Transcript Borgating Lagmannsrett

Borgarting lagmannsrett
HJEM
23.05.12 11:59
RESSURSER
TJENESTER
HJELP
LENKER
OM LOVDATA
KONTAKT OSS
Borgarting lagmannsrett
INSTANS:
DATO:
PUBLISERT:
STIKKORD:
SAMMENDRAG:
SAKSGANG:
PARTER:
FORFATTER:
SØK
Skriv ut
Borgarting lagmannsrett – Dom
2012-05-14
LB-2010-19971
Eiendoms- og bruksrett. Avhendingslova § 3-9, § 3-7, § 3-10, § 4-12 og § 4-14.
Kraftig angrep av borebille i kjellertak i hus som var solgt « as is ». Selger var gjort kjent med angrepet ca ett år før
salg, men hadde glemt det og ga derfor ikke opplysning om det til kjøperne. Ansett som mangel etter § 3-7. Tilkjent
prisavslag for utbedringskostnader samt noe erstatning.
Henvisninger: LOV-1992-07-03-93-§3-7 (Avhendingslova), LOV-1992-07-03-93-§3-9 (Avhendingslova), LOV-199207-03-93-§3-10 (Avhendingslova), LOV-1992-07-03-93-§4-12 (Avhendingslova), LOV-1992-07-03-93-§4-14
(Avhendingslova)
Drammen tingrett TDRAM-2008-195573 – Borgarting lagmannsrett LB-2010-19971 (10-019971ASD-BORG/01).
I anke: Connie Og Sverres Eiendom AS (Advokat Roar Arvid Lehn) mot Tore Waskaas, Tord Waskaas og Iren
Eriksen (for alle: Advokat Astrid Gjøystdal). I avledet anke: Tore Waskaas, Tord Waskaas og Iren Eriksen (for alle:
Advokat Astrid Gjøystdal) mot ankende part Connie Og Sverres Eiendom AS (Advokat Roar Arvid Lehn)
Lagdommer Arild Kjerschow. Kst. lagdommer Børre Lyngstad. Tilkalt dommer sorenskriver Liv Synnøve Taraldsrud.
Henvisninger i teksten: LOV-1992-07-03-93-§3-8 (Avhendingslova), LOV-2005-06-17-90-§19-4 (Tvisteloven), LOV-2005-06-17-90§20-2 (Tvisteloven), LOV-2005-06-17-90-§20-3 (Tvisteloven)
Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter avhendingsloven som følge av mangel ved borebilleangrep i etasjeskille
mellom kjeller og første etasje.
Sakens bakgrunn
Familieselskapet Connie og Sverres Eiendom AS kjøpte eiendommen Sandebuktveien 307, en tomannsbolig med 1,7 mål tomt, i
Sande kommune i 1998. Selskapet var eid av Sverre Stephansen, hans barn og tidligere ektefelle. Stephansen var og er styreleder i
selskapet. Selskapet solgte eiendommen til Tord Waskaas, Tore Waskaas og Iren Eriksen ved kjøpekontrakt datert 17. november
2006. Kjøpesummen var 1 650 000 kroner. Kjøperne overtok eiendommen 1. desember 2006.
Huset er oppført i 1937, og er blitt delvis ombygd og oppgradert i flere omganger, bl.a. i 1998-99. Ingen i familien Stephansen
bodde på noe tidspunkt i huset, og deler av huset ble leid ut.
Etter kjøpekontrakten punkt 8 ble eiendommen solgt i den stand den var ved kjøperens besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9.
I verdi- og lånetaksten av 27. april 2006 er det innledningsvis under « spesielle forhold » bl.a. uttalt at taksten er basert på visuell
befaring uten inngrep i konstruksjonene og at det « (s)ier seg selv at det er begrensede muligheter for å oppdage skjult svikt inne i
konstruksjoner ». Videre uttales det blant annet at huset ble påkostet og oppgradert ved overdragelsen, « men er i dag en del slitt ».
Videre heter det at « (d)et er svikt i konstruksjoner og slitasje på utstyr, innredninger og overflater ».
Under overskriften « Grunn og fundamenter », « vedlikehold », uttales følgende:
Det er ikke kjennskap til drensforholdene. Det ble iakttatt fukt og vann i kjeller, samt saltutslag og avskalling av puss. Kjeller
er fuktig, og trenger mer utlufting for å være noenlunde » frisk » iht. alder. Vegger i fremre del spesielt har fukt og råteskader.
Under « Dekker – Gulv og overflate » heter det at det er stubbloft over kjeller og at det er knirk i gulver.
I taksten er låneverdi satt til 1,6 millioner kroner og markedsverdi til 1,8 millioner kroner. Det er gjort et fradrag for gjenstående
arbeider, alder, utidsmessighet eller lignende på 930 000 kroner.
I salgsprospektet fremgår det om husets tilstand at det ble foretatt vesentlige oppgraderinger i 1998-99. Det er deretter gitt en kort
beskrivelse av hva oppgraderingen besto i. Videre heter det:
Arbeidet er utført på den gamle basis som bolighuset har. Eiendommen har vært benyttet som utleiebolig og fremstår som
noe slitt.
I egenerklæringsskjemaet har Stephansen svart ja på spørsmålet om han kjenner til fuktighet (fuktmerker) eller innsig av vann i
eiendommen, og under « spesielle spesifikasjoner » har han skrevet « kjeller ». Han har svart nei til spørsmålet om han kjenner til
sopp, råteskader eller angrep fra skadedyr ». Det er uklart når egenerklæringsskjemaet ble fylt ut og når det ble levert til kjøperne.
Kort etter overtakelsen henvendte kjøperne seg til eiendomsmegleren, Forenede Advokater, og opplyste at leieboeren hadde
påstått at det var « husbukk » i bygningen. Etter oppdrag fra Tord Waskaas foretok Insekta AS v/ skadedyrbekjemper Idar Rognevær
den 20. februar 2007 sprøyting mot borebille i husets kjeller. I ordren til Rognevær fremgår det at « (a)ll kjellerhimling er behandlet mot
stripet borebille ». Fakturaen på 6 000 kroner ble betalt av Waskaas. Samme dag skrev Waskaas brev til eiendomsmegleren. Han
skrev at det var « verifisert » at det var skadedyr i huset og at eiendomsmegleren burde bidra til å løse saken « gjennom økonomisk
kompensasjon til oss ». I brevet er det også tatt opp enkelte andre forhold som det ikke er nødvendig å gå inn på. I svarbrev fra
megleren 9. mars 2007 tilbyr selger seg å dekke kostnadene til sprøytingen av kjellertaket.
http://www.lovdata.no/lr/lrb/lb-2010-019971.html
Side 1 av 5
Borgarting lagmannsrett
23.05.12 11:59
I brev 22. november 2007 reklamerte kjøpernes advokat på borebilleskadene og enkelte andre angivelige mangler. Etter oppdrag
fra kjøperne avga takstmann Annfinn Helleberg den 16. februar 2008 en skaderapport som omfattet kostnadskalkyle for utbedring av
borebilleskader i kjeller samt for enkelte andre forhold.
Den 23. desember 2008 gikk kjøperne til søksmål mot selger og megler ved stevning til Drammen tingrett.
Drammen tingrett avsa 26. juni 2009 dom med slik domsslutning:
1. Connie og Sverre eiendom AS dømmes til innen 14 – fjorten – dager fra dommens forkynning å betale til Tore Waskaas, Iren
Eriksen og Trond Waskaas 180 000 – hundreogåttitusen - kroner i prisavslag med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til
betaling skjer.
2. Connie og Sverre eiendom AS dømmes til innen 14 – fjorten – dager fra dommens forkynning å betale til Tore Waskaas, Iren
Eriksen og Trond Waskaas 20 000 – tyvetusen - kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
3. Forende advokater ved Dagfinn Hodt frifinnes.
4. Tore Waskaas, Iren Eriksen og Trond Waskaas dømmes til innen 14 – fjorten – dager fra dommens forkynning å betale sakens
omkostninger til Forende advokater ved Dagfinn Hodt med 101 718 – hundreogentusensyvhundreogatten – kroner.
Kjøperne fikk ikke medhold i mangelskrav knyttet båtplasser, skade på stuetak, manglende vannlås og forskriftsstridig brannstige.
For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Connie og Sverres Eiendom AS har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Tord og Tore Waskaas og Iren Eriksen har inngitt
anketilsvar som inneholdt avledet anke. Den avledede anken er knyttet til prisavslagets og erstatningens størrelse for borebilleskadene.
Den avledede anken gjelder således ikke de øvrige manglene som var påberopt for tingretten. For lagmannsretten har begge parter
innhentet skaderapporter med kostnadskalkyler fra to takstmenn. Lagmannsretten kommer tilbake til disse.
Ankeforhandling er holdt 10. april 2012 i Borgarting lagmannsretts hus. Ankende part møtte ved Sverre Stephansen sammen med
sine prosessfullmektig og avga forklaring. For ankemotpartene møtte Tord og Tore Waskaas sammen med sin prosessfullmektig og
avga forklaringer. Det ble avhørt tre vitner hvorav to fagkyndige. Om bevisføringen for øvrig vises det til rettsboken.
Den ankende part, Connie og Sverres Eiendom AS, har i hovedtrekk anført:
Kjøperne fikk sterke risikosignaler om mulige feil gjennom det som fremgikk av taksten om at det var registrert råte og fukt og svikt
i konstruksjonene samt gjennom de sterke oppfordringene i taksten om å undersøke huset grundig.
Tord og Tore Waskaas er henholdsvis elektroingeniør og tømrer og hadde alle muligheter til selv å registrere de godt synlige
borebilleskadene i kjellertaket. Kjelleren var dessuten fuktig og det var satt opp lett synlige støttebjelker som ga et varsel. Kjøperne har
derfor forsømt sin undersøkelsesplikt, idet han « måtte kjenne til » at det hadde vært borebiller i treverket, jf. avhendingsloven § 3-10
første ledd. Under enhver omstendighet « burde » han oppdaget angrepet gjennom den undersøkelse han ble oppfordret til i taksten, jf.
§ 3-10 annet ledd. § 3-10 tredje ledd kommer ikke til anvendelse.
Borebilleskadene kan heller ikke anses som en mangel etter § 3-7. Stephansen var klar over at det hadde vært borebiller i
takkonstruksjonen. Kjellertaket kunne imidlertid sprøytes og det var ikke noe alarmerende ved at det hadde vært borebiller i
konstruksjonen. Det er helt vanlig i gamle hus. Stephansen hadde derfor glemt opplysningen fra Rognevær i Insekta. I et så gammelt
hus er dette heller ikke noe en kjøper skal ha opplysning om.
Det er heller ikke sannsynlig at en opplysning om at det hadde vært borebiller i kjellertaket vil ha innvirket på kjøpsavtalen.
Borebilleskadene kan heller ikke anses som en mangel etter § 3-9 annet punktum. At huset kunne være angrepet av skadedyr var
ikke mer enn det man måtte forvente i et så gammelt hus. Borebilleskadene innebærer således ikke at huset var i vesentlig dårligere
stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Eiendommen ble solgt under verditakst og det er i taksten gjort et betydelig fradrag for elde og slitasje.
Hvis lagmannsretten kommer til at det foreligger en mangel, må prisavslaget under enhver omstendighet settes betydelig lavere
enn tingretten har gjort. Det er uklart hvilket prisavslag kjøperne krever.
Kjøperne har bevisbyrden med hensyn til hvor store utbedringer som er nødvendige. Det må gå utover kjøperne at de ikke har tatt
fotografier av skadene på treverket i de tre kjellerrommene som er utbedret. Det er dessuten uklart i hvilken grad skader og svikt i
konstruksjonene kan tilbakeføres til henholdsvis borebilleskader og fukt- og råteskader. Det er flere årsaksmuligheter inne i bildet.
Videre må det legges til grunn at arealet som har vært angrepet er betydelig mindre enn 109 m2 som Iversen har lagt til grunn.
Det må dessuten legges til grunn at utbedringen medfører en forbedret standard i forhold til hva han kunne forvente etter
kontrakten. Det må derfor gjøres et betydelig fradrag for standardforbedring.
Det er uklart hva som er grunnlaget for at kjøperne har anket over tingrettens erstatningsfastsettelse. De utgiftene som kreves var
ikke nødvendige og det er ikke grunnlag for kravet.
Det er nedlagt slik påstand:
1. Connie og Sverres Eiendom AS frifinnes.
2. Tore Waskaas, Iren Eriksen og Tord Waskaas dømmes in solidum til å betale til Connie og Sverres Eiendom AS sakens
omkostninger for tingretten og lagmannsretten
Ankemotpartene, Tord Waskaas, Tore Waskaas og Iren Eriksen, har i hovedtrekk anført:
Vilkårene for å anse borebilleskadene i kjellertaket for en mangel etter § 3-7 er oppfylt. Stephansen har innrømmet at han visste
om borebilleskaden. Det er et lojalitetsbrudd at kjøperne ikke fikk opplysning om det. Slike skader er en omstendighet ved huset som
kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplysning om. Det er tale om en objektivisert vurdering; hva kjøpere flest hadde grunn til å
regne med. Kjøperne var innforstått med at det var fukt og råte i kjelleren, men det har ingen betydning for selgers opplysningsplikt om
http://www.lovdata.no/lr/lrb/lb-2010-019971.html
Side 2 av 5
Borgarting lagmannsrett
23.05.12 11:59
regne med. Kjøperne var innforstått med at det var fukt og råte i kjelleren, men det har ingen betydning for selgers opplysningsplikt om
borebilleskaden han hadde kunnskap om. En opplysning om at det var betydelige skader i kjelleren ville åpenbart innvirket på avtalen
mellom partene. Selger har bevisbyrden for at de manglende opplysningene ikke har hatt betydning. Det vises bl.a. til Rt-2003-612. Det
er uten betydning om kjøperne ved nærmere undersøkelser kunne oppdaget skadene. Det følger direkte av § 3-10 tredje ledd at
opplysningsplikten i § 3-7 har forrang for undersøkelsesplikten.
Borebilleskadene må anses som en mangel også etter § 3-9 annet punktum. Selv om eiendommen er kjøpt « as is » og det ikke er
tatt forbehold, må skader i dette omfang anses som upåregnelig, med den følge at huset er « i vesentlig ringare stand » enn det var
grunn til å vente. Utbedringsarbeidene har vært betydelige og takstmann Iversen har betegnet skadene som betydelige. Etter «
prosentlæren » vil en verdireduksjon på 5 prosent eller mer være tilstrekkelig til at § 3-9 kommer til anvendelse. Verdireduksjonen er
langt høyere enn det.
Basert på Hellebergs og Iversens kalkyler vil prisavslaget som utgangspunkt ligge på ca. 250 000. Utbedringsarbeidet har
imidlertid vist seg mer krevende enn beregnet. De elektriske arbeidene har også vist seg mer kostbare. Iversen uttalte at hans kalkyle
var forsiktig. Fradraget for standardheving på 70 000 kroner i tingrettens dom er dessuten i overkant.
Erstatningen bør ligge på mellom 20 000 og 30 000 kroner.
Det er nedlagt slik påstand:
1. Connie og Sverre Eiendom AS dømmes til å betale prisavslag til Tore Waskaas, Iren Eriksen og Tord Waskaas etter rettens
skjønn, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
2. Connie og Sverres Eiendom AS dømmes til å betale erstatning til Tore Waskaas, Iren Eriksen og Tord Waskaas etter rettens
skjønn, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
3. Connie og Sverres Eiendom AS dømmes til å betale til Tore Waskaas, Iren Eriksen og Tord Waskaas sakens omkostninger for
tingretten og lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
Lagmannsretten ser slik på saken:
Mangelsspørsmålet.
Eiendommen er som nevnt solgt « som den er ». Etter avhendingsloven § 3-9 første punktum har eiendommen likevel mangel
dersom det foreligger opplysningssvikt etter § 3-7 eller § 3-8. Etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum har eiendommen også
mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Det er på det rene at kjøperne ikke fikk informasjon om at kjellertaket og etasjeskille mellom kjeller og første etasje samt noe av
gulvet på soverom i første etasje var skadet av borebilleangrep. Spørsmålet er om dette utgjør brudd på opplysningsplikten etter § 3-7.
Bestemmelsen lyder slik:
Eiendommen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller
måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Det gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har
verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.
Lagmannsretten finner – som tingretten – at skader som følgje av angrep fra borebiller er en omstendighet ved en eiendom som
kjøperen har grunn til å regne med å få opplysning om. Det gjelder selv om det dreier seg om gamle, dårlig vedlikeholdte hus hvor
kjøper må regne med at det kan være alvorlige mangler, og selv om det i salgsprospekt og/eller takst er påpekt forhold som gjør det
nærliggende å anta at det også foreligger mer eller mindre omfattende skjulte mangler. Det forhold at salgsobjektet er gammelt og slitt
kan med andre ord ikke medføre at selger ikke behøver å gi opplysninger om kjente mangler ved huset.
Lagmannsretten legger til grunn at kunnskapskravet etter § 3-7 innebærer at det må foreligge forsett eller grov uaktsomhet hos
selger, jf. Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, 2008, side 150 med videre henvisninger til rettspraksis og juridisk
litteratur. Stephansen har forklart at Idar Rognevær i Insekta ca. ett år før salget fant sted gjorde ham oppmerksom på at kjellertaket var
skadet av billeangrep, men at han siden hadde glemt denne opplysningen. Slik lagmannsretten oppfattet det mente Stephansen at
forglemmelsen skyldtes at han i denne tiden hadde store helse- og samlivsproblemer som gjorde at han var langt nede.
Lagmannsretten antar som Benestad Anderssen på side 152 at det må bero på en konkret vurdering om en slik « forglemmelse »
skal frita for mangelsansvar. I et tilfelle som dette, der Stephansen er gjort uttrykkelig oppmerksom på mangelen av en fagmann relativt
kort tid før salg, finner lagmannsretten at Stephansen må anses å ha kjent til eller måtte kjenne til mangelen.
Med så betydelige skader som det her er tale om, er det etter lagmannsrettens syn klart at det har virket inn på avtalen at
opplysning om skadene ikke ble gitt til kjøperne.
Mye taler for at kjøperne relativt enkelt kunne ha oppdaget borebilleangrepene i etasjeskillet mellom kjeller og første etasje. På den
annen side har ikke takstmannen som avga verditaksten 27. april 2006 angitt at kjellertaket og soveromsgulvet var skadet av borebiller.
Etter § 3-10 tredje ledd er det uansett uten betydning der det foreligger mangel etter § 3-7.
Det er etter dette ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til om borebilleskadene skal anses som mangel etter § 3-9 annet
punktum.
Kravet om prisavslag.
Kjøperne har etter dette krav på prisavslag etter § 4-12. Kjøper kan etter bestemmelsens første ledd kreve et forholdsmessig
prisavslag, men hvis ikke noe annet blir « godtgjort » skal prisavslaget etter § 4-12 annet ledd settes til kostnaden ved å få mangelen
rettet. Begge parter synes å mene at det er annet ledd som kommer til anvendelse her. Lagmannsretten er enig i dette.
Som det fremgår foran ble kjøperne av tingretten tilkjent 180 000 i prisavslag for borebilleskadene. For lagmannsretten har
kjøperne lagt ned påstand om prisavslag etter rettens skjønn uten noen beløpsbegrensning.
Forut for behandlingen i tingretten hadde kjøperne innhentet en rapport om skader og utbedringskostnader for bl.a.
borebilleangrepet i kjellertaket av takstmann Annfinn Helleberg. I rapporten er borebilleskadene beskrevet slik:
http://www.lovdata.no/lr/lrb/lb-2010-019971.html
Side 3 av 5
Borgarting lagmannsrett
23.05.12 11:59
Bille angrepet er av en meget graverende mengde i bjelkelag, stubbeloft, lekter og stolper i byggets kjeller, det er foretatt
stikk prøver med boringer i stolper og bjelker i kjeller, skaden av bille angrep er graverende dette fører til svekkelse av bjelkelag i
etg skill mellom kjeller og h.etg, det er merkbar svikt i gulv i h.etg som er innredet som egen boenhet med 2.stk sov, bad,
kjøkken, gang, og stue. Bille angrepet er stort med sviktende bærefunksjonen av bjelkene i etg skille mellom kjeller og h.etg. Det
er å anbefale utskifting av skadet trevirke.
I rapporten er det også gitt en beskrivelse av utbedringsarbeidene. Helleberg har stipulert de samlede rettekostnadene til 364 060
kroner. Lagmannsretten legger til grunn at kostnadene knyttet til borebilleskadene ifølge Helleberg utgjør ca. 250-260 000 kroner
inklusive merverdiavgift. Tingretten la Hellebergs beregning til grunn, og med fradrag for standardheving, fastsatte tingretten
prisavslaget til 180 000 kroner.
Under ankeforhandlingen er det innhentet to nye rapporter med beregning av utbedringskostnader.
Takstmann Atle Emil Iversen har på oppdrag fra kjøperne utarbeidet en rapport datert 1. mars 2010. Han møtte også under
ankeforhandlingen og redegjorde for sitt syn. I hans rapport heter det at « (b)ygningsdelene som er skadet av skadedyr er fra
opprinnelig byggeår. Skaden har utviklet seg over mange år og har sammenheng med at det har vært fuktig i krypkjeller/kjeller og at det
ikke har blitt gjort tiltak for å stoppe angrepet/utviklingen ». Under overskriften « Utbedring av bjelkelaget » og « Nytt gulv soverom »
heter det bl.a. at « (b)jelkelaget er så svekket at forsterkning er nødvendig ». Under samme overskrift heter det videre:
Dette utføres etter min mening enklest ved å fjerne stubbloftet, fjerne de mest skadde bjelkene, forsterke bjelkene med en
ny ved siden av den gamle. Det monteres ny isolasjon og ny himling i panel. Tregulvet i soverom er så svekket at gulvet må
byttes, rommet er på 12 m2. Tregulvet og listverk fjernes og det monteres nytt tregulv og nye lister.
Kostnadene er i rapporten stipulert til 256 400 kroner medregnet merverdiavgift. Av dette utgjør 11 400 kroner eksklusive
merverdiavgift utbedring av gulv på soverom. Iversen har lagt til grunn at det skadede arealet utgjør 109 m2.
På oppdrag fra selger har takstmann Vidar Aarnes avgitt en rapport datert 4. april 2012. Han møtte også under ankeforhandlingen
og redegjorde for sitt syn. Da han foretok befaring, var etasjeskillet utbedret i tre av kjellerens seks rom. Aarnes har videre lagt til grunn
at dette arealet er på 51 m2 og at også taket i et fjerde rom på ca 20 m2 er skadet, men ikke så mye at utbedring er nødvendig. Aarnes
har stipulert rettekostnadene til 136 625 kroner. Av dette utgjør 16 000 kroner utbedringskostnader for gulv på soverom i første etasje.
Den vesentligste forskjellen mellom de to beregningene er at Aarnes opererer med et areal som måtte utbedres på mindre enn
halvparten av hva Iversen har lagt til grunn.
Lagmannsretten antar at Iversen og Helleberg har lagt til grunn et for stort areal ved sine beregninger, men finner – i motsetning til
Aarnes – at det også er behov for full utbedring i det fjerde rommet på ca. 20 m2 som inngår i den opprinnelige bygningskroppen fra
1937.
En sammenligning av beregningene viser for øvrig at anslagene under den enkelte post til dels varierer betydelig og at inndelingen
i arbeidsoperasjoner heller ikke er den samme. Beregningen til Aarnes ligger høyere enn Iversens og Hellebergs regnet per m2, noe
som antagelig skyldes at enkelte kostnadskomponenter som for eksempel rigg, drift, containere og prosjektering påvirkes lite av hvor
stort arealet som skal utbedres er.
På bakgrunn av forklaringene til Tord og Tore Waskaas legger lagmannsretten til grunn at rivingen av himling og stubbloft viste seg
å være betydelig mer arbeidskrevende enn hva Iversen og Aarnes har lagt til grunn.
Lagmannsretten er etter en samlet vurdering kommet til at de faktiske utbedringskostnadene mest sannsynlig ville ligget på det
samme nivået som også tingretten er kommet til, nemlig ca. 250 000 kroner.
Lagmannsretten er videre enig med tingretten i at det her må gjøres et betydelig fradrag for standardheving i form av forlenget
levetid for konstruksjonen. Det vises til Benestad Andersen side 289-292 med henvisning til rettspraksis. Ved vurderingen av fradragets
størrelse må tas utgangspunkt i hva kjøperne ut fra hva som var opplyst om eiendommen og omstendighetene for øvrig hadde grunn til
å regne med, og etter lagmannsrettens syn måtte kjøperne her regne med at etasjeskillet, som var fra 1937, var preget av svakheter
som følge av fuktskader o.l.. Lagmannsretten finner det vanskelig å anslå hvor mye markedsverdien av eiendommen øker med som
følge av utbedringene. Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at et standardhevingsfradrag på 80 000, slik også
tingretten er kommet til, vil være passende.
Kjøperne skal etter dette gis et prisavslag på 180 000 kroner. Både anke og avledet anke skal etter dette forkastes på dette punkt.
Krav om erstatning.
Kjøperne har etter § 4-14 krav på erstatning for direkte tap som følge av mangelen uten hensyn til om selger har utvist skyld.
For tingretten la kjøperne ned påstand om erstatning oppad begrenset til 33 094 kroner, og tingretten tilkjente dem 20 000 kroner i
erstatning. For lagmannsretten har kjøperne lagt ned påstand om erstatning etter rettens skjønn uten noen beløpsbegrensning.
I sluttinnlegget anføres det at kjøperne har hatt direkte utgifter på 43 944 kroner. Samtidig har kjøperne under ankeforhandlingen
anført at erstatning på mellom 20 – 30 000 kroner vil være passende. Beløpet på 43 944 kroner, som også er nevnt i
anketilsvaret/avledet anke, synes å være hentet fra stevningen til tingretten og omfatter 6 000 kroner for sprøyting, 12 718 kroner for
takst, 15 850 kroner for reisekostnader og 9 376 kroner i « advokatutgifter før forlikssak ».
Lagmannsretten finner det tilstrekkelig sannsynliggjort at kjøperne har hatt utgifter til sprøyting med 6 000 kroner og utgifter til
takstmann Hellebergs arbeid med 12 718. Nevneverdige utgifter som kan kreves dekket ut over dette er ikke dokumentert.
Lagmannsretten finner etter en samlet vurdering at beløpet på 20 000 kroner som tingretten har fastsatt er passende. Utgiftene til
takstmann Iversens arbeid er ikke krevd dekket etter § 4-14.
Anke og avledet anke forkastes på dette punkt.
Sakskostnader.
Slik saken sto for tingretten fikk verken selger eller kjøperne medhold fullt ut eller i det vesentlige, jf. tvisteloven § 20-2 annet ledd,
http://www.lovdata.no/lr/lrb/lb-2010-019971.html
Side 4 av 5
Borgarting lagmannsrett
23.05.12 11:59
Slik saken sto for tingretten fikk verken selger eller kjøperne medhold fullt ut eller i det vesentlige, jf. tvisteloven § 20-2 annet ledd,
og i samsvar med § 20-3 ble ingen av disse to partene tilkjent sakens kostnader for tingretten. Etter det resultat lagmannsretten er
kommet til, blir tingrettens avgjørelse på dette punkt stående.
Verken selgeren eller kjøperne har fått medhold fullt ut for lagmannsretten, jf. tvisteloven § 20 – 2 annet ledd, jf. første ledd.
Lagmannsretten finner imidlertid at kjøperne har fått medhold i ankesaken i det vesentlige, og at de således må anses å ha vunnet
ankesaken. Kjøperne har også for lagmannsretten fått medhold i at det foreligger en mangel i lovens forstand og at utbedringsbehovet
har det omfang som kjøperne har hevdet. Videre vises det til at kjøperne i sitt anketilsvar/avledede anke la ned påstand om prisavslag
eller erstatning etter rettens skjønn og at det ikke er påløpt nevneverdige merkostnader ved behandlingen av saken som følge av at det
ble argumentert for at kjøperne burde tilkjennes høyere prisavslag og erstatning enn tingretten kom til.
Advokat Gjøystdal har krevd 61 500 kroner i salær for lagmannsretten, samt reise og oppholdsutgifter for seg med 2 480 kroner, 5
000 kroner for utgifter til sakkyndig vitne Atle Iversen og 3 684 kroner til hennes klienter for tapt arbeidsfortjeneste, kostgodtgjøring og
reiseutgifter. I tillegg kreves dekning av ankegebyret som er på 20 640 kroner. Advokat Lehn protesterte mot at partenes egne utgifter
ble dekket.
Etter lagmannsrettens syn har parter krav på å få dekket sine utgifter til reise til rettsstedet m.v., men ikke for tapt
arbeidsfortjeneste. Lagmannsretten viser til Schei, Tvistemålsloven, 2. utgave, 1998, side 580 som gjelder tvistemålsloven § 176. Det
er ikke tilsiktet noen endring i ny tvistelov på dette punkt. Etter dette godkjennes 1106 kroner av beløpet på 3 684 kroner.
Lagmannsretten finner at de øvrige utgiftene nevnt foran har vært nødvendige og de legges derfor til grunn. Samlet erstatning for
sakskostnader for lagmannsretten blir etter dette 90 726 kroner..
Dommen er enstemmig.
På grunn av arbeid med andre saker som ikke kunne utsettes er dommen avsagt etter fireukersregelen i tvisteloven § 19-4 femte
ledd.
Domsslutning
1. Anken fra Connie og Sverres Eiendom AS forkastes.
2. Anken fra Tord Waskaas, Tore Waskaas og Iren Eriksen forkastes.
3. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Connie og Sverres Eiendom AS 90.726 – nittitusensjuhundreogtjueseks – kroner til
Tord Waskaas, Tore Waskaas og Iren Eriksen innen 2 – to – to uker fra forkynnelsen av denne dom.
Tilbake
Databasen sist oppdatert 22. mai 2012
http://www.lovdata.no/lr/lrb/lb-2010-019971.html
Side 5 av 5