Transcript Généralités sur l`immobilier

Formation ESSEC Gestion de patrimoine
Séminaire « L’investissement immobilier »
Généralités sur l’immobilier
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Généralités sur l’immobilier
• Statistiques de l’immobilier
 Structure du patrimoine des ménages
 L’immobilier dans le patrimoine des ménages
 Comparaisons internationales
• L’immobilier et les besoins des individus
 L’immobilier d’usage
 L’immobilier de rapport
• Le marché de l’immobilier
 Les acteurs
 Les segments du marché
 L’offre et la demande
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Patrimoine des ménages en France
• Sources: Comptes nationaux - Insee
• Valeur du patrimoine net des ménages en 2005 : 8 000 Md€
 75% du patrimoine total de la nation
 Equivalent de 7 années de revenu disponible brut
 Taux d’épargne : 15% du revenu des ménages
• Structure du patrimoine
Actif
Passif
Actifs non financiers
Patrimoine net
Actifs financiers
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Crédits
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Structure du patrimoine des ménages en France
• Actifs non financiers : 5 906 Md€
 Terrains : 3 047 Md€
 Logements : 2 501 Md€
 Autres bâtiments et génie civil : 158 Md€
 Machines et équipements : 43 Md€
• Actifs financiers : 3 104 Md€
 Produits d’assurance : 1 088 Md€
 Numéraire et dépôts : 980 Md€
 Actions et OPCVM : 855 Md€
• Passifs financiers : 943 Md€
 Crédits immobiliers : 502 Md€
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Analyse du patrimoine des ménages en France
• Répartition du patrimoine des ménages par grands postes
d’actifs :
 Immobilier : 63% (du patrimoine brut)
 Placements (long terme) : 22%
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
Produits d’assurance : 12%
Produits financiers : 10%
Liquidités (court terme) : 11%
• Conclusion: importance de l’immobilier dans le patrimoine
des ménages
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Place de l’immobilier : comparaison internationale
• Part du patrimoine non financier (en % du patrimoine net)
Pays
1993
1999
2004
France
70%
63%
73%
Allemagne
73%
68%
65%
Italie
71%
62%
69%
Royaume-Uni
52%
46%
66%
Etats-Unis
43%
35%
46%
• Deux effets : volume et prix
• Exercice : le poids de l’immobilier est-il plus important en
Europe continentale que dans les pays anglo-saxons?
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L’immobilier
• L’immobilier d’usage : une double fonction
 Un élément à l’actif du patrimoine qui peut se valoriser au
cours du temps
 Un bien « consommé » par l’individu au cours du temps
• L’immobilier de rapport : une réponse à différents besoins
 Augmenter ses revenus
 Préparer sa retraite
 Se constituer un capital
 Améliorer sa prévoyance
 Optimiser sa fiscalité
• La pierre : une dimension affective et patrimoniale
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Le mode d’investissement
• Achat d’un bien immobilier en direct
 Propriétaire: des individus (personnes physiques)
• Achat d’un bien immobilier via une société
 Propriétaire du bien: la société (personne morale)
 Propriétaire des parts de la société: des individus
• Achat de parts de sociétés immobilières
 Foncières / SCPI / OPCI
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Evolution du patrimoine des ménages en France
• Hausse de l’investissement en immobilier
 Ménages propriétaires: 50% en 1982 et 57% en 2005
 Utilisation du crédit
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Encours de 502 Md€ en 2005 (+10% en 2003, +14% en 2004 et +15%
en 2005)
Durée d’emprunt plus longue : 13 ans en 1996 et 17 ans en 2005
Taux d’intérêt bas : 8-10% en 1996 et 3-5% en 2005
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Le marché de l’immobilier (1)
• Les acteurs
 Acheteurs / vendeurs : individus, institutionnels, Etat
 Intermédiaires : agents immobiliers, medias
 Prêteurs : institutions financières (banques, secteur coopératif
et mutuel), compagnies d’assurance
• Les secteurs du marché
 L’immobilier d’habitation
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
Résidence principale et secondaire (usage et placement) /
Investissement locatif (placement)
Maisons individuelles / Immeubles collectifs
L’immobilier professionnel
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Bureaux, centres commerciaux, mus de boutiques, entrepôts et usines,
etc. (placement)
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Le marché de l’immobilier (2)
• L’offre et la demande
 Données générales (économie, fiscalité, société, etc.)
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
Taux d’intérêt du crédit
Prix de l’immobilier et des investissements alternatifs
Incitations fiscales
Réglementation : rapport entre locataires et propriétaires
Tendance démographie : augmentation constante de la population
Mode de vie : divorces, familles recomposées, etc.
Préférences des individus : type de bien, zone géographique, etc.
Données particulières relatives au bien
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Le bien lui-même : état, surface, nombre de pièces, disposition des pièces,
luminosité, exposition, mode de chauffage, étage, cave, parking, etc.
L’immeuble : qualité de la construction, état des parties communes, travaux
prévus et à prévoir, problèmes de copropriété, etc.
L’emplacement : quartier, proximité des commerces et des transports, etc.
Exercice : trouver et étudier les grilles de prix de biens immobiliers (sur
un site d’annonces immobilières sur internet). Quel est l’intérêt de ces
grilles pour la gestion de son patrimoine ?
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Le marché de l’immobilier (3)
• Les prix et les volumes
 Site de Jacques Friggit
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