Transcript Facility management u oblasti stanovanja

Građevinski fakultet, Beograd
Smer MTI, VIII semestar
Katedra za menadžment, tehnlogiju i informatiku u
građevinarstvu
1
Pojam Facility Management-a
 FM je međunarodno prihvaćen naziv za
upravljanje objektima u eksploataciji.
 To je profesija koja objedinjuje saznanja iz
oblasti arhitekture, građevinarstva i drugih
inženjerskih grana, ekonomije,
informacionih i komunikacionih
tehnologija, organizacionih nauka,
sociologije i estetike.
 FM se bavi upravljanjem i održavanjem
izgrađenih objekata u fazi eksploatacije kroz
integraciju ljudi, mesta, procesa i
tehnologija.
Građevinski fakultet, Beograd
2
Pojmovi : FM, FM menadžer, IFMA
 ‘’Facilities Managament’’ prvi put se pojavljuje 60-ih godina prošlog
veka
 FM (Facility Management) – Upravljanje i održavanje objekata
 FM menadžer (Facility Manager) – Stručnjak zadužen za upravljanje i
održavanje objekta u fazi eksploatacije
 IFMA (International Association of Facility Managers)
 IFMA BROJI DANAS 18.000 članova
 Institut British Institute of Facilities Management je formiran 1993.
godine
Građevinski fakultet, Beograd
3
Institucije i licence
 Mreža profesionalnih udruženja iz oblasti FM-a veoma je




razgranata.
Izdvojimo Britansko (BIFM) i Nemačko (GEFMA) udruženje i
Evropsku asocijaciju FM menadžera (EuroFM)
Ipak, najuticajnija međunarodna institucija svakako je IFMA
Uslovi za licencu: određeni broja godina provedenog u
odgovarajućoj praksi, kao i nakon položenih kompleksnih ispita.
Ove licence često podrazumevaju i permanentnu profesionalnu
edukaciju
 Produžavanje licence zahteva određeni broj prikupljenih poena
iz programa kontinuiranog obrazovanja na godišnjem nivou
 Jednostavno rečeno - stalno usavršavanje.
Građevinski fakultet, Beograd
4
Cilj primene FM-a
 Primena FM-a ima za cilj da omogući:
o
o
o
o
o
strateško, efikasno i precizno upravljanje izgrađenim okruženjem,
optimiziranje performansi,
poboljšanje kvaliteta,
smanjenje troškova, kontrolu i transparentnost budžeta,
kontrola statusa procesa u bilo koje vreme i bilo kada
 Primena FM-a se odražava na efikasnije odvijanje ne samo poslovnih
procesa, nego i različitih segmenata urbanog života.
Građevinski fakultet, Beograd
5
Ciljevi Fm-a
Građevinski fakultet, Beograd
6
Domeni primene FM-a
 Zdravstvo
 Ugostiteljstvo i turizam
 Obrazovanje
 Poslovanje
 Stanovanje
 Urbani Facility Management
 Industrijski Facility Management
Građevinski fakultet, Beograd
7
Zašto se uvodi Facility Management?
 Integrisano upravljanje podacima o nekretninama i





opremi
Efikasnije korišćenje resursa
Praćenje troškova
Uštede(do 30% operacionih troškova)
Transparentnost poslovanja
Mogućnost komparativne analize podataka –
“benchmarking”
Građevinski fakultet, Beograd
8
Operativni troškovi
Struktura operativnih troškova za poslovne objekte
Energija
Takse
Ostalo održavanje
Godišnje održavanje
Čišćenje
17%
34%
28%
12%
9%
U strukturi troškova jedne fitme operacioni troškovi su na drugom
mestu odmah posle plaćanja yaposlenih. Zanimljivo je da su
troškovi održavanja nešto veći od troškova za unutrašnju energiju
(struja+grejanja), a da su troškovi namenjeni samo čišćenju,
dvostruko veći od troškova za energiju.
Građevinski fakultet, Beograd
9
• 15-20% na tehničkom održavanju
• 3-12% na čišćenju
• 5-7% kroz optimalno korišćenje prostora
• 10% u procesima preseljenja
• 20% na povećanju produktivnosti
• 9% kroz optimizaciju procesa
• do 20% na čuvanju i prikupljanju podataka
• Za operativne troškove u fazi eksploatacije objekta, na godišnjem
nivou, potrebno je izdvojiti 1-5% od ukupne vrednosti objekta.
• Uvođenjem FM-a može se postići i do 30% ušteda u operacionim
troškovima.
Građevinski fakultet, Beograd
10
• Zbog dodatnih ulaganja i nakon izgradnje objekata, potrebno je
definisati celokupan životni vek objekta.
• Razlog su velika sredstva uložena u izgradnju samog objekta, pa je u
interesu investitora racionalno upravljanje eksploatacijom kako bi
brže povratio uložena sredstva.
Facility management
Faza 1
Faza 2
Faza 3
Faza 4
Faza 5
Faza 6
Definisanje
potreba
Planiranje i
projektovanje
Izgradnja
Useljenje i
početak
korišćenja
Eksploatacija
Rušenje, uklanjanje i
recikliranje
1 godina
1-2 godine
1-2 godine
1 godina
30-50 godina
1 godina
Građevinski fakultet, Beograd
11
Aktivnosti FM menadžera
 FM menadzer je rukovodilac ili deo tima stručnjaka koji prati zivotni ciklus
objekta u svim fazama, počev od najranije faze konceptualizacije projektnog
programa, kroz proces projektovanja i izgradnje, tokom celokupnog perioda
eksploatacije, do faze rusenja.
Faza 1
Formiranje projektnog programa
razrada koncepta korišcćnja
definisanje prostornih potreba
pregled potrebne opreme
benchmarking (poredjenje poslovnih
srodnim institucijama u okruženju)
Faza 2
performansi
Faza 4
Useljenje i početak korišćenja
prijem radova
prijem tehničke dokumentacije
planiranje useljenja/preseljenja
sa useljenje/preseljenje
Faza planiranja i projektovanja
Faza 5
Faza koriscenja/upravljanja
uporedni pregled planiranih potreba i projektovanog tehničko upravljanje
prostora
komercijalno upravljanje
koordinacija izmedju investitora, arhitekte i korisnika
upravljanje infrastrukturnim servisima
upravljanje zaštitom okruženja
Faza 3
Faza izgradnje
koordinacija izmedju investitora, arhitekte,
isporučioca opreme i postrojenja i korisnika
Faza 6
Rusenje, uklanjanje i recikliranje
graditelja, razrada koncepta ponovnog korišćenja
srusenog objekta (recikliranje)
koordinacija rušenja, uklanjanja i recikliranja
upravljanje zaštitom okruženja
Građevinski fakultet, Beograd
komponenti
12
EKSPLOATACIJA objekta
 Početak korišćenja
 Priprema za početak rada -Probni rad
 Početak redovnog rada
 Upravljanje izgrađenim objektom –korišćenje i održavanje
 Program preventivnog održavanja
 Program remontnog održavanja
 Korektivne procedure za održavanje
 Održavanje žemljišta i okoline
 Određivanje životnog veka opreme i objekta
 Plan proširenja ili renoviranja
 Odstranivanje opreme ili objekta
Građevinski fakultet, Beograd
13
ODRŽAVANJE (maintenance)
 Tekuće/Preventivno održavanje
 Redovno tehničko održavanje instalacija sa zamenom istrošenih
delova (npr. sijalice), uređenje zelenih površina,...
 Investiciono održavanje
 Aktivnosti koje se preduzimaju za održavanje prvobitnog
standarda i kvaliteta zgrade i njenih instalacija. To su planirane
nepredviđene aktivnosti, rutinska kontrola, i godišnja inspekcija.
 Poboljšanja i prepravke (energetska efikasnost)
 Termička zaštita objekta, promena namene nekog prostora,...
Građevinski fakultet, Beograd
14
Facility Management u Srbiji
 Istraživanje “srpske scene” u primeni FM-a je obiman
posao
 Fokusiranjem samo na Beograd izdvojile su se tri grupe
različitih objekata
 Prva grupa - objekti internacionalnih kompanija
(hoteli, veliki trgovački lanci, banke i restorani brze
hrane.)
 Druga grupa - kod kojih je FM tehnologija
primenjena
 Treća grupa - i najvećoj grupi pripadaju
administrativni, školski, poslovni, industrijski i mnogi
drugi objekti u upotrebi
Građevinski fakultet, Beograd
15
• Mali broj stanova u javnom sektoru 1.5% (posledica politike SFRJ i
otkupa stanova koji su bili u društvenom vlasništvu).
• Veliki broj višegeneracijskih domaćinstava.
• Mala učestalost preseljenja.
• Ogromna pojava bespravne izgradnje (min 500 000 bespravnih
objekata u Srbiji).
• Nepovoljni krediti za kupovinu stanova.
• Mali broj stanova na tržištu i visoke cene.
• Ne postoji fond za novu stambenu izgradnju.
• Održavanje: <5% od prihoda domaćinstva što je daleko manje od 5%
od ukupne vrednosti objekta koliko je potrebno uložiti na godišnjem
nivou.
Građevinski fakultet, Beograd
16
• Česte prepravke zajedničkih prostorija, soba, teresa...
• Izražena sklonost ka prikupljanju i skladištenju starih i dotrajalih
stvari i nameštaja zbog kojih dolazi do prenatrpavanja prostora.
• Ugradnja klima uređaja i satelitskih antena bez prethodne strategije
njihovog montiranja.
• Nemarnost vlasnika stanova koji trenutno ne žive u njima.
• Česta nadogradnja zgrada (najčešće opasna i bespravna).
• ˝Oplemenjivanje betona˝ bojenjem, oblaganjem raznim
materijalima, dogradnjom raznih elemenata itd...
• Nerazumno odlaganje đubreta na prvo pogodno mesto – stvaranje
deponija.
Građevinski fakultet, Beograd
17
Građevinski fakultet, Beograd
18
Građevinski fakultet, Beograd
19
Građevinski fakultet, Beograd
20
Građevinski fakultet, Beograd
21
Građevinski fakultet, Beograd
22
• Upravljanje savremenim stambeniom resursima podrazumeva
multidisciplinarnu stručnost koja obuhvata:
o
o
Poznavanje relevantne regulative
Poznavanje tehničkog dela funkcionisanja stambenih objekata i
njihovog održavanja
o Upravljanje finansijama vezanim za funkcionisanje stambenih
objekata
• Predloženi model bi podrazumevao dva nivoa upravljanja:
o Upravljanje pojedinačnim zgradama ili grupama zgrada – menadžer
zgrade
o Upravljanje stambenim celinama koje čine stambeno okruženje –
specijalizovan FM menadžer za određeno stambeno okruženje
Građevinski fakultet, Beograd
23
• Primenom FM-a na nivou jedne stambene jedinice, dobijaju se sledeći
korisni podaci:
o Ukupni operativni troškovi na mesečnom ili godišnjem nivou (po
o
o
o
o
o
o
m2 )
Analizu pojedinačnih troškova (troškovi za grejanje, struju...)
Specifikacija pojedinih troškova za redovno održavanje stana
(preventivno, korektivno i hitno)
Definisanje količina različitih površina za održavanje
Podaci o ugrađenoj opremi, njihovoj nabavci i opravci
Podaci koji omogućavaju potpuno ažuriranje celokupne tehničke
dokumentacije o stanovima, opremi i zgradi uopšte
Podaci o troškovima osiguranja stanova, garancijama i eventualno
realizovanim odštetama
Građevinski fakultet, Beograd
24
• Facility menadžer u oblasti stanovanja obavlja sledeće:
o Koordinira i kontroliše rad menadžera zgrada i edukuje ih
o Prati promene u strukturi i kulturi korisnika jednog okruženja
o Ažurira dokumentaciju u vezi sa stambenim i drugim objektima
o
o
o
o
podzemnim i nadzemnim) u stambenom okruženju za koje je
nadležan.
Ažurira podatke o vlasnicima zgrada, menadžerima koji su
angažovani u pojedinim zgradama i njihovim dnevnim
aktivnostima.
Odobrava intervencije na zgradama uz prethodnu ocenu i
proveru njihovog uticaja na stambeno okruženje.
Usklađuje aktivnosti na održavanju pojedinih zgrada sa
zahtevima i preporukama gradske, tj. opštinske uprave.
Radi na stalnom informisanju i edukaciji korisnika i vlasnika u
oblasti stanovanja.
Građevinski fakultet, Beograd
25
• Nadležnosti menadžera zgrade (menadžera na terenu):
o Pravljenje i kontrola periodičnih planova tekućeg i investicionog
o
o
o
o
o
održavanja
Ažuriranje spiskova stanara i organizacija redovnih sastanaka
saveta stanara
Kontrola preseljenja stanara i adaptacija stambenog prostora od
strane novih stanara
Vođenje finansija koje su u vezi sa funkcionisanjem zgrade
Kontrola funkcionisanja instalacija i obavljanje sitnih popravki
ili posredovanje u angažovanju servisa za popravke u zgradi i
stanovima.
Predlaganje savetu stanara različitih unapređenja kvaliteta
stanovanja (uvođenje kablovske televizije, interneta, video
nadzora, alarma, sistema za gašenje požara i sl.)
Građevinski fakultet, Beograd
26
• Ne postoji univerzalni recept za integrisanje koncepta FM-a, ali
postoje neki standardni koraci koji su definisani u dosadašnjoj praksi:
o Identifikacija osnovnih ciljeva pri uvodjenju FM-a (redukcija
operacionih troškova, ušteda energije, optimizacija )
o Formiranje FM tima i povezivanje sa izvršnim rukovodstvom i
nesmetanim pristupom informacijama
o Pravljenje organizacione strategije za FM i definisanje metoda i
dinamike implementacije.
o Snimanje postojeceg stanja objekata, opreme, postrojenja i
procesa.
o Pocetak korišćenja sistema FM-a i povratak inicijalnih ulaganja
• Ovaj koncept je moguće upotrebeti kod svih vrsta objekata uz
prilagođavanja njihovim osobenostima, kao i specifičnostima područja
na kojima se primenjuje
Građevinski fakultet, Beograd
27