РАЗВИВАЮЩИЕСЯ РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЛОБАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКЕ: ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ РОСТА

Максимов Сергей Николаевич Бачуринская Ирина Анатольевна

Почему недвижимость?

10 млрд. юаней в недвижимость

12,3 млрд в промышлен ности 9 млрд в строительстве 1,6 млрд в горнодобыче 1,1 млрд в торговле 1,1 млрд в сфере недвижимости 0,7 млрд в сфере электроэнерге -тики, газ вода

25,8 млрд.

2

Направления глобализации рынков недвижимости

приход на рынки стран с развивающейся рыночной экономикой иностранных частных инвесторов; приход частных и институциональных инвесторов из развивающихся стран на рынки недвижимости развитых стран (Западной Европы, США); интернационализация деятельности ведущих мировых компаний - профессиональных участников рынков недвижимости и активное вовлечение в их сферу деятельности развивающихся рынков; обратный процесс выхода профессиональных участников рынков недвижимости из развивающихся стран на рынки развитых стран; участие международных компаний - профессиональных участников рынков недвижимости в процессах слияния и поглощения компаний; включение профессиональных участников рынка из развивающихся стран в международные объединения и организации (ФИАБСИ, СЕРЕАН, ТЕГОВА); разработка, согласование и применение международных стандартов профессиональной деятельности (по оценке, анализу проектов, предоставлению статистической информации и др.) (Еврокоды, стандарты оценки, образования) 3

Динамика роста ВВП в странах БРИК за период с 2002 по 2012 гг.

4

ВВП на душу населения в развитых странах и странах БРИК 5

Динамика общего объема инвестиций в странах БРИК 6

Доля (%) прямых иностранных инвестиций в общем объеме инвестиций в основные фонды Китая и России 7

Распределение прямых иностранных инвестиций в РФ по видам экономической деятельности в 2011 г. 8

Распределение прямых иностранных инвестиций в Китае по видам экономической деятельности в 2009 г., %

№ Отрасль

1 Обрабатывающие производства 2 Недвижимость 3 Лизинг и бизнес услуги 4 Оптовая и розничная торговля 5 Транспорт, складирование, связь 6 Передача информации, компьютерные услуги, программное обеспечение 7 Производство и распределение электроэнергии, газа и воды 8 Гостиницы и предприятия питания 9 Сельское хозяйство, охота и рыболовство 10 Научные исследования, технические услуги, геологоразведочные изыскания 11 Другое Итого

2009

52% 19% 7% 6% 3% 2% 2% 1% 2% 9 2% 4% 100%

Объем поступивших прямых иностранных инвестиций в CША по видам экономической деятельности в 2010 г, % 10

Страны – источники прямых инвестиций в Россию 24,7% 24,4% 4,0% 4,0% 7,4% 9,5% 12,9% 13,2% Кипр Нидерланды Британские Виргинские острова Ирландия Люксембург Швеция Германия Остальной мир 11

Страны – объекты российских прямых инвестиций 28,9% 4,2% 5,8% 6,3% 6,9% 33,3% 14,7% Кипр Нидерланды Сент-Китс Британские Виргинские острова Швейщария Беларуссия Остальной мир 12

Динамика инвестиций в недвижимость в странах БРИК 13

Доля инвестиций в недвижимость в общем объеме инвестиций в странах БРИК 14

Динамика инвестиций в недвижимость в России, млрд. долл. США 15

Доля иностранных инвестиций по секторам рынка недвижимости в 2011 г., % 16

Доля иностранных инвестиций по секторам рынка недвижимости в 2012 г., % 17

Типы иностранных инвесторов в недвижимость Фонды 10% Публичные ипотечные инвестициионны е тресты 12% Прочие компании и физические лица 14% Публичные компании из сферы недвижимости 64% 18

Типы российских инвесторов в недвижимость Государство и государственные компании 5% Прочие 5% Компании не из сферы недвижимости 15% Непубличные компании из сферы недвижимости 37% Частные инвесторы 13% Финансовые компании 25% 19

Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости 20

Доля иностранных инвестиций в недвижимость в общем объёме от инвестиций в недвижимость в России 2008 2012 Отечественны е инвесторы 30% Иностранны е инвесторы 70% Иностранны е инвесторы 30% Отечествен ные инвесторы 70 21

Место России в мировых рейтингах

• Рейтинг глобальной конкурентоспособности (версия ВЭФ) -67 место из 144 (-1) (Китай -29, Бразилия – 48, Индия – 59, ) • Индекс защиты прав собственности – 96 из 129 стран (2011) (Индия – 56, Китай – 60, Бразилия – 65) • Индекс человеческого развития -55 из 186 (Бразилия – 85, Китай – 101, Индия – 136) •

Рейтинг Doing Buisness (легкости ведения бизнеса) – 112

из 186 (Китай – 91, Бразилия – 130, Индия – 132) 22

Динамика индекса экономической свободы стран БРИК и развитых стран 23

Страна

Страны БРИК в рейтинге легкости ведения бизнеса

Рейтинг легкости ведения бизнеса (общий рейтинг) Регистра ция предпри ятий Получен ие разреше ний ьство на строител Подклю чение к системе электро снабжен ия Регистра ция собствен ности Кредито вание Защита инвестор ов Налого обложе ние Междуна родная торговля Обеспеч ение исполне ния контракт ов Разреше ние неплате жеспосо бности

Бразилия 130

Россия 112

Индия Китай 132 91 121

101

173 151 131

178

182 181 60

184

105 114 109

46

94 44 104

104

23 70 82

117

49 100 156

64

152 122 123

162

127 68 116

11

184 19 143

53

116 82 Составлено по: http://russian.doingbusiness.org/data/exploreeconomies 24

Индикатор показателя регистрация собственности для России, Китая и стран ОЭСР (2013) г.

25

Индикатор показателя получение разрешений на строительство для России, Китая и стран ОЭСР 2013 г.

26

10 9 8 1 0 3 2 5 4 7 6 Соотношение объема инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и регионов 7% 93% Москва 2010 Санкт-Петербург 26% 74% 2011 Регионы 27

Санкт-Петербург в цифрах: объем иностранных инвестиций (млн. долл) 28

Санкт-Петербург в цифрах: страны-импортеры прямых инвестиций 29

Санкт-Петербург: иностранные инвестиции по видам экономической деятельности

30

Доходность инвестиций в различные сегменты коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2012 г.

Сегмент рынка Доходность инвестиций, % Срок окупаемости, лет

Офисный 8-11% 8-10 Торговый Производственно складской Гостиничный 10-13% 9-14% до 20% 8-11 6-9 от 7 31

Санкт-Петербург в рейтингах

Doing Business

◦ Санкт-Петербург -22 место из 30 городов России ◦ Получение разрешений на строительство – 9 место ( 361 день) ◦ Подключение к электросетям - 24 место (238 дней) ◦ Регистрация собственности – 27 место (44 дня)

Рейтинг конкурентоспособности городов (экономический потенциал, человеческий капитал и пр. – всего 8 групп показателей),

◦ Санкт-Петербург на 100 месте из 120 городов

Рейтинг регионов России по прямым иностранным инвестициям

◦ Санкт-Петербург на 4 месте (по ПИИ на душу населения – на 20) 32

Учитывая проведенный анализ, можно сделать следующие выводы:

◦ Российский рынок недвижимости по своим основным характеристикам занимает вполне достойное место среди развивающихся рынков недвижимости (При этом, однако, доля российского рынка недвижимости в его общем объеме остается достаточно низкой – около 1процента) ◦ По доле инвестиций в недвижимость в общем объеме инвестиций Россия занимает среди стран БРИКС первое место, вместе с тем существенно уступая развитым странам по их объемам. ◦ Одним из основных факторов, сдерживающих приток инвестиций в Российскую недвижимость, являются условия бизнеса, особенно те из них, которые непосредственно связны с рынком недвижимости.

33

• Довольно низкой остается доля прямых иностранных инвестиций в их общем объеме, что, по-видимому, отражает настороженное отношение инвесторов к длительному присутствию на российском рынке • Характерной чертой инвестиций в российскую недвижимость является крайняя неравномерность их распределения по регионам страны: из общего объема инвестиций в недвижимость больше 70% приходится на Москву.

• Характеризуя ситуацию с инвестициями в недвижимость в Санкт-Петербурге необходимо отметить, что по условиям ведения бизнеса по методике Doing Business он находится на 22 месте среди 30 городов страны 34

«Вашингтонский консенсус»

◦ ◦ ◦ ◦ ◦ ◦

10 рекомендаций развивающимся странам:

«Приведите в порядок право собственности».

«Приведите в порядок институты».

«Приведите в порядок конкурентоспособность».

«Приведите в порядок инновации».

«Приведите в порядок предпринимательство».

…………….

35

Вопросы для обсуждения:

• Является ли сегодня глобализация реальным фактором развития российского рынка недвижимости? Ощущается ли это влияние на практическом уровне?

• • • • • По каким параметрам российский рынок недвижимости в настоящее время уступает своим конкурентам из стран БРИКС, из стран Восточной Европы?

Отражают ли те показатели и индексы, которые занимает Россия в международных сопоставлениях, условия бизнеса и оказывают ли они реальное влияние на инвестиционную привлекательность страны? Как можно оценить состояние и перспективы российского рынка недвижимости в контексте глобальных экономических процессов?

Какие условия и институты, влияющие на развитие российского рынка недвижимости, более всего тормозят его развитие и нуждаются в изменении и модернизации?

Можно ли и в какой степени улучшить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости на региональном уровне?

36