Transcript Аврора Консалтинг - Ассоциация российских банков
ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ ДЛЯ ЗАЛОГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ помощь в создании и управлении ЗПИФ
ПРЕДПОСЫЛКИ
Многократный рост просрочки по кредитам, обеспеченным залогом жилой или коммерческой недвижимости.
Как следствие – неуклонный рост объемов непрофильной недвижимости, переходящей в распоряжение банков кредиторов.
По оценкам многих специалистов, ни та, ни другая тенденция еще не достигли своего пика.
НЕПРОФИЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОСТАЕТСЯ НА БАЛАНСЕ КРЕДИТОРА: экономические проблемы
Возникает входящий НДС при переходе объекта на баланс к кредитору.
Исходящий НДС при последующей реализации недвижимости к вычету, как правило, не принимается. В случае продажи объекта с «плюсом» у банка возникает налог на прибыль.
Налогом на прибыль облагаются и поступления от эксплуатации недвижимости.
Взимается налог на имущество и/или на землю.
Содержание недвижимости может потребовать от банка значительных затрат, не всегда покрываемых доходами от нее.
При расчете норматива Н1 залоговое имущество принимается с максимальным коэффициентом риска - 100% (5-я группа активов).
ЦБ вскоре может ужесточить требования по формированию резервов на непрофильную недвижимость.
Снижается инвестиционная и рейтинговая привлекательность банка из-за неоптимальной структуры баланса.
НЕПРОФИЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОСТАЕТСЯ НА БАЛАНСЕ КРЕДИТОРА: организационные проблемы
Требуется специальный учет недвижимости и связанных с нею исходящих и входящих финансовых потоков в банке.
Как следствие, требуется корректировка соответствующего программного обеспечения, расширение штата бухгалтерии.
В штатном расписании банка появляются непрофильные специалисты по «физическому» управлению непрофильной недвижимостью (если невозможна ее быстрая продажа).
НЕПРОФИЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ВЫНОСИТСЯ ЗА БАЛАНС БАНКА: упрощенное решение – дочерняя структура банка
На первый взгляд, большинство перечисленных выше проблем решается посредством простого перевода непрофильной недвижимости на баланс подконтрольного банку юридического лица. Но в действительности основные проблемы остаются нерешенными. И даже возникают новые.
Все налоги остаются. Правда, с переносом их на дочернюю структуру.
При инвестиционном финансировании «дочки» у банка ухудшается норматив Н12. А при ее кредитовании потребуется резервирование, и немалое. Следовательно, в экономическом отношении ситуация в целом по группе может даже ухудшиться.
НЕПРОФИЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ВЫНОСИТСЯ ЗА БАЛАНС БАНКА: эффективное решение - создание ЗПИФ
В последнее время все большую популярность приобретает такой способ вынесения непрофильных активов за баланс банка, как создание на их основе ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ. Из пятнадцати разновидностей ПИФов для этих целей годятся только несколько: закрытые фонды недвижимости или рентные фонды, а также кредитные и ипотечные фонды. Вариантов наполнения такого фонда – тоже несколько.
Вариант первый.
ценная бумага). Залоговая недвижимость в состав фонда недвижимости или рентного фонда передается непосредственно с баланса банка в обмен на инвестиционные паи Фонда (именная
Вариант второй.
Изначально ЗПИФ наполняется деньгами банка-учредителя (опять же в обмен на паи), и на эти деньги Фонд выкупает непрофильную недвижимость у банка.
Вариант третий.
ЗПИФ, созданный под контролем банка, наполняется недвижимостью не самим банком, а его должниками. Получив взамен залогов, переданных в ЗПИФ, паи Фонда, должники уступают эти паи банку (без НДС). И тем самым формально гасят дефолтные кредиты. Правда, для этого недвижимость предварительно должна быть освобождена банком от обременения.
Вариант четвертый.
В ЗПИФ передаются (или продаются) не залоги, а сначала сами кредиты, по которым есть просрочка. Фонд в этом случае должен быть ипотечным (или кредитным). Залоговая недвижимость в нем появляется позже – как результат взыскания по кредитам. И либо реализуется непосредственно из этого же Фонда, либо продается другому - рентному - фонду для длительной эксплуатации или консервации.
СХЕМА РАБОТЫ ЗПИФ
ФСФР России
Контроль за деятельностью
Управляющая компания
Контроль за деятельностью
Спецдепозитарий
Учет и хранение имущества фонда, контроль за деятельностью УК Управление активами
ЗПИФ
Аудит ведения отчетности и учета имущества
Аудитор
Одобрение сделок УК
Инвестиционный комитет
(в ЗПИФах для квалифицированных инвесторов)
Спецрегистратор
Ведение реестра владельцев паев Оценка имущества
Оценщик
ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗПИФ: нет потерь по управляемости
По законодательству, ЗПИФ – это имущественный комплекс без образования юридического лица. Доверительное управление им в интересах пайщиков Фонда осуществляет Управляющая компания (УК), имеющая лицензию ФСФР России. При этом договоры с пайщиками УК не заключает. Роль договора выполняют Правила доверительного управления Фондом, регистрируемые в ФСФР России. Все параметры ЗПИФа, цели и условия его функционирования, права и обязанности УК и пайщиков, ограничения по допустимым сделкам регламентируются Правилами.
Ключевые изменения в Правила может вносить только общее собрание пайщиков. В своих действиях УК строго следует Правилам. Их нарушение чревато лишением лицензии. По решению общего собрания пайщиков Фонда в любой момент может быть произведена замена УК.
В фондах для квалифицированных инвесторов пайщики вправе создать Инвестиционный комитет – оперативный орган для одобрения конкретных сделок УК с имуществом Фонда. Кредитная организация является квалифицированным инвестором в силу закона.
Сделки с имуществом Фонда могут совершаться только с одобрения и под контролем Специализированного депозитария, который, в свою очередь, подконтролен ФСФР России.
Таким образом, с точки зрения контроля над недвижимыми активами и генерируемыми ими финансовыми потоками, схема с созданием ЗПИФа, по крайней мере, не уступает схеме с переводом этих активов на баланс дочерней структуры банка.
ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗПИФ: экономия на налогах
Нет налога на прибыль.
ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому доход от совершения любых сделок с имуществом Фонда (включая сдачу в аренду) не подлежит обложению налогом на прибыль, позволяя тем самым реинвестировать до 100% выручки («налоговые каникулы»).
Нет налога на имущество
у всех участников процесса. ЗПИФ не платит этот налог т.к. не является юридическим лицом. Пайщики не платят его в соответствии со ст. 378 части 2 НК РФ. Управляющая компания не является плательщиком налога на имущество Фонда, поскольку это имущество не учитывается на балансе УК.
Нет земельного налога.
По аналогии с налогом на имущество невозможно определить налогоплательщика.
Есть возможность уйти от ндс.
При некоторых схемах формирования ЗПИФ и реализации входящих в него объектов НДС не возникает ни на входе, ни на выходе.
Налог на прибыль может возникнуть у пайщика лишь в момент получения им денег от УК в порядке выплаты промежуточного дохода по паям (если предусмотрено Правилами), погашения паев или при уступке паев третьему лицу.
ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗПИФ: расчистка баланса и улучшение экономики банка
В учете и отчетности банка формально завершается операция по взысканию долга.
Приобретение даже 100% паев ЗПИФ не уменьшает капитал банка.
Оценка паев по текущей справедливой стоимости (основанной на рыночной стоимости недвижимости) позволяет банку не создавать резервы на возможные потери и не рассчитывать рыночные риски.
При расчете норматива Н1 инвестиционные паи принимаются с коэффициентом риска 50% (4-я группа активов, а не 5-я, как у недвижимости).
Отражение в отчетности банка прибылей и убытков по паям более гибкое, чем по самой недвижимости (опосредовано Фондом и может быть с отсрочкой по времени).
Продажа банком инвестиционных паев не будет облагаться НДС.
Освобождение баланса банка от непрофильных активов повышает его инвестиционную привлекательность.
ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗПИФ: повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности активов
Как общепринятая разновидность ценных бумаг, инвестиционный пай – понятный, юридически корректный финансовый инструмент, вполне уместный в портфеле активов коммерческого банка.
Инвестиционные паи ЗПИФа могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке. Это существенно расширяет круг потенциальных инвесторов в залоговую недвижимость.
Паи ЗПИФа могут продаваться «в розницу» частным инвесторам, тем самым снижая для них входной «порог» присоединения к инвестиционному проекту и еще более расширяя круг инвесторов.
При создании ЗПИФа под один большой объект непрофильной недвижимости банк имеет возможность реализации «миноритарных» долей в этом объекте с сохранением за собой общего контроля. Для этого инвесторам (в т.ч. иностранным) продается часть паев Фонда.
И наоборот, «упаковка» разнородных, малоликвидных активов в один ЗПИФ, с консолидацией финансовых потоков, позволяет упростить и продажу этих активов, и инвестирование в них.
В состав активов фонда недвижимости могут входить не только готовые объекты, но и т.н. контрактные активы. Это позволяет банку оптимизировать работу с перешедшими к нему объектами «незавершенки», включая привлечение инвесторов. Паи ЗПИФа могут использоваться их владельцами как залог для получения кредитов. Кредиты также могут быть получены самим Фондом под залог его имущества.
ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗПИФ: высокая защищенность активов
Информация о пайщиках Фонда является закрытой (в отличие от таких публичных систем, как ЕГРП и ЕГРЮЛ) и предоставляется только компетентным органам по их мотивированному запросу.
Владелец пая как ценной бумаги может воспользоваться услугами номинального держателя паев, чтобы дополнительно застраховаться от выявления реального владельца актива.
На имущество в составе Фонда не может быть обращено взыскание по долгам пайщика или УК. А при банкротстве УК имущество ЗПИФа в конкурсную массу не включается.
Лицо, владеющее имуществом в форме паев ЗПИФа, может в кратчайшие сроки передать эти паи другому лицу, если само стало объектом рейдерской атаки. Это проще, чем передавать имущество.
ОБ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Наряду с головной компанией «Аврора Консалтинг», эффективно работающей на российском рынке консалтинговых услуг с 2005 года, в группу «АВРОРА» входит специализированная управляющая компания «АВРОРА Управление активами» (www.aurora-am.ru). Эта компания: имеет лицензию ФСФР России на управление ПИФами и НПФами с 2008 года располагает профессиональным штатом сотрудников, отвечающих всем квалификационным требованиям ФСФР России имеет через других членов Группы обширные контакты с представителями смежных рынков, в том числе рынка недвижимости Всё это позволяет данной компании, совместно с партнерами, оперативно решать текущие задачи и наиболее полно отвечать ожиданиям и запросам заказчиков.
НАШИ УСЛУГИ
На этапе создания ЗПИФ:
разработка правил доверительного управления Фондом и подготовка иных документов – две недели при активном содействии банка; регистрация правил в ФСФР России – 25 рабочих дней.
При последующем сопровождении.
осуществление всех необходимых действий по наполнению Фонда активами; регистрацию в ФСФР России изменений и дополнений к правилам доверительного управления Фондом по мере их возникновения; предоставление/раскрытие в соответствии с законодательством информации о деятельности УК по управлению Фондом; ведение и сдача в ФСФР России отчетности Фонда; юридическое сопровождение сделок с имуществом Фонда; взаимодействие с обслуживающими организациями (специализированный депозитарий, регистратор, оценщик, аудитор) и ФСФР России.
При наличии у банка собственной УК, не располагающей опытом создания фондов с недвижимостью и управления ими, наше взаимодействие может осуществляться в консультационном формате, включающем в себя разработку и регистрацию Правил управления Фондом.
НАШ ПРЕЙСКУРАНТ
Стоимость услуг нашей Управляющей компании заведомо меньше, чем совокупный экономический эффект, который получает банк-учредитель Фонда: от 1,2% годовых (при объеме Фонда до 0,5 млрд. рублей), до 0,7% и даже ниже (при объеме более 1 млрд.). Услуги по регистрации и наполнению Фонда, как правило, отдельно не оплачиваются и включаются в стоимость последующих услуг по его сопровождению.
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГРУППОЙ «АВРОРА»: дополнительные возможности
Передача непрофильной недвижимости в состав ЗПИФ имеет экономический смысл для банка только в том случае, если далее с этими активами ведется эффективная работа на «физическом» уровне: управление, сдача в аренду, консервация, перепрофилирование, достройка, продажа.
В состав Группы компаний АВРОРА входит ООО «Центр управления ипотечной задолженностью» (ЦУИЗ). Эта компания известна на рынке недвижимости в качестве координатора двух общефедеральных проектов Ассоциации российских банков по работе с проблемными ипотечными долгами и с соответствующими предметами залога (www.mdmc.ru). Один из этих проектов сориентирован на жилую недвижимость, другой – на коммерческую. Обладая широкой сетью региональных партнеров по работе с залоговой недвижимостью, ЦУИЗ эффективно взаимодействует как напрямую с банками, имеющими эту недвижимость на балансе, так и с управляющими компаниями, которым она передана в составе ЗПИФ.