Transcript Brosjyre - Hoffsgrenda Borettslag

Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt
i Hoffsgrenda borettslag
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
2
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
Innhold
1
2
INNLEDNING 5
KONSTRUKSJONER SOM VURDERT I SKISSEPROSJEKTET
6
2.1
Stue- og terrassefasader6
2.1.1
Situasjonsbeskrivelse6
2.1.2
Anbefaling6
2.2
Kjøkken- og inngangsfasader7
2.2.1
Anbefalinger7
2.3
Gavlfasader7
2.3.1
Anbefaling7
2.4
Trapperom8
2.4.1
Anbefalte løsninger8
2.5
Garasjene8
2.5.1
Anbefaling8
3
KOSTNADSBEREGNEDE ALTERNATIVER10
4
Veien videre - fremdrift 13
3
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
4
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
1 Innledning
OBOS Prosjekt AS er engasjert til å utarbeide et skisseprosjekt for å avklare behov for vedlikehold og rehabilitering i Hoffsgrenda borettslag.
Prosjektet slår fast at vi har et stort vedlikeholdsetterslep og vi står derfor foran flere store tiltak som styret er pliktig til å gjennomføre slik at bygningsmassen ikke forringes
ytterligere.
Prosjektet har tatt for seg disse tiltakene og kategorisert de som nødvendig vedlikehold. Når disse arbeidene igangsettes har vi en mulighet til å gjøre ytterligere tiltak som
estetisk og funksjonelt vil oppgradere blokkene. Dette er kategorisert som alternativ1.
Disse alternativene vil gi lengre vedlikeholdsfrie perioder og dermed mindre årlige kostnader på sikt. Det vil være kostnadseffektivt å gjennomføre disse alternativene når rigg
og drift allerede er på plass for igangsettelse av det nødvendige vedlikeholdet.
Utover dette er det satt opp ytterligere et alternativ2 som på samme måte som alternativ1 vil påvirke det periodiske vedlikeholdet ved reduserte årlige vedlikeholdskostnader,
men disse vil bidra til en ytterligere oppgradering av blokkene.
Styret anbefaler tiltak som ligger under alternativ1 da vi mener at vi her oppnår best kost/nytte effekt for borettslaget og for den enkelte eier. Alternativet vil bidra til lavere
fremtidige vedlikeholdskostnader, økt bokvalitet og trivsel samt påvirke positivt verdien av den enkeltes leilighet.
Det er ønskelig at vi nå ser helhetlig, og også på sikt, slik at vi slipper del-prosjekter i årene fremover- noe som medfører flere runder med bygningsarbeid,
stillaser og anleggsvirksomhet.
Det vil på ekstraordinær generalforsmaling i februar stemmes over hvilket nivå fremtidig vedlikehold og oppgraderinger skal ligge på.
Skisseprosjektet er utarbeidet av OBOS Prosjekt AS, Arkitektkontoret Lene Franck AS og OBOS Banken i samarbeid med styret, vaktmester og daglig leder.
5
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
2 Konstruksjoner som er vurdert i skisseprosjektet
2.1 Stue- og terrassefasader
2.1.1Situasjonsbeskrivelse
Ytterveggene ble sist malt i 1999 og de er isolert med 10 cm isolasjon, noe som ikke tilfredsstiller dagens krav. Borettslaget må ved rehabilitering tilleggsisolere disse.
Terrassene ble rehabilitert i perioden 2002 – 2004. Det ble utbedret betongskader og det ble lagt membran og fliser. Flere gulv har i ettertid hatt problemer med ”bom” i
flisene og det er gjort reklamasjonsarbeider på disse. Det er avdekket noen mindre betongskader i bodene, men i hovedsak synes konstruksjonene å være i god stand.
Det er gjennomført en betongteknisk undersøkelse i borettslaget. Resultatet av denne viser at det er tid for å iverksette tiltak for å unngå at armeringsjernet i
gulvet begynner å korrodere.
2.1.2Anbefalinger
Ved en tilleggsisolering bør det også skiftes vinduer og dører da det er registrert begynnende råteskader på noen av disse. Vinduer er de opprinnelige og det har vært behov
for utbedringsarbeider i henhold til innmeldte behov fra beboerne.
Eksisterende fasader. Det anbefales tilleggsisolering av eksisterende fasade og ny kledning med samme type panel som i dag. Basert på skadeomfanget ved betonganalysen
anbefales det vedlikehold av terrasser ved at betong fjernes der det er synlige skader og at armeringen rengjøres for korrosjon.
Det anbefales at fliser med bom fjernes og oppgraderes med ny membran og fliser. Øvrige betongkonstruksjoner (vegger/veggskiver og himling) påføres en CO2 maling som vil
bidra til å bremse karbonatiseringsprosessen.
Utvendig vedlikehold av blomstertrau har begrenset levetid. Blomstertrauene tømmes, impregneres innvendig, ny drenering i bunn og eventuelle betongskader repareres på
trau og støtteben.
Alternativ 2 er å fjerne dagens trau og sette opp nye rekkverk med integrerte blomsterkasser. Dette vil gi et større bruksareal på terrassene og en oppgradert fasade.
6
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
7
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
2.2 Kjøkken- og inngangsfasader
Under befaring er det avdekket flassing av maling på bodene. Balkongene er visuelt i noe dårligere stand. Det er også avdekket begynnende kantskader. Balkonggulvet viser
også tydelige tegn på at de er for dårlig armert ved at nedbøyningen i dekket er stort. Drenering fra balkongene foregår ved at vannet renner ut i forkant av balkongen. Dette
gir et tilsmusset og skjemmende uttrykk.
Balkongene ble også undersøkt i den tekniske undersøkelsen. Resultatet viser at karbonatiseringsfronten i balkongdekkene har nådd inn til armeringen enkelte steder slik at
forutsetningene for korrosjon er til stede.
Balkongene har dårlig vedlikeholdt rekkverk, sprekker og skader, og gir generelt et slitt uttrykk. Balkongulv i betong vil normalt få en nedbøyning i tiden etter oppførelse. Rekkverkene er festet inn i front av gulvet, noe som medfører at rekkverket også blir tvunget i en nedbøyning. Dette er godt synlig i Hoffsgrenda og bidrar til å gi inngangsfasaden
et slitent preg.
13 av oppgangene har inngangsbro og disse er generelt slitt. Det er i løpet av de siste årene gjennomført overflatebehandling og legging av matter på broene.
2.2.1 Anbefalinger
Det anbefales at vedlikehold av balkongene gjennomføres ved at betong fjernes der det er synlige skader og at armeringen rengjøres for korrosjon.
Alternativ 2 er å sette opp nytt rekkverk i tråd med en eventuell fasadeendring.
Broene er slitt og det må påregnes vedlikehold i form av utskifting av bord og overflatebehandling. I alternativ 2 er å sette opp helt nye gangbroer i tråd alternativ 2`s materialvalg.
2.3 Gavlfasader
Gavlveggene er isolert med kun 10 cm isolasjon. Dette gir kalde og trekkfulle vegger som ved lave temperaturer fører til isdannelser på innsiden av veggen. Utvendig kledning
er av korrugerte metallplater. Platene har stedvis mindre skader og er falmet. Vinduene på gavlen er dårlige med begynnende råteskader.
2.3.1 Anbefalinger
Det anbefales etterisolering og utskifting av kledning samt vinduer på gavlveggene. Arkitekten anbefaler ulike materialer som Accoya-panel, Steni-plater i kombinasjon med
Kebony-panel og tegl.
8
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
2.4 Trapperom
Belegget i oppgangene er stedvis slitt. Veggene er i hovedsak oppført i Porotegl og det er ikke avdekket større skader på veggene. Hovedinntrykket av trapperommene er at de
er noe slitt, men i relativt god stand.
2.4.1 Anbefalte løsninger
Det anbefales utbedring av eksisterende belegg samt mulighet for å erstatte belegget med keramiske fliser. Flisene kan enten legges i hele trapperommet eller bare i inngangspartiet. For pussede vegger og himlinger er det vurdert ny overflatebehandling. Det foreslås montering av ny belysning i samtlige trapperom.
Det er vurdert utskifting av entrédørene da de begynner å bli slitt og de holder ikke dagens standarder hva gjelder brannkrav og støy.
2.5 Garasjene
Den betongtekniske undersøkelse av garasjeanlegget avdekket en svært høy konsentrasjon av salter i betongen. Imidlertid er det flere steder ikke registrert noen armering. Det
kan være at veggene ikke er armert eller at armeringen ligger dypt sentrert i veggen. Dersom veggene er uarmert vil et forhøyet kloridnivå ikke ha betydning. Det er i garasjeanlegget også konstatert en lav karbonatiseringsdybde. Videre er det avdekket områder med omfattende avflassing av maling samt skader i bunn av enkelte veggskiver og på
frittstående søyler. Garasjene oppleves som mørke.
2.5.1 Anbefaling
Det er behov for omfattende reparasjonsarbeider for å hindre og redusere videre skadeutvikling. Det anbefales at armeringen i bunn av vegger og veggskiver beskyttes med et
katodisk system. Omfanget av den katodiske beskyttelsen må avgjøres etter nærmere undersøkelse av entreprenør da det erfaringsmessig viser seg at armering i denne type
garasjer kan være mangelfull.
Øvrige betongkonstruksjoner i garasjeanlegget utbedres med et begrenset mekanisk reparasjon. Videre anbefales det at det etableres hulkil på nedre del av vegger og veggskiver. Dette beskytter betongen og hindrer at ytterligere klorider og fukt trenger inn. En slik overflatebehandling vil bidra til en lysere garasje.
9
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
3 Kostnadsberegnede alternativer
Nødvendig
vedlikehold
Fasader
Ny overflatebehandling av panel på alle langfasader
Ny overflatebehandling av vinduer og balkongdører på alle fasader
Utskifting av vinduer på gavler
Ny overflatebehandling av panel på balkongfasader
Ny overflatebehandling av vinduer og balkongdører på balkongfasader
Oppgradering av inngangsbroer
Riving av eksisterende platekledning på gavler, tilleggsisolering og ny tilsvarende dagens platekledning
Riving av eksisterende platekledning på gavler, tilleggsisolering og ny kledning i vedlikeholdsfritt tre
Riving av eksisterende platekledning på gavler, tilleggsisolering og ny kledning av tegl + treverk
Oppgradering av inngangsparti - steniplater, nye fliser
Tilleggsisolering og ny kledning på stuesiden
Utskifting av vinduer og terrassedør på stuevegg
Nye gangbroer i stil med rekkverk på balkongene
Terrasser stuesiden
Reparasjon og overflatebehandling av eksisterende blomstertrau (utvendig og støtteben)
Reparasjon og overflatebehandling av eksisterende blomstertrau (innvendig).
Fjerning av flisgulv, legging av ny membran og fliser der utbedring er nødvendig
Betongrehabilitering av dekke og skillevegger. CO2 bremsende maling
Ny tekking og nye nedløp på bodtak
Ny sil i avløpsrenna i boden
Ny kledning på eksisterende boder
Ny kledning, nytt rekkverk i glass og vedlikeholdsfritt tre inkludert nye blomsterkasser
10
x
x
x
x
x
x
x
Oppgradering
Alternativ 1
Oppgradering
Alternativ 2
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
Nødvendig
vedlikehold
Balkonger kjøkkensiden
Reparasjon og ny overflatebehandling av eksisterende rekkverk
Betongrehabilitering av dekke, skillevegger og søyler
Ny membran på gulv
Ny kledning på boder
Nytt rekkverk i glass og vedlikeholdsfritt tre
Nye boder for de som ønsker det
Garasjer
Betongrehabilitering og katodisk beskyttelse av vegger, veggskiver og søyler
Ny overflatebehandling av vegger, veggskiver og søyler
Utskifting av skadde himlingsplater
Oppgradering av belysning
Overflatebehandling av himlingsplater
Oppmerking parkeringsplasser
Trapperom
Ny overflatebehandling av vegger og himlinger
Nye fliser i inngangsparti og nytt gulvbelegg i trapperom
Ny belysning
Ny overflatebehanlding av den røde steinen i trapperom
Nye fliser i inngangsparti og i trapperom
Nye entredører
x
x
x
x
x
x
x
x
Oppgradering
Alternativ 1
Oppgradering
Alternativ 2
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
11
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
12
Vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt i Hoffsgrenda borettslag
4
Veien videre - fremdrift
Generalforsamlingen skal velge hvilket nivå vedlikeholdet skal ligge på. Videre fremdrift er avhengig av beboernes avgjørelse.
Følgende fremdriftsplan kan være et mulig utgangspunkt:
•
•
•
•
Vedlikeholdsplan:
Oppgradert vedlikeholdsplan:
USBL Bevar tilstandsanalyse:
Skisseprosjektet:
2004
2009
2013
2014/2015
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Beboermøte:
Informasjonsmøter, åpent hus:
Ekstraordinær generalforsamling:
Detaljprosjektering:
Søknad om rammetillatelse:
Tilbudsforespørsel/kontrahering:
Ekstraordinær generalforsamling:
Søknad om igangsettingstillatelse:
Byggestart:
Ferdigstillelse:
Januar 2015
2/2 og 9/2 2015
Februar 2015
Juni - oktober 2015
September 2015
September - november 2015
Tidspunkt ikke satt
November 2015
Januar 2016
Januar 2018
Bakgrunnsmaterialet og andre dokumenter finnes på www.hoffsgrenda.no, eller ved kontakt til styreleder
13