Transcript Pdf-link til vedtaket - Husleietvistutvalget

AVGJØRELSE AV HUSLEIETVISTUTVALGET
Sak nr. 2010/746
Den 9. juni ble det avholdt møte i Husleietvistutvalget for å avgjøre saken.
Møtet ble holdt i Husleietvistutvalgets lokaler.
Til stede:
Saksleder Sverre Bugge og utvalgsmedlemmene
Geir Engebraaten og Ola Fæhn.
Saken gjelder:
Utleiers krav om betaling av skyldig leie samt krav om
dekning av sakskostnader.
Klager:
A
Innklaget:
B
Eiendom:
Leilighet i x vei 22 D i Oslo
Saksgang:
Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage datert 20. desember 2010. Klagen ble
forsøkt postforkynt gjennom brev av 2. mars 2011, men forkynningskvittering fra innklagede er
ikke mottatt. Klagen er deretter forkynt via Stevnevitnet i Oslo 22. mars 2011 på leieobjektet.
I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar til klagen innen 14 dager. Det ble
opplyst at tilsvaret eventuelt kunne utarbeides ved personlig oppmøte på Husleietvistutvalgets
kontor. Videre ble det gjort oppmerksom på at saken kan bli avgjort på bakgrunn av klagers
fremstilling dersom tilsvar ikke mottas. Innklagede har ikke gitt tilsvar. Klagen ble forkynt på
leieobjektets adresse på et tidspunkt innklagede etter fremstillingen i saken ikke bodde der.
Saksleder tok derfor kontakt med innklagede e-post 9. mai 2011. Innklagede ringte deretter
tilbake til saksleder som så oversendte sakens dokumenter til den e-postadresse innklagede
allerede hadde respondert i forhold til ved å ringe tilbake til saksleder. Klagen anses etter dette
lovlig forkynt for innklagede.
Sakens bakgrunn
Det er fremlagt kopi av leiekontrakt datert 21. mars 2009 mellom klager som utleier og
innklagede som leietaker. Leieforholdet gjelder en leilighet i x vei 22 C i Oslo. Leieforholdet var
tidsubestemt og løp fra 1. april 2009 og med 3 måneders oppsigelse til opphør ved utløpet av en
kalendermåned. Leien var avtalt til kr 7.500 med forskuddsvis betaling den 1. i hver måned. Det
var avtalt og stilt et depositum på kr 15.000, tilsvarende 2 måneders husleie. Leietaker skal
tegne eget strømabonnement. Leieforholdet er avsluttet ved en oppsigelse pr e-post til utleier 1.
desember 2010 og leietaker anga at han ville være flyttet ut 23. desember 2010.
1
Klager har i det vesentlige anført:
Hovedkravet i saken er skyldig husleie med kr 60.000 Kravet gjelder ubetalt leie for januar,
september, oktober, november og desember 2009 samt leie i oppsigelsestiden fra og med
januar til og med mars 2011. Samlet for 8 måneder a kr 7.500 utgjør dette kr 60.000. I tillegg
kreves renter etter loven.
Det kreves også dekning for utleiers omkostninger i form av nedlagt arbeid. Jeg har brukt 3
dagers arbeid på denne saken og krever dekket et beløp på kr 3.418,80 tilsvarende 3 dagers
lønn i forhold til det statlige regulativ min avlønning er knyttet til. I tillegg kreves renter etter
loven.
Saksomkostninger for Husleietvistutvalget med kr 860 med tillegg av renter etter loven kreves
også dekket.
Klager har nedlagt slik
Påstand
1. Hovedkrav 1, kr 60.000 + rente etter loven
2. Hovedkrav 2, kr 3.418,80 + renter etter loven
3. Sakskostnader kr 860 + renter etter loven
Husleietvistutvalgets vurderinger:
Leieforholdet reguleres av lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 (husleieloven) og
leiekontrakten som er inngått mellom partene.
Klagen er lovlig forkynt for leietakeren som ikke har inngitt tilsvar. Etter at saksleder var i direkte
kontakt med innklagede om saken og oversendte sakens dokumenter legges det til grunn at
innklagede har valgt ikke å gi tilsvar.
Klagen angir to steder helt spesifikt at det skyldes husleie for januar 2009. Dette kan åpenbart
ikke være riktig, da leieforholdet først ble etablert fra 1. april 2010. For øvrig kreves det leie for
perioden september til og med desember 2009, 4 måneder a kr 7.500, til sammen kr 30.000.
Det kreves husleie for oppsigelsesperioden fra og med januar til og med mars måned 2011. I
oppsigelsen pr e-post datert 1. desember 2010 sies leiligheten opp. Etter kontraktens ordlyd
løper da oppsigelsestiden ut mars 2011. I en e-post datert 19. desember 2010 gjør leietaker det
klart at leiligheten vil bli stilt til utleiers disposisjon fra senest torsdag 23. desember 2010.
Leietakeren gjør det samtidig klart at han har store økonomiske problemer om dagen og foreslår
at utleier får innestående på depositumavtale og at de blir enige om et restbeløp og en
avbetalingsavtale.
Husleietvistutvalget anser at det har oppstått et økonomisk tap for utleier. Dette tapet er en
direkte og påregnelig følge av leietakerens mislighold av sine plikter etter husleiekontrakten.
Husleietvistutvalget gir utleier medhold i sitt krav om dekning av skyldig husleie for perioden
september til og med desember 2010 med til sammen kr 30.000. I tillegg kommer
forsinkelsesrenter fra forfall av den enkelte husleietermin.
Utleier krever i tillegg husleie i oppsigelsestiden fra og med januar til og med mars 2011.
Leietaker er i utgangspunktet forpliktet til å betale husleie i oppsigelsestiden på 3 måneder.
Leietakeren sa opp leiligheten 1. desember 2010. Det gjør at oppsigelsestiden i praksis bare
mangler en dag på å bli 4 måneder. Klagen til Husleietvistutvalget med krav om husleie ut mars
2
måned 2011 sendes inn 20. desember 2010, 3 dager før leiligheten igjen blir stilt til utleiers
disposisjon. Når leietakeren flytter på denne måten, mer enn 3 måneder før oppsigelsestiden er
ute, og samtidig varsler om sine betalingsproblemer, har utleier grunn til uro for leietakerens
betalingsevne og/eller -vilje. Utleier har ingen ubetinget rett til å forholde seg passiv i
oppsigelsestiden, men må søke å få leiligheten leid ut så snart som mulig. Her er det ikke
dokumentert noen slik aktivitet fra utleier. På den annen side har utleier krav på en rimelig
områdingstid for å få leiligheten leid ut på nytt. Husleietvistutvalget anser det burde være mulig å
få leid leiligheten ut igjen på nytt fra 1. mars 2011 og avgrenser leietakers plikt til å betale
erstatning for tapt leieinntekt til og med februar 2011. I tillegg kommer renter etter loven.
Utleier krever dekket kr 3.418,80 for sitt eget arbeid med saken. Kravet er beregnet ut fra at
klager mener å ha 3 dagers arbeid på denne saken og har lagt til grunn den avlønning hun har i
sitt daglige arbeid.
Ved utleie av leiligheter må man som utleier påregne et visst administrativt arbeid både med å
utlyse boligen, inngå leiekontrakt, kreve inn leie og ha dialog med leietaker om aktuelle forhold
som måtte dukke opp i leietiden. Det samme gjelder forhold som knytter seg til avvikling av
leieforholdet. Arbeidet med dette må generelt dekkes gjennom den inntekt man får gjennom
leien. Det er heller ikke dokumentert noen konkret tapt arbeidsfortjeneste ved at leietaker har
måttet ta seg fri fra arbeid. Husleietvistutvalget gir ikke medhold i dette kravet fra utleier.
Etter forskrift om husleietvistutvalg fastsetter Husleietvistutvalget hvem som skal bære
saksomkostningene. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget
fordeles etter prinsippene i tvisteloven § 20-2, § 20-3 og § 20-4.
Klager har fått delvis medhold i sine krav og leietakeren må dekke halvparten av
saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget med et beløp på kr 430.
Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan påkjæres til tingretten innen én
måned etter at avgjørelsen er forkynt.
Det ble truffet avgjørelse med slik
Slutning:
1. Leietaker skal betale utleieren kr 30.000 for skyldig husleie for september til
og med desember 2010. I tillegg kommer forsinkelsesrenter med den til en
hver tid gjeldende sats etter § 3 i forsinkelsesrenteloven fra forfall fra den
enkelte husleietermin.
2. Leietaker skal betale utleieren kr 15.000 i erstatning for tapt leieinntekt for
januar og februar 2011. I tillegg kommer forsinkelsesrenter med den til en
hver tid gjeldende sats etter § 3 i forsinkelsesrenteloven oppfyllelsesfristen.
3. Leietaker skal erstatte utleieren kr 430 til dekning av halvparten av
saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget. I tillegg kommer
forsinkelsesrenter med den til en hver tid gjeldende sats etter § 3 i
forsinkelsesrenteloven oppfyllelsesfristen.
4. Leietaker frifinnes for øvrige krav fra utleier.
Oppfyllelsesfristen er 14 dager fra denne avgjørelse.
3
Husleietvistutvalgets avgjørelse er enstemmig.
Vedtaket forkynnes for partene og kan i medhold av § 10 i forskrift om husleietvistutvalget, Oslo
og Akershus, Bergen og Trondheim, fastsatt av Kommunal- og regionaldepartementet
28.09.2000 med hjemmel i lov av 26. mars 1999 nr. 26 om husleieavtaler § 12-5, bringes inn for
tingretten innen én måned.
Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget
Oslo, 9. juni 2011
Geir Engebraaten
Sverre Bugge
Ola Fæhn
4