Transcript Vaike Murumets

Korteriomandi- ja
korteriühistuseadus valitseja
perspektiivist
Vaike Murumets
Justiitsministeerium / nõunik
20.11.2014
Sissejuhatus
•
•
•
•
•
Korteriomandiseadus I alates 24.04.1994
Korteriühistuseadus alates 03.08.1995
Korteriomandiseadus II alates 01.07.2001
(Hooneühistuseadus alates 01.01.2005)
Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS):
– jõustumine alates 01.01.2018
– rakenduslikud muudatused alates 01.01.2016
– osa muudatusi jõustus 23.03.2014
Mis on korteriomand?
• Kinnisasja kaasomanike kokkulepe selle kohta,
et igaühel neist on kaasomandis hoone ühele
osale – korterile – ainuõigus
• Korteriomandi aluseks on kaasomand ja
kaasomandi eset on vaja ühiselt majandada
• Majandamise vorme on täna kaks:
• „tavaline“ korteriomanike ühisus (KOS+AÕS)
• korteriomanike ühisus + korteriühistu (KÜS
(+MTÜS)+KOS+AÕS)
Tulevik
• Kõigi korteriomandite majandamine hakkab
toimuma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu
– vormis
• Olemasolevatele korteriomanditele, mille
majandamine toimub uue seaduse jõustumiseni
korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise
korteriühistu
• Korteriühistu on korteriomanditega lahutamatult
seotud – tekib ja lõpeb koos korteriomanditega
Uue korteriühistu eripärad
• Korteriühistul võib olla põhikiri
• Korteriühistul võib olla juhatus, kui
korteriomandite arv on kuni 10 või kui kõik
korteriomandid kuuluvad ühele isikule
• Korteriühistu juhatuse asemel võib
tegutseda juriidilisest isikust valitseja
• „Võib“ tähendab „võib“, mitte „ei tohi“
Kes on ühisus kuni 31.12.2017? (1)
• Korteriomanikud ühiselt lepingu poolena on
Riigikohtu praktikas ammu tunnustatud:
• 3-2-1-111-04 p 22 jj (Kohtla-Järve Soojus)
• 3-2-1-25-08 p 13 (Narva Vesi)
• 3-2-1-83-12 (ELVESO)
• Aga mida see ikkagi tähendab?
• Kellelt nõuab teenuse osutaja lepingu täitmist,
kui kõik korteriomanikud on vahetunud?
Kes on ühisus kuni 31.12.2017? (2)
•
•
•
I teooria
Ühisus on piiratud
õigusvõimega subjekt,
mille liikmeteks on
igakordsed
korteriomanikud
Ühisus on ise
lepingupartner, kohtus
nii hageja kui ka kostja
jne
Endised
korteriomanikud ei
vastuta
•
•
•
•
II teooria
Ühisus on
korteriomanike summa,
mitte eraldi subjekt
Lepingu pooleks on
konkreetsed
korteriomanikud
Lepingu sõlminud
korteriomanike
solidaarne vastutus
Uute korteriomanike
vastutus ainult
sisesuhtes
Kes on ühisus kuni 31.12.2017? (3)
• Kas 23.03.2014 muudatused kui samm ühisuse
piiratud õigusvõime suunas?
• KOS § 8 lg 11 – ühisuse õiguste ja kohustuste
üleminek korteriühistu asutamisel
• KOS § 13 lg 4 – vastutus eelmise korteriomaniku
kohustuste eest
• KOS § 161 – ajakohastamine ja laenu võtmine
• TMS § 1491 – KÜ või ühisuse teavitamine, kui
korteriomandit müüakse täitemenetluses
01.01.2018 – ühisus muutub ühistuks
• Ühisuse õigused ja kohustused lähevad üle
tekkinud korteriühistule (KrtS § 66 lg 2)
• Eeldab selgust küsimuses, millised on iga
ühisuse õigused ja kohustused
• Valitseja säilitab korteriomanike vara muust
varast eraldi (KrtS § 21 lg 4 esimene lause) –
kas piisab eraldi arvestusest või peaks igal
ühisusel olema eraldi arvelduskonto?
01.01.2018 – ühisus muutub ühistuks
• Juriidilisest isikust valitseja jätkab valitsejana,
kuue kuu jooksul avaldus registrisse kandmiseks
(KrtS § 66, 70)
• NB! Valitseja ametiaeg on tähtajaline!
• KOS § 20 lg 1 teine lause: Valitseja võib
nimetada ametisse kuni viieks aastaks.
• Valitsejaks olekut tuleb tõendada
Aitäh!
Vaike Murumets
[email protected]