Transcript Поглотит ли рынок массовый выход новых

П Р Е З Е Н ТА Ц И Я
«ПРЕДПОСЫЛКИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
РА З В И Т И Я Р Ы Н К А А П А РТА М Е Н ТО В :
П О ГЛ О Т И Т Л И Р Ы Н О К М А С С О В Ы Й В Ы ХОД
Н О В Ы Х П Р О Е К ТО В ? »
«Недвижимость – 2013»
МЕТРИУМ ГРУПП
М а р т, 2 0 1 3 г .
СОДЕРЖАНИЕ
Предпосылки развития рынка апартаментов г.Москвы
Обзор текущей ситуации на рынке
Основные тенденции. Прогноз развития на 2013г.
«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»
2
П Р Е Д П О С Ы Л К И РА З В И Т И Я Р Ы Н К А

Сит уа ция до кризис а на рынке

Ограниченное
апартаментами
апартаментов:
количество
–
всего
комплексов
в
с
реализации
было
16 проектов.

Преобладание
премиум-класса
в
предложении.
Основная часть приходилась на Москва-Сити.

Низкие темпы выхода
новых проектов – на уровне
1-2 проектов по итогам года.

Предпосылки для развития рынка апартаментов:

Гл уб о к и й
кризис
недвижимости
спроса,
2
млн.
на
(падение
переизбыток
кв.
м).
Как
рынке
ставок
на
коммерческой
40-50%,
падение
площадей
следствие
-
более
реконцепция
планируемых проектов в МФК с апартаментами.

первоначальной
Перепрофилирование
офисного
концепции.
функционала
под апартаменты
Программа по редевелопменту промышленных зон
г. М о с к в ы . П л а н и р у е т с я р а з в и т и е 7 5 0 0 г а с в ы в о д о м
производства и застройкой данной территории
Пример.
станции
Проект «Хрустальные башни» в районе
метро
« Ул и ц а
1905
года».
Изначально
концепцией планировалось строительство бизнес-
коммерческими и жилыми проектами.

Редевелопмент
центра,
Снижение в 2 раза объемов строительства жилой
н е д в и ж и м о с т и в г. М о с к в е с 4 - 5 м л н . к в . м д о 2 -
однако
в
2013
году
было
принято
решение под перепрофилирование комплекса под
апартаменты.
2,5млн. кв. м
«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»
3
О Б З О Р Т Е К У Щ Е Й С И Т УА Ц И И

год
2012
стал
апартаментов
раза.
в
Сейчас
переломным
Москве.
в
О бъ ем
реализации
в
развитии
предложения
находится
35
рынка
вырос
в
проектов
2
Диаграмма 1. Доля комплексов с апартаментами в
структуре проектов, вышедших на рынок в 2012 г.
с
апартаментами.

В 2012 году продажи открылись в 22 новых комплексах,
ч то с о ста в и л о 5 9 % от о б ще го ч и с ла объ е к то в, в ышед ш и х в
2 0 1 2 г.

Существенный
рост
доли
апартаментов
в
общей
структ уре предложения первичного рынка жилья Москвы,
к оторая се йча с с о ста вляет 1 5 %.
Таблица 1. Некоторые комплексы апартаментов, вышедшие
на рынок в 2012 г.
№
Название
Округ
Девелопер/
Застройщик
№
Название
Округ
Девелопер/
Застройщик
1
Берзарина, 12
САО
Sminex
12
Дом Гельриха
ЦАО
Vesper
2
Studio #8
САО
KR-Properties
13
Кадашев ские
Палаты
ЦАО
KR-Properties
3
Парк Мира
СВАО
Sminex
14
Каретный Плаза
ЦАО
Промстройив ест м
4
Штаб кв артира на
Мосфильмов ской
ЗАО
Мортон
15
ОКО
ЦАО
Capital Group
5
Tivoli
ВАО
Sminex
16
Меркурий-Сити
ЦАО
Лиедел Инв ест
ментс Лимитед
6
Loft Garden
ВАО
Red Development
17
СиТер
ЦАО
Галс-Дев елопмент
7
Pure Loft
ЮАО
ООО Филадельфия
18
Petrovsky Apart
House
САО
Imagine Estate
8
Loft Factory
ЦАО
ГК Брик
19
Wine House
ЦАО
Галс-Дев елопмент
9
Loft Post
ЦАО
Red Development
20
Нов ый Арбат, 32
ЦАО
Балтийская
строительная
10
Soho Loft
ЦАО
ГК Брик
21
Мансарды на
Мясницкой
ЦАО
ГК Стриминв ест
11
Bernikov
ЦАО
Магистрат
22
SKY PARKS
СВАО
Интелнет св язь
Диаграмма 2. Доля апартаментов в структуре
предложения первичного рынка жилья Москвы
«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»
4
О Б З О Р Т Е К У Щ Е Й С И Т УА Ц И И

С нача ла ново го года на ры нок вы шел од и н но вы й объ е к т « T u r a n d o t R e s i d e n c e s » ( у л . А р б а т, 2 4 - 2 6 ) .

Диаграмма 3. Структура предложения апартаментов по
классам
Все го на се годняшний де нь продажа а партаме нто в в Москве
ведется
в
принадлежит
комплексах.
35
к
элитной
Более
половины
недвижимости,
из
них
к
бизнес-
диапазона
рынок
43%
-
к л а с с у.

В
сегменте
более
низкого
ценового
апартаментов по-прежнему еще не сформирован. К комфортк ла с с у мож но от не ст и пок а толь к о два объ е к та - Pu re Lof t и
S K Y PA R K S .

Большинство
комплексов
сосредоточено
в
Центральном
округе . Их доля с оставляет 59%. Второе место за нимает САО
- 12%.

Более
половины
о бъ ек тов
с
апартаментами
Диаграмма 4. Структура распределения комплексов
с апартаментами по округам
(56%)
представляют собой реконструируемые производственные и
административные
предложения
с
здания.
Из
апартаментами,
новостроек,
40%
включающих
составляют
о бъ е к т ы,
расположенные на территории ММДЦ «Москва-Сити».
«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»
5
О Б З О Р Т Е К У Щ Е Й С И Т УА Ц И И

О к ол о 3 4 % к ом пл ек с о в гото во к п рож ива н и ю . В 3 7 % объ е к тов
строительные
завершены
в
реализуемых
либо
этом
ремонтные
г о д у,
сегодня
в
работы
20%
-
комплексов
в
должны
2014
будут
г.
быть
Около
сданы
в
2015
Диаграмма 5. Распределение комплексов с
апартаментами по дате ввода в эксплуатацию
9%
и
2 0 1 6 г г.

Рынок
апартаментов
Москвы
вк лючает
предложения
пл о ща дью от 29 до 1 200 кв. м с бюджето м 5,194 – 720,000
млн руб. Це на ква дратно го метра варьируется от 103 до 1046
тыс. руб., средневзвешенное значение составляет 275,7 тыс.
руб. (в ЦАО – 381,9 тыс. руб.).

Особенностью
2012
г.
стал
выход
на
рынок
проектов,
которые по ряду характеристик можно отнести к сегменту
бизнес-класса
(наличие
охраняемого
паркинга,
общественных
инженерных
зон,
систем
огороженной
высококачественной
современных
и
территории,
т. д . ) ,
отделки
высокотехнологичных
однако
средний
Диаграмма 6. Средневзвешенная цена квадратного
метра апартаментов по округам, руб.
бюджет
апартаментов в них сравним с ценами на квартиры эконом- и
комфорт-класса.
Минимальная
стоимость
апартаментов
в
та ких к о мпле ксах с о ста вляет 5 -6 млн руб.

Э т и о бъ ек ты пок азы вают до статоч но хоро ш ие те мп ы продаж
-
до
6 -10 а парта ментов
в месяц.
Также
высоким
спросом
пол ь зуютс я не к ото р ые о бъ е к ты « М о ск ва -С и ти» , где в ме с я ц
пр одается до 1 4 а па ртаментов.
«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»
6
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ. ПРОГНОЗ

Рост
объема
предложения
апартаментов.
Раст ущий
дефицит строительных площадок в Москве, осуществление
городской программы по реорганизации промышленных зон в
дальнейшем
рынка
будут
способствовать
апартаментов
и
продолжению
увеличению
развития
Наименование
проекта
Округ
Адрес
Общая
площадь,
кв. м.
ОАО Москов ский
комбинат
Царицыно-2
ЮАО
ул. 6-я Радиальная
300 000
Инфосеть
Борисов ский
дом
ЮАО
В
MR Group
МФК "Водный"
САО
эконом- и
MR Group
Фили-Град
ЗАО
ГК «Букет»
-
ПИК
Сити-Кв артал
предложения
этого
Развитие нижнего ценового сегмента апартаментов. Для
российского
становится
потребителя
более
формат
привычным,
2 0 1 3 г. о ж и д а е т с я
его
апартаментов
популярность
развитие рынка в сегменте
также
р а с т е т.
комфорт-класса.

Дальнейшее
Весной
активное
пла нируется
развитие
выход
рынка
сразу
апартаментов.
нескольких
проектов
с
апартаментами с более доступной ценовой политикой, что
ок а жет
значительное
влияние
на
рынок.
Так ,
весной
ожидается открытие продаж а партаме нто в в «Ц арицыно -2» и
«Борисовском доме».

Рост
темпов
продаж.
А л ьт е р н а т и в а
покупке
жилья
в
бюджете 3-5 млн. рублей на рынке Москвы. Мы считаем,
что
апартаменты
займут
свою
бюджет
покупки
начинаться
в
нишу
от
а л ьт е р н а т и в о й
сегменте
на
рынке.
апартаментов
2,8-3
данной
эконом-
млн.
и
комфорт-
Заявленный
в
данных
руб.
стоимости
На
на
Участники проекта
сегмента.

Таблица 2. Некоторые проекты, выход которых
рынок планируется в 2013 г.
Sminex
ГК "NBM"
МФК "Парк
Мира", 2 оч.
Golden Mile
Private
Каширское шоссе
в л. 63
Голов инское
шоссе, в л. 5
Берегов ой проезд,
в л. 5
166 000
ЦАО
Причальный проезд
156 000
ЦАО
ул. Мантулинская
176 000
СВАО
пр. Мира, 102
60 000
ЦАО
ул. Остоженка, 9
н/д
23 000
378 245
Галс-Дев елопмент
"Пекин"
ЦАО
ул. Большая
Садов ая, д. 5, стр.
98 660
сити-21 в ек
«Алекс-Сити»
СВАО
мкрн. Калошино-А
49 650
ЗАО
ул. Кульнев а, д. 4
138 450
ЗАО «Международный
МФК с
Центр дев елопмент» апартаментами
класса
минимальный
проектах
будет
сегодняшний
день
недвижимости
на
рынке
М о сквы является по к упк а комнат в квартира х. Одна ко в силу
юридических
факторов
к уда
сложностей,
покупка
более
в
плане
комфорта
отдельных апартаментов
привле к ательным
вариантом
и
других
представляется
по
сравнению
с
п р и о б р е т е н и е м к о м н а т.
«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»
7
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ. ПРОГНОЗ

С учетом существующих
темпов
поглощения площадей, текущий объем апартаментов может быть выбран
в т е ч е н и е п о р я д к а 1 - 2 л е т.

На
сегодняшний
день
общее
предложение
на
рынке
Москвы
оценивается
на
уровне
около
2 тыс. апартаментов.

Более
80%
от
всего
объема
рынка
на
сегодняшний
день
приходится
на
апартаменты
бизнес-класса,
около
15%
приходится на объекты элит-класса, доля эконом- комфорт-класса пока незначительна. Однако с выходом проекта
«Борисовский дом» и в особенности «Царицыно-2» сегмент эконом- комфорт-класс значительно возрастет в структуре
распределения

рынка.
На текущий момент средние темпы продаж апартаментов варьируются по элит- и бизнес-классам от 2 до 7 единиц в
месяц.
Исходя из этих вводных, можно рассчитать примерные сроки экспозиции всего выставленного на продажу
объема апартаментов (таблица 3).
Таблица 3. Расчет темпов поглощения и сроков экспозиции
рынка апартаментов

Средняя
динамика
продаж,
ед. в мес.
Средняя
динамика
продаж,
ед. в год
Средняя
динамика
продаж по всем
проектам,
ед. в год
Класс
Количество
Проектов, ед.
Количество
апартаментов,
ед.
Элит
18
791
2-4
36-48
648-864
Бизнес
15
1138
3-7
45-105
675-1 575
В сегменте эконом (комфорт) класса в настоящий момент на рынке представлен незначительный объем
апартаментов.
Темпы продаж в новых проектах эконом (комфорт) класса могут составить порядка 15-30 единиц в месяц.
высокий темп продаж апартаментов
Столь
класса эконом (комфорт) относительно других сегментов обусловлен анализом
опыта продаж эконом (комфорт) класса.

Также при прогнозе темпов продаж
апартаментов
эконом (комфорт)
класса необходимо учитывать бюджет покупки
апартаментов, значительно уступающий аналогичным показателям в сегментах элит- и бизнес-классов и, как следствие,
охват большей аудитории потенциальных покупателей.
«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»
8
КОНТАКТЫ:
МЕТРИУМ ГРУПП
МОСКВА, УЛ. БЕГОВАЯ, Д.3
БЦ «НОРДСТАР ТАУЭР», 35 ЭТАЖ
ТЕЛ.: +7 (499) 270-2020
WWW.METRIUM.RU
КОНТАКТНОЕ ЛИЦО:
СОКОЛОВА АННА
ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА
АНАЛИТИКИ И КОНСАЛТИНГА
+7 (903) 738-1858
[email protected]
МЕТРИУМ ГРУПП