Transcript 1 + i - Blog.com

ASPEK KEUANGAN
ANALISA INVESTASI
By. M.Aniar Hari S, MP
1
USAHA YANG LAYAK
• Secara Hukum, tidak bertentangan dengan
peraturan dan norma yang berlaku,
Artinya, usaha itu arus mempunyai
• Secara Teknis, dapat dilaksanakan
cukup earningdengan
power, baik
sehingga
dan lancar,
arus kas nya memberikan hasil
• Secara Sosial Ekonomi, memberi
manfaat
yang
positif.
terhadap masyarakat,
• Secara Manajemen, dapat dikelola dengan baik.
• Secara Finansial, menghasilkan arus kas positif
yang dapat menutup semua kewajiban dan
memberikan keuntungan,
2
KELAYAKAN USAHA
TEKNIS
PEMASARAN
Apakah
bisa dibikin
Apakah
bisa dijual
MANAJEMEN
Apakah bisa
dikelola
• Lokasi
• Permintaan
• Str. Organisasi
• Bahan Baku
• Pembeli
• Tenaga teknis
• Power
• Saingan
• Tenaga admin.
• Tenaga Kerja
• Promosi
• Tenaga manajerial
• Alat & Mesin
• Distiribusi
• Kemampuan
• Transportasi
• Harga
• Komunikasi
•
• Wewenang &
Tanggung jawab
• Lingkungan
• Infrastruktur
• Pelatihan yang
diperlukan
HUKUM
Apakah
sesuai hukum
• Ketentuan hukum
yang mengatur
• Ketentuan yang
harus dipenuhi
KEUANGAN
Apakah
menguntungkan
• Biaya biaya
• Proy. pendapatan
• Analisis keuangan
• Izin-izin yang harus
dipunyai
DAMPAK LINGKUNGAN
Apakah tidak mengganggu /
merusak lingkungan
3
KELAYAKAN USAHA
TEKNIS
Apakah
bisa dibikin
PEMASARAN
Apakah
bisa dijual
MANAJEMEN
Apakah bisa
dikelola
HUKUM
Apakah
sesuai hukum
LINGKUNGAN
Apakah tidak
mengganggu /
merusak
ASPEK KEUANGAN
Apakah Menguntungkan
4
ASPEK KEUANGAN
Apakah Menguntungkan
COSTS
BENEFITS
• Menyusun proyeksi C & B
• Membandingkannya
5
METODE ANALISIS
TANPA
DISKONTO
Tidak
memperhitungkan
pengaruh waktu
terhadap nilai uang
DENGAN
DISKONTO
Dengan
memperhitungkan
pengaruh waktu
terhadap nilai uang
Time Value
of Money
6
TANPA DISKONTO
•
•
•
Tanpa memperhitungkan TVM
Sederhana, tanpa perhitungan yang rumit
Bisa memberikan kesimpulan yang keliru
– By Inspection
– Payback Period
– Proceeds per Unit of Outlay
7
DENGAN DISKONTO
•
•
•
•
Dengan memperhitungkan TVM
Tidak sederhana,
Bisa memberikan kesimpulan yang lebih baik
Kriteria yang dipergunakan:
– B/C Ratio
– NPV
– IRR
8
TIME VALUE OF MONEY
Future Value
Present Value
21 Juli 2004
Rp. 1.000.000
Rp. ?
21 Juli 2005
Rp. ?
Rp. ?
21 Juli 2006
Rp. ?
Rp. 1.000.000
Compounding
Discounting
9
0
1
2
3
4
5
Compounding
F = P (1 +i)n
Discounting
1
P = F x -------(1 + i)n
10
PERLUNYA MELAKUKAN DISKONTO
Tahun
Outflow
Inflow
Net
0
5.000
-
(5.000)
1
3.000
4.000
1.000
2
3.000
5.000
2.000
3
4.000
5.000
1.000
4
4.000
5.000
1.000
5
4.000
5.000
1.000
23.000
24.000
1.000
Betulkah ada untung 1.000 ?
11
PERLUNYA MELAKUKAN DISKONTO
Outflow
5.000
3.000
3.000
4.000
Semua nilai arus
kas harus
dijadikan nilai
sekarang
(present value),
sebelum
dijumlahkan
Inflow
4.000
5.000
5.000
4.000
5.000
4.000
5.000
23.000
Tidak bisa langsung
dijumlahkan
NILAI
SEKARANG
(Present Value)
24.000
Tidak bisa langsung
dijumlahkan
12
MENGHITUNG “PRESENT VALUE”
MELAKUKAN “DISCOUNTING”
NILAI MASA DEPAN
PERIODE
TINGKAT BUNGA
(Future Value = F)
(Period = n)
(Interest Rate = i)
1
P = F x -----------(1 + i )n
NILAI SEKARANG (PRESENT VALUE = P)
13
DISCOUNT FACTOR
Dari Tabel
Dihitung dengan kalkulator
Langsung dicari di komputer
14
Asumsi tingkat bunga 12%
Outflow
Disc.
Factor
Present
Value
Inflow
Disc.
Factor
0
5.000
0
1
3.000
4.000
2
3.000
5.000
3
4.000
5.000
4
4.000
5.000
5
4.000
5.000
Jumlah
Present
Value
Jumlah
15
Asumsi tingkat bunga 12%
Outflow
Disc.
Factor
Present
Value
0
5.000
1
5000
1
3.000 O,892857
2
3.000
3
Inflow
Present
Value
1
0
2.678,57
4.000 O,892857
3.571,43
0,797194
2.391,58
5.000
0,797194
3.985,97
4.000
0,711780
2.847,12
5.000
0,711780
3.558,90
4
4.000
0,635518
2.542,07
5.000
0,635518
3.177,592
5
4.000
0,567427
2.269,71
5.000
0,567427
2.837,13
17.729,05
0
Disc.
Factor
17.131,02
16
TOLOK UKUR KELAYAKAN
1. B / C Ratio
>1
2. N P V
>0
3. I R R
> tingkat bunga
17
LANGKAH LANGKAH UNTUK
PERHITUNGAN
1. Menyusun Proyeksi Arus Kas
Ini yang tersulit, karena
berkaitan dengan berbagai
aspek lainnya (muara dari
semua aspek lainnya)
2. Melakukan Perhitungan Diskonto
3. Melakukan Perhitungan B/C Ratio, NPV, dan IRR
18
MENYUSUN PROYEKSI ARUS KAS
NET CASH FLOW
CASH OUT-FLOW
Biaya
Investasi
Teknis
CASH IN-FLOW
Hasil
Penjualan
Biaya
Operasional
Pemasaran
Manajemen
Hukum
Lingkungan
19
PROYEKSI ARUS KAS
Tahun
Out-flow
PV
In-flow
PV
Net CF
0
1
2
3
4
5
6
Jumlah
Jumlah
Perhitungan Diskonto
20
B / C RATIO, dan N P V
Tahun
Out-flow
PV
In-flow
PV
Net CF
0
1
2
3
4
5
6
C
Jumlah
B / C Ratio
B/C
NPV
B-C
B
Jumlah
21
INTERNAL RATE OF RETURN
Tahun
Out-flow
PV
In-flow
PV
Net CF
0
1
2
3
4
5
6
Jumlah
Yang diperhatikan adalah NET CASH
FLOW.
NCF inilah yang di diskonto
Jumlah
22
INTERNAL RATE OF RETURN
Tahun
Net CF
PV pada …. %
PV pada ….. %
Jumlah
Jumlah
0
1
2
3
4
5
6
Cash IN flow
dikurangi Cash OUT
flow
Didiskonto dua kali untuk mendapatkan D R
yang menghasilkan NPV sama dengan 0
23
INTERNAL RATE OF RETURN
Discount Rate yang menghasilkan NPV  0
Merupakan earning power dari proyek yang dianalisis
24
INTERNAL RATE OF RETURN
Tahun
Out-flow
PV
In-flow
PV
Net CF
PV at
PV at
0
1
2
3
4
5
6
Jumlah
Jumlah
Untuk mencari B/C Ratio dan NPV
Untuk mencari IRR
25
CONTOH KASUS
Tahun
Out-flow
In-flow
0
1.562.750
0
1
541.626
1.085.000
2
541.626
1.085.000
3
541.626
1.085.000
4
541.626
1.085.000
5
541.626
1.085.000
156.275
Nilai sisa
26
CONTOH KASUS
Tahun
Out-flow
PV
In-flow
PV
Net CF
PV dg 20%
PV dg 25%
0
1.562.750
1.562.750
0
0
-1.562.750
-1.562.750
-1.562.750
1
541.626
483.595
1.085.000
968.750
543.374
452.811,8
434.699,0
2
541.626
431.781
1.085.000
864.955
543.364
377.342,8
347.759,4
3
541.626
385.519
1.085.000
772.281
543.374
314.452,7
278.207,5
4
541.626
344.213
1.085.000
689.537
543.374
262.043,7
222.566,0
5
541.626
307.333
1.085.000
615.658
543.374
218.370,0
178.052,8
156.275
88.675
156.275
62.803,5
51.208,2
125.074,5
- 50.257,1
3.515.191
IRR = 20% +
5% x
3.999.856
125.074,5
175.331,1
= 23,57%
27
NET BENEFIT INVESTMENT RATIO
(N/K RATIO; PRESENT VALUE INDEX)
Net CF
PV dg 12%
-1.562.750
-1.562.750
543.374
485,155
543.364
433,174
543.374
386,763
543.374
345,324
543.374
308,325
156.275
88,675
PV OF INVESTMENT
K
PV OF NET BENEFIT
N
2,047,416
N/K Ratio = 1,31
28
TERIMA KASIH
SEMOGA BERMANFAAT
SELAMAT MENGIKUTI ACARA
SELANJUTNYA
29