Transcript Her er vedlikeholdsplan for Lohøgda 2012 til 2016

LOHØGDA BORETTSLAG
LOHØGDA BORETTSLAG
Vedlikeholdsplan 2012 - 2016
Formål ved vedlikehold
Økt krav om komfort og sakte nedbrytning av
bygningsmassen medfører et behov for vedlikehold
for å opprettholde bygningstekniske, estetiske og
funksjonelle krav.
Vedlikehold av bygningsmassen
Vedlikehold kan deles opp i 3 underpunkter.
•  Løpende vedlikehold (uforutsette tiltak)
•  Periodisk vedlikehold (intervallbundet tiltak)
•  Utskifting (begrenset levetid i forhold til brukstid)
For Lohøgda borettslag
OBOS Prosjekt AS har utarbeidet en
vedlikeholdsplan for Lohøgda borettslag, og har
registrert et etterslep av vedlikeholdsoppgaver i
boligselskapet som f. eks.:
Drenering
I vedlikeholdsplanen er det planlagt
drenering av blokker de neste 3-5 årene.
Fremdriften er kun et forslag, da det er
usikkerhet rundt både kostnader og
omfang/skader.
I budsjettet er det avsatt ca. 2,5 millioner
årlig for drenering av blokkene de neste 5
årene.
HVORFOR DRENERE?
Drenering er viktig for å holde grunnmur og kjeller
tørr. Drenering brukes for å lede bort vann fra
bygningen. I Lohøgda borettslag er det informert
om leire i grunnen som er fuktig, og ved
manglende fuktsikring vil det pågå skader i
kjellerveggen.
Konsekvens: Gjennomfuktet konstruksjon og fukt
dannelse på innsiden av konstruksjon (romsiden)
gir råte og mugg (helsefare), samt avflassing av
maling, murpuss og belegg på gulv som løfter
seg. Stort energi forbruk til fordampning av vann
og liten isolasjons evne i konstruksjon.
Årsak kan være: Stor vanninntrenging via
kapillærene og stående vanntrykk fra skrånende
terreng, tett drenering, manglende fuktsikring, etc.
LEKEPLASSER
I vedlikeholdsplanen er det anbefalt å skifte ut gamle lekeapparater til
nye. Tiltaket er foreslått utført 2013, men det vil kunne medføre at
flere av lekeapparatene ved en kontroll blir fjernet før den tid.
Hvorfor skifte ut gamle
lekeapparater?
Lekeapparatene er utdaterte
Flere av lekeapparatene befinner seg i
dårlig forfatning (HMS)
Gir liten utfordring for barna
Ved en utskifting er det også foreslått å
fjerne/flytte enkelte av lekeplassene slik at
de blir mer samlet på borettslagets
området.
Deponeringsbeholdere
for husholdningsavfall
Bildet viser eksisterende
deponeringsbeholdere i
Lohøgda borettslag.
Tilstand:
•  Vannlekkasjer
•  For liten kapasitet (26% iht.
renovasjonsetaten)
•  Kildesortering
•  ”Feil” plassering av
beholdere
•  Skader på konstruksjonen
(betongen)
Nye deponeringsdunker
For Lohøgda borettslag er det
foreslått nye
deponeringsbeholdere som
monteres over terreng. Årsaken
er kostnader ved sprenging for
ev. nedgravde brønner.
Hovedtavler/leilighetsfordelere
Stigesikringer og hovedsikringer i
hovedtavlene er fra
oppføringstidspunktet. Det er ikke
avdekket synlige tegn til skader i
hovedtavlene.
HVORFOR SKIFTE UT SIKRINGER I HOVEDTAVLE?
Av sikkerhetsmessige hensyn er det
anbefalt å oppgradere alle
hovedsikringer og stigesikringer iht.
dagens forskriftskrav.
HVORFOR SKIFTE UT SIKRINGER I
LEILIGHETSFORDELER?
I vedlikeholdsplanen er det anbefalt å skifte
ut leilighetsfordelere som oppgraderes til
dagens forskriftskrav. Med dagens
forskriftskrav menes det at gamle UZ
sikringer skiftes ut til nye kombiautomater.
Hvorfor i fellesskap??
•  På bakgrunn av personsikkerhet er det foreslått en utskifting av
leilighetsfordelere.
•  Sikre kvaliteten ved gjennomføringen
•  Sikre at alle leiligheter får nye sikringer
•  Lavere enhetspriser ved utskifting i fellesskap
VVS
For VVS er det satt opp tiltak
som:
•  Merking av oppleggskraner/
stoppekraner
•  Merking av utvendige stoppekraner
•  Påvisning av asbest rundt vannrør
•  Ventilasjonsrens av kanalnettet
Hvorfor merke stoppekraner?
Merking av stoppekraner er påbudt iht. TEK. 10 og for å kunne
redusere skadeomfanget ved rørbrudd. Ved mangelfull merking kan
skadene bli vesentlige større og manglende utbetaling fra
forsikringsselskapet om det kan påvises mangler forbundet med en
skade.
Eksempler på periodisk vedlikehold
i Lohøgda borettslag:
•  Overflatebehandling av utvendig trevirke
•  Serviceavtaler (for eksempel garasjeporter, røykluker, etc)
•  Rens av taksluk/takrenner
•  Jevnlig rengjøring av belysningsutstyr
•  Flekkasfaltering av interne veier
•  Internkontroll/HMS
•  Vasking av balkongbrystninger
Ansvar i borettslag
Borettslag er å anse som en virksomhet, og omfattes av forskrift om
systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMSforskriften). Borettslag er imidlertid organisert slik at det er naturlig å
skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr:
1)  I borettslag har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø
og sikkerhet på fellesarealer.
2)  I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre
andelseieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og
forskrift.
Budsjett i vedlikeholdsplanen
Økonomien i borettslaget er avhengig av hvilke tiltak som velges, og en
eventuell husleieøkning må ses i sammenheng med omfanget av
tiltakene. Lohøgda borettslag har en relativt lav husleie i dag.
Det bør forventes en husleieøkning i de kommende årene på grunn av
etterslep av nødvendige vedlikeholdstiltak.
Antatte kostnader:
2012: ca. 17 millioner
2013: ca. 21 millioner
2014: ca. 12 millioner
(2015: ca. 6,5 millioner)
(2016: ca. 4,5 millioner)
Alle kostnader må ses på som omtrentlige,
men overslaget indikerer at borettslaget
har noen utfordringer i fremtiden. Det er
viktig å planlegge hvert tiltak ned på
detaljnivå før en bestilling, og
vedlikeholdsplanen er ment til å legge
føringer for den prioriterte rekkefølgen på
tiltakene.
Typiske skader på grunn av
manglende drenering/fuktsikring
Deponeringsbeholdere i
Lohøgda borettslag
Bildet nedenfor viser eksempel på nye
deponeringsdunker for
husholdningsavfall
Eksempel på nye lekeapparater
Lekeutstyr som gir utfordringer
for et bredt spekter av
funksjonsevner.
Økonomisk støtte: Det er mulig å søke
tilskudd for å dekke noe av
merutgiftene til planlegging. Et prosjekt
kan også få god lånefinansiering i
Husbanken. Utbyggere kan inngå
intensjonsavtaler med Husbanken.
Diverse andre forhold som er bemerket i vedlikeholdsplanen
Fremdriftplan 2012-2016
(hovedtiltak)
• Drenering (2012-2016?)
• Strøm (2012-2013)
• Nye deponeringsdunker (2013-2014)
• Nye lekeplasser (2013-2015?)
• Overflatebehandling (2014-2015)
• Vask av balkongbrystninger (2015-2016)
LOHØGDA BORETTSLAG
HVA NÅ ?