Transcript Nový občanský zákoník z pohledu trhu nemovitostí

Nový občanský zákoník z pohledu
trhu nemovitostí
Realitní kongres 2012
JUDr. Olga Humlová LL.M., CSc.
1. listopadu 2012
Obsah












2
dispozitivnost právní úpravy
věci v právním smyslu
součást (nemovité) věci - stavba součástí pozemku
právo stavby jako nový právní institut
vlastnictví (nemovité) věci
převod vlastnictví, ochrana dobré víry a princip materiální publicity
ochrana před chybným zápisem do katastru nemovitostí
nový katastrální zákon
základní rozdíly mezi nájmem a pachtem
nová úprava nájemní smlouvy
nájem prostoru sloužícího podnikání
vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy
Dispozitivnost právní úpravy (§ 1 odst. 2)
 Princip smluvní volnosti
 Strany si mohou sjednat právní vztahy odchylně od zákona pokud takové

3
ujednání stran
 zákon výslovně nezakazuje,
 neporušuje dobré mravy,
 neporušuje veřejný pořádek, nebo
 nezasahuje do práv týkajících se postavení osob (včetně práv na
ochranu osobnosti)
Výjimka: od ustanovení upravujících absolutní majetková práva (zejména
věcná práva a právo dědické) se lze odchýlit jen, připouští-li to zákon
1410313.1
Věci v právním smyslu (§§ 489 a násl.)

4
Věc nemovitá x movitá
- nemovité věci – zákon stanoví výčtem, co je nemovitost (hmotné i
nehmotné podstaty)
- movité věci – co není nemovitou věcí, je věcí movitou (hmotné či
nehmotné podstaty)
Věci v právním smyslu (pokračování)
 Nemovité věci (hmotné i nehmotné věci)




5
Pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např.
stavba metra, důl) + věcná práva k nim
Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné
vedení, jakož i stavby a technická zařízení, která s nimi souvisí
Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (právo stavby)
Věci, ohledně nichž jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí
pozemku a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich
podstaty (např. pozemní komunikace, letiště, vodní díla atd.)
Součást (nemovité) věci - stavba součástí
pozemku (§§ 505 a násl.)
 Podstatná změna - součástí pozemku bude:





prostor nad povrchem i pod povrchem
stavby a jiná zařízení, mimo dočasných (tzv. zásada „superficies solo
cedit“ neboli „povrch ustupuje půdě“)
podzemní stavby (nejsou-li samostatnou nemovitou věcí) i pod cizím
pozemkem
rostlinstvo na pozemku
stavba je součástí práva stavby (nikoli jeho příslušenstvím)
 Stavba je součástí práva stavby (nikoli jeho příslušenstvím)
6
Právo stavby jako nový právní institut
(§§ 1240 a násl.)
 Oprávnění osoby (stavebníka) mít na cizím pozemku stavbu (existující i nově






7
zřizovanou)
Právo je nemovitou věcí (možnost prodat, zdědit, zatížit věcnými břemeny,
zástavním právem apod.)
Zvláštní věcné právo zapisované do katastru nemovitostí (jiný charakter než
věcné břemeno)
Stavba samotná je součástí práva stavby
Zánik stavby nemá vliv na právo stavby
Dočasnost – maximálně 99 let a 40 let při vydržení práva stavby
Bezúplatné i úplatné
Právo stavby jako nový právní institut
 Subjekty
Stavebník (oprávněný)
 Vlastník pozemku (povinný) - kdokoli (neexistuje omezení známé v některých pr.
řádech)
Vznik
 Smlouvou + konstitutivním zápisem do katastru nemovitostí (účinky ke dni podání)
 Rozhodnutím orgánu veřejné moci, stanoví-li tak zákon (např. při vypořádání
spoluvlastnictví může o vzniku rozhodnout soud) (deklaratorní zápis v KN)
 Vydržením (max. na 40 let – soud může prodloužit či zkrátit)
Zánik
 Uplynutím doby (max. 99 let, 40 let u vydržení),
 Možnost prodloužit (nutný souhlas osob s věcnými právy k pozemku zřízenými po
zřízení práva stavby)
 Nelze omezit rozvazovací podmínkou
 Stavebník se může práva stavby zřeknout – v takovém případě právo stavby
nezaniká a vlastník pozemku může právo stavby převést
 Při zániku práva stavby – náhrada ½ hodnoty stavby (dispozitivní ustanovení)



8
Právo stavby jako nový právní institut
(pokračování)
 Právní poměry z práva stavby





9
stavebník má ohledně stavby stejná práva jako vlastník (stavba je
součástí práva stavby)
stavebník má povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu (může být
sjednána povinnost stavbu pojistit)
vlastník pozemku si může vyhradit souhlas se zatížením práva stavby –
výhrada se zapisuje do KN (bez souhlasu pak nelze zřídit zatížení práva
stavby)
vzájemná předkupní práva k pozemku a právu stavby (lze sjednat jinak +
výhrada se zapisuje do KN)
úplata - jednorázová úplata nebo stavební plat (zatěžuje právo stavby
jako věcné právo, takže povinnost platit stavební plat přechází na
nabyvatele práva stavby)
Vlastnictví (nemovité) věci
 Vlastnické právo k nemovitým věcem se nabývá nadále zápisem do katastru



10
nemovitostí (intabulační zásada)
Vlastnické právo k nemovitým věcem, které se do katastru nemovitostí
nezapisují, se nabývá okamžikem účinnosti smlouvy (není-li sjednáno jinak)
Podrobněji upraveno nabývání vlastnického práva (včetně nového institutu,
tzv. mimořádné vydržení)
Podrobněji upravena ochrana dobré víry při nabývání vlastnického práva k
nemovitým věcem a důvěra v zápis v katastru nemovitostí
Převod vlastnictví, ochrana dobré víry a
princip materiální publicity (§§ 979 a násl.)
 Principy nové právní úpravy:



veřejná znalost zápisů ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí)
právní domněnka správnosti zápisů ve veřejném seznamu
materiální publicita (§ 984)
 Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným
právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která
nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu
oprávněné podle zapsaného stavu
 Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo, vznikáli věcné právo až zápisem, tak ke dni podání návrhu
11
Ochrana před chybným zápisem do katastru
nemovitostí (§ 986)
 Skutečný vlastník se může domáhat výmazu zápisu




poznámka spornosti – povinnost uplatnit u soudu do 2 měsíců od
návrhu, jinak bude vymazána z katastru nemovitostí
subjektivní lhůta 1 měsíc ode dne, kdy se dotčený o zápisu dozvěděl
objektivní 3 roky od provedení zápisu – pouze v případě, že dotčený
nebyl řádně o zápisu vyrozuměn
poznámka působí erga omnes (jinak chrání jen proti nepoctivému
nabyvateli)
 Vyhoví-li soud žalobě ohledně věcí, ke kterým je poznámka spornosti
zapsána, vymaže katastr veškeré zápisy, vůči nimž poznámka
působila
 Účinnost těchto ustanovení posunuta o 1 rok
 Nový katastrální zákon prošel připomínkovým řízením a měl by být v
dohledné době projednán vládou
12
Nový katastrální zákon v návaznosti na nový
občanský zákoník
 Zápisy se budou provádět jako doposud



Vkladem
Záznamem
Poznámkou
 Ale: vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo
neexistence práv se bude zapisovat vždy vkladem

Vkladem tedy:
13
vlastnické právo
právo stavby
věcné břemeno
zástavní právo
budoucí zástavní právo
podzástavní právo
Nový katastrální zákon v návaznosti na nový
občanský zákoník (pokračování)
14
předkupní právo
budoucí výměnek
přídatné spoluvlastnictví
správa svěřenského fondu
výhrada vlastnického práva
výhrada práva zpětné koupě
výhrada práva zpětného prodeje
zákaz zcizení nebo zatížení
výhrada práva lepšího kupce
ujednání o koupi na zkoušku
nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka
pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka
vzdání se práva na náhradu škody na pozemku
Nový katastrální zákon v návaznosti na nový
občanský zákoník (pokračování)
 Vkladem se do katastru dále zapisuje rozdělení práva k nemovitosti
na vlastnické právo k jednotkám.
 Záznamem pouze:



15
majetek statutárního města svěřený městským obvodům nebo
městským částem statutárních měst
majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný
organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému
využití
majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný
příspěvkové organizaci k hospodáření
Obsah katastru (změny)
 Do katastru se bude nově zapisovat:




15 věcných práv k nemovitostem, která dosud neexistovala
19 nových poznámek – vyžaduje nový občanský zákoník.
přibyly cenové údaje, „dočasnost“ u evidovaných staveb, evidence
úplných znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na
vlastnické právo k jednotkám (prohlášení vlastníka domu),
u fyzických osob se dále zapisuje: místo narození, číslo elektronicky
čitelného identifikačního dokladu.
 Změny zápisů u budov:


16
budova na pozemku, k níž je stejný právní vztah jako k pozemku
(součást pozemku)
budova na pozemku jiného vlastníka
Obsah katastru (změny) - pokračování
 Změna zkoumání splnění podmínek k povolení vkladu:

u veřejné listiny se bude zkoumat pouze, zda:
- splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru,
- její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad,
- navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru
 Veřejnost katastru:

Stejná pravidla jako doposud, prokázání totožnosti nutné pro:
- přehled vlastnictví z celé ČR
- kopie ze sbírky listin a
- údaje o cenách
17
Obsah katastru (změny) - pokračování
 Posílení bezpečnosti a důvěryhodnosti katastru:



Všechna věcná práva se zapisují vkladem
V případě zamítnutí vkladu nabízí obranu účastníkům řízení
ustanovení páté částí OSŘ
V případě povolení a provedení vkladu nabízí tuto obranu
ustanovení § 986 nového občanského zákoníku (v KN bude
vyznačena poznámka spornosti zápisu).
 Navíc:


18
Oznámení o zahájení řízení účastníkům do datové schránky
Doručování vyrozumění o provedeném vkladu přímo těm osobám,
které vkladem právo pozbývají i v případech, kdy jsou tyto osoby ve
vkladovém řízení zastoupeny zmocněncem na základě plné moci
Obsah katastru (změny) - pokračování
 Zápisy se budou provádět jako doposud



Vkladem
Záznamem
Poznámkou
ALE:
vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence
neexistence práv se bude zapisovat vždy vkladem
19
nebo
Základní rozdíly mezi nájmem a pachtem
NÁJEM
PACHT




 užívání a požívání – brání plodů

20
užívání věci
dočasnost
úplata – nájemné
druhy - obecný, nájem bytu,
prostoru sloužícího podnikání,
podnikatelský nájem movitých
věcí, nájem dopravního
prostředku a ubytování
písemná forma - jen u nájmu bytu
a u některých úkonů stran (např.
souhlasy nebo ukončení)





a užitků (výnosů) a nabývání
vlastnictví k nim
dočasnost
úplata – pachtovné nebo část
výnosu, případně kombinace
druhy – zemědělský pacht, pacht
závodu
není výslovně stanovena písemná
forma
přiměřené použití ustanovení o
nájmu
Nová úprava nájemní smlouvy
Hlavní změny v NOZ
 Dispozitivní právní úprava
 Závazek přenechat věc k dočasnému užívání (i do budoucna)
 Zápis do katastru nemovitostí


Nájem i pacht na návrh vlastníka (nebo s jeho souhlasem)
Nemá konstitutivní účinek, ale zakládá dobrou víru případného nabyvatele
 Zástavní právo – pronajímatel nemá zástavní právo k movitým věcem
nájemce (pouze zadržovací právo). U pachtu existuje zástavní právo ve
prospěch pachtýře na zajištění jeho pohledávek vůči propachtovateli
 Neplatnost nájemní smlouvy


21
Relativní neplatnost – pro rozpor s dobrými mravy, se zákonem (pokud to
smysl a účel zákona vyžaduje) nebo pokud zakládá nemožné plnění
Nedostatek formy – je možné dodatečně zhojit a neplatnost možné namítat
pouze nebylo-li již podle smlouvy plněno
Nová úprava nájemní smlouvy
Obecný nájem (§§ 2201 a násl.)
Předmět nájmu
 Věc nemovitá nebo její část
 Nezuživatelná věc movitá nebo její část
 Věc, která v budoucnu teprve vznikne (je-li možné ji dostatečně přesně určit
při uzavření smlouvy)
Doba trvání
 Doba určitá nebo neurčitá (nad 50 let = vyvratitelná domněnka doby neurčité,
ale omezená možnost výpovědi)
Zhodnocení
 Změna věci jen se souhlasem pronajímatele
 Dojde-li změnou ke zhodnocení věci, pronajímatel se s nájemcem při
skončení nájmu vyrovná dle míry zhodnocení
22
Změna vlastnictví, výpověď (§§ 2221 a násl.)
Změna vlastnictví
 Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na


nabyvatele
Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět - rozdíl oproti § 680 OZ,
výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu), výpověď nutno
vykonat v 3měsíční lhůtě
Ochrana nabyvatele v případě změny vlastníka formou převodu vl. práva
(singulární sukcese)


přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních
povinnostech věděl
u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod pochybovat, že věc
není pronajata, může nabyvatel nájem vypovědět; práva nájemce vůči
původnímu pronajímateli nejsou dotčena
 Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné
 Výpovědní doba: nemovitosti 3 měsíce, movité věci 1 měsíc
23
Změna vlastnictví, podnájem, výpověď
(pokračování)
Zánik a zhoršení věci
 Zánikem věci nájem končí
 Částečný zánik – volba nájemce mezi výpovědí bez výpovědní doby nebo

přiměřenou slevou z nájemného
Věc se stane nepoužitelnou ke sjednanému/obvyklému účelu bez důvodů na
straně nájemce – právo výpovědi nájemce bez výpovědní doby
Výpověď
 Doba určitá – nutno sjednat, včetně důvodů a výpovědní doby
 Doba neurčitá – nájem končí výpovědí, která nemusí být odůvodněna (movitá

24
věc – 1 měsíc, nemovitá věc – 3 měsíce)
Výpověď bez výpovědní doby – v případě, že strana poruší své povinnosti
zvlášť závažným způsobem a způsobí tím druhé straně značnou újmu
(výpověď musí být odůvodněná, i u nájmu na dobu neurčitou)
Nájem prostoru sloužícího podnikání
(§§ 2302 a násl.)
 NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb. (dispozitivní právní úprava)
 Předmět nájmu



Prostory nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské
činnosti
Účel nemusí být výslovně vyjádřen v nájemní smlouvě (pokud prostor
převážně slouží podnikání)
Pokud účelem nájmu není ani bydlení, ani provozování podnikatelské
činnosti, aplikují se obecná ustanovení o nájmu
 Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním kolaudačního souhlasu


NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru
NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné práva (§ 1 odst. 1:
"Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva
veřejného“)
 Přiměřeně se použijí obecná ustanovení o nájmu
25
Nájem prostoru sloužícího podnikání
(pokračování)
 Převod nájmu společně s převodem podnikání – písemná forma a
předchozí písemný souhlas pronajímatele
 Skončení nájmu na dobu určitou – stanovené důvody a důvod
výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost)
 Skončení nájmu na dobu neurčitou – 6 měsíční výpovědní doba,
z vážného důvodu – 3 měsíční (nájem nad 5 let – 6 měsíční)
 Námitky proti výpovědi – do 1 měsíce od výpovědi, a pokud
výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o
přezkoumání (prekluzivní lhůta)
26
Nájem prostoru sloužícího podnikání
(pokračování)
Skončení nájmu na dobu určitou
 Nájemce může vypovědět:
 ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor určen;
 přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu
činnosti a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor; nebo
 porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti
 Pronajímatel může vypovědět:


27
má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována tak, že to brání
dalšímu užívání prostor;
porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména
tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc
bez souhlasu pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je
déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb.
Vybraná přechodná ustanovení nové právní
úpravy (§§ 3028 a násl.)
Všeobecná ustanovení
 Novým občanským zákoníkem (NOZ) se řídí:
 práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti
 právní poměry týkající se věcných práv; jejich vznik, práva a povinnosti z
nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle
dosavadních předpisů
 jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, pokud si to
strany ujednají; jinak se řídí dosavadními předpisy
 I na práva a povinnosti posuzované podle dosavadních předpisů se použijí
ustanovení části první hlavy I. NOZ (základní zásady soukromého práva)
 Nejsou dotčena ustanovení právních předpisů práva veřejného a jiných
právních předpisů upravujících zvláštní soukromá práva (pokud NOZ
nestanoví výslovně něco jiného).
28
Vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy
(pokračování)
Lhůty a doby
 Podle dosavadních předpisů se posuzují (až do svého zakončení) lhůty a
doby:
 které začaly běžet před účinností NOZ,
 pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními předpisy, i když začnou
běžet po dni účinnosti NOZ (např. záruka za jakost dle smlouvy o dílo po
dokončení stavby)
Závazková práva
 Práva ze zajištění závazků vzniklá před účinností NOZ se posuzují podle
dosavadních předpisů, pokud se strany nedohodnou jinak
 Nájem se řídí NOZ, i když započal před účinnosti NOZ; vznik, práva a
povinnosti z něj vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují
podle dosavadních předpisů
29
Vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy
(pokračování)
Právo na náhradu škody
 Právo na náhradu škody vzniklé porušením povinnosti, k němuž došlo před
nabytím účinnosti NOZ, se posuzuje podle dosavadní úpravy
 Nerozhodl-li však soud do dne nabytí účinnosti NOZ, může na návrh
poškozeného přiznat i náhradu nemajetkové újmy podle NOZ
30
Slovo na závěr
Krok správným směrem
(a) respektuje klasické principy soukromého práva
(b) zahrnuje úpravu přibližně 200 dosud samostatných právních
předpisů (např. obchodní zákoník, zákon o rodině, ZoVB, atd.)
(c) vytváří systematicky uspořádány celek s jednotným
pojmoslovím
Rizika nové právní úpravy
(a) vytváří právní i společenskou diskontinuitu s původní předlohou
zákona
(b) užívá archaický jazyk, (nikoli nezbytné) dřívější instituty
(c) zpochybňuje použitelnost dosavadní judikatury
31
DĚKUJI ZA POZORNOST
32
Kontakt
JUDr. Olga Humlová, LL.M. CSc.
partnerka, advokátka, vedoucí oddělení práva
nemovitostí České a Slovenské republiky
T: +420 236 082 111
E: [email protected]
Salans Europe LLP
Platnéřská 4
110 00 Praha 1
T: +420 236 082 111
F: +420 236 082 999
E: [email protected]
www.salans.com
33
1 387 694
ALMATY
BAKU
BARCELONA
BERLIN
BRATISLAVA
BRUSSELS
BUCHAREST
BUDAPEST
FRANKFURT
ISTANBUL
KYIV
LONDON
MADRID
MOSCOW
NEW YORK
PARIS
PRAGUE
SHANGHAI
ST PETERSBURG
WARSAW
34