Transcript 建築物室內裝修專業技術人員講習建管法規

建築物室內裝修管理辦法及相關法規
林大森
0910-455229
博士 / 建築師
[email protected]
台灣省建築師公會 理事長
中華民國營建工程學會 理事長
國立聯合大學 / 逢甲大學 助理教授
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
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目錄
一、緣起
二、建築物室內裝修管理制度導論
三、建築物室內裝修管理辦法重點解說
四、公寓大廈管理與室內裝修管理之認識
五、公寓大廈常見之室內裝修現象
六、室內裝修違法或不當之現象
七、有關室內裝修等相關法令之參考網址
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緣起
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緣起
社會經濟成長
國民所得增加
室內設計
室內裝修
材料不當
工程不當
80年北市天龍三溫暖火災
81年北縣中和市自強保齡球館大火
82年北市論情西餐廳火災
83年北市巨星鑽KTV大火
84年台中衛爾康餐廳大火
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相關法令沿革
建築管理法令：建築法。
室內裝修行為：建築物室內裝修管理辦法。
建築法：民國27年12月26日公布後。47條
民國60年第三次修正→全文50條增訂為105
條，建築管理制度的基礎。
民國84年第六次修正→建築物公共安全檢
查簽證及申報制度；室內裝修行為納入建
築物使用管理範疇。
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 84年6月28日 →公寓大廈管理條例（新頒）
 84年8月2日 →建築法 （增修） (77-2)
 85年5月29日→建築物室內裝修管理辦法
（新頒）
 85年9月25日→建築物公共安全檢查簽證及
申報辦法（新頒）
 92年6月→建築法第九次修正時，建築法第
77條之2第1項第4款增訂室內裝修「不得妨
害或破壞保護民眾隱私權設施」之規定
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建築物室內裝修管理辦法
法規命令 →行政程序法第150條
母法→建築法第77條之2
室內裝修申請審查許可程序
室內裝修從業者資格
申請登記許可程序
業務範圍及責任
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建築物室內裝修管理辦法
適用範圍及定義
供公眾使用建築物及經內政部認定有必
要之非供公眾使用建築物。
固著於建築物構造體之天花板、內部牆
面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔
屏或兼作櫥櫃使用之隔屏之裝修施工或分
間牆之變更。但不包括壁紙、壁布、窗簾、
家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設。
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建築物室內裝修管理辦法
室內裝修從業者
開業建築師、營造業及室內裝修業。
依法登記開業之建築師得從事室內裝修
設計業務，依法登記開業之營造業得從事
室內裝修施工業務，室內裝修業得從事室
內裝修設計或施工之業務。
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建築物室內裝修管理制度導論
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室內裝修重點規定
建築法第77條之2第一項
供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查
許可，非供公眾使用建築物，經內政部認
有必要時，亦同。但中央主管機關得授權
建築師公會或其他相關專業技術團體審查。
裝修材料應合於建築技術規則之規定。
不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、
防火區劃及主要構造。
室內裝修「不得妨害或破壞保護民眾隱私
權設施」。
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室內裝修重點規定
建築法第77條之2第二~四項
前項建築物室內裝修應由經內政部登記許
可之室內裝修從業者辦理。
室內裝修從業者應經內政部登記許可，並
依其業務範圍及責任執行業務。
前3項室內裝修申請審查許可程序、室內裝
修從業者資格、申請登記許可程序、業務
範圍及責任，由內政部定之。
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室內裝修重點規定
建築法第95條之1：罰則
 違反第77條之2第1項或第2項規定者，處
建築物所有權人、使用人或室內裝修從業
者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並
限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者
得連續處罰；必要時強制拆除其室內裝修
違規部分。
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室內裝修從業者違反第77條之2第3項規定
者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，
並得勒令其停止業務，必要時並撤銷其登
記；其為公司組織者，通知該管主管機關
撤銷其登記。
經依前項規定勒令停止業務，不遵從而繼
續執業者，處1年以下有期徒刑、拘役或科
或併科新臺幣30萬元以下罰金，其為公司
組織者，處罰其負責人及行為人。
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室內裝修定義
建築物室內裝修管理辦法第3條：
固著於建築物構造體之天花板、內部牆
面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔
屏或兼作櫥櫃使用之隔屏之裝修施工或分
間牆之變更。但不包括壁紙、壁布、窗簾、
家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設。
「地坪施工」非建築物室內裝修管理辦法
中所稱之「室內裝修」。
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室內裝修之審查規定
建築物室內裝修管理辦法第19條：
供公眾使用建築物或經內政部認定之非供
公眾使用建築物之室內裝修，建築物起造人、
所有權人或使用人應向直轄市、縣（市）主
管建築機關或審查機構申請審核圖說，審核
合格並領得直轄市、縣（市）主管建築機關
發給之許可文件後，始得施工。
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非供公眾使用建築物變更為供公眾使用或
原供公眾使用建築物變更為他種供公眾使用，
應辦理變更使用執照涉室內裝修者，室內裝
修部分應併同變更使用執照辦理。
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室內裝修審核之圖說文件
建築物室內裝修管理辦法第20條第一項：
申請書。
建築物權利證明文件。
前次核准使用執照平面圖、室內裝修平面
圖或申請建築執照之平面圖。但經直轄市、
縣（市）主管建築機關查明檔案資料確無
前次核准使用執照平面圖或室內裝修平面
圖屬實者，得以經開業建築師簽證符合規
定之現況圖替代之。
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室內裝修圖說。
建築物室內裝修管理辦法第20條第二項：
前項第三款所稱現況圖為載明裝修樓層現
況之防火避難設施、消防安全設備、防火
區劃、主要構造位置之圖說，其比例尺不
得小於二百分之一。
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室內裝修圖說
建築物室內裝修管理辦法第21條：
位置圖：註明裝修地址、樓層及所在位置，
其比例尺不得小於五百分之一。
裝修平面圖：註明各部分之用途、尺寸及
材料使用，其比例尺不得小於一百分之一。
裝修立面圖：比例尺不得小於一百分之一。
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裝修剖面圖：註明裝修各部分高度、內部
設施及各部分之材料，其比例尺不得小於
一百分之一。
裝修詳細圖：各部分之尺寸構造及材料，
其比例尺不得小於三十分之一。
林大森
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建築物內部裝修限制
建築技術規則第88條：
建築物之內部裝修材料依建築技術規則第
88條規定，區分為「耐燃一級」、「耐燃
二級」及「耐燃三級」，依建築物類別、
組別、供該用途之專用樓地板面積合計、
居室或該使用部分、通達地面之走廊及樓
梯等不同而有不同。
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室內裝修法定專業用語定義
供公眾使用建築物
建築法第5條 ：
建築法所稱供公眾使用之建築物，為供公
眾工作、營業、居住、遊覽、娛樂及其他
供公眾使用之建築物。惟實務上為便於細
分 ， 內 政 部 特 於 64.8.20. 以 台 內 營 字 第
642915號函訂頒「供公眾使用建築物之範
圍」(表1-1-1)據為認定。
分甲（都市計畫區）乙（非都市計畫區）
兩類細分。 臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
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總樓地板面積在300㎡以上之理髮(容)場所。
建築物供作證券交易場所使用。
指定供托兒所用途使用之建築物。
供學童使用之補習班。
網路資訊服務場所營業面積150㎡以上。
樓高6層以上的集合住宅(都市計畫區)，其中
任何一樓層室內裝修，均應依建築法及建築
物室內裝修管理辦法有關規定辦理。
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建築物
建築法第4條 ：
定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或
牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項
工作物。據此，若於空地上搭建「活動車
棚」，其構造倘未「定著於」土地上或地
面下之事實，即難謂構成前揭規定的構造
物。
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雜項工作物
建築法第7條 ：
營業爐、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立
廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機
械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築
所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興
建完成後增設之中央系統空氣調節設備、
昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、
污物處理設施等。
林大森
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主要構造
建築法第8條 ：
基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋
頂等構造。分間牆非屬主要構造。
室內裝修時，不能任意更動或破壞主要構
造，以免影響整幢建築物的結構安全。如
有需要局部變更主要構造時，應委由開業
建築師辦理變更使用執照，並由專業技師
做結構安全檢討，且若涉及公寓大廈共用
部分之更動，尚須先經區分所有權人會議
決議通過後，(或取得具有同等效力的證明
文件)始得為之。
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建築物設備
建築法第10條 ：
敷設於建築物之電力、電信、煤氣、給水、
污水、排水、空氣調節、昇降、消防、消
雷、防空避難、污物處理及保護民眾隱私
權等設備。
林大森
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防火避難設施
建築技術規則第四章：
設置之目的，無非是為了確保人員在火災
發生時，可以自居室內部經由「出入口」、
「走廊」、「直通樓梯(含安全梯、特別安
全梯)」順利通達避難層逃離災害現場，或
逃至「屋頂避難平台」待援，同時設置
「緊急進口」或「緊急用昇降機」提供消
防人員由屋外進入屋內實施救助。
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消防安全設備
各類場所消防安全設備設置標準第7條：
警報設備
滅火設備
避難逃生設備
消防搶救上之必要設備
其他經中央消防主管機關認定之消防安全
設備。
林大森
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防火區劃
建築技術規則第三章第四節 ：
面積區劃：
特定空間用途區劃：
層(戶)間區劃：
垂直區劃：
貫穿部區劃：
林大森
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室內裝修須注意之法令解釋
違規使用場所室內裝修應否申請許可
內政部91.10.30營署建管字第0910081000號
函示：
「對所轄違規使用之建築物公共安全檢查
簽證及申報均應受理」之意旨，援此建築
物「公共安全」與「違規使用」分開處理
之原則，基於公共安全與室內裝修並重立
場，室內裝修仍應依實際用途申請審查許
可。
違規使用涉及違反建築法第73條第2項規定
者，主管建築機關當另依同法第91條規定
處理。
林大森
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不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施
針孔偷拍行為。
現行條文字義上消極規範吾人在從事室內
裝修時，倘該場所內設有保護民眾隱私權
設施，不得因室內裝修造成妨礙或破壞情
事。
朝向「建築物室內裝修不得設置侵犯民眾
隱私權之設備」加以詮釋，執行面才具可
操作性 。
林大森
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何謂「室內裝修業」
「從事室內裝修設計業務者(需專業設計技
術人員一人以上)」。
「從事室內裝修施工業務者(需專業施工技
術人員一人以上)」。
「從事室內裝修設計及施工業務者(需專業
設計及專業施工技術人員各一人以上，或
兼具專業設計及專業施工技術人員身分一
人以上)」。
林大森
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室內裝修業申請公司或商業登記前，應備
具申請書，檢附前項規定之專業技術人員
登記證，向內政部申請許可；其名稱並應
標示室內裝修字樣。
林大森
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內部裝修材料若不受限制是否得免申
請室內裝修審查
內 政 部 營 建 署 92.01.16. 營 署 建 管 字 第
0920000529號函示：
建築技術規則建築設計施工編第88條規定，
其樓地板面積每100㎡範圍內以防火牆、防
火樓板、及防火門窗區劃分隔者，或其設
於地面層且樓地板面積在100㎡以下者，其
內部裝修得不受限制。係規範建築物室內
裝修材料之限制，與是否應申請建築物室
內裝修審查無涉。
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林大森
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建築物室內裝修審查許可之管理內容，除
審核室內裝修材料及分間牆構造是否符合
建築技術規則規定外，尚需查核是否妨礙
或破壞防火避難設施、消防設備、防火區
劃及主要構造，故供公眾使用建築物室內
裝修，縱其裝修材料依建築技術規則檢討
得不受限制，仍應依規定申請審查許可。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
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何種「非供公眾使用建築物」室內裝
修應申請審查許可
內政部營建署90.09.03營署建管字第927970
號函：
有關固定通信業者利用建築物既有電信室
內設置集線室，如涉及室內裝修行為時，
仍應依法申請審查許可。
內 政 部 營 建 署 92.03.21 營 署 建 管 字 第
0922904339號函：
「網路資訊服務場所」無論面積規模大小，
均應辦理室內裝修審查許可。
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林大森
建築物室內裝修管理辦法
重點解說
林大森
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建築物室內裝修管理辦法
適用範圍及定義
供公眾使用建築物及經內政部認定有必
要之非供公眾使用建築物。
固著於建築物構造體之天花板、內部牆
面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔
屏或兼作櫥櫃使用之隔屏之裝修施工或分
間牆之變更。但不包括壁紙、壁布、窗簾、
家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
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室內裝修行為
建築法所謂「天花板」應指固著於屋內橫
樑或平頂下方，用以防塵、隔熱、隔音或
裝飾的面板而言。天花板之施作既屬室內
裝修管理範疇，其裝修材料自應符合建築
技術規則第88條規定，惟實務上基於美觀
考量，天花板周圍常有施作「押條」情形，
建築技術規則特別明定押條之材料得不受
限制。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
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固著於建築物室內牆體之牆面材料，應符
合建築技術規則有關規定，惟居室內部高
度1.2公尺以下之窗台或牆面，其裝修材料
得不受限制。至於安全梯、特別安全梯等
類似垂直區劃之空間，基於公共安全考量，
內部牆面之裝修材料均應全面採用不燃材
料。
林大森
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「兼作櫥櫃使用之隔屏」係指具分間牆功
能且通達天花板，用以分隔內部空間之櫥
櫃。若櫥櫃後方有分間牆，或雖擺置櫥櫃，
但其內部空間未完整分隔者，仍應視為家
具，非屬室內裝修管理範疇。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
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分間牆係指「分隔建築物內部空間之牆
壁」，是分間牆之認定，應以固定於地板
並通達於天花板以上且與門窗共同分隔建
築物內部空間之牆面為準。倘涉及分間牆
位置或構造之變更、增加或減少，均屬室
內裝修行為。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
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室內裝修之審查機構、事項、
人員、程序等重點解說
依建築物室內裝修管理辦法第6條規定，
「審查機構」係指經內政部指定置有審查
人員執行室內裝修審核及查驗業務之直轄
市建築師公會、縣（市）建築師公會辦事
處或專業技術團體。
依建築物室內裝修管理辦法第7條規定，審
查機構須擬定「作業事項」，載明工作內
容、收費基準與應負之責任及義務，報請
地方主管建築機關核備後，始得執行當地
建築物室內裝修圖說審核與竣工查驗業務。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
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依建築物室內裝修管理辦法第8條規定，室
內裝修「審查人員」為審查機構指派所屬
具建築師、專業技術人員資格之人員，惟
應先參加內政部主辦之審查人員講習合格，
並領有結業證書者，始得擔任。但於主管
建築機關從事建築管理工作2年以上並領有
建築師證書者，得免參加講習。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
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依建築物室內裝修管理辦法第22條規定，
室內裝修圖說應由開業建築師或專業設計
技術人員署名負責。但建築物之分間牆位
置變更、增加或減少經審查機構認定涉及
公共安全時，應經開業建築師簽證負責。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
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依建築物室內裝修管理辦法第29條之1規定，
為簡政便民，住宅及一定規模以下建築物
室內裝修，裝修圖說經審查人員查核簽章
後即可施工，工程完竣後經審查人員竣工
查驗合格後簽證負責，建築物所有權人或
使用人即可檢具相關文件逕向當地主管建
築機關申請核發室內裝修合格證明，充分
賦予審查人員權責，並大幅簡化室內裝修
申辦程序。
林大森
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室內裝修從業者及其執業範圍
等重點解說
建築物之設計為開業建築師法定業務之一，
而建築物室內裝修係屬為建築物設計行為
之一部分，開業建築師依法得逕行辦理，
並具本辦法所稱專業設計技術人員資格，
免另向本部申請登記。故開業建築師依法
即具有室內裝修專業設計技術人員資格，
已具備建築物構造、防災、避難、設備、
法令…等層面上之專業素養，足以執行室
內裝修設計業務之能力。
林大森
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營造業分綜合營造業、專業營造業及土木
包工業3種，營造業毋庸另置室內裝修專業
施工技術人員。「營造業」應僅限於目前
設有專任工程人員之「綜合營造業」，其
從事室內裝修施工之技術指導及施工安全
當責由專任工程人員負責。至於「專業營
造業」雖設有專任工程人員，惟室內裝修
施工並未列為登記營業事項，而「土木包
工業」非屬室內裝修從業者之範圍。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
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「從事室內裝修設計業務者(需專業設計技
術人員一人以上)」。
「從事室內裝修施工業務者(需專業施工技
術人員一人以上)」。
「從事室內裝修設計及施工業務者(需專業
設計及專業施工技術人員各一人以上，或
兼具專業設計及專業施工技術人員身分一
人以上)」。
林大森
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室內裝修業管理之重點解說
室內裝修業之辦理登記
依建築物室內裝修管理辦法第11條規定，
室內裝修業應於辦理公司或商業登記後6個
月內，檢附申請書、公司或商業登記證明
文件及原許可文件，向內政部申請室內裝
修業登記證。逾期未申請者，內政部應廢
止其許可，並通知公司或商業登記主管機
關廢止其公司或商業登記或室內裝修業營
業項目。
林大森
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室內裝修業經許可登記者，內政部應核發
登記證。未領得登記證者，不得執行室內
裝修業務。室內裝修業遇有變更登記事項
時，應申請換發登記證。
林大森
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室內裝修業之申請許可
依建築物室內裝修管理辦法第9條第2項規
定，室內裝修業申請公司或商業登記前，
應備具申請書，檢附前項規定之專業技術
人員登記證，向內政部申請許可；其名稱
並應標示室內裝修字樣。
依建築物室內裝修管理辦法第10條規定，
室內裝修業應於內政部許可後6個月內辦理
公司或商業登記；如有正當理由者，得申
請延期1次。但不得超過3個月；逾期未辦
理公司或商業登記者，內政部應廢止其許
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可。
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室內裝修業違反規定之處分
警告或停業處分
建築物室內裝修管理辦法第31條規定，警
告或6個月以上1年以下停止室內裝修業務
處分之情事：
變更登記事項時，未依規定申請換發登記
證。
因可歸責於其之事由，致訂約後未依約完
成工作者。處以警告或停業處分，非廢止
登記證。
施工材料與規定不符或未依圖說施工，經
通知限期修改逾期未修改者。
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拒絕主管機關業務督導者。處以警告或停
業處分，非廢止登記證。
受委託設計之圖樣或說明書或其他書件經
主管建築機關抽查結果與相關法令規定不
符者。
由非專業技術人員從事室內裝修設計或施
工業務者。處以警告或停業處分，非廢止
登記證。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
56
廢止室內裝修業登記證
建築物室內裝修管理辦法第32條規定，廢
止室內裝修業登記證之情事：
登記證供他人從事室內裝修業務者。廢止
登記證，非罰款。
受停業處分累計滿3年者。廢止登記證。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
57
撤銷室內裝修業登記證及
一定期間禁止重新申請登記
建築物室內裝修管理辦法第33條規定：室
內裝修業申請登記證所檢附之文件不實者，
當地主管建築機關應查明屬實後，報請內
政部撤銷室內裝修業登記證。處以撤銷室
內裝修業登記證處分，非廢止登記證。
依本辦法第36條規定：室內裝修業經廢止
或撤銷登記證未滿三年者，不得重新申請
登記。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
58
優良室內裝修從業者之表揚與
獎勵
內政部為提昇建築物室內裝修技術水準、
加速產業升級、並表揚優良室內裝修從業
者對國家社會之貢獻，激勵室內裝修從業
者 榮 譽 感 ， 特 以 91.3.28. 台 內 營 字 第
0910082151號令發布建築物室內裝修作品
金獎與優良室內裝修從業者評選及獎勵要
點。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
59
室內裝修作品金獎，略分為居住空間、商
業空間(辦公空間、商場、店舖）、公共空
間(複合空間、醫療空間、教育空間、展示
空間)及綠空間(舊有閒置空間再生)等獎項。
優良室內裝修從業者部分，略分為規劃設
計創意優良貢獻獎、施工品質管控優良貢
獻獎、公共服務優良貢獻獎、學術技術優
良貢獻獎等獎項。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
60
專業技術人員管理之重點解說
專業設計技術人員之資格
建築物室內裝修管理辦法第14條規定：
專業設計技術人員應具下列資格之一：1.
領有建築師證書。2.領有建築物室內設計
乙級以上技術士證，並經參加內政部主辦
或委託專業機構、團體辦理之建築物室內
設計訓練達21小時以上者。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
61
專業施工技術人員之資格
建築物室內裝修管理辦法第15條規定：
領有建築師、土木、結構工程技師證書者。
領有建築物室內裝修工程管理、建築工程
管理、裝潢木工或家具木工乙級以上技術
士證，並經參加內政部主辦或委託專業機
構、團體辦理之建築物室內裝修工程管理
訓練達21小時以上者。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
62
其為領得裝潢木工或家具木工技術士證者，
應分別增加40小時及60小時以上，有關混
凝土、金屬工程、疊砌、粉刷、防水隔熱、
面材舖貼、玻璃與壓克力按裝、油漆塗裝、
水電工程及工程管理等訓練課程。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
63
專業技術人員違規之處分
建築物室內裝修管理辦法第34條規定：
無正當理由拒不參加內政部主辦之訓練者。
受委託設計之圖樣或說明書或其他書件經
主管建築機關抽查結果與相關法令規定不
符者。
未依審核合格圖說施工者。
警告或6個月以上1年以下停止執行職務處
分
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
64
廢止專業技術人員登記證
建築物室內裝修管理辦法第35條規定：
專業技術人員登記證供所受聘室內裝修業
以外使用者。
10年內受停止執行職務處分累計滿2年者。
當地主管建築機關應查明屬實後，報請內
政部廢止登記證。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
65
審查許可申辦方式之重點解說
向主管建築機關申請「圖說審核」及「竣工查驗」
必須參照各地所在主管機關（縣市政府）
之規定辦理，資料為以台北市政府為例。
合法建築物室內裝修，其裝修樓層位於10
層以下，申請面積未達300平方公尺；或位
於11層以上，面積未達100平方公尺者，得
向主管建築機關申請「圖說審核」及「竣
工查驗」。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
66
向審查機構申請「圖說審核」及「竣
工查驗」
合法建築物室內裝修，其裝修樓層位於10
層以下，申請面積在300平方公尺以上；或
位於11層以上，面積在100平方公尺以上者，
應向審查機構申請「圖說審核」及「竣工
查驗」。至於「樓地板面積」之認定，為
考量一般民眾之使用習慣，原則上係以建
物權利證明文件所載面積為檢討依據(不含
附屬建物)。但以外牆中心線或其替代柱中
心線核算者，應由建築師檢討簽證。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
67
住宅及一定規模以下建築物室內裝修
依簡化申辦程序辦理
建築物室內裝修管理辦法第29條之1：
申請範圍用途為住宅或位於10層以下樓層
及地下室各層，裝修之樓地板面積在300㎡
以下者。位於11層以上樓層，裝修之樓地
板面積在100㎡以下者。
位於第11層且樓地板面積120㎡之辦公室
位於地下層且樓地板面積250㎡之酒家
位於第16層且樓地板面積180㎡之集合住宅
位於第10層且樓地板面積280㎡之補習班
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
68
新建建築物室內裝修併同建造執照辦
理
新建建築物之室內裝修可併同建造執照辦
理，其處理程序、相關行為人之權責應依
建造執照之規定辦理。是以，新建建築物
如併案辦理室內裝修，可視同建築內部裝
修，依建造執照相關規定辦理，其裝修設
計圖說由建築執照之設計建築師簽證負責，
免予審查，竣工查驗時由建築執照之監造
人、承造人自行查驗簽證負責，並檢附材
料證明文件，免再送本市審查機構辦理查
驗。
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
69
林大森
併同變更使用執照申請室內裝修審查
許可
非供公眾使用建築物變更為供公眾使用或
原供公眾使用建築物變更為他種供公眾使
用，應辦理變更使用執照涉室內裝修者，
室內裝修部分應併同變更使用執照辦理。
變更使用執照檢討項目納入檢討項目表中，
是建築物變更使用執照，其室內裝修圖說
部分，應依上開簽證表備註規定，由開業
建築師簽證負責，免再審查。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
70
施工中新建建築物室內裝修，採變更
設計或修改竣工圖方式辦理
依 內 政 部 93.01.16 內 授 營 建 管 字 第
0920015078號函示：
起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；
如於興工前或施工中變更設計時，仍應依
照本法申請辦理。
但不變更主要構造或位置，不增加高度或
面積，不變更建築物設備內容或位置者，
得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一
次報驗』為建築法第39條所明定。
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
71
林大森
施工中新建建築物室內裝修，採變更
設計或修改竣工圖方式辦理
新建建築物領得建造執照後，其處理程序、
相關行為人之權責應依建造執照之規定辦
理。故新建建築物內部裝修併同建築工程
辦理時，施工期間未依照核定工程圖樣及
說明書施工，如違反上開規定，應依《建
築法》第87條處罰。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
72
室內裝修圖說審核之重點解說
申請室內裝修審核應檢附之圖說文件
建築物室內裝修管理辦法第20條：
申請書。
建築物權利證明文件。
前次核准使用執照平面圖、室內裝修平面
圖或申請建築執照之平面圖。但經直轄市、
縣（市）主管建築機關查明檔案資料確無
前次核准使用執照平面圖或室內裝修平面
圖屬實者，得以經開業建築師簽證符合規
定之現況圖替代之。
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
73
林大森
室內裝修圖說。
第(3)款所稱現況圖為載明裝修樓層現況之
防火避難設施、消防安全設備、防火區劃、
主要構造位置之圖說，其比例尺不得小於1
／200。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
74
室內裝修圖說之內容
建築物室內裝修管理辦法第21條：
位置圖：註明裝修地址、樓層及所在位置，
其比例尺≧1／500。
裝修平面圖：註明各部分之用途、尺寸及材
料使用，其比例尺≧1／100。
裝修立面圖：比例尺≧1／100。
裝修剖面圖：註明裝修各部分高度、內部設
施及各部分之材料，其比例尺≧1／100。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
75
裝修詳細圖：各部分之尺寸構造及材料，其
比例尺≧1／30。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
76
室內裝修圖說之簽署
建築物室內裝修管理辦法第22條：
室內裝修圖說應由開業建築師或專業設計技
術人員署名負責。但建築物之分間牆位置變
更、增加或減少經審查機構認定涉及公共安
全時，應經開業建築師簽證負責。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
77
室內裝修審核事項
建築物室內裝修管理辦法第23條：
直轄市、縣（市）主管建築機關或審查機構
應就下列項目加以審核：
申請圖說文件應齊全。
裝修材料及分間牆構造應符合建築技術規則
之規定。
不得妨害或破壞防火避難設施、防火區劃及
主要構造。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
78
圖說審核程序
建築物室內裝修管理辦法第24條：
直轄市、縣（市）主管建築機關或審查機構
受理室內裝修圖說文件之審核，應於收件之
日起7日內指派審查人員審核完畢。審核合
格者於申請圖說簽章；不合格者，應將不合
規定之處詳為列舉，一次通知建築物起造人、
所有權人或使用人限期改正，逾期未改正或
復審仍不合規定者，得將申請案件予以駁回。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
79
消防設備圖說審核
建築物室內裝修管理辦法第25條：
室內裝修不得妨害或破壞消防安全設備，其
申請審核之圖說涉及消防安全設備變更者，
應依消防法規規定辦理，並應於施工前取得
當地消防主管機關審核合格之文件。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
80
室內裝修竣工查驗之重點解說
竣工查驗之申請期限
建築物室內裝修管理辦法第26條
室內裝修圖說經審核合格，領得許可文件
後，建築物起造人、所有權人或使用人應
於規定期限內施工完竣後申請竣工查驗，
逾期未申請者，許可文件失其效力。上開
期限，由直轄市、縣(市)主管建築機關定
之。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
81
變更設計與修改竣工圖說之限制
建築物室內裝修管理辦法第27條
室內裝修施工從業者應依照核定之室內裝
修圖說施工；如於施工前或施工中變更設
計時，仍應依本辦法申請辦理審核。但不
變更防火避難設施、防火區劃，不降低原
使用裝修材料耐燃等級或分間牆構造之防
火時效者，得於竣工後，備具第30條規定
圖說，一次報驗。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
82
主管建築機關施工中查驗
建築物室內裝修管理辦法第28條
室內裝修施工中，直轄市、縣(市)主管建
築機關認有必要時，得隨時加以查驗，發
現與核定裝修圖說不符者，應以書面通知
申請人或室內裝修從業者停工或修改；必
要時依建築法有關規定處理。直轄市、縣
(市)主管建築機關派員查驗時，所派人員
應出示其身分證明文件；其未出示身分證
明文件者，申請人及室內裝修從業者得拒
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
絕查驗。
林大森
83
竣工查驗之申請程序
建築物室內裝修管理辦法第29條
室內裝修工程完竣後，應由建築物起造人、
所有權人或使用人會同室內裝修從業者向
原申請審查機關或機構申請竣工查驗合格
後，向直轄市、縣(市)主管建築機關核發
之合格證明。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
84
新建建築物於領得使用執照前申請室內裝
修許可者，應於領得使用執照及室內裝修
合格證明後，始得使用；其室內裝修涉及
原建造執照核定圖樣及說明書之變更者，
並應依本法第39條規定辦理。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
85
直轄市、縣（市）主管建築機關或審查機
構受理室內裝修竣工查驗之申請，應於7日
內指派查驗人員至現場檢查。經查核與驗
章圖說相符者，檢查表經查驗人員簽證後，
應於5日內核發合格證明，對於不合格者，
應通知建築物起造人、所有權人或使用人
限期修改，逾期未修改者，審查機構應報
請當地主管建築機關查明處理。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
86
室內裝修涉及消防安全設備者，應由消防
主管機關於核發室內裝修合格證明前完成
消防安全設備竣工查驗。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
87
申請竣工查驗應檢附之圖說文件
建築物室內裝修管理辦法第30條
申請竣工查驗應檢附申請書、原領室內裝
修審核合格文件、室內裝修竣工圖說及其
他經內政部指定之文件。

有關台北市領得使用執照建築物室內裝修
申辦流程請參閱書本圖1-3-1。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
88
公寓大廈管理
與
室內裝修管理
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
89
公寓大廈管理之發展過程
台灣省高樓及社區管理維護辦法（內政部
73.6.發布，現已廢止）
公寓大廈及社區安全管理辦法 （內政部
81.1.發布，現已廢止）
公寓大廈管理條例（內政部84.6.公布）
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
90
按現行公寓大廈管理條例之「公寓大廈管
理」制度設計，係以公寓大廈之社區住戶
為主體，透過區分所有權人大會或規約，
選任「管理負責人」或者是透過「管理委
員會」以契約方式僱傭該「公寓大廈管理
維護公司」派遣專業之「管理服務人」進
駐社區執行公寓大廈事務。
「管理服務人」之資格與養成等條件則依
公寓大廈管理服務人管理辦法規定。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
91
公寓大廈管理之專業用語定義
公寓大廈
指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣
標有明確界線，得區分為數部分之建築物
及其基地。所以，只要建築物及其基地在
構造上或使用上有可能區分為數部分時，
即適用「公寓大廈管理條例」。具體而言，
即「構造上」、「使用上」及「設計圖樣
標有明確界線」三個條件，其中只要一個
符合時，即可稱該建築物為「公寓大廈」。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
92
區分所有及區分所有權人
區分所有：「數人區分一建築物而各有其
專有部分，並就其共用部分按其應有部分
有所有權。」。
區分所有權人：為擁有區分所有建築物的
人，意即所有權人。
「專有部分不得與其所屬建築物共用部分
之應有部分及其基地所有權或地上權之應
有部分分離而為移轉或設定負擔。」區分
所有之建築物，與其基地有一體之特性。
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
林大森
93
專有部分
公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，
且為區分所有之標的者。該所稱使用上之
獨立性，其要件可以是構造上區劃之獨立，
也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之
獨立。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
94
約定專用部分
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有
權人使用者。意即公寓大廈本屬於「共用
部分」，經由規約約定或區分所有權人會
議決定供做特定區分所有權人專有使用，
該部分就稱為約定專用。
約定專用事項必須不違反法令規定，且約
定方式仍不得違反公序良俗或違反法律之
強制或禁止規定。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
95
共用部分
公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者。
法定共用部分，如法定空地、法定防空避
難設備及法定停車空間，均為當然之共用
部分。
構造上或性質上之共用部分，對建築物結
構及安全或維持共用所必需之部分。如基
礎、樑柱、連通數個專有部分之共同走廊、
樓梯、門廳…等。
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
96
林大森
約定共用部分
公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
約定共用部分視為供公共使用的一部分，
其管理與維護責任均與共用部分相同，由
管理人員或管理委員會負責；公寓大廈約
定共用部分之範圍及所有權人或使用人，
如果未經載明在公寓大廈規約內者，是不
具效力的。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
97
區分所有權人會議
區分所有權人為共同事務及涉及權利義務
之有關事項，召集全體區分所有權人所舉
行之會議。
會議目的 ： 決定大樓規約、大樓是否有重
大修繕或重建必要、住戶違反法令時應否
加以強制遷離或將其所有權強制出讓、約
定專用或約定共用大樓某部分建物等重大
事項及決定其他公共事務，可說是公寓大
廈同居共治、住戶自治的具體表現。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
98
出席該會議的成員，自應以「區分所有權
人」為主，住戶若為承租人、使用人時，
除非受區分所有權人委託出席，否則不能
參加區分所有權人會議。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
99
住戶
公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他
經區分所有權人同意而為專有部分之使用
者或業經取得停車空間建築物所有權者。
「住戶」與「區分所有權人」的定義並不
相同，如果區分所有權人住在自己的屋子
裡，就必然是「住戶」；住在公寓大廈內
的人，一定是住戶，但不一定是區分所有
權人，他可能是承租人，或是經區分所有
權人同意而住在公寓大廈內的其他任何人。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
100
管理委員會
為執行區分所有權人會議決議事項及公寓
大廈管理維護工作，由區分所有權人選任
住戶若干人為管理委員所設立之組織。
管理委員會只是執行公寓大廈全體住戶組
成的「區分所有權人會議」的決議，或關
於公寓大廈日常性的管理維護工作的管理
性組織，在未經區分所有權人會議決議，
或規約中未授權下，尚無自行決定足以影
響住戶權義事項之權力。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
101
管理負責人及管理服務人
管理負責人：未成立管理委員會，由區分
所有權人推選住戶一人或依第28條第3項、
第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務
者。
管理服務人：由區分所有權人會議決議或
管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執
行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服
務人員或管理維護公司。管理服務人包括
自然人及法人二類。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
102
規約
公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，
確保良好生活環境，經區分所有權人會議
決議之共同遵守事項。
規約按其性質係三個以上區分所有權人意
思表示相互合意而成立的法律行為，對各
區分所有權人及住戶具同一意義及利害關
係，即所謂「居家憲法」性質。
規約的內容得由區分所有權人透過集會自
行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦
不得違背公序良俗及排除或變更區分所有
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
103
權人之本質。
林大森
公寓大廈管理服務人員
領有中央主管機關核發認可證，受僱或受
任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之
人員。
包括：公寓大廈防火避難設施管理人員、
公寓大廈設備安全管理人員。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
104
公寓大廈管理條例規定室內裝修管理
專有部分之權利
公寓大廈管理條例第4條：
區分所有權人除法律另有限制外，對其專
有部分，得自由使用、收益、處分，並排
除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之
應有部分及其基地所有權或地上權之應有
部分分離而為移轉或設定負擔。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
105
專有部分之使用限制
公寓大廈管理條例第5條：
區分所有權人對專有部分之利用，不得有
妨害建築物之正常使用及違反區分所有權
人共同利益之行為。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
106
住戶之遵守義務
公寓大廈管理條例第6條：
於維護、修繕專有部分、約定專用部分或
行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、
安全及衛生。
他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用
部分或設置管線，必須進入或使用其專有
部分或約定專用部分時，不得拒絕。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
107
管理負責人或管理委員會因維護、修繕共
用部分或設置管線，必須進入或使用其專
有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
於維護、修繕專有部分、約定專用部分或
設置管線，必須使用共用部分時，應經管
理負責人或管理委員會之同意後為之。
其他法令或規約規定事項。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
108
前項第2款至第4款之進入或使用，應擇其
損害最少之處所及方法為之，並應修復或
補償所生損害。
住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，
住戶、管理負責人或管理委員會得按其性
質請求各該主管機關或訴請法院為必要之
處置。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
109
共用部分不得約定專用之範圍
公寓大廈管理條例第7條：
公寓大廈本身所占之地面。
連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通
往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防
火巷弄。
公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓
地板及屋頂之構造。
約定專用有違法令使用限制之規定者。
其他有固定使用方法，並屬區分所有權人
生活利用上不可或缺之共用部分。
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
110
林大森
公寓大廈共用部分之限制
公寓大廈管理條例第8條：
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及
不屬專有部分之防空避難設備，其變更構
造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類
似之行為，除應依法令規定辦理外，該公
寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議
已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關
完成報備有案者，應受該規約或區分所有
權人會議決議之限制。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
111
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委
員會應予制止，經制止而不遵從者，應報
請主管機關依第49條第1項規定處理，該住
戶並應於1個月內回復原狀。屆期未回復原
狀者，得由管理負責人或管理委員會回復
原狀，其費用由該住戶負擔。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
112
共用部分及其相關設施之拆除、重大
修繕或改良
公寓大廈管理條例第11條：
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕
或改良，應依區分所有權人會議之決議為
之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有
權人按其共有之應有部分比例分擔。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
113
依使用執照及規約使用之義務
公寓大廈管理條例第15條：
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專
有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委
員會應予制止，經制止而不遵從者，報請
直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其
回復原狀。。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
114
維護公共安全、公共衛生與公共安寧
之義務
公寓大廈管理條例第16條：
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、
惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相
類之行為。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
115
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷
弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同
走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設
置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣
告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出
入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、
縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分
所有權人會議決議供營業使用；防空避難
設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停
車空間使用者，得依法供公共收費停車使
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
116
用。
林大森
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工
作時，未經申請主管建築機關核准，不得
破壞或變更建築物之主要構造。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共
安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止
飼養之規定時，從其規定。
住戶違反前4項規定時，管理負責人或管理
委員會應予制止或按規約處理，經制止而
不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
117
關處理。
林大森
住戶規約之訂定及範圍
公寓大廈管理條例第23條：
有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使
用及其他住戶間相互關係，除法令另有規
定外，得以規約定之。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
118
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，
下列各款事項，非經載明於規約者，不生
效力：
約定專用部分、約定共用部分之範圍及使
用主體。
各區分所有權人對建築物共用部分及其基
地之使用收益權及住戶對共用部分使用之
特別約定。
禁止住戶飼養動物之特別約定。
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
119
林大森
違反義務之處理方式。
財務運作之監督規定。
區分所有權人會議決議有出席及同意之區
分所有權人人數及其區分所有權比例之特
別約定。
糾紛之協調程序。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
120
公寓大廈常見之室內裝修現象
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
121
陽台外推現象
公寓大廈管理條例第8條規定：住戶若擅自
將陽台打出，即造成建築物外牆面的改變，
自已違反上開法條內容。
內政部90.9.27台內營字第9085567號函示，
「將建築物原有外牆拆除，而於陽台上加
裝窗戶，為該建築物之外牆，使原有陽台
成為居室之一部分，而增加該建築物之建
築面積，應申請建造執照」。建築物領得
使用執照後，若想「二次施工」將陽台打
通，勢不能藉由申辦室內裝修審查程序得
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
122
以合法化。
林大森
公寓大廈之住戶如要將陽台打通，除非依
法令檢討得以變更，並申請建造執照，且
其公寓大廈之規約有規定或經區分所有權
人會議之決議通過，始得為之。倘非依法
令規定並經區分所有權人會議決議，擅將
陽台外推係屬違建行為，均應按原核准圖
說恢復原狀，否則主管建築機關即依違章
建築處理。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
123
陽台加裝窗戶或防盜鐵窗等現象
公寓大廈管理條例第8條第1項規定：設置
「鐵鋁窗」除應依法令規定辦理外，該公
寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議
已由決議，經向直轄市、縣(市)主管機關
完成報備有案者，應受該規約或區分所有
權人會議決議之限制。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
124
不得妨礙消防逃生及救災機能
為維護公共逃生避難安全，公寓大廈住戶
倘因私設外牆突出物(鐵窗或遮揚棚等)妨
礙樓上住戶避難器具使用，應請洽消防單
位通知該大樓管理負責人或管理委員會依
公寓大廈管理條例第8條予以制止，經制止
不從，則由管理負責人或管理委員會報請
主管機關依同條文第2項及第49條第1項規
定處理，該住戶並應於1個月內恢復原狀。
屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管
理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
125
外牆附設物之尺度應符合當地主管機
關規定
「臺北市違章建築處理要點」明定建築物
依法留設之窗口、陽台或位於防火間隔(巷)
之外牆，裝設欄柵式防盜窗者，其透空率
應在70％以上，淨深不得超過50㎝，且面
臨道路或基地內通路者，應留設有效開口
並不得上鎖，違反者查報拆除；至於2樓以
上陽台加設窗戶或1樓加設鐵捲門、落地門
窗，且原有外牆未拆除者，免予查報，但
不得突出陽台外緣。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
126
外牆加裝窗型冷氣機現象
公寓大廈之住戶若擅自在建築物外牆開口
(窗)，即造成建築物外牆面的改變，自有
違反公寓大廈管理條例第8條規定之虞。
內政部85.8.30台內營字第8505891號函示，
「查建築物所有權人、使用人應維護建築
物合法使用與其構造及設備安全，為建築
法第77條第1項所明定，是建築物於領得使
用執照後擅自開窗，違反上開條文之建築
相 關 法 令 者 ， 可 依 同 法 第 91 條 規 定 辦
理。」。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
127
住戶於外牆上擅自開口(窗)，不僅違反公
寓大廈管理條例，倘涉及「擅自違規開窗」
則又構成違反建築法情事。
「擅自違規開窗」的認定，依內政部90.8.
8台內營字第9084845號函示，係指建築物
之外牆依規定不得開窗而擅自開窗者而言。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
128
破壞公寓大下的外牆面，不包含下列2種情
形：
建築物1樓倘為商業使用，其第1層的騎樓
內側住戶的外牆(內政部85.12.4.台內營字
第8582176號函)。
公寓大廈外牆鐵捲門內側，加設玻璃門窗，
如該門窗係位於「專有部分」範圍內，且
未有妨礙、變更或破壞主要構造，非屬公
寓大廈管理條例第8條規定的變更外牆面行
為(內政部86.6.27.台內營字第8605098號函)。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
129
在共用部分之走廊、樓梯間擺設鞋櫃
或置物櫃等現象
國人「空間永遠不夠用」的情況下，許多
住戶會把腦筋動到樓梯間、門口，輕則在
門口擺置鞋櫃、傘架、腳踏車，重則連同
雜物一併堆置在門口和樓梯間，甚至私設
欄柵或門扇，並裝修其牆面和天花板，儼
然成為私人的玄關。
不僅有礙觀瞻、妨礙公共衛生，甚至涉及
侵權行為，而且萬一不幸發生火災，更可
能阻礙逃生避難動線，影響非同小可。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
130
公寓大廈管理條例第7條第2款規定，「連
通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往
室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火
巷弄不得約定作為專用部分」，故當層樓
梯間、走廊雖屬於「小公」，仍不得任由
住戶據為私用。
違反規定者，管理委員會依法有義務予以
制止或按規約處理，經制止仍不遵從者，
得報請地方主管機關處理。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
131
在上下樓層均為同一人所有時，拆除
中間所夾樓板之現象
通常公寓大廈專有部分的樓地板，係屬上、
下層區分所有權人所共有，但若上下層之
區分所有權人為同一人時，自免經其他區
分所有權人之同意，得逕依法申請變更(內
政部85.10.1台內營字第8584954號函)。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
132
在上下樓層均為同一人所有時，拆除
中間所夾樓板之現象
樓地板係屬建築法明定的「主要構造」之
一，如果要局部拆除(如挑空樓板或增設室
內梯)，已逾越室內裝修管理範疇，必須委
託開業建築師辦理變更使用執照，同時檢
討結構安全，並作適當的構造補強。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
133
室內裝修違法或不當之現象
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
134
室內裝修違法之現象
擅拆連接陽台之外牆及落地鋁門現象
住家為了增加室內空間，拓展視野或增加
採光，常將連接陽台的外牆拆除，此舉已
構成違章建築擴增容積，為法令所不許。
大多數陽台均採用懸臂式結構設計，若將
連接陽台的外牆拆除，構造上是不安全的。
依據消防單位的救災經驗，火災發生時，
陽台可以提供人員短暫的避難空間，陽台
邊的外牆可以有效阻擋火勢的蔓延，增加
逃生的契機。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
135
違法二次施工搭建夾層或補平挑空之
現象
擅自搭建室內夾層或補平挑空樓板不僅違
章擴增建築容積，明顯增加建築物荷重，
地震時建築物所受的地震總橫力將大幅增
加，相對使房屋的受災程度更加嚴重。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
136
僅就常見「夾層」、「挑高」等專有名詞
加以說明：
夾層：係指夾於樓地板與天花板間之樓層；
同一樓層內夾層面積之和，不得超過該層
樓地板面積三分之一或100㎡，超過者應視
為另一樓層。夾層面積應計入樓地板面積
檢討容積率，其經依法核准建造者，即可
登記產權。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
137
挑空：係指部分居室例如客廳，提高其樓
層高度，使該部分居室具有二層以上之空
間高度，以獲得較大之視野及採光，藉以
創造活潑而具有變化之室內環境。
「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。
挑空部分因其無樓板，得不計入樓地板面
積，挑空部分非依法令規定辦理變更使用
執照，不可擅自補平樓板，否則主管建築
機關當依違章建築論處。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
138
室內裝修涉及應辦變更使用執照或雜
項執照行為
依建築法第77條之2規定，建築物室內裝修，
不得妨害或破壞主要構造、防火避難設施、
防火區劃及消防設備。
同法第73條第2項規定，建築物應依核定之
使用類組使用，其有變更使用類組或有第9
條建造行為以外主要構造、防火區劃、防
火避難設施、消防設備、停車空間及其他
與原核定使用不合之變更者，應申請變更
使用執照。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
139
同法第7條規定，本法所稱雜項工作物，為
營業爐灶、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹
立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、
機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建
築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物
興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、
昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、
污物處理設施等。有關雜項工作物之建築，
應申請雜項執照。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
140
未符合室內無障礙環境規定之現象
依據身心障礙者保護法的規定，公共建築
物均應規劃設置便於各類身心障礙者行動
與使用之設施及設備。
建築技術規則建築設計施工編第10章「公
共建築物行動不便者使用設施」特別明定
16種公共建築物必須視其種類及適用範圍
檢討設置室外引導通路、坡道及扶手、避
難層出入口、室內出入口、室內通路走廊、
樓梯、昇降設備、廁所盥洗室、浴室、觀
眾席及停車位等11種供行動不便者使用設
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
141
施。
林大森
妨礙或破壞消防安全設備之現象
一般室內裝修從業人員因不諳消防法令，
室內裝修設計或施工階段因未顧及消防安
全設備之性能，甚至蓄意變更、拆改致不
合法令規定，增添公共安全的隱憂。
建築物室內裝修管理辦法第25條明定「室
內裝修不得妨礙或破壞消防安全設備，其
申請審核之圖說涉及消防安全變更者，應
依消防法規規定辦理，並應於施工前取得
當地消防主管機關審核合格之文件。」
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
林大森
2015/4/13
142
同辦法第29條第4項規定「室內裝修涉及消
防安全設備者，應由消防主管機關於核發
室內裝修合格證明前完成消防安全設備竣
工查驗」。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
143
室內裝修不當造成破壞結構之現象
任意於樑柱或壁體鑽鑿打洞之現象
房屋結構比作人體，屋內的樑、柱、樓板、
承重牆等主要構造就是人的筋骨。
室內裝修時將主要構造任意拆除、鑽孔、
開口或剔槽埋設管線，就會「傷筋動骨」
危害建築物整體結構安全，遇到地震就容
易坍塌或斷裂。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
144
任意於室內分間牆拆、改之現象
室內裝修的管理範圍原本就包含分間牆之
變更，變更前須留意下列兩點限制：
不得拆除承重牆：承重牆是建築物的「主
要構造」，室內裝修自不得加以破壞或妨
礙。如需局部變更承重牆，不僅應辦理變
更使用執照，而且依公寓大廈管理條例規
定，承重牆壁係屬公寓大廈不得為約定專
用的「共用部分」，非依法並經區分所所
權人會議決議，不得變更。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
145
結構安全須由建築師簽證：依建築物室內
裝修管理辦法第22條規定，室內裝修圖說
應由開業建築師或專業設計技術人員署名
負責。但建築物之分間牆位置變更、增加
或減少經審查機構認定涉及公共安全時，
應經開業建築師簽證負責。室內裝修應儘
量不要拆除分間牆，尤其是一樓的分間牆
更不宜拆除。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
146
任意於增加建築物載重之現象
當建築物的載重越重，所受的地震總橫力
就越大，遇到大地震就越容易發生災害。
採用輕質的材料裝修，可減少地震力，即
使發生損壞也容易修補，不會造成人員傷
亡。
室內分間牆若採用輕質隔間施作，因其牆
體與樑柱構造分隔，樑柱可充份發揮其抵
抗地震的能力而不會產生短樑或短柱等應
力集中的破壞現象。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
147
室內裝修應避免採用厚重石材裝飾牆面或
地坪，更忌諱以澆置混凝土方式將室內地
坪墊高，大幅增加樓地板荷重。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
148
室內裝修超出專有部分致侵害公寓大
廈住戶共同利益之現象
公寓大廈管理條例第7條已明定5種「法定
共用部分」不得為約定專用部分，住戶自
不可擅自予以裝修或變更，尤其是「連通
數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室
外之通路或門廳」等空間，住戶不得擅自
裝修；而「公寓大廈之基礎、主要樑柱、
承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」，住戶
均不能擅自變更改造。
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
149
林大森
施工前應向管理委員會備案，施工期間，
不得拒絕、阻礙管理委員會或市政府建管、
消防、勞檢、環保等單位之監督及檢查之。
室內裝修行為，嚴禁下列事項：
妨礙或破壞建築物主要構造、防火區劃、
防火避難設施及消防設備。
占用或損壞公寓大廈共用部分或擅自移裝
共用設備。
擅自增設夾層或於天井、法定空地、陽台、
平台等類似空間違章搭建構造物。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
150
區分所有權人及住戶應督促室內裝修從業
者遵守下列規定 ：
施工期間，應遵守環保、勞工安全衛生及
消防法令規定，做好各項安全防護措施；
油漆房間、家具時嚴禁使用明火。
不得隨意在共同走廊、樓梯間、門廳、法
定空地、防火巷等處堆置建材或工程廢棄
物，並嚴禁從陽台或窗口高空拋（倒）物。
搬運建材或垃圾後應負責隨時打掃，維持
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
151
清潔。
林大森
施工時應關閉分戶門，平日晚間6時起至次
日上午8時及例假日期間，不得從事敲、鑽、
鑿、鋸等產生嚴重噪音之施工活動。
室內裝修過程若導致共用部分、公共設施
或相鄰住戶之管道阻塞、滲漏水、停水停
電、物品損毀等情事，區分所有權人及住
戶應即時修復並承擔相對之賠償責任。
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
152
住戶常因更換浴廁、廚房的地磚或變更其
空間位置，未妥善做好防水層及地坪洩水
坡度，造成相鄰住家滲漏水。
防水防漏是室內裝修工程中很重要的一環，
尤其是外牆、窗檐、窗框角及陽台、浴廁、
廚房等有埋設排水管的部位，最容易產生
滲漏水現象。
以浴室為例，若規劃將原有牆面及地坪磁
磚敲除重作時，縱使原來已有防水層，仍
要重新施作，才能確保防滲防漏效果。
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
153
林大森
通常浴室四周側牆防水層的高度至少要20
㎝，有浴缸的部位，防水層也需高出浴缸
頂部20㎝以上。而設有淋浴器具而無其他
防水措施時，防水層應做到淋浴時可能噴
灑到的所有部位。
當防水層施工完畢後，必須做24小時的蓄
水試驗，查認沒有滲漏現象後，才能施作
面層。
衛生設備與排水管的接合處，必須確認接
頭緊密，而暗裝的管道部位，也要經過試
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association 2015/4/13
154
水，確認沒有滲水現象才可以隱蔽。
林大森
簡報完畢
敬請指教
林大森
臺灣省建築師公會Taiwan Architects Association
2015/4/13
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