Transcript manajemen investasi nenik

PENDAHULUAN
Pengertian Manajemen Investasi

Investasi adalah : menempatkan uang atau
dana dengan harapan untuk memperoleh
tambahan atau keuntungan tertentu atas
uang atau dana tersebut.
Investasi ada 2

Investasi Nyata (Real Investment)
(Secara umum melibatkan aset berwujud :
Tanah, Mesin, Pabrik)

Investasi Keuangan (Financial Investment)
(Melibatkan kontrak-kontrak tertulis, seperti
Saham dan Obligasi)
1
•
I.
Lingkungan Investasi
Sekuritas
Merupakan secarik kertas yang menunjukan hak
pemodal (yaitu pihak yang memiliki kertas tersebut)
untuk memperoleh bagian dari prospek atau kekayaan
organisasi yang menerbitkan sekuritas tersebut.
Beberapa jenis sekuritas yang diperdagangkan di BEJ :
Saham Biasa, Saham Preferent, Obligasi, Obligasi
Konversi, serifikat right dan waran.
Saham : Bukti tanda kepemilikan
Obligasi
: merupakan surat tanda hutang jangka
panjang yang diterbitkan oleh perusahaan ataupun
pemerintah.
Obligasi Konversi : obligasi yang dapat ditukar menjadi
saham biasa pada waktu tertentu atau sesudahnya.
Sertifikat Right : sekuritas yang memberikan hak kepada pemiliknya
untuk membeli saham baru dengan harga tertentu.
Waran : sekuritas yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk
membeli saham dari perusahaan yang menerbitkan waran
tersebut dengan harga tertentu pada waktu tertentu.
II.
Pasar Sekuritas
Pasar sekuritas muncul dalam rangka mempertemukan pembeli
dan penjual sekuritas, artinya pasar sekuritas adalah mekanisme
yang diciptakan untuk memberi fasilitas perdagangan asset
keuangan.
II.
Perantara Keuangan (financial Intermediaries)
yang juga dikenal sebagai lembaga keuangan adalah organisasi
yang menerbitkan klaim keuanganterhadap diri mereka sendiri
(artinya mereka menjual asset keuangan yang mewakili
klaimkeuangan terhadap diri mereka sendiri untuk imbalan uang
tunai) dan menggunakan dana dari penerbitan tersebut
terutamauntuk membeli asset keuangan lain.
3
Proses Investasi
Proses Investasi Menunjukan bagaimana pemodal seharusnya
melakukan investasi dalam sekuritas ; yaitu sekuritas
apa yang akan dipilih, seberapa banyak investasi
tersebut dan kapan investasi tersebut akan dilakukan.
Beberapa langkah –langkah dalam proses investasi.
1.
Menentukan Kebijakan Investasi
2.
Analisis Sekuritas
3.
Pembentukan Portofolio
4.
Melakukan Revisi Portofolio
5.
Evaluasi Kinerja Portofolio44
PASAR DAN TRANSAKSI INVESTASI
• A. PASAR EFEK
Pasar Efek (Securitas Market) merupakan mekanisme yang
memungkinkan penawar dan peminta dana melakukan
traksaksi penjualan dan pembelian sekuritas.
Jenis Pasar Efek yaitu :
- Pasar Uang (Money Market) >> dimana efek jangka pendek
diperjual belikan (kegiatan perbankan)
- Pasar Modal (Capital Market) >> Dimana transaksi dilakukan
untuk efek jangka panjang (saham dan Obligasi)
Pasar modal dapat digolongkan menjadi pasar perdana dan
pasar sekunder
5
 Pasar Perdana (Primary Market)
adalah pasar dimana emisi baru (new issue) efek ditawakan
kepada publik.
Bila suatu perusahaan menawarkan efek baru, sejumlah
institusi akan terlibat dalam proses penjualan. Perusahaan
yang mengeluarkan efek (emiten) akan menggunakanbank
investasi (investmenbanker) sebagai underwriter atau
penjamin bahwa emiten akan menerima setidak-tidaknya
jumlah minimum tertentu untuk emisinya.
 Pasar Sekunder (Secondary Market)
adalah pasar dimana efek diperdagangkan seteah dijual
perdana (emisi).
pasar sekunder timbul setelah suatu efek di issue,
sementara pembelinya ingin menjual saham tersebut, dan
lainya ingin membelinya.
pasar sekunder tediri dari bursa efek (organized securities
exchange) dan pasar melalui kaunter (over the counter
market)
• B. BURSA EFEK
Bursa efek (Securities Exchange) adalah lembaga
sentral dimana kekuatan penawaran dan
permintaan untuk efek tertentu dipertemukan.
Seluruh perdagangan dilakukan disuatu tempat dan
dibawah sejumlah peraturan tertentu.
Semua transaksi dilakukan dilantai bursa atas
dasar proses lelang (auction process), tujuannya
adalah memenuhi semua pesanan pembelian pada
harga terendah dan memenuhi semua pesanan
penjualan pada harga tertinggi, sehingga baik
pembeli maupun penjual mendapat hasil sebaik
mungkin.
7
• C. BURSA OPTION DAN BURSA FUTURES
Option yang membolehkan pemeganggnya untuk membeli
atau menjual asset financial pada suatu harga tertentu
selama periode tertentu didaftar dan diperdagangkan di
bursa tertentu.
Futures yang merupakan kontrak yang menjanjikan
penyerahan mendatang dari komoditi, valuta asing atau
instrument finansial dengan harga tertentu pada suatu
tanggal tertentu, diperdagangkan pada berbagai bursa.
• D. PASAR OVER THE COUNTER (OTC)
OTC Market bukan merupakan suatu lembaga khusus
tetapi merupakan suatu lembaga khusus tetapi merupakan
cara lain memperdagangkan efek.
Pasar OTC berupa jaringan telekomunikasi yang tersebar
diberbagai tempat dimana pembeli dan penjual dari efek
tertentu dapat dipertemukan bersama
•
E. PENGATURAN PASAR EFEK
Peraturan perundang-undangan tentang efek dikeluarkan terutama untuk :
- Menjamin keterbukaan yang cukup dan akurat mengenai informasi bagi
investor yang ada dan
yang potensial
- Mencegah serta menghukum penyalah gunaan dan misrepsentasi.
- Membentuk lembaga, yaitu komisi (seperti BAPEPAM) dan bursa (BEJ, BES)
yang ditugasi untuk
pengegakan hukum (enforcement) dan penyelenggaraan transaksi.
•
F. TRANSAKSI EFEK
Kondisi pasar efek bisa dibedakan atas 2 yaitu : Bull Market dan Bear
Market.
Berikut beberapa prosedur dan pelaku yang terlibat dalam melakukan
traksaksi investasi :
1. Pialang Saham (stock broker)
adalah mereka yang mendapat lisensi dari bursa untuk melalukan
perdagangan efek dan terkait
pada etika bursa, sehingga menjadi perantara bagi investor untuk membeli
dan menjual efek.
9
2. Pembukaan Account
Terdiri dari :
- Account Tunggal (single accont) atau bersama
(joint account)
Account tunggal untuk individual, Account
bersama untuk suami istri atau orang tua & anak.
- Account Tunai(cash account) atau Account
Margin (margin account)
Account Tunai dimana klien hanya dapat
melakukan transaksi tunai. Account Margin dimana
klien diberikan hak meminjam oleh brokerage firm
(dengan meninggalkan surat-surat efek
sebagai jaminan.
- Account Diskresioner (discretionary account)
dimana broker dapat menggunakan
pertimbangannya sendiri untuk melakukantransaksi
pembelian atau penjualan atas nama kliennya.
10
3. Jenis Pesanan Dasar
Terdiri dari :
- Pesanan Pasar (Market Order)
Yaitu pesanan untuk membeli atau menjualsaham pada harga yang terbaik saat pesanan
diberikan.
- Pesanan Terbatas (Limit Order)
Yaitu pesanan untuk membeli pada harga tertentu atau dibawahnya, atau menjual pada
atau diatas harga tertentu.
- Pesanan Stop Kerugian (Stop – Loss Order)
Yaitu pesanan untuk menjual suatu saham bila harga pasarnya mencapai atau turun
dibawah tingkat tertentu.
4. Jenis Transaksi Dasar
Terdiri dari :
- Pembelian Panjang (Long Purchase)
Dimana investor membeli efek dengan harapan nilai akan naik dan dapat dijual
dikemudian hari dengan keuntungan.
- Pembelian Pendek (Short Sale)
Dimana investor, melalui broker, menjual efek yang dipinjam dari pihak lain untuk
kemudian dibeli kembali dengan harga yang diharapkan turun.
- Pembelian Margin (Margin Purchase)
Dimana investor dengan modal sendiri dan uang pinjaman dari perusahaan pialang
membeli efek
5. Biaya Transaksi
Terdiri dari : Tarif komisi tetap (Transaksi- transaksi kecil)
Komisi Yang dirundingkan (Negotiated commission)
<transaksi besar/institusional>
11
HASIL DAN RESIKO INVESTASI
•
A. KONSEP HASIL
Hasil (Return) dapat dipandang sebagai penghargaan untuk suatu investasi.
•
B. UNSUR – UNSUR
Hasil dari suatu investasi terdiri dari dua unsur yaitu :
1. Penghasilan Berjalan (Current Income)
Adalah penghasilan periodik yang diterima secara tunai atau cepat dapat diubah menjadi
tunai, yang bersumber dari pemilikan suatu investasi, seperti : bunga obligasi, deviden dari
saham, sewa dari real estate.
2. Capital Gain - Capital Loss
Capital gain berupa kenaikan nilai karena harga jual investasi lebih tinggi dari harga belinya.
Capital Loss berupa penurunan nilai karena harga jual investasi lebih rendah dari harga belinya
•
C. TINGKAT HASIL
Tingkat hasil (level of return) yang dicapai atau diharapkan dari suatu investasi tergantung dari
berbagai faktor, yaitu :
Sifat – sifat internal : seperti jenis wahana investasi, cara pembelanjaannya, klien dari emiten, dan
manajemen mempengaruhi tingkat hasil.
Kekuatan Eksternal , seperti perang, resesi, peraturan baru, kebijaksanaan politik yang diluar
kekuasaan emiten wahana investasi juga berpengaruh terhadap tingkat hasil.
Inflasi
: pengaruh positif terhadap jenis wahana invesatasi seperti real estate, dan
pengaruh negatif jenis wahana lain, seperti obligasi dan saham.
12
•
D. PENGUKURAN HASIL
Pengukuran gasil dari suatu investasi didasarkan atas waktu dari penghasilan berjalan dan atau
capital-gain (loss). Dalam hal ini, tiga faktor utama memegang peranan penting yaitu :
1.
Bunga
Bunga sebagai hasil dasar bagi penabung, cara perhitunga bunga ada 2 cara yaitu :
A. Bunga Sederhana, yaitu bunga yang dibayarkan hanya pada saldo aktual selama jumlah waktu
aktual dana yang bersangkutan ditabung.
B. Bunga Majemuk, yaitu bunga yang dibayarkan baik pada tabungan awal maupun pada setiap
bunga yang terpupuk dari satu periode ke periode berikutnya.
2.
Hasil Selama Periode Investasi Ditanamkan
Dalam perhitungan jumlah hasil investasi, maka seluruh hasil baik yang terealisir maupun
potensial, baik yang positif maupun negatif harus diperhitungkan. Seluruh hasil yang diperoleh
selama periode dimana suatu investasi dipegang/ditahan/ditanam disebut hasil periode
penanaman (holding period return/HPR)
3.
Nilai Waktu dari Uang
Pada dasarnya, makin cepat investor menerima hasil dari suatu investasi makin baik, karena
kesempatan untuk menginvestasikannya dan memperoleh tambahan hasil hampir selalu ada.
A. Nilai Mendatang (Future value)
adalah jumlah dimana deposit sekarang akan tumbuh selama satu periode bila ditempatkan dalam
tabungan dengan bunga majemuk.
13
B. Nilai Sekarang (Present Value)
adalah kebalikan dari nilai mendatang, dalam arti sebagai nilai saat ini dari suatu jumlah yang akan
diterima dimana datang. Tingkat bunga untuk menghitung nilai sekarang disebut tingkat diskon
(discount rate).
C. Nilai Sekarang dari suatu aliran penghasilan
Jumlah yang akan diterima mendatang bisa berupa satu jumlah sekaligus (single lump sum) atau
suatu aliran (stream) yang akan diterima setiap tahun sebagaimana penerimaan hasil dari suatu
investasi.
Aliran penghasilan tersebut bisa berupa aliran campuran (mixed stream) dimana
penghasilantahunan tersebut jumlahnya tidak selalu sama dan dimana penghasilananuitasnya
selalu sama.
D. Investasi yang layak
Suatu investasi dianggap layak apabila nilai sekarang dari penerimaan (dengan tingkat diskon
tertentu) sama atau melebihi (nilai sekarang) daripengeluaran; dimana pengeluaran (harga beli) dari
investasi dilakukan sekarang, sehingga pengeluaran dan nilai sekarangnya dianggap sama.
E. Yield
Yield dari suatu investasi adalah tingkat diskon dimana nilai sekarang daripenerimaan (benefit) tepat
sama dengan pengeluaran investasinya (cost).
14
•
1.
2.
3.
4.
5
6.
E. RESIKO
Risiko adalah kemungkinan bahwa hasil nyata dari suatu investasi dapat berbeda dari nilai yang
diharapkan.
Sumber – sumber resiko :
Risiko Bisnis
Yaitu derajat ketidakpastian dari hasil suatu investasi dan kemampuan untuk membayar investor
berupa bunga, dividen, sewa, dan hasil lainya, karena maju mundurnya suatu perusahaan atau
kekayaan dimana investor memiliki investasi.
Resiko Finansial
Yaitu Resiko yang berhubungan dengan kombinasi pembelanjaan hutang dan penyertaan/ modal
untuk membelanjai suatu perusahaan, makin besar proporsi hutangnya makin besar resikonya.
Resiko Daya Beli
Yaitu kemungkinan perubahan tingkat harga-harga, dimana investasi yang nilainya paralel dengan
tingkat harga (saham, properti) akan menguntungkan pada periode kenaikan harga, sedang
investasi yang memberi hasil tetap (tabunga, obligasi) akan disenangi pada periode penurunan
tingkat harga.
Resiko Suku Bunga
Yaitu resiko perubahan suku bunga umum yang mempengaruhi harga surat berharga terutama
yang memberikan hasil tetap (obligasi).
Resiko Likuiditas
Yaitu resiko sulitnya likuidasi suatu investasi dengan mudah pada harga yang layak ; pada
umumnya wahana investasi yang diperdagangkan dipasar tipis, dimana permintaan dan
penawaran kecil (seperti tanah dilokasi terpencil) cenderung kurang likuid dari pada yang
diperdagangkan dipasar luas/besar)
Resiko Pasar
Yaitu resiko yang ditimbulkan oleh faktor-faktor seperti : peristiwa politik, ekonomi, sosial, selera
dan preferensi investor.
15
PEMBENTUKAN PROGRAM INVESTASI
•
A. PERENCANAAN FINANSIAL
Meliputi tiga (3) kegiatan utama :
1. Penilaian Keadaan Finansial Saat ini
Keadaan finansial saat ini ditunjukan dengan dua laporan utama yaitu Laporan posisi keuangan
(neraca) dan Laporan hasil usaha (laba-rugi)
Neraca mencerminkan kekayaan, hutang dan modal pada suatu saat tertentu.
Laporan Rugi laba memuat kegiatan finansial yang telah terjadi selama suatu periode tertentu,
biasanya satu tahun.laporan ini memuat tiga (3) unsur dasar yaitu penghasian, biaya dan sumbangan
terhadap tabungan/investasi bisa positif (laba) negatif (rugi).
2. Menetapkan Tujuan Finansial
Tujuan finansial harus ditetapkan dalam batas kemampuan untuk dapat dicapai, tujuan dapat
dibedakan menjadi :
i. Tujuan jangka panjang
ii. Tujuan jangka pendek
3. Penyusunan Anggaran
Anggaran (budget) adalah rencana pendapatan dan pengeluarann sebagai pedoman arahan kegiatan
finansial untuk mencapai tujuan jangka pendek. Anggaran umumnya mencakup periode satu tahun
yang dipecah-pecah dalam interval bulan sesuai dengansiklus penagihan dari setiap organisasi.
Anggaran terdiri dari 3(tiga) aspek utama yaitu: perkiraan pendapatan, perkiraan pengeluaran, dan
perkiraan surplus atau defisit.
16
•
B. ASURANSI
Asuransi merupakan unsur penting dalam perencanaan finansial, karena :
a. Memberikan perlindungan terhadap peristiwa yang merugikan keuangan
b. Memberikan kemanfaatan tunai.
1.
Prinsip – Prinsip Asuransi
Jenis asuransi dapat digolongkan dalam tiga bentuk utama yaitu : asuransi jiwa, asuransi kesehatan,
asuransi properti serta liabiliti.
meskipun setia bentuk memberikan berbagai jenis perlindungan, semuanya memiliki sifat-sifat umum
tertentu yang menyangkut :resiko, mekanisme, dan resiko yang dapaat diasuransikan.
- Resiko dalam asuransi
dapat diartikan sebagai ketidakpastian yang menyangkut kerugian ekonomis.
- Mekanisme asuransi
memungkinkan orang untuk mengurangi resiko finansial dengan membagi kerugian yang
menyangkut terjadinya peristiwa yang tidak pasti.
- Resiko yang dapat diasuransikan, dengan syarat-syarat :
a. harus ada sekelompok besar orang dengan eksposur kerugian yang serupa
b. eksposur kerugian tersebut harus yang tidak disengaja dan tidak diharapkan.
c. biaya asuransinya harus relatif rendah
d. resiko itu tidak boleh memiliki potensi malapetaka besar.
2.
Asuransi Jiwa
Asuransi jiwa mengandung mekanisme yang dapat digunakan untuk memberikan perlindungan finansial
kepada suatu keluarga dalam hal pencari nafkah atau anggota keluarga lainnya meninggal secara
prematur.
17
Asuransi jiwa dapat digolongkan dalam 4 jenis yaitu :
1.
Asuransi Kematian (term life insurance)
adalah asuransi jiwa dimana pihak penanggung wajib membayar sejumlah uang pertanggungan
tertentu jika tertanggung meninggal dunia dalam jangka waktu pertanggungan. Asuransi ini
termasuk asuransi yang termurah karena tidak mengandung tabungan dan hanya dibayarkan jika
terjadi kematian.
2.
Asuransi seumur hidup (whole life insurance)
Memberikan pertanggungan seumur hidup dari seorang tertanggung. Asuransi ini mengandung
tabungan yang dikenal sebagai nilai tunai (cash value)
3.
Asuransi dwiguna (endowment insurance)
memberikan pembayaran jaminan kepada ahli waris jika tergantung meninggal dunia dalam masa
pertanggungan, atau kepada tertanggung sendiri jika ia tetap hidup pada akhir masa
pertanggungan.
4.
Asuransi jiwa universal (universal life insurance)
mengandung asuransi kematian dan nilai tunai seperti pada whole life dan endowment, tetapi
asuransi universal memberikan informasi rinci mengenai biaya polis dan jaminan, seperti komisi
penutupan, biaya inkaso/ penagihan premi, bunga atas nilai tunai dan biaya perlindungan
asuransi yang sebenarnya.
3.
Memenuhi Kebutuhan Asuransi Jiwa
Setiap orang seharusnya mendapatkan perlindungan asuransi jiwa yang cukup melindungi posisi
finansialnya yang berupa kombinasi antara pertanggungan kematian dan pemupukan tabungan
sesuai perkiraaan jumlah uang pertanggungan. Bentuk asuransinya tergantung dari :
i. umur keluarga (umur individu)
ii. Posisi keuangan
iii. Kemampuan dan kemauan menabung dan atau investasi
18
4.
Bentuk Asuransi lainnya
Asuransi kesehatan
dimaksudkan untuk membayar atau mengganti biaya medis yang berhubungan dengan sakit atau
kecelakaan. Jenis- jenis asuransi kecelakaan :
i. Asuransi cacat
ii. Asuransi rumah sakit
iii. Asuransi biaya operasi
iv. Asuransi biaya dokter
v. Asuransi medis besar
Asuransi properti dan liabiliti. Asuransi properti seperti asuransi kepemilikan rumah, asuransi mobil dan
lainnya. Asuransi liabiliti misalnya menambrak orang lain pada saat naik kenderaan.
5.
Program Pensiun
Pensiun memberikan perlindungan terhadap kehidupan yang panjang.
•
C. PAJAK
1.
Jenis – jenis Pajak Penghasilan
Pajak dikenakan atas penghasilan seseorang. Penghasilan digolongkan menjadi :
i. Penghasilan biasa (ordinari income)
misalnya : gaji, deviden, bunga dan penghasilan dari laba perusahaan perorangan atau firma.
ii.Penghasilan capital gain (loss)
yaitu keuntunganakibat penjualan kekayaan modal (capital asset) dengan harga diatas beli semula.
19
2.
•
Investasi dan Perpajakan
bagi seorang investor, dimensi perpajakan utama menyangkut penghasilan berjalan, capital
gain,
perlindungan pajak dan perencanaan pajak.
D. TUJUAN DAN RENCANA INVESTASI
Berikut adalah beberapa faktor yang harus dipertimbangkan dalam menyusun tujuan dan rencana
investasi, yaitu :faktor hasil, faktor resiko, faktor pajak.
1.
Memenuhi Kebutuhan Likuiditas
Tiga (3) alasan utama untuk mendapatkan investasi likuid yaitu:
i. menjaga kemampuan untuk memenuhi kebutuhan yang tidak diperkirakan sebelumnya
ii. mengantisipasi peluang untuk investasi yang lebih baik dan kenaikan laju inflasi
iii. Sebagai wahana investasi yang memang diinginkan.
2.
Kuantifikasi Tujuan Investasi
Prosedur mengkuantifikasi tujuan investasi dilakukan melalui penetapan tujuan finansial
jangka panjang yang meliputi penciptaan aliran penghasilan dan atau akumulasi dana
sekaligus dimasa depan.
3.
Program Investasi
Program investasi merupakan rencana tindakan yang akan dilakukan untuk mencapai
tujuan yang telah ditentukan terlebih dahulu. Program tersebut selain memuat
perencanaan, juga menunjukan strategi yang akan diambil, serta pemantauan atas
kemajuan ke arah pencapaian tujuan.
20
INVESTASI SAHAM DAN PENILAIAN SAHAM
BIASA
•
A. SIFAT DASAR SAHAM
Sifat dasar investasi saham adalah memberikan peran serta bagi investor dalam laba perusahaan.
Peran serta itulah yang merupakan sumber nilai dari saham.
Setiap pemegang saham merupakan sebagian pemilikperusahaan, sehingga mereka berhak atas
sebagian dari laba perusahaan. Namun, hak tersebut tidak tanpa batas karena pemegang saham
adalah pemilik residual dari perusahaan, artinya :
a. Mereka berhak atas bagian penghasilan perusahaan hanya setelah seluruh kewajiban perusahaan
dipenuhi,
b. Tidak ada jaminan bahwa merekaakan memperoleh hasil investasinya itu.
•
B. ASPEK – ASPEK SAHAM
Berikut berbagai aspek saham:
Jenis Emisi, saham bisa dikeluarkan dengan berbagai cara yaitu :
(i) Penawaran Umum (public offering), dimana perusahaan emiten, bekerjasama dengan underwriter,
melakukan penawaran sejumlah saham tertentu pada harga tertentu kepada masyarakat investor.
(ii) Penawaran hak (rights offering), dimana pemegang saham yang ada diberi hak pertama untuk
emisi baru dengan membeli saham baru secara proposional dengan kepemilikannya diperusahaan
saat itu.
(iii) Saham penyertaan yang ditangguhkan (deferred equity securities), dimana pemegang warant
diberi hak untuk sejumlah saham tertentu pada harga tertentu dalamjangka waktu tertentu,sedang
pemegang saham konvertible diberi hak untuk menukarnya dengan sejumlah saham biasa tertentu.
21
Stock Split,
Stock split digunakan untuk meningkatkan daya tarik perdagangan saham dengan menurunkan
harga pasarnya jika harga pasar dianggap terlalu tinggi.
Treasury Stock
Yaitu saham yang telah dikeluarkan dan kemudian dibeli kembali oleh perusahaan emiten. Treasury
stock dimaksudkan untuk menggabungkan (merger) dan akuisisi, memenuhi program opsi saham
(stock option) karyawan, atau membayar dividen saham.
Biaya Transaksi
Biaya pelaksanaan transaksi saham telah naik cukup tinggi sejak adanya komisi yang dapat
dirundingkan.
Hak suara
Pemegang saham memiliki hak suara yang dapat ikut menentukan hal-hal yang mempengaruhi
jalannya perusahaan. Hak suara ini hanya untuk keputusan-keputusan tertentu yang dicantumkan
dalam agenda dari RUPS.
•
C. NILAI SAHAM
Nilai saham dapat digambarkan dengan berbagai cara yang masing-masing menunjukan sifat saham
dari segi akuntansi, investasi dan moneter.
a. Nilai Par (par value), digunakan untuk menunjukan nilai tertera( stated value) atau nominal(face
value). Nilai ini sebenernya tidak mengukur apa-apa, kecuali untuk akuntansi yang semula menjadi
dasar penilaian kewajiban hukum pemegang saham. Karena itu, banyak saham sekarang yang
dikeluarkan tanpa nilai par, dan bila dengan nilai par maka nilainya sangat kecil.
22
b. Nilai Buku (book value),
menunjukan besarnya penyertaan saham di perusahaan.
c. Nilai Likuidasi (liquidation value),
merupakan indikasi mengenai nilai lelang perusahaan bila terpaksa ditutup dan berhenti beroperasi.
d. Nilai Pasar (market value),
yaitu harga pasar yang berlaku dari suatu emisi saham, dan merupakan petunjuk bagaimana para
pelaku pasar secara keseluruhan mengukur nilai dari saham itu.
e. Nilai Investasi (investment value),
merupakan indikasi nilai yang diberikan oleh investor terhadap saham yang didasarkan atas
perkiraan serta harapannya tentang perilaku hasil dan resiko dari suatu saham.
•
D. DEVIDEN
Deviden merupakan salah satu dari dua sumber penghasilan bagi investor dari pemilikan saham,
bahkan bagi sebagian investor, dividen merupakan sumber yang penting atau satu-satunya sumber
penghasilan. Pembagian deviden ini ditetapkan oleh direksi perusahaan, setelah mengevaluasi hasil
hasil operasi dan keadaan keuangan perusahaan.
•
E. PERPAJAKAN
Pajak senantiasa merupakan faktor yang harus diperhitungkan dalam penghasilan deviden. Pajak
dapat dibebaskan pada sejumlah penghasilan pertama dari pembayaran deviden, dan dikenal sebagai
divident exclusion feature. Fasilitas pajak ini sangat berarti bagi investor kecil dan mereka yang
mengharapkan penghasilan berjalan.
keringanan pajak lain diberikan kepada pemegang saham yang bersedia menerima dividen tunai
dalam bentuk tambahan saham, yang dikenal sebagai program re-investasi program.
23
•
F. KEBIJAKAN DEVIDEN
a. Kebijaksanaan Deviden Reguler
didasarkan atas pembayaran dalam rupiah tetap setiap periode. Tujuannya, menjamin tingkat
deviden yang teratur dan konsisten, maksudnya, memperkecil ketidakpastian aliran deviden bagi
pemegang saham sehingga memperbesar kepercayaan investor.
b. Kebijaksanaan Deviden Ekstra
dimana perusahaan secara periodik mengumumkan deviden ekstra bila tingkat laba lebih tinggi dari
normal, dan perusahaan memiliki cadangan dana yang besar untuk membayar deviden.
c. Kebijaksanaan Payout Ratio Tetap
yang menjaga agar persentase setiap rupiah dari laba yang dibagikan kepada pemegang saham dalam
bentuk deviden tunai dapat konstan.
•
G. JENIS DAN PENGGUNAAN SAHAM
di pasar saham terdapat berbagai jenis saham, dari yang paling konservatif sampai yang sangat
spekulatif. Jenis saham yang dicari investor tergantung dari tujuan investasi dan program
investasinya.
Blue chips, yaitu saham yang tidak tertandingi dalam mutu dan mempunyai pengalaman yang
panjang dan stabil dalam laba dan deviden.
Saham Penghasilan (income stock) yaitu saham yang memiliki pengalaman yang panjang dan
berkelanjutan dalam pembayaran deviden diatas rata-rata secara regular.
Saham pertumbuhan (growth stock) yaitu saham yang telah (dan diharapkan terus) mengalami laju
pertumbuhan yang tinggi secara konsisten dalam operasi dan laba.
SahamSpekulatif (speculative stock), yaitu sahamyang menawarkan harapan bahwa harganya akan
naik.
Saham siklikal ( cyclical stock) , adalah saham yang penghasilannya berhubungan erat dengan
tingkat kegiatan usaha umum.
Saham Defensif (defensive stocks) adalah saham yang harganya tetap stabil (atau malahan
meningkat) bila kegiatan ekonomi menurun.
24
H. STRATEGI INVESTASI
Pada dasarnya saham dapat digunakan untuk mencapai tiga tujuan investasi utama, yaitu :
a.sebagai gudang nilai, berarti investor mengutamankan keamanam prinsipal, sehingga mereka akan
mencari sahamblue chips dan saham nonspekulatif lainnya.
b. untuk pemupukan modal, berarti investor mengutamakan investasi jangka panjang, sehingga mereka
akan mencari saham pertumbuhan untuk memperoleh capital-gain atau saham penghasilan untuk
mendapat deviden
c.sebagai sumber penghasilan, berarti investor mengandalkan pada penerimaan deviden, sehingga
mereka akan mencari saham penghasilan yang bermutu baikdan hasil tinggi.
Berbagai strategi investasi dikembangkan untuk mencapai tujuan –tujuan investasi tersebut :
Beli dan tahan (buy – and-hold),
yaitu dengan menempatkan uang pada wahana investasi yang aman, dan melihatnya berkembang dari
waktu ke waktu.
Penghasilan tinggi (high income),
dimana investor mengejar tingkat penghasilan berjalan yang tinggi, dengan saham yang memberikan
dividen yang terus meningkat dimasa depan.
Pertumbuhan jangka panjang yang bermutu (quality long-term growth),
yang mengejar capital gain sebagai sumber hasil yang utama.
Manajemen saham agresif (aggressive stock management),
merupakan strategi mencari penghasilan melalui manjemen portofolio dan perdagangan saham yang
agresif untuk mendapatkan dividen dan capital gain.
Spekulasi dan perdagangan jangka pendek (speculation and short-term trading),
menganut strategi yangspekulatif dengan tujuan semata-mata untuk mendapatkan capital gain dalam
jangka pendek.
25
I. NILAI BUKU, HARGA PASAR DAN NILAI INTRISTIK
Nilai buku saham sangat menentukan harga pasar saham yang bersangkutan.
Nilai buku saham mencerminkan nilai perusahaan, dan nilai perusahaan tercermin pada nilai kekayaan
bersih ekonomis yang dimilikinya.
Nilai buku per lembar saham biasa adalah nilai kekayaan bersih ekonomis dibagi dengan jumlah lembar
saham biasa yang beredar.
Harga pasar adalah harga yang terbentuk dipasar jual beli saham.
Nilai instristik adalah nilai saham yang seharusnya terjadi.
Dari ketiga nilai tersebut, investor sangat berkepentingan terhadap harga pasar dan nilai intristik dalam
pengambilan keputusan membeli atau menjual saham.
Apabila harga pasar lebih tinggi dari nilai intristiknya, maka saham tersebut layak untuk dijual, karena
dinilai terlalu tinggi (overvalued)
Apabila harga pasar lebih rendah dari nilai intristiknya, maka saham tersebut layak untuk dibeli, karena
dinilai terlalu rendah (undervalued)
J. PENDEKATAN PENILAIAN SAHAM
Berikut ini dibahas tentang beberapa pendekatan penghitungan harga saham yang seharusnya (nilai
instristik), yang selanjutnya diikuti dengan berbagai model untuk penerapannya:
J. A Analisis Fundamental
Analisis ini menyatakan bahwa saham memiliki nilai instristik tertentu. Analisis ini membandingkan
antara nilai intristik suatu saham dengan harga pasarnya guna menentukan apakah harga pasar saham
tersebut sudah mencerminkan nilai instristiknya atau belum.
26
1. PENDEKATAN DEVIDEN
Deviden merupakan sebagian dari laba yang dibagikan kepada pemegang saham.
Dalam pendekatan ini harga saham dapat diketahui dengan menghitung nilai sekarang (present valuePV) dari proyeksi dividen yang akan diterima investor. Model dasar penghitungan harga saham dengan
pendekatan ini sebagai berikut :
Apabila saham tersebut dimiliki selama n tahun kemudian dijual, maka harga saham dapat dihitung sbb
Tingkat pengembalian
Dimana :
Po = Harga saham pada periode 0/ pada saat pembelian d2 = dividen yang diterima tahun kedua
P1 = harga pasar saham tahun ke 1
dt = Devidenyang diterima pada periode t
Pn = harga saham jika dijual pada periode ke n
d1 = dividen yang diterima tahun pertama
i = Tingkat pengembalian yang diminta
dn = besarnya deviden tahun ke- n
27
Contoh soal :
1. PT ABC, setelah masuk bursa selama satu tahun, merencanakan pembayaran deviden tunai tahun
mendatang sebesar rp.450 perlembar. Tingkat pengembalian (return) yang dikehendaki investor adalah
20%, berdasarkan informasi yang diperoleh dari para analis saham, harga pasarnya setelah
pembayaran deviden tersebut diperkirakan sebesar Rp.4500, berapakah harga saham yang layak dibeli
investor saat ini?
2. Bila diasumsikanpada tahun kedua perusahaan tersebut membayar dividen Rp 475, selanjutnya
investor menjualnya pada akhir tahun kedua karena harga pasarnya diperkirakan menjadi Rp.5200,
berapakah harga saham yang layak dibeli investor saat ini?
3. Pada awal tahun sigit membeli saham PT ABC seharga Rp.5000, pada akhir tahun diharapkan
perusahaan membayar deviden Rp.200 per lembar, dan harga pasar setelah pembayaran deviden
menurut analisis saham menjadi Rp.5500, jika saham tersebut dimiliki selama setahun, maka
berapakah tingkat pengembaliannya?
A. Deviden dengan jumlah tetap (zero growth)
Diasumsikan tingkat pertumbuhan diukur dengan tingkat kenaikan dividen yang diharapkan, dan jika
pertumbuhannya dimasa mendatang nol, atau deviden yang akan dibayarkan sama setiap tahun hingga
tahun ke t, maka harga saham dapat dirumuskan sbb:
Po = d/t
Contoh soal :
Seorang investor memiliki saham PT DEF yang membayarkan deviden Rp. 200 per lembar untuk setiap
tahun. Jika tingkat pengembalian yang dikehendaki adalah 20% pertahun, berapakah harga saham
yang layak dibeli saat ini ?
28
B. Deviden dengan pertumbuhan normal (normal growth)
Dari tahun ke tahun perusahaan selalu berupaya agar laba dan deviden perusahaan terus meningkat,
tingkat pertumbuhan tersebut diharapkan terus berlanjutpada tingkat yang sama dengan tingkat
pertumbuhan ekonomi (produk nasional bruto – GNP) dan bahkan lebih tinggi.
dimana : n = periode waktu pembayaran deviden
g = Pertumbuhan pembayaran deviden
Contoh soal :
Saham PT. PQR pada tahun ke-0 (tahun yang lalu) membayarkan deviden Rp.300 perlembar. Tahun mendatang
diharapkan akan mengalami pertumbuhan 5% per tahun untuk seterusnya. Jika tingkat pengembalian yang
dikehendaki adalah 20% pertahun, maka hitunglah :
1. Jumlah deviden tahun depan
2. Harga saham yang dibeli saat ini
3. Harga saham yang layak dibeli setelah tahun ketiga
C. Dividen dengan dua periode pertumbuhan
Dimana :
g1
= Pertumbuhan deviden diatas normal
g2 = pertumbuhan deviden normal
N=
= Periode pertumbuhan deviden diatas normal n+1 = mulai pertumbuhan deviden normal
29
Contoh Soal :
Saham PT RST diharapkan akan mengalami pertumbuhan sebesar 10%pertahun untuk 5 tahun pertama, s
elanjutnya akan tumbuh sebesar 7% pertahun untuk seterusnya. Deviden yang dibayarkan saat ini Rp.500
perlembar. Jika tingkat pengembalian yang dikehendaki sebesar 15% pertahun, maka berapakah hargasaham
yang layak dibeli?
2. PENDEKATAN PRICE EARNING RATIO (PER)
Pada dasarnya PER memberikan indikasi tentang jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan
dana pada tingkat harga saham dan keuntungan perusahaan pada suatu periode tertentu.
Dimana :
Po = Harga saham yang layak dibeli
g = Pertumbuhan deviden
EPS1 = Laba per saham – LPS (earning per share) tahun mendatang
RR = Bagian dari laba yang ditahan dalam perusahaan (retetion ratio)
Contoh Soal :
Modal ditempatkan dan disetor penuh PT. KLM besarnya Rp. 100Milyar dengan nilai nominal RP.5000
perlembar, laba bersih setelah pajak yang diperoleh saat inisebesar 5 milyar. Diasumsikan harga pasar
saham saat ini Rp.7500perlembar, berapakah PER nya?
J. B. Analisis Teknikal
Analisis ini dimulai dengan cara memperhatikan perubahan harga saham itu sendiri dari waktu ke
waktu. Analisis ini beranggapan bahwa harga suatu saham akan ditentukan oleh penawaran dan
permintaan terhadap saham tersebut. Sehingga asusi dasar yang berlaku dalam analisis ini adalah :
a). Harga pasar saham ditentukan oleh interaksi penawaran dan permintaan.
b). Enawaran dan permintaan itu sendiri dipengaruhi oleh banyak faktor, baik yang rasional maupun irasional.
c).perunahan harga saham cenderung bergerak mengikuti tren tertentu.
d). Tren tersebut dapat berubah karena bergesernya penawaran dan permintaan.
30
e).Pergeseran penawaran dan permintaan dapat dideteksi dengan mempelajari diagram dari perilaku pasar
f).Pola-pola tertentu yang terjadi pada masa lalu akan terulang kembali di masa mendatang.
Teori Dow
Teori Dow berupaya untuk menyelidiki bagaimana tren yang terjadi dipasar saham, baik sahamindividual
maupun secara keseluruhan. Pergeseran tersebut meliputi pergerakan pertama (primary movement), pergerakan
kedua (Secondary movement) dan pergerakan ketiga (tertiary movement). Pergerakan pertama menunjukan tren
jangka panjang atas pasar modal. Pergerakan kedua menunjukan tren yang hanya terjadi beberapa bulan.
Pergerakan ketiga menunjukan fluktuasi harian dari harga-harga saham.
Grafik Batang
Dalam pendekatan ini digunakan tiga tipe dasar diagram, yaitu : diagram garis, diagram batang, dan diagram
gambar titik. Ketiganya menggunakan grafik batang (bar chart) yang menunjukan volume saham yang
diperdagangkan pada masing masing perubahan harga. Dengan menvisualisasikan perubahan volume dan harga
historis, diharapkan dapat ditemukan pola-pola tertentu yang berguna bagi peramalan saham dan kondisi pasar.
Analisis Keluasan Pasar
Analisis Keluasan Pasar (breadth of market analysis) dilakukan dengan cara membandingkan jumlah
saham yang mengalami kenaikan harga dengan jumlah saham yang mengalami penurunan harga,
selanjutnya diakumulasikan.
Analisis Kekuatan Relatif (Relative strength analysis)
Berupaya mengidentifikasikan saham yang memiliki kekuatan relatif terhadap saham lain. Harga saham
yang memiliki kekuatan relatif akan meningkat lebih cepat dari harga saham lainpada saat bull market,
atau mengalami penurunan harga yang lebih lambat pada saat bear market dibandingkan dengan saham
lain.
31
Analisis Rata-rata Bergerak (Moving Avarage analisis)
Memfokuskan pada harga dan atau harga rata-rata bergerak dengan cara mengamati berbagai perubahan harga
yang terjadi pada beberapa hari terakhir pada saat penutupan harga.
Investor dianjurkan untuk membeli saham pada saat :
a). Garis rata-rata bergerak (moving avarage line) datar dan harga saham melampaui garis tersebut.
b). Harga berada dibawah garis rata-rata bergerak yang sedang naik.
c). Harga berada diatas garis rata-rata bergerak yang turun, namun kembali naik sebelum mencapai garis
tersebut.
Investor dianjurkan untuk menjual saham pada saat :
a). Harga saham berada dibawah garis rata-rata bergerak yang mendatar
b). Harga saham yang bergerak naik diatas garis rata-rata bergerak, namun garis tersebut sedang menurun.
c). Harga saham yang dibawah garis rata-rata bergerak, tetapi kembali menurun sebelum mencapai garis
tersebut.
K. KAPAN SAHAM DIJUAL DAN KAPAN SAHAM DIBELI ?
Secara umum keputusan membeli atau menjual saham ditentukan oleh perbandingan antara perkiraan nilai
intristik dengan harga pasarnya, dengan kriteria sebagai berikut :
a). Jika harga pasar saham lebih rendah dari nilai intristiknya, maka saham tersebut sebaiknya dibeli
& ditahan sementara dengan tujuan untuk memperoleh capital gain jika kemudian harganya kembali naik
b). Jika harga pasar saham sama dengan nilai intristiknya, maka jangan melakukan transaksi. Karena
saham tersebut dalam keadaan keseimbangan, sehingga tidak ada keuntungan yang diperoleh dari
transaksi pe,mbelian atau penjualan saham tersebut.
c).Jika harga pasar saham lebih tinggi dari nilai intristiknya, maka saham tersebut sebaiknya dijual untuk
menghindari kerugian. Karena tentu harganya kemudian akan turun menyesuaikan dengan nilainya
32
INVESTASI JANGKA PENDEK & PENSIUN
A.
PERTIMBANGAN DASAR
Investasi jangka pendek sering dilakukan karena 3
hal :
Investasi jangka panjang sering tidak terjangkau / harga
mahal.
2. Investor sering tidak punya pengetahuan
investasi jangka panjang mengenai cara melakukannya.
3. Investor sering tidak punya pengetahuan investasi
jangka panjang mengenai cara melakukannya.
Investasi jangka pendek dianggap lebih aman & stabil.
33
B.
RISIKO
Investasi jangka pendek umumnya
mengandung risiko yang rendah, baik risiko usaha,
finansial, daya beli, tingkat bunga, likuiditas maupun
risiko pasar.
Berbagai keuntungan investasi jangka pendek :
Kemudahan & likuiditas tinggi, artinya tersedia &
dapat dilakukan di bank setempat, cepat diubah
menjadi uang.
Keamanan , yaitu bebas dari risiko pengembalian &
bebas eksposur terhadap kerugian prinsipalnya.
Hasilnya ( return ) mengikuti laju inflasi & suku bunga
pasar , jika naik  hasil naik.
34
Namun, investasi jangka pendek juga
mengandung kerugian :
Penurunan suku bunga pasar mengakibatkan
penurunan hasil investasi jangka pendek.
Rendahnya risiko investasi jangka pendek
mengakibatkan hasilnya yang relatif rendah
dibanding investasi jangka panjang.
C.
WAHANA INVESTASI JANGKA PENDEK
a.
b.
c.
Tabungan
Deposito berjangka
Sertifikat deposito, pada hakekatnya
35
Sama dengan deposito berjangka, kecuali
perhitungan bunga dilakukan dengan metode diskon,
dalam arti bunga dibayar dimuka. Dengan demikian,
deposan membayar jumlah uang yang lebih kecil
dari jumlah nominal dimana perbedaannya
merupakan diskon. Sebagai bukti simpanan, bank
mengeluarkan sertifikat depositi yang memuat nama
& alamat deposan, jumlah nominal & tanggal jatuh
waktu.
36
D.
PROGRAM PENSIUN
Pada dasarnya terdapat 3 sumber penghasilan pensiun,
yaitu :
Jaminan sosial
Merupakan program publik untuk memberikan
perlindungan bagi tenaga kerja terhadap resiko-resiko
sakit, kecelakaan, cacat, hari tua, meninggal dunia, &
pemutusan hubungan kerja, Jaminan Sosial Tenaga
Kerja ( Jamsostek ) meliputi 4 program utama:
a.
Jaminan Kecelakaan Kerja ( JKK )
b.
Jaminan Pemeliharaan Kesehatan
c.
Jaminan Kematian
d.
Jaminan Hari Tua
37
Program Pensiun Perusahaan
Dana pensiun dapat diselenggarakan dengan 2
sistem utsms, ysitu :
a.
Sistem manfaat pasti ( defined benefit ),
besarnya kemanfaatan ditentukan secara pasti.
Misalnya : karyawan mempunyai rat-rata upah
bulanan Rp 1 juta, masa kerja 20 th. Pembayaran
pensiun sebulan sebesar 2% upah untuk setiap th
masa kerja. Maka akan mendapat pembayaran
pensiun sebesar : 0,02 x Rp 1 jt x 20 = Rp 400.000
sebulan.
38
b.
Sistem iuran pasti ( defined contribitions )
Besarnya tingkat iuran yang harus di bayar karyawan &
pengusaha yang ditentukan , tapi besrnya kemanfaaatan tidak
ditentukan secara pasti , karena tergantung dari besarnya
kemanfaatan tidak ditentukan secara pasti karena tergantung
dari besarnya pemupukan iuran sampai umur pensiun
ditambah bunga.
Program Pensiun Sendiri
Beberapa alternative :
menabung di bank
ikut asuransi hari tua / pensiun
ikut asuransi kematian
39
INVESTASI OBLIGASI
A.
SIFAT UTAMA OBLIGASI
Obligasi / bond adalah instrumen utang jangka
panjang yang diperdagangkan, dan dikeluarkan oleh
berbagai organisasi peminjam baik instansi
Pemerintah maupun perusahaan serta organisasi
lainnya.
Pemegang obligasi adalah pemberi pinjaman kepada
pihak yang mengeluarkannya / issuer.
40
Obligasi digolongkan sebagai sekuritas / efek
yang memberikan penghasilan tetap, karena issuer
menjanjikan kepada pemegang obligasi untuk :
a.
Membayar bunga periodik tetap.
b.
Membayar jumlah prinsipal tetap pada/
sebelum jatuh waktu. Jumlah prinsipal obligasi
disebut nilai par menunjukkan jumlah modal yang
harus dibayar kembali pada jatuh waktu.
41
Dalam perdagangan, biasanya harga pasar obligasi
berbeda dengan nilai parnya. Hal itu terjadi bila
kupon dari suatu obligasi berbeda dengan suku
bunga pasar yang berlaku. Harga pasar obligasi
bergerak terbalik dengan suku bunga pasar.
Berdasarkan kupon ini dibedakan jenis obligasi :
a.
Obligasi diskon / discount bond.
Oligasasi yang diperdagangkan dengan harga
pasar lebih rendah dari nilai Par.
b.
Obligasi premium / premium bond
Obligasi dengan harga pasar lebih tinggi
dari nilai par.
42
Obligasi mempunyai jangka waktu & habis pada
tanggal tertentu yang disebut tanggal jatuh waktu (
maturity ).
Berdasar jatuh tempo, obligasi dibagi :
a.
Obligasi berjangka/ term bond, yang memiliki
satu tanggal jatuh waktu yang cukup panjang.
b.
Obligasi serial / serial bond : yang memiliki
serangkaian tanggal jatuh waktu.
43
Tiga jenis syarat penarikan suatu obligasi :
a,
Dapat ditarik dengan bebas ( freely callable ) :
issuer dapat menariknya setiap waktu.
b.
Tidak dapat ditarik ( non callable ) : issuer tidak
diperbolehkan menariknya sebelum jatuh waktu
c.
Ditarik dengan penangguhan ( deffered call ) :
issuer dapat menariknya hanya setelah suatu jangka
waktu tertentu. ( umumnya 5 sampai 10 th).
44
B.
JENIS – JENIS KELUARAN ( ISSUE )
Obligasi dapat dibedakan berdasarkan jenis jaminan (
collateral ) yang mendukungnya , yaitu :
a.
Obligasi Senior / Senior bond : obligasi yang
sepenuhnya terjamin karena didukung oleh tuntutan / hak legal
atas kekayaan tertentu, milik issuer, seperti :
Obligasi hipotik ( mortgage bond ), yang dijamin
dengan real estate.
Sertifikat trust peralatan ( equipment trust certificate )
yang didukung dengan mesin / peralatan , seperti pada
perusahaan kereta api dan penerbangan.
45
b.
Obligasi Yunior / Junior bond, yang hanya
dijamin dengan janji issuer untuk membayar bunga
dan prinsipal berdasarkan waktu, seperti:
Tanda hutang / debenture, yaitu : tututan/ hak
atas penghasilan isuer setelah hak dari obligasi lain.
Obligsi penghasilan / income bond atau
revenue bond ), yaitu : utang yang bunganya dibayar
hanya setelah penghasilan issuer mencapai jumlah
tertentu
46
Obligasi berdasarkan pemegangnya :
a.
Obligasi atas nama ( registered bond ) yang
dikeluarkan kepada pemilik tertentu, & nama dari
pemegang obligasi secara formal didaftar pada
issuer, bunga dibayar otomatis kepada pemilik
tersebut.
b.
Obligasi atas unjuk ( bearer bond ), dimana
pemegangnya dianggap sebagai pemiliknya, &
issuer tidak mendaftar nama-nama pemilik bunga
dibayar berdasar kupon
47
Pasar Obligasi : Pemerintah , instansi, Pemda, Persuahaan &
institusi lain.
Keuntungan investasi dalam obligasi :
a.
rate of return yang cukup tingggi & kompetitif
b.
peluang untuk memperoleh capital gain
c.
fasilitas perpajakan dari jenis obligasi tertentu.
Kelemahan investasi dalam obligasi :
a.
dinominasi obligasi yang relative besr bagi investor individual
b.
kupon bersifat tetap selama jangka waktu obligasi, sehingga
terkikis inflasi
c.
ketiadaan / kelemahan pasar sekunder yang membatasi
perdagangan & spekulasi
Namun , keuntungan investasi dalam obligasi tetap melebihi
kelemahannya.
48
INVESTASI SAHAM
A.
SIFAT DASAR SAHAM
Saham ( common stock ) menarik bagi investor karena
berbagai alasan. Diantaranya untuk mendapatkan
kekayaan besar ( capital gain ) dengan relatif cepat, dan
memberikan penghasilan berjalan ( dividen ).
Sifat dasar investor saham adalah memberikan peran
serta bagi investor dalam laba perusahaan.
Pemegang saham adalah pemilik residual dari
perusahaan. Artinya : mereka berhak atas bagian
penghasilan perusahaan hanya setelah seluruh
kewajiban perusahaan dipenuhi , dan tidak ada jaminan
bahwa mereka akan memperoleh hasil investasi.
49
B.
ASPEK-ASPEK SAHAM
Saham merupakan suatu bentuk modal penyertaan ( equity
capital ) atau bukti posisi kepemilikan dalam suatu
perusahaan. Saham yang dikenal sebagai emisi yang
diperdagangkan secara umum ( publicly traded issues ) , yaitu
saham yang tersedia bagi masyarakat umum, dan di beli serta
dijual di pasar terbuka. Berbagai aspek saham :
Jenis emisi. Saham bisa dikeluarkan dengan berbagai cara ,
yaitu :
Penawaran umum ( public offering ) , dimana perusahaan
emiten, bekerjasama dengan underwriter, melakukan
penawaran sejumlah saham tertentu pada harga tertentu
kepada masyarakat investor
50
Penawaran hak ( rights offering ), dimana
pemegang saham yang ada diberi hak
pertama untuk emisi baru dengan membeli
saham baru secara proporsional dengan
kepemilikannya di perusahaan saat itu.
Saham penyertaan yang ditangguhkan (
deffered equity securities ), dimana pemegang
warrant diberi hak untuk sejumlah saham
tertentu, sedang pemegang saham konvertibel
diberi hak untuk menukarnya dengan
sejumlah saham biasa tertentu
51
Stock split : perusahaan dapat meningkatkan jumlah
saham yang beredar dengan mengumumkan bahwa
setiap saham yang beredar dapat ditukarkan
dengan sejumlah saham baru. Misalnya : stock split
2 untuk 1 berarti dua saham baru ditukar dengan
setiap saham lama.
Treasury stock
Biaya transaksi
52
INVESTASI SAHAM
A.
SIFAT DASAR SAHAM
Saham ( common stock ) menarik bagi investor karena
berbagai alasan. Diantaranya untuk mendapatkan
kekayaan besar ( capital gain ) dengan relatif cepat, dan
memberikan penghasilan berjalan ( dividen ).
Sifat dasar investor saham adalah memberikan peran
serta bagi investor dalam laba perusahaan.
Pemegang saham adalah pemilik residual dari
perusahaan. Artinya : mereka berhak atas bagian
penghasilan perusahaan hanya setelah seluruh
kewajiban perusahaan dipenuhi , dan tidak ada jaminan
bahwa mereka akan memperoleh hasil investasi.
53
ASPEK-ASPEK SAHAM
Saham merupakan suatu bentuk modal penyertaan ( equity
capital ) atau bukti posisi kepemilikan dalam suatu
perusahaan. Saham yang dikenal sebagai emisi yang
diperdagangkan secara umum ( publicly traded issues ) , yaitu
saham yang tersedia bagi masyarakat umum, dan di beli serta
dijual di pasar terbuka. Berbagai aspek saham :
Jenis emisi. Saham bisa dikeluarkan dengan berbagai cara ,
yaitu :
Penawaran umum ( public offering ) , dimana perusahaan
emiten, bekerjasama dengan underwriter, melakukan
penawaran sejumlah saham tertentu pada harga tertentu
kepada masyarakat investor
Penawaran hak ( rights offering ), dimana pemegang
saham yang ada diberi hak pertama untuk emisi baru
dengan membeli saham baru secara proporsional dengan
kepemilikannya di perusahaan saat itu.
54
Saham penyertaan yang ditangguhkan ( deffered equity
securities ), dimana pemegang warrant diberi hak untuk
sejumlah saham tertentu, sedang pemegang saham
konvertibel diberi hak untuk menukarnya dengan sejumlah
saham biasa tertentu
Stock split : perusahaan dapat meningkatkan jumlah saham yang
beredar dengan mengumumkan bahwa setiap saham yang beredar
dapat ditukarkan dengan sejumlah saham baru. Misalnya : stock split
2 untuk 1 berarti dua saham baru ditukar dengan setiap saham lama.
Kadang perusahaan melakukan stock split terbalik, mis : split 1
untuk 2 berarti satu saham baru ditukar dengan dua saham lama.
Treasury stock : saham yang telah dikeluarkan dan kemudian dibeli
kembali oleh perusahaan emiten.
55
Biaya transaksi : biaya traksaksi pembelian atau penjualan saham
terdiri dari dua komponen utama. Yaitu : pertama fee perantara yang
trgantung dari jumlah dan harga saham yang diperdagangkan, ratarata antara 1% sampai 3% dari traansaksi. Kedua. Fee transfer dan
pajak yang dikenakan pada penjual sekuritas yang jumlahnya relatif
kecil dibanding komisi broker.
Keuntungan dan kerugian pemilikan saham
Keuntungan / kemanfaatan pemilikan saham :
Peluang memperoleh hasil yang cukup besar berupa capital gain
Penghasilan berjalan dari pembayaran dividen
Investasi saham cukup likuid dan mudah dipindah tangankan
Unit biaya saham biasanya cukup rendah
56
Kelemahan pemilikan saham :
Risikonya yang cukup tinggi
Sangat sulit menilai saham dan memilih saham yang
berprestasi karena banyaknya unsur yang
mempengaruhi perkiraan dan harapan tentang arah
dari harga saham dimasa depan.
Penghasilan berjalan dari saham relatif rendah
dibandingkan dengan bunga obligasi, sehingga
dividen yield dari saham lebih rendah dari current
yield dari obligasi
57
Hak Suara
Pemegang saham memiliki hak suara yang dapat
ikut menentukan hal-hal yang mempengaruhi
jalannya perusahaan.
NILAI SAHAM
Nilai par ( par value ) : digunakan untuk menunjukkan
nilai tertera ( stated value ) atau nominal ( face value ).
Nilai ini sebenarnya tidak mengukur apa-apa, kecuali
untuk akuntansi yang semula menjadi dasa penilaian
kewajiban hukum pemegang saham
Nilai buku ( book value ) : menunjukkan besarnya
penyertaan pemegang saham ( stockholders' equity ) di
perusahaan.
58
Nilai likuidasi ( liquidation value ) : merupakan indikasi
mengenai nilai lelang perusahaan bila terpaksa ditutup
dan berhenti beroperasi.
Nilai pasar ( market value ) : harga pasar dari suatu emisi
saham , dan merupakan petunjuk bagaimana para
pelaku pasar secara keseluruhan mengukur nilai dari
saham itu.
Nilai investasi ( investment value ) : merupakan indikasi
nilai yang diberikan oleh investor terhadap saham yang
didasarkan atas perkiraan serta harapannya tentang
perilaku hasil dan risiko dari suatu saham
59
DIVIDEN
Dividen merupakan salah satu dari dua sumber
penghasilan bagi investor dari pemilikan saham
bahkan sebagian investor, dividen merupakan
sumber penting atau satu-satunya sumber
penghasilan
E.
PERPAJAKAN
Pajak senantiasa merupakan faktor yang harus
diperhitungkan dalam penghasilan dividen
60
KEBIJAKSANAAN DEVIDEN
Kebijaksanaan dividen rgular : didasarkan atas
pembayaran dalam rupiah tetap setiap periode.
Tujuannya menjamin tingkat deviden yeng teratur
dan konsisten, maksudnya, memperbesar
kepercayaan investorKebijaksanaan Dividen Ekstra,
dimana perusahaan secara periodeik
mengumumkan deviden ekstra bila tingkat laba lebih
tinggi dari normal, dan perusahaan memiliki
cadangan dana yang besar untuk membayar
dividenKebijaksanaan Payout Ratio Tetap : yang
menjaga agar persentase setiap rupiah dari laba
yang dibagikan kepada pemegang saham dalam
bentuk dividen tunai dapat konstan
61
JENIS DAN PENGGUNAAN SAHAM
Blue chips : saham yang tak tertandingi dalam mutu dan
mempnyai pengalaman yang panjang dan stabil dalam laba
dan dividen
Saham penghasilan ( income stock ) : saham yang memiliki
pengalaman yang panjang dan berkelanjuatan dalam
pembayaran dividen di atas rata-rata secara regular.
Saham pertumbuhan ( growth stock ) : saham yang telah ( dan
diharapkan terus ) mengalami laju pertumbuhan yang tinggi
secara konsisten dalam operasi dan laba.
Saham spekulatif ( speculative stock ) : saham yang
menawarkan harapan bahwa harganya akan naik.
Saham siklikal ( cyclicak stock ) : saham yang penghasilannya
berhubungan erat dengan tingkat kegiatan usaha umum.
Saham defensif ( defensive stock ) : saham yang harganya
tetap stabil ( atau malahan meningkat ) bila kegiatan ekonomi
menurun
62
H.
STRATEGI INVESTASI
Pada dasarnya , saham dapat digunakan untuk mencapai tiga
tujuan investasi utama :
Sebagai gudang nilai : berati investor mengutamakan
keamanan prinsipal, sehingga mereka akan mencari saham
blue chips dan saham nonspekulatif lainnya
Untuk pemupukan modal, berarti investor mengutamakan
invetasi jangka panjang, sehingga mereka akan mencari
saham pertumbuhan untuk memperoleh capital gain atau
saham penghasilan untuk mendapatkan dividen
Sebagai sumber penghasilan, berarti mereka akan mencari
saham penghasilan yang bermutu-baik dan hasil tinggi
63
Berbagai strategi investasi dikembangkan untuk mencapai
tujuan-tujuan investasi tersebut :
Beli dan tahan ( buy and hold ) : dengan menempatkan uang
pada wahana investasi yang aman, dan melihatnya
berkembang dari waktu ke waktu.
Penghasilan tinggi ( higt income ) : dimana investor mengejar
tingkat penghasilan berjalan yang tinggi, dengan saham yang
memberikan deviden yang terus meningkat dimasa depan.
Pertumbuhan jangka panjang yang bermutu ( quality long-term
growth ) : yang mengejar capital gain sebagai sumber hasil
yang utama.
Manajemen saham agresif ( aggressive stock management ):
merupakan strategi mencari penghasilan melalui manajemen
portofolio dan perdagangan saham yang agresif untuk
mendapatkan dividen dan capital gain.
Spekulasi dan perdagangan jangka pendek ( speculation and
short-term trading ) : menganut strategi yang spekulatif dengan
tujuan semata-amta untuk mendapatkan capital gain dalam
jangka pendek.
64
PENILAIAN HARGA SAHAM
Laba Per Saham atau Earning Per Share ( EPS )
Merupakan ratio yang menunjukkan berapa besar
keuntungan ( return ) yang diperoleh investor atau
pemegang saham per saham. Semakin tinggi nilai EPS
tentu saja menggembirakan pemegang saham karena
semakin besar laba yang disediakan untuk pemegang
saham
Laba bersih
EPS = ----------------Jumlah Saham
65
Price Earning Ratio ( PER )
Menggambarkan apresiasi pasar terhadap
kemampuan peruahaan dalam menghasilkan
laba. PER dihitung dalam satuan kali
Harga Saham
PER = -------------------EPS
Jumlah saham = modal ditempatkan &
disetor penuh : nilai nominal
Laba bersih per saham = laba bersih :
jumlah saham
66
Nilai Buku ( Book Value / BV )
Menggambarkan perbandingan total modal ( ekuitas
) terhadap jumlah saham.
Total Ekuitas
BV = --------------------------------Jumlah saham beredar
67
Price to Book Value / PBV
Menggambarkan seberapa besar pasar
menghargai nilai buku saham suatu peruahaan.
Makin tinggi ratio ini berarti pasar percaya akan
prospek perusahaan.
Harga saham
PBV = -----------------------------Nilai Buku Saham
68
Divident Payout Ratio / DPR
Persentase tertentu dari laba perusahaan yang
dibayarkan sebagai dividen kas kepada pemegang
saham
69
OPSI
Opsi (option) sesungguhnya merupakan
kontrak yang memberikan hak kepada
pemilik atau pemegangnya (option buyer,
option holders) untuk membeli atau
menjual sejumlah tertentu saham opsi
(optioned stock) suatu perusahaan tertentu
dengan harga tertentu (exercise price,
contract price, striking price), dalam waktu
atau tanggal jatuh tempo tertentu
(expiration date). Karena merupakan hak,
maka pemegang opsi dapat
70
Berdasarkan periode waktu
penggunaannya, opsi dibedakan menjadi
dua, yaitu:
1. Opsi tipeEropa (European Option),
adalah opsi yang dapat digunakan hanya
pada tanggal jatuh tempo.
2. Opsi tipe Amerika (American Option),
adalah opsi yang dapat digunakan
sebelum tanggal atau pada tanggal jatuh
tempo.
71
Berdasarkan jenis hak yang diberikan kepada
pemegangnya, opsi dibedakan menjadi dua, yaitu:
1. Opsi beli (call option), adalah opsi yang memberi hak
kepada pemegangnya untuk membeli sejumlah tertentu
saham suatu perusahaan tertentu dan penerbit opsi pada
harga tertentu setiap waktu sampai suatu tanggal tertentu
(tanggal jatuh tempo).
2. Opsi jual (put option), adalah opsi yang memberi hak
kepada pemegangnya untuk menjual sejumlah tertentu
saham suatu perusahaan tertentu kepada penerbit opsi
pada harga tertentu setiap waktu sampai suatu tanggal
tertentu (tanggal jatuh tempo).
72
.
2. Penerbit atau penjual opsi Dengan demikian ada
empat pihak yang terlihat dalam transaksi opsi,
yaitu:
1. Pembeli atau pemegang opsi beli (call holder):
memiliki hak untuk membeli sejumlah tertentu saham
dengan harga tertentu dan dalam waktu tertentu beli (call
writer): menerima pembayaran dan berjanji menyerahkan
sejumlah tertentu saham dengan harga tertentu dan
dalam waktu tertentu.
3. Pembeli atau pemegang opsi jual (put holder):
memiliki hak untuk menjual sejumlah tertentu saham
dengan harga tertentu dan dalam waktu tertentu.
4. Penerbit atau penjual opsi jual (put writer): menerima
pembayaran dan berjanji untuk membeli sejumlah
tertentu saham dengan harga tertentu dan dalam waktu
tertentu
73
OPSI BELl
Pada dasarnya ada empat hal penting
yang perlu diperhatikan dalam kontrak opsi
beli, yaitu:
1. Perusahaan yang sahamnya akan dibeli.
2. Jumlah saham yang dapat dibeli.
3. Harga pembelian atau harga
penyerahan (ecercise price) saham
tersehut.
4. Tanggal berakhirnya hak membeli
(tanggal jatuh tempo).
74
OPSI JUAL
Ada empat hal penting yang perlu
diperhatikan dalam kontrak opsi jual, yaitu:
1. Perusahaan yang sahamnya akan dijual.
2. Jumlah saham yang dapat dijual.
3. Harga penjualan atau harga penyerahan
saham tersebut (exercise price).
4. Tanggal berakhirnya hak menjual
(tanggal jatuh tempo).
75
PENILAIAN OPSI BELl DENGAN MODEL
BLACK-SCHOLES
Black-Scholes memperkenalkan model
penilaian opsi untuk pertama kali dan
hampir bersamaan dengan dimulainya
transaksi opsi. Dalam konteks ini, nilai
keseimbangan dan suatu opsi (Vo), yang
mertberikan hak kepada pemegangnya
untuk membeli selembar saham opsi
ditunjukkan oleh model Black Scholes
sebagai berikut:
76
Vo = Vs x N(d1) + E/(ert) N(d2)
d1 =
ln(Vs/E) + {r + 0,5(σ2)}t
-----------------------------(σ)( √t)
atau
d1 =
ln(Vs/E) + r(t)
------------------+ 0,5 (σ )(√t)
(σ)( √t)
d2 = d1 - (σ)( √t)
77
Keterangan simbol:
Vo = harga opsi beli saat mi
Vs = harga saham saat mi
E = harga penyerahan
e = bilanganantilog e = 2,7183
r = tingkat bunga bebas risiko saat ini
t = waktu yang tersisa hingga jatuh tempo, biasanya
dinyatakan dalam satuan tahun. Misalnya jangka
waktu sebelum tanggal jatuh tempo= 2 bulan, maka
t = 2/12 =1/6 = 0,167
σ = volatitas harga saham yang diukur dengan standar
deviasi harga saham
In = logaritma natural
N(dx) = fungsi kumulatif distribusi normal
78
Implikasi dari rumus tersebut adalah
bahwa nilai opsi beli tergantung atas lima
input, yaitu:
1. Harga pasar (\/s)
2. Harga eksekusi (E)
3. Jangka waktu jatuh tempo (t)
4. Tingkat bunga bebas risiko (r)
5. Risiko saham biasa (σ)
79
Apa yang terjadi dengan nilai wajar opsi beli apabila
salah satu input tersebut berubah sedangkan empat
lainnya tetap?
1. Semakin tinggi harga saham yang bersangkutan (Vs),
semakin tinggi nilai opsi beli.
2, Semakin rendah harga eksekusi (E), semakin tinggi
nilai opsi beli.
3. Semakin panjang waktu hingga tanggal jatuh tempo (t),
semakin tinggi nilai opsi beli.
4. Semakin tinggi tingkat bunga bebas risiko (r), semakin
tinggi nilai opsi beli.
5. Semakin tinggi risiko saham biasa (σ ), semakin tinggi
nilai opsi beli.
80
PENILAIAN OPSI JUAL DENGAN MODEL
BLACKSCHOLES
Black-Scholes memperkenalkan model
penilaian opsi untuk pertama kali dan
hampir bersamaan dengan dimulainya
transaksi opsi. Dalam konteks mi, nilai
keseimbangan dan suatu opsi (Po), yang
memberikan hak kepada pemegangnya
untuk menjual selembar saham opsi
ditunjukkan Black dan Scholes sebagai
berikut:
81
Po = E/(ert) N(-d2) — Ps N(-d1)
ln(Ps/E) + {r + 0,5(σ2)}t
d1 = -----------------------------------------------(σ) (√t)
d2 =
ln(Ps/E) + r(t)
atau d1 = -------------------------- + 05(σ)( √t)
(σ ) (√t)
d1-( σ) (√t)
82
Keterangan simbol:
Po = harga opsi jual saat ini
Ps = harga saham saat ini
E = harga penyerahan
e = bilanganantilog e = 2,7183
r = tingkat bunga bebas risiko saat ini
t = waktu yang tersisa hingga jatuh tempo, biasanya
dinyatakan dalam satuan tahun. Misalnya jangka waktu
sebelum tanggal jatuh tempo. = 2 bulan, maka t = 2/12 =
1/6 = 0,167
σ = volatilitas harga saham yang diukur dengan standar
deviasi harga saham
ln = logaritma natural
N(dx) = fungsi kumulatif distnibusi normal
83
Implikasi dari rumus tersebut adalah
bahwa nilai opsi jual tergantung atas lima
input, yaitu:
1. Harga pasar (Ps)
2. Harga eksekusi (E)
3. Jangka waktu jatuh tempo (t)
4. Tingkat bunga bebas risiko (r)
5. Risiko saham hiasa (σ)
84
Apa yang terjadi dengan nilai wajar opsi jual apabila
salah satu input tersebut berubah sedangkan empat
lainnya tetap?
1. Semakin tinggi harga saham yang bersangkutan (Ps),
semakin rendah nilai opsi jual.
2. Semakin rendah harga eksekusi (E), semakin rendah
nilai opsi jual.
3. Semakin panjang waktu hingga tanggal jatuh tempo (t),
semakin tinggi nilai opsi jual.
4. Semakin tinggi tingkat bunga bebas risiko (r), semakin
rendah nilai opsi jual.
5. Semakin tinggi risiko saham biasa (a), semakin tinggi
nilai opsi jual.
85
Agar rumus perhitungan di atas dapat
diterapkan, Black-Scholes mengasumsikan
bahwa:
1. Opsi dapat digunakan hanya pada saat
jatuh tempo (opsi tipe Eropa).
2. Biaya transaksi relatif kecil.
3. Saham tidak membayar dividen.
4. Tingkat bunga bebas risiko dapat
diketahui.
5. Perubahan harga mengikuti pola acak.
86
FAKTOR-FAKTOR YANG MENENTUKAN
HARGA OPSI
Faktor-faktor yang menjadi penentu harga
opsi adalah:
1, Harga saham yang diperjualbelikan.
2. Harga penyerahan atau harga eksekusi.
3. Waktu yang tersisa sampai tanggal jatuh
tempo.
4. Volatilitas harga saham yang
bersangkutan. _
5. Tingkat bunga bebas risiko.
87
INVESTASI REAL ESTATE
A. SIFAT-SIFAT INVESTASI REAL
ESTATE
Sifat-sifat investasi real estate terkandung
dalam :
(a) jenis-jenis properti,
(b) posisi kepemilikan atau hutang,
(c) investasi kelompok atau individual.
88
Jenis-jenis properti dapat dibedakan dalam tiga
golongan, yaitu:
a. Tempat tinggal pribadi (personal residence)
berupa rumah keluarga, kondominium, rumahsusun yang dimiliki dan menjadi tempat-tinggal
keluarga.
b. Properti penghasilan (income property), yaitu
properti yang disewakan, seperti gedung
apartemen, gedung perkantoran, dan pusat
perbelanjaan.
c. Properti spekulatif (speculative property),
seperti: tanah, bangunan, pompa bensin.
89
Investasi real estate dapat dilakukan dengan
kepemilikan individual, trust estate, atau firma
terbatas.
a.
Investasi dengan kepemilikan property
individual memberikan kekuasaan pengendalian
yang besar, tetapi kelemahannnya meñyangkut
terbatasnya modal perorangan untuk pengadaan
property.
b.
Trust investasi real estate (real estate
investment trust) adalah perusahaan investasi yang
menanam modal (yang diperoleh melalui penjualan
sahamnya kepada investor) dalam hipotek dan
berbagai jenis instrumen investasi real estate.
90
c. Firma terbatas (limited partnership)
adalah bentuk organisasi di mana
beberapa partner tertentu menjadi partner
terbatas (limited partner) yang tanggung
jawabnya terbatas pada investasi modal
awalnya, sedang partner umum (general
partner) menjadi manajer (managing
partner) yang mempunyai tanggung jawab
penuh dan membuat sebagian besar
keputusan.
91
B. TUJUAN DAN KENDALA
Dalam investasi real estate terdapat
beberapa pilihan; dalam rangka pilihan ini,
perlu ditetapkan kendala dan tujuan baik
yang finansial maupun yang nonfinansial.
Kendala atau batasan finansial
menyangkut (a) hubungan risiko-hasil (risk
return relationship) yang dapat diterima, (b)
jumlah modal (tertentu) yang ingin atau
mampu disediakan oleh real estate.
92
Sedangkan tujuan finansial sering
dinyatakan dalam:
1. nilai-sekarang bersih (net present-value)
2. perkiraan hasil (approximate yield)
3. periode pembayaran kembali (payback
period)
4. rasio perlindungan pajak (tax shelter
ratio)
93
C. LINGKUP ANALISA
Lingkup analisa investasi real estate
menyangkut empat faktor utama, yaitu:
Fisiknya properti.
Hak atas properti.
Jangka-waktu investasi.
Wilayah geografis.
94
D. DETERMINAN NILAI
Nilai real estate ditentukan oleh empat faktor determinan
utama, yaitu:
1.
Permintaan, adalah keinginan dan kemampuan
orang untuk membeli atau menyewa suatu properti
tertentu. Umumnya, permintaan berasal dan tiga surber
pokok, yaitu:
a. Dasar ekonomis.
b. Sifat kependudukan.
c. Pembiayaan hipotik (mortgage financing).
2.
Penawaran. Analisa penawaran real estate pada
hakekatnya menyangkut penilaian atas persaingan.
95
3. Properti. Nilai jual atau sewa dan
suatu properti tidak hanya ditentukan oleh
permintaan dan penawaran atau oleh
kebutuhkan dan harga. . Keunggulan nilai
dan keunggulan kompetitif dari suatu
properti dipengaruhi oleh lima faktor. Yaitu
:
a. Restriksi penggunaan.
b. Analisa lingkungan. Lokasi yang baik
memiliki dua dimensi yaitu: kemudahan
dan lingku•ngan.
96
c. Analisa lapangan. Beberapa sifat dan
properti yang menjadi kepentingan investor
menyangkut:
(i) ukuran luas properti
(ii) kualitas properti
d. Perbaikan.
e. Pengelolaan properti (property
management).
97
4. Proses transfer properti. Pasar
properti tidak bisa disebut efisien karena
kurangnya aliran dan pertukaran informasi
yang baik antara pembeli dan penjual, dan
antara penyewa dan yang menyewakan;
selain itu sebagian besar keputusan
berada di tangan pemilik properti sendiri.
Untuk memperbaiki proses jual-beli,
pengalihan atau transfer properti perlu
dilakukan peningkatan promosi dan
perbaikan negosiasi.
98
a. Promosi properti dilakukan melalui
ikian, pameran, diskon serta hadiah, dan
penjualan perorangan.
b. Negosiasi memerlukan
keakhlian!keterampilan untuk
mendapatkan harga dan persyaratan yang
baik.
99
E. PERKIRAAN NILAI PASAR
Dalam real estate, konsepsi nilai pasar berbeda
dengan saham dan obligasi karena berbagai alasan.
1. Setiap properti itu unik.
2. Syarat dan kondisi penjualan sangat beranekaragam.
3. Informasi pasar tidak sempurna.
4. Properti memerlukan cukup waktu untuk eksposur
pasar, tetapi penjual tidak mempunyai cukup waktu.
5. Pembeli juga harus bertindak cepat.
100
Dalam memperkirakan nilai pasar real
estate dikenal tiga pendekatan.
a. Pendekatan biaya,.
b. Pendekatan penjualan komparatif.
c. Pendekatan penghasilan,.
101
F. Prakiraan Hasil Investasi
Dalam melakukan prakiraan hasil investasi,
investor menggunakan pendekatan nilaipasar dan analisa investasi.
102
G. Nilai-Sekarang Aliran Tunai dan
Perkiraan Hasil
Dengan menggunakan teknik nilaisekarang, dapat diperkirakan mengenai
kelayakan suatu invetasi
properti.Asumsinya adalah bahwa properti
dipegang untuk beberapa tahun, dan
dalam masa (holding period) tersebut
properti memberi hasil (misalnya sewa),
setelah akhir masa itu properti dijual; dapat
juga selama holding period, properti tidak
memberi hasil tetapi memerlukan
103
Dalam hal ini diperlukan berbagai
perhitungan sebagai berikut:
a. aliran tunai sesudah pajak tahunan
(annual after tax cash flow) dan nilai
sekarang aliran tunai tersebut (present
value).
b. hasil penjualan sesudah pajak (after tax
proceed of sale) dan nilai-sekarang hasil
penjualan tersebut (present value)
104
EMAS DAN INVESTASI TAMPAK LAINNYA
A. PENGERTJAN
Pada dasarnya, investasi dapat dibedakan dalam
dua jenis utama, yaitu:
a. investasi-tampak (tangible investment), ialah
investasi yang dapat dilihat dan diraba, serta
memiliki bentuk atau substansi nyata, seperti:
real estate, emas, perak, berlian, benda seni,
barang antik, dan koleksi.
b. aktiva finansial (financial asset), ialah surat
berharga yang membuktikan hak, kepemilikan,
atau opsi untuk memperoleh kepentingan atas
kekayaan yang tampak atau tidak tampak,
105
B. SIFAT-SIFAT
Investasi-tampak memiliki sifat-sifat
tertentu yang mengandung kemanfaatan
sekaligus kelemahan dibanding investasi
lainnya.
a. Kelas Investasi Tersendiri
Sebagian investasi-tampak, seperti emas
dan berlian bersifat portabel (dapat
dibawa), sedangkan sebagian lainnya,
seperti tanah dan bangunan tidak portabel.
Sifat tersebut mempengaruhi perilaku
harganya.
106
i) investasi portabel dipilih dalam masa kondisi
nasional atau internasional tidak stabil, karena
investasi tersebut dapat dibawa atau dipindahkan
jika keadaan memburuk.
ii) investasi yang tidak portabel dikehendaki dalam
masa inflasi tinggi dan kondisi politis yang stabil
karena nilainya meningkat.
Selain itu, pasar investasi-tampak juga sangat
bervariasi. Berlian dan barang koleksi menghadapi
pasar yang tidak likuid dan terpecah, dengan biaya
transaksi yang tinggi. Sedangkan, pasar untuk emas
dan perak cukup likuid dengan biaya transaksi
moderat
107
b. Bentuk-bentuk yang Populer
Berbagai jenis investasi-tampak termasuk:
i) metal berharga, yaitu emas dan perak
ii) metal strategis, yaitu cobalt, chromium, gallium,
germanium, indium, magnesium, rhodium, dan
titanium
iii) batu berharga, yaitu berlian, rubi, dan emerald
iv) barang koleksi, yaitu perangko, koin, benda seni,
dan benda antik.
Satu sifat umum dan jenis investasi tersebut adalah
nilai kelangkaannya sehingga menarik para investor.
108
c. Kemanfaatan
Satu-satunya sumber hasil investasi dan
investasi- tampak adalah apresiasi harga atau
capital gain. Kecuali untuk bangunan yang
disewakan (rental properties) yang memberikan
penghasilan sewa periodik, investasi-tampak
tidak memberikan penghasilan-berjalan seperti
bunga, dividen, dan sewa. Di lain pihak,
investasi-tampak sering membutuhkan
pengeluaran biaya untuk penjagaan,
pemeliharaan (tanah, bangunan), dan asuransi
(metal dan batu berharga serta barang koleksi).
109
C. INVESTASI EMAS
Sejak ratusan bahkan ribuan tahun,
manusia telah tertarik pada emas. Saat in
kepemilikan emas masih merupakan
kebutuhan bagi banyak investor. Motivasi
untuk investasi dalam emas didorong oleh
dua faktor utama, yaitu tingginya laju inflasi
serta instabilitas nasional dan internasional
secara umum, selain faktor psikologis
investor yang menyertainya.
110
Investasi emas bisa dalam berbagai
bentuk:
1. Balok Emas (gold bullion)
2. Perhiasan Emas (gold jewelry)
3. Keping Emas (gold coins) / 1
4. Sertifikat Emas (gold certificates)
5. Emas-mendatang (gold futures)
111
D. EMAS SEBAGAI WAHANA INVESTASI
Emas merupakan wahana investasi yang cukup
spekulatif di mana harganya dapat berfluktuasi. Sumber
hasil potensial dan emas hanya berupa apresiasi harga,
maka investasi emas hanya menguntungkan pada saat
laju inflasi tinggi danlatau instabilitas politis.
Biaya transaksi dalam emas berupa komisi, mark up, dan
pajak. Tetapi biaya transaksi berbeda tergantung dan
jenis emas dan kuantitasnya. Sertifikat emas
mengandung biaya komisi dan mark up yang rendah,
serta tidak terkena pajak penjualan. Màkin besar
kuantitas yang diperdagangkan, makin rendah biaya
transaksinya.
112
Biaya penyimpanan emas juga bervariasi
tergantung jenis emas. Keping,- balok, dan
perhiasan emas dapat dengan mudah
disimpan di kotak penyimpanan (safe
deposit box) di bank dengan biaya relatif
renah. Sertifikat emas juga dapat disimpan
di bank dengan biaya penyimpanan
(storage fee) kurang dari 1% nilainya
setahun.
113
E. INVESTASI TAMPAK LAINNYA
Investasi-tampak lainnya meliputi logam
berharga, batu berharga, dan barang
koleksi. Jenis investasi mi berbeda dengan
emas (dan perak) dalam hal rendahnya
likuiditas. Selain itu, investasi tersebut
memer1ukan biaya-biaya lain yang tidak
dibutuhkan pada saham dan obligasi, yaitu
asuransi dan biaya penyimpanan. Masalab
lain menyangkut kemungkinan pemalsuan,
seperti pada benda seni.
114
F. PERAK (SILVER)
Investasi perak mengandung risiko.
Pertama, berbeda dengan emas, perak
mempunyai banyak penggunaan industrial,
khususnya dalam produk-produk fotografi;
jika perak tidak lagi dibutuhkan oleh
industri foto, harganya akan merosot.
Kedua, perak dalam kuantitas yang besar
ditimbun di berbagai tempat di seluruh
dunia; jika harga perak meningkat, dapat
mengakibatkan pelepasan perak yang
ditimbun ke pasar, sehingga menyebabkan
115
Berbagai bentuk investasi perak, termasuk:
balok perak, kepingan perak, dan
perdagangan perak mendatang. Secara
keseluruhan, perak merupakan investasi
yang lebih spekulatif daripada emas,
penlaku harganya sangat fluktuatif,
mengandung unsur risiko relatif tinggi, dan
tidak sebaik emas sebagai alat
menanggulangi inflasi (inflation hedge).
116
G. LOGAM STRATEGIS (STRATEGIC
METALS)
Logam strategis adalah logam-logam
pertambangan yang dibutuhkan untuk
produksi barang, meliputi cobalt,
chromium, gallium, germanium, indium,
magnesium, rhodium, dan titanium.
117
H. BERLIAN (DIAMONDS)
Berlian diminati oleh investor karena
beberapa alasan. Pertama, berlian sangat
langka dan kerak bumi dan sangat mahal
untuk mendapatkannya; nilai
kelangkaannya menarik investor-kolektor
maupun pencinta perhiasan. Kedua,
selama bertahun-tahun, pemasaran batu
yang belum dipotong dan tambang hampir
sepenuhnya dikendalikan oleh satu
perusahaan, yaitu Perusahaan Tambang
De Beers dan Afrika Selatan.
118
Namun di masa datang, produksi berlian
dan Zaire, Brazil, dan Rusia diperkirakan
akan meningkat sehingga akan
menurunkan kekuasaan De Beers.
Oleh karena setiap berlian itu unik, maka
kejernihan, warna, potongan, dan berat
karatnya (satu karat berat ‘142 ounces)
mempengaruhi nilainya. Kebanyakan
investor harus menggantungkan pada
gemologist yaitu ahli penilai berlian untuk
mengetahui kualitas berlian.
119
I. BARANG KOLEKSI (COLLECTIBLES)
Barang koleksi mempunyai nilai karena daya
tariknya bagi kolektor, seperti uang logam dan
perangko yang langka, benda seni, dan barang
antik. Namun barang koleksi bisa meliputi juga
botol dan keramik kuno, karpet kuno, bahkan
buku komik lama.
Investasi barang koleksi mengandung kerugian
dan keuntungan tertentu. Kerugiannya, barang
koleksi merupakan investasi yang sangat. tidak
likuid, pasaran penjualannya lambat, dan biaya
transaksinya tinggi dalam bentuk mark up dealer,
komisi, dan pajak
120
Keuntungannya, barang koleksi bisa
menjadi pelindung inflasi (inflation hedge),
dapat digunakan untuk dekorasi ruangan
tempat tinggal dan kantor, serta
memberikan kesenangan dalam
mengkoleksikan.
1. Koleksi perangko (philateli)
2. Koleksi uang logam (numismatics)
3. Benda seni (artwork)
4. Barang antik (antiques)
121
Daftar Referensi
Sentanoe Kertonegoro, Analisa dan
Manajemen Investasi, Widya Press
Jakarta, 1995
Abdul Halim, Analisis Investasi, Salemba
Empat, 2003.
Frank J. Fabozzi, Manajemen Investasi,
Salemba Empat, 1999
122