Transcript Penilaian HPH

Penilaian
ritail space (ruko / kios)
[email protected]
Pendekatan Penilaian

Perbandingan data pasar



Ruko / kios di kawasan ruko / kios
Nilainya merupakan kesatuan tanah & bangunan
Kalkulasi biaya



Ruko / kios di kawasan perumahan / campuran
Ruko / kios dengan IMB sebagai rumah tinggal
Nilainya penjumlahan antara nilai pasar tanah + nilai
pasar bangunan
FAKTOR-FAKTOR YANG
BERPENGARUH

IMB sebagai ruko / kios atau rumah tinggal



Ploting tanah, indentifikasi aset


Jika IMB sebagai ruko / kios maka digunakan pendekatan
data pasar, namun jika IMB sebagai rumah tinggal maka
digunakan pendekatan kalkulasi biaya.
Jika tidak ada IMB maka dilihat dari kawasan /
lingkungan sekitarnya apakah HBU untuk ruko / kios
Alamat aset yang dinilai sesuai sertipikat
Jumlah objek penilaian (individual atau masal)

Jika yang dinilai ruko stok / kios stok developer yang
jumlahnya relatif banyak maka penilaian harus
dikombinasikan dengan NPV dari proyeksi penjualannya
Pendekatan Data Pasar




Ruko data pembanding memiliki jumlah lantai yang sama
dengan aset
Adjusment (+/-) berdasarkan lokasi, kondisi ruko,
proporsional luas lantai, sertipikat kepemilikan,
Jika jumlah lantai ruko objek berbeda dengan ruko data,
maka perlu dilakukan adjusment seolah 2x ruko objek
memiliki luas lantai yang setara dengan jumlah lantai
ruko data, kemudian nilainya ditambah / dikurangi
dengan selisih luas lantai ruko objek yang sebenarnya.
Jika ruko objek memiliki sarana berupa AC, Listrik, dan
telepon yang lebih banyak daripada sarana ruko
pembanding, maka kelebihan sarana tersebut dinilai
secara terpisah dengan pendekatan kalkulasi biaya
Pendekatan Kalkulasi Biaya



Hitung nilai pasar tanah ruko seolah olah masih
tanah kosong dengan pendekatan data pasar
Hitung nilai pasar bangunan dan sarana ruko
dengan pendekatan kalkulasi biaya
Nilai pasar ruko = nilai pasar tanah + nilai pasar
bangunan
Penilaian Masal








Hitung nilai pasar masing – masing ruko / kios
secara parsial
Study market tentang take up penjualan ruko /
kios
Proyeksikan penjualan unit ruko / kios per tahun
Hitung pendapatan per tahun dari penjualan
masing – masing ruko / kios
Hitung biaya berupa marketing fee, dan holding
cost (perawatan dan PBB)
Hitung pendapatan bersih
Hitung Net Present Value (NPV) dari pendapatan
bersih
Nilai Pasar = total dari NPV
Hal yang perlu diperhatikan



Jika di atas sertipikat tanah yang dijaminkan
berdiri bangunan ruko dan rumah / gudang,
maka nilai ruko tersebut perlu ditambahkan
dengan nilai pasar dari rumah / gudang tersebut
Jika di sebelah belakang ruko memiliki kelebihan
tanah, maka kelebihan tanah tersebut dinilai
secara terpisah. Nilai aset keseluruhan adalah
nilai ruko + nilai kelebihan tanah belakang
Faktor pengurang, seperti : sutet, banjir,
makam, tusuk sate