takhøyde og små vinduer.
Carport ca 18 m2. Ikke medregnet i arealberegningen
Arealmålinger er foretatt etter lasermålinger på stedet.
Takstbransjens retningslinjer av boliger av - 2009 er lagt til grunn for arealberegningen.
Kommentarer til planløsningen
Boligen har grei planløsning, men mangler bad/toalett i 2. etasje.
.
Grunn og fundamenter
Vurdering av byggegrunn og fundamentering.
Grunnundersøkelser ikke foretatt.
Vurdering
Grunnforholdene er ikke dokumentert. Sansynligvis fundamentert på sandholdige masser.
Fundamenter er ikke synlige og er derfor ikke vurdert.
.
Grunnmur
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.
Vurdering
TG: 1
Antas oppført av betongblokker på støpte fundamenter/gulv. Utvendig og innvendig
kjellerinngang. Sprekker kan forekomme som et naturlig resultat av elde og mekanisk
slitasje.
Ingen synlige tegn til setninger, men "normale setninger" pga. alder må påregnes.
Grunnmuren er nymalt.
Krypkjeller under påbygd glassveranda. Ingen adkomst og er derfor ikke inspisert.
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 7 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Drenering
Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør.
Observasjonene er visuelle.
Vurdering
Det er ukjent om det er nedgravd drenssystem og utvendig fuktsikring av grunnmur, men
det var vanlig på byggetiden. Innvendige symptomer tyder enten på at det finnes slikt
utstyr, eller at massene rundt og under boligen har meget gode drenerende egenskaper.
Tilstandsgrad settes selv om normal levetid er nesten over, og fordi det ikke er tegn til
vesentlig svikt. Se forøvrig rom under terreng!
Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger, TG:3
TG: 1
Levetid
I følge NBI er normal levetid for nedgravd drenssystem 20 til 60 år.
Påsmurt utvendig fuktsikring vil forvitre over tid, avhengig av påvirkning
fra elementene. Taknedløp ført ned i grunnen fordrer at vannet siles for
organisk materiale. Drenssystemets levetid er sterkt avhengig av plassering av og
beskaffenheten på fundamenterende og tilfylte masser,
om det er brukt filterduk, mengden og typen tilførte finstoffer fra grunnen
og gjennom tilkoblede taknedløp m.v.
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 8 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Veggkonstruksjon og utvendige fasader
Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres
oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå.
Vurdering
Oppført i trekonstruksjoner med tømmermannskledning. Kledningen er skiftet over tid, i
perioden 1985 - 1990. Påbygd del fra 2009. Kledningen er malt i senere tid.
Stedvise mindre råteskader og værslitasje på enkelte kledningsbord kan forekomme, TG:2
til TG:3. Normal slitasje/elde forøvrig.
Ifølge eier er det delvis skiftet isolasjon og etterisolert i yttervegger.
Normal værslitasje/elde.
Konstruksjonen er ikke kontrollert.
TG: 1
Carport i tilknytning til boligen. Konstruksjonen har noen setninger og noe smekker
takkonstruksjon, TG:2 til TG:3
Taktekking med betongtakstein.
Levetid
I følge NBI anbefales vedlikehold av utvendig kledning av tre i intervall på
mellom 2 til 4 år (beis), 4 til 8 år (dekkbeis) og 6 til 12 år (maling).
Normal levetid (utskiftning) for utvendig kledning i tre ligger i intervall på
mellom 40 til 60 år, lengre for trykkimpregnert. Levetiden er sterkt
avhengig av virkets kvalitet og den stedlige påvirkning fra naturkrefter.
.
Vinduer og dører
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig
valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig
funksjonstestet.
Vurdering
TG: 2
Losholtvinduer med isolerglass og fastkarmer, de fleste fra 1985-1990. Stedvis noe slitasje
på underkarmer. Et vindu mot syd har overmalt glass. Dette vindu bør skiftes, evt, blendes.
2 utgangsdører skiftet 2009-2011, TG:1.
Biinngangsdør "subber" mot takrenne.
Kjellervindu og enkel kjellerdør fra 1980-tallet.
Påbygd glassveranda ca. 2007, med vinduer fra samme dato, TG:1
Dobbelt terrassedør i 2. etasje. Døren er noe værslitt og bør skiftes på sikt.
Levetid
Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år. I følge NBI er intervallet for
utskifting av vinduer fra 20 til 60 år, for utskifting av utvendige dører fra
20 til 60 år, og for utskifting av innvendige dører fra 30 til 50 år.
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 9 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Takkonstruksjon
Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder. Tilfeldige
stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende.
Vurdering
Saltak av plassbygde trekonstruksjoner med kaldloft.
Loftet har ikke adkomst og er derfor ikke inspisert.
Normal slitasje/elde på konstruksjoner og undertak må påregnes.
Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG:2.
.
Taktekking
TG: 1
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og
gesimser.
Vurdering
Taktekking med enkelkrum betongtakstein fra ca. 1990.
Normal værslitasje på taktekking, vindskier, takutspring etc.
Eier opplyser om at det tidligere har vært en lekkasje ned i soveromstaket, men at
taktekkingen her er reparert. Synlig fuktskjolde i soveromstaket, men ingen fukt på måler på
skadestedet.
Levetid
I følge NBI er intervallet for utskifting av luftehatter og pipebeslag fra
20 til 40 år. Normal levetid for betongtakstein, lekter, sløyfer og taktro er 30 til 60 år, for
stålplater med lakk eller maling er 10 til 45 år, og for vindski/vannbord i tre er 15 til 25 år.
.
Renner, nedløp og beslag
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m.
Vurdering
Renner og nedløp i stål, av variabel alder. Normal værslitasje
TG: 1
Levetid
Normal levetid for renner og nedløp i stål er 20 til 30 år.
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 10 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Terrasse, balkonger og utvendige trapper
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger.
Rekkverk kontrolleres.
Vurdering
Overbygd inngangsparti med skiferbelagt betongdekke og støpt trapp.
Biinngang med flisbelagt betongtrapp. Noen malingflekker.
Balkong ut fra 2. etasje. Noe slitt rekkverk, TG:2.
TG: 1
.
Piper og ildsteder
Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert.
For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale.
Vurdering
2 teglsteinspiper beslått over tak. Innvendig pipeløp er ikke kontrollert. Montert stigetrinn
for feier på begge piper. Ingen kjente pålegg.
Liten lekkasje fra pipe er utbedret, men enkelte skjolder er fortsatt synlig i soveromstaket.
Montert peis med innsats i stue.
TG: 1
.
Etasjeskillere
Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige
negative avvik.
Vurdering
TG: 1
Tradisjonelle bjelkelagskonstruksjoner med underliggende himlinger. Mindre gulvknirk og
kan forekomme. Ifølge eier er deler av gulvene etterisolert.
Overflater på gulv er vesentlig er nyere laminatgulv og parkett.
Det ble ikke registrert vesentlig skjevheter som har betydning for konstruksjonens
sikkerhet, men mindre skjevheter og gulvknirk må likevel påregnes.
Det er ikke foretatt nivelering eller andre målinger i forhold til skjevheter
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 11 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Rom under terreng
Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater.
Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens.
Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt.
Vurdering
TG: 2
Store deler av kjelleren er innredet. Kjellergulvet er oppfôret og isolert.
Kjelleren var tørr på befaringsdagen, men slike eldre murer har ofte fuktinnslag pga.
manglende fuktsikring utvendig.
Tegn til noe svell på laminatgulver.
Det bemerkes spesielt at rom under terreng er en risikokonstruksjon. Med det menes og
formidle at selv om det ikke måles fukt med skadelige verdier eller observeres sopp og
råte, kan dette ligge skjult inne i lukkede konstruksjoner.
Tilstandsgrad settes fordi dette er en risikokonstruksjon, selv om tilstanden kan være bedre
enn normalt for tilsvarende konstruksjoner med samme alder.
Generellt:
Utforede konstruksjoner under bakkeplan regnes som en typisk risikokonstruksjon. En
annen kan være etterisolering og utforing av vegg i kjeller. Etterisoleres denne, flyttes den
kritiske tempraturen for kondens innover i konstruksjonen. Legger man på 10 cm, flyttes
duggpunktet så mye at kondenseringen vil skje mellom isolasjon og mur. Man har dermed
konstruert et lite drivhus for sopp og mugg. Det er viktig å kontrollere en kjeller før en
foretar isolering for å bestemme hvor mye isolasjon som er mulig uten å skape problemer.
Det beste er uansett å isolere fra utsiden. Da vil en trekke duggpunktet utover i
konstruksjonen.
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 12 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Bad, 1. etasje
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene.
Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger.
Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet.
Ventilasjon på rommet kommenteres.
Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres.
Baderomsinnredninger vurderes.
Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Vurdering
Flislagt bad med varmekabler fra 2006. God standard, med innfelt klosett, servant i
innredning, dusjkabinett med massasjedusj m.m. , opplegg for vaskemasking og
tørketrommel. Rommet er ventilert med vifte i vegg.
Det var ingen synlige tegn til fuktmerker/skader, eller unormale fuktverdier på fuktmåler i
tilstøtende rom.
TG: 1
Levetid
Normal levetid for silicon er 8 til 12 år.
Normal levetid for fugemasse er 15 til 30 år.
Normal levetid for motor og vifte er 10 til 20 år.
.
Vaskerom
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene.
Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger.
Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet.
Ventilasjon på rommet kommenteres.
Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres.
Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Vurdering
Se bad!
Levetid
.
Toalettrom
Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet.
Vurdering
Se bad!
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 13 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Kjølerom / andre rom
Visuell observasjon spesielt med hensyn til overflater og ventilering. Videre gjøres fuktvurderinger rettet mot
kondensproblematikk, som kan medføre råteskader.
Vurdering
Kjølerom integrert i kjøkkeninnredningen. Kjølemotor fra 2009. Ingen fuktskader er
registrert.
TG: 1
.
Kjøkken
Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder
som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap.
Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Vurdering
Nytt kjøkken i 2009. Malt kjøkkeninnredning, utstyrt med komfyr/stekeovn,
oppvaskmaskin og kjølehjørne. Normal bruksslitasje.
Laminat gulver og panelte/malte vegger og himlinger.
TG: 1
.
Innvendige overflater
Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere.
Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle
feil/skader på overflater som blir kommentert.
Vurdering
Boligen er oppusset over tid, og har i dag normal god boligstandard. Trivelige
innredninger.
Biinngang og VF med laminatgulv og panel.
Trappehallen har laminatgulver og panelte/malte vegger.
Parkett og malt panel i stue.
Som det fremkommer under pkt. om premisser så ble befaringen foretatt med de
begrensninger som følger av at boligen var møbelert og og i bruk. Det gjøres oppmerksom
på at innredninger, lagrede gjenstander og faste innstallasjoner ikke er flyttet ved
befaringen. Boligen overflater er av noe varierende alder og utførelse, deler noe
brukspreget, og vanlig oppussing bør påregnes, alt etter ønske og behov.
Tilstandsgrad er satt ut fra påviste skader og slitasje, samt normal levetid på gjeldende
overflater ihht. NBI`s levetidsbetraktninger.
TG: 1
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 14 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
Innvendige trapper
Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk.
Rekkverkshøyder er også vurdert.
Vurdering
Malt tretrapp til 2. etasje, og repostrapp til kjeller med belegg i trinnene.Trappene har
stedvis noe lav takhøyde. Normal slitasje/elde.
TG: 2
.
VVS
Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. Vurderingene gjelder kun alder og
materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller
andre godkjente dokumenter.
Vurdering
Eiendommen har vanntilførsel fra offentlig anlegg.
Avløpsanlegg med septiktank og gråvannsanlegg. Anlegget blir tømt av kommunen.
Store deler av rørledninger er skiftet i forbindelse med oppgradering av bad og kjøkken.
Normal slitasje/elde må påregnes på eldste deler av anlegget.
Levetid
Ifølge NBI er intervallet for utskifting av VVberedere fra 15 til 25 år. Forventet levetid for
soilrør og avløpsledninger i plast 30 til 50 år, soilrør i støperjern er 25 til 60 år, galvaniserte
stålrør 20 til 40 år, vannledninger i kobber 25 til 60 år, tappebatterier 10 til 30 år,
blandeventiler og kraner 10 til 25 år, og for vasker, servanter og klosett 30 til 50 år.
.
Elektrisk anlegg
Vurdering
El.anlegg med skru- og automatsikringer.
Ifølge eier ble hele el.anlegget skiftet på 1990-tallet, med nytt inntak og sikringsskap.
El-anlegget er ikke vurdert.
.
Diverse utstyr
Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster.
Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard.
Vurdering
Vinterhage med eldre vinduer og vinyltak.
Påbygd bod i 2006.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 15 av 16
21.06.2012
Lågendalsveien 381
3262 LARVIK
Gnr.: 2024 Bnr.: 7
Rapportansvarlig:
Torbjørn Johansen
William Sverdrups gate 5,
3290 STAVERN
Tel: 33199859
Fax: 33198501
E-mail:
[email protected]
.
Terrengforhold
Vurdering av fallforhold ved grunnmur.
Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget.
Vurderingene er basert på visuelle observasjoner.
Vurdering
Flat jordtomt som er pent opparbeidet med stor plen, beplantning og partier med
belegningstein.
TG: 1
.
Vinterhage
Vurdering
Trivelig vinterhage oppført av enkle konstruksjoner med eldre type vinduer og dør.
Lett takkonstruksjon med vinyltak.
Tilstandsgrad er satt ut fra alder på bygningsdeler.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
TG: 2
Side 16 av 16
21.06.2012
Boligsalgsrapport – Verdi-/lånetakst
Landbrukstakst – Næringstakst - Arvetakst
Skade / skjønn – Seksjonering
Hjemmelshaver:
Kjell Morten Lunde
Lågendalsveien 381
3262 Larvik
Oppdragsgiver:
DnBNOR Eiendom
v/Per Arne Sølyst
VERDIVURDERING KONSESJONSBELAGT
LANDBRUKSEIENDOM
”Lunde
Lunde”, Lågendalveien 381 Larvik
GBnr. 2024/7 og 11 - GBnr. 2025/6 i Larvik kommune
kommu
Befaringsdato:
29.05.12 og 15.06.2012
Takstmann:
Torbjørn Johansen
Tilstede ved befaringen:
Elin og Kjell M. Lunde
Dokumenter/innhold:
Verdivurdering
Kart over eiendommen
Grunnbok, datert 06.06.12
Skogbruksplan 2005 - 2015
Side 1
Stavern Taksering
William Sverdrupsgt. 5
3290 STAVERN
www.taksering-as.no
Torbjørn Johansen
Takstingeniør / byggmester
Foretaksnr. NO 951 945 811
Bankgiro: 2440 05 11787
Tlf: 33 19 98 59
Mob: 928 08 558
E
E-post:
[email protected]
Verdivurdering ”Lunde” Lågendalveien 381, Larvik
GBnr. 2024/7 og 11 – 2025/6 i Larvik kommune
Bygninger på eiendommen:
Våningshus: Grunnflate ca. 100 m2
Byggeår: 1943.
Restaurert/påbygd 1985 - 2009
Oppført på gråsteinsmurer med kjeller under hele boligen. Store deler av kjelleren er innredet.
Bygningen
ygningen er oppført i 2 etasjer av tradisjonelle trekonstruksjoner, utvendig kledd med
tømmermannskledning.
Saltak av plassbygde trekonstruksjoner, med kaldtloft. Taktekking med enkelkrum sementtakstein.
Etasjeskillere av tradisjonelle
onelle bjelkelagskonstruksjoner med stubbloft.
Vinduer og dører er skiftet i nyere tid
Overbygd inngangsparti. Balkong fra soverom i 2. etasje, samt opparbeidet uteplass.
Innvendig er boligen oppusset over tid og har i dag normal god boligstandard, bla. med nyere kjøkken
og bad. Oppvarming
varming med vedfyring og varmekabler.
Boligen bærer preg avv meget godt vedlikehold over tid og er i god stand.
Rominndeling våningshus:
1. etg.:
Vindfang, trappehall, kjøkken m/kjølerom,
/kjølerom, vaskerom/bad/wc og stuer
2 etg.:
Trappehall, garderoberom og 2 soverom.
Kjeller:
Div. kjellerrom og 2 soverom. Innvendig og utvendig kjellernedgang.
Vinterhage:
Frittliggende vinterhage oppført av enkle trekonstruksjoner med glassrammer i store deler av vegger.
Pulltak av trekonstruksjoner,, tekt med vinylplater.
Side 2/6
Verdivurdering ”Lunde” Lågendalveien 381, Larvik
GBnr. 2024/7 og 11 – 2025/6 i Larvik kommune
Bygninger på eiendommen forts.:
Driftsbygning: Grunnflate ca. 200
20 m2
Byggeår: Ca. 1950 – ombygd 1990.
1990
Tradisjonelt bindingsverk, utvendig kledd med enkel ”låvekledning”.
Saltak av plassbygde trekonstruksjoner med nyer taktekking.
Enkle porter. En port er reparert, men en port er noe defekt.
Bygningen er i grei stand,
nd, alder tatt i betraktning.
Bygningen blir i dag benyttet som vognskjul og lager
Vurdering:
Bygningen bærer preg av sin alder, og har pr. i dag liten bruksverdi som driftsbygning, men er godt
egnet til vognsjul/garasje.
Eiendommen
mmen har vanntilførsel fra offentlig anlegg.
Avløpsanlegg med septiktank og gråvannsanlegg.
gråvannsanlegg Anlegget
nlegget blir tømt av kommunen.
Generelt om bygninger på eiendommen/premisser
eiendommen/premisser:
Vurdering av bygningenes tilstand er basert på en visuell besiktigelse uten inngrep i konstruksjonene,
supplertt med enkelte målinger. Det er derfor nødvendig å ta forbehold om eventuelle skjulte feil og
mangler som ikke kan sees ved en vanlig visuell befaring.
Arealene på bygningene er også oppgitt i vedlagt Boligsalgsrapport
Øvrige arealer er oppgitt
gitt i vedlagte Nijos gårdskart.
Arealer:
Samlet utgjør eiendommen 332,9 da, fordelt slik:
• Fulldyrka jord: 69,1 da
• Skog: 260,5 da
• Annen mark: 3,3 da
Skog:
Skogen er i alt på 260,5 da, store deler med høy bonitet. Stående virke er oppgitt å være 2367 m3.
tilvekst 102 m2. Eier opplyser om at det i 2007 ble avvirket 760 m3 (til fradrag).
God arrondering og grei adkomst.
Hovedsakelig granskog.
Dyrket mark:
Fulldyrket jord er totalt på 69,1 da,
da og består av 3 teiger med god arrondering.
Store deler med sandjord med god drenering.
dr
Ikke tilknyttet jordvanning, men har 300 m strandlinje mot Lågen.
Jakt/fiske:
Eiendommen har rett til laksefiske i Lågen. 2 x 150 m strandlinje
Liten jakthytte på eiendommens skogsarealer.
Side 3/6
Verdivurdering ”Lunde” Lågendalveien 381, Larvik
GBnr. 2024/7 og 11 – 2025/6 i Larvik kommune
Andel i elgvald, samt småviltjakt.
Heftelser/servitutter:
BESTEMMELSE OM JAKTRETT
Rettighetshaver: TRESCHOW
Det er ikke opplyst om andre servitutter eller heftelser som har betydning
betydning for eiendommens verdi.
Odel:
Det påhviler odel på eiendommen.
Eiendommen er konsesjonspliktig dersom det selges på det åpne marked.
ma
Ved taksering er det 2 hovedprinsipper som følges:
1) Odelsloven § 49:
”Verdsetting ved odelstakst skal gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig etter
forholdene på stedet, og som er forenelig med at eiendommen hovedsakelig blir brukt til
landbruksformål.”
2) Retningslinjer for verdisetting av landbrukseiendommer ved ”fritt salg” vil tilnærmet falle sammen
s
med odelslovens verdifastsettelse.
settelse.
Konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98 regulerer omsetningen av fast eiendom på det frie
marked. Lovens §9 nevnes spesielt:
”Ved omsetning av landbrukseiendommer skal det bl.a. særlig legges vekt på at en avtalt pris
tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling.”
Primisser:
Denne taksten er basert på en gjennomgang av bygningens
bygningens standard, beskaffenhet, beliggenhet, og gir
en generell vurdering, ut fra en gjennomgang
gjennomgang og eiers opplysninger om bygninger og eiendom.
Den gir en orientering om hva markedet på det aktuelle tidspunktet kan være villig til å gi for den
aktuelle eiendommen.
Her ligger en vurdering av beliggenhet etc. i forhold til sjø og turterreng, bygninger, omgivelser,
avstand til skole, butikk, servicefunksjoner, trafikk og parkering.
Side 4/6
Verdivurdering ”Lunde” Lågendalveien 381, Larvik
GBnr. 2024/7 og 11 – 2025/6 i Larvik kommune
Verdivurderingsgrunnlag:
erdivurderingsgrunnlag:
Landbrukseiendom
ndbrukseiendom på ”Lunde” i Larvik kommune.
Ca. 8 km til Larvik by med alle sentrumsfasiliteter,
sentrumsfasiliteter, samt 12 km til Kvelde sentrum.
Eiendommen
mmen består av et koselig tun med stor plen, skjermet mot Lågendalsveien med høy hekk.
Adkomst via privat vei, som benyttes og vedlikeholdes av flere naboer.
Næringsgrunnlaget
ringsgrunnlaget er kornproduksjon og hogst,
hogst, samt inntekter fra jakt og fiske.
Det opplyses at våningshuset er oppført 1943, restaurert/påbygd 1985 - 2009,, bla. med nytt bad og
kjøkken. Bygningen må sies å være i god stand, alder tatt i betraktning.
Driftsbygningen
ngen er på ca 200 m2 og er restauret i senere tid. Bygningen blir i dag benyttet som
vognskjul og lager.
Ved verdisettingen av bygningene er det tatt hensyn til standard, teknisk stand, størrelse og bruksverdi.
Den dyrkede marken er holdt i god skikk
sk
og er i senere år vært utleid. Den dyrkede marken er godt
egnet til dyrking av poteter,, gulerøtter og korn, har god arrondering.
Skogen ligger sentralt på eiendommen, og består av en del hogstmoden granskog og en stor del
vedskog. Skogen har liten betydning
ydning for eiendommens verdigrunnlag.
Eiendommen kan ikke gi eieren et fullt levebrød. De rent driftsmessige synspunkter vil derfor ikke ha
en dominerende stilling ved verdifastsettelsen.
Veiledende normer for slik prisfastsettelse gis av Landbruksdepartementet
Landbruksdepartementet og gjeldende retningslinjer
er gitt i rundskriv M -7/2002 R-994,
994, M-3/2002
M
R-974 og M-4/2004 R-1075,, priser på
landbrukseiendommer ved konsesjon.
I siste rundskriv, datert 17.02.2010 er det gjort endringer: Boverdi og nedre beløpsgrense for
prisvurdering ved konsesjonsbehandling
nsesjonsbehandling av bebygd eiendom.
I siste rundskriv fastsetter departementet at det ved bruksberegning skal benyttes en
kapitaliseringsrentefot for jord og skog 4%.
Boverdi:
Størrelsen på den øvre rammen for tillegg av boverdien ved prisvurderingen
prisvurderingen knyttet til
konsesjonsbehandlingen av bebygd
gd eiendom skal være kr. 1 500 000,-.
Når det gjelder skog og jord benyttes bruksverdien/avkastningsverdien som utgangspunktet for
verdisetting etter konsesjonsloven. Verdisettingsmåten skal gjenspeile produksjonsegenskapene.
For bygninger nyttes kostnadsverdiberegning, med utgangspunkt i påregnelig nyanleggskostnader for
en tilsvarende bygning. Nyanleggskostnaden blir redusert i samsvar med bygningens tilstand ut fra
alder, slitasje, vedlikehold og egnethet
nethet etter dagens normer og krav.
Likså kan det være aktuelt å korrigere kostnadsverdien på våningshuset i tilfelle der bygningen
åpenbart er unormal stor og over god boligstandard, for et gårdsbruk.
Det er her ikke gjort fradrag på våningshuset, da boligens
boligens standard/størrelse ikke avviker fra
normal boligstandard i vårt område.
Vår prisvurdering er basert på ovennevnte retningslinjer.
Taksten er gitt etter beste skjønn og overbevisning.
Side 5/6
Verdivurdering ”Lunde” Lågendalveien 381, Larvik
GBnr. 2024/7 og 11 – 2025/6 i Larvik kommune
Vi har kommet frem til følgende verdier av jord og skog samt bygninger i forbindelse
med landbruksdriften:
Dyrket mark 69,1 daa (gjennomsnitt – avrundet)
Kr.
370 000,-
Skog/annen mark, 263,8 daa (avrundet)
Kr.
320 000,-
Våningshus med grunnflate ca. 100 m2. Innredet 2. etasje
et
og kjelleretasje
+ carport. Dagens byggekostnad med fradrag for slitasje/elde.
Driftsbygning/låve. Fradrag slitasje/elde.
Kr.
Kr.
2 100 000,600 000,-
Jakt/fiske kr. 8 000,- pr. år kap, faktor 4%
Kr.
200 000,-
Boverdi
Kr.
900 000,-
Samlet verdi
Kr.
4 490 000,-
MARKEDSVERDI:
Eiendommens markedsverdi (salgsverdi) ved omsetning i fri handel,
som samlet enhet, under hensyn til begrensninger som ligger i
konsesjonsloven og odelsloven.
Kr. 4 500 000,-
Stavern 20.06.12
Stavern Taksering AS
Torbjørn Johansen
Takstingeniør/byggmester
Side 6/6