Transcript SPANIA Kjøp av fast eiendom Skatt Arv og arveavgift >>PDF

SPANIA
Kjøp av fast eiendom
Skatt
Arv og arveavgift
INNHOLDSFORTEGNELSE
I
I
II
III
IV
V
Kjøp av fast eiendom i Spania
Skatter og avgifter
Spansk testament og arveavgift
Generell informasjon om Vogt Advokatfirma-Lawfirm S.L.
Hva omfatter en kvalitetssikring utført av vårt kontor?
KJØP AV FAST EIENDOM
1.1 Forskjeller fra Norge
1.2 Kvalitetssikring ved kjøp av fast eiendom i Spania
1.2.1 Innledning
1.2.1.1
1.2.1.2
1.2.1.3
1.2.1.4
1.2.1.5
1.2.1.6
Tinglysningsattest (Nota Simple)/kopi av skjøtet
IBI kvittering- Eiendomsskatt
Basura kvittering- Søppelavgift
Sameie- vedtekter og kvittering for betalte fellesutgifter
Kopi av elektrisitet- og vann- kvitteringer
Plan parcial - Reguleringsplan
1.2.2 Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast eiendom i Spania
1.2.2.1
1.2.2.2
1.2.2.3
1.2.2.4
1.2.2.5
1.2.2.6
Overtagelse av lån
Betaling med veksler
Bankgaranti
Inventarliste
Befaring av kjøpsobjektet
Tillatelse - ferdigstilling 1.2.3 Kjøp av bolig under oppføring
1.2.3.1
1.2.3.2
1.2.3.3
1.2.3.4
Innledning
Krav til kontrakten
Bankgaranti
Utbyggers plikt til å rette mangler og feil
II. SKATTER OG AVGIFTER
2.1 Ved kjøp
2.1.1 Ny eiendom
• Merverdiavgift - IVA
• Notaromkostninger
• Tinglysningsgebyr
• Advokatsalær
2.1.2 Brukt eiendom
• Overføringsavgift
3
2.1.3 Finansiering og finansieringsutgifter
• Valuta
• Åpnings kommisjon
• Rente (fast-flytende)
• Kostnader for utarbeidelse av pantobligasjoner
• Takseringskostnader
• Tinglysingsgebyr
• Stempelavgift
• Forsikring
2.2 Skatter ved å eie – ikke skatte resident i Spania
a) Inntektsskatt
b)Formuesskatt (opphevet 2008)
c) Eiendomsskatt - IBI
d)Søppelavgift - Basura
e) Felles utgifter
2.3 Skatt i Norge ved eie av fast eiendom i Spania
2.4 Skatter ved salg
2.4.1 Personlig eiet
Gevinstbeskatning
2.4.2 Eiet av selskap
2.4.3 Beregning av gevinst
2.4.4 Retensjon
2.4.5 Overføringsavgift
2.4.6 Endringer i unntakene for gevinstbeskatning
2.4.7 Hvilke skattemessige konsekvenser vil disse endringene
ha for en person som er skattemessig resident i Norge?
2.4.8 Utleie av bolig i Spania
III SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6 Innledning
Hvordan opprette testament i Spania?
Hvorfor opprette testament i Spania?
Arveavgift
Den spanske arveavgiftens størrelse
Arveplanlegging
IV GENERELL INFORMASJON OM
VOGT ADVOKATFIRMA–LAWFIRM S.L.
(se også www.vogtlaw.com)
V
4
HVA OMFATTER KVALITETSSIKRING UTFØRT AV VÅRT KONTOR?
PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET
Forord
Denne brosjyren er en praktisk veiledning for deg som vil kjøpe eller allerede
har kjøpt fast eiendom i Spania. Brosjyren inneholder praktiske og generelle
råd og det er ikke nødvendig med juridiske kunnskaper. Brosjyren bør dog ikke
brukes som en håndbok for å håndtere kjøpsprosessen, skattespørsmål eller arv
på egenhånd. Det anbefales å benytte profesjonelle rådgivere i forbindelse med
kjøp, salg, skatt og arv i Spania.
Innholdet i brosjyren er ført à jour med de lovendringer
som foreligger pr. 1.4 2014
PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET
5
I. Kjøp av fast eiendom i Spania
1.1 Forskjeller fra Norge
Kjøpsprosessen i Spania er forskjellig fra Norge på vesentlige punkter.
Kjøpsprosessen
i Spania er
vesentlig
forskjellig fra
Norge.
For det første finnes det ikke statsautoriserte meglere i Spania. Det kreves heller
ingen autorisasjon for å utøve eiendomsmeglervirksomhet. Meglere stiller ingen
økonomisk sikkerhet og det er langt fra alle som har forsikring for det økonomiske ansvar som kan pådras. Det arrangeres ingen formell visning slik vi er
vant med fra Norge. Eiendommene ligger ofte på nettet hos alle eller mange
av eiendomsmeglerne i Spania. Derfor må en forsikre seg om at megleren som
opptrer, faktisk har et salgsoppdrag og har fullmakt til å undertegne på vegne av
selger.
For det andre er selve kontrakts delen også forskjellig fra Norge. Vanligvis
undertegnes først en reservasjonskontrakt hvor kjøper innbetaler et depositum
(mellom € 3.000 og € 6.000) og eiendommen tas da av markedet. Det neste
skritt er å utarbeide og undertegne en kjøpekontrakt (Contrato de Compraventa)
mens transaksjonen først blir endelig ved inngåelse av skjøte (Escritura Publica)
hos Notar.
For det tredje er alle kontrakter på spansk og reguleres normalt av spansk lovgivning.
Benytt deg av advokat i denne prosessen - helst en som behersker både ditt språk
og spansk, og et firma som har både spanske og norske advokater beskjeftiget.
Hvor skal vi kjøpe?
Bestem deg for
hvor du ønsker
å kjøpe.
Det første spørsmål du må ta stilling til er: Hvilket land? Dernest hvor i landet?
Selv når du har bestemt deg for regionen gjenstår fortsatt steds/by-valget og innenfor sted/by er det fortsatt nødvendig å avgjøre nærhet til sjøen, servicetilbud,
kommunikasjoner, skoler etc. Ønsket prisklasse begrenser klart nok valgfriheten.
Når man har funnet eiendommen som har de ønskede kriteria, må man sørge for
å skaffe nødvendig informasjon som gir oversikt over den juridiske og økonomiske status på eiendommen. Dette er det vi kort og noe upresist benevner som
kvalitetssikring.
6
1.2 Kvalitetssikring ved kjøp av fast eiendom i Spania
1.2.1 Innledning
Innledningsvis vil vi bemerke at svært få nordmenn har forutsetninger for å vurdere risikoen og problemer som kan oppstå i forbindelse med kjøp av fast eiendom i Spania. Investeringer i fast eiendom omfatter ofte større beløp, og du må
forholde deg til et annet rettssystem med lover og regler som skiller seg vesentlig
fra de norske. I tillegg er det de færreste som behersker spansk.
Kvalitets
sikringsprosessen.
Kvalitetssikringsprosessen er noe forskjellig avhengig av om du kjøper en bolig
under oppføring, ny leilighet/hus eller kjøp av eiendom i annenhånds markedet.
1.2.1.1 Tinglysningsattest (Nota Simple)/Kopi av skjøtet
Nota Simple er en tinglysningsattest fra Eiendomsregisteret. Attesten inneholder
opplysninger om;
1. Hvem som eier eiendommen, herunder eierandeler dersom flere
eier eiendommen sammen.
2. En beskrivelse av eiendommen og opplysninger om eiendommens grenser.
3. Heftelser som hviler på eiendommen og heftelsens størrelse. Det er dog
viktig å være klar over at ikke alle heftelser nødvendigvis kommer frem av
Nota Simple, for eksempel heftelser som ubetalt eiendomsskatt og felles
avgifter, jfr. nedenfor.
Hva er
Nota Simple?
4. Andre innskrenkninger i eierrådigheten; for eksempel om det hviler en
bruksrett på boligen, servitutter osv.
Allerede før undertegning av reservasjonskontrakten bør det foreligge en tinglysingsattest. På den måten vet du med sikkerhet at selger av eiendommen har
grunnbokshjemmel.
Det bør bemerkes at den advokat som utfører kvalitetssikringen ikke besøker
kjøpsobjektet. Den tekniske tilstand og faktiske størrelse undersøkes således
ikke. Det anbefales derfor å la en bygningskyndig undersøke kjøpsobjektet.
Vedkommende utarbeider en rapport hvor objektets tilstand beskrives. Dessuten
får kjøper foretatt en beregning av antall kvadratmeter. Som nevnt undersøker
advokaten ikke størrelsen på huset/leiligheten, da han kun sammenligner det
tilsendte tidligere inngåtte skjøte med det som fremkommer i tinglysingsattesten
(fra grunnboken) Bygningstekniske undersøkelser koster
ca. € 800 (ekskl. 21% IVA).
Nota Simple bør være av relativ ny dato og ikke eldre enn 10 dager. En tinglysningsattest er ingen garanti for at det ikke kommer flere heftelser på eiendommen
Bygninstekniske
undersøkelser
7
etter at attesten er utstedt. Derfor innhentes det alltid en ny attest umiddelbart
før den endelige overdragelsen. Attesten som innhentes av notar i forbindelse
med overdragelse av eiendommen er gyldig 10 dager. Eiendomsregisteret som
utsteder denne attesten er pålagt å informere notarkontor om det skulle foreligge
eventuelle endringer i status på eiendommen i denne perioden.
Nota Simple inneholder forenklet informasjon, og en kopi av skjøtet bør innhentes og gjennomgås grundig.
1.2.1.2 IBI kvittering - Eiendomsskatt
Viktig med
kvitteringer på
betalte utgifter.
IBI- (Impuestos sobre Bienes Inmuebles)- er den spanske benevnelsen på eiendomsskatt. Ved kjøp av fast eiendom i Spania bør det kreves at selger fremviser
kvittering for betalt eiendomsskatt. Eiendomsskatten hviler på eiendommen og
vil følge eiendommen ved et eventuelt kjøp. Heftelsen fremkommer vanligvis
ikke av tinglysningsattesten. IBI fakturaen inneholder en betalingsfrist og ved
misligholdt betaling påløper forsinkelsesrenter.
1.2.1.3 Basura kvittering- Søppelavgift
Videre bør selger fremlegge en kopi av kvittering for betalt kommunal søppelavgift (Basura). Ubetalt søppelavgift er en heftelse som følger med eiendommen
og det påløper forsinkelsesrenter ved mislighold avgiften fremkommer ikke av
tinglysingsattesten.
1.2.1.4 Sameiet - vedtekter og kvittering for betalte fellesutgifter
Få referat
fra generalforsamling.
8
Tilhører den faste eiendommen en urbanisasjon vil det være opprettet et sameie.
Sameiet har vedtekter som blant annet regulerer fellesoppgaver i urbanisasjonen.
Vedtektene kan inneholde klausuler som begrenser din handlefrihet, for eksempel endring av terrasse, montering av markiser, dyrehold osv.
I en urbanisasjon avholdes det normalt generalforsamling en gang i året. På generalforsamlingen behandles og vedtas regnskapet og budsjettet, og det tas opp
problemer som eierne finner viktig. Et møtereferat fra Generalforsamlingen kan
derfor gi god indikasjon på hvilke problemer som man eventuelt kan forvente i
fremtiden ved kjøp av eiendommen. Det er intet krav etter spansk lov at referatet
skal være på annet språk enn spansk. Spansk lov inneholder videre bestemmelser
vedrørende hvordan eierne i sameiet skal stemme, og hvor mange stemmer som
kreves for hver enkelt sak.
Ved kjøp av fast eiendom bør selger fremlegge en bekreftelse fra sameiets administrator om at selger ikke har utestående felleskostnader. Ubetalte fellesutgifter følger
den faste eiendommen. Denne heftelsen kommer vanligvis ikke frem av tinglysningsattesten før sameiet har tatt utlegg i den faste eiendommen, hvilket sameie kun
gjør dersom selger ikke har betalt fellesutgiftene over en lengre periode.
Administrator bør videre bes om å avgi en uttalelse om at det ikke planlegges
større reparasjoner, moderniseringer eller utbygginger av sameiet som jo vil påføre kjøper større felleskostnader enn forventet.
1.2.1.5 Kopi av elektrisitet- og vann- kvitteringer
Dersom man ønsker å ta over vann og elektrisitets- abonnement bør man undersøke
om selger har betalt de nevnte regningene frem til dato for undertegning av skjøtet.
1.2.1.6 Plan parcial - Reguleringsplanen
Reguleringsplanen for området bør undersøkes. Denne vil kunne avsløre planlagte veier, fredete områder, nye utbyggingsområder etc.
Ved kjøp av eiendom under bygging bør man undersøke at entreprenøren har
byggetillatelse (licencia de obra). Dersom byggeområdet ligger innenfor en
”grønn sone” (område som ikke skal benyttes til bebyggelse) bør det undersøkes
om det er gitt dispensasjon fra reguleringsplanen.
Finn ut om
alt er i orden
med ditt byggeprosjekt.
Ved del-betaling under bygging skal det utstedes en ubetinget bankgaranti. Det
skjer ofte at utbygger ikke overleverer bankgaranti uten etter forespørsel fra kjøper eller kjøpers advokat. Videre er det viktig at det er utstedt såkalt licencia
de primera ocupacion- ferdigstillingslisens før innflytting. Denne lisensen er
blant annet nødvendig for å inngå permanente vann- og elektrisitetskontrakter
(jfr.1.2.2.6).
Dette er kun en forenklet sjekkliste over hvilken informasjon som bør innhentes
for å kvalitetssikre kjøp av fast eiendom. Kvalitetssikringen må imidlertid sees
i sammenheng med den konkrete sak. Dersom eier av eiendommen er et spansk
selskap vil kvalitetssikringen være mer omfattende. Kvalitetssikring vil for eksempel omfatte en due diligence av selskapets finansielle og juridiske status. Dersom eier er et spansk selskap som i sin tur er eiet av et utenlandsk selskap
skal man være meget forsiktig med å ta over moderselskapet uten nøye forutgående undersøkelser.
9
1.2.2 Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast eiendom
i Spania
1.2.2.1 Overtagelse av lån
De forskjellige
finansierings
alternativer &
selgers garanti.
Ved oppføring av nybygg tar selger normalt opp et pantelån for finansiering av
byggeprosjektet (byggelån). Kjøper får ofte tilbud om å overta pantelånet som
hviler på boligen (subrogasjon). Fordelen ligger i at overdragelsesomkostninger
ofte er lavere enn etablerings gebyr ved låneopptak i Spania.
Dersom kjøper ønsker å ta over lånet vil dette normalt stipuleres i kjøpekontrakten. Før undertegningen av kjøpekontrakten bør man innhente lånevilkårene
samt lånevaluta og ta en endelig beslutning om man virkelig ønsker å ta over
lånet. Du kan nemlig få deg en ubehagelig overraskelse hvis du i utgangspunktet
bestemmer deg for å ta over pantelånet, men senere ombestemmer deg. Da må
du normalt bære kostnadene for kansellering av lånet.
Man kan også spørre om muligheten for å overta pantelån som hefter på eiendommen ved kjøp av eiendom i annenhåndsmarkedet.
1.2.2.3 Bankgaranti
I følge spansk ufravikelig lovgivning skal selger stille bankgaranti for innbetalte
beløp i byggeperioden. Loven presiserer imidlertid ikke hvem som skal bære
utgiftene for utstedelsen av bankgarantien. Lovens formål tilsier at selger skal
betale utgiftene, men det forekommer at utbygger forsøker å kontraktsfeste at
denne kostnad skal bæres av kjøper. Kostnadene ved utstedelse av bankgaranti
varierer fra bank til bank, og ligger rundt 1 % - 1,25 % av garantibeløpet. Man
bør derfor forsikre seg om at selger betaler kostnadene ved utstedelse av
bankgarantien og inkludere dette i kjøpekontrakten (jfr.1.2.3.3).
1.2.2.4 Inventarliste
Sett opp
inventar liste.
Når du kjøper leilighet/villa i annenhånds markedet blir det ofte avtalt at en del
av inventaret skal følge med. Det bør i så fall skrives en detaljert inventarliste.
Fotografier kan også være nyttig dokumentasjon. Listen bør underskrives av
både selger og kjøper og inngå som et vedlegg ved undertegning av kjøpekontrakten. På denne måten unngår du at selger tar med seg en del av inventaret og
argumenterer med at dette var personlige gjenstander.
1.2.2.5 Befaring av kjøpsobjektet
10
Ved kjøp av en ny leilighet har kjøper 1 års garanti for skjulte mangler i leiligheten og opp til 10 år for konstruksjonsmessige mangler (jfr.1.2.3.4). Ved kjøp av en
brukt leilighet kan det lønne seg å oppnevne en teknisk kyndig for gjennomgang
av leiligheten (jfr.1.2.3.2 d). 1.2.2.6 Tillatelse - ferdigstilling
I kjøpekontrakten står det ofte at eiendommen skal overtas av kjøper når
leiligheten er ferdig. Når skal leiligheten imidlertid defineres som ferdig?
I mange kontrakter er leiligheten definert som ferdig når selger har sendt inn
søknad om ferdigstillings attest – ”licencia de 1° occupacion”. Ferdigstillings
attest er nødvendig for bl.a. tilkopling av vann og elektrisitet. Selgers søknad om
lisens innebærer imidlertid ikke at denne er innvilget. Det tar vanligvis minst en
måned (ofte opp til 6 måneder) fra søknaden er sendt inn til attesten blir utstedt.
Konsekvensen er at den nye eieren ikke har vann og elektrisitet i denne perioden.
Oftest løses dette ved at entreprenøren stiller bygge strøm/vann til disposisjon
fra byggeplassen. Vi vil likevel anbefale at attesten foreligger før skjøte undertegnes. Det er først når attesten foreligger at boligen juridisk sett kvalifiseres
som ferdigstilt. En merkelig, men ikke uvanlig, praksis er at utbygger får attest ved passivitet fra kommunen. Kommunen har etter spansk lov 3 måneders
frist til å svare positivt eller negativt. Dersom svar ikke foreligger innen nevnte
frist tilsier gjeldene spansk lov at søknaden er innvilget. Dette bør ikke umiddelbart godtas da kommunen i visse tilfelle kan bringe saker opp til behandling
dersom det skulle foreligge grove tilfeller av overtredelser fra utbyggers side
(f.eks. hvor byggetillatelse er innvilget basert på korrupsjon og hvor byggetillatelse ikke skulle vært innvilget – f.eks. ved utnyttelse av et grønt areale). Pass på at
boligen har
ferdigstillings
attest.
11
1.2.3 Kjøp av bolig under oppføring
1.2.3.1 Utbyggers forpliktelse ovenfor kjøper er lovregulert. Det stilles blant
annet lovkrav til kontraktens innhold og krav til utstedelse av garantier for innbetalte beløp i byggeperioden. Etter overtagelsen av eiendommen eksisterer det
videre regler om utbyggers plikt til å rette mangler og feil ved boligen.
1.2.3.2 Krav til kontrakten
Få med dine
krav i kontrakten.
For det første er det et generelt lovbestemt krav om at kontrakten skal være klar
og konkret. Videre må kontrakten være balansert og vilkårene må være ”rimelige”.
Eksempel på urimelige vilkår i en kontrakt:
·
Ved kjøp av fast eiendom under oppføring får kjøper ofte tilbud om å ta over
pantelånet som hviler på boligen. Pantelånet tilsvarer ofte 70 % av den totale
kjøpesummen. Det er ingen plikt til å overta pantelånet, men en del kontrakter
fastsetter at kjøperen må betale kanselleringsomkostninger for lånet dersom
dette ikke overtas. Dette er en ofte misbrukt klausul, da det i utgangspunktet
er utbyggers plikt til å betale kanselleringskostnadene for sitt eget lån. Disse
kostnadene ligger ofte på 0,5 – 1 % av pantelånet og i tillegg kommer tinglysnings- og notarkostnader på opp til ca. € 1.000.
·
Kontraktsvilkår som fastslår at kjøper skal betale kostnader som iht. loven skal
bæres av selger; som for eksempel kostnadene for seksjonering av leilighetene
(Division Horisontal) er karakterisert som ”urimelige” etter spansk lov.
·
Vi har ofte sett kontrakter som spesifiserer at kjøper har plikt til å overta boligen når utbygger har den såkalte” Acta de fin de obra” – en lisens for ferdigstillelse av bygget. Iht. spansk rett er boligen først beboelig når utbygger har
”licencia de 1ª ocupacion” som nevnt ovenfor og juridisk sett er boligen ikke
beboelig før denne lisensen foreligger.
Iht. spansk lov må kontrakten inneholde følgende:
Hva kontrakten
skal inneholde.
12
a) Informasjon om kontraktspartene.
Kontrakten bør inneholde kjøpers navn og adresse. På samme måte må det spesifiseres hvem som er utbygger. Dersom utbygger er et selskap må det fremkomme hvor selskapet er registrert, hvilken type selskap, selskapets organisasjons
nummer/CIF nummer og adresse. Videre skal kontrakten inneholde en detaljert
beskrivelse av hvem som kan undertegne på vegne av selskapet. Dersom det
henvises til en fullmakt fra utbygger er det etter spansk lov krav om en notarial
fullmakt. Kontrakten bør inneholde en beskrivelse av hvor og hos hvilken Notar
fullmakten ble undertegnet.
Det forekommer ofte at kjøper under byggeperioden ønsker å endre navnet på
kontraktsparten. Hun har skrevet under i eget navn men ønsker nå at hennes norske/spanske selskap skal eie leiligheten, alternativt hennes barn. Dersom kjøper i
dette eksempel har vært forutseende nok, er det inntatt i kontrakten at denne kan
overdras til tredjemann uten at samtykke fra selger er nødvendig. Dersom kontrakten ikke inneholder en slik rett er kjøper undergitt selgers velvillighet. Noen
ganger nekter selger en slik overdragelse uten overhodet å oppgi noen grunn.
Det er heller intet krav etter spansk lovgivning at selger skal ha en saklig grunn
for slik nektelse. Dersom det gjelder et reelt salg før ferdigstillelse vil ofte selger
kreve en viss prosent av den fortjeneste som kjøper oppnår. I andre tilfelle er det
stipulert at en evt. fortjeneste skal deles likt mellom kjøper og selger.
En overdragelse av kontrakten i byggeperioden vil kunne medføre at selger skal
betale gevinstbeskatning ved evt. fortjeneste og at selve overdragelsen utløser
overdragelsesavgift alternativt merverdiavgift.
b) Beskrivelse av den faste eiendommen
Kontrakten bør inneholde en detaljert beskrivelse av den faste eiendommen og
det bør fremkomme hvor eiendommen er registrert. Kontrakten bør videre inneholde tegninger av leiligheten som viser inndeling av rom etc. Dersom leiligheten
ligger i en urbanisasjon (sameie) bør det vedlegges planer som viser leilighetens
plassering i urbanisasjonen. Planene bør undertegnes av både kjøper og selger.
Videre bør fellesområder være definert og utbyggers forpliktelser til å bygge
svømmebasseng, tennisbane, klubbhus, osv. dersom dette er beskrevet i prospektet.
c) Pris og leveringsdato
Kontrakten må inneholde informasjon om pris og ferdigstillelsesdato. Ferdigstillelsesdatoen bør være overensstemmende med når utbygger mottar den
såkalte licencia de 1ª ocupacion - en såkalt ferdigstillelseslisens som er nødvendig for bl.a. inngåelse av vann- og elektrisitetskontrakten (jfr. 1.2.2.6).
d) Bygge spesifikasjoner
Kontrakten bør videre inneholde en liste som i detalj beskriver materiale, farger og standard. Listen bør for eksempel spesifisere om det er marmor gulv og
hvilken type marmor som skal benyttes etc. Videre bør det spesifiseres hva som
inngår av utstyr som hvitevarer, aircondition, alarm etc..
13
1.2.3.3 Bankgaranti
Sikring av innbetalte beløp.
Iht. spansk lovgivning skal det utstedes en bankgaranti eller forsikrings garanti
for innbetalte beløp i byggeperioden. Loven er preseptorisk, hvilket innebærer at
utbygger har en plikt til å utstede en forsikring/bankgaranti for innbetalte beløp
i byggeperioden. En avtale mellom partene om at det ikke skal utstedes bankgaranti er ikke gyldig etter spansk rett. Videre pålegger loven kjøper en plikt til
å levere tilbake bankgarantien/e ved undertegning av skjøtet og overtagelse av
boligen.
Spansk lov fastslår videre at beløp som innbetales i byggeperioden skal settes
inn på en separat konto og kun benyttes til konstruksjon. Bankgarantien skal
videre garantere det innbetalte beløp + 4 % rente p.a.
Kjøpekontrakten bør uttrykkelig referere til bankgarantien og det bør fremkomme i kontrakten at utbygger garanterer tilbakebetalingen av innbetalt beløp +
4 % renter per år dersom utbygger ikke har ferdigstilt boligen innen avtalt tid.
Kjøpekontrakten bør videre spesifisere at selger skal betale kostnadene ved utstedelse av bankgarantien. Videre er det viktig at det er utstedt såkalt “licencia
de primera ocupacion” (ferdigstillelses attest) før innflytning.
Denne lisensen er blant. annet nødvendig for å inngå permanente vann- og elektrisitetskontrakter (jfr.1.2.2.6). Av praktiske grunner er det vanlig at kjøper får
bankgarantien ca. 14 dager etter innbetalingen av beløpet. 14
1.2.3.4 Utbyggers plikt til å rette mangler og feil
Ved oppføring av ny bolig er utbygger videre forpliktet til å rette opp feil og
mangler i boligen. I Spania eksisterer det hovedsakelig 3 ulike frister for å fremsette krav om retting av mangler. Fristen avhenger av mangelens karakter.
For det første har kjøper rett til å kreve at utbygger retter opp feil og mangler i
boligen dersom kjøper fremsetter krav om dette innen 1 år etter dato for overtagelse av boligen. Dette vil vesentlig dreie seg om synbare feil og mangler.
Kjøpers rett
ved feil og
mangler ved
eiendommen.
Videre har kjøper rett til å kreve at utbygger retter skjulte mangler dersom kravet
fremsettes innen 3 år etter datoen for overtagelsen av boligen.
For konstruksjonsmessige feil og mangler er det videre en 10 års frist for å fremsette krav om utbedring.
Dersom du kjøper en fast eiendom som forrige eier kjøpte fra utbygger for 1/2 år
siden, vil du ta over forrige eiers rettigheter i forhold til utbygger. Dette innebærer at du må fremsette krav om retting av synlige feil og mangler innen 1/2 år mv.
Avslutningsvis vil vi nevne at dersom utbygger ikke følger opp de lovpålagte pliktene må saken bringes inn for spansk domstol. Det er ingen nyhet at en
spansk rettsprosess er meget tidkrevende. Vi har dessverre sett flere eksempler
på at utbygger rett og slett spekulerer i at kjøper ikke anlegger rettssak, men
aksepterer å utbedre mangelen for egen regning.
15
II Skatter og avgifter
2.1 Ved kjøp
2.1.1 Ny eiendom
·
Merverdiavgift - IVA
Kjøper man en bolig under oppføring skal det betales IVA (merverdiavgift). IVA
ved kjøp av nyoppført bolig er 10 %, som også gjelder for garasje og bod. Dersom imidlertid garasje eller bod kjøpes separat vil IVA utgjøre 21 % av kjøpesummen. Denne sistnevnte IVA sats gjelder også ved erverv av tomt. I tillegg
skal det betales 1.5 % stempel avgift på kjøpesummen IVA beregnes på skjøteverdien på den faste eiendommen.
·
Notaromkostninger
Hvilke utgifter
kommer i tillegg
til kjøpspris?
I tillegg kommer Notaromkostninger på ca. € 800. Notaromkostningene varierer
mht. skjøtets kompleksitet og hvor mange notariale sider som brukes ved utarbeidelse av skjøtet.
·
Tinglysningsgebyr
Skjøtet skal videre tinglyses i Eiendomsregisteret. Tinglysningskostnadene ligger vanligvis på ca. € 700.
·
Advokat salær
Advokat salær ved kjøp ligger mellom 1-1,5 % av kjøpesummen, dog minimum
€ 3.500.
·
Meglerkommisjon
Meglerkommisjonen har blitt redusert de senere år. Normalt er nå provisjonen ca. 5 %.
2.1.2 Brukt eiendom
·
Overføringsavgift
Kjøper man en brukt eiendom skal det betales 8 % overføringsavgift av skjøteverdien opp til 400.000 €. Utover € 400.001 opptil € 700 000 betales det 9 %
overføringsavgift. Overføringsavgiften for kjøpsum utover € 700.000 er 10 %.
I tillegg kommer Notarkostnader, advokatsalær og tinglysningsgebyr som nevnt
over. Det skal ikke betales stempel avgift ved kjøp av brukt eiendom.
Garasje (som ikke ansees som integrert del av fast eiendom som overdras
samtidig) utløser overføringsavgift som følger:
8 % € 0 - 30.000
9 % € 30 - 50.000
10 % € over € 50.000
16
2.1.3 Finansiering og finansieringsutgifter
·
Generalt
Om man bør ta opp et lån i Spania eller Norge må dette vurderes konkret og vi
vil gi en oversikt over kostnader som oppstår i forbindelse med låneopptak i
Spania.
Ikke-residenter får vanligvis innvilget lån på opptil 70 % av taksten på den faste
eiendommen. Finanskrisen har medført at særlig spanske banker har blitt mer
restriktive med å innvilge pantelån.
Informasjon
vedrørende
finansiering.
Du bør gå nøye gjennom lånevilkårene. Det beregnes kommisjoner ved å ta opp
lån (jfr.nedenfor), ved endring av lånevilkårene og ved kansellering av lånet.
Vi gjør oppmerksom på at alle vilkårene kan forhandles og ofte er det mulig å
redusere de ulike kommisjonene noe, men det er viktig at du forhandler deg frem
til gunstigere vilkår før lånet innvilges. Opprettelse av lånet skjer hos Notaren,
vanligvis samtidig med undertegning av skjøtet for den faste eiendommen.
Oversikt - kostnader ved å opprette lån i Spania
·
Åpnings kommisjon
·
Rente (fast- flytende)
·
Kostnader for utarbeidelse av pantobligasjoner
·
·
·
Tinglysingsgebyr
Varierer fra bank til bank, men ligger vanligvis mellom 1 – 2 % av pantelånets
størrelse.
Dersom du vurderer sjansene for at renten skal opp, bør renten bindes for så
lang periode som mulig. I motsatt fall bør det avtales 3 måneders flytende rente.
Hvilke kostnader
kommer i tillegg
i forbindelse med
låneopptak?
Avhenger av skjøtets kompleksitet og hvor mange notariale sider som benyttes,
men ligger rundt € 600. Takseringskostnader
Ca. € 800.
Vanligvis mellom € 500 – 600.
Stempelavgift
Det skal betales 1.5 % stempelavgift på pantelånets totale ansvar – dvs. summen av
hovedstol, ordinære renter, forsinkelse renter og inndrivelsesomkostninger. Stempel
avgiften beregnes med basis i totalansvaret som utgjør ca. 150 % av lånebeløpet.
·
Forsikring
Ved låneopptak er det et krav om at den faste eiendom forsikres.
17
2.2 Skatter & utgifter ved å eie - ikke skatteresident i Spania
Inntekts
skatt for ikkeresidenter.
a) Impuesto sobre la renta de no residentes - Inntektsskatt for ikke residenter
En ikke-resident må betale inntektsskatt av de inntekter han har i Spania, for
eksempel ved utleie av sin bolig. Inntekten er den faktiske leien du har mottatt
eller en prosent av leieverdien (kan sammenlignes med norsk prosentligning av
fritidseiendom).
Inntektsskatten for ikke-residenter, som ikke har leid ut boligen, kalkuleres på
samme måte som ved prosentligning av fast eiendom i Norge. Skattepliktig fordel er 2 % av den spanske ligningsverdien på den faste eiendommen, den såkalte
valor catastral. Det opereres deretter med en flat skattesats på 24,75%.
La oss si at den spanske ligningsverdien på din faste eiendom er € 50.000.
Skattepliktig fordel er 2 % av € 50.000, som er € 1.000. inntekstkatten utgjør
24,75% av € 1.000 som er €247,50. Dersom den spanske ligningsverdien har
blitt revidert etter 01/01/1994 er den skattepliktige fordel 1,1 % av den spanske
ligningsverdien.
Formueskatt
b) Impuestos sobre el patrimonio – Formuesskatt
Formuesskatten ble opphevet i Spania med virkning fra inntektsåret 2008.
Imidlertid er den gjeninnført i 2011, men signalisert opphevet fra og med innetektsåret 2014. Formueskatten er først effektiv etter fradrag av 700.000€ per
person. Dersom et ektepar eier en fast eiendom summen er således fradraget
€1.400.000€. Tabell før Formueskatt i Andalusien:
Grunnbeløp I Euro
Opptil i euros
Betalings andel
Euros
Resten av grunnbeløp
Opptil i euros
167.129,45
401,11
167.123,43
0,36%
3.041,66
668.499,76
1,09%
0,00
1.002,75
1.336.999,51
10.328,31
1.336.999,50
5.347.998,03
86.403,58
5.347.998,03
2.673.999,01
10.695.996,06
18
167.129,45
334.252,88
668.449,75
Skatter og
utgifter på
eiendom.
0,00
31.319,20
222.242,73
334.246,87
2.673.999,02
Onwards
Prosent
0,24%
0,61%
1,57%
2,06%
2,54%
3,03%
c) Eiendomsskatt – IBI – impuesto sobre bienes inmuebles
IBI er en årlig kommuneskatt og må betales av både residenter og ikke-residenter i Spania.
Regning kommer til den registrerte spanske adresse en gang i året, vanligvis
innen september hvert år i Marbella og innen juni i Mijas. Eiendomsskattens
størrelse varierer med hvor eiendommen ligger.
d) Basura/kommunal søppelavgift
Den kommunale søppelavgiften betales av både residenter og ikke-residenter i
Spania. Regning kommer i posten to ganger i året, og ligger på rundt € 70-200
per år.
e) Felles utgifter
Betaler man
skatt til Norge
for å eie hus i
Spania?
Fellesutgifter varierer mht. hvilke tjenester som utføres i felleseiet (gartner, vakt
o.l.). Felleskostnadene fastsettes på bakgrunn av et budsjett som vedtas på den
årlige generalforsamlingen. Disse utgifter deles ikke pr leilighet (eller pr. hus),
men etter det antall m2 man eier (inkludert terrasser og den ideelle andel av byggets fellesarealer).
2.3 Skatt i Norge ved eie av fast eiendom i Spania
I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Spania artikkel 6 kan Spania skattlegge inntekt av fast eiendom som ligger i Spania, som er eiet av en person bosatt
i Norge. Det sammen gjelder gevinst ved anvendelse av fast eiendom i Spania.
Spanias rett til å beskatte slik inntekt og formue etter dobbeltbeskatningsavtalen
begrenser imidlertid ikke Norges rett til å beskatte den samme inntekten og formuen. Inntekt av og formue i fast eiendom som ligger i Spania, skal også beskattes i Norge (selv om det i fremtiden ikke vil bli oppkrevet formuesskatt i Spania).
Ved ligningen i Norge skal det imidlertid gis fradrag i den norske skatten for den
skatt som er betalt i Spania, basert på den såkalte kredittmetode.
Fast eiendom i Spania skal alltid oppgis på den norske selvangivelsen. Krav om
kredittfradrag må framsettes og den spanske selvangivelsen må vedlegges.
Hvordan fastsettes den norske ligningsverdien på fast eiendom i Spania?
Etter uttalelse fra Finansdepartementet skal det ved fastsettelse av den norske
ligningsverdien på fast eiendom i utlandet legges til grunn ”tilnærmet samme
forhold mellom antatt salgsverdi og ligningsverdi som for tilsvarende eiendommer beliggende i den norske kommunen hvor skatteyter er bosatt”. Dette kan
illustreres ved følgende eksempel: Du kjøper en leilighet i Spania til NOK 2
millioner og ligningsverdien på fast eiendom i Norge i den kommunen du bor er
på 20 % av omsetningsverdien. I den norske selvangivelsen hevdes det at du skal
oppføre leilighetens verdi med NOK 400.000. Imidlertid har en rekke av våre
klienter oppført spansk Valor Catastral som grunnlag for norsk formuesskatt og
fått godtatt dette.
19
2.4 Skatter ved salg
2.4.1 Personlig eiet
Gevinstbeskatning
Skatter og
utgifter ved
salg av
eiendom.
Inntil skattereformen i pr 1.1.2012 ble selger gevinstbeskattet forskjellig etter
som hun var bosatt i Spania eller ikke i skattemessig forstand. Dette skillet er nå
opphevet og selgere behandles nå likt. Beskatningen av gevinst er nå 21 % av
gevinsten.
2.4.2 Eiet av selskap
Hvis eiendommen er eiet av et spansk selskap blir gevinsten skattet på selskapets
hånd. Skattesatsen er 30 % for små og mellomstore selskaper. For PYMES (småog mellomstore selskaper) skattesatsen er 25 % for gevinst opp til
€ 300 000 og derover 20 %.
Ny inkorporerte selskaper beskattes først år 15 % opp til € 300 000 i gevinst og
derover 20 %.
Utenlandske selskaper som ikke utøver virksomhet i Spania gevinst beskattes
med 21 %.
2.4.3 Beregning av gevinst
Gevinst
beskatning
for ikkeresidenter.
Gevinsten er forskjellen mellom inngangsverdi (skjøteverdi ved kjøp) og utgangsverdi (skjøteverdi ved salg). Inngangsverdien er den offisielle kjøpesum
forhøyet med en viss ligningsmessig indeks pr. år eiendommen har vært i selgers
besittelse. I tillegg vil inngangsverdien forhøyes med foretatt investeringer (minus avskrivninger) samt direkte kjøps- og salgsomkostninger.
2.4.4 Retensjon
Det henger fortsatt igjen en ulikhet mellom residenter og ikke-residenter. Dersom kjøper handler med en selger som er ikke-resident skal kjøper holde tilbake
3 % av kjøpesummen som skal overdras av kjøper til skattemyndighetene som et
a konto beløp for skatt på gevinst. Dersom dette a-konto beløp overstiger gevinstbeskatningen må balansen kreves tilbakebetalt. Behandlingstiden av slike krav
er ca. 6 måneder – 1 år.
Plusvalia
Reinvesteringny fast bolig.
20
Plusvalia er en skatt av verdistigningen på selve tomten som huset/leiligheten
er bygget på, og utløses ved ethvert eierskifte. Størrelsen på Plusvalia avhenger
av eiertid og eiendommens størrelse. Iht. spansk lov skal selger som hovedregel
betale Plusvalia, men loven åpner for at selger og kjøper kan avtale annet.
Personlig eiet - skatteresident i Spania
- En resident som selger sin primære bolig og investerer pengene i ny bolig
(innen 2 år) er fritatt fra gevinstbeskatning ved salg. Iht. spansk lov regnes en
bolig som din ”primære bolig” dersom du har bodd i boligen i de siste 3 år.
- Residenter som er eldre enn 65 år er fritatt fra gevinstbeskatning ved salg av
den primære boligen. Det er et krav om at vedkommende må ha bodd de siste
tre år i boligen før salg, men for personer over 65 år er det ikke et vilkår at
kapital ved salg investeres i en ny bolig. 2.4.5 Overføringsavgift
Bolig eiet av selskap
Dersom boligen er eiet av eid gjennom et spansk selskap, såkalt S.L. (sociedad
limitada) vil man kun erverve aksjene i selskapet. Ved erverv av aksjer kan
kjøper som hovedregel unngå overføringsavgiften (jfr. 2. 1. 2.) dersom følgende
vilkår er oppfylt: • Selskapet eier kun den faste boligen og har ikke annen økonomisk
virksomhet
• Aksjene i selskapet overtas av to eller flere, ikke nær relaterte, aks
jonærer hvorav ingen av aksjonærene erverver mer enn 50%.
• Eierstrukturen må ha eksistert i minst et år fra erverv av boligen.
Ved salg av fast eiendom ut av selskapet påløper det som nevnt ovenfor ca. 25%
gevinstbeskatning.
2.4.6 Endringer i unntakene for gevinstbeskatning
Eiendom kjøpt før 1.1.1984 innrømmes en reduksjon i gevinstbeskatningen..
Hvis eiendommen selges nå vil kun den del av gevinsten som representerer
årene fra 1994 komme til beskatning.
2.4.7 Hvilke skattemessige konsekvenser vil disse endringene ha for en person
som er skattemessig resident i Norge?
Gevinst ved salg av fast eiendom i utlandet er i utgangspunktet skattepliktig til
Norge etter de norske skattereglene. Tap ved salg av fast eiendom i utlandet er
bare fradragsberettiget i Norge i de tilfeller eventuell gevinst ville vært skattepliktig hit. Fast eiendom i utlandet er for eksempel egen bolig og fritidsbolig.
Timeshare-leilighet kan skattemessig også bli å betrakte som fast eiendom.
I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Spania artikkel 6 kan Spania skattlegge inntekt av fast eiendom som ligger i Spania, som eies av en person bosatt i
21
Norge. Det samme gjelder gevinst ved avhendelse av fast eiendom i Spania, jfr.
skatteavtalen artikler 13 og 22. Iht. skatteavtalen kan du imidlertid kreve fradrag
for den skatten du har betalt i Spania i den norske skatten på gevinsten. Det skal
med andre ord ikke betales dobbel skatt.
Norsk skattelovgivning inneholder imidlertid unntak fra hovedregelen om 28%
beskatning for gevinst ved salg av fast eiendom. Skatteloven oppstiller følgende
krav for at gevinsten skal være skattefri:
1. For det første gjelder unntaket kun ved salg av fritidseiendom. Med fritidseiendom menes fast eiendom med bygning som benyttes for fritidsformål, for
eksempel hytte eller landsted.
2. For det andre må eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i
minst fem av de siste åtte årene (brukstid).
3. For det tredje er det et krav om at eiendommen blir solgt eller salget blir avtalt
mer enn fem år etter at den ble kjøpt og mer enn fem år etter at den tatt i bruk,
eller ifølge ferdigattest var oppført. Bare brukstid i egen eiertid regnes med.
Brukskravet kan oppfylles for flere fritidseiendommer samtidig.
Eksempel
Salg av fritidsbolig i Spania
I Spania:
Skattepliktig gevinst beregnes etter spanske regler og skattlegges
i Spania.
I Norge:
katteplikten vurderes etter norske regler. Har du eiet og brukt S
fritidsboligen lenge nok til å oppfylle vilkårene for skattefri
gevinst ved salg, er gevinsten skattefri i Norge. Da kan du ikke
kreve fradrag i Norge for den spanske skatten på gevinsten. Er
gevinsten skattepliktig, skal gevinsten beregnes etter norske
regler og skattlegges i Norge. Da kan du kreve fradrag for den
skatten du har betalt i Spania i den norske skatten på gevinsten.
Da den skattepliktige gevinsten beregnes både etter spanske og norske regler, vil det beløp som er skattepliktig i Spania og Norge være forskjellig.
22
2.5 Utleie av leilighet/hus
Mange nordmenn som kjøper bolig i Spania planlegger å finansiere ervervet ved
utleie for kortere eller lengre perioder. For å redusere fremtidige problemer bør
utleier ha kunnskap om hvilke rettigheter og forpliktelser leieforholdet medfører.
En elementær forholdsregel er at leieavtalen bør være skriftlig, selv om loven
også tillater muntlige avtaler. I denne artikkelen vil se på hva en utleier bør være
oppmerksom på ved utforming av en leiekontrakt.
I Spania eksisterer det ulike lover om utleie. I tillegg til nasjonale lover om utleie eksisterer det ulike lover om utleie i en del av de autonome regioner. Vi vil i
det følgende basere oss på den urbane utleie loven. Vi benytter gjennomgående
uttrykket leilighet, men Utleieloven gjelder alle typer boenheter (med visse spesifikke unntak – jfr. for eksempel neste avsnitt).
Utleieloven inneholder visse preseptoriske regler, hvilket innebærer at reglene
ikke kan fravikes ved avtale mellom partene. Loven skiller mellom utleie av
turist boliger og utleie på mer permanent basis. En bolig karakteriseres som
en turistbolig når leietiden settes i dager eller uker, boligen er fullt møblert og
leietager beholder sin faste bolig et annet sted. I praksis er et leieforhold mindre
enn 12 månader karakterisert som langvarig, men tvilsspørsmål kan oppstå.
2.5.1 Innholdet av leiekontrakten
2.5.1.1 Leiekontraktens varig
Leietakere med permanent leieforhold har oppsigelsesvern. Kontrakten bør inneholde en bestemmelse om at leietager har fast bopel f.eks. i Norge og at det
kun gjelder et leieforhold og ikke som fast bopel. Videre bør kontrakten begrenses til mindre enn 12 måneder. Dersom leieforholdet defineres som permanent
kan leietager etter spansk lov automatisk forlenge leiekontrakten med inntil 3 år.
Dette selv om kontrakten er skrevet for en kortere leieperiode.
2.5.1.2 Leiebeløp og depositum
Leiebeløpet kan fritt avtales mellom partene. Det bør selvfølgelig avtales at det
skal innbetales depositum for minimum 1 måned.
23
2.5.1.3 Inventarliste
Utleier bør sette opp en detaljert inventarliste over innbo og løsøre. Inventarlisten bør inntas som et tillegg til leiekontrakten og undertegnes av både leietaker
og utleier.
2.5.1.4 Inspeksjon av leiligheten
Før leiekontrakten undertegnes bør leietaker og utleier inspisere leiligheten. En
tilstandsrapport bør inntas i leiekontrakten, for eksempel i form av en klausul
som fastslår at leietager har overtatt leiligheten i den stand tilstandsrapporten tilsier. Ved leieforholdets slutt bør leietaker og utleier gjennomgå leiligheten. Tilbakebetaling av depositum bør ikke skje før utleier har sjekket at alt er i orden.
Dersom leieforholdet er av lengre karakter bør utleier innta en inspeksjonsrett
under leieforholdet.
2.5.1.5 Betaling av kostnader under leieforholdet
Ved kortvarige leieforhold er det vanlig at utleier betaler vann, elektrisitet, felleskostnader og andre utgifter i forbindelse med utleien. Ved permanente leieforhold bør vann og elektrisitet belastes leietaker. Fellesutgifter og eiendomsskatten
er det imidlertid vanlig at eier betaler, men annet kan selvfølgelig avtales.
2.5.1.6 Avbrytelse av leieforholdet
Leietaker kan avslutte leiekontrakt etter 6 måneder uten kompensasjon, men må
gi minimum 1 måned advarsel.
2.5.1.7 Salg av leiligheten
Dersom utleier ønsker å selge leiligheten har leietager første kjøpsrett. Leietaker kan da kjøpe leiligheten til samme betingelser som tilbys andre interesserte.
Uansett kan ikke leiligheten selges uten påhefte av leieretten.
2.5.1.8 Visningsrett
Det kan ofte være praktisk å innta en klausul om utleiers rett til å vise leiligheten
til interesserte kjøpere i tilfelle av et fremtidig salg. 24
Vær oppmerksom på at uansett hvor godt du har sikret deg i en utleie avtale,
vil du være avhengig av spanske domstoler dersom forholdet skulle skjære seg.
Herunder må det nevnes at det spanske lovverket beskytter leietakeren godt og
det å kaste ut en uønsket leietaker er en meget sendrektig prosess. Videre vil
vi gjøre oppmerksom på at leieinntektene er skattepliktige og skal inntas i den
spanske selvangivelsen.
III. SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT
Det er tre sett regler man må være oppmerksom på når det gjelder testament og
arv.
a) De formelle regler- gjelder reglene for opprettelse av testament - f.eks. at
det skal være skriftlig etc.
b) Materielle regler- regler som regulerer hvordan arven skal fordeles f.eks.
de norske regler om livsarvingers arverett
c) Arveavgiftsregler - reglene som stipulerer hvor meget arveavgift arvingen
skal betale
3.1
Spørsmål om arvefordeling er det mange som skyver foran seg. Dette fører ofte
til uventede og unødvendige problemer for arvemottager, særlig dersom arvelater etterlater seg formue i et annet land. Det er svært få arvinger som vet hvordan
de skal gripe an en spansk arvesak. Videre er arv dessverre ofte roten til unødvendige familie konflikter. Planlegging kan avverge konflikter og sikre arvelaters vilje. Planlegging på et tidlig tidspunkt kan videre redusere arveavgiften i
mange tilfeller.
3.2 Hvordan opprette et testament i Spania?
Opprettelse av et spansk testament er bundet til visse formkrav. Disse avhenger
av hvilken type testament du ønsker å opprette. Den mest praktiske testamentformen, som vil bli behandlet i den videre fremstillingen, er et såkalt åpent testament.
Et åpent testament må undertegnes i nærvær av en Notar. Notarens oppgave er
først og fremst å kontrollere at testator faktisk er den han utgir seg for, at testamentet er opprettet av fri vilje og at testator er ved ”sans og samling”. Testator
må personlig møte opp for undertegning av testamentet, og det kan f.eks. ikke
utstedes en fullmakt for undertegning av et testament på testators vegne. Dersom
testator uttrykker sin siste vilje på et språk Notaren ikke forstår er testator etter
spansk rett pliktig til å oppnevne en oversetter. I et spansk testament, opprettet
av en utenlandsk statsborger, er det videre et krav at testator vilje skal komme
til uttrykk både på spansk og et annet språk f.eks. engelsk (i samme dokument).
Det viktigste
vedrørende
spansk testament.
Notaren beholder original testamentet og sender en notifikasjon til det sentrale
spanske testamentregisteret i Madrid (”Registro Central de Ultima Voluntad”).
Testator mottar en attestert kopi.
Etter norsk arverett vil et gyldig spansk testament også ha gyldighet i Norge. Det
er viktig at det ikke opprettes et norsk testament som strider mot innholdet i et
25
testament opprettet i Spania. Norske statsborgere som eier fast eiendom i Spania
bør derfor avgrense det spanske testamentets gyldighet til aktiva som etterlates i Spania. Ved opprettelse av et spansk testament bør man videre tenke godt
igjennom ordlyden. Dersom det spanske testamentet for eksempel presiseres
leiligheten i Urb. Santa Maria, apt. nummer 1, bør du være oppmerksom på at
det må opprettes et nytt testament ved kjøp av en ny leilighet. Det kan derfor ofte
være praktisk at testamentet regulerer det testator eier i Spania på dødstidspunkt.
3.3 Hvorfor opprette et testament i Spania?
Med hjemmel i spansk rett kan en norsk statsborger disponere over sine eiendeler i Spania i et norsk testament. Juridisk sett er det følgelig ikke nødvendig å
opprette et testament i Spania.
Et spansk testament vil derimot gjøre skiftet i Spania betydelig enklere, raskere
og økonomisk sett er det rimeligere. Det norske testamentet må oversettes og
legaliseres. Videre må en rekke forhold dokumenteres som for eksempel testamentets gyldighet, testators rettslige evne for å opprette et testament og samtlige
dokumenter må oversettes, attesteres og legaliseres. I praksis vil arve oppgjør
etter et spansk testament ta gjennomsnittlig 2 måneder, mens det vil ta langt mer
tid dersom det kun er opprettet et norsk testament. Arvelaters bankkonto vil bli
”frosset” inntil skiftet har funnet sted. Dette gjelder uansett om vedkommende
har et norsk eller spansk testament.
Spansk arveafgift
og dens størrelse.
26
3.4 Arveavgift
Arveavgiften blir den samme uavhengid om det er opprettet testament eller ikke.
Spanske arveavgiftsregler fastslår at arveavgift av fast eiendom alltid skal
svares til den spanske stat.
3.5 Den spanske arveavgiftens størrelse
Den spanske arveavgiften er noe høyere enn den norske og følger, som den norske, en progressiv skala. Den vesentligste faktor er arvens størrelse. Faktorer
som arvemottagerens familieforhold til avdøde, alder, om arveobjektet er arvemottagers primære bolig eller familiebedrift er øvrige momenter i beregningen
av arveavgift.
Ved arv til nærmeste familie er fribeløpet etter skattesatsene for 2003 satt til
€ 15.956,87 pr arving. For fast eiendom tilsier hovedregelen at arveavgiften
skal beregnes på grunnlag av markedsverdien. Vår erfaring er at avgiftsmyndighetene godkjenner ligningsverdien (Valor Catastral) multiplisert med den lokale
koeffisient – f.eks. Marbella 4.5. Som det fremgår anvender avgiftsmyndigheten
et undertiden rimelig skjønn, men en gylden regel er at markedsverdien aldri
vil være lavere enn skjøteverdien på den faste eiendommen. På den annen side
er det ikke nødvendig å sette markedsverdien høyere enn valor fiscal på eiendommen, som kort og upresist kan oversettes med skatteverdien på den faste
eiendommen og valor fiscal fastsettes av kommunen hvor eiendommen ligger.
Setter du markedsverdien for lav kan du risikere at skattekontoret griper inn og
fastsetter en ny og høyere markedsverdi.
Motorvogn:
Det spanske skattekontoret publiserer hvert år en tabell hvor de ulike verdier på
motorvogn fremkommer.
Bank konto:
Det er saldoen på døds tidspunkt som skal legges til grunn.
Skattefritt beløp
Arveavgiftens størrelse avhenger som nevnt av arvemottagerens familieforhold
til avdøde og alder. Vi kan gi følgende oversikt:
Gruppe 1:
For livsarvinger yngre enn 21 år er skattefritt beløp pr. livsarving
€ 15.956,87. I tillegg får en livsarving under 21 år et skattefritt tillegg til den
nevnte skattefrie beløp med € 3.990,72 for hvert år under 21 år, med et totalt
maksimum fradrag på € 47.858,59.
Forskjellige
grupper
arvemottagere
Gruppe 2:
Livsarvinger som er 21 år eller eldre, ektefeller, foreldre er skattefritt beløp €
15.956,87.
Gruppe 3:
For arvinger i 2. og 3. grad iht. den spanske arveloven, dette omfatter søsken,
nevø og onkel er skattefritt beløp pr. arving € 7993,46.
27
Gruppe 4:
For slektninger i 4. grad og personer uten slektstilknytning til avdøde eksisterer
det ingen skattefrie beløp.
Nedenfor finner du en forenklet arveavgifts tabell. Med utgangspunkt i denne
tabellen kan vi gi følgende praktisk eksempel på utregning av arveavgift: La
oss tenke oss at arvelater hadde en leilighet til en verdi på € 96.000. Det skal
først legges til 3 % for innbo og løsøre, dvs at avgiftsgrunnlaget blir € 98.889.
Dersom arvemottager er avdødes barn kan det trekkes fra € 15.956 pr. barn. Ut
i fra de spanske arveavgifts tabeller vil du i dette tilfellet betale en arveavgift på
ca. 11.6 %. Nevnte 3 % tillegg skal beregnes at boets totale nettoverdi, altså ikke
kun verdi av huset men også andre aktiva.
Arveavgiften skal betales innen 6 måneder etter oppgjøret
Den spanske arveavgiftens størrelse fremgår av følgende tabell:
Tabell over
den spanske
arve avgiftens
størrelse.
28
Grunnbeløp i euro
(Base Liquidable)
Prosent
0,00
7,65
7.993,46
8,50
15.980,91
9,35
23.968,36
10,20
31.955,81
11,05
39.943,26
11,90
47.930,72
12,75
55.918,17
13,60
63.905,62
14,45
71.893,07
15,30
79.880,52
16,15
119.757,67
18,70
159.634,83
21,25
239.389,13
25,50
398.777,54
29,75
797.555,08
34,00
Iht. tabellen begynner arveavgiften på 7,65 % på et grunnbeløp opp til
€ 7.993,46. Tabellen er forenklet i den forstand at det foretas gradvise oppjusteringer av prosentsatsen etter som beløpet nærmer seg € 7.993,46. Den høyeste
satsen iht. denne tabellen er 34 %, men prosentsatsen kan bli høyere avhengig av
arvemottagerens eksisterende formue og familieforholbeløp.
3.6 Arveplanlegging
Den spanske arveavgiften er som nevnt høyere enn den norske.
Den høye arveavgiften kan reduseres ved arveplanlegging. Med arveplanlegging
mener vi at man foretar visse økonomiske disposisjoner i levende live. Arveavgiften kan faktisk reduseres med hele 95 %, men under forutsetning av at ulike
vilkår oppfylles.
Det er
viktig med
arveplanlegging.
Ved kjøp av fast eiendom i Spania kan det for eksempel være fornuftig å tenke
på ulike eierstrukturer for å redusere arveavgiften. Transaksjonsomkostningen
i Spania ved kjøp av fast eiendom ligger som nevnt på ca. 10 % eller mer av
skjøteverdien. Det kan følgelig bli en dyr erfaring dersom man etter undertegning av skjøtet ønsker å endre eierstrukturen ut i fra et arveavgiftsmessig perspektiv. Arveplanlegging krever ”skreddersøm” og juridiske råd bør ubetinget
innhentes.
Vi vil også nevne at Spania består av regioner som i stor grad er selvstyrte (comunidades autonomas). Arveavgiften varierer innenfor de ulike regionene. Vi
vil gjøre oppmerksom på at noen regioner har regler som fraviker de bestemmelser som fremkommer i denne artikkelen.
Moderat verdisetting
Arveavgift ved arv av fast eiendommen skal beregnes av eiendommens markedsverdi. Arveavgiften kan følgelig reduseres ved moderat verdifastsettelse,
men dersom verdien betraktes som alt for lav kan spanske myndigheter oppjustere verdien. Dessuten vil en moderat skjøteverdi medføre en høyere gevinstbeskatning ved salg, da leilighetens inngangsverdi ofte settes lik skjøteverdi.
Verdisetting på
eiendom.
Skal eiendommen selges umiddelbart etter overdragelsen, vil det derimot være
fornuftig å få høyest mulig arveavgiftsgrunnlag. Dette fordi gevinstbeskatningen er høyere enn arveavgiften. Gevinstbeskatning for ikke residenter er som
nevnt 21 %. Salgsgevinsten beregnes på differansen mellom den verdi man arvet
boligen for og den verdi man selger den for. Basert på reduksjonen av gevinstbeskatningen må det klart nok kalkuleres i det enkelte tilfelle hva som “lønner”
seg.
29
Det er eiendommens nettoverdi som skal legges til grunn. Et pantelån på eiendommen vil også redusere avgiftsgrunnlaget. Det kan derfor være fornuftig å
vurdere opptak av pantelån på eiendommen.
Et særlig problem har oppstått etter at markedsverdien av arveobjektet er falt
vesentlig i verdi. Spanske avgiftsmyndigheter benytter “valor catastral” som utgangspunkt og for å finne beregningsgrunnlaget for beregning av avgiften multipliseres denne med den lokale koeffisient.
Denne er forskjellig fra by til by. Mijas er for eksempel 1,28 og Marbella 1,27.
Resultatet av dette kan ofte bli at beregningsgrunnlaget er høyere enn markedsverdien. Vi har i flere saker anført det klart urimelig og sannsynligvis lovstridige
i dette men, uten å bli hørt. Etter vårt skjønn er nevnte praksis lovstridig men
vi vil anta at avgiftsmyndighetene ikke vil endre praksis før en rettskraftig dom
avgjør spørsmålet.
Bør barna stå som eier av eiendommen i stedet for deg?
Eierforhold.
Det er mange som har en klar oppfatning av hvem som skal arve og det kan i
noen tilfeller være en fordel å sette ditt barn som eier av eiendommen. Fordelen
med denne fremgangsmåten er at det ikke blir skatt og avgift å betale i Spania nå
du selv faller fra. Denne situasjonen kan unngås ved at det opprettes låneavtaler
mellom foreldre og barn. Selv om dette i utgangspunktet kan synes som en god løsning for å redusere
fremtidig arveavgift, bør du være sikker på at dine egne interesser blir ivaretatt.
Det er den som står i skjøtet som er den offisielle eier av den faste eiendommen
med de plikter og rettigheter dette medfører. Vedkommende kan for eksempel
selge boligen, oppta lån, leie ut boligen etc. Denne situasjonen kan imidlertid
avhjelpes ved at du sikrer deg en bruksrett som registreres på den faste eiendommens grunnbokblad i Eiendomsregisteret. Bruksrett er en rett til å benytte
boligen og du bestemmer selv hvor lenge bruksretten skal vare.
Du bør videre være oppmerksom på at dersom barnet er umyndig, dvs. under 18
år, vil det norske overformynderi komme inn i bildet. Du er bl.a. avhengig av
overformynderiets samtykke dersom den faste eiendommen skal selges. En annen mulig utvikling er at du på lengre sikt ønsker å bli resident i Spania,
mens ditt barn ikke er like interessert i å få et fotfeste i Spania. Residenter i Spania har en del skattefordeler i forhold til ikke residenter. Dersom du har planer
om å bli skattemessig resident i Spania kan det lønne seg at du selv står oppført
som eier av boligen.
Det kan videre skje at vedkommende som står oppført som eier faller bort før
deg. I et slikt tilfelle må du betale arveavgift dersom du er arving! Dersom boli-
30
gens offisielle eier ikke har opprettet testament vil boligen overtas av den person
som er arving etter loven. Denne situasjonen kan man for eksempel gardere seg
mot ved at den offisielle eieren oppretter et testament hvor du utpekes som ene
arving til boligen, evt. dine barnebarn. I denne situasjonen må du imidlertid ta i
betraktning hvorvidt avdøde har tilstrekkelige arvemidler slik at den testamentariske disposisjonen ikke er i strid med pliktdelsarven til barn og ektefellens
minste arv.
Uskiftebo - bruksrett
Uskifteinstituttet eksister ikke i Spania. Dersom lengstlevende sitter i uskifte
med leiligheten i Spania iht. norske arveregler vil arveoppgjøret mest sannsynlig
skje ved at lengstlevende ektefelle innskrives som 100% eier av den faste eiendommen. Dersom ektefellene hadde felleseie må lengstlevende vanligvis betale
arveavgift på halvparten av den faste eiendommens nettoverdi. Ved lengstlevende død må barna igjen betale arveavgift på 100% av boligens markedsverdi.
Det betales med andre ord arveavgift i to ledd. Denne situasjonen kan unngås
ved at den gjenlevende ektefelle for eksempel får en bruksrett på førsteavdødes
del av den faste eiendommen, mens selve eiendomsretten går over på barna.
Gjenlevende ektefelle må betale arveavgift på bruksretten, men arveavgiften er
lavere enn ved overdragelse av eiendomsretten til den gjenlevende ektefellen.
Vedkommende vil da sitte med 50% eiendomsrett og bruksrett på den andre
halvpart. Barna kan herunder ikke selge den faste eiendommen uten den gjenlevendes ektefelles samtykke.
Begrepet
uskiftet bo
eksisterer ikke
i Spania.
Avsluttende bemerkninger
Arveplanlegging er avhengig av en individuell planlegging hvor det er viktig å
ta i betraktning nåværende familiesituasjon. Planlegging kan være vanskelig da
man ikke har kontroll over fremtidig utvikling.
Avslutningsvis vil vi påpeke at det er lagt frem forslag for å redusere arveavgiften
samt endre inntekts- og selskapsbeskatningen i Spania. Et av forslagene inneholder også forslag om å avskaffe overførings avgiften ved kjøp av fast eiendom. PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET
31
IV. GENERELL INFORMASJON OM
VOGT ADVOKATFIRMA-LAWFRIM S.L.
• Vogt Advokatfirma-Lawfirm S.L. er et av de få advokatkontorer i Spania
som beskjeftiger så vel spansk- som norske advokater og kan derfor umiddelbart vurdere rettsspørsmål både fra norsk og spansk synsvinkel.
• Firmaet yter juridisk assistanse vedr. fast eiendom, skatt, arv, emigrasjon
- immigrasjon til Spania, selskapsrett, sjørett og alminnelige forretningsjuridiske spørsmål, spanske, norske og internasjonale.
• Firmaet har vært etablert i Spania siden 1999, og ansvarlig partner har mer
enn 30 års erfaring i å betjene norske klienter i utlandet (privat personer,
offentlige myndigheter, institusjoner og bedrifter).
• Du finner mer informasjon om vårt firma på Vogt Advokatfirma-Lawfirm
S.L. web-sider med adresse: www.vogtlaw.com
• Dersom du ønsker referanser bes du vennligst henvende deg til advokat
Einar Askvig som er ansvarlig partner i Vogt Advokatfirma-Lawfirm S.L.
Våre medarbeidere;
Einar Askvig, advokat og ansvarlig partner: . . . . . . . . . . . [email protected]
Juan Pablo de Luna, advokat: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [email protected]
Vibeke Tyskerud, senior paralegal assistent: . . . . . . . . . [email protected]
Christine Sollie Jensen, senior paralegal assistent: . . . . . . . [email protected]
Luisa Martin, regnskapsfører/Økonom: . . . . . . . . . . . . . . [email protected]
Nina Theresa Bjerkestrand, advokat assistent: . . . . . . . . . . . [email protected]
Charlotte Louise Karlsen Sondov, advokat assistent: . . . [email protected]
Susanna Lindblad, Resepsjonist: . . . . . . . . . . . . . . . . . . [email protected]
Salvador Romero Castillo, trainee: . . . . . . . . . . . . . . . . . [email protected]
32
PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET
V. HVA OMFATTER KVALITETSSIKRING
UTFØRT AV VÅRT KONTOR?
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
Utarbeidelse av fullmakter.
Forhandling av reservasjonskontrakt.
Innhente og gjennomgå bygningens spesifikasjoner.
Undersøkelse av at utbygger har de nødvendige tillatelser.
Undersøkelse av at det ikke hviler heftelser på den faste eiendommen ved
eiendomsoverdragelsen.
Forhandle med utbyggers advokat om kjøpekontrakt (”Compraventa”).
Kontroll av at utbygger stiller tilfredsstillende bank/forsikringsgaranti.
Bistand med finansiering Skatterådgivning (Norge & Spania).
Råd om optimal skattestruktur – bør du eie den faste eiendommen personlig eller gjennom et selskap?
Besørge NIE nummer (spansk skatteidentifikasjons nummer).
Arvespørsmål (bør barn oppføres som eier?).
Utarbeidelse av skjøte i samarbeid med selgers advokat og Notaren.
Representasjon av kjøper ved undertegning av skjøtet. Betalingskontroll.
Arrangere tilknytning til vann og elektrisitet.
Betale skatter og avgifter tilknyttet eiendomsoverdragelsen.
PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET
33
Vogt Advokatfirma-Lawfirm S.L
Avda. Ricardo Soriano 65 · 2-3
29601 Marbella · Spania
Tlf.: +34 952 77 67 07 · Faks: +34 952 77 05 01
E-mail: [email protected] · [email protected]
www.vogtlaw.com
Vogt Advokatfirma-Lawfirm S.L
Avda. Ricardo Soriano 65 · 2-3
29601 Marbella · Spania
Tlf.: +34 952 77 67 07 · Faks: +34 952 77 05 01
E-mail: [email protected] · [email protected]
www.vogtlaw.com