Transcript Presentasjon fra Stiftelsen Byggfag og Tress Eiendom AS

Presentasjon av
reguleringsprosess og tanker om
utvikling og infrastruktur på Bæk
på Nesset i Ås kommune
Oslo 26.11.2014
Stiftelsen Byggfag
[email protected]
www.byggfag.org
For fagorganiserte:
Tømrere, snekkere, taktekkere,
blikkenslagere, glassmestersvenner
og montører
Ås Kommune
•
•
•
•
•
Forventer befolkningsøkning
Trenger mange boliger
Det er mange ulovlige fastboende på feltet
De fleste nye kjøpere ønsker å bo fast
Veianlegget er for dårlig til dagens bruk og
stadig dyrere å vedlikeholde
• Bakken er farlig og skulle vært vinterstengt
Kommunen føler at de må gjøre noe med feltet.
3
Stiftelsen
• Ønsker å realisere verdier til siner formål.
(Hytteeierne er ikke blant stiftelsens formål)
• Ønsker å bidra til utviklingen av feltet
• De ubebygde områdene er bevokst med høye
trær og bør saneres.
• Ønsker ikke å administrere private eiend.
• ‘Feriehjemsbevegelsen’ er slutt i fagbeveg.
4
Hva har skjedd?
• Feltet er vedtatt omregulert (kommuneplan)
• Det er tatt initiativ til å regulere feltet til bolig
• Tress Eiendom AS er engasjert av stiftelsen til
å gjennomføre prosessen
• Stiftelsen har vedtatt å omregulere og bygge
ut flere av sine områder. (Styrevedtak)
• Stiftelsen tilbyr alle hytteeierne å være med i
prosessen.
5
Hvem er Tress Eiendom?
 Tress Eiendom Norge AS ble stiftet i 2013 med formål å kjøpe, videreutvikle og selge
eiendomsprosjekter.
Et uavhengig og partnerdrevet eiendoms- og
utviklingsmiljø
 Selskapets to eiere har til sammen 50 års erfaring i bransjen
 Har god tilgang på eiendomsinvesteringer og utviklingsprosjekter
 Tar også enkelte forvaltningsoppdrag
 100 % partnereiet
6
Ås 26.11.2014
Kort om bakgrunn:
- Området er uregulert/ LNF område i dag, der det er gitt anledning
til å bygge hytter på inntil 75 kvm. Bto.
- Måleregler i dag inkluderer overbygget terrasse der tak stikker mer
enn 100 cm. fra vegg.
- Dvs. at en ny regulering vil kunne gi anledning til å bygge større
enn dette.
- Det er mange hytteeiere som har tatt i bruk hytten som
helårsbolig. Dette er det ikke hjemmel for.
7
Ås 26.11.2014
Hensikt med reguleringsprosess nå:
- Tress Eiendom bidrar med utviklingskompetanse, samkjører
prosessen, og derved sikrer at stiftelsen Byggfag og øvrige
tomteeiere kan følge opp kommunens vedtatte
kommuneplan/arealplan 2011 – 2023.
- Tomte- og hytteeiere inviteres med på forslagsstillersiden i denne
reguleringsprosessen, da det er den beste måten for eierne å sikre
påvirkning på planen.
8
Ås 26.11.2014
Offentlige føringer
Området er benevnt H290_3 i gjeldende kommuneplan.
Beskrives som:
«fremtidige soner med krav om felles planlegging, og for
omforming og transformasjon.»
Videre: «sone for felles planlegging av Tømrernes feriehjem skal
sikre en trinnvis og helhetlig planlegging av arealet fra fritids-til
helårsboliger»
9
Mulighetsstudie Bekk, ved Nesset / Vinterbro i Ås kommune
Stiftelsen Byggfag besluttet å utvikle sine tomteområder på feltet.
Stiftelsen har inngått en avtale om dette med Tress Eiendom Norge AS
og vi er allerede godt i gang med dialog med kommunen, dialog med
arkitekter, ingeniører og andre samarbeidspartnere.
Det er utarbeidet en mulighetsstudie av de arealene som kommunen
ønsker regulert.
Denne illustrerer muligheten for en helhetlig utvikling av
reguleringsområdet, slik at området tilbyr beboere i alle livsfaser
interessante boalternativer med gode kvaliteter. Hovedvekt ligger på
eksisterende type bygningsmasse, med endring til enebolig. Dette
suppleres med rekkehus/flermannsboliger og innslag av lavblokk.
Bill Boot
Flata på toppen
Utsikten
Snuplass
Etablerern
Park
Lekeplass
Flata nede
Pensjonisten
Bryggeanlegg
Bryggeanlegg
Enebolig
Rekkehus
Lavblokk
Enebolig Fase II
Grendehus
Barnehage
Hvordan påvirkes hytteeiendommene?
-
Ny reguleringsplan
-
-
Kommunen ber om en samlet regulering.
Avsatt til hytteområde transformert til fremtidig bolig.
Inviteres med dette til å være med på innsiden av
reguleringsprosessen.
Kan da komme med innspill og ønsker i en tidlig fase.
God mulighet for påvirkning av området i helhet.
Ved god utnyttelse og utvikling av stiftelsens tomter (som på
mulighetsstudien) vil det bli fornuftig spleiselag på vei, VA og
strømforsyning.
Langt rimeligere for partene å gjøre dette sammen enn hver
for seg.
Positive private muligheter
-
Flytte dit tidligere.
Bo der lovlig.
Kunne bygge på.
12
Infrastruktur
- Ingen er tjent med å gjøre dette dyrere enn nødvendig. I alle fall
ikke stiftelsen som må ta den største delen avregningen
- Finne minste felles multiplum…
- Flere enheter gjør at prisen per enhet blir lavere!
13
Hvordan påvirkes hytteeiendommene?
-
Oppgradering av Vann og avløp – hvilket dere er i gang
med for flere områder
-
Gir nye boenheter som er med og spleiser på
regningen, slik at dette kan bli rimeligere for den
enkelte hytte eier
Gir bedre standard og kapasitet
Helhetlig utvikling for området
Oppfyller fremtidige myndighetskrav
Koster penger men øker verdi
14
Hvordan påvirkes hytteeiendommene?
- Oppgradering av vei
- Et lite forprosjekt er igangsatt nå, for å få:
-
Råd om veistandard, bredde og plassering.
Råd om gang og ev. sykkelvei.
Grunnlag for å prise/ beregne kostnaden knyttet til dette.
Vi ser oss tjent med å lede dette og ikke overlate til kommunen.
15
- Gir bedre standard på vei
- Bedre adkomst
- Tryggere og sikrere, særlig for
fotgjengere
- Det antas at noen
eiendommer vil måtte avgi
(selge)
tomtestriper til bredere vei.
- Koster penger men øker
verdien av alle tomtene som
berøres
- Ikke minst: kontroll og
forutsigbarhet på kostnader
til veivedlikehold
- Fremkommelighet hele året
igjennom
Stikkord: RIKTIG nivå og kvalitet
16
Kostnader og fordeling
Kostnadene som skal fordeles kan kategoriseres i:
- Regulering
Kostnad etter fordelingsnøkkel
- Vei
Kostnad etter fordelingsnøkkel.
- Vann og avløp
Kostnad etter fordelingsnøkkel
-
Vi jobber for tiden med å få frem anslag på kostnader, slik at vi vet anslagsvis hva totalkostnadene blir.
Vann og avløp må utvikles ferdig og tilknyttes kommunalt anlegg (i flg. teknisk etat i kommunen)
-
For ordens skyld presiseres at kostnader direkte knyttet til utviklingen av den enkelte eiendom (herunder
Stiftelsen Byggfag sine tilgjengelige tomter), skal dekkes direkte av den aktuelle eier.
Fordelingsnøkkel på infrastrukturen som vei, vann, avløp, strømforsyning etc, må bli beregnet etter at
stiftelsen vet størrelsen på egen utvikling. Desto bedre utnyttelse opp mot mulighetsstudie, desto fler
enheter å fordele på. Derved lavere kostnad per hytte.
-
17
Kostnader regulering
Foreløpig budsjett på omkostninger til utarbeidelse og
gjennomføring av reguleringsplanen er kr. 4,75 mill.
eks mva.
Dette innbefatter ellers :
Arkitekt
ROS-analyse
Planlegging av adkomst, vei- og internvei
struktur, inkludert gangveier og grøntstruktur
Juridisk rådgivning
Øvrige konsulenter
Offentlige gebyrer
Noe uforutsett
Tress Eiendom
Tallene er eks. mva.
Kostnadene kan bli høyere enn dette.
I reguleringsprosesser har det en tendens til å dukke
opp forhold eller innsigelser som kan fordyre.
18
Ås 26.11.2014
Viktig presisering!
Regulering
- Stiftelsen Byggfag har besluttet å
regulere sitt område.
- Det er således ikke spørsmål om
området skal reguleres eller ikke, men
et spørsmål om dere vil være med på
innsiden av prosessen eller ikke.
- Ås kommune har i møte åpnet for at
bare enkeltområder detaljreguleres.
- Velger man å stå utenfor, vil man ikke
få kostnader knyttet til dette nå.
- Ønsker man å regulere en tomt i
etterkant vil Ås kommune sitt
reguleringsgebyr være ca. 70 000,- for
inntil 5 daa tomt. Egne kostnader for
utarbeidelse av reguleringsplan
kommer i tillegg.
Infrastruktur
- Når området utvikles vil det måtte
utvikles/ oppgraderes infrastruktur.
- Dette kommer uavhengig av om man
er med på reguleringen eller ikke
- Da vil norske lover gjelde i forhold til
refusjon av kostnadene
- Følgende kostnader er
refusjonsberettiget etter Plan og
bygningsloven § 18-3:
- Opparbeidet vei
- Hovedavløpsledning inkl.
overvannsledning
- Hovedvannsledning
- Veinettet har uansett behov for
opprusting per i dag
19
Ås 26.11.2014
Fremdrift og prosess for infrastruktur - Saksbehandlingen
- Vi skal beregne kostnaden for den enkelte
eiendom, og også ta stilling til
verdistigningen for den enkelte eiendom som
tiltaket fører med seg.
- Dette setter vi opp i tabell og kart, med
beskrivelse per berørte eiendom.
- Oppsettet vil sendes ut til alle direkte
berørte grunneiere til deres uttalelse.
- Vi vil da også orientere om refusjonsreglene
- Vi korrigerer forslaget med de endringer som
er nødvendig, og sender forslaget til Ås
kommune.
- Når Ås kommune har godkjent budsjettet,
kan vi sette i gang byggingen.
- Når arbeidende er utført, er det faktiske
kostnader som fordeles ikke budsjettet.
- Dersom noen eiendommer ikke er
refusjonspliktig, vil denne kostnaden fordeles
på de andre som er det.
20
Ås 26.11.2014
Fremdrift og prosess - Saksbehandlingen
- Tett dialog med representanter for hytte/tomteeierne som er med på reguleringen.
- Innlevering av planforslag i løpet av ca. 5-7
måneder.
- Reguleringsprosessen antas ta ca. 2-2,5 år.
- Parallell planlegging av infrastruktur, og
budsjett for dette.
21
Tilbud fra Stiftelsen Byggfag
• Summen (16 – 20 000) i tilbudet fra stiftelsen
forutsetter at alle ønsker å omregulere sine
tomter og blir med i prosessen
• Regulering av en tomt koster minimum NOK
72 000 + andre omkostninger
22
Det som kommer uansett
• Området blir regulert og det blir laget en
reguleringsplan
• Stamveien blir oppgradert og alle tomteeiere
må betale sin andel (Vann og avløp +++)
• Stiftelsen Byggfag kommer til å bygge ledige
områder (gjelder foreløpig ikke
Hovedtunet/Kafe Noi)
• Mange kommer til å bo fast på feltet (flere)
• Mange kommer til å fortsette å ha hytter i lang
tid fremover
23
Valgene
• Regulere til bolig - eller til fritidsbolig
• Delta i en felles omreguleringsprosess – eller
organisere reguleringsprosess selv, eller i
grupper.
24