Transcript rettsavgjørelser, klikk her

Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Utvalg: International Insurance Company of
Hannover Ltd
Innholdsfortegnelse
Frostating lagmannsrett - LF-2014-90862 .....................................................................2
Hålogaland lagmannsrett - LH-2014-24957 ................................................................10
Borgarting lagmannsrett - LB-2013-136086................................................................16
Hålogaland lagmannsrett - LH-2013-51017 ................................................................21
Gulating lagmannsrett - LG-2009-25142.....................................................................27
Side 1
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Frostating lagmannsrett - LF-2014-90862
Instans
Dato
Publisert
Stikkord
Sammendrag
Saksgang
Parter
Forfatter
Frostating lagmannsrett - Dom
2014-11-06
LF-2014-90862
Eiendoms- og bruksrett. Salg av fast eiendom. Mangler.
Prisavslag. Erstatning. Avhendingsloven § 3-9 og § 4-14.
Bolig solgt «som den er» hadde mangler. Tingretten tilkjente
prisavslag/erstatning til kjøper på ca 210 000 kroner. Etter anke
fra kjøper ble erstatning/prisavslag satt til ca 250 000 kroner.
Sør-Trøndelag tingrett TSTRO-2013-187916 - Frostating
lagmannsrett LF-2014-90862 (14-090862ASD-FROS).
Thomas Bølum Kjørstad (advokat Heidi Nergård), Camilla
Bølum Kjørstad (advokat Heidi Nergård) mot Unni Bollingmo
Killi Olsen (advokat Haakon Andreas Langeland), Internaitonal
Insurance Company of Hannover Limited (advokat Haakon
Andreas Langeland).
Lagdommer Arve Rosvold Alver, førstelagmann Sven-Jørgen
Lindsetmo, ekstraordinær lagdommer Guri Grønflaten.
Saken gjelder prisavslag og erstatning som følge av mangler ved kjøp av bolig.
Thomas Bølum Kjørstad og Camilla Bølum Kjørstad kjøpte eneboligen Uglaveien 33 i Trondheim ved
kjøpekontrakt av 16. juni 2010. Selger var Unni Bollingmo Killi Olsen, som hadde tegnet eierskifteforsikring i
International Insurance Company of Hannover Limited (har senere skiftet navn til International Insurance
Company of Hannover Public)(heretter selskapet). Både selger og selskapet ble saksøkt i saken.
Tvisten har stått om tre typer mangler:
- Badet (inkl. el.anlegg bad, samt murerarbeid og rørleggerarbeid).
- Drenering
- El.anlegget utenfor badet
Eneboligen Uglaveien 33 i Trondheim ble kjøpt av ekteparet Kjørstad for 3 270 000 kroner og overtatt 1.
desember 2010. Boligen ble oppført i 1952 på to plan med kjeller. I henhold til kjøpekontrakten pkt. 08 ble
boligen solgt «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse», jf. avhendingsloven § 3-9. Det forelå en
boligsalgsrapport i forbindelse med salget, utarbeidet av Takst 1 AS ved Arne Morten Berg. Boligen ble
besiktiget to ganger av kjøperne før avtalen ble inngått.
Stevning til Sør-Trøndelag ble tatt ut fra kjøpernes side 12. november 2013. Tilsvar ble inngitt 2. desember
2013.
Sør-Trøndelag tingrett avsa dom i saken 4. april 2014 med slik slutning:
1. Unni Killi Olsen Bellingmo og International Insurance Company og Hannover Limited dømmes til å
betale prisavslag stort kr 213 125,-.
2. Unni Killi Olsen Bellingmo og International Insurance Company og Hannover Limited dømmes til å
betale erstatning for kostnadene med å få mangelen avdekket med kr 16 496,-.
3. International Insurance Company of Hannover Limited og Unni B. Killi Olsen tilkjennes sakens
kostnader med kr 80 000,-.
Det tilkjente beløp i tingretten fordeler seg på de tre påklagede forhold på denne måte:
- Badet inkl
104 000
el.anlegg bad kroner
- Drenering
45 000 «
- El.anlegg
64 125 «
utenfor badet
Sum
213 125
kroner
LF-2014-90862
Side 2
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Thomas og Camilla Bølum Kjørstad anket dommen til Frostating lagmannsrett ved ankeerklæring datert 30.
april 2014. Anken omfatter alle forhold som tingretten hadde tatt standpunkt til, med unntak av
domsslutningens punkt 2. Selskapet tok til motmæle og påsto anken forkastet.
Ankeforhandling fant sted i Trondheim tinghus 16. og 17. oktober 2014. De to kjøperne møtte og ga
forklaring. Selger møtte ikke, men hennes ektemann Reidar Killi Olsen møtte og ga partsforklaring på selgers
vegne. Det ble hørt 11. vitner og foretatt dokumentasjoner slik det fremgår av rettsboken.
Thomas og Camilla Bølum Kjørstad har anført i hovedsak:
Anken gjelder post 1 og 3 i tingrettens dom. Partene er enige om at huset hadde mangler, som skal
erstattes/betales prisavslag for. I realiteten gjelder tvisten utbedringskostnadenes omfang.
I salgsoppgaven var det opplyst at eneboligen var «nyoppusset». Om badet heter det at dette hadde byggeår
2008. I egenerklæringsskjema er det opplyst «Nytt bad på det eldste». Det er det eldste huset de har kjøpt.
Badet hadde imidlertid alvorlige mangler og var vesentlig dårligere enn de hadde grunn til å forvente. Det var
blant annet plassert en stikkontakt i dusjen.
Det ble i egenerklæringsskjema fra selger uriktig opplyst at det elektriske anlegget hadde gjennomgått
kontroll fra El-tilsynet i 2009. Noen slik kontroll var ikke gjennomført på det huset de kjøpte. Og det elektriske
anlegget hadde vesentlig mangler som ble avdekket etter hvert.
Både ombyggingen av det elektriske anlegget og badet synes utført av ufaglært arbeidskraft og har vesentlige
mangler, også av den karakter at det medfører fare for helse og sikkerhet. Det ble gitt unnvikende svar på hvem
som hadde utført arbeidet, slik at kjøperne ikke hadde noen å holde seg til for å foreta undersøkelser.
Det er ennå ikke avdekket hvem som utførte dreneringsarbeidet, som i egenerklæringsskjema er betegnet som
«ny drenering 2008/2009». Den nye dreneringen viste seg å være lagt så høyt i forhold til kjellergulvet, inntil
1,5 meter for høyt, slik at det etter alt å dømme ikke har hatt noen effekt på fuktighet i kjelleren, som ganske
raskt ble avdekket. Opplysningen om at dreneringen var lagt ny i 2008/2009 ga kjøper inntrykk av at kjelleren
kunne innredes til kjellerleilighet, eventuelt ekstra soverom. Dreneringen må legges på nytt. Det vises til
rapporten fra Anticimex og Mycoteam. Den siste viser funn av Actinomycetes, en muggsopp som gir en
stikkende «kjellerlukt».
Det vises også til rapport fra Csaba Tørø fra Takst-Forum Trøndelag AS som viser at dreneringen rundt hele
boligen må skiftes for at tiltenkt funksjon skal bli ivaretatt. En lokal utbedring i det ene hjørnet vil ikke være
tilstrekkelig til å holde kjøperne skadesløs.
Først under ankeforhandlingen fikk kjøperne den ene av de to elektrikerne i tale for første gang. Robert
Svedjan var knapt ferdig med sitt fagbrev da han påtok seg el-installasjonen på kveldstid i bytte mot andre
tjenester fra selgernes sønn. Legging av varmekabler var mangelfull ved at ledningene lå svært nær hverandre
noe som medfører fare for overoppheting.
Det var delvis motfall mot sluk, noe som nødvendiggjorde utskifting av gulv. Hele badet måtte rives og
gjenoppbygges på nytt både av hensyn til nye varmekabler, motfallet og mangelen ved det elektriske anlegget
som førte til inngrep i veggene.
Rørleggerarbeidet i forbindelse med nybyggingen av badet er ikke foretatt i tråd med de forskrifter som gjaldt
på oppføringstidspunktet. Ombyggingen var såpass omfattende at det utløste obligatorisk etablering av rør-irør-system. Alle tilførselsrør til og fra bad var nye da alle installasjoner flyttet plass i rommet.
Om rivning og nybygging av badet vises til rapporten fra Midt-Norge VVS AS, som tilbyr å gjøre arbeidet
for 295 000 kroner.
Om utbedring av det elektriske anlegget vises til tilbud fra Trondheim Elektro AS av 11. januar 2013. Prisen
er satt til 75 500 kroner.
Den tilbudte pris for nylegging av hele dreneringen utgjør 240 400, jf. tilbud fra Nord Entreprenør AS av 5.
juni 2013.
Thomas og Camilla Bølum Kjørstad har lagt ned slik påstand:
«1. Unni Killi Olsen Bellingmo og International Insurance Company of Hannover Limited dømmes til å
betale prisavslag fastsatt etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 610 900,-.
LF-2014-90862
Side 3
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
2. Unni Killi Olsen Bellingmo og International Insurance Company og Hannover Limited dømmes til å
betale erstatning for utgifter til takstmann etter avhendingsloven § 4-14med kr 12.047,3. Unni Killi Olsen Bellingmo og International Insurance Company og Hannover Limited dømmes til å
betale sakens kostnader for tingretten og lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrenter fra
forfall til betaling skjer.»
Det ble også lagt ned en subsidiær påstand:
«1. Unni Killi Olsen Bellingmo og International Insurance Company of Hannover Limited dømmes til å
betale prisavslag fastsatt etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 515.000,-.
2. Unni Killi Olsen Bellingmo og International Insurance Company og Hannover Limited dømmes til å
betale erstatning for utgifter til takstmann etter avhendingsloven § 4-14med kr 12.047,3. Unni Killi Olsen Bellingmo og International Insurance Company og Hannover Limited dømmes til å
betale sakens kostnader for tingretten og lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrenter fra
forfall til betaling skjer.»
Unni Bollingmo Killi Olsen m.fl. har anført i hovedsak:
Det erkjennes mangler ved boligen som utløser ansvar. Den reelle uenighet går på i hvilket omfang det skal
gjennomføres utbedringer. I praksis er spørsmålet hvilke tilbud på gjennomført utbedring som skal velges og
om det skal aksepteres en lokal utbedring eller full gjenoppbygging.
Eiendommen er solgt «slik den er», jf. avhendingsloven § 3-9.
Det er ikke forsettlig eller grovt uaktsomt holdt tilbake opplysninger fra selgers side. Selger aksepterer å
måtte betale det beløp som tingretten tilkjente, 213 125 kroner, som utgjør ca. 6,5 % av kjøpesummen.
Det er ikke ført noe bevis for at arbeidet på boligen før salget var gjennomført av ufaglært arbeidskraft, selv
om arbeidet kan vurderes som ufagmessig utført. Selger hadde innhentet firmaer til å utføre arbeidet.
At el-tilsyns-rapporten fra 2009 gjaldt nabohuset skyldtes en forglemmelse. Opprinnelig var de to husene
ment avhendet under ett, og egenerklæringen er utarbeidet under den forutsetning, noe som fremgår også av
teksten.
At dreneringen ble skiftet ut i 2007 (ikke 2008/2009) er et vitterlig faktum. Arbeidet er bestilt fra Din Service
Partner AS og er avregnet med 125 489 kroner i september 2007. Selger var i god tro med hensyn til at den
utførte drenering var fagmessig utført.
Kjelleren er i salgsoppgaven definert som en uinnredet grovkjeller og huset er opplyst å være fra 1952. Det er
ikke lagt fuktsperre mot bakken og det måtte være åpenbart for kjøper at kjelleren ikke uten videre kan benyttes
til boareal. I salgsoppgaven er opplyst at kjelleren ikke inneholder bruksareal primær, derimot kun
sekundærareal, 75 m2 grovkjeller. I boligsalgsrapporten er det uttrykkelig gjort oppmerksom på at utnyttelse av
kjellerarealet til boligformål forutsetter at «bedre fuktsikring av kjellergulv foretas». Under avsnittet «Rom
under terreng» er det «indikert høye fuktindikasjoner i kjellergulv og stedvis i nedre del av grunnmur».
De sakkyndige rapporter som beregner nødvendige kostnader forbundet med å innrede rom på kjellerplan er
derfor av liten interesse. Det som er kjøpt er en grovkjeller og den kan ikke uten betydelige kostnader bringes
opp til boligstandard.
Røranlegget i boligen var godt synlig for kjøperne under befaringen både i badet og i kjelleren under.
Anlegget består av kobberrør som er lett tilgjengelige og utskiftbare. Røropplegget er derfor ikke
forskriftsstridig. Det var derfor ikke nødvendig å foreta hel utskifting av røropplegget.
Varmekabelen på badet måtte legges på nytt. Det krevdes også nytt støpelag for å hindre at deler av
badegulvet hadde motfall til sluk. Utbedring kan i følge takstingeniør/byggmester Knut Kaasbøll gjennomføres
uten å rive badet. Ny varmekabel kan legges oppå eksisterende flisgulv, som avrettes med selvutjevnende
betongmasse. Deretter legges «ny membran oppå gulvet i baderommet og utenpå eksisterende gulvfliser. Etter
at membran er lagt, monteres nye fliser på vegger og gulv.» En slik utbedringsmåte er fullt faglig akseptabel og
det er ikke avgjørende innvendinger mot fremgangsmåten.
På basis av innhentede priser har Kaasbøll satt kostnadene til 104 000 kroner. I hans rapport av 21. august
2013, heter det forøvrig at «Installering, endring og reparasjon av våtrom i eksisterende byggverk innenfor en
bruksenhet eller branncelle er unntatt fra søknadsplikt». Dette innebærer at arbeidet med utbedring av
LF-2014-90862
Side 4
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
baderommet i dette bygget ikke har vært søknadspliktig. Dette får betydning for om forskriftskravet om rør-irør-system kommer til anvendelse.
Hvilke forventninger kjøper kan ha når han kjøper en bolig fra 1952 er vesentlig. Det vil ikke være mulig å
stille ideale krav i en slik situasjon. Kjøperne har i liten grad foretatt undersøkelser før de avtalte kjøp. De har
ikke foretatt undersøkelser som bekrefter eller avkrefter de forutsetninger de hevder å ha hatt i forhold til
kjøpet. At det var en rundt 60 år gammel bolig skjerper kjøpernes undersøkelsesplikt. De kan ikke holde seg
uvitende om boligens situasjon, jf. LE-2007-71031.
Kjøper kunne ikke ha noen berettigede forventinger om å få et rør-i-rør-system. Det var ingen spor av
inspeksjonsskap i huset. Det fremgikk klart at røropplegget var gjort med kobberrør, som er et svært slitesterkt
materiale.
Kjøper kunne ikke ha forventinger om å kunne skifte ut hele badet. Det er uforholdsmessig å rive hele badet
når en fullt ut tilfredsstillende løsning kan oppnås uten et slikt inngrep og slike kostnader. Rimeligste
tilfredsstillende utbedringsmetode må være grunnlag for vurderingen.
Ekstra kostnader på 12 047 kroner kan ikke kreves erstattet da denne posten ikke er omfattet av anken. Posten
er rettskraftig avgjort ved tingrettens dom, slutningens punkt 2. Beløpet kan tas med som en del av
sakskostnadene.
Den ankende parts påstand inneholder egentlig ingen reell skjønnsmulighet for lagmannsretten. Den må treffe
valg mellom de pristilbud som foreligger.
Før tingrettens behandling tilbød ankemotparten minnelig ordning på 250 000 kroner. Dette må få betydning
for sakskostnadene.
Unni Bollingmo Killi Olsen m.fl. har lagt ned slik påstand:
«1. Anken forkastes.
2. International Insurance Company of Hannover Public og Unni Bollingmo Killi Olsen tilkjennes
sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett.»
Lagmannsretten skal bemerke:
Eiendommen er solgt «som den er» slik det fremgår i avhendingsloven § 3-9. Dette er en ansvarsfraskrivelse
fra selgers side, men loven begrenser rekkevidden av denne. Selv om en slik klausul er benyttet har
eiendommen likevel mangel dersom dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Den har også mangel «dersom han er i
vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»
Bestemmelsen kan ikke fravikes ved forbrukerkjøp slik vi her står overfor.
Det følger av § 3-7, som handler om manglende opplysninger, at selger må gi de opplysninger om
eiendommen «som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få». En
forutsetning for at slike manglende opplysninger skal få betydning er at en «kan gå ut i frå at det har verka inn
på avtala at opplysninger ikkje vart gitt.»
Det følger av § 3-8, som handler om uriktige opplysninger, at eiendommen har en mangel dersom «omstende
ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen.» Det samme gjelder om eiendommen
ikke svarer til opplysninger «gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av
seljaren.»
Samtidig fremgår det av avhendingsloven § 3-10 at kjøper ikke kan gjøre gjeldende en mangel som han
«kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått». Denne bestemmelsen gir ingen innskrenkning i rettigheter
som kjøperen har etter § 3-7.
I denne sak er det enighet om at eiendommen ved salget hadde skjulte mangler som selger svarer for. Tvisten
går på hvilken utbedringsmetode som skal legges til grunn for beregningen av prisavslag/erstatning.
Lagmannsretten deler behandlingen i de tre hovedposter som tvisten består av, og som har gitt grunnlag for
erstatningsberegningen fra tingrettens side.
LF-2014-90862
Side 5
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Dreneringen
Lagmannsretten legger til grunn at det ble etablert en ny drenering rundt bygningen i 2007. For dette arbeidet,
som ble utført av Din Service Partner AS betalte selger 125 489 kroner, slik det fremgår av faktura av 29.
august 2007.
I egenerklæringsskjema fra selger, er det er opplyst at det er lagt «ny drenering», riktignok uriktig tidfestet til
2008/09. I boligsalgsrapporten er det opplyst om at «Dreneringen ble oppgradert i 2007.» I rapporten er
dreneringen gitt tilstandsgrad 0-1, hvilket indikerer, svake eller ingen symptomer». Rapporten er basert på
laveste nivå av undersøkelse, nemlig visuelle observasjoner uten fysiske inngrep.
Tingretten har tilkjent erstatning/prisavslag på dette punkt på 45 000 kroner, basert på utbedringskostnader
lokalt i bygningens nordvestre hjørne etter byggmester Kaasbølls vurdering.
Det er fremlagt rapport fra Anticimex v/Morten Jønland om status på dreneringen, etter at det våren 2013 ble
oppdaget tilsig av vann i kjelleren. Jønland konkluderte med at dreneringen ikke er lagt etter anbefalte løsninger
og at hele dreneringen må legges om på nytt dersom kjelleren skal benyttes til boareal.
Kjøperne engasjerte også takstmann Csaba Tørø, som konkluderte på samme måte som Jønland, at
dreneringen måtte skiftes ut rundt hele bygningen. Også den konklusjonen var avgitt under forutsetning av at
dreneringen skulle ivareta «tiltenkt funksjon», jf. rapport av 28. oktober 2013. Han legger vekt på at
eksisterende drenering vil« ... medføre ... klare bruksmessige begrensinger av kjellerarealet.»
Manglene ved den drenering som var lagt i 2007 var at den var lagt for høyt. Det har vært anbefalt at
dreneringen skulle vært ca. 20 cm. under kjellergulvet, og at den her lå opp til 150 cm. for høyt.
Lagmannsretten er på dette punkt kommet til samme resultat som tingretten.
Det legges vesentlig vekt på at huset var solgt med uinnredet grovkjeller oppført i 1952. Det følger av
salgsprospektet at kjelleren har bruksareal på 75 kvm, derav primærrom «ingen». Alt er betegnet som s-rom,
med en bod og ellers grovkjeller.
I boligsalgsrapporten fremgår det også klart at kjelleren ikke kan ominnredes til boligformål uten
omkostninger. Det heter:
«Det er foretatt en visuell inspeksjon av kjeller kombinert med fuktsøk i overflater. Det blir indikert en
del fukt i kjellergulv. Dette skyldes erfaringsmessig et kapillært opptrekk i fra grunnen da det ikke var
vanlig å benytte noen form for fuktsperre under gulvstøp på oppføringstidspunktet. Fukten vurderes å ikke
være av større konstruksjonsmessig betydning så fremt murflatene får stå fritt eksponert og god ventilering
blir ivaretatt. Ønskes imidlertid en bruksendring av kjeller bør bedre fuktsikring av kjellergulv foretas.»
Det er videre i boligsalgsrapporten henvist til «Rom under terreng», der det heter:
«Kjeller er en grovkjeller med fritt eksponerte murflater på gulv og vegger. Som nevnt under drenering
blir det indikert høye fuktindikasjoner i kjellergulv og stedvis i nedre del grunnmur som erfaringsmessig
skyldes fuktopptrekk fra grunn da det på oppføringstidspunktet ikke var vanlig å benytte noen form for
fuktsperre under gulvstøp ... Fukten gjør bruken av kjelleren begrenset da lagring av fuktømfintlige varer er
lite hensiktsmessig. Murflatene bør stå fritt eksponert og god ventilering ivaretas. Et rom i kjeller er
innredet. Ved fuktsøk i overflater ble det ikke indikert negative fuktindikasjoner på befaringsdagen. På
generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på at innkledning av murkonstruksjoner under bakkenivå alltid er
å betrakte som risikokonstruksjoner med fare for magasinering av fukt. For å få full visshet om veggens
tilstand må ytterligere undersøkelser med åpning foretas, noe som ikke ble utført. Det understrekes at det
ikke registreres tegn til skadelig fukt på befaringsdagen. Jevnlig tilsyn av flatene anbefales derfor.»
Samlet sett vurderer lagmannsretten det slik at kjøper etter disse opplysninger ikke kunne ha berettigete
forventninger om å kunne innrede rom til utleieleilighet eller alternativt soverom i kjelleren. Opplysningene i
salgsprospekt og boligsalgsrapporten ga klar beskjed om at det ville kreve ytterligere undersøkelser og
påkostninger. At dreneringen var nylagt i 2007 kunne ikke endre kjøperens forventninger i særlig grad.
Riktignok kunne de forvente at dreneringen fungerte såpass at kjelleren kunne benyttes, som grovkjellere flest
som er såpass gamle, men dette er slik lagmannsretten ser det ivaretatt gjennom den lokale utskifting i det
nordvestre hjørne som ga grunnlag for tilkjennelse av 45 000 kroner i tingretten. Det er også lagt vekt på at
selger var i god tro med hensyn til den dreneringen som ble gjennomført i 2007, noe partene synes å være enige
om.
LF-2014-90862
Side 6
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Prisavslaget på dette punkt blir etter dette stående på 45 000 kroner, slik det ble fastsatt av tingretten.
Bad inklusive elanlegg bad
Det er enighet om at badet, som var nyoppført et par år før salget i 2010, hadde visse mangler. Temaet er
hvordan utbedringen av badet skulle gjennomføres. Det er også uenighet om røropplegget til badet etter
gjeldende forskrifter skulle vært gjennomført som rør-i-rør eller om det var innenfor forskriftsverket å oppføre
med vanlige kobberrør, sik det her var gjort.
Det er ikke uenighet om at leggingen av varmekabel i badegulvet ikke var forskriftsmessig utført. Det måtte
således legges ny varmekabel, men uenigheten går på hvorvidt dette kunne skje ved å legge kabel og flis på
toppen av eksisterende gulv eller ikke.
Partene har innhentet sakkyndige uttalelser om dette og disse spriker til en viss grad.
Kjøperne fikk gjennomført tilsyn med el-anlegget 11. januar 2012, ettersom det kom frem at opplysningen i
selgers egenerklæring om at det hadde vært el-tilsyn i 2009 viste seg ikke å stemme. Dette tilsynet omfattet kun
det andre huset på den den gang felles tomten, som det var tanken å selge samtidig. Av tilsynsrapporten fra
2012 fremgår at det var en rekke feil ved anlegget, blant annet at sikringsskapet var feilmontert og ikke etter
fabrikantens henvisninger. Det heter avslutningsvis i rapporten, at «Store deler av installasjonen bærer preg av
at det er utført av ufaglærte.»
Kjøper engasjerte Elsikker AS til å foreta en el-takst av eiendommen. Rapporten er udatert og omfatter en
rekke anmerkninger til status på det elektriske anlegget. En del av disse gjaldt badet. Et særlig punkt er at
termofotografering av badegulvet avdekket at varmekablene var lagt så nær hverandre at dette kunne føre til
fare for overoppheting.
Selskapets oppnevnte takstmann, Knut Kaasbøll har i sin rapport av 21. august 2013, gått god for at utskifting
av varmekablene ikke gjør at badet må rives og gjenoppbygges på nytt. Han mener det er en anerkjent metode å
legge ny membran og nye varmekabler oppå det gamle gulvet, ny betongmasse og flis på toppen.
Denne anbefaling er fulgt av tingretten som tilkjente 104 000 kroner på dette punkt basert på Kaasbølls
innhentede priser. For lagmannsretten forklarte Kaasbøll at denne fremgangsmåten ville være innenfor
forskriften, da denne type utbedring av baderom innenfor eksisterende byggverk ikke er søknadspliktig.
Vitnene Csaba Tørø (takstmann), Jørn Inge Thanem (murmester) og Ragnar Granbo (daglig leder i
rørleggerbedrift) ga uttrykk for at den metode som er anbefalt av Kaasbøll nok kunne vært gjennomført. Men
Thanem og Granbo hevdet at de for sin del ikke ville ha påtatt seg et slikt oppdrag. Dette var særlig fordi de
mente de ville i komme i ansvar for hele badet dersom de foretok en slik form for utbedring, noe de ikke ville ta
risikoen på. Granbo mente at den anslåtte prisen på 15 000 kroner ikke er realistisk. Tørø mente en slik
utbedring ikke var anbefalt av Sintef, men han mente den ikke var i strid med forskriften.
Bygningsinspektør Kjetil Reiersrud, ansatt i Norwegian Claims Link har avgitt rapport på oppfordring av
selskapet. I rapporten, som er datert 4. september 2014, heter det:
«Ved en utbedring av baderom er det en anerkjent, og mye benyttet løsning å legge nye flis utenpå
eksisterende. Dette er også en utbedring som beskrives av Byggkeramikkforeningen, både på vegger og
gulv. Undertegnede har også erfaring med det. Type undergulv, eller om dette er sammenhengende er ikke
avgjørende, så lenge det er tilstrekkelig styrke/stabilitet i bakenforliggende konstruksjoner/underlag. Et nytt
flislagt sjikt vil også gi en noe økt stabilitet.»
Reiersrud avslutter med en konklusjon om han at er enig i Kaasbølls vurdering om at ny varmekabel kan
legges «ovenpå eksisterende gulvfliser».
Borgar Hagen i murerfirmaet Johannessen & Hagen, som har gitt pris på legging av ny membran og flis på
eksisterende pris ga for lagmannsretten uttrykk for at dette var en kurant jobb, som han var villig til å påta seg,
og gi full garanti for. En slik løsning vil bygge ca. 2,5 cm. Det kan meisles noe av de gamle flisene på deler av
gulvet for å forhindre at det bygges for mye.
Lagmannsretten vurderer situasjonen slik at en lokal ombygging av badet, slik som her var aktuelt, ikke er
søknadspliktig og dermed ikke utløser at de nyeste forskrifter automatisk trer i kraft. Riktignok var alle rør fra
kjelleren til badet nymontert i forbindelse med renoveringen et par år før kjøpet. Dette fordi alle sanitæranlegg
på badet skiftet plass. Selve badets omfang var imidlertid det samme som før renoveringen. En liten lettvegg
ble fjernet for å gi plass til montering av vaskemaskin.
LF-2014-90862
Side 7
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Dette innebærer at lagmannsretten bedømmer det slik at det ikke ble utløst plikt til å montere rør-i-rør. Det
ble montert nye kobberrør, noe som var åpenbart ved besiktigelse kjelleren, der rørene lå åpne oppunder taket
og viste gjennomføring til badet.
Lagmannsretten kan heller ikke se at den utbedringsmetode som var anbefalt av Kaasbøll skulle lide av
vesentlige svakheter og viser til flere av de sakkyndige referert foran.
Det er på det rene at kjøperne har revet det gamle badet og gjenoppbygd et nytt. Ved dette er det oppnådd en
standardhevning på badet som ikke kan forventes dekket av selger og selskapet.
Når det gjelder det prisoverslag som Kaasbøll har gitt inn, finner imidlertid lagmannsretten at dette bør
justeres noe oppover. Dette begrunnes i at han ikke hadde tatt høyde for ekstra kostnader i forbindelse med
forlengelse av kobberrørene fra kjelleren og tilpasning av badet for øvrig til den nye gulvhøyden.
Dette er ikke priset av noen og settes på skjønnsmessig basis av lagmannsretten til et påslag på 25 000 kroner,
slik at posten «rørlegger re-/demontering» økes fra 15 000 til 40 000 kroner. Totalbeløp på denne post økes fra
104 000 kroner til 129 000 kroner.
El-anlegg for øvrig
På denne post har PK Service AS gitt en pris på 64 125, som tingretten la til grunn for sin dom.
Kravet fra den ankende part er at beløpet settes til 75 500 kroner, overensstemmende med tilbudet fra
Trondheim Elektro.
Lagmannsretten kan ikke se at det er annen begrunnelse for denne forskjellen enn at de to installatørene har
operert med forskjellige priser på den samme jobben. Selger kan ikke ha et større ansvar enn det det er mulig å
få utbedret mangelen for.
Anken fører ikke frem på dette punkt.
Erstatning
Det pådømte erstatningskrav for tingretten, 16 469 kroner, er ikke gjort til gjenstand for anke.
For lagmannsretten har den akende part krevd å få erstattet ytterligere er beløp, 12 047 kroner. Dette er
utgifter til sakkyndig Mycoteam AS som kreves dekket etter avhendingsloven § 4-14. Mycoteam AS har vært
på befaring for å vurdere fuktproblemene i kjelleren og har avgitt rapport av 14. august 2014.
Ankemotparten har gitt anvisning på at dette beløpet kan tas med i forbindelse med sakskostnadsoppgaven.
Lagmannsretten vurderer det slik at kravet er berettiget og avsier dom for beløpet.
Oppsummering
Lagmannsretten har kommet til at prisavslaget skal settes slik som forklart foran:
Drenering
45 000
kroner
Bad/el
129 000
kroner
El-anlegg for 64 125
øvrig
kroner
Utlegg til
12 047
Mycoteam
kroner
Sum
250 172
kroner
Dette omfatter også det krav de ble tilkjent for tingretten, og i den grad dette allerede er utbetalt, kommer det
til fradrag.
Sakskostnader
Begge parter har krevd seg tilkjent sakskostnader for begge instanser.
LF-2014-90862
Side 8
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Lagmannsretten vurderer det slik at den etter sitt resultat ikke vil foreta endring i sakskostnadsavgjørelsen for
tingretten.
Anken har bare delvis ført frem. Avgjørelsen av sakskostnadsspørsmålet for lagmannsretten må baseres på
bestemmelsen i tvisteloven § 20-3. Selskapet har fått medhold i størst grad for lagmannsretten. Lagmannsretten
har kommet til at det ikke er tungtveiende grunner som tilsier at selskapet bør tilkjennes sakskostnader helt eller
delvis.
Hver part bærer sine sakskostnader for lagmannsretten.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning
1. Unni Bollingmo Killi Olsen og International Insurance Company of Hannover Public dømmes in solidum
til å betale prisavslag og erstatning til Camilla Bølum Kjørstad og Thomas Bølum Kjørstad med 250 172 tohundreogfemtitusenetthundreogsyttito - kroner. Beløpet forfaller til betaling innen 2 - to - uker fra
dommens forkynnelse.
2. Anken over tingrettens dom - domsslutningen punkt 3 - forkastes.
3. Partene bærer hver sine sakskostnader for lagmannsretten.
Dommen er enstemmig.
LF-2014-90862
Side 9
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Hålogaland lagmannsrett - LH-2014-24957
Instans
Dato
Publisert
Stikkord
Sammendrag
Saksgang
Parter
Forfatter
Hålogaland lagmannsrett - Kjennelse
2014-03-18
LH-2014-24957
Sivilprosess. Gjenåpning. Tvisteloven § 31-4 bokstav a.
Saken gjaldt begjæring om gjenåpning av sak om mangler ved
kjøp av fast eiendom, jf. tvisteloven § 31-4 bokstav a. Som
grunnlag for begjæringen var påberopt nye vitneopplysninger.
Lagmannsretten kom til at de påberopte nye opplysningene ikke i
særlig grad var egnet til å rokke ved vurderingene i den
rettskraftige dommen. Vilkårene for gjenåpning var således ikke
oppfylt, og begjæringen om gjenåpning ble forkastet.
Indre Finnmark tingrett TINFI-2013-144938 - Hålogaland
lagmannsrett LH-2014-24957 (14-024957ASK-HALO).
Philippa Mary Garland-Thomas, Bengt Arne Johnsen (for begge:
advokatfullmektig Petter Holtskog Gulbrandsen, advokat Paal
Joakim Marstrander) mot Gunnveig Helen Magnussen, Steinar
Rapp, International Insurance Company of Hannover Ltd. (for
alle: advokat Arne Meidell).
Lagdommer Anders Haugestad, lagdommer Inger Lyng,
lagdommer Synnøve Nordnes.
Saken gjelder begjæring om gjenåpning i sak om mangler ved kjøp av fast eiendom, jf. tvisteloven § 31-4
bokstav a.
Bengt Arne Johnsen og Philippa Mary Garland-Thomas kjøpte i mars 2009 boligeiendommen gnr. 26 bnr. 29
i Alta kommune av selgerne Steinar Rapp og Gunnveig Helen Magnussen. Overtakelsesdato var 15.06.2009 og
kjøperne flyttet inn i boligen 09.07.2010.
Under oppussing i kjelleren fjernet kjøperne et gulvbelegg på avsatsen ved kjellertrappen og merket at
kjellertrappen var fuktig, noe som ble reklamert 23.07.2010. Den 27.07.2010 kom det så vann inn over gulvet
der belegget var fjernet. Kjøperne åpnet da luken inn til blindkjelleren og så at vann strømmet gjennom
sprekker i berget inn i blindkjelleren. Nivået på grunnen i blindkjelleren lå høyere enn den innredede kjelleren
og vannet rant fra blindkjelleren og inn i kjelleren.
Kjøperne av eiendommen reiste ved stevning av 12.06.2012 søksmål for Alta tingrett mot selgerne og
selgernes eierskifteforsikringsselskap (International Insurance Company of Hannover Ltd). Det ble blant annet
anført at selgerne hadde tilbakeholdt opplysninger og at dette utgjorde en mangel i henhold til avhendingsloven
§ 3-7. Også avhendingsloven § 3-9 ble påberopt. Kjøpernes påstand for tingretten var prinsipalt at det var
grunnlag for heving av kjøpet, subsidiært at det var grunnlag for prisavslag. Selgerne og forsikringsselskapet
påsto frifinnelse.
Alta tingrett avsa 19.12.2012 dom med slik slutning:
1. International Insurance Company of Hannover Ltd, Steinar Rapp og Gunnveig Helen Magnussen
frifinnes.
2. Bengt Are Johnsen og Philippa-Mary Garland-Thomas dømmes til å betale saksøkte sakens
omkostninger med 118 750 kroner (...).
Om vurderingen relatert til avhendingsloven § 3-7 heter det i tingrettens dom blant annet:
«Med utgangspunkt i denne bestemmelsen må retten ta stilling til om selgeren, Rapp, i sin eiertid har
erfart vanninntrengninger i kjelleren ut over det omfang han opplyste om i egenerklæringen fylt ut i
forbindelse med tegning av eierskifteforsikring, og ut over det han opplyste om under visningen av
eiendommen. I tillegg må retten også ta stilling til om det utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-7 at
LH-2014-24957
Side 10
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Rapp ikke fortalte at han hadde foretatt sprengning på eiendommen rett etter at han overtok eiendommen i
et forsøk på å utbedre fuktsituasjonen.
I egenerklæringskjemaet som ble fylt ut av Rapp i forkant av salget, er det i punkt 4 krysset av under
rubrikken «Ja» som svar på spørsmålet «Kjenner du til fuktighet (fuktmerker) etter innsig av vann i
eiendommen?». Som utdyping av dette har Rapp skrevet: «Kan ved regn komme fukt.» Rapp har også
spesifisert følgende i rubrikken «Tilleggskommentarer»: I kjeller ved luke til blindkjeller kan det komme litt
fukt ved regnværsdager (veldig mye regn) - på gulv.
(...)
Det er Johnsen som har bevisbyrden i spørsmålet om det har vært store vanninntrenginger i kjelleren i
Rapps eierperiode. Retten har kommet til at det ikke kan legges til grunn at Rapp har hatt slike store
vanninntrenginger som Johnsen har opplevd, i den perioden Rapp har eiet huset. Rapp har forklart at det
på dager med store nedbørsmengder kom fukt inn i kjelleren fra blindkjelleren, men at dette var av et så
lite omfang at det ble tørket opp fra gang til gang, og at dette var noe som var til å leve med. Når det
gjelder de meteorologiske data som har blitt lagt frem for retten illustrerer de til en viss grad at det har
forekommet enkeltdager med mye nedbør også i Rapps eierperiode fra 1979 og frem til 2009, men retten
har ikke funnet det sannsynliggjort at dette har resultert i samme type vanninntrenging som Johnsen
opplevde. Rapp har bodd i huset i 30 år, og har i denne perioden lagt ned ikke ubetydelige midler i
oppussing og vedlikehold av boligen. For retten virker det ikke særlig sannsynlig at Rapp skulle ha opplevd
slike vanninntrenginger som Johnsen gjorde, uten å ha foretatt seg noe for å utbedre situasjonen i denne
30-årsperioden. Retten utelukker ikke at det kan ha kommet vann inn gjennom sprekker i berget i
blindkjelleren også i Rapps eiertid, men dette må ha hatt et mindre omfang. Det kan heller ikke utelukkes,
slik det ble fremholdt av takstmann Tom Sandvik for retten, at sprekkene kan ha blitt større ettersom årene
gikk, for eksempel ved at sprekkene har ekspandert ved frost. For retten fremstår det som den mest
sannsynlige forklaringen at det ekstreme regnværet som satte inn den 27. juli 2010 førte til så store
mengder vann i grunnen at vannet har banet seg vei gjennom sprekker hvor det tidligere ikke har kommet
nevneverdige vannmengder.
Johnsen forklarte også for retten at det ikke var særlige problemer med fukt fra blindkjelleren inn i
kjelleren i det året han eide huset før han startet på oppussingen. Retten legger derfor til grunn at Rapp i
sin eiertid ikke har opplevd annen fukt i kjelleren enn den som han selv forklarte om til Johnsen under
visningen, og som fremkommer av opplysningene i egenerklæringsskjemaet.»
Om betydningen av selgernes manglende opplysning om en sprengning som fant sted nesten 30 år forut for
salget, heter det i tingrettens dom blant annet:
«Rapp forsøkte å løse fuktproblemet ved å foreta sprengninger på baksiden av huset i et forsøk på å lede
vannet fra oversiden av huset i en annen retning. Sprengningen hadde ingen effekt, fuktproblemet var i
følge Rapp likt før og etter sprengningen. Siden fuktproblemet ikke var større enn at Rapp kunne leve med
det, ble det ikke foretatt ytterligere utbedringsforsøk. Siden Rapp opplyste Johnsen om de faktiske
problemene han selv hadde opplevd i sin eiertid, ser retten det slik at manglende opplysninger om
sprengingen Rapp hadde foretatt nesten 30 år tidligere - som viste seg ikke å ha noen effekt - ikke hadde
noen relevans ved salget, selv om sprengningen ikke kan karakteriseres som en tilfredsstillende
reparasjon.»
Alta tingretts dom ble ikke anket og er således rettskraftig.
Den 30.08.2013 begjærte kjøperne saken gjenåpnet på grunn av nye bevis, jf. tvisteloven § 31-4 bokstav a.
Begjæringen ble sendt Indre Finnmark tingrett, jf. tvisteloven § 31-1 tredje ledd. Det ble vist til skriftlige
erklæringer fra Mikkel Hermansen og Vidar Nilsen. Hermansen er rørlegger og hadde hatt oppdrag hos
selgerne. I hans erklæring av 13.03.2013 står det blant annet:
«Jeg var ved en anledning hos Rapp/Magnussen i Furuåsen 12. Magnussen fortalte da at de hadde hatt
vann inne i kjelleren. Vannet hadde kommet inn gjennom fjellet under huset og rant inn i kjelleren. De
hadde fått vannskader bl.a. under belegg og møbler i kjellerstua og at de visstnok hadde fått noe erstattet
på forsikringen. Jeg er litt usikker på når dette var, men vil huske at det maksimalt kan være for 3-4 år
siden.
Jeg forutsatte selvsagt at Johnsen som kjøper av boligen hadde vært informert om dette og så det derfor
som uproblematisk at jeg fortalte det. Jeg må selvsagt ta forbehold for at jeg kan ha misforstått hva jeg ble
LH-2014-24957
Side 11
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
fortalt den aktuelle anledningen. Det jeg observerte under besøket samsvarer med det jeg ble fortalt. Ikke
minst tydet lukten og luften i kjelleren på at det var fukt i gulv eller vegger.»
Takstmann Vidar Nilsen hadde stått for verdi- og lånetaksten i forbindelse med det aktuelle salget, og uttalte i
sin skriftlige erklæring av 19.06.2013 blant annet:
«Under befaringen av boligen 23.1.09 spurte jeg daværende eier om en nærmere redegjørelse for
anmerkningen som var gjort i egenerklæringen om fukt på gulv i kjeller. Jeg fikk da opplyst at det ved mye
regn kom vann gjennom fjellet i blindkjeller og at det rente ned i grunnen og ble ledet bort av
dreneringsrørene rundt kjelleren. Kummen som var anlagt innenfor luke til blindkjelleren tok alt synlig
rennende vann. Med bakgrunn i denne forklaringen fant jeg det ikke nødvendig å gjøre ytterligere
undersøkelser og fradrag i taksten. Jeg forutsatte at dreneringen som var lagt rundt boligen var bygget i
tråd med de forskriftene som var på 1970-tallet. Det var ved på befaringstidspunktet ingen synlige tegn
(løsnet maling etc) på vegg i kjeller som viste fuktproblemer.
Selger gav under befaringen ingen opplysninger om at han hadde hatt problemer med innsig av vann i de
bebodde kjellerlokalene eller om han hadde foretatt tiltak for å unngå slikt innsig. Det ble følgelig ikke gitt
opplysninger om at han, slik du informerte i møtet, ved en anledning har sprengt en avskjæringsgrøft
sørvest for boligen for å hindre innsig av vann i kjelleren.»
I tilsvaret til Indre Finnmark tingrett nedla selgerne og forsikringsselskapet påstand om frifinnelse. Indre
Finnmark tingrett avsa 28.11.2013 kjennelse med slik slutning:
1. Begjæringen om gjenåpning forkastes.
2. Bengt Arne Johnsen og Philippa Mary Garland-Thomas betaler - en for begge og begge for en saksøktes sakskostnader med 54 200 kroner (...).
Tingretten vektla blant annet at den skriftlige erklæringen fra Mikkel Hermansen ble gitt med en del
forbehold, og at takstmann Vidar Nilsens forklaring svekkes av at det som anføres som en ny opplysning, ikke
var tatt med i hans takst.
Kjøperne påanket tingrettens kjennelse til lagmannsretten 10.01.2014. Vedlagt anken var en ny erklæring fra
Mikkel Hermansen datert 07.01.2014, hvor det blant annet heter:
«Jeg vil med dette informere om at mitt forbehold kun ble tatt i forhold til enkelte detaljer i det jeg ble
fortalt. Det gjaldt primært om hva jeg oppfattet med hensyn til at det hadde vært en forsikringssak. Når det
gjelder informasjon som ble gitt om at de hadde hatt store problemer med vann i kjelleren, har jeg
overhode ikke vært usikker på hva som ble formidlet. Magnussen var under besøket svært utmalende og
konkret i sin redegjørelse for problemene og jeg hadde selvsagt ikke avgitt bekreftelsen dersom jeg hadde
vært usikker på det vesentlige i saken. Jeg ser i ettertid at jeg i bekreftelsen kanskje burde formulert mitt
forbehold klarere. Jeg finner imidlertid at Indre Finnmark tingrett har gått svært langt når de bruker
forbeholdet som begrunnelse for å avvise saken.»
Det ble også vedlagt tilleggserklæringer fra Hermansen datert 08. og 09.01.2014. Notatet av 08.01.2014
omhandler at Steinar Rapp kontaktet ham høsten 2013, og uttrykte sterk misnøye med hans involvering i saken.
Avslutningsvis i notatet heter det:
«Under samtalen fant jeg det riktig å spørre Rapp om hvorfor han ved en anledning hadde sprengt ei
grøft ovenfor huset. Hans svar på det var at han selvsagt måtte gjøre det for å stoppe at vannet fortsatte å
renne inn i boligen.
I Hermansens erklæring av 09.01.2014 står det blant annet at Gunnveig Helen Magnussen i forbindelse med
skifte av en oppvaskmaskin uttalte til Hermansen at vann ved flere anledninger hadde rent inn i kjelleren og ved
enkelte anledninger inn i kjellerstuen.
Selgerne og forsikringsselskapet tok til motmæle i anketilsvar av 03.02.2014, og lagmannsretten mottok
ankesaken 11.02.2014. Deretter har kjøperne inngitt prosesskrift av 28.02.2014.
LH-2014-24957
Side 12
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Bengt Arne Johnsen og Philippa Mary Garland-Thomas har for
lagmannsretten i korthet anført:
Det foreligger opplysninger om faktiske forhold som var ukjent da saken ble avgjort, som tilsier at
avgjørelsen høyst sannsynlig ville blitt en annen. De nye opplysningene er forklaringene til Mikkel Hermansen
og Vidar Nilsen, hvor det fremkommer at selgerne utvilsomt visste at det kom betydelige mengder vann inn i
eiendommen gjennom sprekker i fjellet, men unnlot å opplyse dette til kjøperne. De nye opplysningene står i
kontrast til selgernes tilsvar til Alta tingrett, hvor det hevdes at de aldri har hatt vann i kjelleren, herunder
kjellerstuen.
Når det gjelder tingrettens vektlegging av forbeholdene i Hermansens forklaring, vises til hans presiseringer i
erklæringen av 07.01.2014. Tingrettens har videre lagt for stor vekt på at en forsikringssak ville vært
nærliggende dersom det hadde vært en større vannskade på eiendommen. Fremlagte standardvilkår for
forsikringsselskapene viser at det bare er plutselige og/eller uforutsette skader som dekkes, slik at vedvarende
vanninntrengning neppe ville vært dekningsmessig. Tingretten gjør dessuten den feil å vektlegge at Vidar
Nilsen ikke tok de opplysningene han nå kommer med, inn i sin takst. Den innhentede taksten var en verdi- og
lånetakst, og ikke en fullverdig tilstandsrapport. Grunnen til at takstmannen ikke tok opplysningene med i
taksten, var dessuten at selger holdt tilbake at det hadde vært problemer med drenering og vanninntrengning, og
heller ikke opplyste om den grøften som ble sprengt for å avhjelpe vannproblemene. Bortsprengningen av
grøften har betydning for saken fordi den bekrefter problemene med vann på eiendommen. Steinsatte renner
som leder vannet fra sprekkene i berget mot en provisorisk dreneringskasse i kjelleren, bekrefter det samme. At
Nilsen ikke i sin gjennomgang av boligen fant tegn på vannskade, skyldtes at skaden lå skjult under belegg og
malte overflater, og at taksten bare baserte seg på en visuell befaring.
Dersom kjøperne hadde vært oppmerksom på vanninntrengningen gjennom sprekkene i fjellet, ville de ikke
lagt inn bud på eiendommen, og uansett ikke tilsvarende kjøpesummen.
Også tingrettens saksbehandling angripes. Tingretten burde avholdt muntlig forhandling i saken, jf.
tvisteloven § 29-15 annet ledd, jf. § 31-8 første ledd. Tatt i betraktning at tingrettens begrunnelse for ikke å ta
til følge gjenåpningsbegjæringen var at de nye vitneprovene ikke var troverdige, burde vitnene vært hørt.
Bengt Arne Johnsen og Philippa Mary Garland-Thomas nedla slik påstand:
1. Dom avsagt 19.12.2013 i Alta tingrett med saksnummer 12-96735TVI-ALTA gjenåpnes.
2. Saksøkte dømmes in solidum til å betale Bengt Arne Johnsen og Philippa Mary Garland-Thomas
sakens omkostninger for spørsmålet om gjenåpning.
Steinar Rapp og Gunnveig Helen Magnussen har i korthet anført:
Indre Finnmark tingretts kjennelse er korrekt både når det gjelder bevisvurderingen og rettsanvendelsen. Det
var dessuten ingen saksbehandlingsfeil at tingretten avgjorde saken uten muntlig forhandling siden det
foreliggende materialet åpenbart ikke medførte en meget høy grad av sannsynlighet for en annen konklusjon
enn Alta tingrett kom til. Heller ikke for lagmannsretten er det nødvendig med muntlig forhandling.
Selgerne av eiendommen er nå pensjonister og har hele sitt liv hatt solid og ryddig økonomi, og har drevet
med jevnlig og omfattende vedlikehold av fast eiendom, biler etc. Hadde de opplevd alvorlig vanninntrenging
på eiendommen ville de ha utbedret dette.
Sprengningen av grøften i 1980 ble ikke foretatt for å hindre vanninntrenging gjennom sprekker i fjellet, for
ved slik vanninntrenging ville selgerne for det første reklamert overfor den de kjøpte huset av, og dessuten
meldt det som en mulig forsikringssak. Det er fremlagt dokumentasjon for at selgerne vedrørende en annen
eiendom har meldt forsikringsselskapet om en vannskade.
Den vanninntrengingen saken gjelder fant sted 27.07.2010, som var en dag med ekstremvær i Alta-området,
noe som er dokumentert ved blant annet avisartikler. Kjøperne har ikke opplyst om slik vanninntrenging på
eiendommen før eller etter dette, det vil si over en periode på 4 ½ år.
Når det gjelder redegjørelsen fra takstmann Vidar Nilsen av 19.06.2013, så forutsetter han at han var i
besittelse av selgerens egenerklæring på taksttidspunktet, men dette er beviselig feil. Videre er det klart at
dersom han hadde fått slike negative opplysninger om eiendommen som han angivelig hadde fått fra selgerne,
så skulle de vært tatt med i verdi- og lånetaksten.
LH-2014-24957
Side 13
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Flere av opplysningene i Mikkel Hermansens erklæringer er ikke troverdige. Det er riktig at Steinar Rapp
oppsøkte Hermansen høsten 2013 og var svært oppbrakt. Grunnen var at det var fremsatt grove beskyldninger
mot ham som ikke hadde forankring i virkeligheten. At Rapp i denne situasjonen, overfor den som har blitt
hans motstander i saken, skal ha uttalt at han sprengte grøften for å stoppe at vannet fortsatte å renne inn i
boligen, er helt usannsynlig. Lignende innvendinger kan gjøres gjeldende mot andre deler av Hermansens
forklaringer. Det er for øvrig ikke noe som tyder på at forbeholdene i Hermansens første erklæring bare gjaldt
spørsmålet om det hadde funnet sted et forsikringsoppgjør.
Belegget på det aktuelle gulvet var for øvrig det samme som lå der da huset ble kjøpt i 1979. Det er klart at et
belegg som har ligget på gulvet i over 30 år på et sted med omfattende vannskader, ville hatt merker etter dette.
Steinar Rapp og Gunnveig Helen Magnussen har nedlagt slik påstand:
1. Anken forkastes.
2. Steinar Rapp, Gunnveig Helen Magnussen og International Insurance Company of Hannover Ltd
tilkjennes sakens omkostninger.
Lagmannsrettens vurdering
Lagmannsretten finner å kunne avgjøre saken etter skriftlig behandling, jf. tvisteloven § 29-15.
Vitneforklaringene som er anført å gi grunnlag for gjenopptakelse, er gjort kjent for retten gjennom skriftlige
erklæringer, som til dels er presisert i nye erklæringer. Hensynet til forsvarlig og rettferdig rettergang tilsier
ikke at det avholdes muntlig forhandling.
Det påberopte grunnlaget for gjenåpning av saken er tvisteloven § 31-4 bokstav a, hvor det fremgår at
gjenåpning kan begjæres «hvis opplysninger om faktiske forhold som var ukjent da saken ble avgjort, tilsier at
avgjørelsen høyst sannsynlig ville blitt en annen».
Om hva som ligger i dette vilkåret heter det i Schei m.fl., Tvisteloven, Kommentarutgave, 2. utgave, side
1121-1122:
«Det er ikke nok for gjenåpning at det skaffes frem opplysninger om nytt faktisk forhold som ville vært
relevant om det hadde foreligget da saken ble tatt opp til doms. De nye opplysningene må enten alene eller
sammen med det tidligere bevismaterialet tilsi at avgjørelsen høyst sannsynlig ville ha blitt en annen enn
den faktisk ble. (...)
Det kreves (...) en meget høy grad av sannsynlighet for endring, men ikke så stor grad av sannsynlighet at
avgjørelsen med nødvendighet ville ha blitt en annen. Klar sannsynlighetsovervekt for endring er derimot
ikke tilstrekkelig (...).»
Lagmannsretten har kommet til at de påberopte nye opplysningene, ikke tilsier at Alta tingretts avgjørelse
høyst sannsynlig ville blitt en annen hvis opplysningene hadde vært kjent for tingretten.
Som det fremgår i gjengivelsen av Alta tingretts dom ovenfor, var det i selgernes egenerklæring i forbindelse
med kjøpet gjort oppmerksom på at det i kjeller ved luke til blindkjeller kan komme litt fukt på gulvet ved
regnværsdager (veldig mye regn). Det ble også opplyst noe om dette under visningen. Det omtvistede i saken er
således om problemet i virkeligheten hadde vært større enn oppgitt fra selgernes side. I sin vurdering av dette
spørsmålet trekker tingretten inn flere momenter til støtte for selgernes syn på saken. Det ble blant annet
vektlagt at selgerne i de 30 årene de hadde bodd i huset hadde lagt ned ikke ubetydelige midler i oppussing og
vedlikehold av boligen, og at det hadde vært naturlig at de hadde foretatt utbedring dersom de hadde opplevd
slik vanninntrenging som kjøperne gjorde i 2010. Tingretten viste også til at sakkyndig vitne hadde uttalt at de
aktuelle sprekkene kan ha blitt større ettersom årene gikk, for eksempel som følge av frostsprengning. Samlet
sett fant tingretten det mest sannsynlig at det var det ekstreme regnværet 27.10.2010 som førte til så store
mengder vann i grunnen at vannet banet seg vei gjennom sprekker hvor det tidligere ikke hadde kommet
nevneverdige vannmengder. Tingretten fant også støtte for dette i det forhold at kjøperne ikke opplevde særlige
problemer med fukt fra blindkjelleren i det året de hadde eid huset forut for oppussingen. At selgerne ikke
hadde opplyst om grøften som ble sprengt ca. 30 år forut for salget, mente tingretten var uten betydning for
saken, siden sprengningen ifølge selgeren verken hadde hatt positiv eller negativ innvirkning på fuktinnslaget.
LH-2014-24957
Side 14
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Lagmannsretten kan ikke se at de påberopte nye opplysningene i særlig grad er egnet til å rokke ved Alta
tingretts vurdering. Mikkel Hermansens første erklæring inneholdt et generelt forbehold om at han kan ha
misforstått, og et slikt forbehold er naturlig når man skal gjengi noe som ble sagt for flere år siden. At han etter
å ha blitt kjent med at Indre Finnmark tingrett ikke la avgjørende vekt på hans erklæring, uttalte seg mer
uforbeholdent, er et moment av begrenset vekt.
Når det gjelder den nye redegjørelsen fra takstmann Vidar Nilsen, bemerker lagmannsretten at det har
formodningen mot seg at viktige opplysninger fra selgerne om vannproblemer på eiendommen ikke ble
formidlet i den verdi- og lånetaksten som Nilsen utarbeidet.
Heller ikke saksbehandlingsanken kan etter lagmannsrettens vurdering føre frem. De vitneprovene som var
påberopt som grunnlag for gjenåpning, var lagt frem for retten i form av skriftlige forklaringer fra vitnene, og
hensynet til forsvarlig og rettferdig rettergang tilsa etter lagmannsrettens vurdering ikke i dette tilfellet at det
ble holdt muntlig forhandling, jf. tvisteloven § 29-15.
Resultatet blir at anken over tingrettens slutning punkt 1 forkastes.
Selgerne og deres forsikringsselskap har således vunnet saken fullt ut både for tingretten og lagmannsretten
og har etter hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd krav på å få erstattet sine nødvendige sakskostnader
av motparten. Verken for tingretten eller lagmannsretten foreligger tungtveiende grunner som gjør det rimelig å
gjøre unntak fra dette i henhold til § 20-2 tredje ledd.
Om størrelsen på sakskostnadene for tingretten legger lagmannsretten til grunn tingrettens konklusjon, og
resultatet blir at anken forkastes også når det gjelder tingrettens slutning punkt 2.
Vinnende parters prosessfullmektig har oppgitt sakskostnadene for lagmannsretten til 51 250 kroner inkludert
merverdiavgift. Det har ikke fremkommet innvendinger mot størrelsen på kravet, og lagmannsretten har samlet
sett kommet til at sakskostnadene kan godtas som nødvendige, jf. tvisteloven § 20-5.
Resultatet blir at Bengt Arne Johnsen og Philippa Mary Garland-Thomas som solidarisk ansvarlige, skal
erstatte sakskostnadene til Steinar Rapp, Gunnveig Helen Magnussen og International Insurance Company of
Hannover Ltd for lagmannsretten med til sammen 51 250 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning
1. Anken forkastes.
2. Bengt Arne Johnsen og Philippa Mary Garland-Thomas skal som solidarisk ansvarlige erstatte
sakskostnadene til Steinar Rapp, Gunnveig Helen Magnussen og International Insurance Company of
Hannover Ltd for lagmannsretten med 51.250 - femtientusentohundreogfemti - kroner.
LH-2014-24957
Side 15
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Borgarting lagmannsrett - LB-2013-136086
Instans
Dato
Publisert
Stikkord
Sammendrag
Saksgang
Parter
Forfatter
Borgarting lagmannsrett - Kjennelse
2013-10-31
LB-2013-136086
Sakskostnader. Tvisteloven § 20-2.
I sak om prisavslag og erstatning for påståtte mangler i
forbindelse med kjøp av bolig solgt «som den er» fikk kjøper
medhold der hovedtyngden i de relle tvistepunktene lå. Kjøper
ble ansett for å ha fått medhold i det vesentlige og ble tilkjent
saksomkostninger i medhold av tvisteloven § 20-2.
Halden tingrett THALD-2012-112071 - Borgarting lagmannsrett
LB-2013-136086 (13-136086ASK-BORG/04).
Vibeke Stalsberg (advokat Haakon Andreas Langeland),
International Insurance Company of Hannover Ltd (advokat
Haakon Andreas Langeland) mot Ingrid Cathrine Sjøholt
(advokatfullmektig Tina Carlsen, advokat Erik Matias Parmer),
Håvard Mandt Spaniland (advokatfullmektig Tina Carlsen,
advokat Erik Matias Parmer).
Lagdommer Brit Seim Jahre, lagmann Anders Bøhn, lagdommer
Sveinung Koslung.
Ankesaken gjelder sakskostnader.
Halden tingrett avsa 31. mai 2013 dom med slik domsslutning:
1. International Insurance Company of Hannover Ltd. og Vibeke Stalsberg dømmes in solidum til innen 14
dager å betale Ingrid Cathrine Sjøholt og Håvard Mandt Spaniland et prisavslag på 792 000 sjuhundreognittitotusen - kroner, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 6. august 2011 til betaling
skjer.
2. International Insurance Company of Hannover Ltd. og Vibeke Stalsberg dømmes in solidum til innen 14
dager å betale Ingrid Cathrine Sjøholt og Håvard Mandt Spaniland erstatning med 27 281 tjuesjutusentohundreogåttien - kroner.
3. International Insurance Company of Hannover Ltd. og Vibeke Stalsberg dømmes in solidum til å erstatte
Ingrid Cathrine Sjøholt og Håvard Mandt Spaniland kostnader med saken med 210 000 tohundreogtitusen - kroner.
International Insurance Company of Hannover Ltd. (International Inscurance) har i rett tid anket tingrettens
sakskostnadsavgjørelse. Anken gjelder rettsanvendelsen, anvendelsen av tvisteloven § 20-2 annet ledd.
Cathrine Sjøholt og Håvard Spaniland har tatt til motmæle.
Sakens bakgrunn fremgår av tingrettens dom, og lagmannsretten viser til denne.
Ankende parter, International Insurance og Vibeke Stalsberg, har i
hovedsak gjort gjeldende:
Spørsmålet i saken er om kjøperne kan anses for å ha vunnet saken i det vesentlige når parten har fått
medhold i ett av de syv påberopte forhold og med en langt lavere sum enn partens krav. I tillegg er kjøperne
blitt tilkjent et lavere prisavslag for fire erkjente krav, mens to prisavslagskrav ikke ble gitt medhold.
Kjøperne krevde totalt et prisavslag på kr 1 464 390 for forhold benevnt a til og med g i dommen. Det er ikke
i korrespondanse mellom partene hverken før eller etter stevning fremsatt tilbud fra ankemotpart om minnelig
løsning på et lavere beløp enn ovenfor nevnt.
De ankende parter har for sin del erkjent at det foreligger et vesentlig avvik fra avtalt stand på noen punkter.
Dette gjenspeiles i påstanden der det er erkjent mangel for inntil kr 260 000. Saken for tingretten gjaldt følgelig
kun utmålingen av prisavslaget etter avhendingsloven § 3-9. Utmålingen i dommen endte med kr 586 500 for
LB-2013-136086
Side 16
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
feil ved boligens damsperre og kr 205 000 for de forhold det var erkjent ansvar for, dvs under ankemotpartenes
påstandsbeløp.
Spørsmålet er om domsresultatet innebærer at ankemotpartene har fått medhold i det vesentlige, jf tvisteloven
§ 20-2.
Prisavslagskravet var på totalt kr 1 464 390, men det samlede prisavslag etter tingrettens dom er kr 792 000,
dvs et avvik fra partens påstand på kr 672 390. Ankende parters erkjennelse av et prisavslag på inntil kr 260
000 utgjør til sammenligning et avvik på kr 412 390.
For øvrig har ankemotpartene kun fått medhold i ett krav, mens de ankende parter har fått medhold ved
utmåling av fire krav og med en utmåling under påstandsbeløpet i sluttinnlegget.
På denne bakgrunn kan ankemotpartene ikke sies å ha vunnet saken i det vesentlige, og partene må bære egne
kostnader for tingretten.
International Insurance Company of Hannover Ltd. Og Vibeke Stalsberg har nedlagt slik påstand:
1. Partene bærer sine egne sakskostnader for tingrettten.
2. International Insurance Company of Hannover Ltd. og Vibeke Stalsberg tilkjennes sakskostnader for
lagmannsretten.
Ankemotpartene, Sjøholt og Spaniland (Sjøholt), har i hovedsak gjort
gjeldende:
Sjøholt nedla i tingretten påstand om erstatning etter rettens skjønn på grunn av syv mangler. International
Insurance nedla påstand om frifinnelse mot å betale en skjønnsmessig erstatning oppad begrenset til kr 260 000
uten å spesifisere dette nærmere.
Tingretten tilkjente i samsvar med Sjøholts påstand en skjønnsmessig erstatning, men fant at erstatningen
skulle være lavere enn det ankemotpartens takstmann hadde konkludert med. Dermed er lovens vilkår i § 20-2
oppfylt.
En sak er vunnet dersom resultatet er så gunstig at motparten ikke har oppnådd noe av betydning
sammenholdt med det som ville vært situasjonen om motparten hadde akseptert standpunktet fullt ut før sak ble
reist, jf Ot.prp.nr.51 (2004-2005) s. 444. Ankemotpartenes krav før stevning var kr 826 550, mens
domsresultatet ble kr 792 000.
Påstanden ble endret frem til hovedforhandling, men utgangspunkt bør tas i forlikstilbud på kr 750 000 som
ankemotpartene satte frem i rettsmeklingsmøte den 27. februar 2013. Tilbudet omfattet alle krav og
sakskostnader. I stedet må ankende parter, dersom de ikke får medhold i anken, måtte betale kr 1 029.281 med
tillegg av kostnadene for ankesaken. Det følger av rettspraksis at den som avslår et rimelig forlikstilbud, bør
bære risikoen for sakskostnadene, jf Rt-2004-286, idet avgjørelser vedrørende tvistemålsloven § 174 annet ledd
har relevans for anvendelsen av tvisteloven § 20-2
Subsidiært gjøres gjeldende at dersom lagmannsretten ikke skulle komme til at ankemotpartene har vunnet
saken i det vesentlige, må tvisteloven § 20-3 komme til anvendelse. Ifølge rettspraksis er ansvar for
sakskostnadene lagt på den part som har avslått et rimelig forlikstilbud, se LF-2012-183059. Se Schei mfl.
Tvisteloven første utgave side 916 med henvisning til forarbeidene side 446: Spørsmålet er om parten ved
saksanlegget har oppnådd så mye at det ikke ville være rimelig å forlange at parten skulle akseptere motpartens
standpunkt i tvisten. Det ville ikke vært rimelig om ankemotpartene skulle nøyd seg med kr 260 000, jf. også
Rt-2010-727. De ankende parter har ikke oppnådd noe ved ikke å akseptere forlikstilbudet på kr 750 000.
Saken for tingretten gjaldt prisavslag etter avhendingsloven § 3-7, § 3-8 i tillegg til § 3-9. Retten tok ikke
stilling til om det også forelå ansvar etter § 3-7 og § 3-8, da den fant at det forelå ansvar etter § 3-9.
Ankende parters beregning av beløpsdifferanse eller prosentberegning i forhold til påstandsbeløp er ikke
relevant for sakskostnadsavgjørelsen. Det er en vurdering av hva den reelle tvisten besto i som skal vektlegges.
Ankemotpartene krever sakskostnader for lagmannsretten. Det er benyttet 10 timer og kreves kr 15 625 inkl.
mva.
Cathrine Sjøholt og Håvard Spaniland har nedlagt slik påstand:
1. Anken tas ikke til følge.
LB-2013-136086
Side 17
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
2. International Insurance Company of Hannover Ltd og Vibeke Stordal dømmes in solidum til å betale
Cathrine Sjøholt og Håvard Spaniland ankesakens omkostninger.
Lagmannsretten bemerker:
Saken gjelder anke over tingrettens sakskostnadsavgjørelse. Lagmannsrettens adgang til overprøving følger
av tvisteloven § 20-9 tredje ledd og er begrenset til prøving av lovanvendelse, saksbehandling og
bevisvurdering så langt den utelukkende gjelder avgjørelsen om sakskostnader. Under lovanvendelsen hører det
også å prøve om tingrettens skjønn er klart urimelig eller uforsvarlig.
Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger feil ved tingrettens lovanvendelse. Om sakskostnadene heter det:
Kravet på sakskostnader
Kjøperne har i det vesentlige fått medhold i sitt krav, og har således vunnet saken, jf. tvisteloven § 20-2
annet ledd. Etter hovedregelen i første ledd har da kjøperne krav på full erstatning for sine sakskostnader
fra motparten.
Etter supplert kostnadsoppgave innkommet retten 21. mai 2013, har advokatfullmektig Janzon lagt fram
et samlet krav på kr 289 399,05. Av dette utgjør kr 225 750 inkl. mva salær. Det er oppgitt til sammen 151
timer. Av disse er 102,5 benyttet i tiden fra stevning til hovedforhandling. Den resterende del av kravet
referer seg til utlegg til sakkyndige, totalt kr 62 231, 25, som er krevet subsidiært for det tilfelle av at
erstatningskravet ikke fører fram. I tillegg er det krevet kr 767 i utlegg til vitner, og trykkostnader med kr
650. I tillegg er det krevet dekket rettens gebyrer til sakkyndige meddommere.
Prosessfullmektig Langeland har protestert på salærkravet. Til sammenligning har han krevd 171 562,5
inkl. mva i salær av et samlet sakskostnadskrav på kr 209 289.
Langeland har også anført at det må få betydning for kostnadsansvaret at det ikke ble sendt prosessvarsel
for annet enn de første fire påberopte forhold, jf. tvisteloven § 5-2, samt at det ble tatt ut stevning midt i
fellesferien, på tross av at selskapet hadde varslet om at de ville se på saken etter ferien. Janzon har på sin
side forklart timeforbruket med at det har vært mye jobb særlig knyttet til innhenting av dokumentasjon
rundt Mataki Halotex-løsningen, som kjøperne først fikk opplyst av selger at var benyttet i veggene, og for
øvrig avvist at de øvrige påberopte forhold kan få betydning for kostnadsansvaret.
Retten har vurdert, men ikke funnet grunnlag for å anvende noen av unntaksreglene i § 20-2 tredje ledd,
som gir retten anledning til å frita motparten for erstatningsansvar, helt eller delvis, hvis tungtveiende
grunner gjør det rimelig. Særlig har retten vurdert de saksøktes anførsler i lys av bestemmelsen i tredje ledd
bokstav b), om kjøperne er å bebreide at det kom til sak. Retten viser her til at kjøperne ved flere
anledninger ba NCL ta stilling til kravene, og at det også formelt ble varslet om rettslige skritt i januar
2012. På denne bakgrunn kan det ikke medføre at kjøperne skal få kostnadsansvar fordi det formelt ikke ble
varslet om forholdet knyttet til manglene ved fundamenteringen som det ble reklamert over i juni 2012, og
som var den direkte foranledningen til at stevningen ble tatt ut. Hva gjelder de øvrige forhold som kom til
etter at stevning var tatt ut, kan det ikke stilles noe krav om egen prosessvarsling etter tvisteloven § 5-2 så
lenge det er tatt forbehold om ytterligere anførsler i stevningen knyttet til samme eiendom.
Det saksøkerne kan kreve dekket, er partenes nødvendige kostnader ved saken, jf. tvisteloven § 20-5
første ledd. Ved vurderingen av om kostnadene har vært nødvendige, legges det vekt på om det ut fra
betydningen av saken har vært rimelig å pådra dem.
Retten finner grunnlag for å nedsette salæret til prosessfullmektig Janzon noe. Konstruksjonen burde vært
åpnet på et langt tidligere tidspunkt, i tråd med takstmann Jacobsens anbefaling under hans første
besiktigelse. Mye arbeid kunne således vært spart på å innhente dokumentasjon rundt en løsning som det
viste seg likevel ikke var benyttet. Retten fastsetter på denne bakgrunn salæret til kr 190 000.
Likeledes synes retten at utgiftene til sakkyndig Offenberg og det arbeidet han har nedlagt overskrider
hva som har vært nødvendig for å dokumentere manglene. Retten finner grunnlag for å tilkjenne halvparten
av den del av hans krav som skal henføres under salæroppgaven, det vil si kr 17 475.
Etter dette fastsettes det samlede kostnadsansvaret avrundet til kr 210 000. Utgifter til sakkyndige
meddommere kommer i tillegg.
LB-2013-136086
Side 18
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Tingretten har lagt til grunn at Sjøholt har vunnet saken i det vesentlige. Lagmannsretten er enig i dette. Hva
som ligger i begrepet medhold «i det vesentlige» er omtalt i Tvisteloven Kommentarutgave 2. utgave Bind I
side 697 der det heter:
I praksis etter tvistemålsloven ble det stilt strenge krav til samsvar mellom påstand og domsresultat for at
en part skulle anses å ha vunnet fullstendig, se blant annet Rt-2003-971 avsnitt 10.
Etter at hovedregelen i § 20-2 er utvidet til å gjelde når en part har fått medhold «i det vesentlige», har det
mindre betydning enn før å ta stilling til om parten har fått medhold fullt ut, men det kan være et moment
ved vurderingen av om det er grunnlag for lempning av ansvaret etter § 20-2 tredje ledd
Vesentlighetskriteriet markerer den nedre grense mot unntaket i § 20-3 om sakskostnader for den som
«har fått medhold av betydning uten å vinne saken». Hvis resultatet innebærer at motparten har «fått
medhold av betydning», er det uforenlig med å vinne saken. Disse alternativene utelukker hverandre
mellom samme parter i samme sak, jf. Rt-2011-1075 avsnitt 21.
Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning for påståtte mangler i forbindelse med kjøp av bolig solgt
«som den er», jf avhendingsloven § 3-9. Kjøperne nedla påstand i tingretten om at både prisavslag og erstatning
skulle fastsettes etter rettens skjønn.
Tingretten har i sine premisser drøftet mangelspåstandene og har under punkt A Mangler ved konstruksjonen
følgende konklusjon:
Etter rettens vurdering er det ikke tvil om at de avdekkede forhold må henføres under den samlede
vurderingen etter avhendingsloven § 3-9 annet ledd av at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det en
normalkjøper kunne forvente [å] akseptere ved kjøp av denne boligen. Retten mener forholdet vil ha
betydning for klimaskjermens levetid og funksjon, og dermed også byggets framtidige verdiutvikling. De to
sakkyndige takstmennene har hatt ulik oppfatning av risikoen for at skade vil oppstå i konstruksjonen. Etter
rettens vurdering vil skade på klimaskjermen over tid oppstå som følge av kondens i vegger/himlinger, der
vanndampen avkjøles og når duggpunktet. Dette er særlig utsatt i kuldeperioder med fyring innvendig.
Retten vurderer risikoen for at skader kan oppstå som meget stor, og konkluderer med at klimaskjermen må
utbedres for at bygningen skal tilfredsstille de samme kravene og kan sidestilles med nye bolighus oppført i
samme periode i henhold til TEK 97. Det er liten tvil om at utbedringskostnadene isolert sett langt
overskrider den kvantitative terskelen som må legges til grunn for å oppfylle vesentlighetskriteriet, jf.
avhendingsloven § 3-9 annet punktum.
Retten trenger etter dette ikke å ta stilling til om det også foreligger mangel som følge av at det ble
tilbakeholdt opplysninger om forholdet, jf. avhendingsloven § 3-8.
Etter lagmannsrettens syn fremgår det av tingrettens dom at Sjøholt har fått medhold der hovedtyngden i de
reelle tvistepunktene lå. Lagmannsretten viser til tingrettens fremstilling av saksgangen, både partenes endring
av påstander ettersom saken ble bedre opplyst og forlikstilbud fra begge sider. Det er da ikke nødvendig å
gjenta dette under avsnittet om sakskostnadene for å begrunne at Sjøholt har fått medhold i det vesentlige.
Tingretten har etter lagmannsrettens syn også foretatt den nødvendige vurdering av spørsmålet om noen av
unntaksreglene i § 20-2 tredje ledd får anvendelse.
Lagmannsretten finner etter dette ikke grunn til å gå nærmere inn på ankende parts anførsler om prosentvis
beregning av avvik fra tidligere krav og/eller beregning av utbedringskostnader som utgjorde høyere beløp enn
domsresultatet.
Det bemerkes for ordens skyld at den skjønnsmessige avgjørelsen heller ikke fremstår som vilkårlig, klart
uforsvarlig eller grovt urimelig.
Anken har etter dette ikke ført frem og den forkastes.
Cathrine Sjøholt og Håvard Spaniland har vunnet ankesaken og har etter tvisteloven § 20-2 første ledd krav
på full erstatning for sakskostnadene for lagmannsretten. Salærkravet er på kr 15 625 inkl mva for 10 timers
arbeid. Lagmannsretten finner beløpet rimelig og nødvendig og fastsetter sakskostnadene overensstemmende
med dette.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning
LB-2013-136086
Side 19
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten dømmes International Insurance Company of Hannover Ltd og Vibeke
Stalsberg in solidum til å betale Cathrine Sjøholt og Håvard Spaniland i fellesskap 15.625 femtentusensekshundrogfemogtyve - kroner innen to uker fra forkynnelsen av kjennelsen.
LB-2013-136086
Side 20
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Hålogaland lagmannsrett - LH-2013-51017
Instans
Dato
Publisert
Stikkord
Sammendrag
Saksgang
Parter
Forfatter
Hålogaland lagmannsrett - Dom
2013-06-21
LH-2013-51017
Eiendoms- og bruksrett. Lov om avhending av fast eigedom.
Saken gjaldt krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av
boligeiendom, jf. avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Etter
overtakelsen av eiendommen ble det avdekket svikt i
dreneringen. Dreneringen var lagt for ca. 31 år siden, men var
noe utbedret for ca. 10 år siden. Etter en helhetsvurdering, hvor
blant annet risikoopplysningene i salgsdokumentene ble tatt i
betraktning, kom lagmannsretten til at kjøperen hadde risikoen
for svikten i dreneringen.
Senja tingrett TSENJ-2012-103985 - Hålogaland lagmannsrett
LH-2013-51017 (13-051017ASD-HALO).
International Insurance Company of Hannover Ltd (advokat
Arne Meidell) mot Reidar Storvik (advokat Olav Eriksen) Turid
Johansen Storvik (advokat Olav Eriksen).
Lagdommer Anders Haugestad. Lagdommer Nils Asbjørn
Engstad. Lagdommer Aksel-Bernhard Berggren.
Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av boligeiendom, jf. avhendingsloven § 3-9 annet
punktum.
Reidar og Turid Storvik kjøpte i august 2010 boligeiendommen «Seterveien 22» i Bardu kommune for 2 250
000 kroner. Selgere var Torkel og Gerd Seip, som hadde tegnet eierskifteforsikring hos International Insurance
Company of Hannover Ltd. Overtakelse fant sted 14.10.2010.
Vinteren 2011 frøs vannet i boligen. Da vannet ble satt på etter opptining, viste det seg at også kloakken var
frosset, noe som medførte tilbakeslag og at kloakkvann rant utover store deler av kjelleretasjen. Skadene på
vannledningen og kjelleretasjen har i det vesentlige blitt dekket under kjøpernes villaforsikring.
Som en del av utbedringsarbeidet etter tilbakeslaget, ble veggene i kjelleretasjen revet ned. Det ble da
oppdaget råteskader i veggene, på gulvlinen og i stav, som var utbedret på en utilfredsstillende måte. Det var
tegn til fuktinntrengning i nesten hele kjelleren, og kjøperne og entreprenøren som foretok utbedringsarbeidene,
fattet mistanke om at dårlig drenering var årsaken til fukt- og råteskadene. Ved undersøkelse av dreneringen ble
det oppdaget at den var lagt opptil 60 - 70 cm høyere enn gulvnivået i kjelleren. Dreneringen og råteskadene ble
utbedret vår/sommer 2011.
Ved stevning av 20.06.2012 til Senja tingrett reiste kjøperne søksmål mot selgernes forsikringsselskap med
krav om prisavslag på 1 456 235,50 kroner på grunn av blant annet mangler ved dreneringen. I tilsvaret nedla
forsikringsselskapet påstand om frifinnelse.
Det viste seg at det opprinnelige kravet også inkluderte poster som var dekket under kjøpernes villaforsikring,
og under hovedforhandlingen ble kravet nedjustert til 623 437,50 kroner.
Senja tingrett avsa 25.01.2013 dom med slik domsslutning:
1. International Insurance Company of Hannover Ltd dømmes til å betale kr 457 969 til Turid Johansen
Storvik og Reidar Storvik, innen 14 dager regnet fra dommens forkynnelse.
2. Hver av partene dekker egne saksomkostninger.
Det idømte beløpet inkluderte dekning av utgiftene til utbedring av drens og kloakk med til sammen 405 000
kroner, og utgiftene til gjenoppbygging av platting og terrasse på 100 031 kroner, samtidig som det for disse
postene ble gjort fradrag for standardheving med til sammen 125 000 kroner. I tillegg kom dekning av utgiftene
til utbedring av råteskader i kjelleren på 54 344 kroner og utgiftene til sakkyndig på 23 594 kroner.
Forsikringsselskapet påanket dommen 27.02.2013, og nedla påstand om frifinnelse, mens Turid og Reidar
Storvik tok til motmæle i anketilsvar av 14.03.2013, hvor de la ned påstand om at anken forkastes.
LH-2013-51017
Side 21
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Ankeforhandling ble holdt i Tromsø 30.05.2013. Reidar Storvik avga partsforklaring og det ble avhørt to
sakkyndige vitner. Dokumentbevisene fremgår av rettsboken.
International Insurance Company of Hannover Ltd har i korthet anført:
Forut for kjøpet fikk kjøperne mange opplysninger som tilsa risiko for fuktinntrengning. Det dreide seg om
en bolig bygget i 1978-79 etter datidens byggeskikk. I boligsalgsrapporten fremgår at sokkelen sannsynligvis
står direkte på fjell med fare for vanninntrengning langs fjellet, og at dreneringen er fra byggeåret og noe
utbedret. Videre fremgår at det er lite fall for avrenning, og at normal tid for utskiftning av drenssystem med
drensledning er 20 - 60 år. Det er også i boligsalgsrapporten opplyst at kalkutfelling på synlig grunnmur og
betonggulv skyldes fuktvandring. Boligsalgsrapportens standardfradrag på 970 000 kroner i den tekniske
verdien er en indikasjon på vedlikeholdsbehovet. Av selgernes egenerklæringsskjema fremgår at selgerne
hadde bebodd eiendommen siden 2002, og at det hadde vært fuktinnsig i boder med tilhørende utbedring i
2001.
Disse risikoopplysningene ga kjøperne grunn til å foreta nærmere undersøkelser. Boligsalgsrapporten
opplyste innledningsvis at den var basert på undersøkelsesnivå 1, det vil si at den hadde begrenset verdi i
forhold til å avsløre skjulte mangler.
Om de nærmere vilkår for at det skal foreligge en mangel i henhold til avhendingsloven § 3-9 annet ledd,
vises til Rt-2010-109, Rt-2005-1281 og Rt-2002-1425. Som påpekt i sistnevnte dom, bør man prøve å nå frem
til en forståelse av avhendingsloven som hindrer rettstvister.
Rettspraksis støtter opp under at det er kjøpers risiko når det etter risikoovergangen viser seg at en 31 år
gammel drenering har nedsatt funksjon. Det kan her blant annet vises til følgende lagmannnsrettsavgjørelser:
LF-1997-202, LB-2002-2262, LE-2004-4180, LH-2009-105785 og LH-2010-161853.
Det er irrelevant i risikoplasseringen etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum om årsaken til svikten er
alder, utidsmessighet eller feil begått under byggingen, jf. LG-2006-49897, LB-2009-102360, LF-1997-202,
LB-2002-2252 og LE-2004-4180.
Samlet sett blir konklusjonen at den sviktende dreneringen ikke kan regnes som en mangel i henhold til
avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Det samme gjelder kloakkledningen, blant annet tatt i betraktning at det
påberopte motfallet ikke hindret at ledningen har fungert i 31 år. Det følger for øvrig av rettspraksis at når
årsaken til en skade ikke kan regnes som en mangel, så vil heller ikke følgeskaden (i dette tilfellet fuktskaden)
være en mangel.
Uansett om man regner det som en mangel at drensledningen lå for høyt, er ikke dokumenterte
ekstrakostnader ved å meisle ut fjellet for å legge ledningen dypt nok, høyere enn 37 400 kroner dvs. 1,6
prosent av kjøpesummen, og selv om dette beløpet settes noe høyere, er ikke vesentlighetskravet i
avhendingsloven § 3-9 annet punktum oppfylt.
Subsidiært anføres at det må gjøres et betydelig fradrag i prisavslaget på grunn av heving av standarden både
på dreneringssystemet og terrassen, jf. LA-2006-105609 og LH-2006-13671. Uansett kan ikke utgiftene ved å
avrette gulvet i kjelleren dekkes under et eventuelt mangelsansvar.
Når det gjelder sakskostnadene for tingretten, er det kjøpernes påstand i stevningen som er avgjørende for om
kjøperne har vunnet saken. Etter at saken var kommet til lagmannsretten, fremsatte ankende part et forslag til
løsning uten at motparten innga mottilbud.
International Insurance Company of Hannover Ltd har nedlagt slik påstand:
1. International Insurance Company og Hannover Ltd frifinnes.
2. International Insurance Company of Hannover Ltd tilkjennes sakens omkostninger så vel for tingretten
som for lagmannsretten.
Reidar Storvik og Turid Johansen Storvik har i korthet anført:
Det er avhendingsloven § 3-9 annet punktum som danner grunnlaget for kjøperens krav. Gjennom denne
bestemmelsen har lovgiveren tatt stilling til risikofordelingen mellom selger og kjøper. Og som det fremgår i
blant annet Rt-2010-103 avsnitt 42, innebærer bestemmelsen at det må foretas en skjønnsmessig
helhetsvurdering. Denne helhetsvurderingen inneholder både et kvantitativt og kvalitativt moment. Om det
kvantitative vises til Rt-2010-103 avsnitt 48-49. Tingrettens fastsettelse av prisavslagets størrelse ligger på et
riktig nivå, og dermed er det kvalitative vesentlighetskravet utvilsomt oppfylt. I denne sammenheng er det ikke
riktig å bare ta i betraktning ekstrakostnadene på grunn av meisling i fjell for å få lagt dreneringen dypt nok.
LH-2013-51017
Side 22
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Konstruksjonsfeilen innebar jo at hele dreneringen måtte skiftes. Meislingen medførte for øvrig ekstrakostnader
utover beløpet på 37 400 kroner. I tillegg kommer at også kostnadene ved utbedringen av følgeskadene må tas i
betraktning i vurderingen av det kvantitative vesentlighetskravet. Det er for øvrig ikke slik at dersom årsaken til
fuktproblemene ikke er en mangel, så vil heller ikke fuktproblemene være det.
Et selvstendig poeng er dessuten at det er opplyst at dreneringen ble delvis utbedret i 2001, og i hvert fall for
den nye delen av dreneringen måtte kjøperen kunne forvente lengre levetid enn til 2010.
Om det kvalitative vesentlighetskravet vises til Rt-2010-103 avsnitt 51, hvor det fremgår at det kan foreligge
en mangel etter § 3-9 annet punktum selv om utbedringskostnadene ligger under den kvantitative veiledende
terskelen. Et moment i denne sammenheng er at det foreligger en konstruksjonsfeil som har medført at
dreneringen aldri har fungert etter sin hensikt.
Byggeforskriftene stilte på byggetidspunktet blant annet krav om at drensledningen skulle ligge minst 200
mm under overkant tilliggende golv. Dette kravet ble langt fra oppfylt verken ved leggingen i 1978-79 eller ved
utbedringen i 2001. Det presiseres at kjøperen ikke påberoper regelbruddet som et selvstendig
mangelsgrunnlag, men som et element i helhetsvurderingen etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Måten
dreneringen ble lagt på var heller ikke i samsvar med det som var vanlig i Bardu i 1978-79.
Problemene med dreneringen var forsøkt bøtet på i form av blant annet silikontetting, overdekking med
brystpanel og aviser under teppet. Også utbedringskostnadene ved følgeskadene i form av blant annet råte, skal
tas i betraktning i prisavslaget. Det samme gjelder den mangelen at kloakkrøret ved en feil hadde motfall.
Når det gjelder motpartens anførsler om at det forelå risikoopplysninger, bemerkes at det som står om lite fall
for avrenning, har betydning for overflatevann og ikke for dreneringssystemet. Av boligsalgsrapporten fremgår
dessuten at det ble foretatt søk med fuktindikator på kjøkken, alle våtrom og noen stikkprøver uten å finne
indikasjon på fukt. I tillegg kommer selgers muntlige opplysning om at det etter 2001 ikke har vært problemer
med vanninntrengning.
Kjøperne ble ikke i denne saken oppfordret til å undersøke nærmere omkring fuktproblemer, og det var heller
ikke andre grunner til at kjøperne skulle foreta ytterligere undersøkelser. Kjøperne hadde grunn til å stole på
selgernes opplysning om at det ikke hadde vært fuktproblemer siden 2001, og eventuelle undersøkelser av
dreneringssystemet måtte medført betydelige inngrep i kjeller, eventuelt oppgraving av dreneringen, noe som
ikke ville vært forholdsmessig ut fra de opplysningene som forelå.
Det er heller ikke riktig at det ut fra levetidsbetraktninger var påregnelig at hele dreneringen måtte utbedres.
Som opplyst av sakkyndig vitne Hans-Egil Pettersen, ville dreneringen kunne hatt en levetid på 40-50 år hvis
den hadde vært riktig lagt. Det vises også til Helge Syrstads artikkel i TFEi2005-1 punkt 4.4.
Eksempel på at kjøperen fikk medhold i en sak som ligner denne, gir lagmannsrettsavgjørelsen LH-2011161205.
Prisavslaget skal i en sak som dette fastsettes til utbedringskostnadene, jf. avhendingsloven § 4-12, og
tingretten har fastsatt riktig prisavslag. Fradraget for standardheving kan ikke settes høyere enn tingretten kom
til. Tingrettens fastsettelse av erstatning for kjøpernes utgifter til sakkyndig tiltres.
Når det gjelder sakskostnadene, har tingretten glemt å se hen til at motparten har avvist ethvert krav, og at
kjøperne for tingretten vant frem med sitt prinsipielle syn.
Reidar Storvik og Turid Johansen Storvik har nedlagt slik påstand:
1. Anken forkastes.
2. International Insurance Company of Hannover Ltd dømmes til å betale sakskostnader for tingretten og
lagmannsretten til Turid Johansen Storvik og Reidar Storvik.
Lagmannsrettens vurdering
Partene er enige om at fuktproblemene har sin årsak i svikt i dreneringen. Det fremgår av kjøpekontrakten at
«eiendommen selges i den stand den var ved kjøperens besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9». Kjøpernes
påberopte grunnlag for prisavslag og erstatning er avhendingsloven § 3-9 annet punktum, som lyder slik:
«Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å
rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva ellers.»
LH-2013-51017
Side 23
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Om hvordan bestemmelsens vesentlighetskrav skal forstås viser lagmannsretten til følgende uttalelse i Rt2010-103 avsnitt 41 og 42:
«(...) Det følger av forarbeidene til § 3-9 at «misforholdet mellom tingens tilstand og det kjøper kunne
rekne med, må være utvilsomt» for at vesentlighetskravet skal være oppfylt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991)
side 92. Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot (...).
Det følger av Rt-2002-1425 - Bukkebo-dommen - at spørsmålet skal avgjøres etter en skjønnsmessig
helhetsvurdering. Dette er gjentatt i Rt-2007-1587 - avvisningsrettdommen - avsnitt 45, og i Rt-2008-963 rottedommen - avsnitt 27. Det er i den siste dommen også vist til at bestemmelsen i juridisk teori er omtalt
som «sikkerhetsnettregelen», jf. Kruger: Norsk kjøpsrett, 4. utgave side 244»
Vesentlighetsvurderingen inneholder både et kvantitativt og kvalitativt moment, og om det kvantitative heter
det i Rt-2010-103 avsnitt 49:
«I de to avgjørelsene jeg nettopp har nevnt [avvisningsrettdommen og Bukkebo-dommen] spenner de
utbedringskostnadene som Høyesterett har uttalt kan være tilstrekkelige, fra om lag tre prosent til om lag
seks prosent av kjøpesummen; alt avhengig av boligens karakter og standard. Etter mitt syn innebærer
vesentlighetskravet at utbedringskostnadene - som et utgangspunkt - må ligge i den øvre delen av dette
spennet.»
Om det kvalitative momentet uttales følgende i dommens avsnitt 51:
«De to rettsavgjørelsene jeg har vært inne på, viser imidlertid at prosentberegninger ikke er noe annet
enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold av betydning for
vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og
standard. Vesentlighetskravet behøver i lys av slike forhold altså ikke være oppfylt selv om
utbedringskostnadene skulle overskride en veiledende terskel.
Motsatt kan vesentlighetskravet være oppfylt - slik som i avvisningsrettdommen - selv om
utbedringskostnadene ligger under en slik terskel.»
Selv om det er tegnet eierskifteforsikring og mangelskravet er reist mot forsikringsselskapet, skal
mangelsvurderingen være den samme som om selgeren ble holdt personlig ansvarlig, jf. Rt-2002-1425
Av betydning i foreliggende sak er blant annet at salgsdokumentene inneholdt opplysninger som kastet lys
over risikoen for at det måtte gjøres noe med dreneringen. Det fremgikk av boligsalgsrapporten at det dreide
seg om en bolig oppført i 1979. Under overskriften «Grunnmur og fundamenter» uttales blant annet:
«Sokkel står sannsynligvis direkte på fjell og fare for vanninntrengning langs fjellet er til stede. Se også
under drenering.»
Under overskriften «Drenering» heter det:
«Beskrivelse: Det er foretatt utbedring av drenering ved røstvegg kjeller.
Vurderinger: Drenering fra byggeår og noe utbedret, Tg 1-2. Begrenset og lite fall for avrenning ved
øvre røst og delvis øvre del av baksiden, Tg 2. (...)
Levetider: Normal tid før utskiftning av drenssystem med drensledning er 20 - 60 år.»
Tg betyr tilstandsgrad og innledningsvis i boligsalgsrapporten er det angitt at Tg 1 betyr svake symptomer,
mens Tg 2 betyr middels kraftige symptomer. (De to andre tilstandsgradene er Tg 0 og Tg 3).
Under overskriften «Annet» er det følgende opplysninger vedrørende fukt:
«Det ble foretatt søk med fuktindikator på kjøkken, alle våtrom og noen stikkprøver. Målingen viste ingen
indikasjon på fukt. Kalkutfelling på synlig grunnmur og betonggulv skyldes fuktvandring.»
Lagmannsretten bemerker at kjøkkenet og våtrommene befinner seg i 1. etg, som ikke vil rammes av
dreneringssvikt, mens det betonggulvet det refereres til befinner seg i kjelleren.
I egenerklæringsskjemaet svarte selgeren følgende på spørsmål om kjennskap til fuktighet (fuktmerker) eller
innsig av vann i eiendommen: «Fuktinnsig boder - utbedret 2001.»
Med de opplysningene som er gitt i boligsalgsrapporten om blant annet fare for vanninntrenging langs fjellet
og om dreneringens alder og tilstand, vil det klare utgangspunktet være at svikt i dreneringen etter kjøperens
overtakelse av eiendommen, ikke er en risiko som kjøperen kan velte over på selgeren i henhold til
LH-2013-51017
Side 24
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Spørsmålet er om resultatet kan bli et annet fordi mye tyder på at
svikten i dreneringen kan ha sammenheng med at den var lagt for høyt. Ifølge den som sto for utbedringen av
dreneringen (Hans Egil Pettersen), lå drensrørene over gulvnivå i kjeller, mens forskriftskravet da huset ble
bygget var at «drensledning skal ligge minst 200 mm under overkant tilliggende golv», jf. byggeforskrifter av
01.08.1969, kapittel 42, punkt 5. For en drenering på 31 år og med slike risikoopplysninger som er gitt i denne
saken, er det lagmannsrettens vurdering at det ikke kan legges avgjørende vekt på i hvilken grad svikten i
dreneringen skyldtes ordinært vedlikeholdsbehov eller feil ved leggingen av dreneringen. Dette blant annet
fordi det for en så gammel drenering vil være vanskelig å vurdere i hvilken grad svikten skyldes
konstruksjonsfeil eller ordinært vedlikeholdsbehov, jf. uttalelsen i Rt-2002-1425 om at man bør prøve å nå frem
til en forståelse av avhendingsloven som hindrer rettstvister. Videre kan det vises til Gulating lagmannsretts
avgjørelse i LG-2006-49897 som gjaldt en 34 år gammel drenering, og hvor lagmannsretten blant annet uttalte:
«Det fremstår ikke for lagmannsretten som avgjørende for mangelsvurderingen om svikten i dreneringen
skyldes mangelfull utførelse, spesielle grunnforhold eller elde/slitasje, jf. LB-2002-2262.»
Det kan også vises til Borgarting lagmannsretts avgjørelse i LB-2009-102360, hvor det blant annet uttales:
«Det er (...) heller ikke avgjørende om svikten skyldes feil ved monteringen av takvinduene eller
slitasje/elde, risikoen er uansett overtatt av kjøperne.»
Spørsmålet er dernest om opplysningen om at deler av dreneringen var utbedret i 2001, kan endre
vurderingen av saken. Ifølge Hans Egil Pettersen, som sto for leggingen av dreneringen i 2011, var drensrørene
også i 2001 lagt for høyt. Lagmannsretten har kommet til at heller ikke når dette momentet tas i betraktning,
blir resultatet at kjøperne kan velte risikoen for dreneringssvikten over på selgerne. Det forhold at deler av
dreneringen måtte utbedres i 2001, var i seg selv en opplysning som tydet på risiko for dreneringssvikt, i alle
fall for de deler av dreneringen som ikke ble utbedret den gang. Og ved behov for utbedring av dreneringen vil
kostnadene i begrenset grad reduseres av at en mindre del av dreneringen er en del yngre enn øvrige deler.
Fra kjøpernes side er også fremhevet at feilen ved leggingen av dreneringen har medført at dreneringsarbeidet
ble dyrere enn det ellers ville blitt. Dette fordi det måtte meisles i fjell for å få dreneringen dyp nok.
Fakturaposten kalt «Meisling i fjell samt senking av grøft for drens v/H. Bratli» beløper seg til 37 400 kroner. I
tillegg kommer noen utgifter til løfting og bortkjøring av stein, som ifølge Hans Egil Pettersen hørte under en
annen post i fakturaen. Etter lagmannsrettens vurdering er det imidlertid i hvert fall ikke dokumentert
ekstrakostnader utover 50 000 kroner, og situasjonen er derfor annerledes enn i LH-2011-161205, som dessuten
gjaldt en yngre drenering. Samlet sett er lagmannsrettens vurdering at heller ikke ekstrakostnadene ved å legge
dreneringen dypt nok, er tilstrekkelig til at helhetsvurderingen etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum
medfører at risikoen for dreneringssvikten går over på selgerne.
Videre har kjøperne trukket frem at tidligere eiere av huset har foretatt svært utilfredsstillende utbedringer av
fuktskader, og at råteskader var tildekket. Lagmannsretten bemerker at det ikke er påberopt at selgerne har gitt
mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-7 og § 3-8, og handlemåten til
tidligere eiere blir etter lagmannsrettens vurdering ikke tilstrekkelig til at helhetsvurderingen etter § 3-9 annet
punktum endres.
Når dreneringen svikter er det vanlig at dette medfører fuktskader av en eller annen art. I og med at
lagmannsretten har kommet til at selgerne ikke har risikoen for dreneringssvikten, er det naturlig at selgerne
heller ikke kan holdes ansvarlig for følgeskadene.
Kloakken frøs vinteren 2011, og i forbindelse med utbedringsarbeidet ble det registrert at kloakkledningen
hadde et motfall. Lagmannsretten bemerker at det ikke er tilstrekkelige holdepunkter for annet enn at
kloakkledningen har fungert i 31 år. På denne bakgrunn og ut fra vesentlighetskravet i avhendingsloven § 3-9
annet punktum, kan ikke mangelsanførselen knyttet til kloakkledningen føre frem.
Resultatet blir at forsikringsselskapet frifinnes.
Det betyr at forsikringsselskapet har vunnet saken, og i utgangspunktet har krav på at motparten erstatter
selskapets nødvendige sakskostnader for både tingretten og lagmannsretten, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd og
§ 20-9 annet ledd. Motparten kan imidlertid helt eller delvis fritas for dette erstatningsansvaret dersom
tungtveiende grunner gjør det rimelig, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd. Etter en samlet vurdering, hvor det
blant annet er tatt hensyn til de tvilsmomentene som medførte at tingretten kom til et annet resultat enn
lagmannsretten, har lagmannsretten kommet til at det er grunnlag for å benytte denne unntaksbestemmelsen, og
frita kjøperne for erstatningsansvaret. Resultatet blir at partene bærer sine egne sakskostnader for tingretten og
lagmannsretten.
LH-2013-51017
Side 25
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Dommen er enstemmig.
Domsslutning
1. International Insurance Company of Hannover Ltd frifinnes.
2. Sakskostnader tilkjennes verken for tingretten eller lagmannsretten.
LH-2013-51017
Side 26
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Gulating lagmannsrett - LG-2009-25142
Instans
Dato
Publisert
Stikkord
Sammendrag
Saksgang
Parter
Forfatter
Gulating lagmannsrett - Dom
2009-10-16
LG-2009-25142
Mangelfulle opplysninger. Prisavslag. Erstatning.
Anken forkastet. Mangel etter avhendingsloven § 3-9 førte ledd
jfr § 3-7 og § 3-8. Det var ikke opplyst om rotter i huset. Det var
ikke tilstrekkelig at det i salgsrapport utarbeidet av takstmann var
bemerket at det var spor etter «udyr» på loftet og at eiendommen
ellers var beskrevet med et behov for omfattende oppussing.
Selger måtte ha kjent til rotteplagen gjennom mange år.
Erstatning og prisavslag samt fradrag med 25% for
standardhevning.
Jæren tingrett TJARE-2008-86127 - Gulating lagmannsrett LG2009-25142 (09-025142ASD-GULA/AVD1).
A, International Insurance Company of Hannover Limti, B (for
alle: advokat Brit Haarklou Mathisen) mot Ut Sam og Hue Van
Nguyen (advokat Harald Øglænd).
Lagdommer Berit Moldskred Mo, lagdommer Nils Skaar,
sorenskrivar Knut Gramstad.
Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter avhendingsloven for manglende eller mangelfulle
opplysninger, jfr avhendingsloven § 3-7, § 3-8 og § 3-9 annet punktum, jfr § 4-12 og § 4-14.
Opplysningsmanglene refererer seg først og fremst til at huset var fullt av rotter og hadde vært det i lang tid. I
tillegg er påberopt fukt og råteskader i en yttervegg, samt at badegulvet faller vekk fra sluken.
Jæren tingrett avsa 23. desember 2008 dom med slik domsslutning:
1. A, Bog International Insurance Company of Hannover Limited dømmes - in solidum - til å betale Ut Sam
og Hue Van Nguyen prisavslag med 750 649 - syvhundreogfemtitusensekshundreogførtini - kroner innen
14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse.
2. A, Bog International Insurance Company of Hannover Limited dømmes - in solidum - til å betale Ut Sam
og Hue Van Nguyen saksomkostninger med 88 954,75 - åttiåttetusennihundreogfemtifire 75/100 - kroner,
tillagt lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
A, B og International Insurance Company of Hannover Ltd har rettidig anket dommen til lagmannsretten.
Ankeforhandling ble holdt i Stavanger tinghus 6.-7. oktober 2009. Det møtte ingen partsrepresentanter fra de
ankende parter. A er senil dement. B hadde ikke oppgitt noen grunn for sitt fravær. Forsikringsselskapet hadde
ingen partsrepresentant i retten. For de ankende parter var det således kun prosessfullmektigen som møtte.
Lagmannsretten hørte forklaring fra ankemotpartene samt 6 vitner. Om bevisføringen vises til rettsboken.
Saken står i samme stilling som for tingretten. Sakens bakgrunn er utførlig beskrevet i tingrettens dom som
det vises til. Hovedtrekkene gjengis under.
Ankemotpartene kjøpte høsten 2007 boligeiendommen ---gata 13 i Sandnes for kr 2.350.000. Selgerne, A og
sønnen B, var ikke tilstede på visningen som ble holdt av megler. I prospektet er eiendommen bl.a beskrevet
slik:
«Boligen har en enkel standard og trenger generell oppussing/standardheving. Flis, vinyl og laminat på
gulv, tapet på vegger. Flott flisbelagt bad med dusj og hjørnebadekar. Romslig og solrik tomt.»
Av boligsalgsrapport vedlagt prospektet fremgår at boligen bærer preg av mindre godt vedlikehold og trenger
oppussing både inn- og utvendig. Det er flere uferdige arbeider og ikke håndverksmessig utførelse på arbeider
som er gjort. Rapporten er utarbeidet av takstmann Elvestad basert på visuell observasjon. Når det gjelder
takkonstruksjon er det bl.a beskrevet «synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinnsekter på tilgjengelige
steder. (...) Stripet borebille i treverk, -må sprøytes. (...) Vedr. kaldloft/koffertloft: Rester etter «udyr» ble
observert på loftet, - det må undersøkes nærmere over tid om det er noen aktivitet i dag. (..)» Vedrørende
kjøkkenet er det opplyst om lekkasje i avløp under vask og blandebatteri.
LG-2009-25142
Side 27
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Vedlagt prospektet var også selgers egenerklæring hvor han blant annet hadde svart ja på følgende spørsmål:
«Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel eller lignende kjenner du til om denne er
godkjent hos bygningsmyndighetene?» Det er videre svart nei på bl.a spørsmål om selger kjenner til «sopp,
råteskader eller angrep fra skadedyr.» I kjøpekontrakten er det tatt forbehold etter avhendingsloven § 9-2.
Like etter overtagelsen 17. oktober 2007 engasjerte kjøperne et skadedyrfirma for å ta hånd om
borebilleangrepet på loftet. De startet også nedriving av kjøkkeninnredning for utbedring av lekkasjeskadene
der. Det ble da avdekket et hull i veggen bak kjøkkeninnredningen. Gulvbelegget skulle erstattes med fliser, og
ved fjerning av dette ble det avdekket fukt og det som er beskrevet som svært dårlig lukt. Skadedyrfirmaet ble
på ny kontaktet. De bekreftet at lukten kom fra rotteurin. Kjøper ble anbefalt å rive ned vegger innvendig for å
avdekke rottene og det ble satt opp feller. To rotter gikk i fellene de nærmeste dager. Innervegger og gulv i hele
husets hovedetasje og på loftet ble fjernet og det ble avdekket spor etter rotterover hele boligen i form av
ekskrementer, rottelik og gnagemerker på bjelker. Ved fjerning av innvendige vegger på soverom i
hovedetasjen, ble det avdekket fuktskader i soveromsveggen ut mot terrassen. Da kjøperne tappet vann ut av
badekaret, oppdaget de at dette rant utover gulvet som hadde fall bort ra sluken.
Kjøperne reklamerte overfor eierskifteforsikringsselskapet den 30. oktober 2007.
Partene har gjort gjeldende de samme anførsler for lagmannsretten som for tingretten som det vises til.
Anførslene oppsummeres slik:
Ankende parter bestrider at de anførte forhold tilknyttet rotter, fall på baderomsgulv og fuktskade i
yttervegg kan danne grunnlag for de fremsatte mangelskrav. Det foreligger ikke brudd på opplysningsplikten
etter avhendingsloven § 3-7 eller § 3-8. Det er i forbindelse med salget gitt omfattende negative opplysninger
om eiendommen, og utover de opplysninger som er gitt har B ikke hatt kjennskap til feil/skader ved boligen.
Hensett til de opplysninger som var gitt ved salget, er det heller ikke grunnlag for krav basert på
avhendingsloven § 3-9 annet punktum, slik tingretten har kommet til.
For det tilfelle lagmannsretten skulle komme til at det foreligger grunnlag for mangelskrav, er kravet satt for
høyt. Prisavslaget må utmåles i henhold til hovedregelen i avhendingsloven § 4-12 første ledd. Dersom
utmåling skal skje etter annet ledd, må standardhevningsfradraget settes høyetre enn det tingretten har gjort.
Erstatning etter avhendingsloven § 4-14 bestrides. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, og de øvrige vilkår for
erstatning foreligger ikke for de poster som kreves erstattet.
Ankende parters påstand:
1. A, Bog International Insurance Company of Hannover Ltd. frifinnes.
2. A, Bog International Insurance Company of Hannover Ltd. tilkjennes sakens omkostninger for tingretten
og lagmannsretten.
Ankemotpartene mener selgerne av boligen må ha kjent til at huset var invadert av rotter og hadde vært det i
lang tid. Rottene har påført boligen skader. De tilbakeholdte opplysningene har virket inn på kjøpet og
forholdet rammes av avhendingsloven § 3-7 og § 3-8. Eiendommen har uansett en mangel etter
avhendingsloven § 3-9 annet punktum da eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperne hadde
grunn til å tro. Utbedringskostnadene utgjør 33,6% av kjøpesummen.
Prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene, jfr avhendingsloven § 4-12 annet ledd. Utbedringen vil
medføre en standardheving som det skal gis fradrag for. Tingrettens fradrag tiltres. Ved vurderingen må også
rimelighetshensyn komme i betraktning, jfr familiens nåværende boligsituasjon. Kostnader til husleie i
utbedringsperioden, tapte utleieinntekter og utgifter til takstmann er hjemlet i avhendingsloven § 4-14 jfr § 7-1.
Ankemotpartenes påstand:
1. A, Bog International Insurance Company of Hannover Limitited dømmes in solidum til å betale Ut Sam
Nguyen og Hue Van Nguyen et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr 933.933,- med
tillegg av lovens forsinkelsesrente.
2. Tingrettens dom i sak 08-086127TVI-JARE pkt. 2 stadfestes.
3. A, Bog International Insurance Company of Hannover Limitited dømmes in solidum til å betale Ut Sam
Nguyen og Hue Van Nguyen sakens omkostninger for lagmannsrett med tillegg av lovens
forsinkelsesrente.
Lagmannsrettens syn:
LG-2009-25142
Side 28
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
Saken har i all hovedsak stått i samme stilling som for tingretten. Lagmannsretten er kommet til samme
resultat som tingretten med hensyn til mangelsvurderingen og er enig i den begrunnelse tingretten gir med
hensyn til denne. Lagmannsretten har videre funnet å ta tilfølge den avledede anke og fastsatt en korrigert
beregning av de krav som er fremsatt, jfr nærmere nedenfor.
Tingrettens premisser er fullt ut dekkende også for lagmannsrettens syn, og det vises til disse.
Lagmannsretten vil i tillegg fremheve at partsforklaringene fra ankemotpartene, de sakkyndiges forklaringer og
befaringen har styrket den konklusjon tingretten kom til.
Grunnet Bs uteblivelse, har lagmannsretten ikke hørt hans forklaring.
Lagmannsretten finner på bakgrunn av bevisførselen for lagmannsretten sannsynliggjort at B har gitt
mangelfulle og uriktige opplysninger om eiendommen med hensyn til rotteplagene, jfr avhendingsloven § 3-7
og § 3-8. B må ha visst om rottene, så omfattende som rotteinvasjonen har vært i dette huset. Eget husdyrhold
med hund og papegøyer, kan ikke ha overdøyvet lukten av rotteekskrementer, urin og rottelik, eller lyden
rottene har laget ved gnaging og bevegelser rundt i huset. Lagmannsretten finner videre å legge til grunn at B
såg hullet rottene hadde laget i veggen mellom kjøkken og stue, da kjøkkenet ble skiftet for ca 20 år siden, og at
han har kjent til at det var rotter i huset siden den gang.
Her skal videre bemerkes at opplysningen i boligsalgsrapporten om spor etter «udyr» på loftet, ikke er
dekkende som opplysning om at det var/kunne være rotter i huset. I tillegg til stripet borebille, var det rester
etter et stort vepsebol på loftet. «Udyr» kunne like gjerne referere seg til dette eller mus, som ikke er uvanlig å
finne på loft i eldre hus. Uansett var omfanget av rotter i dette huset så omfattende at det måtte vært presisert på
en tydelig måte at det var rotter det dreide seg om her for å oppfylle opplysningsplikten. Omfanget av rotter og
rotteskader er her så stort at det alene hadde ført til at avhendingsloven § 3-9 annet punktum hadde fått
anvendelse om opplysningsplikten var funnet overholdt ved det som er nevnt om «udyr» i boligsalgsrapporten.
Lagmannsretten finner således at beskrivelse og opplysninger gitt i salgsdokumentasjonen sammen med det
inntrykk kjøperne fikk på visning på langt nær reflekterer den stand huset viste seg å ha med rotteskader,
lekkasjer og råteskade i yttervegg, lekkasje i dusjnisje og feil fall på badegulv.
Lagmannsretten finner videre at manglende opplysninger om rottene har virket inn på avtalen. Kjøperne har
forklart at de fant huset passende for seg og sin familie med hensyn til størrelse og beliggenhet. De ville utbedre
det helt nødvendigste med en gang, og så ta resterende oppussing over tid. Således skulle de umiddelbart sette i
verk tiltak vedrørende forekomsten av stripet borebille og lekkasjen på kjøkkenet. Det var under utbedring av
kjøkkenet at rottehullet og lukten ble avdekket. Lagmannsretten betviler ikke kjøpernes opplysning om at de
ikke ville kjøpt huset om de hadde fått opplysning om at det var spor av rotter der.
Lagmannsretten tiltrer tingrettens beregning av prisavslaget og viser til tingrettens premisser.
Ankemotpartene har for lagmannsretten utvidet kravet med prisstigning estimert til 8,5% som en
snittberegning, til sammen kr 48.843 i forhold til tingrettens prisavslag på kr 574.635. Ankende parter mener
prisavslaget skal fastsettes ut fra kostnadsnivået på overtagelsestidspunktet.
Hvilket tidspunkt som er relevant for kostnadsnivået er ikke behandlet i forarbeider eller juridisk teori iflg
Harald Benestad Anderssen side 386 i «Avhendingsloven med kommentarer». Anderssen argumenterer side
386 og 387 for at overtagelsestidspunktet gir best sammenheng, og viser bl.a til sammenhengen mellom første
og annet ledd i avhendingsloven § 4-12 samt § 7-3. I kommentarene til sistnevnte bestemmelse er det fremhevet
at kjøper har krav på avsavnsrente fra overtagelsestidspunktet til forsinkelsesrenter starter å løpe. Får kjøper
fastsatt prisavslaget på et senere tidspunkt samtidig som han har krav på rente, får han dobbel kompensasjon for
endringer i prisnivået. Det er vist til Rt-2004-181 avsnitt 46 som eksempel på at dobbelkompensasjon er
akseptert.
Ankemotpartene i vår sak har ikke krevet rente utover forsinkelesrente, slik at det ikke blir tale om noen
dobbeltkompensasjon her. Etter lagmannsrettens syn må det når forholdene ligger slik an som her, hvor kjøper
har reklamert umiddelbart etter overtagelsen og det er selger som «har hatt hånd om» den tiden som har gått
ved å avvise ansvar gjennom to rettsinstanser, stå kjøperne fritt om de vil kreve renter eller prisstigning.
Lagmannsretten finner etter dette å godta kravet om prisstigning og setter prisavslaget til kr 623.478 som
krevet.
Når det gjelder erstatningskravene, finner lagmannsretten å tiltre tingrettens vurdering av ansvarsgrunnlaget
etter avhendingsloven § 4-14 første og annet ledd. For utgifter til takstrapporter, kr 24.014, kostnader til leie av
bolig mens utbedring pågår, kr 44.000, samt utleie av areal i underetasjen, har lagmannsretten ingen
kommentarer utover det som fremgår av tingrettens premisser. Lagmannsretten deler her tingrettens vurdering
av leieinntekter. Også ankemotpartene har for lagmannsretten lagt kravet på det nivå tingretten fastsatte, med kr
LG-2009-25142
Side 29
Utskrift fra Lovdata - 04.12.2014 08:28
6.000 pr måned. Tingretten fastsatte leietapet til og med desember 2008, med til sammen kr 108.000. For
lagmannsretten legges til leietap fra 1. januar 2009 til og med oktober 2009, med kr 60.000. Erstatning for tapte
leieinntekter utgjør således kr 168.000. Til sammen utgjør prisavslag og erstatning etter dette kr 859.492, som
avrundes til kr 860.000.
Det er i tillegg krevet erstatning for kapitalkostnader knyttet til at det er nødvendig å oppta lån for å gjøre alle
utbedringene nå, i stedet for å ta det over tid, slik planen var. Grunnet standardhevningsfradraget, hevdes at
man er nødt til å ta opp et lån på kr 200.000 for å finansiere utbedringen. Det er beregnet lånekostnader i 10 år,
med til sammen 74.441, og vist til dom fra Borgarting lagmannsrett av 17. november 2003 (LB-2003-86).
Lagmannsretten finner at kapitalkostnader kan være relevante og dekningsmessige. Kapitalkostnadskravet i
nærværende sak er beregnet som et fremtidig tap med nominelle beløp hentet fra en lånekalkulator, hvor renten
er anslått av ankemotpartenes prosessfullmektig. I saken fra Borgarting er kostnadene påløpt og dokumenterte.
Lagmannsretten finner ikke sannsynliggjort at låneopptak er nødvendig for å finansiere utbedringene ettersom
det nå fastsettes prisavslag og erstatning som overstiger utbedringskostnadene. Hertil kommer at en del av
utbedringene alt er utført ved egeninnsats, slik at det skule være tilstrekkelig tilgjengelige midler til å fullføre
arbeidene uten låneopptak. Lagmannsretten tar derfor ikke stilling til spørsmålet om kapitalisering av disse
utgiftene.
Anken er forgjeves og sakskostnader blir å ilegge de ankenede parter in solidum etter hovedregelen i
tvisteloven § 20-2 (1). Ankende parters påberopte forlikstilbud på kr 100.000 før stevning og kr 400.000 før
ankeforhandling gir ikke grunnlag for fritak etter tvisteloven § 20-2 (3). Andre tungtveiende grunner for å
fravike hovedregelen finnes heller ikke å foreligge. Ankemotparten har for lagmannsretten krevet dekket kr
98.611, 50 i sakskostnader, hvorav salærer utgjør kr 69.187,50 inkl. mva., gebyr til avledet anke kr 23.220 samt
utgifter til vitner, kopiering og kjøring. Ankende parter har ikke hatt innsigelser til omkostningsoppgaven, som
legges til grunn av lagmannsreetn idet kostnadene finnes nødvendige. Lagmannsretten legger sitt resultat til
grunn for tingrettens behandling, hvoretter tingrettens omkostningsavgjørelse blir å stadfeste.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Anken fra A, Bog International Insurance Company of Hannover Ltd. forkastes.
2. Innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse betaler A, Bog International Insurance Company of Hannover
Ltd. in solidum kr 860.000 -kroneråttehundreogsekstitusen- til Ut Sam Nguyen og Hue Van Nguyen, med
tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd fra forfall til
betaling skjer.
3. Innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse betaler A, Bog International Insurance Company of Hannover
Ltd. in solidum sakens omkostninger, som for lagmannsretten fastsettes til kr 98.611,50, kronernittåttetusensekshundreogellevefemti-.
LG-2009-25142
Side 30