Transcript Les mer om beboerparkering på Aker Brygge

ORIENTERING TIL BEBOERPARKERINGENS BRUKERE – AKER BRYGGE
Det vises til tidligere utsendt informasjon hva gjelder fellesutgifter for parkeringsplassene i
beboerparkeringen i Aker Brygge parkeringshus. Boligeierforeningen Aker Brygge – BAB ønsker med
dette å formidle status i parkeringssaken. Henvendelser til BAB og styrene i de respektive sameier viser
at det i tillegg er behov for å gi en oversikt over eier- og bruksforhold hva gjelder beboerparkeringen.
Videre ønsker BAB, med tilslutning fra sameiestyrene, å bidra med endel praktisk informasjon om
brukerforhold og orden i beboerparkeringen.
1. Status Europark
Europark sendte opprinnelig ut krav med økning av fellesutgiftene fra kr. 438 til kr. 617 pr.
måned pr. plass. Økningen er nå redusert og nytt nivå for fellesutgifter for 2014 er kr. 570,44 pr.
måned pr. plass. Videre er det avtalt fellesutgifter for hhv. 2015 og 2016 på kr. 598,42 og kr.
626,40. Av dette er kr. 233,31 fordelte kostnader fra Sameiet Kjelleren.
2. Beboerparkeringens eier- og bruksforhold
2.1 Generelt
Aker Brygge parkeringshus er en del av Sameiet Kjelleren. Dette sameiet er, som de
øvrige sameier på Aker Brygge, en egen enhet og eies av flere forskjellige eiere. De
øvrige sameiene (Fondbygget, Dokkbygget osv.) har mindretallsandeler i Sameiet
Kjelleren, men beslutningsmyndighet hva gjelder Sameiet Kjelleren ligger i styret og
sameiemøtet for dette sameiet. Eieren av parkeringshuset er Storebrand (som kjøpte
anlegget fra Aker).
BAB er en boligeierforening, og har følgelig ingen beslutningsmyndighet i noen sameier,
heller ikke Sameiet Kjelleren.
Selve driften av parkeringshuset har Storebrand overlatt til Europark. Dette innebærer
at det er Europark som på oppdrag fra Storebrand forestår den daglige drift, herunder
vedlikehold, av anlegget. Avtalen mellom Storebrand og Europark er en privat avtale
mellom de to selskapene. Beboerparkeringens brukere (samt andre parter på Aker
Brygge) har ikke innsyn i denne avtalen.
Mange av boligeierne tror enten at de eier sin(e) parkeringsplass(er) i
beboerparkeringen, eller at plassene eies av boligsameiet der man bor. Dette er en
utbredt misforståelse. Det man har, er en tidsubegrenset og eksklusiv tinglyst bruksrett
til en eller flere nærmere bestemte parkeringsplasser. Denne retten er vanligvis
tilknyttet eierforholdet til en eierseksjon (boligenhet).
I det daglige er forskjellen mellom eierskap og bruksrett liten. Det sentrale er at man
som innehaver av den tinglyste bruksrett har ubetinget rett til alene å benytte den
parkeringsplass som retten gjelder.
Som det vil fremgå nedenfor, innebærer det faktum at man har en tinglyst bruksrett (og
ikke er eier) likevel begrensninger i beslutningsmyndighet. Imidlertid må det påpekes at
også som eier hadde man – som for en seksjonseier – måttet innrette seg etter
gjeldende sameiebestemmelser.
Den tinglyste bruksretten er et forhold mellom den enkelte rettighetshaver og
Storebrand, som i det daglige representeres av Europark. Med andre ord er
parkeringsrettigheten og saker vedrørende denne i utgangspunktet ikke noe hverken
(bolig)sameiene, BAB, NPro, Bryggedrift eller andre har noe med. Imidlertid ville det
være svært upraktisk for alle parter dersom Storebrand skulle forholde seg til flere
hundre rettighetshavere på individuell basis. Av praktiske hensyn er det BAB som på
vegne av brukerne står for den praktisk koordinering med både Storebrand og Europark,
likevel slik at det er sameiestyrene som fatter beslutninger på vegne av brukerne.
Beboerparkeringens brukere må i praksis etterleve slike beslutninger, men står fritt til å
ta dem opp internt på lik linje med andre sameiesaker.
(Ovenstående er en generell forklaring på bruks- og eierforhold. I den grad det finnes
individuell avvik fra dette, grunnet særavtaler eller annet, vil disse gjelde. BAB er
imidlertid ikke kjent med at det foreligger slike individuelle avvik.)
2.2 Beslutningsmyndighet og kostnadsfordeling
Europark som driftsselskap er bundet av avtalen med og instrukser fra Storebrand. Som
eier av parkeringsanlegget, herunder beboerparkerkeringen, er det Storebrand som er
berettiget til å fastsette vedlikeholdsstandard, parkeringssystem og annet, og som
videre må påse at offentligrettslig og annet regelverk etterleves, samt respektere
vedtekter og vedtak i Sameiet Kjelleren. Alle brukere av parkeringsanlegget – også i
beboerparkeringen – må etterleve denne type beslutninger fra Storebrand. Storebrand
på sin side må påse at de registrerte bruksretter kan utøves i tråd med gjengs praksis,
berettigede forventninger og uten hindringer (herunder påse at parkeringssystemet er i
funksjon).
Som i alle andre sameier betaler sameierne i Sameiet Kjelleren fellesutgifter. For å
kunne forstå omkostningsstrukturen i parkeringsanlegget er det viktig å presisere at
Sameiet Kjelleren også er med på å betale de felles, generelle utgiftene som fordeles på
Aker Brygge, utgiftene på såkalt nivå 1 og 2. Disse utgiftene, som fordeles av Bryggedrift,
inngår i fellesutgiftene i Sameiet Kjelleren, og for sin andel fordeler Storebrand disse
videre på alle parkeringsplasser, uansett type, dvs. også på plasser som benyttes i
kommersiell drift. For beboerplassene utgjør dette i underkant av 1 million kroner pr. år,
dvs. ca. 1/3 av de totale utgiftene for disse plassene.
Denne ordningen, med tilhørende fordelingstall, har ligget fast for Aker Brygge siden
starten. Reduseres ansvar for utgifter ett sted, må ansvaret økes tilsvarende et annet
sted da totalen må gå i balanse. Dette krever enighet mellom alle berørte parter, og vil
eventuelt være en omfattende prosess. Det er p.t. intet ønske blant eierne på Aker
Brygge å endre grunnstrukturen i avtaleverket for omkostningene som påløper ved
driften. Ovenstående betyr at beboerne, gjennom fellesutgiftene for
parkeringsplassene, ikke bare betaler for drifts og vedlikehold av parkeringsanlegget,
men også til Aker Brygges generelle driftsutgifter. Dette bidrar til at fellesutgiftene i
parkeringsanlegget ligger høyere enn i andre, tilsvarende anlegg, men alternativet
hadde vært å fordele utgiftene på toppen av de ordinære boligfellesutgiftene i stedet.
BAB har i første omgang bestrebet seg på å redusere økningene i driftsomkostningene
for selve anlegget. En eventuell endring av selve fordelingen av nivå 1 og 2-postene
ligger mye lengre frem i tid.
Hva gjelder fellesutgiftene som kommer fra Storebrand, er det intet Europark har noe
med eller innflytelse på, utover å innkreve dem på vegne av Storebrand.
Når det gjelder drift, opplyser Europark at det er 1.357 parkeringsplasser i anlegget,
hvorav 420 er beboerplasser, dvs. 30,95%, og andelen av driftsutgifter fordeles generelt
sett tilsvarende, likevel slik at beboerparkeringen for enkelte funksjoner betaler mindre
(for eksempel for betalingsautomatene).
BAB har bedt Storebrand/Europark være tilstede på BABs årsmøte for å informere om
situasjonen i parkeringshuset, herunder om de driftsproblemer som har vært og om
planene fremover. Det vil da være mulighet til å stille spørsmål rundt dette.
3. Brukerforhold og orden i beboerparkeringen
Storebrand og Europark har bedt BAB om å formidle en oppdatert oversikt om enkelte
bruker- og ordensforhold i beboerparkeringen til brukerne. BAB støtter dette initiativet,
ikke minst fordi bedre rutiner og oppfølgning fra brukerne kan bidra både til
kostnadskontroll og et rent og godt vedlikeholdt anlegg til felles beste.
På denne grunn ønskes det å presisere følgende:

Av sikkerhetshensyn må det besørges at dører og porter inn til beboeranlegget
er lukket og låst etter inn- og utpassering. Uten oppsyn skal dører og porter ikke
stå åpne, for eksempel ved vareleveranser. Driftsbetjent på vakt sørger for at
porter og dører som er satt ut av drift eller står i åpen posisjon, blir lukket eller
innrapportert, slik at dette kan rettes så raskt som mulig.













All bruk av åpen ild er strengt forbudt i anlegget, og røyking er forbudt.
Avfall skal ikke hensettes i anlegget, herunder på parkeringsplassene. For
småavfall er det satt opp avfallsbeholdere. For større typer avfall kan Aker
Brygges generelle avfallsanlegg benyttes etter gjeldende regler.
Parkeringsplassene skal kun benyttes til parkering av bil.
Det kan kun parkeres én bil pr. plass (selv om en plass rent fysisk kan ha plass til
to biler).
Parkeringsplassene, og anlegget forøvrig, skal ikke benyttes til oppbevaring av
øvrige gjenstander av noen art, så som bildekk, reservedeler, bensinkanner,
barneseter eller annet. Dette følger bla. av offentlige brannforskrifter.
Sameiestyrene og Bryggedrift kan orientere om evt. fellesboder som er
tilgjengelige for oppbevaring.
Sykler kan parkeres på anviste plasser.
I den grad det ikke forstyrrer drift og vedlikehold, kan enkle skistativ monteres
på veggen på den enkelte plass for oppbevaring av ski.
Det oppfordres til å flytte bil ut i fellessone når det skal utføres renhold i
beboerparkeringen – se oppslag fra Europark om tidspunkter.
En svært vanlig henvendelse fra beboerne er hjelp i situasjoner hvor
parkeringskort er glemt og ikke finnes i bilen. Det oppfordres til å benytte
elektronisk brikke for inn- og utpassering i de områdene dette er installert.
(Gjelder ikke i Bolig før A og etter H, her er det fjernkontroll). De som ikke har
hentet sin nye oppfordres til å gjøre dette. Prisen på en TAG masterbrikke er Kr
850.- inkl mva.
De av Europarks tjenester som det betales for via fellesutgiftene i
beboerparkeringen er begrenset til det som er nødvendig for inn- og utpassering.
Europark skal i utgangspunktet ikke tilby andre tjenester. I den grad Europark
etter avtale med beboere likevel utfører andre tjenester, er Europark berettiget
til å fakturere disse beboerne direkte for tjenestene. Europark kan på forespørsel
oppgi hva slike tjenester koster.
Europark vil fjerne avfall og gjenstander som i strid med ovenstående finnes på
parkeringsplassene, og kostnader ved dette kan belastes vedkommende bruker.
Bistand fra Europark når parkeringsanlegget og –teknikken ikke fungerer,
belastes selvfølgelig ikke beboerne.
Europark har ansvaret for renhold og maling av innvendig vegger i offentlig soner
Ytterligere informasjon vil gis på BABs kommende årsmøte. Ved spørsmål eller kommentarer
kan BAB eller de respektive sameiestyrer kontaktes.