Transcript Põllu- ja metsamaade turg ja riigimaade müük

Põllu- ja metsamaade turg
ning riigimaade müük
Raivo Vallner
Peadirektori esimene asetäitja
peadirektori ülesannetes
Järvakandi
17.10.2014
Maareformi seisust
01.10.2014 seisuga on maakatastris
registreeritud 645 701 katastriüksust,
kogupindalaga 4 165 678 ha,
s.o 96 % Eesti territooriumist.
Reformimata maad on 177 552 ha
ehk 4 % Eesti territooriumist.
Maakatastrisse kantud maa jagunemine
(seisuga 01.10.2014)
40496 ha
1%
1510445 ha
36%
1627988 ha
39%
tagastamine
erastamine
riigi omandisse jätmine
munitsipaalomandisse andmine
986749 ha
24%
Maakatastris registreeritud maa jagunemine
omandivormi lõikes (seisuga 01.10.2014)
Eraomandis 2 506 236 ha
Riigiomandis 1 606 575 ha
Munitsipaalomandis 38182 ha
Maakatastrisse kantud maa (seisuga 01.10.2014)
% maakonna pindalast
Kinnisvara võõrandamistehingud (1)
Maa-amet peab tehingute andmebaasi, milles:
• Registreeritud tehinguid alates 1996. aastast;
• Hetkel registreeritud kokku ca 620 000
tehingut;
• 2013. aastal registreeriti ca 52 000 tehingut;
• Tehinguid edastavad notarid elektrooniliselt;
• Juurdepääs piiratud (õigus saada väljavõtteid
vaid maa hindamise tegevuslitsentsi omavatel
isikutel).
Kinnisvara võõrandamistehingud (2)
Ülejäänud võõrandamistehingud
Keskmine tehingu summa €
Ostu-müügitehingud
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
I p.a
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Tehingud hoonestamata maatulundusmaaga
2013
2014 I p.a
Tehingute arv*
10 011
5 624
Kogusumma mln €
209,41
135,65
Müüdud
kogupindala ha
102 576
54 567
sh haritav maa
35 589
17 468
sh metsamaa
51 436
28 810
*Ostu-müügitehingud 100% maatulundusmaa sihtotstarbega.
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Müüdud haritava maa kogupindala (ha)
Ülejäänud tehingud
Riigi enampakkumised
40,000
35,000
2,068
30,000
25,000
1,170
0
0
1,973
0
20,000
345
15,000
10,000
5,000
23,806 25,537
1,219
20,757
17,905
33,521
1,987
13,066 14,388
24,447
525
27,435
16,943
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I
pa
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Müüdud haritava maa kogupindala (ha)
Harju maakond
Hiiu maakond
I-Viru maakond
Jõgeva maakond
Järva maakond
Lääne maakond
L-Viru maakond
Põlva maakond
Pärnu maakond
Rapla maakond
Saare maakond
Tartu maakond
Valga maakond
Viljandi maakond
Võru maakond
KOKKU
2013
Kõik tehingud
2 353
825
1 009
2 378
4 139
1 979
3 495
2 330
2 874
2 875
1 485
2 227
3 023
3 240
1 356
35 589
sh EP
485
45
87
97
65
296
155
127
134
48
18
123
144
57
188
2 068
2014 I p.a
Kõik tehingud
sh EP
1 056
118
300
5
687
6
1 545
3
1 921
18
1 020
8
1 461
45
883
35
1 278
46
1 296
51
1 279
7
1 187
106
982
42
1 887
27
685
7
17 468
525
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Müüdud metsamaa kogupindala (ha)
Ülejäänud tehingud
Riigi enampakkumised
60,000
4,149
50,000
12,362 9,932
0
40,000
23
0
41
2,908
6,156
30,000
20,000
38,048 39,657
44,775
36,893
40,580 42,836
31,366
50,622 48,528
462
28 348
10,000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I
pa
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Müüdud metsamaa kogupindala (ha)
2013
Kõik tehingud
Harju maakond
3 998
Hiiu maakond
2 465
I-Viru maakond
2 835
Jõgeva maakond
2 823
Järva maakond
3 062
Lääne maakond
4 027
L-Viru maakond
3 749
Põlva maakond
2 893
Pärnu maakond
2 796
Rapla maakond
3 517
Saare maakond
7 878
Tartu maakond
1 952
Valga maakond
2 978
Viljandi maakond
4 009
Võru maakond
2 455
KOKKU
51 436
sh EP
403
44
56
265
228
473
226
90
200
100
66
86
198
311
161
2 908
2014 I p.a
Kõik tehingud sh EP
2 063
86
1 519
4
1 477
0
1 961
13
1 901
29
1 502
75
2 406
44
1 381
48
2 124
45
1 895
4
3 417
34
1 380
14
1 508
25
2 924
26
1 352
15
28 810
462
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Metsa- ja haritava maa ostjad 2014 I p.a
Haritava maa tehingud
Metsamaa tehingud
1%
1%
13%
Eraisik
28%
Eraõiguslik
juriidiline isik
86%
71%
Muu
Eraõiguslik-juriidiline isik – Eesti Äriregistris registreeritud juriidiline isik, puudub info
välisinvestorite osaluse kohta.
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Tehingud haritava maaga (1)
• 2013.a ostu-müügitehinguid 1 539 kogupindalaga
ca 17 500 ha
• 2014.a esimesel poolaastal tehinguid 751
kogupindalaga ca 7 500 ha
(haritava maa osa kogupindalast moodustab vähemalt 90%);
• 2013.a keskmine hektari hind ca 1 600 €;
• 2014.a esimesel poolaastal hektari hind ca 1 900 €
(üldjuhul ollakse nõus maksma kuni 4 000 € /ha).
Tehingud haritava maaga (2)
tehingute arv
keskmine hind €/ha
2,000
1,800
1,600
1,400
1,200
1,000
800
600
400
200
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I
p.a
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Haritava maa hinnad (3)
2014.a esimene poolaasta
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Tehingud metsamaaga (1)
• Andmed koos kasvava metsaga;
• 2013. a ostu-müügi tehinguid 2 625
kogupindalaga ca 23 900 ha;
• 2014.a esimesel poolaastal tehinguid 1 530
kogupindalaga 14 500 ha;
(metsamaa osa moodustab kogupindalast vähemalt 90%)
• 2013.a keskmine metsamaa hektari hind ca 2 300 €;
2014.a esimesel poolaastal hektari hind ca 2 500 €;
(parema kvaliteediga metsaga maa eest ollakse nõus maksma ka üle
10 000 €/ha)
• Hind sõltub kasvava metsa kvaliteedist ja
kvantiteedist.
Tehingud metsamaaga (2)
tehingute arv
keskmine hind €/ha
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I
p.a
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Metsamaa hinnad (3)
2014.a esimene poolaasta
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Tehingute statistika
• Avalik kinnisvara hinnastatistika päringukeskkond:
http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru
Päringuid saab teha vabalt valitud piirkonna ja
ajavahemiku kohta;
• www.maaamet.ee
Tegevusvaldkonnad, maade hindamine ja tehingud,
kinnisvara tehingute statistika.
Riigimaa müük (1)
• Maa-amet korraldab hoonestamata riigimaade
müüki enampakkumisel, mille valitsejaks on
Keskkonnaministeerium;
• Enampakkumisel võivad osaleda kõik isikud,
arvestades õigusaktides ettenähtud piiranguid;
• Maa-amet on aastatel 2003-2013 võõrandanud
kokku 47 775 ha maad kogumaksumusega
128,58 milj eurot.
Riigimaa müük (2)
2009
2010
2011
2012
2013
Müüdud
kinnistuid
682
1 953
1 401
754
772
Müüdud
pindala ha
6 499
18 476
14 793
6 778
6 137
Kogusumma €
19,69
32,36
26,53
15,67
15,66
2013 - 81% müüdud kinnistutest maatulundusmaad
Riigi enampakkumisel müüdud maatulundusmaad
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Riigi enampakkumisel 2013.a müüdud
maatulundusmaade kõlvikuline jaotus
9%
13%
31%
Haritav maa
Metsamaa
Looduslik rohumaa
Muu maa
47%
Riigimaa müük 2014.a
(1)
Läbi viidud14 enampakkumist (seisuga 01.10.2014):
• kokku oli müügis 665 kinnistut, pakkumised tehti 378
kinnistule;
• pakkumisi saanud kinnistutest 73% maatulundusmaad, 20% elamumaad, 7% segasihtotstarbega ja
ülejäänud sihtotstarbed;
• 378-st kinnistust 144-le tehti 1 pakkumine, 78-le 2
pakkumist ja vähemalt 3 pakkumist tehti 156-le
kinnistule;
Riigimaa müük 2014 (2)
• pakkumiste arv suurem maatulundusmaadel (haritav
maa ja metsamaa), väiksem ehituspotentsiaaliga
maadel;
• suurim pakkumiste arv maatulundusmaadel ühele
kinnistule 12 pakkumist;
• maatulundusmaade alghind kerkis enampakkumise
tulemusena keskmiselt 45%.
Maatulundusmaade alghinna muutus
(jaotus)
Kokku
maatulundusmaid
276
0%
50
1-20% 21-50% 51-100% >100%
61
64
67
34
Eelisostuõigus (1)
• Piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa
kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikul;
• 2013.a kasutati piirneva metsamaa kinnistu
eelisõigust 90 kinnistu puhul;
• Kasutajal, kes kasutab õiguslikul alusel haritava maa
või loodusliku rohumaa kõlvikut sisaldavat
maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja;
• Eelisõigusi kasutatud veidi vähem kui 1/3 müüdud
maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistute puhul.
Eelisostuõigus (2)
Aasta
Eelisõigust
Eelisõigust kasutatud
kasutatud ajutiste kasutajate
piirinaabri poolt
poolt
kinnistute kogupindala kinnistute
kogupindala
arv
(ha)
arv
(ha)
2011
251
2 989
16
232
2012
127
1 336
50
554
2013
90
868
110
1 066
2014
19
206
46
322
*2014 andmed seisuga 30.09.2014
Võõrandatava riigivara alghinna määramine
• Riigivara võib võõrandada üksnes harilikule
väärtusele vastava tasu eest. Eseme harilik
väärtus tsiviilseadustiku üldosa seaduse alusel
on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind);
• Aluseks tehingute andmebaasi andmed –
analüüsitakse sarnaseid tehinguid;
• Vajadusel tellitakse erakorraline hindamine;
• Enampakkumise nurjumisel võib riigivaraseaduse järgi alghinda alandada kuni 20%.
Müügistrateegia
• Kinnisvaraturg sõltub pakkumisest ja nõudlusest
• Suur nõudlus vähe pakkumisi - kõrged hinnad
• Väike nõudlus palju pakkumisi - madalad hinnad
• Ideaalis tasakaal nõudluse ja pakkumise vahel, kuid see
praktiliselt puudub
• Müükipanekul arvestame nõudlusega s.t
eelistatakse maid, mille järgi on turul nõudlus või
mille osas keegi on üles näidanud ostuhuvi;
Õige hinna määrab turg!
Keskmised haritava maa ja metsamaa hinnad €/ha
2012
2013
2014 I p.a
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
riigi
kõik tehingud
riigi
kõik tehingud
enampakkumine
enampakkumine
haritav maa
metsamaa
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Põllumajanduslike riigimaade rent (1)
• Maa-amet korraldab riigi maareservi arvatud
põllumajanduslike maade kasutusse andmist (renti);
• Rendile antakse selliseid maid, mida on otstarbekas
säilitada riigi maareservis riigi edaspidistes huvides:
• varem ajutises kasutuses olnud põllumajandusmaad, et tagada
nende jätkusuutlik kasutus;
• suurepindalalised põllumaad, mille põllumajandusliku kasutuse
jätkumise tagamine on oluline;
• maad mis asuvad maavaravarudel või perspektiivsete maardlate
laienemise aladel;
• maad, millel paiknevad olemasolevad või perspektiivsed
kaitstavad loodusobjektid;
• maad, mis paiknevad kavandatavate strateegiliste rajatiste (nt
Rail Balticu trassialternatiivide) koridorides ja nende läheduses.
Põllumajanduslike riigimaade rent (2)
• Kasutamiseks andmine toimub avalikul kirjalikul
enampakkumisel;
• Alghind leitakse viimase aasta jooksul sõlmitud
rendilepingute kasutustasude põhjal;
• Kuni 2014 sõlmiti rendilepinguid tähtajatult. Alates 2014.a
on Maa-amet sõlminud 5-aastase tähtajaga lepinguid;
• Kokku on aastatel 2005-2014 sõlmitud 636 rendilepingut,
mida haldab Maa-amet;
• Lepinguid on lõpetatud 35 korral:
• rentnikul on tekkinud võlgnevus;
• maa on rentniku tegevuseks ebasobiv;
• leping lõpetatakse ettevõtte majanduslikel põhjustel.
Rendilepingud
Aasta
Lepingute arv
Kasutamiseks
antud pindala (ha)
2005-2011
104
ca 2 000
2012
151
2 171
2013
168
2 957
2014
213
3 754
Eelisõigus maatulundusmaa rendile andmisel
Aasta
Eelisõigust kasutatud ajutiste kasutajate poolt
eelisõiguse alusel kasutusse antud
kinnistute arv
pindala (ha)
2005-2011
2012
2013
2014
2
50
56
70
27
979
897
1 115
*2014 andmed seisuga 30.09.2014
Eelisõigust kinnisasjade rendile saamiseks omavad need
isikud, kes kasutasid maa riigi omandisse jätmiseni enam kui
poolt kasutamiseks antavast kinnisasjast maa ajutise
kasutamise lepingu alusel ning osalesid ise enampakkumisel.
Riigimaa rent 2014.a
Läbi on viidud 5 enampakkumist (seisuga 01.10.2014):
• kokku oli enampakkumisel 299 kinnistut, pakkumised tehti
217 kinnistule;
• 217 kinnistust 106-le tehti 1 pakkumine, 68-le 2 pakkumist
ning 3 ja enam pakkumist 43 kinnistule;
• suurim pakkumiste arv ühele kinnistule on 6 pakkumist;
• keskmiselt tõusid alghinnad 31%.
Käesoleval aastal toimub veel kaks enampakkumist
ca 115 kinnisasja rendile andmiseks, mille osas
sõlmitakse tähtajalised lepingud kuni 01.10.2019.
0
Võru maakond
Viljandi maakond
Valga maakond
Tartu maakond
Saare maakond
Rapla maakond
Pärnu maakond
Põlva maakond
L-Viru maakond
Lääne maakond
Järva maakond
Jõgeva maakond
I-Viru maakond
Hiiu maakond
Harju maakond
Riigimaa rendi keskmine aastatasu €/ha
(ajavahemikus 2013 II p.a - 2014 I p.a sõlmitud lepingud)
250
200
150
100
50
Põllumajandusmaa kasutusvaldusesse andmine
maareformi käigus (1)
• Maa RS alusel hakati põllumajandusmaid
kasutusvaldusesse andma 1999. aastal;
• Esialgu sõlmiti lepinguid kuni 20 aastaks, alates 2003.
aastast anti maad kasutusvaldusesse kuni 15 aastaks;
• Kasutusvaldajal on:
• tähtaja saabudes õigus taotleda lepingu jätkamist;
• võimalus kasutusvalduses olev maa välja osta pärast
2 aasta möödumist maa kasutusse saamisest (Maa RS §
341 lõige 3)
• Väljaostmise menetlusi viivad läbi maavanemad.
Põllumajandusmaa kasutusvaldusesse andmine
maareformi käigus (2)
• Kui maa on vajalik riigivõimu teostamiseks, kohalikule
omavalitsusele tema ülesannete täitmiseks või muul
avalikul eesmärgil, siis see väljaostmisele ei kuulu;
• Kui kasutusvaldaja ei soovi enam põllumajandustootjana
tegutseda on tal võimalik oma maakasutus lõpetada ning
maavanem sõlmib samale maale samadel tingimustel uue
kasutusvalduse lepingu ühe isikuga, kes jätkab
põllumajanduslikku tootmist ja on kastutusvaldaja
sugulane või temaga koos elav abikaasa (Maa RS § 341
lõige 61). Ka uuel maakasutajal on õigus maa
väljaostmiseks või kasutusvalduse lepingu pikendamiseks.
Põllumajandusmaa ajutine kasutamine (1)
• Reformimata põllumajandusmaad on kuni
maareformi läbiviimiseni võimalik anda ajutiseks
kasutamiseks;
• Maa kasutusse saamiseks tuleb esitada taotlus
maavanemale;
• Maa ajutise kasutamise leping sõlmitakse
arvestusega, et lepingu lõppemise tähtpäev on
hiljemalt 31. detsember 2017.a. Leping kehtib kuni
tähtpäeva saabumiseni või kuni maareformi
läbiviimiseni.
Põllumajandusmaa ajutine kasutamine (2)
Kasutusse saab anda maad, mis:
• asub Looduskaitseseaduse § 4 lõike 1 punktis 1,
2, 4 või 5 sätestatud kaitstaval loodusobjektil
ning sellel asub keskkonnaregistrisse kantud
poollooduslik kooslus, mille hooldamise kohustuse
näeb ette ala kaitsekord;
• asub põllumassiivil, mille kohta on andmed kantud
põllumajandustoetuste ja põllumassiivide
registrisse.
Tänan tähelepanu eest!
[email protected]