Шепель А.Н. ДСК для ЖСК
Download
Report
Transcript Шепель А.Н. ДСК для ЖСК
ДСК для ЖСК
Новые инвестиционные возможности массового
жилищного строительства
Финансовые показатели Программы, предлагаемой
Корпорацией S.Holding
Необходимый объем строительства жилья до 2020 года
2,55 млрд.м2
Средняя стоимость 1 м2 жилья эконом-класса
20 000 руб.
Объем строительных инвестиций и затрат на инженерную подготовку 76,5 трлн.руб.
Затраты на разработку документации по планировке территорий
153 млрд.руб.
Необходимое количество заводов - 1000 шт., из которых:
реконструкция советских ДСК/комбинатов ЖБИ
235 шт.
новое строительство Мобильных ДСК
765 шт.
Стоимость реконструкции одного завода мощностью 150 000 кв.м./г.
150 млн.руб.
Стоимость строительства одного завода мощностью 150 000 кв.м./г.
410 млн.руб.
Затраты на строительство заводов (0,46% от Объем строит. инвестиций) 348,9 млрд.руб.
Приказ Минрегиона России от 27.02.2010г. №79 об утверждении
Стандарта жилья эконом-класса
1. Стоимость квадратного метра не должна превышать 30 000 рублей;
2. Требования к жилым помещениям:
Для малоэтажных индивидуальных домов и блокированных жилых домов:
- Площадь гостиной (общей комнаты): 14 м2;
- Площадь спальни: 10 м2;
- Площадь кухни: 8 м2;
Для малоэтажных многоквартирных жилых домов:
- Площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире: 14 м2.
- Площадь гостиной (общей комнаты) в квартирах с числом комнат две и
более: 16 м2;
- Площадь спальни: 8 м2 (10 м2- на двух человек);
- Площадь кухни: 6 м2;
- Площадь кухни–ниши в однокомнатных квартирах: 5 м2.
3. Многоквартирные дома должны иметь не менее 2-х секций;
4. Стоимость заселения не должна превышать 600 000 рублей на человека:
Стоимость заселения одного человека =
Стоимость 1 кв.метра * Площадь квартиры
Количество человек, заселяемых в квартиру
Управление Федеральной антимонопольной службы по г. Москве 20 марта
2009 г. установило:
«По мнению заявителя (ЗАО Корпорации «СХолдинг»), заказчиком (Департамент
городского заказа г. Москвы) необоснованно объединены в один лот работы, связанные
с осуществлением функций заказчика на период проектирования и строительства жилых
работ».
«Согласно части 1 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 г. «О лицензировании
отдельных видов деятельности» лицензированию подлежат следующие виды
деятельности:
инженерные изыскания;
проектирование;
строительство.
На каждый из указанных видов деятельности оформляется отдельная лицензия.
«Признать жалобу ЗАО Корпорации «СХолдинг» на действия Департамента –
обоснованной».
Механизм финансирования строительства жилья
эконом-класса
АИЖК
Целевой
заём
Рефинансирование
100% ипотеки
Банк- Кредитор проекта
Дольщики
Кредитование
застройщика
Строительство
Гарант
сбыта
Реализация
Социальные
жилищные
программы
Типовой график реализации проекта
• Общий срок предоставления займа – 24 месяца.
• Исполнение Оферты Гарантом наступает за 2-3 месяца до
окончания срока займа.
• К моменту исполнения Оферты Гарантом объекты долевого
строительства должны быть переданы участникам долевого
строительства.
• Таким образом, срок на завершение строительства и ввод
Объекта в эксплуатацию составляет 19 месяцев.
Подписание
Соглашения о
фондировании
19 месяцев
завершение строительства
Объекта, ввод в
эксплуатацию
19
месяцев
22
месяцев
3 месяца
передача объектов
долевого строительства
участникам долевого
строительства
24
месяцев
2 месяца
исполнение
Оферты
Гарантом
Схема инвестирования строительства жилья С300
Передача авторских прав
«Руспроект»
С300
Принятие решения о
модернизации завода
мощностью 100 000 м2/год
и получение кредита
«Российского банка
развития» для
приобретения
оборудования
Разработка проекта
застройки территории для
строительства 100 000 м2
жилья и получение
разрешения
на
ОАКОАК
строительство
Строительство жилья
эконом-класса по
программе АИЖК
«Стимул»
100 млн. рублей
150 млн. рублей
3 млрд. рублей
$
Инвестор / ЖСК
Затраты на модернизацию ДСК
Показатель
Потребность РФ в ДСК
Количество действующих советских
комбинатов ЖБИ и ДСК
Стоимость одного завода, млн. руб.
Корпорация S.Holding Компания Интеко
Компания Дикси
1 000
235
410
2 170
-
Затраты на реконструкцию 235 советских
ДСК, млн.руб.
23 500
-
-
Затраты на новое строительство 735
ДСК, млн.руб.
313 650
1 660 050
-
Итого затраты на внедрение
домостоительных технологий на
территории РФ, в млн.руб.
337 150
1 660 050
-
Затраты Корпорации S.Holding по
строительству Мобильных ДСК, млн.
руб.
Затраты Компании Интеко по
строительству 35 ДСК, млн.руб.
Затраты Фонда AYONA (основатели Компания Дикси и ОАК) на
строительство ДСК, млн.руб.
41 000 / 100 ДСК
75 950 / 35 ДСК
30 890 / ? ДСК
Параметры и преимущества Мобильного ДСК
Наименование
Мобильный ДСК С300
мощностью 50 000 м2 /год
Мобильный ДСК С300
мощностью 100 000 м2 /год
Мобильный ДСК С300
мощностью 200 000 м2 /год
Стоимость базового
оборудования, руб.
От 90 000 000
От 120 000 000
От 150 000 000
Площадь земельного
участка, га
2,5
3,5
5
Количество
сотрудников, чел.
78
130
165
Мобильный завод может располагаться в непосредственной близости от места
строительства, что дает значительную экономию логистических расходов;.
Монтаж и запуск оборудования занимает 3-6 месяцев;
Компактность оборудования;
Простота переналадки, позволяющая быстро реагировать на меняющийся спрос;
Значительное уменьшение численности персонала
Мобильный ДСК С300
Мобильный ДСК С300
Мобильный ДСК С300
Мобильный ДСК серии С300 мощностью 200 000 кв. м жилья в год
График затрат на опалубку и технологическое оборудование на 1 кв.м жилья по годам строительства
Монолитное домостроение в Сибири
Монолитное домостроение в Европейской части РФ
Монолитное домостроение в Южных регионах РФ
Крупнопанельное домостроение на всей территории РФ
1000
900
800
руб./кв. м
700
600
500
400
300
200
100
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
годы строительства
Вывод: индивидуально-индустриальное домостроение становится выгоднее монолитного
уже через 1,5 года эксплуатации Мобильного ДСК
Архитектура
Градостроительный проектно-технологический институт «Руспроект» разработал
новую серию жилых домов С300 этажностью до 5, 10 и 17 этажей.
Себестоимость строительства жилых домов С300 в зависимости от площади дома и
архитектурных решений составляет:
- жилой фонд: от 9 000 (коттеджи, таун-хаусы) до 20 000
(многоквартирный жилой дом) рублей за 1 м2;
- общая площадь здания: от 6 300 (коттеджи, таун-хаусы) до 14 000
(многоквартирный жилой дом) рублей за 1 м2.
Первое планировочное решение С300
Коттеджи для многодетных семей
1. г. Москва, ЮВАО, р-н Капотня, мкрн.4,
пр.пр. 5468
(13 домов, общая площадь квартир - 2 000 кв.м.)
2. г. Москва, ЗАО, р-н Солнцево, ул.
Княжевская, вл. 28, 1 и 2 участки
(6 домов, общая площадь квартир - 1 100 кв.м.)
Таун-хаусы С300 (вариант №1)
Таун-хаусы С300 (вариант №2)
Таун-хаусы С300 (вариант №3)
Малоэтажное жилье С300
Трехэтажный многоквартирный жилой дом серии С300
Проект «Новое Ступино» для Компании «MR-Group»
Коттеджи С300
Жилой дом серии С300
Пятиэтажный многокварный жилой дом серии С300
Проект «Щербинка» для Компании «Евразия»
Жилой дом серии С300
Жилые дома серии С300
Коммерческое финансирование строительства с
участием жилищно-строительных кооперативов
(ЖСК)
Создание НП «Союз строительных кооперативов»
Сегодня в Российской Федерации
Бюджет
Коммерческое
Сегодня в Европе и США
Бюджет
Жилищно-строительные кооперативы
Источник: исследования Института экономики города, 2009г.
Коммерческое
Для внедрения ЖСК Правительству РФ необходимо внести
изменения в законодательство:
Выделение земли на безвозмездной основе для развития малоэтажного
жилищного строительства- (принятие проектов федеральных законов
№432575-4 и №388150-4).
ЖСК не является плательщиком следующих налогов:
- 24% - налога на прибыль;
- 36,5% - единого социального налога;
- 20% - налога на добавленную стоимость, в случае реализация услуг по
предоставлению в пользование жилых помещений, принадлежащих ЖСК;
налога на имущество;
- не подлежит налогообложению продажа паев в паевых фондах
кооперативов.
Программа модернизации ДСК и строительства жилых домов серии С300:
14 ДСК в 10 регионах РФ
№
п/п
Регион
Ярославская
область
Республика
2
Адыгея
1
Краснодарский
3
край
Прохож-дение Получение Завершение
Объем строиэкспертизы разрешения на
строительства
ПСД
строитель-ство тельства
9 400
130 000
4 239 650
15.03.2011
Объем
Общий объем
Объем
привлеченного
финансиро- собственных
финансивания *,
средств **,
рования ***,
млн.рублей млн.рублей
млн.рублей
Банк-кредитор проекта
30.10.2010.
30.10.2011
282
14
283
БФГ-Кредит, НРБ, Инвестторгбанк,
МИнБ, БИНБАНК, Возрождение,
НОМОС-БАНК
30.03.2011
30.06.2013
3 900
195
2 574
Россельхозбанк
1 оч.1 оч.-15.04.2011 2013-2020
30.03.2011
127 190
6 359
129 097
НРБ, Балтинвест, МИнБ, БЖФ,
БИНБАНК, Петровский, НОМОСБАНК, МБРР, Возрождение,
Росэнергобанк
4 Тульская область
27 000
30.01.2011
17.02.2011
15.08.2012
810
41
751
Открытие, МИнБ, НОМОС-БАНК,
НС Банк, Возрождение
Забайкальский
край
100 000
30.04.2011
15.05.2011
30.03.2013
3 000
150
2 640
Азиатско-Тихоокеанский Банк,
ВостСибТрансКомбанк
6 Алтайский край
70 000
30.03.2011
16.04.2011
30.01.2013
2 100
105
1 782
Агропромкредит, АК Барс, НОМОСБАНК, МДМ Банк, Возрождение,
БИНБАНК, РСХБ
15.03.2011
30.03.2011
30.06.2013
4 650
233
3 472
Автовазбанк, АК Барс, НОМОСБАНК, РСХБ
30.01.2011
15.02.2011
05.09.2014
1 611
81
1 708
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
143 543
7 177
142 306
5
Ульяновская
155 000
область
Калининградская
8
53 700
область
Тюменская
9
уточняется
область
7
10
Иркутская
область
Итого
уточняется
4 784 750
БФГ-Кредит, РИБ, БЖФ, БИНБАНК,
Возрождение, Петровский, НОМОСБАНК, РСХБ
Инвестторгбанк, Открытие, СКББанк, НРБ, ХМБ, БИНБАНК, АК
Барс, Агропромкредит, МБРР, РСХБ
НРБ, Открытие, Мой банк, АзиатскоТихоокеанский Банк,
Промсервисбанк, НОМОС-БАНК,
МДМ Банк, Восточный, РСХБ
*
общий объем финансирования рассчитан исходя из рыночного ориентира, установленного Правительством РФ, в 30 000 рублей за 1 кв.м.
** объем собственных средств рассчитан исходя из стоимости авторских прав на серию С300 и равен 5% от стоимости строительства жилья
*** объем привлеченного финансирования рассчитан исходя из бюджетных средств потенциальных покупателей - федеральных структур,
приобретающих жилье по ценам Минрегиона России
Выводы:
Доступное и комфортное жилье необходимо строить на государственной
земле, т.к. строительство на частной земле ведет к двукратному удорожанию
себестоимости
Инвестировать в строительство должны граждане без посредников,
объединенные в ЖСК, а строить- малые и средние компании на условиях
частно-государственного
партнерства,
используя
современные
домостроительные технологии
Спасибо кризису за модернизацию
строительного комплекса РФ!
Наши контакты:
+7 (495)933-28-11
www. s-holding.ru
[email protected]