Transcript Les dispositifs d`aides. (PowerPoint - 14.8 Mo)

Les interventions et le financement
de l’Anah en faveur des
copropriétés en difficulté.
Pascale CHODZKO Anah/ SEPE – Fevrier 2011
www.lesopah.fr
www.coproprietes.org
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté.
Quelques mots sur l'Anah, point d’actualité
L’ingénierie
Les financements
Les programmes et les autres cas d’octroi de l’aide au syndicat
Quelques mots sur l'Anah
Présentation de l’Anah
Etablissement Public d’Etat
Codifié aux articles L 321-1 CCH et R 321-1 à 22 du CCH
L’Anah est gérée par un CA (RGA, liste des travaux
subventionnables...)
Double tutelle du Ministère du Logement et de celui des Finances
Quelques mots sur l'Anah
Ses missions : mettre en œuvre la politique nationale de
développement et d’amélioration du parc de logements privés
existants, participer à la LHI, améliorer les outils de connaissance du
parc privé
Son action : accorder des subventions pour l’amélioration des
résidences principales de plus de 15 ans à des propriétaires
occupants modestes ou à des propriétaires bailleurs privés.
Son budget : 556 M€ de subventions en 2010 pour 107 328
logements.
Quelques mots sur l'Anah
Résultats 2010
NB de logements aidés
Copro
19%
PB
31%
33 152
20 484
53 435
PO
50%
Quelques mots sur l'Anah
Résultats 2010
Subvention en M€
Copro
9%
42,77M€
PO
30%
290,8 M€
PB
61%
146,38
M€
Quelques mots sur l'Anah, des évolutions
importantes depuis 2009
Un nouveau financeur : l’UESL
De nouvelles missions :
La RHI et l'humanisation des structures d’hébergement ;
Le Plan National de Requalification des Quartiers Anciens
Dégradés ;
La lutte contre la précarité énergétique dans le cadre du
Programme national d’aide à la rénovation thermique.
Les nouvelles missions RHI/THIRORI
RHI : compétence transférée à l’Anah
Opération sous maîtrise d’ouvrage locale
Traitement d’immeubles insalubre et en péril sous IDH
Par acquisition et démolition d’immeubles
Puis reconstruction de logements en sortie (non financée par la RHI)
Déficit d’opération RHI :
Dépenses = études + relogement + acquisitions + démolitions (ou
réhabilitation partielle)
Recette = reventes des terrains ou immeubles principalement
THIRORI : nouveau dispositif
Les nouvelles missions RHI/THIRORI
L’éligibilité d'un projet aux financements
Bénéficiaires
Collectivités territoriales ou leurs groupements
Sociétés de construction dans lesquelles l'État détient la majorité du capital
Tout organisme ayant vocation à être bénéficiaire de l'expropriation ainsi que les
concessionnaires des opérations d'aménagement mentionnés au L. 300-4 du code
de l'urbanisme.
5 critères cumulatifs d’éligibilité, communs à la RHI et au THIRORI, à quelques
différences près :
1. Traitement d'ensemble de la problématique de l'habitat indigne
2. Cohérence du projet avec la politique d'aménagement du quartier ou de l'ilôt
3. Caractéristiques des immeubles du périmètre de l'opération
4. Un projet social destiné aux occupants du périmètre financé
5. Production de logements dans un objectif de mixité sociale
Les nouvelles missions RHI/THIRORI
Etude de calibrage : plafond de 200 000€ HT- taux de 70% maximum
analyse du bâti et diagnostic urbain,
analyse de l'état foncier et immobilier,
enquête sociale,
étude et accompagnement juridique
Accompagnement social et relogement : plafond de 10 000€ TTC /
ménage relogé - 70% maximum
Déficit d'acquisitions, démolitions / réhabilitation : pas de plafond - 70%
maximum en RHI - 40% maximum en THIRORI
appropriation et libération des sols,
travaux sur emprises foncières et sur immeubles,
frais de maîtrise d'œuvre et de maîtrise d'ouvrage
recettes : cessions de charges foncières, terrain, commerces et
autres
Les nouvelles
missions : le
PNRQAD
Les nouvelles missions : zoom sur le programme “Habiter
Mieux”
Fonds d’Amélioration pour la Rénovation thermique « habiter mieux »
500 millions d’€ de 2010 à 2017
Aux propriétaires occupants en complément de l’aide Anah – 300 000
Dans le cadre d’un CLE (contrat local d’engagement )
Prime travaux :
1100 € dès 25% de gain énergie
1600 € max si abondement collectivité
Aide ingénierie :
430 € AMO diffus
300 € en opérations programmées en complément de l’aide de l’Anah
Quelques mots sur l'Anah, feuille de route 2011
2011 : réorientation des aides de l’Anah
Priorité donnée à la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé ;
Rééquilibrage de l’aide de l’Anah en faveur des PO ;
Ciblage des aides en faveur des PB.
Quelques mots sur l'Anah, zoom sur la réforme du régime
des aides
Propriétaires bailleurs
Un régime unifié entre les zones (objectif traitement habitat dégradé ou indigne
Distinction selon l’état de dégradation (moyen dégradé/ très dégradé
Conventionnement du loyer = LI minima + étiquette E.
Propriétaires occupants
Développer l’action à destination des PO dans une logique sociale et technique à
partir de l’analyse des besoins (autonomie, énergie )
Revaloriser les aides en cas de dégradation très importante (diagnostic)
Priorité : Précarité énergétique - travaux rentables – FART
Enjeu ingénierie et diagnostic.
Quelques mots sur l'Anah, les dispositifs dédiés à
l’amélioration thermique des bâtiments, l’éco
conditionnalité
Propriétaires bailleurs (Loyer intermédiaire a minima)
Type
travaux
Détail type
travaux
Habitat indigne
Travaux
grave ou
lourds –
logement
plafond
dégradation
majoré
importante
Plafond
travaux
1 000 €
HT/ m²
limité à 80
m² (soit 80
000€)
Habitat indigne
Travaux
hors
plafond
majoré
Autonomie
500 € HT/
Dégradation
m² limité à
moyenne
80 m² (soit
RSD - décence 40 000€)
Transformation
d’usage
Taux
35%
Prime
réductio
n loyer
100€/m²
limité à
80m²
(8000€
max)
Prime
Eco
réservatio condition
n
nalité
2000€
Si
réservation
:
35%
UESL
25%
Ou
25%
Préfet si
LCTS
25%
E
Quelques mots sur l'Anah, les dispositifs dédiés à
l’amélioration thermique des bâtiments, l’éco
conditionnalité
Propriétaires occupants
Type
travaux
Détail type
travaux
Travaux
lourds –
plafond
majoré
Travaux
hors
plafond
majoré
Habitat indigne
ou logement
50 000€ HT
dégradation
importante
50%
50%
50%
Habitat indigne 20 000 € HT
50%
50%
50%
Autonomie
(vieillissement/ 20 000 € HT
handicap)
50%
50%
35%
35%
20% uniquement
si Plan
Sauvegarde et
OPAH copro
Autres travaux
(dont énergie)
Plafond
travaux
20 000€ HT
Plafond
Plafond
Plafond de
ressources ressources ressources
de base
très
majoré
sociaux
20%
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté : des typologies contrastées d’habitat
Les quartiers récents
Les quartiers anciens
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté : l’ingénierie
L’Anah intervient tout d’abord sur le champ de l’ingénierie
(d’importantes évolutions au dernier CA de l’Anah)
 En OPAH « copropriété » et PLS, dans les grandes
copropriétés, les taux sont harmonisés et les plafonds sont revus
 En volet « copropriété », destiné à l’intervention sur les petites
copropriétés diffuses en secteur opérationnel, l’ingénierie est
prévue dans le suivi-animation de l’opération principale
Dans tous les cas, il est possible de financer des études et
expertises complémentaires en phase pré opérationnelle et en
phase de suivi –animation
Une aide au redressement de la gestion est possible.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté : l’ingénierie
Le cas particulier du volet « copropriété »
 Une opération en quartier ancien (OPAH RU, PIG Insalubrité…)
peut inclure un « volet copropriété ». Dans ce cas, des
immeubles en difficulté sont repérés et font l’objet d’une
intervention adaptée
 La maîtrise d’ouvrage définit alors les missions classiques liées
au programme principal et les missions particulières liées au
« volet copropriété »
 2 possibilités s’offrent, ainsi qu’une solution de rattrapage
 Les immeubles font l’objet d’un diagnostic et éventuellement
d’une « labellisation ». Ils son intégrés au volet copropriété après
un passage devant la CLAH
Une ingénierie qui permet de diagnostiquer et de
redresser la copropriété
Les objectifs de la phase pré opérationnelle
Repérer les immeubles en copropriété et en difficulté, si on est à
l’échelle d’un quartier ;
Dans les immeubles repérés, ou sur un échantillon d’immeubles
concernés, analyser la situation et les tendances à l’œuvre ;
Estimer le potentiel de redressement et de requalification afin de
définir la stratégie la plus adaptée ;
Dès cette phase, informer et mobiliser les copropriétaires ;
Préparer le suivi de l’opération et les indicateurs à suivre pendant le
programme.
Une ingénierie qui permet de diagnostiquer et de
redresser la copropriété
L’étude pré-opérationnelle permet d’identifier les points de blocage
et d’élaborer une stratégie de redressement
Priorisation des actions à mener, le redressement de la
copropriété est un préalable indispensable à la réalisation d’un
programme de travaux (sauf urgence) ;
Actions à conduire, y compris coercitives ;
Redressement de la situation financière ;
Montages financiers et analyse des « restes à charges ».
Une ingénierie qui permet de diagnostiquer et de
redresser la copropriété
Typologie de l’habitat peu adaptée aux besoins actuels
La poursuite des actions de redressement en
phase opérationnelle
Le développement des partenariats initiés en phase pré
opérationnelle
L’information et l’accompagnement pour le redressement de la
copropriété sur différents champs
Fonctionnement et aspects juridiques (formation conseils syndicaux, travail
sur le règlement de copropriété…) Actions à conduire y compris coercitives
Gestion (maîtrise des dépenses, prévention des impayés …)
Social à destination des personnes occupantes et appui aux projets
patrimoniaux
Assistance technique à la réalisation de travaux
Assistance administrative au montage des dossiers de financement
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté
: les financements
L’Anah intervient également dans les aides aux travaux :
Aide au syndicat des copropriétaires (au bénéfice de l’ensemble de
propriétaires) ;
Éligibilité : 75% de lots dédiés à l’habitation principale (ou 75% des tantièmes
dédiés à l’habitation principale) ;
Ouverture d’un compte spécifique travaux au nom du syndicat des
copropriétaires ;
Pas de relation juridique entre les copropriétaires et l’Anah.
Cette aide ne doit pas s’appliquer lorsque les mesures incitatives
sont vouées à l’échec
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté : les financements
Les subventions aux travaux ne sont pas automatiques : il faut les utiliser
comme levier pour exiger ou cibler des travaux ou engager les
copropriétaires dans une démarche de redressement
Exemple d’avis préalable de la CLAH
Refus d’attribuer une aide aux syndicats sur des travaux votés (ex
ravalement / toiture) alors que les travaux de réseaux d’eau et de sécurité
n’ont pas été décidés.
Accord préalable de la CLAH pour une aide au syndicat à un taux de 50%
limités aux travaux prioritaires (électricité, ascenseurs..). Les autres travaux
pourront être subventionnés au regard de l’engagement de la copropriété
dans une démarche de redressement.
Accord préalable de la CLAH a financé les travaux en parties communes de
structures, réseaux d’eaux et électriques à 50%. Les autres travaux pourront
également être financés mais à taux de 35%.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté : les financements
Il est désormais possible de cumuler aide individuelle et aide au
syndicat. Le levier que représente l’aide au syndicat dans la prise de
décision en assemblée générale est maintenu, mais un traitement
différencié entre les copropriétaires devient possible.
Avance aux syndicats de copropriétaires dans la limite de 40 % du
montant prévisionnel de la subvention.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté : les financements
SCENARIO 1 (Plan de
Sauvegarde)
Tantièmes Quote-part
SCENARIO 2 (mixage)
Taux 50 %
RAF
Taux 35 %
+ IND
RAF
PO TSO
(35%)
15%
12 000 €
6 000 €
6 000 €
4 200 €
4 200 €
3 600 €
PO de base
(20%)
15%
12 000 €
6 000 €
6 000 €
4 200 €
2 400 €
5 400 €
PB - LM
(20%)
25%
20 000 €
10 000 €
10 000 €
7 000 €
4 000 €
9 000 €
PB - LL
35%
28 000 €
14 000 €
14 000 €
9 800 €
0€
18 200 €
commerce
10%
8 000 €
4 000 €
4 000 €
2 800 €
0€
5 200 €
Total
100%
80 000 €
40 000 €
40 000 €
28 000 €
9 600 €
42 400 €
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté : les programmes.
Les cadres opérationnels : les dispositifs traditionnels
Le plan de sauvegarde :
 Pilotage par le Préfet ;
 Objectif principal : redressement des instances de la copropriété ;
 La réalisation d’un programme de travaux n’est pas l’élément
déclencheur de la procédure.
L’OPAH copropriété :
 Adaptée des OPAH classiques, l’objet est d’accompagner le programme
de travaux ;
 À l’origine destinées à traiter « les copropriétés récentes » (après1948)
cumulant de multiples difficultés.
Le volet « copropriété »:
Mini OPAH copropriété sur des immeubles labellisés.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté : les programmes, les aides aux travaux.
OPAH « copropriétés»
Aide au syndicat des copropriétaires :
Taux : 35% maximum ;
Plafond : 150 k€ /bâtiment + 15 k€/lot d’habitation principale.
Dans le cas d’immeubles présentant une pathologie lourde (i.e
mérule) : 50%, hors plafonds, sous réserve d’une participation
d’une collectivité au minimum de 10%
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté : les programmes, les aides aux travaux.
Plan de sauvegarde (travaux en parties communes)
Aide au syndicat des copropriétaires :
Travaux réalisés après approbation du plan de sauvegarde ;
TAUX : 50% maximum ;
Plafond : pas de plafond.
Remarques :
les travaux d’urgence (généralement ceux destinés à garantir
la sécurité des personnes) sont subventionnables dans les
mêmes conditions dès la nomination de la commission ;
Les travaux en parties privatives sont subventionnables
selon les règles de droit commun.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en
difficulté : les autres cas d’octroi de l’aide aux
syndicats.
Aides liées à un situation d’urgence ou lié à la sécurité :
En cas d’arrêté de péril, d’insalubrité ou sur la base d’une grille insalubrité DGS ;
En cas d’injonction au titre de la mise en sécurité des équipements communs ;
En cas de notification au titre du saturnisme.
Aides spécifiques : aides aux travaux d’accessibilité / adaptation au handicap
(travaux en parties communes) :
Travaux d’accessibilité de l’immeuble ;
Taux 70% ;
Plafond : 15 000 €/accès ;
Cumulables avec les aides Anah accordées pour d’autres travaux.
Administrateur provisoire (travaux en parties communes) :
Ne s’applique pas en cas de nomination suite à une absence de syndic ;
Dans les conditions du plan de sauvegarde.
Les aides aux travaux : cas particuliers sur les parties
privatives
Portage provisoire (travaux en parties privatives):
Aide à un organisme HLM, ou une SEM logement ou
restructuration urbaine (seul cas d’éligibilité de ces organismes)
Logements acquis en vue de leur revente ;
Plan de sauvegarde uniquement, avec éventuellement
convention spécifique ;
Taux : 35% ;
Plafond : 30 000 €/logement.
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