Transcript File PPT

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
OLEH: IIM IBRAHIM NUR, M.AK.
1
OBJEK PBB
(UU PBB ps. 1)
PBB adalah pajak yang dikenakan atas Bumi dan Bangunan
Bumi adalah permukaan dan
tubuh bumi yang ada dibawahnya.
Bangunan konstruksi teknis yang
ditanam/dilekatkan secara tetap
pada tanah dan/atau perairan.
Termasuk bangunan: jalan lingkungan dalam suatu komplek bangunan,
jalan tol, kolam renang, pagar mewah, tempat olah raga, galangan kapal,
dermaga, taman mewah, tempat penampungan/kilang minyak, air dan
gas, pipa minyak, gardu listrik, dan fasilitas lain yang memberi manfaat.
2
BUKAN OBJEK PAJAK
a. Digunakan semata-mata untuk kepentingan umum dibidang
ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional,
yg tdk dimaksudkan utk memperoleh keutungan.
b. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang
sejenis dengan itu kecuali kuburan yang bersatu dengan rumah.
c. Hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional,
tanah penggembalaan yg dikuasai desa, tanah negara yang
belum ada hak.
d. Digunakan oleh perwakilan diplomatik/konsulat (asas timbal
balik).
e. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi interna-sional
yang ditentukan oleh Keputusan Menteri Keuangan.
3
SUBJEK PAJAK
(UU PBB ps. 4)
Orang atau badan yang secara nyata:
Mempunyai suatu hak atas bumi
Memperoleh manfaat atas bumi
Memiliki, menguasai, memperoleh manfaat atas bangunan
4
TARIF DAN PERHITUNGAN PBB
Tarif PBB adalah 0,5%
Total NJOP (Bumi+Bangunan)
AAA
NJOPTKP (maks. 12.000.000)
BBB
NJOP Kena Pajak (A-B)
CCC
NJKP (20% / 40%)
DDD
Pajak Terutang 0,5% x NJKP
EEE
5
NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)
Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual
beli yang terjadi secara wajar.
Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan
melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.
NJOP ditetapkan dengan KMK tiap tiga tahun, kecuali daerah
tertentu setiap tahun.
6
SAAT DAN TEMPAT TERUTANG PBB
Saat yg menentukan pajak terutang adalah
keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari tiap
tahunnya.
Tempat pajak terutang adalah:
– Untuk daerah DKI Jakarta, di Wilayah Khusus Ibukota
Jakarta.
– Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten/Kota.
7
PENDAFTARAN PBB
Wajib Pajak wajib mendaftarkan objek PBB dengan mengisi Surat
Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP).
SPOP adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk
melaporkan data objek pajak menurut ketentuan UU PBB.
SPOP dapat diperoleh di:
– Kantor Pelayanan PBB terdekat.
– Dinas Pendapatan Daerah.
– Kantor Camat, Kantor Lurah.
– Tempat lain yang ditunjuk.
Berdasarkan SPOP, Dirjen Pajak menetapkan besar PBB
terutang dengan menerbitkan SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak
Terutang).
8
SPOP
SPOP diisi dengan:
– Jelas, benar, dan lengkap.
– Ditandatangani oleh wajib pajak atau kuasanya.
Wajib Pajak hrs mengembalikan SPOP ketempat pengam-bilan
atau ke Kantor Pelayanan PBB paling lambat 30 hari sejak SPOP
diterima oleh wajib pajak.
Terlambat mengembalikan SPOP:
– Denda administrasi sebesar 25% dari pajak terutang.
SPOP hanya diberikan dalam hal:
– Objek pajak belum terdaftar/data belum lengkap.
– Objek pajak sudah terdaftar tapi data belum lengkap.
– NJOP berubah karena pertumbuhan ekonomi.
– Objek pajak dimutasikan atau ada laporan dari instansi terkait.
9
NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)
Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual
beli yang terjadi secara wajar.
Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan
melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.
NJOP ditetapkan dengan KMK tiap tiga tahun, kecuali daerah
tertentu setiap tahun.
10
NJOP TIDAK KENA PAJAK
NJOPTKP ditetapkan maksimal Rp. 12.000.000,-
Ditetapkan secara regional oleh kabupaten/kota
Kecuali DKI Jakarta ditetapkan oleh Provinsi
NJOPTKP hanya satu objek pajak utk satu WP
11
NILAI JUAL KENA PAJAK (NJKP)
PP NO. 25 TAHUN 2002
Dasar perhitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
PBB Perkebunan
40 %
PBB Perhutanan
40 %
PBB Pertambangan
40 %
NJOP > Rp 1.000.000.000
40 %
NJOP s.d Rp 1.000.000.000
20 %
12
PENDEKATAN PENILAIAN NJOP
Pendekatan dalam menentukan nilai jual objek pajak:
– Pendekatan data pasar (market data approach), yaitu suatu
pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan
cara membandingkan dengan objek lain yang sejenis yang letaknya
berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
• Umumnya digunakan untuk menentukan NJOP Bumi/Tanah.
– Pendekatan biaya/nilai perolehan baru (cost approach), yaitu
suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dgn
cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh
objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan
penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.
• Umumnya digunakan untuk menentukan NJOP Bangunan.
– Pendekatan pendapatan/nilai jual pengganti (income approach),
yaitu suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek
pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.
• Umumnya untuk menentukan NJOP sektor perkebunan,
perhutanan, dll.
13
METODE PENILAIAN NJOP
Penilaian Massal (Mass Appraissal):
– NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang
terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
– NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen
Bangunan (DBKB) dikurangi dengan biaya penyusutan fisik.
– Perhitungan penilaian massal dilakukan berbasis komputer.
Penilaian Individu (Individual Appraissal):
– Yaitu metode penilaian suatu objek pajak untuk masing-masing
objek pajak yang bersifat unik/khusus.
– Diterapkan untuk objek khusus yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus seperti: jalan tol, pelabuhan laut/sungai/
udara, lapangan golf, industri semen/pupuk, PLTA, PLTU, PLTG,
pertambangan, tempat rekreasi, rumah mewah, pompa bensin, PBB
sektor perkebunan, perhutanan, pertambangan, dll.
14
CONTOH SOAL PBB PERUMAHAN
Pak Sukri mempunyai dua objek pajak yang letaknya
terpisah di daerah Jakarta Barat. Dengan data 2005
sebagai berikut:
– Rumah dengan rincian: tanah 500 m2 dengan nilai jual
Rp2.000.000 /m2 dan bangunan 300 m2 dengan nilai
jual Rp2.500.000/m2
– Tanah kosong seluas 1000 m2 dengan NJOP beragam:
600 m2 dengan nilai jual Rp.600.000.000 dan 400 m2
nilai jual Rp.800.000.000.
– Berapa PBB yang harus dibayar Pak Sukri tahun 2005
jika NJOPTKP DKI Jakarta ditetapkan Rp12.000.000,15
CONTOH PBB TAMAN/PAGAR MEWAH
Tuan Bernard mempunyai dua objek pajak yang terpisah satu di
daerah Citeureup (Kabupaten Bogor) dan satu di daerah Cileungsi
(Kabupaten Bogor) dengan data tahun 2005 sbb:
Citeureup:
– Sebidang tanah seluas 800 m2 dengan harga jual Rp. 1.300.000,- per-m2.
– Sebuah bangunan 400 m2 dengan harga jual Rp. 2.350.000,- per-m2.
– Taman mewah seluas 200 m2 dengan harga jual Rp. 500.000,- per-m2.
– Pagar mewah sepanjang 120 m dan tinggi 1,5 m dengan harga jual Rp
1.750.000 per-m2.
Cileungsi:
– Sebidang tanah seluas 600m2 harga jual Rp. 1.200.000 per-m2.
– Sebuah bangunan 250 m2 dengan harga jual Rp. 2.150.000,- per-m2.
– Taman mewah seluas 100 m2 dengan harga jual Rp. 400.000,- per-m2.
– Pagar mewah sepanjang 80 m2 dan tinggi 1,5 m2 dengan harga jual Rp
1.200.000,- per-m2.
Jika Kabupaten Bogor menentukan NJOPTKP Rp. 10.000.000,- tentukan PBB
yang harus dibayar Tuan Bernard pada tahun 2007
16
JAWABAN …1
CITEUREUP:
NJOP Bumi 800 m2 x Rp.1.274.000,NJOP Bangunan 400 m2 x Rp.2.200.000,NJOP Bangunan (Taman) 200 m2 x Rp.505.000,NJOP Bangunan (Pagar) 180 m2 x Rp 1.833.000,Total NJOP
NJOPTKP
NJOP Kena Pajak
NJKP = 40% x 2.320.140.000
PBB terhutang = 0,5% x 928.056.000,- =
1.019.200.000,880.000.000,101.000.000,329.940.000,2.330.140.000,10.000.000,2.320.140.000,928.056.000,4.640.000,-
17
JAWABAN …2
CILEUNGSI:
NJOP Bumi 600 m2 x Rp.1.147.000,688.200.000,NJOP Bangunan 250 m2 x Rp.2.200.000,550.000.000,NJOP Bangunan (Taman) 100 m2 x Rp.429.000,42.900.000,NJOP Bangunan (Pagar) 120 m2 x Rp 1.200.000,- 144.000.000,Total NJOP
1.425.100.000,NJOPTKP
0,NJOP Kena Pajak
1.425.100.000,NJKP = 40% x 1.425.100.000,- =
570.040.000,PBB terhutang = 0,5% x 570.040.000,- =
2.850.200,Total PBB yang harus dibayar Tn. Bernard adalah =
4.640.000 + 2.850.200 = 7.490.480,-
18
CONTOH SOAL PBB APARTEMEN
PT. Agung Podomoro membangun apartemen di daerah Jakarta
Selatan pada tanah seluas 20.000 m2 (kelas NJOP A15), dengan data
bangunan sebagai berikut:
– Bangunan hunian terdiri dari 200 unit type 70, 150 unit type 100,
100 unit type 120, dan 100 unit type 180 (kelas NJOP B17).
– Bangunan bersama (teras, tangga, lift, eskalator, dll) seluas 2.000
m2 kelas NJOP B19.
– Bangunan sarana (lapangan olahraga, tempat parkir, dll) seluas
5.000 m2 kelas NJOP B19.
Hitung PBB untuk masing-masing unit (type 70, type 100, type 120,
dan type 180) jika NJOPTKP DKI Jakarta ditetapkan Rp. 12.000.000,-
19
JAWABAN PBB APARTEMEN…1
NJOP Bumi 20.000 x 1.032.000
NJOP Bangunan Hunian Type 70 x 200 x 1.833.000
NJOP Bangunan Hunian Type 100 x 150 x 1.833.000
NJOP Bangunan Hunian Type 120 x 100 x 1.833.000
NJOP Bangunan Hunian Type 180 x 100 x 1.833.000
Total NJOP Bangunan Hunian 59.000 x 1.833.000
NJOP Bangunan Tambahan 2.000 x 2.625.000
NJOP Bangunan Penunjang 5.000 x 2.625.000
Total NJOP Bangunan
Tentukan Faktor Pengali masing-masing unit
- Faktor Pengali type 70 = (70/59.000)
- Faktor Pengali type 100 = (100/59.000)
- Faktor Pengali type 120 = (120/59.000)
- Faktor Pengali type 180 = (180/59.000)
20,640,000,000
25,662,000,000
27,495,000,000
21,996,000,000
32,994,000,000
108,147,000,000
5,250,000,000
13,125,000,000
126,522,000,000
0.00119
0.00169
0.00203
0.00305
20
JAWABAN PBB APARTEMEN…2
Perhitungan PBB Type 70
NJOP Bumi
NJOP Bangunan
Total NJOP
NJOPTKP
NJOP Kena Pajak
NJKP 20%
PBB 0,5%
faktor pengali
0.00119
24,488,136
150,110,847
174,598,983
12,000,000
162,598,983
32,519,797
162,599
Perhitungan PBB Type 100
NJOP Bumi
NJOP Bangunan
Total NJOP
NJOPTKP
NJOP Kena Pajak
NJKP 20%
PBB 0,5%
faktor pengali
0.00169
34,983,051
214,444,068
249,427,119
12,000,000
237,427,119
47,485,424
237,427
Hitung PBB untuk type 120 dan type 180, masing-masing mahasiswa
21
PBB SATUAN RUMAH SUSUN
Perhitungan PBB satuan rumah susun sama
dengan perhitungan PBB apartemen.
PBB yang dibayar oleh masing-masing unit dalam
satuan rumah susun adalah 50% dari PBB
terhutang.
22
SPPT
Besarnya pajak yang harus dibayar oleh wajib pajak tercan-tum
dalam SPPT (surat pemberitahuan pajak terutang).
SPPT adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal
Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang kepada
wajib pajak.
SPPT diterbitkan berdasarkan analisis data yang tercantum
dalam SPOP.
Pajak yang tercantum dalam SPPT harus dilunasi oleh wajib
pajak paling lambat 6 bulan sejak SPPT diterima.
– Namun demikian untuk menyederhanakan sistem administrasi
di Kantor Pelayanan PBB, maka tanggal jatuh tempo
pembayaran sudah ditetapkan dan tercantum dalam SPPT.
– Tanggal jatuh tempo pembayaran PBB biasanya sekitar akhir
bulan Agustus tiap tahunnya.
23
PENAGIHAN DENGAN SKP DAN STP
SKP atau surat ketetapan pajak, diterbitkan jika:
– SPOP tidak dikembalikan sebagaimana mestinya.
– Dikenakan denda 25% dari pajak yang seharusnya terhutang.
STP atau surat tagihan pajak, diterbitkan jika:
– Pajak tidak/kurang dibayar.
– Wajib pajak dikenakan sanksi administrasi atau denda.
– Dikenakan denda 2% perbulan maksimal 24 bulan.
Pajak yg tercantum dlm SKP/STP hrs dilunasi paling lambat 1
(satu) bulan sejak SKP/STP diterima oleh wajib pajak.
Jika lewat 1 (satu) bulan tidak dibayar, maka dapat ditagih
dengan Surat Paksa sampai dengan penyitaan aset.
Menteri Keuangan dapat melimpahkan wewenang penagi-han
kepada Gubernur dan atau Bupati/Walikota.
24
TEMPAT PEMBAYARAN PBB
Kantor Pos dan Giro.
Bank Tempat Pembayaran yang meliputi:
– Bank BUMN atau BUMD.
– Bank lain yang ditetapkan dengan keputusan Menteri
Keuangan, seperti misalnya lewat ATM BCA.
Tempat lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan.
25
TATA CARA PEMBAYARAN PBB
Wajib pajak langsung datang ke Bank Tempat Pembayaran
(Bank TP) atau Kantor Pos Tempat Pembayaran (Kantor Pos TP)
dengan membawa SPPT asli. Bank/Kantor Pos akan menerbitkan
Surat Tanda Terima Setoran (STTS).
Wajib pajak dapat pula melakukan pemindah bukuan atau
transfer atau kiriman uang dari rekening wajib pajak ke
rekening Kas Negara qq. PBB.
Wajib pajak dpt pula membayar lewat petugas pemungut yang
ditunjuk dan akan menerima TTS (tanda terima sementara).
Pembayaran SKP/STP hanya dapat dilakukan di Bank TP yang
berlokasi di Kantor Palayanan PBB setempat.
26
KEBERATAN PBB
Wajib pajak dapat mengajukan keberatan kepada Direktur
Jenderal Pajak atas:
– SPPT.
– SKP.
Satu surat keberatan hanya dapat diajukan atas satu surat
SPPT/SKP dalam satu tahun pajak.
Alasan diajukannya keberatan:
– Luas objek pajak berbeda dengan keadaan sebenarnya.
– Klasifikasi objek pajak berbeda dengan keadaan sebenarnya.
– Terdapat perbedaan penafsiran undang-undang.
– Kesalahan penetapan subjek pajak sebagai wajib pajak oleh
Direktorat Jenderal Pajak.
Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak.
27
KEBERATAN PBB …(cont.)
Syarat-syarat keberatan:
– Diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia.
– Paling lambat diajukan dalam jangka waktu 3 bulan sejak
SPPT/SKP diterima oleh wajib pajak, kecuali dapat
menunjukkan alasan tepat.
– Dilampirkan alasan keberatan menurut wajib pajak.
– Disampaikan langsung atau melalui pos tercatat.
Direktur Jenderal Pajak harus menerbitkan SK Kebaratan paling
lambat 12 bulan sejak permohonan keberatan diterima lengkap.
SK Keberatan dapat berupa:
– Tidak dapat menerima.
– Menolak.
– Menerima seluruhnya atau sebagian.
– Menambah besarnya jumlah pajak yang terutang.
28
BANDING PBB
Wajib pajak dapat mengajukan banding kepada Badan Peradilan
Pajak (BPP) atas SK KEBERATAN.
Syarat-syarat keberatan:
– Diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia.
– Paling lambat diajukan dalam jangka waktu 3 bulan sejak SK
Keberatan diterima oleh wajib pajak.
– Satu surat banding untuk satu SK keberatan.
– Mencantumkan alasan-alasan banding yang jelas.
– Melampirkan SK Kebaratan yang dibanding.
– Melunasi paling tidak 50% utang pajak pada SK Keberatan.
Permohonan banding tidak menunda pelaksanaan penagihan
pajak.
29
PENGURANGAN PBB
Pengurangan PBB dapat diajukan karena:
Kondisi tertentu objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek
pajak atau karena sebab-sebab lainnya, dpt berupa:
– Lahan pertanian/perkebunan/perikanan/peternakan yang hasilnya
sangat terbatas yang dimiliki/dikuasai oleh WP orang pribadi.
– Objek pajak yang nilai jualnya meningkat yang dimiliki/dikuasai oleh
WP orang pribadi yang berpenghasilan rendah.
– Objek pajak yang dimiliki/dikuasai oleh WP orang pribadi yang penghasilannya semata-mata dari pensiunan.
– Objek pajak yang dimiliki/dikuasai oleh WP Badan yang mengalami
kesulitan likuiditas.
– Objek pajak yang dimiliki/dikuasai oleh WP orang pribadi yang berpenghasilan rendah.
Besarnya pengurangan setinggi-tingginya 75%.
30
PENGURANGAN PBB …(contd.)
Kondisi tertentu objek pajak disebabkan oleh:
– Bencana alam seperti gempa bumi, banjir, dan tanah
longsor.
– Sebab lain yang diluar biasanya seperti: kebakaran,
kekeringan, wabah, penyakit tanaman dan hama
tanaman.
Besarnya pengurangan setinggi-tingginya 100%.
31
PROSES PENGURANGAN PBB
Syarat-syarat pengurangan:
– Diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia.
– Paling lambat diajukan dalam jangka waktu 60 hari sejak SPPT
diterima atau sejak kejadian bencana alam.
– Jika ketetapan PBB s.d. Rp25.000,- pengurangan dapat diajukan
perseorangan maupun kolektif (melalui Kepala Desa/Lurah).
– Jika ketetapan PBB > Rp 25.000,- permohonan pengurangan harus
diajukan perseorangan.
– Disampaikan langsung atau melalui pos tercatat.
Direktur Jenderal Pajak hrs menerbitkan SK Pengurangan paling
lambat 60 hari sjk permohonan diterima dgn lengkap.
SK Pengurangan dapat berupa:
– Menerima seluruhnya atau sebagian.
– Menolak.
32
SANKSI DALAM PBB
Dengan sengaja sehingga menimbulkan kerugian negara:
– Tidak mengembalikan SPOP.
– Mengembalikan SPOP tapi isinya tidak benar.
– Memperlihatkan surat/dokumen palsu atau dipalsukan.
– Tidak memperlihatkan surat/dokumen lainnya.
– Tidak menunjukkan data/keterangan yang diperlukan.
Penjara maksimal 2 tahun atau denda maksimal 5x pajak terutang.
Alpa/tidak sengaja sehingga menimbulkan kerugian negara:
– Tidak mengembalikan SPOP.
– Mengembalikan SPOP tapi isinya tidak benar.
Penjara maksimal 6 bulan atau denda maksimal 2x pajak terutang.
Jika mengulang tindak pidana sebelum lewat masa 1 (satu) tahun dari
sanksi sebelumnya, maka diancam pidana 2x lebih berat dari ketentuan.
33
SURAT KETETAPAN PAJAK
SKP atau surat ketetapan pajak, diterbitkan jika:
– SPOP tidak dikembalikan sebagaimana mestinya.
– Dikenakan denda 25% dari pajak yang seharusnya terhutang.
STP atau surat tagihan pajak, diterbitkan jika:
– Pajak tidak/kurang dibayar.
– Wajib pajak dikenakan sanksi administrasi atau denda.
– Dikenakan denda 2% perbulan maksimal 24 bulan.
Pajak yg tercantum dlm SKP/STP hrs dilunasi paling lambat 1
(satu) bulan sejak SKP/STP diterima oleh wajib pajak.
Jika lewat 1 (satu) bulan tidak dibayar, maka dapat ditagih
dengan Surat Paksa sampai dengan penyitaan aset.
Menteri Keuangan dapat melimpahkan wewenang penagi-han
kepada Gubernur dan atau Bupati/Walikota.
34