Transcript CONSTRUCTION - cheuvreux notaires paris

BRILO
construction
logement
PIL
dérogation
conseil
par
Malicia DONNIOU
Ségolène de LA RIVIÈRE
GROUPE droit public immobilier
2. LE DROIT DE L’URBANISME
AU SERVICE DE LA PRODUCTION
DE LOGEMENTS
ZOOM SUR LA PROCÉDURE DE PIL
ET LES DÉROGATIONS AUX RÈGLES D’URBANISME
ET DE CONSTRUCTION
Textes concernés
1 - GÉNÉRALITÉS
- Ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure
intégrée pour le logement.
- Ordonnance n° 2013-889 du 3
octobre 2013 relative au développement de la construction de logement.
- Décret n° 2013-891 du 3 octobre
2013 visant à favoriser la construction de logements.
Les dernières grandes réformes mises en
place par le gouvernement ont toutes un
dénominateur commun : faciliter la production de logements, notamment dans les
zones dite « tendues », c’est-à-dire dans les
secteurs où l’offre de logements est inférieure à la demande et où les loyers ont tendance à augmenter de manière mécanique
et régulière.
Ainsi, la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013
relative à la mobilisation du foncier public
en faveur du logement et au renforcement
des obligations de production de logement
social, dite « Duflot 1 », a mis en place un
dispositif permettant à l’État et à certains de
ses établissements publics de céder les terrains de leur domaine privé à un prix inférieur à leur valeur vénale, par application
d’une décote, pour favoriser la construction
de logements sociaux.
1- Lire Art 4 « Le bail réel immobilier dédié au logement »
(Brilo).
LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires
à des prix abordables.
Le bail réel immobilier (« BRILO ») a été créé
par l’ordonnance n° 2014-159 du 20 février
2014 relative au logement intermédiaire. En
dissociant le foncier du bâti, il permet, dans
les zones tendues, de proposer des loyers
inférieurs au prix du marché libre1.
Deux autres mesures phares sur le logement
ont été initiées par la loi du 1er juillet 2013 :
la procédure intégrée pour le logement (PIL)
et les possibilités de dérogations à certaines
règles d’urbanisme en zones tendues. Elles
seront exposées de manière plus détaillée
dans la seconde partie du présent article.
Le 1er juillet 2013, la loi n° 2013-569 habilitant le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les
projets de construction a autorisé le gouvernement à prendre huit ordonnances pour
accélérer la relance de l’activité dans le secteur du bâtiment.
Enfin, à la fin de l’année 2013, le gouvernement a entamé une procédure de concertation baptisée « Objectifs 500 000 » pour
permettre de lever les freins qui entravent la
construction de logements. Afin d’atteindre
l’objectif de construction de 500 000 logements par an d’ici 2017, quatre groupes de
travail ont été constitués pour réfléchir à la
simplification des normes de construction, à
la mobilisation du foncier privé dans les secteurs urbanisés, à la proposition d’un logement adapté à chaque situation de vie ainsi
qu’au développement de matériaux innovants et à l’invention de nouvelles façons de
construire et rénover.
La loi d’habilitation a notamment prévu la
mise en place d’un nouveau bail de longue
durée réservé à la production de logements
Enfin, il convient de mettre en évidence
quelques dispositions d’urbanisme de la loi
ALUR, qui ont pour objet d’accroître l’effort
ÉDITION SPÉCIALE - juillet 2014 - p 13
de construction de logements en permettant
la densification urbaine tant par les propriétaires privés que par l’action publique.
S’appuyant sur la démarche du « BIMBY »2,
qui a pour objet de faciliter la densification
des fonds de parcelles en tissu pavillonnaire,
la loi ALUR doit permettre aux particuliers
d’agir sur la densification de leurs terrains,
en facilitant l’évolution des règles du lotissement (règlement et cahier des charges)
qui étaient souvent considérées comme des
freins à l’évolution et à la densification de
ces quartiers de maisons individuelles3.
Notons également la création d’un nouvel
outil de nature à favoriser l’aménagement
privé : l’association foncière urbaine de projet (AFUP). Dispositif d’optimisation foncière
au service des projets urbains, l’AFUP, qui
comporte à la fois un mécanisme de remembrement et d’aménagement, doit permettre
aux propriétaires de valoriser au maximum
les parcelles qui révèlent un potentiel de
densification urbain lorsqu’elles sont prises
dans leur ensemble, mais inexploitables ou
difficilement constructibles lorsqu’elles sont
considérées isolément.
Par ailleurs, au niveau des collectivités locales, plusieurs modifications des documents
d’urbanisme locaux sont à noter4.
Pour favoriser la densification et accroître
notamment la production de logements,
l’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme
a supprimé la faculté de fixer, au sein des
plans locaux d’urbanisme :
- Une superficie minimale des terrains
constructibles ;
- Un coefficient d’occupation des sols (COS).
En effet, à l’usage, ces deux outils se sont
souvent révélés peu efficaces et contribuaient à une surconsommation de l’espace.
En outre, le processus initié par la loi portant engagement national pour l’environnement du 12 juillet 2010 identifiant le niveau
intercommunal comme le périmètre naturel
d’élaboration des PLU est développé par la
loi ALUR qui renforce le transfert de compétence en matière de PLU aux établissements
publics de coopération intercommunale.
Ces « PLU-I » peuvent tenir lieu de programme local de l’habitat, document de
programmation à six ans qui détaille objectifs et orientations, actions et moyens pour
répondre aux besoins en logements et assurer entre les territoires une répartition équi-
librée et diversifiée de l’offre en logements.
2 - ZOOM SUR DEUX DISPOSITIFS
PHARES PERMETTANT D’ACCROÎTRE
LA PRODUCTION DE LOGEMENTS
La loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013 ayant
habilité le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les
projets de construction a notamment permis
la mise en place, par ordonnance, de deux
dispositifs de nature à faciliter la production
de logements dans les zones tendues :
- La nouvelle procédure intégrée pour le logement, dite « PIL » créée par l’ordonnance
n° 2013-888 du 3 octobre 2013 et entrée en
vigueur le 1er janvier 2014 (A) ;
- La possibilité pour les services instructeurs
de déroger à certaines règles d’urbanisme,
introduite par l’ordonnance n° 2013-889 du
3 octobre 2013 et son décret d’application
du même jour, et applicable depuis le 5 octobre 2013 (B).
A. La procédure intégrée pour le logement
Une nouvelle procédure, dite procédure
intégrée pour le logement (« PIL ») est créée
afin d’accélérer la mise en œuvre de certains
projets d’aménagement ou de construction
comportant principalement des logements,
en permettant, au sein d’une même procédure :
- De mettre en compatibilité les différents
documents d’urbanisme applicables avec le
projet5 ;
- D’adapter d’autres règles applicables au
projet6 ;
- De permettre, si le projet est suffisamment
avancé, de regrouper l’instruction et la délivrance de toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet,
qu’il s’agisse des autorisations d’urbanisme,
mais également des autorisations prévues
au titre d’autres législations.
Destiné à accélérer la production de logements dans les zones tendues, ce nouveau
dispositif est réservé aux projets situés au
sein d’une unité urbaine7, présentant un
caractère d’intérêt général et affichant un
objectif de mixité sociale et fonctionnelle. Il
est précisé que les projets peuvent relever
d’un maître d’ouvrage public ou privé.
Le nouvel article L. 300-6-1 du Code de
l’urbanisme précise la procédure applicable
aux mises en compatibilité des différents
documents d’urbanisme, qui n’est pas sans
rappeler la procédure de déclaration de
projet définie à l’article L. 300-6 du Code de
l’urbanisme (cf. schéma ci-après).
La PIL est initiée soit par l’État ou ses établissements publics, soit par les collectivités territoriales ou leurs groupements compétents
pour élaborer les documents à mettre en
compatibilité ou pour autoriser ou réaliser
l’opération en cause.
Lorsque la mise en compatibilité concerne
le SDRIF, un SCOT ou un PLU, il convient de
suivre la procédure applicable à la déclaration de projet valant mise en compatibilité8.
Pour les autres documents, des dispositions
ont été insérées au Code général de collectivité territoriale, s’inspirant largement du
régime applicable en matière de déclaration
de projet.
Il semblerait que la PIL puisse permettre
d’apporter tous les changements nécessaires
à ces documents, contrairement à la procédure de déclaration de projet valant mise
en compatibilité d’un PLU qui, lorsqu’elle
est menée par une personne autre que la
collectivité responsable de l’élaboration du
document, ne peut avoir pour effet de porter atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de développement
durables (PADD).
Par ailleurs, la mise en compatibilité de ces
documents peut rendre nécessaire des adaptations d’autres règles applicables au projet,
tels qu’une directive territoriale d’aménagement, un schéma régional de cohérence
écologique ou un programme local de l’habitat. Dans ce cas, l’État peut, parallèlement,
procéder aux adaptations nécessaire, sans
toutefois qu’il soit possible de remettre en
cause les grands objectifs fixés par ces documents.
Il est prévu qu’une seule enquête publique
portant à la fois sur les projets de mise en
compatibilité et d’adaptations d’autres
règles soit réalisée.
Une évaluation environnementale des dispositions mises en compatibilité ou adaptées devra nécessairement être réalisée si
l’étude d’impact du projet n’a pas inclus
l’analyse de l’incidence des ces dispositions
sur l’environnement.
Enfin, notons qu’un décret en Conseil d’État
devrait intervenir afin de préciser les conditions et les modalités d’instruction et de
délivrance de toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du
projet.
2- Littéralement, « build in my backyard », programme de recherche de densification du pavillonnaire existant, financé par l’Agence Nationale de la recherche. http://bimby.fr
3- Renvoi à l’article du Bulletin sur l’aménagement.
4 - Lire Art 6 La modernisation de documents de planification et d’urbanisme.
5- Les documents pouvant être mis en compatibilité sont les suivants : schéma directeur de la région d’Ile-de-France ; plan d’aménagement et de développement durable de Corse ; schéma d’aménagement régional ;
schéma de cohérence territoriale ; plan local d’urbanisme ou document en tenant lieu.
6- Les documents pouvant être adaptés sont les suivants : directive territoriale d’aménagement ; schéma directeur d’aménagement et de gestion de eaux ; schéma d’aménagement et de gestion des eaux ; zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ; aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ; plan de prévention des risques naturels prévisibles ; plan de prévention des risques miniers ; schéma régional
de cohérence écologique ; plan climat-énergie territorial ; plan de déplacements urbains ; programme local de l’habitat
7- Les unités urbaines sont définies à l’article L. 5210-1-1 III du Code général des collectivités territoriales, lequel renvoie à la définition donnée par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
8- Pour le SDRIF : C. Urb., art. L. 141-1-2 ; pour le SCOT : C. Urb., art. L. 122-6-1 ; pour le PLU : C. Urb., art. L. 123-14-2.
p 14 - juillet 2014 - ÉDITION SPÉCIALE
LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires
SCHÉMA SYNTHÉTIQUE DE LA PROCÉDURE INTÉGRÉE POUR LE LOGEMENT
Initiative :
- État et ses établissements
publics
- Collectivités territoriales
et leurs groupements
Initiative :
- État
- Collectivités locales et
leurs groupements compétents pour :
· élaborer les documents
à mettre
en compatibilité
· autoriser ou réaliser
l’opération
Documents concernés :
- SDRIF
- PADDC
- SAR
- SCOT
- PLU ou document en
tenant lieu
Opération d’aménagement
ou de construction située
au sein d’une unité urbaine,
présentant un caractère
d’intérêt général et affichant un
objectif de mixité sociale
et fonctionnelle
Engagement
de(s) procédure(s)
de mise en compatibilité
des documents
d’urbanisme avec le
projet
Adaptation de documents
imposés par la mise
en compatibilité
des documents
d’urbanisme
En parallèle, si le projet
est suffisamment avancé,
transmission des pièces nécessaires
à l’autorité compétente
pour délivrer l’autorisation
de construire
Initiative :
État
Documents concernés :
- DTA
- SDAGE / SAGE
- ZPPAUP / AVAP
- PPRN
- Schéma régional de
cohérence écologique
- Plan climat énergie
territorial
- PDU / PLH
Évaluation environnementale
(si pas d’étude d’impact ayant porté
sur ces aspects)
Enquête publique unique
organisée par le Préfet
Autorité compétente :
- État
- Collectivités locales et leurs
groupements compétents pour
élaborer les documents
à mettre en compatibilité
Mise en compatibilité
des documents
d’urbanisme
avec le projet
Adaptation
de documents imposés
par la mise en compatibilité
des documents d’urbanisme
Autorité
compétente :
- État
Délivrance des autorisations
d’urbanisme
nécessaires à la mise
en œuvre du projet
LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires
ÉDITION SPÉCIALE - juillet 2014 - p 15
B. Les dérogations à certaines règles d’urbanisme en zone tendue
tout état de cause, vocation à s’appliquer
que dans certains secteurs de la commune.
En droit positif, plusieurs dispositifs existent
pour permettre de majorer, sous certaines
conditions, les droits de construire de bâtiments affectés au logement :
- L’article L. 123-1-11 du Code de l’urbanisme
permet un dépassement des règles relatives
au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au
sol pour permettre l’agrandissement ou la
construction de bâtiments à usage d’habitation ;
- L’article L. 127-1 du Code de l’urbanisme
permet de majorer le volume constructible
des programmes de logements comportant
des logements locatifs sociaux ;
- Les articles L. 128-1 et suivants du Code de
l’urbanisme permettent un dépassement
des règles relatives au gabarit et à la densité
d’occupation des sols pour les constructions
satisfaisant à des critères de performance
énergétique élevée ou alimentées à partir
d’équipements performants de production
d’énergie renouvelable ou de récupération.
Pour mieux soutenir la réalisation de programmes de logements dans les zones urbaines denses, un nouveau mécanisme de
dérogation aux règles d’urbanisme a été
introduit par l’ordonnance n° 2013-889 du
3 octobre 2013 et son décret d’application
n° 2013-891 du même jour.
Son application diffère des dispositifs précités car il permet aux services instructeurs de
pouvoir déroger de manière automatique à
certaines règles du document d’urbanisme
applicable, sans qu’il soit nécessaire d’introduire de disposition spécifique dans le PLU.
L’application de ces différents mécanismes
n’est toutefois pas automatique. En effet,
les dérogations précitées doivent être expressément prévues par le PLU et n’ont, en
- De réduire les obligations de réalisation de
places de stationnement des projets situés à
proximité des transports en commun.
Par ailleurs, l’ordonnance prévoit que le
préfet peut accorder des dérogations à certaines règles du Code de la construction et
de l’habitation (règles relatives à l’isolation
acoustique ou à la protection des personnes
contre l’incendie notamment) dans le cadre
d’un projet de surélévation d’une construction existante à vocation de logement.
Le nouvel article L. 111-4-1 du Code de la
construction et de l’habitation prévoit que
le pétitionnaire doit motiver sa demande et
démontrer par quels moyens il s’engage à
respecter les objectifs généraux de la réglementation à laquelle il souhaite déroger.
Il est ainsi prévu que l’autorité compétente
en matière d’application du droit des sols
puisse déroger à certaines règles posées par
le document d’urbanisme applicable (gabarit, densité, obligations en matière de réalisation d’aires de stationnement) afin de
permettre :
- De favoriser l’alignement de la hauteur des
bâtiments contigus ;
- De faciliter la surélévation de bâtiments
existants ;
- De privilégier la transformation d’immeubles existants en habitation ;
Le délai d’instruction d’une telle demande
de dérogation est de trois mois. Lorsqu’un
permis de construire est envisagé, le délai
d’instruction est majoré de deux mois et sa
délivrance est subordonnée à l’octroi de la
dérogation demandée.
Le champ d’application matériel de ces
dérogations est précisé dans le tableau présenté ci-après.
CHAMP D’APPLICATION DES DÉROGATIONS AU RÈGLEMENT DU PLU
projet visé
1
Autoriser une construction
destinée principalement
à l’habitation à dépasser
la hauteur maximale autorisée
4
Gabarit et densité
LIMITES/CONDITIONS
- La construction doit être destinée principalement
à l’habitation
- La construction projetée ne peut pas dépasser la hauteur
de la construction contiguë existante calculée à son faîtage
- Le projet doit s’intégrer harmonieusement dans le milieu
urbain environnant
Autoriser la surélévation
d’une construction
Densité et obligations
en matière de création d’aires
de stationnement
- La construction doit être achevée depuis plus de 2 ans ;
- La surélévation doit avoir pour objet la création (exclusive)
de logement
+ dépassement de la hauteur
maximale
règles de gabarit
- Le projet doit être contigu à une autre construction
- Mêmes conditions que l’hypothèse 1
Autoriser la transformation
à usage principal d’habitation
d’un immeuble existant
Densité et obligations
en matière de création d’aires
de stationnement
Tout projet de construction
de logement
Obligation de création d’aires
de stationnement applicables
aux logements
2
3
RÈGLES AUXQUELLES
IL PEUT ÊTRE DÉROGÉ
p 16 - juillet 2014 - ÉDITION SPÉCIALE
- La transformation doit être destinée principalement
à l’habitation
- Le projet doit rester dans le gabarit de l’immeuble existant.
- La transformation peut se faire par reconstruction, rénovation
ou réhabilitation.
- Le projet doit être situé à moins de 500 mètres d’une gare
ou d’une station de transport public guidé ou de transport
collectif en site propre (TCSP)
- Nécessité de prendre en compte la qualité de la desserte,
de la densité urbaine ou des besoins propres au projet regard
des capacités de stationnement existantes à proximité.
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