Transcript TOMTEFESTEREN

TOMTEFESTEREN
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:10 Side 1
MEDLEMSBLAD FOR TOMTEFESTERFORBUNDET – NR 1 2014 – ÅRGANG 24
INNHOLD
Takk til advokatfirmaet Deloitte
SIDE 1
fra sekretariatet
SIDE 2
Ønsker
Lederen har ordet
Vedtekter for
Tomtefesterforbundet
Ny tomtefesterlov
SIDE 3
SIDE 3
- noen refleksjoner
SIDE 5-6
av TFFs innsats
SIDE 7-8
En oppsummering
Festekontrakter
må avvikles
SIDE 9
Advokater for TFF
SIDE 10
i Norge
SIDE 11
Tomtefesterforeninger
Innløsningskrav
– rettet utgave
SIDE 12
Takk til advokatfirmaet Deloitte
Arbeidet i forbindelse lovutvalget og påfølgende høringsuttalelse har vært en stri tørn
for leder Grethe Gjertsen og
dernest styret i Tomtefesterforbundet. Det har vært mange
tøffe tak i arbeidet med lovutvalgets innstilling som endte
med at TFF´s representant,
Grethe, valgte å avgi en egen
dissensuttalelse.
I høringsrunden ble det tidlig klart at TFF
ble nødt til å gi en fyldig uttalelse for å
imøtegå flertallenes innstillinger og poengtere festernes synspunkter og interesser.
Under lovutvalgets arbeid fungerte styret
i TFF som en referansegruppe for vår
leder. Det ble tidlig klart for styret at det
var et skrikende behov for juridisk bistand
i dette arbeidet. Lovutvalget besto utelukkende av jurister og TFFs leder. I sin
argumentasjon syntes alle juristene å
ligge på linje med vår motpart, bortfesterne. Noen av dem kanskje enda
fjernere fra våre standpunkt enn selv
grunneiernes representant i utvalget.
Styret kom tidlig i utvalgsarbeidet i
kontakt med Advokatfirmaet Deloitte. De
var villige til å bistå oss i arbeidet og de
hadde en del erfaring med tomtefestesaker. Det ble tidlig klart at Deloitte ikke
bare ga «kald juridisk bistand», men at
de var oppriktig interessert i å bidra til at
festernes interesser ble ivaretatt gjennom
utvalgsarbeidet. De hørte på TFFs argumenter, ga konstruktive innspill og kritikk.
Deres analyse av Menneskerettighetsdomstolens dom gjorde det klart for oss i
styret at flertallet i lovutvalget overkompenserte i bortfesters favør. Deloitte satte
også fingeren på andre svakheter ved
dommen det var vært å forfølge. Nye innfallsvinkler på problemstillinger ble gitt og
de fungerte som konstruktive sparringspartnere. Advokatene støttet TFFs
argument om at utvalget manglet nødvendig økonomisk kompetanse og kom
med mange gode innspill i denne
sammenheng.
Da leder Gjertsen forsto at hun ikke
nådde fram med sine argumenter i
lovutvalget, og en omfattende dissensuttalelse måtte utarbeides, bidro Deloitte
både med utforming, riktig språkdrakt og
en logisk og god oppbygging i samarbeid
med styret.
Ved utarbeidelsen av høringsuttalelsen
bidro de på tilsvarende måte. Deloitte
ved Thorvald Nyquist med flere, jobbet
utrettelig gjennom hele prosessen. Deres
engasjement, innsats og kompetanse
har bidratt sterkt til at TFFs bidrag i
arbeidet med lovutvalget er blitt et solid
fundament for å fremme festernes rettigheter i et nytt lovforslag om forlengelse
av festekontrakter.
En stor takk til Deloitte.
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:10 Side 2
ØNSKER FRA
SEKRETARIATET
Arne Olbergsveen
D
Vi har nå sendt ut faktura på kontingent for 2014.
Tomtefesterforbundent ønsker flere medlemmer
Vi håper og ber om at fakturen blir betalt ved forfall,
Bor du i blokk på festetomt bør dere være medlem i
noe som vil spare oss for mye tid og kostnader i
TFF. Ta kontakt så kan vi ordne med et rimelig med-
forbindelse med en påminnelse.
lemskap for dere.
Skulle du ønske å avslutte deres medlemskap, noe
Din historie – fortell om tomtefestetvist!
som vi håper du ikke gjør, så ville en melding om det
Tomtefesterforbundet vil gjerne få dokumentert juri-
spare oss for mye tid som vi kunne bruke bedre enn
diske tvister mellom tomtefester og grunneiere, slik at
å sende påminnelser om kontingentbetaling.
Storting og Regjering kan se at ordningen med tom-
Tomtefesteren som E-post
tefeste bare skaper problemer.
Vi har som første gang sendt Tomtefesteren som
Du kan velge om du vil fremstå med navn eller ano-
E-post til de som har en registrert E-postadresse hos
nymt i forhold til media, men av troverdighetshensyn
oss, dette for å spare flere tusen kroner i porto, og at
for oss må du fylle ut med: Navn, Adresse, Tlf/mobil,
det har kommet ønske/forslag på det fra medlemmer.
mailadresse. Din historie må være maks 1 A4 side.
Hvis du aksepterer, vil media få tilgang til din historie.
Om du likevel ønsker Tomtefesteren som papirutgave
så send oss en mail på det.
Landsmøte avholdes 26. april kl. 13.00
på Clarion Hotel Royal Christiania, Oslo
TOMTEFESTEREN
Organ for tomtefesterforbundet
Adresse:
Telefon:
E-post:
Internett:
2
Karenslyst Allé 8B
0278 Oslo
99 51 20 70 (kl. 09.00 - 15.00)
[email protected]
www.tomtefeste.org
www.tomtefesterforbundet.no
Sats, montasje og trykk:
Presis Digitalprint AS
Kirkevegen 58
2409 Elverum
E-post: [email protected]
MEDLEMSBLAD
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:10 Side 3
Styret i
Tomtefesterforbundet 2014
Grethe Gjertsen,
Kongsvinger
Leder
Mobil: 91 33 33 24
[email protected]
Odd Edgar Larsen,
Lillehammer
Nestleder
Privat: 61 25 18 43
Mobil: 99 57 25 63
[email protected]
Bjørn Johansen,
Ski
Styremedlem
Privat: 64 87 42 36
Mobil: 48 04 47 60
[email protected]
Ketil Nørstebø,
Gjøvik
Styremedlem
Mobil: 91 19 12 39
[email protected]
Bjørn Andreassen,
Ridabu
Varamedlem
Privat: 62 52 92 93
Mobil: 93 02 16 13
[email protected]
Svein Sjølie,
Lier
Varamedlem
Privat: 32 84 53 72
Mobil: 97 54 25 26
[email protected]
LEDEREN HAR ORDET
En merkelig erfaring,
men det nytter!
LOVUTVALGSARBEIDET I FORHOLD TIL DOMMEN I STRASBOURG
Helt fra da jeg ble med i styret i Tomtefesterforbundet, for mer enn 10 år siden, har en av
mine «hang ups» vært at når det skal lages
lover må vi som representerer tomtefesterne
komme tidlig med i prosessen. Med andre ord,
vi må komme med i lovutvalget. Vårt æresmedlem, Ingolv Wahl, har til og med skrevet
bok om hvor urimelige ubalansert, med tanke
på tomtefesterne, slike tidligere utvalgt har
vært sammensatt.
Med stor glede fikk vi vite at vi skulle få ha
representanter med i utvalget som skulle
forslå en ny lov i forhold til § 33, «med rett til
fornyelse til samme vilkår» …….
Dermed startet det. Utvalget ble mindre enn
det vi først ble fortalt. Det fikk usedvanlig kort
frist til å levere arbeidet. Det hadde en kritikkverdig sammensetning og en arbeidsmåte
som jeg synes var på grensen til det useriøse.
For all del, det var jurister som gikk for å være
dyktige og de var svært anerkjente. Jus.prof.
Kåre Lilleholt ble leder. Utvalget besto ellers av
2 andre regjeringsoppnevnte jurister, bortfesternes representant, Bondelagets advokat og
jeg - som eneste ikke-jurist. Jeg erfarte fort at
det å arbeide med forslag til nye lover er for
alvorlig til at det kan overlates til jurister alene.
Man må kunne se de menneskelige og de
samfunnsmessige konsekvensene av det man
foreslår, ikke bare det lovtekniske.
Det første som skjedde var at det ble sendt ut
artikler til oss i lovutvalget som var skrevet av
de regjeringsoppnevnte juristene før lovutvalgets arbeid startet. De gjorde dette for å
vise deres ståsted i tomtefestesaken. Ingen av
disse var i nærheten av å forsvare § 33, som
stortinget hadde vedtatt og som Høyesterett
hadde befestet. Deres meninger var nærmest
sammen svarende med grunneiernes holdning. Det skulle være naturlig å forvente at de
i utgangspunktet forholdt seg nøytrale da
arbeidet på den nye loven skulle starte. Jeg
opplevde det ikke slik.
Jeg opplevde derimot liten, eller nærmest
ingen gjennomgang og analyse av hverken
dommen i Strasbourg eller mandatet vi fikk fra
regjeringen. Dette mente jeg måtte ligge til
grunn da vi startet opp arbeidet. Vi skulle også
gjøre noen undersøkelser i denne forbindelse
for å finne eventuelle nye fakta i tomtefestersaken. For at det skulle være noen mening i
undersøkelsen, burde denne i utgangspunktet
ligge som et grunnlag for det videre arbeid.
Undersøkelser ble sendt til både bortfestere og
festere. Min erfaring ble at dette nærmest kun
ble «et skuebrød» da undersøkelsen ikke var
grundig og seriøs.
Derimot opplevde jeg fra Dag 1 at utvalget la
opp til modeller og tenkemåter som var i
samsvar med grunneiernes ønske, og det er
ganske så betegnende at det stort sett var
enighet mellom de regjeringsoppnevnte juristene og grunneiernes representant. Jeg ønsket
derfor ved flere anledninger at min uenighet
skulle protokolleres i møtereferatet. Jeg fikk
blant annet til svar at det ikke var så nøye, fordi
ingen i ettertid skulle lese det. Jeg prøvde
stadig å påminne dem om at vi kun skulle
gjøre de nødvendige forandringer i forhold til
det menneskerettsdomstolen ba om, ikke
bruke dommen som en anledning til å la
grunneierne få et formidabelt løft i deres
festeinntekter og dermed overoppfylle dommen.
For det andre var tidspresset så stort at det til
tider var nærmest umulig å gå gjennomgå utsendte dokumenter fra leder/sekretær forut for
neste møtet. Vi fikk tilsendt dokumenter, noen
få virkedager før de skulle behandles. Våre
advokater fra Deloitte gikk gjennom dette, men
tiden strakk ikke til å gjøre det så grundig som
de mente de burde. Dokumentene var så
tunge at selv om to advokater hadde arbeidet
med dette i to uker, ville de bare ha kommet
halvveis!
Jeg ba ved flere anledninger om underlagsmateriale i forhold til arbeidet. Noe fikk jeg
etter forholdsmessig lang tid og noe fikk jeg
ikke i det hele tatt. Det dreide seg om kopier av
festekontraktene som ble sendt til Strasbourg.
En stor svakhet ved NOU var at det ikke ble
tatt noen faglige økonomiske konsekvensanalyser av de forskjellige modellene som ble
lagt fram. Her dreier det seg om store konsekvenser for de enkelte og for samfunnet. Det
er snakk om en formidabel og en helt urimelig
kapitaloverføring. I tillegg kan det dreie seg om
at vi får et A-lag og B-lag i eiendomsmarkedet.
Utvalgets økonomiske konsekvensanalyse var
stort sett noen enkle regneeksempler på en
tavle på møterommet og telefon til en tingrett
for å høre hvor høy avkastningsrente de brukte
i festesaker. Vi i lovutvalget visste heller ikke
helt hvor summen «9000 kr» kom fra. Likevel
var det denne summen flertallet av lovutvalget
la til grunn for ny modell.
Til tross for noen av de manglene jeg har
nevnt, fikk vi markert oss skikkelig ved av hjelp
av Deloitte, og vi leverte en tung og kvalitetsmessig dissens som vi er stolte av. Den var så
god at den antagelig var grunnen til at overlevering av NOU ble framskyndet til dagen
hvor folk og media heller var opptatt av den
nye regjeringssammensetningen. Det som
skulle være en høytidelig overlevering til justisdepartementet med hele lovutvalget, med en
påfølgende middag og pressekonferanse ble til
en stille offentliggjøring med et tastetrykk fra
en av departementets byråkrater.
Gledelig er det også at det gjennom høringen
er kommet uttalelser fra tunge seriøse institusjoner, som Norges Handelshøyskole og store
organisasjoner som NBBL med over 800000
medlemmer, som viser at våre påstander om
at modellene som flertallet i lovutvalget gikk
inn for, viser at de overkompenserer til fordel
for grunneierne.
3
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:10 Side 4
Vedtekter for Tomtefesterforbundet
Vedtekter vedtatt på konstituert landsmøte
09.06.1990, endret og vedtatt på landsmøte
13.03.2010
§ 1 Formål
Tomtefesterforbundet (TFF) er en landsomfattende interesseorganisasjon for eiere av
bolighus, fritidshus, boliggårder, gårdselskaper og sameier/borettslag som står på festet
grunn.
TFF har som formål å arbeide for tomtefesternes interesser, og avskaffe tomtefesteordningen.
Inntil tomtefesteordningen har opphørt skal
TFF arbeide for:
1-1. at landets lover og deres virkemåte og
praksis tilgodeser også tomtefesternes tarv.
1-2. å yte tomtefesterne den støtte som naturlig faller inn under forbundets arbeidsområde til enhver tid.
§2 Medlemskap. Kontingent.
Medlemskap står åpent for:
2-1. Enhver tomtefester eller person som
ønsker å støtte tomtefesternes sak.
2-2. Medlemskap deles i tre kategorier,
hovedmedlem, familiemedlem og støttemedlem
2-3. Hovedmedlemskap gir tilgang til alle TFF
tjenester, samt møte-, tale- og stemmerett ved
landsmøter eller andre tilstellinger i TFF regi.
Familiemedlemskap gir adgang til medlemsportalen, men har ikke stemmerett.
Støttemedlemskap skal ikke ha relasjon til
hovedmedlemskap, ikke ha tilgang til medlemsportalen og har heller ikke tale- og stemmerett.
Familie- og støttemedlemskap gis en redusert
kontingent.
2-4. Enkeltpersoner melder seg inn i TFFs
lokalforening hvis slik finnes.
Lokale foreninger/vel kan etter avtale med
TFF meldes inn kollektivt i TFF.
Hvis ikke lokal forening finnes melder personer seg inn i TFF som forbundsmedlem.
2-5. Kontingenten fastsettes av landsmøtet.
Kontingenten betales for et kalenderår om
gangen og forfaller ved tilsendt giro. Ved innmelding av hovedmedlem etter 1. oktober betales en redusert kontingent.
Kontingent for familiemedlem faktureres og
betales av hovedmedlem.
§3 Organisasjonen.
3-1. Forbundet bygger sin organisasjonsmessige virksomhet på enkeltstående medlemmer og tilsluttede foreninger. Foreningene er
selvstendige enheter, men deres vedtekter
må ikke stride imot forbundets formål.
3-2. Foreningene og forbundet skal holde
hverandre gjensidig orientert om sin virksomhet.
4
§4 Landsmøtet.
4-1. Landsmøtet er forbundets høyeste myndighet i alle anliggender og avholdes hvert år.
Tid og sted fastsettes av forbundsstyret, dog
ikke senere enn utgangen av mars. Innkalling
til landsmøtet sendes ut senest 2 mnd. før
møtet.
Endring ble vedtatt på landsmøte 16.03.2013
og lyder:
Landsmøtet er forbundets høyeste myndighet
i alle anliggender og avholdes hvert år.
Tid og sted fastsettes av forbundsstyret, dog
ikke senere enn utgangen av april. Innkalling
til landsmøtet sendes ut senest 1 mnd. før
møtet.
4-2. Forslag som ønskes behandlet på landsmøtet må være skriftlig, og være styret i
hende en måned før møtet.
4-3. Ordinært landsmøte skal behandle
følgende saker.
1. Registrering av fremmøtte medlemmer.
2. Godkjenning av innkalling og sakliste.
3. Konstituering.
a). Valg av møteleder.
b). Valg av referent.
c). Valg av 2 medlemmer til å undertegne protokollen.
d). Valg av 3 medlemmer til tellekorps.
4. Årsberetning og regnskap for siste
kalenderår.
5. Budsjettforslag for kommende
regnskapsår.
6. Arbeidsprogram for styret til neste
landsmøte.
7. Fastsettelse av kontingent for neste kalenderår.
8. Styrets godtgjørelse etter forslag fra
valgkomiteen.
9. Innkomne saker.
10. Valg av:
a). Forbundsstyre i henhold til § 6
under
b). Revisor for 2 år
c). Valgkomite med 1 leder og
2 medlemmer for 2 år
4-4. Alle medlemmer har møte- og stemmerett når forfalt kontingent er betalt.
4-5. Landsmøtet fatter sine vedtak med
alminnelig flertall.
§5 Ekstraordinært landsmøte.
5-1. Ekstraordinært landsmøte holdes når forbundsstyret finner et påkrevd, eller når det
skriftlig fremsettes krav fra minst 1/3 av forbundets medlemmer.
5-2 Innkalling skal skje med minst 3 ukers forutgående varsel. Innkallingen skal omtale de
forhold som er årsak til det ekstra landsmøte.
5-3. Ekstraordinært landsmøte skal bare inneholde de saker som er nevnt i innkallingen og
som er årsaken til møtet.
§6 Forbundsstyret
6-1. Forbundsstyret er øverste myndighet
mellom landsmøtene, og har ansvaret for forbundets løpende virksomhet.
6-2. Hvert styremedlem har en stemme.
Varamedlem kan delta på styremøte uten
stemmerett.
6-3. Styret fatter sine vedtak med alminnelig
flertall. Leder har dobbeltstemme ved stemmelikhet. Styret er beslutningsdyktig når minst
4 styremedlemmer er til stede.
6-4. Vedtak som fattes utenom styremøte protokollføres i påfølgende styremøte.
6-5. Forbundsstyret består av 6 medlemmer.
Det ene året velges leder og 2 styremedlemmer (hver for 2 år)
Det andre året velges nestleder og 2 styremedlemmer (hver for 2 år)
Hvert år velges et 2. varamedlem. Tidligere varamedlem rykker opp som første varamedlem.
6-6. Styret fordeler arbeidsoppgaver internt.
§7 Styrets plikter og oppgaver
7-1. Styret plikter å lede forbundets virksomhet i henhold til formål og vedtekter, og iverksette landsmøtevedtak.
7-2. Styret er ansvarlig for forvaltning og disponering av forbundets midler innenfor de
rammer som er gitt av landsmøtet.
7-3. Styret har ansvaret for forbundets sekretariatfunksjoner og regnskap.
7-4. Møteprotokoller skal føres. Utskrift skal
sendes styremedlemmer og varamedlemmer.
7-5. Forbundet forpliktes ved underskrift av
leder og et styremedlem i fellesskap, eller ved
leders fravær av 2 styremedlemmer i fellesskap.
Det forpliktende dokument paraferes av daglig leder/nestleder.
7-6. Styret kan etter vedtak meddele prokura
og delegere fullmakt.
§8 Tillitsvalgte
8-1. Leder er forbundets øverste tillitsvalgte.
Og leder styrets møter.
a). Leder har dobbeltstemme ved stemmelikhet.
§9 Revisjon
9-1. Landsmøte velger revisor
§10 Suspensjon og eksklusjon
10-1. Forbundsstyret kan med øyeblikkelig virning suspendere medlem som opptrer bevist
illojalt, eller må antas med forsett å ville skade
forbundet.
10-2. Eksklusjon av suspendert medlem besluttes av landsmøtet med alminnelig flertall.
Vedkommende har rett til å møte under denne
saken på landsmøtet.
§11 Oppløsning
11-1. Forbundet oppløses ved vedtak på
landsmøte med minst 2/3 flertall.
11-2. Ved slik oppløsing skal forbundets
midler tilfalle et allmennyttig formål.
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:10 Side 5
Ny tomtefesterlov
- noen refleksjoner
Camilla Berg
(advokat)
i Deloitte advokatfirma AS
1. Festere risikerer å betale mer enn markedsverdi for tomten
Den største, og etter vår mening viktigste, innvendingen mot
engangsløftmodellen og kombinasjonsmodellen er at festere
ved forlengelse risikerer å betale mer for tomten enn dens
markedsverdi. Tomtefesterforbundet har gjort undersøkelser
som viser at nye festeforhold inngås med vilkår som er langt
gunstigere enn det som skisseres i engangsløftmodellen og
kombinasjonsmodellen. Det er nærliggende å anta at dette
skyldes at markedet ikke er villig til å betale mer i festeavgift.
Heidi Augestad Opsahl
(advokatfullmektig)
i Deloitte advokatfirma AS
Ettersom formålet med tilpasningen av loven er å beskytte
grunneiere mot urimelig lave festeavgifter, fremstår det som
en helt utilsiktet og uønsket konsekvens at avgiften i gamle
festekontrakter økes til et nivå som er høyere enn hva markedet i dag er villig til å betale.
Deloitte Advokatfirma AS har gjennomgått lovforslag og høringsuttalelser i forbindelse med arbeid med ny tomtefestelov.
Tomtefesterforbundets leder, Grethe Gjertsen, var medlem i
lovutvalget som ble nedsatt for å vurdere og revidere tomtefesteloven. Etter lovutvalgets arbeid foreligger det, i tillegg til
Grethe Gjertsens forslag til endring av loven, fire andre forslag, hvorav to er støttet av de andre medlemmene i lovutvalget.
Etter vår mening byr forslagene som flertallet har stemt for på
en rekke uønskede konsekvenser som ikke fremstår å være
tilstrekkelig vurdert. Disse forslagene kalles «engangsløftmodellen» og «kombinasjonsmodellen».
Modellene som er blitt drøftet omhandler kun løsninger for
oppjustering av festeavgiften i forbindelse med forlengelse av
festeavtalen og innebærer i hovedsak endring av tomtefesteloven § 33 som siden 2004 har gitt fester rett til forlengelse på
samme vilkår dersom denne ikke ønsker å innløse.
Ved innløsning er hovedregelen at innløsningssummen skal
tilsvare 25 ganger festeavgiften. Dersom en av de nevnte
modellene velges har dette videre som praktisk konsekvens at
bortfester i flere tilfeller vil kunne kreve en innløsningssum
som er høyere en faktisk tomteverdi. Dette strider mot alminnelig berikelsestankegang at bortfester får mer for tomten
enn det den er verd.
2. Annengangsfestere blir tilfeldige tapere
Et annet forhold lovutvalgets flertall ikke har tatt hensyn til er
tilfellene der festere har kjøpt hus på festet tomt til markedspris. Disse burde, etter vårt syn, utelates fra en lovendring.
Her har det allerede blitt betalt markedspris på samme vilkår
som for en selveiet tomt og det betales festeavgift. Når festeavgiften oppreguleres til de foreslåtte nivåene risikerer disse
festerne å måtte betale markedspris en gang til. Dette påfører
fester et tilfeldig, helt uventet og urimelig tyngende økonomisk
tap.
Festere som har kjøpt slike eiendommer har forholdt seg til
hva Høyesterett har avgjort i plenum. Det samme har alle
andre aktører i markedet, som eiendomsmeglere, takstmenn
og banker når de har fastsatt verdi på tomter eller innvilget
finansiering. Vi mener at dette er en uholdbar inngripen i de
grunnleggende prinsipper om omsetning av fast eiendom.
«Engangsløftmodellen» går i hovedsak ut på at bortfester kan
oppjustere festeavgiften i avtaler som skal forlenges og avtaler
som har blitt forlenget etter 2004 til kr. 11 000 per dekar justert
etter KPI. «Kombinasjonsmodellen» går i hovedsak ut på at
bortfester kan kreve festeavgiften regulert én gang slik at den
svarer til 2,5 % av tomteverdien. Festeavgiften kan likevel ikke
justeres til et beløp som er lavere enn kr. 4000 for hver tomt
eller høyere enn kr. 11 000 per dekar eller per tomt der tomten
er mindre enn ett dekar. I tillegg er det foreslått at disse beløpene kan oppjusteres hvert 30. år.
3. Festeavgift per boenhet?
Gjennom lovgivningsarbeidet har det også blitt stilt spørsmål
ved om det er i strid med Norges menneskerettslige forpliktelser at festeavgiften regnes per festekontrakt. Dette er et
spørsmål som er særlig aktuelt hvor borettslag eller eierseksjonsbygg står på festet grunn.
Konsekvensene dersom en av disse modellene blir valgt vil
kunne bli store for svært mange festere av bolig- og fritidshus. Her
er de konsekvensene vi mener det er viktigst å være klar over:
Lovutvalgets flertall mener det er grunn til å vurdere om høyestebeløpet skal gjelde per boenhet. En slik endring vil i
mange tilfeller kunne utgjøre en voldsom endring i fellesutgif-
Lovutvalgets flertall synes imidlertid ikke å ha tatt dette innover seg til tross for at dette ble påpekt av Grethe Gjertsen.
5
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:10 Side 6
tene i borettslag, eierseksjonssameier og liknende boformer.
Dette vil igjen kunne føre til at boligen faller i verdi og at boligeieren får et ekstra tap når den skal videreselges.
I tillegg vil bortfester i disse tilfellene gis en helt tilfeldig fordel
ved at festeavgiften som er lagt til grunn ved kontraktsinngåelsen plutselig blir mangedoblet. At det er bygget flere boenheter på tomten er dessuten noe fester har sørget for og det er
derfor ikke noe bortfester skal nyte godt av. I høringsrunden i
etterkant av lovutvalgets arbeid er dette blitt kommentert også
av andre enn Tomtefesterforbundet.
4. Hytter som er festet på landbrukseiendommer
I tomtefestelovgivningen er det et unntak for retten til innløsning for eiendommer som er festet på gitte landbrukseiendommer – det såkalte landbruksunntaket. Dersom en festet tomt
faller inn under landbruksunntaket, kan bortfester nekte fester
å innløse tomten. Festekontrakten vil da heller forlenges.
Lovutvalget har ikke tatt i betraktning at festerne vil bli «bondefanget» i en slik situasjon. Bortfester kan både kreve at
kontrakten blir forlenget samtidig som det kan kreves at festeavgiften oppjusteres til kr 11 000 per dekar.
Etter vår mening er dette en av de viktigste gruppene av feste-
6
kontrakter som burde holdes utenfor en eventuell lovendring.
Formålet med en lovendring er å skape balanse i forholdet
mellom fester og bortfester. I disse tilfellene vil festerne bli skadelidende i dobbel forstand.
5. Kontrakter hvor det er offentlig grunneier
Det er uklart om festekontrakter hvor det offentlige er bortfestere skal unntas fra en eventuell lovendring. Etter vår mening
er det åpenbart at disse kontraktene skal utelates. Den enkle
begrunnelsen for dette er at den Europeiske menneskerettskonvensjonen, som er bakgrunnen for lovendringen, er ment å
beskytte privatpersoner mot overgrep fra Statene. Det offentlige har derfor ikke vern etter menneskerettskonvensjonen.
Kommuner eller andre offentlige instanser er bortfestere i
svært mange festeforhold. Hva politikerne lander på i dette
spørsmålet vil derfor kunne ha stor økonomisk betydning for
mange festere.
Etter vår mening vil det gi en uforholdsmessig fordel til det offentlige dersom de med ett skal få anledning til å oppregulere
festeavgiftene i strid med hva Norges høyeste domstol har avgjort.
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:10 Side 7
En oppsummering av noe
(?) av TFFs innsats i 2013
og hittil i 2014 til beste for
alle landets tomtefestere
En av TFFs viktige oppgaver er å veilede sine medlemmer i
tomtefestespørsmål. Stadig oftere oppstår det uenighet om
festekontrakter mellom bortfestere og festere. Det synes generelt som om bortfesterne er blitt mer pågående og kravstore,
og mange av dem forsøker å utnytte «svake» passive festere
der festekontraktene er mer eller mindre uklare.
Lovverket og rettspraksis er blitt svært vanskelig å forholde
seg til, spesielt etter Strasbourgdommen. I utgangspunktet
omhandlet den om festekontrakter med tidsbegrenset varighet
OG hvor det ikke er klart nok avtalt hva som skal skje etter
den tidsbegrensede varigheten. § 33 (innført i 2004) i Tomtefesteloven tok vare på dette, men Norge ble pålagt av EMD
(den Europeiske menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg)
å endre loven på dette området. Regjeringen nedsatte derfor
et lovutvalg i februar 2013 for å komme med forslag til slik
nødvendig lovendring. Som festernes representant i lovutvalget ble leder i TFF Grethe Gjertsen oppnevnt, som bortfesternes representant ble oppnevnt advokat Sissel Fykse i Norges
Bondelag, dessuten ble 3 «nøytrale» jurister oppnevnt. Det
viste seg etter hvert at Grethe G som eneste ikke-jurist i lovutvalget fikk en svært vanskelig og tung jobb mot mer eller
mindre forutinntatte selvgode (?) jurister. Selvfølgelig handler
et lovutvalgsarbeid mye om jus, men også komplekse økonomiske problemstillinger og vurderinger er helt avgjørende i
denne konkrete saken. Det er uforståelig at det ikke ble oppnevnt utvalgsmedlemmer med relevant fagøkonomisk bakgrunn. Juristene i utvalget har ikke hatt selvinnsikt nok til å
forstå at de skulle ha innhentet eksperthjelp, det hadde de alle
muligheter til om de hadde forstått/villet. Ref. alle mer eller
mindre kritiske høringsuttalelser innkommet nå i januar fra
meget kompetent fagøkonomisk hold, som selvfølgelig burde
ha kommet på bordet tidlig i lovutvalgsarbeidet, og som opplagt burde gitt andre utvalgsanbefalinger.
Det viste seg også at lovutvalget forsømte seg ved ikke å innhente godt nok faktagrunnlag om festekontrakter, spesielt når
det gjaldt kartlegging av nyinngåtte de senere år, noe som
kunne fortalt noe viktig og avgjørende om dagens marked for
helt nye avtaleforhold. TFF måtte derfor selv sørge for å innhente slike opplysninger, et meget krevende arbeid, men opplysende og meget interessant. Det viser seg at
festeavgiftsnivåene er mye lavere enn mange forutinntatte har
trodd/tror, gjennomsnittet ligger på ca 4 000 kr/år (kanskj
lavere i en mer omfattende undersøkelse), og det er sjelden å
finne nye festeavgifter over 6-7 000. Festerentenivået er vanligvis mellom 1 og 2 %. Dette i sterk kontrast til mange gamle
festeforhold som er oppregulert til lovens «maxtak» på ca 11
000 kr/år pr dekar, og hvor oftest en alt for høy festerente på 5
% er brukt som grunnlag. Det er et stort paradoks at gamle
festetomter - som i praksis ikke er omsettelige for bortfester
fordi de er bebygget med festers selveide hus/hytte – har
fått/får oppregulert til nivåer lang over fritt omsettelige nye
festetomter.
I juni og juli, da det ble mer og mer klart i hvilken retning lovutvalgets flertallsinnstilling bar, tok TFF initiativ til møter med
ledende stortingspolitikere og fikk til noen møter. Målet var å få
tomtefeste og det mangelfulle lovutvalgsarbeidet på dagsorden i valgkampen, men det viste seg at ingen av partiene i
realiteten ønsket det. Fra TFFs side ble det også lagt ned mye
tid, krefter og penger i forsøk på å få dette opp og fram i
media, men dessverre var også medieresponsen stort sett
svært lunken.
Selv om tomtefeste berører svært mange så virker det som
om både stortingspolitikere og media toer sine hender. En
viktig årsak til dette er nok at tomtefeste er et svært komplekst
tema som ikke enkelt lar seg «tabloidisere og selge», noe
både politikere og media lever av og for.
Den forrige regjeringen forsøkte også å unngå tomtefestesaken i valgkampen, noe fristen for utvalgets innstilling
- 1. oktober kort tid etter valget - er et bevis på. I tomtefestesaken hadde AP «solgt seg» til bortfestervennlige SP i trepartisamarbeidets ånd.
Som en viktig del av TFFs markedsføringsstrategi overfor politikere og media utarbeidet TFF gjennom sommeren en helt ny
hjemmeside: www.tomtefesterforbundet.no , og opprettet egen
Facebookside: www.facebook.com/Tomtefesterforbundet
I løpet av sommeren innledet Tomtefesteralliansen (Norges
Hytteforbund, Norges Huseierforbund og TFF) sitt gode samarbeid med sikte på å få større gjennomslagskraft til beste for
alle landets tomtefestere.
I august ble det helt åpenbart at Grethe G måtte ta dissens i
lovutvalgets innstilling (NOU 2013:11) etter lengre tids forgjeves forsøk på gjennomslag for festernes interesser i lovutvalget. Dissensen og NOUen kan leses på denne linken
http://www.tomtefesterforbundet.no/1/post/2013/10/les-alt-omtomtefestelovutvalgets-innstilling-vr-med-og-diskutersaken.html Dissensen er resultatet av stor og krevende
7
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:10 Side 8
innsats fra mange, spesielt Deloittes innsats framheves
herved.
Kort tid etter at NOUen var overlevert til den rykende ferske
justisministeren ble den lagt ut på offentlig høring med unormalt kort høringsfrist 10. januar – jul og nyttår tatt i betraktning. Tomtefesteralliansen samarbeidet bra om sine
respektive høringsuttalelser, man var enige om at det mest
virkningsfulle ville være å avgi hver sin- men koordinerte.
Også med TFFs høringsuttalelse har Deloitte vært til verdifull
hjelp, i tillegg til TFFs egeninnsats. Her kan den leses:
http://www.tomtefesterforbundet.no/nyheter.html
Ikke lenge etter høringsfristen fikk Tomtefesteralliansen til et
møte den 21. januar med Justisdepartementet med statssekretær Vidar Brein-Karlsen (Frp) i spissen og med 3 fra lovavdelingen. Et møte vi håper og tror var nyttig.
Neste mål er å få møte så mange som mulig i Stortingets
justiskomite.
I utgangspunktet skal lovendringene tre i kraft innen 1. juli i år,
men vi jobber for en utsettelse i håp om bedre resultat for alle
landets festere.
Som det forhåpentlig framgår av ovennevnte har det vært utrettet et meget omfattende og krevende arbeid av TFF siste år,
og mye penger er brukt i håp om en best mulig lovendring for
alle festere.
TFF er i all hovedsak basert på frivillig innsats og medlemskontingenter. Kun en halv lønnet stilling hvor sekretariatsleder
Arne Olbergsveen har jobbet svært bra og langt mer enn avlønningen tilsier. Svært mye av hans tid går med til medlemsservice, hovedsakelig informasjon og veiledning til medlemmer
som har spørsmål og problemer i sine festeforhold.
Styret har hatt unormalt store og mange arbeidsoppgaver, ofte
med svært korte tidsfrister. Hele 15-20??? styre- og arbeidsmøter har vært avholdt, Dessuten mange politikermøter. Det
kan trygt fastslås at styret i TFF er et utpreget arbeidende
styre (ikke bare kontrollerende og strategiplanleggende) Når
så deler av styret tidvis av ulike gode grunner dessverre ikke
har kunnet bidra, så har arbeidsbelastningen blitt ekstra stor
for noen.
Mye tyder på / taler for at en lovendring – enten den kommer
innen 1. juli eller senere – ikke vil redusere motsetningene
mellom festere og bortfestere. De kommende år vil også bli
krevende for TFF og Tomtefesteralliansen. Et viktig langsiktig
mål må være å få avviklet tomtefesteinstituttet som er så
konfliktskapende. Noe som vil bli meget krevende å få til.
Det er åpenbart at TFF trenger større ressurser, både økonomisk og menneskelige. Arbeidsoppgavene er alt for omfattende slik situasjonen har vært siste år.
Nøkkelord er nye krefter inn i tillegg til «gamle» gode, og økonomien må styrkes slik at nødvendig hjelp kan kjøpes. Medlemskontingentene er eneste inntektskilde. TFF forsøkte å få
refundert kostnader til advokatbistand, men fikk blankt avslag
på søknaden til justisdept til tross for at dette var helt nødvendige kostnader for å sikre interessene til alle landets festere,
ikke bare medlemmenes.
En av mange svært viktige oppgaver framover blir å verve
mange nye medlemmer som betaler kontingent for å sikre
økonomien!
Kan noen av medlemmene hjelpe til?
8
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:10 Side 9
FESTEKONTRAKTER
MÅ AVVIKLES
Tomter til hytter og hus ble i sin tid avertert i mange av
landets aviser og markedsført som rimelige byggetomter
med rimelige festerenter. På 1950 og 1960 tallet var det
vanskelig å få banklån, og svært mange benyttet derfor
muligheten til å velge ut en tomt hvor de kunne bygge hus
eller hytte når de fikk anledning til å skrive navnet sitt på en
festekontrakt som bortfester så kunne tinglyse. Den årlige
festerente skulle være rimelig, noe som alltid har vært
argumentert fra mange juridiske hold. I oppbyggingen etter
krigen underskrev derfor en stor del av Norges befolkning
under på festekontrakter de trodde var like trygge og sikre
tilsvarende som en kjøpekontrakt med banklån. Med regulering hvert 10 år etter en konsumprisindeks som etter krigen
var like stabil som grunnfjellet tomten sto på med rett til evig
fornyelse.
Grunnloven inneholdt bestemmelser om omsetning av
tomter, festerenter og festekontrakter som regulerte priser
og kostnader gjennom Statens Pristilsyn. Festekontraktene
var underlagt prisregulering med festerenter helt til dette ble
sluppet fri. Folk trodde festetomter ga muligheten til å investere i hus og infrastruktur for familie og etterkommere. 50 år
senere er de klar over at de er blitt evigvarende leilendinger
uten noen som helst rettigheter. Festerenter endret seg fra å
være prisregulerte gjennom Statens pristilsyn til å bli konsumprisregulerte. Da konsumprisindeksen eksploderte på
1970 og 80 tallet førte dette til en mangedobling av festerenten. I løpet av 50 år er renten økt kraftig, i mange tilfeller
fra 5% til 50%. Denne festerenten fremkommer med
utgangspunkt i et låneverdibeløp tilsvarende råtomtverdien i
tinglyste festekontrakter. I forhold til et annuitetslån som nedbetales med både renter og avdrag gjennom 50 år blir samlet rentekostnad det 4 dobbelte! Samtidig har bortfestere
justert lånegjelden (råtomtverdien) med kpi til det
10-dobbelte!
Bortfestere har gjennom den europeiske menneskerettighetsdomstol EMD ønsket å innføre tidsbegrensning på tinglyste festekontrakter som i utgangspunktet var garantert
evigvarende for fester. I tillegg er konsumprisregulering forsøkt endret til markedsprisregulering gjennom endringer i
Grunnloven. Når festerenter blir skyhøye for festetomter der
hus og infrastruktur er opparbeidet av fester gjennom et
langt liv fører dette til et mentalt og økonomisk press som
tvinger mange festere til å flytte. Å flytte når ingen vil kjøpe
blir samtidig veldig vanskelig grunnet uforutsigbarhet i forhold til lovverket for framtidige festeavgifter. Bortfesters
ønske er å kunne selge tomt til pengesterke kjøpere med til
markedspris for å kunne ta ut full eiendomsgevinst.
I dagens Næringsliv 4. januar 2014 kunne vi lese:
«Grunnloven sikrer stadig flere individuelle rettigheter plass
på høyeste nivå i norsk rett. Godet organiserte grupper gis
dermed økte muligheter til å fremme sine særinteresser på
andres bekostning».
300.000 tinglyste festekontrakter forankret på norsk grunnfjell er omgjort til usikre avtaler på sviktende grunn. Mange
fler har solgt sine hjem og hus på festet tomt i løpet av livet.
Festetomter på trygg norsk jord som familier kunne leve på
kan verdimessig etter senere års lovendringer og nye lovforslag sidestilles med verdien av rasfarlige tomter på kvikkleiregrunn som er i ferd med å rase ut. Med den forskjell at
hjemmelen til tomtene er forankret hos bortfester, noe som
gir bortfester store finansinntekter. De senere års aggressive
press fra bortfestersiden med lovendringer og ugyldiggjøring
av opprinnelige tinglyste avtaler har vært en stor mental og
økonomisk belastning spesielt for eldre pensjonister som har
hatt festekontrakter lengst. Mange av de som har levd med
festeavtaler er nå av den oppfatning at tomtefeste aldri
skulle vært tillatt. Det forutsettes at offentlig utnevnte lovutvalg har kunnskaper om de økonomiske og mentale belastninger tomtefestere påføres over tid når de behandles om
leilendinger. Det er alltid lett å være etterpåklok. Spørsmålet
man kan stille seg er om dagens medlemmer av lovutvalg
har nødvendig erfaring og kunnskap.
Landbruksunntaket gjelder for de aller fleste fritidsboliger
med festeavtaler. Landbruksunntaket gir bortfester økonomisk vetorett mot innløsning. Innløsningsrett bør lovbestemmes for alle med likestilling og likebehandling. Festerente fra
50 – 100 år siden var gjerne satt til 4 – 5% av råtomtverdi
ved kontraktsinngåelse. Tomtesalg og feste for 60 – 100 år
siden var prisregulert. Tomtefeste for 50 år siden ble endret
fra prisregulerte festerenter til skattemotiverte ågerrenter
med matematisk kpi-regulering. Når en festerente passerer
50 % er det heller ikke å forundres over at finanskriser oppstår i denne verden.
Fremtid:
Tomtefeste var en finansieringsordning som fungerte bra på
50-tallet da det var svært vanskelig låne penger til tomte- og
huskjøp. Høyere festeavgift er intet alternativ i en ny tomtefestelov. Det kan føre til full evig krig mellom bortfestere og
festere over hele landet. Innløsningsrett bør gjelde for alle
innen en tidsperiode på for eksempel 2 år etter skriftlig krav
om innløsning fra fester. Innløsningsverdi bør beregnes etter
en lovbestemt beregningsnøkkel for likebehandling av alle.
Beregningsnøkkel bør benytte råtomtverdi fra tidspunkt for
kontraktsinngåelse og tinglysning justert med kpi.
9
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:11 Side 10
Advokater som jobber for tomtefestere
Har dere en aktuell tomtefeste
sak som ønskes vurdert,
kan disse kontaktes.
Ved førstegangs konsultasjon
er timeprisen kr 500,- pluss
mva for medlemmer
av Tomtefesterforbundet.
Deretter etter advokatens
egne satser.
Knut Kallum
Rådhusgt. 1
3126 Tønsberg
Mobil : 913 56 750
E-post: [email protected]
Hjemmeside: www.deloitte.no
Knut Kallum er senioradvokat
ved Advokatfirmaet Deloittes
kontor i Tønsberg. Han tok
embetseksamen i 1980 og har blant annet praksis fra
skatteetaten med avgifts og skatterettslig bakgrunn.
Kallum har 25 års praksis som advokat med bred
praksis og har særlig kompetanse innenfor områdene
kontraktsrett, fast eiendoms rettsforhold, tomtefeste og
arv- og skiftespørsmål. Kallum er offentlig oppnevnt
bostyrer og jobber både med konkurs- og dødsbo.
Eivind Bjøralt
advokat på
Pb 354, 2602 Lillehammer
L
Kontor: 61 27 99 50
Fax: 61 27 99 51
E-post:
[email protected]
Advokat Eivind Bjøralt var
cand.jur i 1985.
Etter en periode hos tomSivilom-budsmannen
har
han drevet som advokat på Lilt
lehammer, først som fullmektig,
senere som partner i Advokatfirmaet Thallaug ANS.
Bjøralt har ført en rekke rettssaker om tomtefestespørsmål, både om forståelse av tomtefesteloven
og om fastsetting av riktig festeavgift. Advokatfirmaet
Thallaug ANS har flere advokater som arbeider med
tomtefestespørsmål og firmaets hjemmeside
finner du her www.thallaug.no
advokat
på
L
10
tomt
Thorvald Nyquist
Karenslyst Allé 20
Postboks 347 Skøyen
0213Oslo
Kontor: 23 27 96 00
Mobil : 957 53 141
E-post: [email protected]
Hjemmeside: www.deloitte.no
Advokat Thorvald Nyquist er
leder av Advokatfirmaet Deloittes fast eiendom-avdeling
og har bistått et stort antall private klienter i juridiske
spørsmål tilknyttet fast eiendoms rettsforhold, kjøp og
salg av eiendomsselskaper, løpende bistand tilknytte
eiendomsutvikling, leie av næringseiendom, diverse
forhandlinger og tvisteløsninger tilknytte entreprise,
utviklingsavtaler. Nyquist har også skrevet mer enn
50 artikler tilknyttet fast eiendom i ledende bransjeblad,
og avholdt en rekke kurs og foredrag innen samme
område.
Arvid Dahm
Hieronymus Heyerdahlsgate 1
Postboks 1234 Vika
0110 Oslo
Kontor: 22 01 70 50
Mobil : 90 16 00 97
Fax: 22 01 70 51
E-post: [email protected]
Arvid Dahm er Partner ved
Advokatfima Storeng, Beck & Due Lund. Han har en
bred erfaring fra forskjellige etater og instanser i norsk
juridisk sammenheng: herunder Krigsadvokaten,
Finansdepartementet, Skattebetalerforeningen, Skatteavdelingen i Deloitte & Touche, samt hatt embede som
Dommerfullmektig i Sandnes.
Jens Stedje Røegh
Pb 214, 3791 Kragerø
Kontor: 35 98 33 77
Mobil : 41 52 99 23
Fax: 35 98 33 07
E-post:
[email protected]
Advokat Jens Stedje Røegh
har embetseksamen
fra 1984 og har advokatbevilling fra 1986.
Han har videre møterett for Høyesterett fra 2005. Han
har praksis både som voldgiftsdommer og som advokat
innenfor tomtefestesaker. Han har kontor i Kragerø, med
adresse Barthebrygga 5, 3770 Kragerø.
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:11 Side 11
Tomtefesterforeninger i Norge
Tomtefesterforening
Kontaktperson
Besøksadresse
Postadresse
Blefjell Tomtefesterforening
v/ Jørn Hanæs
Måltrostveien 96
0786
OSLO
Engelsvikøya Tomtefestelag
v/ Per Karlsrud
Prestveien 3 B
7027
TRONDHEIM
Enhuuskilen Vel
v/Fredrik Muller
Otto Blehrs vei 4
0588
OSLO
Festadfeltet Tomtefestelag
v/ Astrid Øvsthus
Festadfeltet
2850
LENA
Festningsåsen i Trågstad
v/Fredrik Dahl
Festningsåsen 23
1860
TRØGSTAD
Hagerupsvei festelag
v/ Gunnbjørg S. Hansen
Hagerupsvei 43 E
5093
BERGEN
Hawel 1 Borettslag
v/Gina E. Borgersen
Drammensveien 10 B
3612
KONGSBBERG
Helsenningen Hyttelag
v/ Bjørn Henriksen
Prestenga 56
3470
SLEMMESTAD
Hemsangen Vel
v/Bernt Rune Iglebæk
Nordre Dalsvei 2
2320
FURNES
Huseierlaget Brekkelia Terrasse
v/Miren Aguirre
Brekkelia 8 B
0882
OSLO
Indre Salten
v/ Erling Dåbakk
Lyngveien 13
8200
FAUSKE
Kvanbekken Vel
v/ Per Ottar Seglen
Isigrenda 38
1340
SKUI
Lille Langerud sameielag II
v/ Kjell O. Talleraas
Langerudsvingen 2 A
1187
OSLO
Nadderudskogen Huseierlag
v/Sverre André Harvei
Bankveien 4 C
1362
HOSLE
Nordre Vatn Vel
v/Merethe Tvenge
Linjeveien 11 H
1405
LANGHUS
Nærsnesgruppen
v/Ragnar Vadseth
Garnerveien 43
3478
NÆRSNES
Reinvassalmenningen Tomtefestef.
v/ Torbjørn Winther
Vinterveien 1
9300
FINNSNES
v/OBOS Eiendomsforvaltning
v/Elida Ruud Berntsen
PB 6668, St. Olavs Plass
0129
OSLO
Solbakken Boligselskap AS
v/Anne Karin Brekke
Solbakksvingen 1
5038
BERGEN
Tomtefesterne Dombås
v/Ingolv Toven
Tverrbekken 18
2660
DOMBÅS
Toppåsjordet Huseierforening
v/Jan Ketil Omberg
Toppåsjordet 15
1352
KOLSÅS
Vegen Revsalen / Murkelia
v/Jan Bulling
Nordstrandsv. 17 A
1170
OSLO
Vestre Havna Tomteforening
v/Wenche Warberg
Gamlevegen 14 B
2614
LILLEHAMMER
Østenga Vel
v/Finn Johansen
Lillogt. 5 A
0484
OSLO
Øvre Gjøvik Tomtefesterforening
v/Thorfinn Fossum
Jonas Liesgt 12
2815
GJØVIK
v/ Eyvin Bjørnstad
Stangåsvegen 28
3179
ÅSGÅRDSTRAND
Sameiet Gladenengveien 15
Åsgårdstrand og omegn
Tomtefesterforening
Hvis du ikke finner noen forening, ta kontakt med Tomtefesterforbundet direkte.
11
Tomtefesteren_01_2014_Layout 1 13.02.14 14:11 Side 12
Returadresse:
Karenslyst Allé 8 B
0278 Oslo
B
Rettet utgave: Fremgangsmåten ved krav om innløsning av festetomt
1. Rett til innløsning av festetomt til bolighus og fritidshus har du
når det har gått 30 år av festetiden, eller når festetiden er ute.
Etter at det er gått 30 av festetiden kan festeren også kreve å få
innløse festetomten til bolighus hvert annet år etter det, og for
festetomt til fritidsbolig hver gang det har gått 10 nye år. (tomtefestelovens § 32 1. ledd)
2. Varsel med krav om innløsning.
Festeren må sette frem skriftlig varsel med krav om innløsning
senest 1 år før innløsningstiden er inne.
Se forslag til krav om innløsning nedenfor.
3. Når innløsningstidspunktet har kommet skal du ha mottatt et
tilbud fra bortfester som du kan godta eller ikke uten det er
iverksatt skjønn, som du event. må betale for.
(se forbehold i krav om innløsning nedenfor)
4. Du kan også kreve skjønnsbegjæring, som sendes inn til
Tingretten hvor det fremgår navn og adresse på festeren som
saksøker, og navn og adresse på bortfester som saksøkt.
Sett også på hvor eiendommen ligger med gårds- og bruksnr.
samt festenr. Send også med kopi av festekontrakten, også
kopi av varslingsbrev som er sendt 1 år på forhånd
Det gis vanligvis rettshjelp til sådanne skjønn innunder forsikringen på eiendommen. Du kan greie dette selv, men det kan
være lønnsomt å engasjere en av våre advokater som vi har
avtale med.
5. Når skjønnet foreligger der det er fastsatt innløsningsprisen,
har du en angrefrist på 1 mnd. om du synes dette er for dyrt..
Dette fremgår av § 38 3. ledd.
Dersom du trekker deg må du betale samtlige kostnader som
er påløpt ved skjønnet, også bortfesterens event. advokatkostnader.
6. Om du gjennomfører skjønnet, må du betale innløsningssummen og event. kostnader ved fradeling samt tinglysningskostnader for skjøtet.
Veiledningen her er generell. Detaljer om fremgangsmåten må
du kontakte Tomtefesterforbundet om.
FORSLAG TIL INNLØSNINGSKRAV UTARBEIDET
AV TOMTEFESTERFORBUNDET
(må tilpasses i det enkelte tilfellet)
Til bortfester …………………………..................................
KRAV OM INNLØSNING AV FESTETOMT
Dato, ………….............
Undertegnede fester av eiendommen, gnr. …., bnr. …., fnr. ……, varsler herved etter tomtefestelovens § 32, første ledd, innløsning av festeretten.
Festekontrakten er inngått den ………..............… og har vart i mer enn 30 år. Og utløper den……………..................
I henhold til tomtefestelovens § 36, første ledd, varsles innløsningskravet herved skriftlig mer enn ett år før innløsningstiden er inne.
Selve innløsningen og innløsningsprisen skal bestemmes etter tomtefestelovens § 37 Innløysingsvilkår
Jeg er også interessert i å få et tilbud fra Dem om frivillig innløsning før det rettslige skjønn starter.
Dette varsel er sendt i rekommandert post.
Med vennlig hilsen
………………………………...............................................
Kopi: Tomtefesterforbundet
www.presis.no
Tomtefesterforbundet