Transcript La détention d`un immeuble

EPSG : séance plénière
La détention immobilière au
Luxembourg par un non-résident
Vincent Cornilleau & Bernard Goffaux
• L’acquisition d’un immeuble
• La détention d’un immeuble
• La transmission d’un immeuble
L’acquisition d’un immeuble
• Acquisition en personne physique
 Droits d’enregistrement
- 6% sur la valeur de marché du bien
- Ville de Luxembourg ; surtaxe communale de 50% (soit taux
de 9%) sauf sur l’acquisition d’un immeuble d’habitation
- Crédit d’impôt de 20.000 EUR/personne lors de l’acquisition
d’une résidence principale (pas pour l’acquisition d’un autre
immeuble)
 Droits de transcription : 1%
L’acquisition d’un immeuble
• Acquisition en personne physique
 TVA
- Assujettissement de plein droit : Vente d’immeuble à
construire
- Assujettissement optionnel : Vente entre 2 assujettis d’un
immeuble qui sera affecté à l’exercice d’une activité assujettie
à la TVA
- Octroi d’un taux super réduit de 3% pour la construction de
logements
 Peu importe qu’il soit occupé personnellement ou non par
le constructeur
 Gain fiscal plafonné à 60.000 EUR
L’acquisition d’un immeuble
• Acquisition en société (société résidente ou non, de capital ou
transparente)
 Acquisition des parts d’une société immobilière :
- Société de capitaux : Pas de droit d’enregistrement ou de
TVA
- Société transparente : Droits ordinaires de vente
 Acquisition de l’immeuble par la société
- Droits d’enregistrement : idem qu’en personne physique mais
pas de crédit d’impôt
- TVA : Idem qu’en personne physique
• L’acquisition d’un immeuble
• La détention d’un immeuble
• La transmission d’un immeuble
La détention d’un immeuble
Remarques préalables
En matière d’impôt sur les revenus :
Suivant les CDI habituellement conclue par le Luxembourg, les
revenus immobiliers sont imposables dans l’Etat de situation du bien

les revenus immobiliers restent donc imposables au
Luxembourg sous réserve d’une clause de progressivité dans le
pays de résidence du contribuable
La détention d’un immeuble
I. Impôts fonciers
• Impôt prélevé au profit des communes
• Impôt à charge du propriétaire (pas du locataire)
• Calcul
 2 étapes :
 Base d’assiette : Valeur Unitaire X taux d’assiette (entre 7
et 10‰)
 Impôt = Base d’assiette X taux communal
 Taux (Luxembourg) varie suivant catégorie de bien (250%
pour maison unifamiliale ou de rapport, 500% pour immeuble
à usage mixte ou non-bâti, 750% pour immeuble commercial,
…)
La détention d’un immeuble
I. Impôts fonciers
• Impôt prélevé au profit des communes
• Impôt à charge du propriétaire (pas du locataire)
• Calcul
 Exemple :
Maison d’habitation
VU = 5.000 EUR
Base d’assiette = 5.000 X 10‰ = 50
Impôt = 50 X 250% = 125 EUR
La détention d’un immeuble
II.
Les revenus locatifs
•Détention en personne physique
 Occupation personnelle
- Base imposable
 Valeur locative
Valeur forfaitaire déterminée sur la base de la valeur unitaire du
bien
Ex :
VU = 5.000 EUR
VL = (3.800 X 4%) + (1.200 X 6%) = 224 EUR
La détention d’un immeuble
II. Les revenus locatifs
• Détention en personne physique
 Occupation personnelle
- Base imposable
 Dépenses déductibles
1. Frais d’obtention
- Intérêts débiteurs plafonnés
Années 1 à 6 : 1.500 EUR par contribuable + enfants
Années 7 à 11 : 1.125 EUR
Après : 750 EUR
- Intérêts débiteurs déductibles pour la résidence
principale (pas pour la résidence secondaire)
- Pas de plafond tant que l’immeuble n’est pas occupé
La détention d’un immeuble
II. Les revenus locatifs
• Détention en personne physique
 Occupation personnelle
- Base imposable
 Dépenses déductibles
1. Frais d’obtention
- Pas d’autres frais d’obtention en cas d’occupation
personnelle
- Aucun frais déductible pour une résidence
secondaire
La détention d’un immeuble
II. Les revenus locatifs
• Détention en personne physique
 Occupation personnelle
- Base imposable
 Dépenses déductibles
2. Dépenses spéciales : Primes assurance solde restant
dû
- Prime annuelle : 672 EUR/contribuable + enfants
- Prime unique : 6.000 EUR/contribuable + enfants
- Taux d’imposition : taux marginal (41,34% max. + contribution
de crise et contribution de dépendance)
La détention d’un immeuble
II. Les revenus locatifs
• Détention en personne physique
 Mise en location
- Base imposable
 Loyers effectivement perçus + autres prestations
éventuelles supportées par le locataire
 Dépenses déductibles :
1. Frais d’obtention :
- Frais réels avec possibilité d’opter pour des frais
forfaitaires
- Frais réels (entretien, réparations, taxes, intérêts
débiteurs, primes assurances, amortissements,…)
La détention d’un immeuble
II. Les revenus locatifs
• Détention en personne physique
 Mise en location
- Base imposable
 Loyers effectivement perçus
 Dépenses déductibles :
1. Frais d’obtention :
- Amortissements
- Base : Prix d’acquisition (prix du terrain exclu) +
frais d’acte + dépenses d’investissement
- Taux :
Immeuble de – de 6 ans : 6%
Immeuble entre 6 et 60 ans : 2%
Immeuble de + de 60 ans : 3%
La détention d’un immeuble
II. Les revenus locatifs
• Détention en personne physique
 Mise en location
- Base imposable
 Loyers effectivement perçus
 Dépenses déductibles :
1. Frais d’obtention :
- Intérêts débiteurs intégralement déductibles sans
plafond
La détention d’un immeuble
II. Les revenus locatifs
• Détention en personne physique
 Occupation personnelle
- Base imposable
 Dépenses déductibles
1. Frais d’obtention
- Possibilité d’opter pour les frais forfaitaires
- 35% des loyers bruts sans excéder 2.700 EUR à
majorer des intérêts débiteurs et taxes locales
La détention d’un immeuble
II. Les revenus locatifs
• Détention en personne physique
 Mise en location
- Base imposable
 Loyers effectivement perçus
 Dépenses déductibles :
2. Dépenses spéciales : Primes d’assurance non
déductibles comme dépenses spéciales (déduite au
titre de frais d’obtention)
- Taux d’imposition : taux marginal (41,34% max.)
La détention d’un immeuble
II. Les revenus locatifs
• Détention en société
 Société de capital
- Société résidente : assujettissement à IRC et ICC sur
revenus mondiaux
- Société non résidente : assujettissement à IRC et ICC sur
revenus de source luxembourgeoise seulement
- Base imposable = Loyers perçus – charges déductibles
(intérêts d’emprunt, amortissements et autres frais)
- Taux d’imposition : 28,80% (IRC : 22,05% et ICC :
6,75%)
La détention d’un immeuble
II. Les revenus locatifs
• Détention en société
 Société transparente (SC)
- Transparence fiscale : bénéfices réalisés au niveau de la
société sont répartis entre les associés en fonction de leur
participation
- Nature des revenus : bénéfices commerciaux ou revenus
locatifs ?
- Imposition des revenus à l’IR dans le chef des associés
- Assujettissement de la société à l’ICC si activité
commerciale
La détention d’un immeuble
III. Impôt sur le patrimoine
• Détention en personne physique : pas d’impôt sur la fortune au
Luxembourg
• Détention en société
 Assujettissement à l’ISF luxembourgeois tant des société
résidente que non résidente (uniquement sur la valeur des
biens indigènes dans ce dernier cas)
 Base imposable : VU du bien
 Taux : 0,5%
• L’acquisition d’un immeuble
• La détention d’un immeuble
• La transmission d’un immeuble
La transmission d’un immeuble
Remarques préalables
• En matière d’impôt sur les revenus : Suivant les CDI habituellement
conclue par le Luxembourg, les gains en capital réalisés lors de la
vente d’un immeuble sont imposables dans l’état de situation et les
gains en capital réalisés lors de la cession d’autres biens sont
imposables dans le pays de résidence du cédant
• En matière de droits de donation et de succession, pas de CDI
signée par la Luxembourg et donc risque de double imposition dans
le pays de situation et dans le pays de résidence du donateur/défunt
ou du donataire/héritier
La transmission d’un immeuble
I. Transmission à titre onéreux
• Détention en personne physique
 Plus-value imposable au titre de revenu divers
- Revente dans les 2 ans : +value de spéculation
 Base imposable :
Prix de cession - Prix d’acquisition (prix d’achat + frais
acte +dépenses d’investissement) - frais d’obtention
(frais de vente)
 Taux d’imposition : taux marginal (41,34% max.)
La transmission d’un immeuble
I. Transmission à titre onéreux
• Détention en personne physique
 Plus-value imposable au titre de revenu divers
- Revente après 2 ans : Plus-value de cession
 Base imposable :
Prix de cession - Prix d’acquisition réévalué (prix
d’achat + frais acte +dépenses d’investissement) frais d’obtention (frais de vente)
 Taux d’imposition : demi taux global (20,67% max)
 Abattements :
 50.000 EUR (doublé pour les couples imposés
collectivement)
 75.000 EUR aliénation d’un immeuble bâti acquis
par succession en ligne directe
La transmission d’un immeuble
I. Transmission à titre onéreux
• Détention en personne physique
 Plus-value imposable au titre de revenu divers
- Exemption générale pour la cession de sa résidence
principale (pas applicable dans le cas d’un non résident)
La transmission d’un immeuble
I. Transmission à titre onéreux
• Détention en société
 Sociétés de capitaux
- Vente de l’immeuble
 Plus-value = bénéfice commercial imposable à l’IRC et
à l’ICC
 Base imposable = Prix de cession – prix d’acquisition
réévalué – amortissement – frais d’obtention de vente
 Taux d’imposition : 28,80%
La transmission d’un immeuble
I. Transmission à titre onéreux
• Détention en société
 Sociétés de capitaux
- Vente de parts de la société
CDI signée par le Luxembourg réserve normalement
l’imposition de ces gains au pays de résidence du cédant
La transmission d’un immeuble
I. Transmission à titre onéreux
• Détention en société
 Sociétés transparentes
- Vente de l’immeuble : Plus-value imposable dans le chef
des associés proportionnellement à leur participation
- Vente des parts sociales : Transparence fiscale = même
situation que si vente des immeubles par les associés.
Imposition des associés comme si ils détenaient
l’immeuble directement
La transmission d’un immeuble
II. Transmission à titre gratuit
• Transmission entre vifs - Donation
 Acte notarié obligatoire
 Imposition au Luxembourg (suivant droit interne)
 Base imposable :
- Donation en pleine propriété : valeur de marche du bien
- Donation de la nue-propriété : valeur usufruit déductible
La transmission d’un immeuble
II. Transmission à titre gratuit
• Transmission entre vifs
 Taux d’imposition
En ligne directe
•
1,8 % sans dispense de rapport
•
2,4 % avec dispense de rapport
Entre époux ou entre partenaires : 4,8 %
Entre frères et sœurs : 6 %
Entre oncles/tantes et neveux/nièces : 8,4 %
Entre grands-oncles/grands-tantes et petits neveux/nièces : 9,6 %
Entre autres personnes : 14,4 %
La transmission d’un immeuble
II. Transmission à titre gratuit
• Transmission pour cause de mort - Succession
 Imposition aux droits de mutation par décès au Luxembourg
(suivant droit interne)
 Déclaration de droits de mutation par décès obligatoire au
Luxembourg (même si pas de droit dû)
 Base imposable :
- Actif : valeur de marché du bien au jour du décès
- Passif : admission seulement des dettes garanties par
l’immeuble et les dettes contractées en vue de son
acquisition, son amélioration ou sa conservation
La transmission d’un immeuble
II. Transmission à titre gratuit
• Transmission pour cause de mort – droits de mutation par décès
 Taux d’imposition
En ligne directe : pas de droits
• sauf sur part extra-légale :
• 2,5 – 8 % sur la quotité disponible léguée par préciput et hors part
• 5 – 16 % sur le surplus
Entre époux ou entre partenaires :
• avec enfant communs : pas de droit
• sans enfants communs : 5 – 16 %
Entre frères et sœurs :
• 6 – 19,2 % sur la part ab intestat
• 15 – 48 % sur la part extra-légale
Entre oncles/tantes et neveux/nièces :
• 9 – 28,8 % sur la part ab intestat
• 15 – 48 % sur la part extra-légale
Entre grands-oncles/grands-tantes et petits neveux/nièces :
• 10 – 32 % sur la part ab intestat
• 15 – 48 % sur la part extra-légale
Entre autres personnes : 15 – 48 %
La transmission d’un immeuble
II. Transmission à titre gratuit
• Utilisation du démembrement comme technique de planification
 Acquisition en démembrement
Pas de disposition équivalente à celle de l’article 9 C. succ.
Belge ou de l’article751 CGI français
 Vente avec réserve d’usufruit ou moyennant rente viagère
Fiction successorale : réintégration de la pleine propriété du
bien vendu dans l’actif successoral si la vente est intervenue
dans les trois mois du décès (= Art. 11 C. succ. Belge)
Le fisc luxembourgeois face à l’échange d’informations
• Acquisition immobilière
 Risques d’interrogation du fisc luxembourgeois sur la provenance
des fonds lors de l’acquisition
 Echange d’informations possibles :
- Pas d’échange automatique
- Eventuellement un échange spontané
- Echange sur demande
Le fisc luxembourgeois face à l’échange d’informations
• Détention immobilière
Echange d’informations possibles :
- Pas d’échange automatique
- Echange spontané éventuel
- Echange sur demande
Le fisc luxembourgeois face à l’échange d’informations
• Transmission immobilière
Echange d’informations possibles :
- Pas d’échange automatique
- Echange spontané éventuel
- Echange sur demande