Transcript Saken gjelder Saksgang Leieavtalen Klageren har i det vesentlige

HUSLEIETVISTUTVALGET I SØR- OG NORD-TRØNDELAG
VEDTAK
Sak nr 2011/20135
Dato: 14.02.12
Utvalget:
Saksleder Geir Morten Løkken og utvalgsmedlemmene Leif
Kristian Solberg og Knut Melting
Klager:
A
Innklaget:
B
Eiendom:
X vei 5, Trondheim
Saken gjelder
Saken gjelder utleiers krav om erstatning for skader på husrom, utført arbeid, tapt husleie og
sakskostnader, og leietakers krav om utbetaling av depositum.
Saksgang
Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget i Trondheim ved klage av 03.11.11. Klagen ble
forkynt for innklagede ved forkynningsbrev av 07.11.11, jf. forskrift om husleietvistutvalg § 3,
jf. domstollovens § 163a. Innklagede innga tilsvar med motklage den 28.11.11. Motklagen
ble forkynt for klager ved forkynningsbrev av 08.12.11. Klager innga tilsvar på motklagen den
21.12.11. Ytterligere bemerkninger i saken ble inngitt – av innklagede den 03.01.12 og av
klager den 09.01.12.
Det er ikke avholdt meklingsmøte. Saken avgjøres derfor etter forskrift om husleietvistutvalg
§ 8 annet ledd på grunnlag av de opplysninger som er fremkommet under
saksforberedelsen.
Leieavtalen
Leiekontrakten som ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leietaker den
13.07.05 startet å løpe den 23.07.05, og gjaldt en 2-roms sokkelbolig i utleierens hus.
Leiekontrakten var tidsubestemt, med en gjensidig oppsigelsesadgang med en måneds
varsel, til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Avtalt leie var kr 5 000 pr måned.
Depositum/”forskudd” på kr 10 000 ble innbetalt direkte til utleier. Leieforholdet ble sagt opp
av utleier den 28.06.11 med oppsigelsestid ut juli måned. Leietaker flyttet ut den 01.08.11 og
nøkler ble levert per post den 02.08.11.
Klageren har i det vesentlige anført
Hovedkrav
Innklagede har ikke sørget for tilstrekkelig lufting og vedlikehold, noe som har forårsaket
fuktskader på vegg, fukt under belegget rundt toalettet, mugg i vinduene med mer. Disse
skadene kreves erstattet. Videre kreves erstatning for tapte leieinntekter, da leiligheten ikke
kunne leies ut på nytt som følge av tilstanden ved overlevering. Det kreves også påløpte
advokatkostnader i forbindelse med saken, dekning av rettsgebyret og skjønnsmessig
erstatning for arbeidet utført som følge av skadene.
Klageren har nedlagt følgende påstand i hovedkravet:
1. B dømmes til å betale A kr 6 358 i erstatning for skader på husrommet med tillegg av
rente etter loven.
2. B dømmes til å betale A kr 7 875 i erstatning for advokatkostnader i forbindelse med
tvisten med tillegg av rente etter loven.
3. B dømmes til å betale A erstatning for arbeid utført i forbindelse med skadene,
fastsatt etter husleietvistutvalgets skjønn, med tillegg av rente etter loven.
4. B dømmes til å betale kr 27 500 i erstatning for tapt husleie med tillegg av rente etter
loven.
5. B dømmes til å betale sakskostnader pålydende kr 860, med tillegg av rente etter
loven.
Motkrav
Prinsipalt har klager anført at kravet på tilbakebetaling av depositum med dets rentekrav er
foreldet etter foreldelsesloven § 2. Fristen startet å løpe fra det tidspunkt pengene ble
overlevert utleier, jf. husll. 3-7 annet ledd, jf. fl. § 3 nr 1.
Subsidiært er det anført at leietaker i vesentlig grad må anses som medansvarlig for
overtredelsen av husll. § 3-7. Det kan dermed ikke kreves renter på depositumsbeløpet, jf.
husll. § 3-7 tredje ledd.
Klager har nedlagt følgende påstand i motkravet:
1. A frifinnes for motkravet om utbetaling av depositum på kr 10 000,-
Innklagede har for det vesentlige anført
Hovedkrav
Leiligheten har vært beheftet med mye fukt på badet siden innflytting, noe som skyldes at
ventilasjonen ikke fungerer som den skal. Den er heller ikke tilrettelagt for tørking på
vinterstid. Oppsigelsen er begrunnet med at utleier skal benytte leieobjektet selv. Hun kan
følgelig ikke ha lidt noe tap for manglende husleie etter innklagede flyttet ut. Videre var
boligen vasket ved utflytting, og var i avtalt stand ved fravikelsen.
Innklagede forsøkte å levere nøklene til klager den 31.07.11, men denne nektet å åpne
døren og å ta telefonen. At nøklene ble levert pr post to dager senere kan derfor ikke
klandres innklagede.
Innklagede har nedlagt følgende påstand i hovedkravet:
1. B frifinnes.
Motkrav
Depositumet ble betalt kontant til utleier. Dette er i strid med husll. §3-5 og således et ulovlig
depositum. I henhold til § 3-7 siste ledd påløper det forsinkelsesrente fra den dag beløpet ble
utbetalt utleier. Dette ble gjort 23/7-05.
Innlagede har nedlagt følgende påstand i motkravet:
2. A dømmes til å betale B skyldig depositum kr 10 000,- med tillegg av
forsinkelsesrente, jf. forsinkelsesrenteloven § 3 fra 23/07-05 til betaling skjer.
Innklagede har nedlagt følgende påstand i begge tilfeller:
3. A dømmes til å betale sakens omkostninger.
Husleietvistutvalgets vurdering
Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr
17.
Hovedkrav
Erstatning for skader/arbeid
Klager har fremsatt krav om erstatning for skader på husrommet og arbeid i den forbindelse.
Kravet er oppstilt som følgende:
Reparatør til vaskemaskin (ingen feil) 7/12-06: kr 610,Reparatør til vaskemaskin (ingen feil) 3/12-08: kr 750,Ødelagt brannvarsler 28/12-06: 339,Ødelagt servantbatteri skiftet 28/10-10: kr 1861,50,Ny dørlås til ytterdøren: kr 352,50,Rørlegger: kr 969,Forbruk av maling, malekoster og spiker: kr 2445,Videre er det krevd erstatning for utført arbeid i forbindelse med skadene fastsatt etter
husleietvistutvalgets skjønn.
Innklagede har bestridt alle krav og vist til at leiligheten er gammel og bærer preg av dette.
Det hevdes at de påståtte skader er av en slik art at de ligger innenfor det som følger av
normal slitasje og elde på boligen.
Det følger av husleieloven § 10-3 andre ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som
er avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av
husleieloven § 10-3 tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som
følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve
erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side.
Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husleieloven § 10-3 syvende
ledd andre punktum, jf. § 2-14. Klageren må sannsynliggjøre at vilkårene er oppfylt.
Det er et alminnelig prinsipp i norsk rett at det er den som hevder å ha et krav som har
bevisbyrden for kravets realitet. Videre er det slik at det kreves alminnelig
sannsynlighetsovervekt for å kunne bli tilkjent erstatning. Utvalget må derfor legge til grunn
det faktum som fremstår som mest sannsynlig på bakgrunn av den dokumentasjonen som er
forelagt.
Kostnader til reparasjon av vaskemaskin:
Fra klagers side hevdes det at innklagede to ganger ga beskjed om at vaskemaskinen, som
fulgte leiligheten ikke virket/var defekt. Utleier kontaktet reparatør ved begge tilfellene som
inspiserte vaskemaskinen. Det er fremlagt to kvitteringer på betalte regninger i denne
forbindelse. I begge regningene konkluderer reparatøren med at det ikke er funnet feil på
maskinen. Innklagede har ikke spesifikt imøtegått påstanden. I mangel av andre
holdepunkter må det dermed legges til grunn at inspeksjon var unødvendig og skyldes
forhold som leietaker hefter for.
Klager gis medhold erstatning for utgifter til inspeksjon samlet kr 1 360,-.
Servant batteri:
Klager har fremlagt kvittering for skifte av servantbatteri, samt bilder av et servantbatteri som
antas å være det opprinnelige servantbatteriet. Spørsmålet er utskiftelse av servantbatteri
faller innenfor leietakers vedlikeholdsplikt jf, husll. § 5-3 slik at leietaker plikter å føre
tilstrekkelig vedlikehold underveis i leieforholdet. Med mindre ikke annet er avtalt mellom
partene så omfatter ikke leietakers vedlikeholdsplikt etter husll. § 5-3 annet ledd utskiftning
av fast inventar i boligen. Det er ikke avtalt en videre vedlikeholdsplikt i partenes avtale, jf.
leieavtalens § 8.
Utleier har ikke på annen måte godtgjort at utskiftingen skyldes uaktsom bruk av
servantbatteriet.
Klager gis ikke medhold i kostnader til utskiftning av servantbatteri.
Brannvarsler:
Klager har fremlagt kvittering for kjøp av en stk røykvarsler. I oppstillingen av kravet er det
vist til en ødelagt brannvarsler 23/8-06. Kravet er ikke videre spesifisert eller dokumentert.
Ifølge innklagede skiftet hun selv en røykvarsler under leieforholdet da den gamle var
ødelagt.
Husleietvistutvalget anser ikke kravet tilstrekkelig dokumentert, og gir ikke klager medhold i
kravet.
Dørlås til ytterdøren:
Innklagede har i prosesskriv av 01.01.12 erkjent å ha mistet en nøkkel til leiligheten. Klager
gis dermed medhold i kravet om kostnader til skifting av dørlås kr 352,50,-.
Øvrige kostnader
Klager har krevd kr 2445,- i erstatning for kostnader til kjøp av maling og kr 969,- i kostnader
til demontering av toalettet og kostnader til arbeid fastsatt etter husleietvistutvalgets skjønn.
Det fremgår av husleieloven § 10-2 annet ledd at ”er ikke annet avtalt, skal husrommet med
tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den
forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å
utbedre.“
Innklagede har anført at leiligheten var vasket men generelt preget av at den var av eldre
dato, slik at eventuelle skader/slitasje skyldes alminnelig slitasje og elde. Begge parter har
fremlagt bilder til dokumentasjon for sitt standpunkt. Ingen av bildene viser leilighetens
tilstand ved innflytting, kun ved utflytting. De fleste bildene som er fremlagt fra klager tolkes
ditt hen at de er antatt å vise mangelfull vasking bak kjøleskap og vaskemaskin. I prosesskriv
av 03.01.12 har innklagede erkjent at verken vaskemaskin eller kjøleskap ble flyttet på ved
vasking. Hvorvidt den øvrige del av leiligheten var dårlig vasket er ikke dokumentert fra
klagers side. På bakgrunn av dette gis klager medhold i 1 times arbeid av kr 200,- for
mangelfull vasking bak vaskemaskin og kjøleskap.
Når det gjelder kravet om erstatning for kostnader til kjøp av maling så har ikke klager
fremlagt noen dokumentasjon på hvorfor det skulle være nødvendig å male leiligheten. Ut fra
de bilder som er fremlagt så antar Husleietvistutvalget at leiligheten var i tilsvarende stand
som ved overtakelsen med unntak av alminnelig slit og elde.
Når det gjelder kravet om erstatning for kostnader til demontering av toalett så er det anført
fra klagers side at dette måtte demonteres, fordi gulvbelegget måtte luftes, da det var fukt
under. Fuktproblemene påstas å ha en sammenheng med at leietaker ikke benyttet vifte på
badet, lite bruk av lufteventiler og daglig klessvask med dertil tørking av klær.
Innklagede hevder at det har vært fukt på badet siden hun flyttet inn, da ventilasjonen ikke
virker. Klær ble vasket to ganger pr. uke og viften ble alltid benyttet ved tørking.
Kravet er imøtegått av innklagede og ikke ytterligere dokumentert fra klager. Ut fra de
forelagte bilder er kravet klart ikke tilstrekkelig dokumentert og klager gis ikke medhold.
Renter
Klageren har også krevd renter for erstatningsbeløpet. Det følger av forsinkelsesrenteloven §
2 første ledd andre punktum at forsinkelsesrente kan kreves fra 30 dager etter at
fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale.
Forkynning av klage ovenfor innklagede er å anse som et påkrav. Hvor klagen er forkynt ved
undertegnet mottakskvittering beregnes fristen fra dato for utsendelse av forkynningsbrev fra
husleietvistutvalget. Slikt forkynningsbrev ble sendt den 07.11.11. Husleietvistutvalget gir
derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra den 07.12.11
og til betaling skjer.
Tapt husleie
Klager har fremsatt krav om erstatning for tapt husleie med kr 27 500,-. I prosesskriv av
21.12.11 er kravet begrunnet med at tilstanden på leiligheten ved overlevering ikke har gjort
det mulig å leie ut på nytt, slik at det har oppstått et reelt tap. Klager har ikke fått medhold i
kravet om erstatning begrunnet i tilstanden på leiligheten ved overlevering. I tillegg viser
Husleietvistutvalget til den vedlagte oppsigelse fra klager datert 28.06.11 punkt 7. hvor
oppsigelsen er begrunnet i at utleier skal benytte leiligheten til egen yrkesutøvelse.
Klager gis ikke medhold i kravet om erstatning for tapt husleie.
Advokatutgifter
Klager har fremsatt krav om dekning av advokatutgifter påløpt i anledning saken før
saksanlegg. Erstatning for påløpte advokatutgifter reguleres av FOR 2000-09-28 nr 1020:
Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og NordTrøndelag.§ 14. Det fremgår av fjerde ledd annet pkt. at ” ansvar for å bære
saksbehandlingsgebyret fordeles etter prinsippene i tvisteloven § 20-2, § 20-3 og § 20-4.
Den som har vunnet saken fullstendig kan også tilkjennes andre kostnader som har vært
strengt nødvendig for å vinne fram.”
For å tilkjennes andre kostnader kreves det at klager har vunnet saken fullstendig. I dette
tilfeller har klager kun fått medhold i noen mindre erstatningsposter og således klart ikke
vunnet saken fullstendig.
Klager gis ikke medhold i kravet om advokatutgifter.
Saksbehandlingsgebyr
Klagereren har satt frem krav om dekning av saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret
for gebyret for husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven § 20-2, § 20-3 og §
20-4. Klageren har ikke fått medhold i det vesentlige jf tvl. §20-2 annet ledd, og må selv bære
saksbehandlingsgebyret.
Motkrav
Innklagede har fremsatt krav om tilbakebetaling depositum på kr 10 000,- med tillegg av
forsinkelsesrente.
Kravet om utbetaling av depositum med dets renter reguleres av husleielovens kap. 3. Det
fremgår av husll. § 3-5 at depositum skal settes inn på en særskilt konto i leietakers navn.
Ifølge leietakers fremstilling ble beløpet betalt kontant til utleier ved innflytting.
Husleieloven § 3-7 første ledd oppstiller et forbud mot andre depositumsløsninger enn det
som fremgår av § 3-5. Er beløpet innbetalt i strid med § 3-7 første ledd kan leietaker alltid
kreve beløpet utbetalt/erstattet.
Det fremgår av § 3-7 siste ledd at beløpet forrentes etter forsinkelsesrenteloven fra den dag
det ble innbetalt. Ifølge innklagede ble beløpet innbetalt 23.07.05
Utleier har ikke bestridt at beløpet faktisk er betalt, og utvalget legger dermed i tråd med
innklagedes fremstilling at beløpet ble betalt kontant til utleier 23.07.05
Klager har i sitt prosesskriv av 30.01.12 prinsipalt påberopt av beløpet med dets renter er
foreldet, subsidiært at leietaker i vesentlig grad må anses som medansvarlig for
overtredelsen.
Utvalget tar først stilling til spørsmålet om foreldelse.
Reglene om foreldelse følger Lov av 18.05.1979 nr. 18 Lov om foreldelse av fordringer
(foreldelsesloven)
Den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år, jf. fl. § 2. Fristen løper ”fra den dag da
fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse.” jf. fl. § 3 nr 1. I henhold til husll. §
3-7 kan leietaker kreve beløpet tilbakebetalt umiddelbart etter at det er betalt. Dette medfører
at foreldelsesfristen i utgangspunktet starter å løpe fra det tidspunkt betalingen urettmessig
ble betalt.
Det må videre vurderes om foreldelsesfristen er blitt avbrutt i løpet av leieforholdet, jf. fl. § 14:
”Foreldelse avbrytes når skyldneren overfor fordringshaveren uttrykkelig eller ved sin
handlemåte erkjenner forpliktelsen, så som ved løfte om betaling eller ved å betale rente.”
Spørsmålet er om det at utleier stiller leieobjektet til disposisjon under leieforholdet må anses
som stilltiende erkjennelse av tilbakebetalingskravets eksistens. Hvorvidt skyldnerens
handlemåte virker fristavbrytende i lovens forstand, avgjøres på bakgrunn av en samlet
vurdering, jf. Rt. 1999 s.1755. Spørsmålet er nærmere behandlet av Kjørven m.fl; Foreldelse
av fordringer, 2011 s. 306.
Om den helhetsvurdering som skal foretas, uttales det følgende: ”Etter min mening bør
derfor spørsmålet om fristavbrytende erkjennelse omformuleres til et spørsmål [om
skyldnerens opptreden gir fordringshaveren rimelig grunn til ikke å foreta andre
fristavbrytende skritt].”
Utvalget er enig i denne betraktningsmåte på spørsmålet.
Avtalen om leie av leiligheten var betinget av at depositum ble innbetalt. Og det var forutsatt
mellom partene at depositumet skulle utbetales ved leieforholdets avslutning.
I et løpende leieforhold hvor forutsetningen er at depositumet skal brukes som sikkerhet for
skader og skyldig leie vil ikke leietaker ha noen grunn til å trekke saken inn for domstoler –
nettopp fordi han har en berettiget forventing om å få depositumet tilbake forutsatt at han
holder sin del av avtalen. Det faktum at leiligheten stilles til leietakers disposisjon gir klart
fordringshaveren rimelig grunn til å ikke foreta andre fristavbrytende skritt. Først ved
leieforholdets avslutning vil leietaker ha en rimelig grunn til å foreta fristavbrytende skritt.
Det legges etter dette til grunn at foreldelsesfristen stilltiende er avbrutt gjennom
leieforholdet, slik at fristen startet å løpe fra det tidspunkt leieforholdet opphørte.
Leieforholdet ble avsluttet 31.7.11. Kravet var dermed ikke foreldet, fl. § 2 ved innlevering av
klage til Husleietvistutvalget.
Renter
Utvalget presiserer innledningsvis at det for rentekravet også gjelder en foreldelsesfrist på 3
år, jf. fl. § 2. og at kravet startet å løpe fra det tidspunkt beløpet ble innbetalt, jf. husll. § 3-7
tredje ledd, slik at foreldelsesfristen også startet å løpe fra dette tidspunkt, jf. fl. § 3 nr 1.
Dersom foreldelse for rentedelen skal være avbrutt gjennom erkjennelse, jf. fl. § 14 så må
det foreligge ytterligere momenter enn de som det er redegjort for under spørsmålet om
foreldelse av hovedkravet. Rentekravet følger ikke av avtalen, men av en egen
lovbestemmelse. Utvalget antar at det faktum at husrommet stilles til leietakers disposisjon,
ikke medfører at utleier dermed også stilltiende har erkjent rentekravets eksistens, da dette
ikke er avtalt mellom partene, men bygger på en egen lovbestemmelse.
Foreldelsesfristen ble avbrutt ved inngivelse av tilsvar i saken jf. fl. § 15 nr 2 litra b, mottatt av
utvalget 29.11.11.
Klager har subsidiært anført at innklagede i vesentlig grad må anses som medansvarlig for
overtredelsen av depositumsreglen jf, husll. §3-5 slik at det ikke kan kreves
forsinkelsesrenter på kravet, jf. husll. § 3-7 tredje ledd. I følge husll. § 3-7 tredje ledd,
forrentes kravet ikke ”dersom leietaker anses i vesentlig grad medansvarlig for
overtredelsen.” Ut fra ordlyden skal det mye til dersom leietaker skal anses og i ”vesentlig
grad” vært medansvarlig. I juridisk teori er det antatt at bestemmelsen skal gis en snever
rekkevidde, jf. lovkommentar v/ Wyller note 228.
Klager har vist til at leietaker selv kom med pengene i handa, og det fremgikk ikke av
kontrakten at pengene skulle betales kontant. Det anføres også at utleier ikke hadde gitt
uttrykk for at depositumet skulle betales kontant.
Det er ikke tilstrekkelig, for å anse ”leietaker i vesentlig grad medansvarlig”, at leietaker
betaler et irregulært depositum med vitende og vilje om at betalingen ikke er i samsvar med
lovens bestemmelser.
Husleietvistutvalget er derfor av den oppfatning at forsinkelsesrenter i denne saken i
utgangspunktet løper fra betalingsdatoen. Forsinkelsesrenter før 29.11.08 er derimot
foreldet.
På bakgrunn av det ovennevnte gis innklagede medhold i kravet om skyldig depositum kr
10 000,- med tillegg av rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling §
3, fra 29.11.08 til betaling skjer.
Konklusjon
Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget i Sør- og Nord- Trøndelag har truffet
vedtak med slik
slutning
1. B plikter å betale A erstatning for utgifter til reparatør og bortkomne nøkler med kr
1 712,50,- med tillegg av rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket
betaling § 3, fra 14.12.11 og til betaling skjer.
2. B plikter å betale A erstatning for manglende rengjøring med kr 200,- med tillegg av
rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling fra 14.12.11 og til
betaling skjer.
3. B frifinnes for krav om erstatning for advokatkostnader.
4. B frifinnes for krav om erstatning for kostnader ved arbeid utført i forbindelse med
skadene.
5. B frifinnes for krav om erstatning for tapt husleie.
6. B frifinnes for krav om sakskostnader.
7. A plikter å betale B skyldig depositum kr 10 000,- med tillegg av rente etter lov av
17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling § 3, fra 29.11.08 til betaling skjer.
Oppfyllelsesfristen er to uker fra forkynning. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen
av oppgjøret.
****
Vedtaket forkynnes for partene og kan bringes inn for tingretten innen en måned, jf. forskrift
om husleietvistutvalget av 28. september 2000 nr 1020 § 10. Saken er etter dette avsluttet
hos Husleietvistutvalget i Sør- og Nord-Trøndelag.
Trondheim, den 14.02.12
Leif Kristian Solberg
Geir Morten Løkken
Knut Melting