Transcript Presentatie Frank ten Have, Deloitte

Transformatie van leegstaand vastgoed
De rol van gemeenten
Nieuwegein, 20 juni 2013
De rol van gemeenten bij het transformeren van leegstaande kantoren
Inhoudsopgave
1.
Problematiek: iedereen heeft recht op zijn eigen probleem
2.
Sturingsmogelijkheden
3.
Onderzoek convenant aanpak leegstand kantoren
1
© 2013Deloitte The Netherlands
De rol van gemeenten bij het transformeren van leegstaande kantoren
Problematiek: iedereen heeft recht op zijn eigen probleem
-
Boekwaarde probleem is grootste obstakel voor transformatie van kantoren.
-
Dit is niet door de gemeente op te lossen; gemeente heeft ook andere/grotere/’eigen’ problemen
-
Kwalitatieve effecten op leefbaarheid en vestigingsklimaat
-
Kwantitatief/financieel; effect op WOZ waarden en gronduitgifte nieuwe planvoorraad?
Waarde commercieel vastgoed in 2008/2009 ca. € 160 mrd; waardevermindering in 2011 al ca. € 15 mrd. ;
afwaardering vlgs IPD/ROZ/Vastgoedindex voor kantoren 20 a 25%; als waardevermindering nu € 20-25
mrd. is bij gelijkblijvende OZB tarieven belastingderving bij gemeenten € 20-25 mln,; totale OZB
opbrengsten gemeenten ca. € 3 mrd. dus verwaarloosbaar
Effect op gronduitgifte: behoefte aan nieuwbouw blijft bestaan: toevoeging plancapaciteit in 2011 geraamd
door Buck op ca. 9 mln. m2; stel 1/3 overcapaciteit in planvoorraad; stel 2/3 daarvan grondpositie
gemeenten; opbrengstderving bij schrappen overcapaciteit gemeenten ca. € 500 mln van in totaal nog ca.
€ 30 mrd. te realiseren grondopbrengsten; kortom veel maar niet significant.
- Gemeente is planwetgever en kan sturen op voorraad.
NB onttrekkingen bestaande voorraad 2012 ca. 400.000m2 (in 2011 nog ca. 170.000 m2).
-
2
Initiatiefnemer en/of coördinatie bij aanpak noodzakelijk. Rol gemeente en/of provincie?
© 2013Deloitte The Netherlands
Sturingsmogelijkheden
Rol gemeenten bij transformatie leegstaande kantoren
RO-instrumentarium/regionale afstemming
• Bij nieuwbouw (nog niet opgenomen in bestemmingsplannen): toepassen ladder voor duurzame
verstedelijking.
3 B’s: vanaf 1 oktober 2012 verplicht toe te passen bij elk nieuw bestemmingsplan
Behoefte: Voorzien in behoefte binnen regio (kwalitatief en kwantitief)
Binnen of buiten stedelijk: Kan ruimte worden gemaakt of gevonden binnen bestaand stedelijk gebied
Bereikbaar met meerdere modaliteiten: Nieuwe locatie: dan een locatie die passend is of wordt ontsloten door verschillende
vervoerswijzen
4
© 2012 Deloitte The Netherlands
Rol gemeenten bij transformatie leegstaande kantoren
RO-instrumentarium/gemeentelijk niveau
• Planreductie door bestaande capaciteit in bestemmingsplannen weg te bestemmen ?
• Toestaan tijdelijke bestemmingen ?
• Transformatie en sloop faciliteren ?
5
© 2012 Deloitte The Netherlands
Rol gemeenten bij transformatie leegstaande kantoren
Kader bij wegbestemmen ongebruikte bouwmogelijkheden
•
•
Planreductie door bestaande capaciteit in bestemmingsplannen weg te bestemmen
Rijk onderzoekt mogelijkheden aanpassing planschaderegelgeving.
Geen overeenkomst
Geen
omgevingsvergunning
Wel overeenkomst
Planschade
Planschade
Vraagstuk van passieve
Risicoaanvaarding (“verwijtbaar
stilzitten”)
Schade wegens niet nakoming
Planschade
Planschade
Discussie over intrekkingsgronden
Schade wegens niet nakoming
Vraagstuk van passieve
risicoaanvaarding
Discussie over intrekkingsgronden
Wel
omgevingsvergunning
6
© 2013Deloitte The Netherlands
Convenant aanpak
leegstand kantoren
Convenant aanpak leegstand kantoren
Samengevat
-
-
8
Heeft betrekking op de G5, G32 en relevante
satellietsteden.
Afspraak:
- Voor belangrijkste kantorenregio’s worden
ruimtelijke beleidskaders vastgesteld ,
- in samenspraak met provincies, gemeenten en
marktpartijen,
- op het niveau van de kantorenregio en op
locatieniveau.
Ondertekenaars convenant leegstand kantoren
Onderzoek van het Rijk naar de vorming van
regionale kantorenfondsen waarmee in bepaalde
omstandigheden een wettelijke basis voor een
verplichte afdracht ontstaat.
© 2013Deloitte The Netherlands
Convenant aanpak leegstand kantoren
Uitgangspunten regionaal kantorenfonds
•
•
•
•
•
•
•
•
•
9
Regeling geïnspireerd op de systematiek uit Experimentenwet
Bedrijfsinvesteringszones;
Marktinitatief;
Facultatief toepasbaar. Regio’s en of meerdere gemeenten zijn niet
verplicht een fonds op te stellen;
Gebiedsgericht. geografisch schaalniveau bepaald de regio;
Verplichte bijdrage voor alle kantooreigenaren en ontwikkelaars,
nadat is gebleken dat de meerderheid hier achter staat;
Tijdelijk karakter;
Voldoende vulling om effectief te zijn;
Rekening houden met de regels over staatssteun en
Europese/nationale regels over mededinging;
Fluctuaties in het regionale kantorenfonds mag het EMU-saldo en de
EMU-schuld niet beïnvloeden
© 2013Deloitte The Netherlands
Convenant aanpak leegstand kantoren
Resultaten onderzoek regionaal kantorenfonds
•
Er zijn mogelijkheden zijn voor het invoeren van een verplichte afdracht aan een kantorenfonds binnen
de vastgestelde randvoorwaarden.
•
Of er ontoelaatbare mededingingsrechtelijke gevolgen gekoppeld zijn aan de regeling, hangt in
belangrijke mate af van de vormgeving van de regionale kantorenfondsen in de praktijk.
•
Nieuwe wetgeving noodzakelijk.
•
Mogelijk politiek lastig traject voor de realisatie van de regeling:
• Terughoudendheid van diverse partijen bij het Convenant
• Soms tegenstrijdige belangen van lokale overheden en Rijk
• Hoge kosten die met een dergelijke regeling moeten worden gedekt
• Veel betrokken stakeholders.
Een kabinetsreactie op het onderzoek is nog niet geformuleerd. Aangekondigd is dat deze reactie
voor de zomer aan de Tweede Kamer wordt aangeboden
10
© 2013Deloitte The Netherlands
Convenant aanpak leegstand kantoren
Rol gemeenten
•
•
•
Rol gemeenten ligt voornamelijk bij ruimtelijke kaderstelling en (mogelijk) op zich nemen van
coördinerende en initiërende rol hierbij.
Bij invoering van het fonds is gemeente de partij die zorgt voor de heffing en inning van de bijdragen
ten behoeve van het fonds.
Gemeente ook bijdrageplichtige indien zij eigenaar is van kantoren.
Proces (op hoofdlijnen) en rol gemeenten
11
© 2013Deloitte The Netherlands
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms,
each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of
Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.
Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally
connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients
succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence.
This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities
(collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or
taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte
Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.
© 2012 Deloitte The Netherlands