Kiinteistönkauppa sähköisesti Tapio Nevala 7.10.2013

© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 1

Kiinteistönkaupan tapahtumaketju • • • • Valtuutus Esisopimus Kauppakirjan luonnoksen laatiminen Kauppakirjan tekeminen ja ehdot © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 2

Sähköinen valtuutus • Valtuutukset voidaan antaa sähköisen järjestelmän avulla samalla tavalla kuin kauppakin tehdään © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 3

Kiinteistönkaupan sitova esisopimus • • Voidaan tehdä myös sähköisesti Voidaan sopia käsirahasta ja sopimussakosta • Välitysliikkeille tärkeä uudistus © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 4

Sähköinen kauppa - välitysliike • • • Välityslain mukaan välitysliikkeen on laadittava kauppakirja Välitysliikkeellä on vastuu ehtojen asianmukaisuudesta Välitysliikkeelle voidaan antaa valtuutus kauppakirjan luonnostelemiseen järjestelmässä © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 5

Sähköinen kauppa . . .

• Kauppa tehdään järjestelmässä • Myyjä kirjautuu tunnisteilla – Laatii/hyväksyy kauppakirjan – ostajan pitää olla valmiina - järjestelmä lähettää viestin ostajalle • Ostaja pääsee sitten kirjautumaan ja voi hyväksyä tai ehdottaa muutoksia – Jos ostaja hyväksyy, niin kauppa syntynyt – Jos ostaja tekee muutoksia, niin myyjän pitää hyväksyä, vasta sitten kauppa on syntynyt 6 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

Sähköinen kauppa . . . . • • Myyjä tai ostaja voi milloin tahansa muuttaa kauppakirjan luonnosta tai peruuttaa sen, ellei toinen ole sitä samaan aikaan käsittelemässä tai jo hyväksynyt sitä Lainhuutohakemus automaattisesti vireille 7 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

Osapuolten mahdollisesti tekemät muutokset sähköisessä kaupassa • • Miten välitysliike varmistaa lopullisen kaupan sisällön, jos osapuolet tekevät muutoksia ”toimiston” ulkopuolella?

Miten välitysliike tällöin valvoo osapuolten etua?

8 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

• • Sähköisen kaupan ehdot Välttämättömät ehdot – Myyjä ja ostaja – Kaupan kohde – Kauppahinta – Omistuksen siirtymiseen liittyvät ehdot Muut ehdot © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 9

Kauppakirjan liitteet • • • • • Kauppakirja säilyy järjestelmässä Liitteet säilyvät vain rajatun ajan Tärkeitä liitteitä esimerkiksi kuntotarkastusraportit Virhetilanteissa liitteet saattavat olla usein hyvin keskeisiä Miten näiden säilyminen, myöhempi käyttö ja autenttisuus varmistetaan?

10 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

Kaksi kauppakirjaa?

© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 11

• • Sähköiset sitoumukset Sähköisen panttikirjan haltija voi antaa sähköisen sitoumuksen siitä, että panttioikeus lakkaa tiettyjen edellytysten täyttyessä Kauppakirjaan voidaan liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan haltija sitoutuu panttikirjan siirtämiseen niin, että asia tulee vireille ilman eri hakemusta kun kauppa on sitovasti syntynyt järjestelmässä 12 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

Sähköiset sitoumukset. . .

• Muitakin vakuuteen koskevia sitoumuksia tai todistuksia voidaan ottaa kauppakirjaan – säilytyssitoumus © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 13

Käteiskauppa sähköisesti • • Jos tehdään pankissa – ei ongelmia Muualla – Edellyttää lykkäävän ehdon käyttämistä – Omistusoikeus siis siirretään loppukauppahinnan maksua vastaan + purkuehto + sopimussakko – Jo esisopimuksella maksettava niin paljon, että purun aiheuttamat vahingot tulevat katettua 14 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

Käteiskauppa sähköisesti . .

• Panttikirjat – Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan hakemuksen etukäteen – Jos panttikirja on pankissa, niin pankki laittaa järjestelmään sitoumuksen © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 15

Maksuehtokaupan vakuusjärjestelyt • • A Omistuksenpidätysehto B Omistusoikeus siirtyy heti – ostaja panttaa panttikirjoja myyjälle © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 16

A Omistuksenpidätysehto • Omistuksenpidätys = Lykkäävä ehto • Omistusoikeus siirtyy kun loppukauppahinta on maksettu • Täydennetään purkavalla ehdolla • Täydennetään sopimussakolla purun varalta • Kaikki tämä voidaan tehdä sähköisestikin 17 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

• A Omistuksenpidätysehto II Vakuus ostajan maksamalle kauppahinnalle – 1. Maksettu osuus säilytetään ulkopuolisen hallussa tai – 2. Myyjä panttaa panttikirjan tai panttikirjoja kauppakirjan ehdolla ensisijaisesti ostajalle • Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan hakemuksen etukäteen 18 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

A Omistuksenpidätysehto III • 3. Myyjä panttaa panttikirjat kauppakirjan ehdolla toissijaisesti ostajalle – Ensisijainen panttaus on yleensä myyjän pankkiin – Myyjän pankki antaa sitoumuksen, jonka pankki tekee jo etukäteen – Omarahaosuus, kohde ei voi olla koko arvostaan pankissa pantattuna 19 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

B Omistusoikeuden siirto • • • Omistusoikeus siirretään ostajalle heti Ostaja panttaa kiinnityksiä myyjälle maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi Ostajan vakuus = omistusoikeus © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 20

B Omistusoikeuden siirto II • Myyjän vakuus – Ostaja panttaa panttikirjan kauppakirjan ehdolla ensisijaisesti myyjän saatavan vakuudeksi – Sähköisen panttikirjan ”hallinnan” osalta riittää, että panttikirja säilyy myyjälle kirjattuna 21 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

Hyödyt välitysliikkeelle • • • Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin nopeasti Panttikirjat eivät ole hukassa Panttikirjan haltija voi antaa sähköisiä sitoumuksia esimerkiksi panttikirjan siirtämisestä sen jälkeen, kun tietty maksu on tullut pankin tilille 22 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

• • • Hyödyt ammattimaisille kiinteistönomistajille Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin nopeasti Panttikirjojen käsittely on helppoa Lopullinen kauppakin voidaan tehdä helposti - ehkä käytetään kahta sopimusta?

23 © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

Hyödyt rahoituslaitoksille • • Sähköiset panttikirjat – helppo hallita Sitoumuksetkin ehkä helpommin hallittavissa © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 24

Hyödyt kuluttajille • Panttikirjat eivät ole hukassa © 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 25

Tapio Nevala Asianajotoimisto Juridia Bützow Oy Fabianinkatu 29 B, 00100 Helsinki Puh: 010 684 1300 [email protected]

www.juridia.com

© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com 26