Transcript Die Insolvenz der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die „Kalte Zwangsverwaltung“
– ein heißes Eisen –
Prof. Dr. Reinhard Bork
Universität Hamburg
Übersicht
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Was ist „kalte Zwangsverwaltung“?
Rechte an den Miet- und Pachtforderungen
Einzelheiten zur „kalten Zwangsverwaltung“
Zulässigkeit der „kalten Zwangsverwaltung“
Die Vergütungsfrage
Was ist „kalte Zwangsverwaltung“?
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Vereinbarung zwischen Insolvenzverwalter
und Bank als Grundlage
Bank verzichtet auf die Zwangsverwaltung
Insolvenzverwalter
- bewirtschaftet das Grundstück
- zieht die Miet- und Pachtforderungen für
die Bank ein
- und führt den Erlös nach Abzug der
Kosten an die Bank ab
Rechte an den Miet- und Pachtforderungen
1) außerhalb der Insolvenz
 dingliches Recht aus §§ 1147, 1123 BGB
auf die Forderungen
 Recht an den Forderungen erst nach
Beschlagnahme durch
Forderungspfändung
Anordnung der Zwangsverwaltung
Rechte an den Miet- und Pachtforderungen
2) innerhalb der Insolvenz
 bereits beschlagnahmte Forderungen:
Absonderungsrecht
 noch nicht beschlagnahmte Forderungen:
keine Beschlagnahme durch die
Insolvenzeröffnung zugunsten der
Bank
keine Beschlagnahme durch
Forderungspfändung der Bank
Beschlagnahme zulässig durch Zwangsverwaltung gemäß § 49
InsO
Rechte an den Miet- und Pachtforderungen
3) Schlingerkurs der Rechtsprechung
 BGHZ 168, 339
 BGH ZIP 2007, 35
 BGHZ 182, 264
Zwischenergebnis
Sind die Miet- und Pachtforderungen bei Insolvenzeröffnung noch nicht zugunsten der
Bank beschlagnahmt, so handelt es sich bis
zur Anordnung der Zwangsverwaltung um
freie, nicht durch ein Absonderungsrecht
belastete Masse.
Einzelheiten zur „kalten Zwangsverwaltung“
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Grundlage
Zweck
Vorteile
Vertragsdetails
Grundlage der „kalten Zwangsverwaltung“
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§ 80 InsO
- Einziehung der Forderungen
- Auskehr des Erlöses an die Bank
Vertrag
- im Regelverfahren
- nach Freigabe
∙
der Forderungen
∙
des Grundstücks
Zweck der „kalten Zwangsverwaltung“
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Vereinfachung des Verfahrens
Kostenersparnis
Massegenerierung
Vorteile
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für den Grundpfandgläubiger
- nur ein Ansprechpartner (Insolvenzverwalter)
- weniger Reibungsverluste
- kein gerichtliches Verfahren erforderlich
- keine Titelumschreibung erforderlich
- keine Zustellung erforderlich
- keine Einstellung nach § 153b ZVG zu
besorgen
- Höhe des Kostenbeitrags aushandelbar
Vorteile
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für den Insolvenzverwalter
- freihändige Veräußerung erleichtert
- Massegenerierung durch Erlösbeteiligung und
Kostenbeitrag aushandelbar
Details der vertraglichen Regelung (I)
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Verwaltung durch den Insolvenzverwalter
Festlegung des Verwaltungszeitraums
Auskehr der Erlöse an die Bank
- Masseverbindlichkeit (§ 51 Abs. 1 Nr. 1 InsO)
- Vorrang vor den übrigen Massegläubigern
Tilgungsvereinbarung
- dingliche Zinsen
- Grundschuldkapital
- gesicherte Forderung
Details der vertraglichen Regelung (II)
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Freistellung der Masse von den Kosten der
Verwaltung, den öffentlichen Lasten und der
(Umsatz-)Steuern
Rechnungslegung
Beteiligung der Masse am Erlös
Vergütung
Zulässigkeit der „kalten Zwangsverwaltung“
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keine „evidente Insolvenzzweckwidrigkeit“
kein Haftungsfall (§ 60 InsO)
Die Vergütungsfrage
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Problem:
- Insolvenzverwalter agiert (hauptsächlich) im
Interesse der Bank
- wird aber aus der Masse bezahlt
Lösungsmöglichkeiten:
- Bank leistet an die Masse (Kostenfreistellung/
Erlösabzug nach dem Rechtsgedanken der
§§ 166 Abs. 2, 170 f. InsO)
- Verwalter verzichtet auf Vergütungserhöhung und wird von der Bank bezahlt
Stimmt die Prämisse (Verwalter wird
aus der Masse bezahlt?)
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Zwangsverwaltervergütung nach ZwVwV
Erhöhung der Berechnungsgrundlage nach § 1
InsVV
- § 1 Abs. 2 Nr. 1 InsVV (analog)
- § 1 Abs. 2 Nr. 4 InsVV
→ i.d.R. nur in Höhe eines Überschusses
Zuschlag nach § 3 Abs. 1 lit. b InsVV
Vergütung des vorläufigen Insolvenzverwalters
Die Vergütungsfrage
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Problem:
- Insolvenzverwalter agiert im Interesse der
Bank
- wird aber aus der Masse bezahlt
Lösungsmöglichkeiten:
- Bank leistet an die Masse (Kostenfreistellung/
Erlösabzug nach dem Rechtsgedanken der
§§ 166 Abs. 2, 170 f. InsO)
- Verwalter verzichtet auf Vergütungserhöhung und wird von der Bank bezahlt
Lösung nach dem Rechtsgedanken der
§§ 166 Abs. 2, 170 f. InsO
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Bank leistet an die Masse den Betrag, um den sich
die Insolvenzverwaltervergütung gemäß § 3 Abs. 1
lit. b InsVV erhöht (Kostenfreistellung, i. d. R. durch
Erlösabzug).
Das muss vereinbart werden, damit die Masse nicht
schlechter steht als bei der Zwangsverwaltung.
Aber Quotelung,
- weil das Grundstück auch im Übrigen verwaltet
wird (Werterhaltung etc.)
- erst recht, wenn die Masse an den eingezogenen
Beträgen partizipieren soll
Zulässigkeit einer Vergütungsvereinbarung
→ Nach ganz h. M. unzulässig und nach § 134 BGB
nichtig
 keine Vereinbarung über abweichende Zahlungen aus der Masse
 aber auch keine Vereinbarung über Zahlungen
der Bank an den Insolvenzverwalter (arg. § 56
InsO)
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!