Transcript Standardhevings- og levetidsfradrag

TEMA:
EIENDOM
Standardhevings- og levetidsfradrag
Når en kjøper fremmer et krav mot selger av en fast eiendom som følge
av påståtte mangler ved eiendommen, blir kjøper ofte møtt med at det
må foretas et såkalt standardhevings- og/eller levetidsfradrag fra
størrelsen på utbedringskostnadene. Dersom standardhevings- og
levetidsfradraget blir tilstrekkelig stort, kan det i verste fall føre til at
kjøpers krav mot selger bortfaller i sin helhet.
takstmann har kommet frem til. Dette
utbedringsarbeidene eller prisavslaget
skyldes at det i rettspraksis har utviklet
har til hensikt å gjenopprette balansen i
seg en rettsregel som innebærer at det
kontraktsforholdet mellom kjøper og
I følge en dom fra Høyesterett som ble
først må foretas et fradrag i utbedrings-
selger.
avsagt 9. februar 2010, vil kjøper i
kostnadene for verdien av standard-
utgangspunktet ha krav på utbedring
hevingen og den økte levetiden som den
Dersom det ikke foretas et
eller prisavslag fra selger dersom
mangelfulle bygningsdelen får når den
standardhevings- eller levetidsfradrag
utbedringskostnadene for et mangelfullt
skiftes ut.
når en gammel bygningsdel skiftes ut, vil
Utgangspunktet
kjøper oppnå en uberettiget vinning fordi
forhold ved en eiendom utgjør 5-6 % av
eiendommens kjøpesum eller mer.
Når man skal fastslå om utbedringskostnadene overstiger beløpsgrensen på
5-6 % av kjøpesummen, kan man
imidlertid ikke uten videre legge til grunn
de utbedringskostnadene som en
Hvorfor har vi regler om
standardhevings- og
levetidsfradrag?
han kun har krav på å bli stilt i samme
posisjon som om eiendommen ikke var
mangelfull. Reglene om standardhevingsog levetidsfradrag, bygger med andre ord
på prinsippet om at kjøper skal få det
han betalte for, verken mer eller mindre.
Bakgrunnen for reglene om
standardhevings- og levetidsfradrag, er at
Ring oss på 02469
eiendomsadvokater.no
codex.no
Standardhevings- og
levetidsfradraget i
praksis
Som et eksempel kan vi trekke frem den
normale maksimale levetiden for et
baderom, som i følge bransjestandarden
er 20 år. Et bad som ble bygget i 2004,
vil dermed i utgangspunktet være utgått
på levetid i 2024. Dersom det i 2014
viser seg at badet har mangler som det
koster 150.000,- kroner å utbedre, skal
det dermed som hovedregel foretas et
dermed ikke være tilstrekkelig til å gjøre
fradrag for 10 år, tilsvarende 50 % av
et mangelsansvar gjeldende overfor
utbedringskostnadenes størrelse, i
selger, og kjøper ender opp med å ikke
beløpet på 150.000,- kroner, som følge
ha noe krav mot selger i det hele tatt.
Dersom du som kjøper blir møtt med at
av at badet etter at utbedringsarbeidene
er utført vil fremstå som nytt og derfor vil
kunne vare helt frem til 2034. Dette er
10 år lenger enn den opprinnelige
levetiden, hvilket innebærer at selgers
ansvar overfor kjøper begrenser seg til
Skal det alltid foretas et
standardhevings- og
levetidsfradrag?
det skal foretas et fradrag for
standardheving og/eller økt levetid, kan
det lønne seg å kontakte en advokat med
spisskompetanse i eiendomsrett som
kan gi deg et kvalifisert råd om hvilken
betydning et standardhevings- og
75.000,- kroner.
Betydningen av
standardhevings- og
levetidsfradraget
Kontakt advokat
I rettspraksis finnes det enkelte
levetidsfradrag har i din sak, og om det
eksempler på avgjørelser der retten har
er grunnlag for å foreta et slikt fradrag.
kommet til at det ikke skal foretas et
fradrag for den standardhevingen og den
økte levetiden som utskiftingen av en
mangelfull bygningsdel innebærer. I
Kontaktperson:
disse sakene har det foreligget spesielle
Hvorvidt det skal foretas et fradrag for
konkrete omstendigheter ved det
standardheving og økt levetid, kan ha
mangelfulle forholdet, for eksempel at
stor betydning for det kravet kjøper kan
bygningsdelen fremstod som helt ny. I
gjøre gjeldende mot selger av en fast
tillegg finnes det eksempler i rettspraksis
eiendom. I ovennevnte eksempel med
på at det ikke ble foretatt et
badet som var bygget i 2004, vil
standardhevings- og levetidsfradrag, når
utbedringskostnadene på 150.000,-
det overhodet ikke var mulig å utbedre
kroner utgjøre 7,5 % av kjøpesummen
det mangelfulle forholdet uten å erstatte
dersom eiendommen ble kjøpt for
en skadet bygningsdel med en ny
2.000.000,- kroner i 2004.
bygningsdel. Dette vil for eksempel
Beløpsgrensen fastsatt av Høyesterett på
kunne være situasjonen dersom
5-6 %, vil dermed i utgangspunktet være
bærende konstruksjoner i et tak er
oppnådd. Etter at det er foretatt et
oppspist av stokkmaur eller andre
fradrag på 75.000,- kroner for den
skadedyr.
standardhevingen og økte levetiden som
Finn Linde Eriksen
Advokat og partner, Oslo
Eiendom, personskade
Tlf: +47 91 81 46 92
[email protected]
Postadresse:
P.B. 8744 St. Olavs plass, 0028 Oslo
et utbedret/nytt bad innebærer, vil
Besøksadresse:
kjøpers krav mot selger imidlertid tilsvare
Kristian Augusts gate 7 B, 0164 Oslo
kun 3,75 % av kjøpesummen på
www.eiendomsadvokater.no
2.000.000,- kroner. Dette beløpet vil
Ring oss på 02469
eiendomsadvokater.no
codex.no