Transcript Korteriomandite valitsejad vajavad valitsemise üleandmise

Korteriomandite
valitsejad vajavad
valitsemise
üleandmisevastuvõtmise head tava
OÜ Olemar
Lauri Laats
Mõisted meeldetuletuseks
 KORTERIOMANDISEADUS

KOS
§ 8. Korteriomanike ühisus


Kokkuleppe alusel võivad korteriomanikud korraldada kaasomandi
esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) käesolevas seaduses
sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui
korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse
nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu
õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Eelmises lauses
sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes
käesolevat seadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus
korteriühistuseadusega.
§ 15. Korteriomandi valitsemine
Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või
korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti.
§ 17. Korteriomanike üldkoosolek
Käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega
tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul.
§ 18. Üldkoosoleku kokkukutsumine, juhatamine ja
protokollimine


Valitseja kutsub korteriomanike üldkoosoleku kokku vähemalt üks kord aastas.
Üldkoosoleku otsused protokollitakse. Protokollile kirjutavad alla valitseja ja üks
korteriomanik. Kui on moodustatud majanõukogu, kirjutab protokollile alla ka
majanõukogu esimees või selle liige. Korteriomanikel on õigus protokollidega
tutvuda
Valitseja tegutseb:
Käsunduslepingu alusel

§ 619. Käsunduslepingu mõiste (VÕS)
Käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama
teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga
maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud.
Käsundiandja ehk korterelamu omanikud
valivad endale valitseja ehk käsundisaaja

§ 20. Valitseja nimetamine ja tagandamine (KOS)

Valitseja nimetamise ja tagandamise otsustavad korteriomanikud
häälteenamusega. Valitseja võib nimetada ametisse kuni viieks aastaks.
Nimetamiseks on vaja valitseja kandidaadi nõusolekut. Valitseja
tagandamise suhtes võib kohaldada piirangut, mille järgi võib ta tagandada
vaid olulisel põhjusel. Muid piiranguid valitseja nimetamisele ega
tagandamisele ei kohaldata. Valitseja nimetamist ega tagandamist ei saa
korteriomanike kokkuleppega välistada.

Käsundiandja annab käsundisaajale kohustused ja õigused!
§ 21. Valitseja õigused ja kohustused

viima ellu korteriomanike otsuseid
ja hoolitsema kodukorra täitmise eest

valitsema korteriomanike ühiseid
rahalisi vahendeid;
Valitsejal on õigus kõigi
korteriomanike nimel

korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning
teha volituse piires tehinguid;

esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud
ulatuses.

Valitseja võib korteriomanikelt nõuda volikirja andmist. Volikirjale kirjutavad
alla käesoleva seaduse § 18 lõikes 6 sätestatud isikud või teeb seda
üldkoosoleku poolt volitatud isik.
§ 22. Majanduskava ja aruandlus

Valitseja koostab kalendriaastaks majanduskava

Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on
korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku
kohustuste eseme valitsemisega seotud summade
tasumiseks, ning majanduskavast nähtub ulatus, milles
valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia
ning selleks kohtuvälised ja kohtulikud nõuded esitada
Mida peaksime Meie EKHHL liikmed
ettevõtma, et vältida arusaamatusi
valitsemisperioodil ning valitsemisperioodi
lõppemisel
!?
Nr 1

Tuleb ja peab selgitama korteriomanikkele, et
kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, ning
sellest tulenevad kohustused ja õigused lasuvad neil.

Hetkeolukord - Korteriomanike seas enam levinud
arusaam on, et valitseja (haldaja) vastutab kõigi
korteriomanike “pattude” eest!
Nr 2
Tuleb korrastada lepingud
kommunaalteenuste osutajatega

Korteriomanditeks jagatud maja majandamine toimub
selliselt, et valitseja sõlmib korteriomanike ühisuse eest
ja nimel lepingud kommunaalteenuste osutajatega.
Sellisel viisil sõlmitud lepingu poolteks on teenuse osutaja
ühelt poolt ja selle maja kõik korteriomanikud teiselt
poolt

Hetkeolukord – Valitsejad sõlmivad lepingud kommunaalteenuste
osutajatega oma nimel ja vahendavad teenuste osutamist
korteriomanikele ehk läbi selle võtavad endale suuremad kohustused
Nr 3
peab kinni pidama seadustest

Valitseja peab kindlasti pidama kinni KOS § 18 lõige 1 (Valitseja kutsub
korteriomanike üldkoosoleku kokku vähemalt üks kord aastas) ja lõige 6
(Üldkoosoleku otsused protokollitakse. Protokollile kirjutavad alla
valitseja ja üks korteriomanik. Kui on moodustatud majanõukogu,
kirjutab protokollile alla ka majanõukogu esimees või selle liige.
Korteriomanikel on õigus protokollidega tutvuda

Kindasti tuleb protokollis ära märkida korteriomanike varalised õigused ja
kohustused mis korteriomanikud võtnud üksksteisele vastastikku.

Hetkeolukord – koostatud protokollid on puudulikult, reeglina puudub märge
kaasomandiga seotud varalistest õigustest ja kohustustest.
Nr 4
Valitseja koostab kalendriaastaks
majanduskava, mis kinnitatakse üldkoosoleku
poolt

Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele
vastastikku kohustuste eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning
majanduskavast nähtub ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud
majanduskava ellu viia ning selleks kohtuvälised ja kohtulikud nõuded esitada.

Majanduskava tuleb protokolli sisse kirjutada või vormistada protokolli lisana ning
viidata sellest protokollis. Kindlasti, tuleb rakendada majanduskavale samad
allkirjastamise nõuded, mis kehtivad protokolli allkirjastamisel.

Hetkeolukord – koostatud majanduskavad reeglina ei vasta KOS §20 tulenevatele
nõuetele. Tihti peale protokollis leidub ainult märge sellest, et kaasomanikud on
arutanud majanduskava, kuid samas ei ole märget sellest, mis ole majanduskava
sisu.
Kaasomanikud oma otsusega soovivad
vahetada valitsejat
Kuidas edasi?
KORTERIOMANIKKELE TULEB ANDA
ADEKVAATSET INFOT (MITTE EKSITAVAT)

Kaasomanikud, valitseja kui ka tulevane potensiaalne valitseja peavad
kinni pidama KOS § 18, mis räägib üldkoosoleku kokkukutsumisest ning KOS §
20, mis räägib valitseja nimetamisest ja tagandamisest.

Kindlasti tuleb kaasomanikke teavitada, mis on nende õigused selles
küsimuses ja millisteks võivad kujuneda kohustused ( nt, ennetähtaege
ülesütlemine, oluliste põhjuste põhjendatused valitseja tagandamisel jne.)
Ei sooviks selle teema juures kauem peatuda, see eeldab juba eraldi peatükki
Tegevused kui pooled on jõudnud
arusaamisele, et koostöö ei ole enam
võimalik ning kaasomanikud on valinud
uue valitseja või valitsemisvormi
!?
Poolte vahel koostatakse ning allkirjastatakse
VALITSEMISE ÜLEANDMISE KOKKULEPPE, milles on
ära märgitud alljärgnev:

Sõlmitud kokkuleppe koht ja kuupäev

Valitsemise üleandja ja valitsemise vastuvõtja andmed

Üleandja valitsemis perioodi algus ja lõpp kuupäevad ning Vastuvõtja
valitsemise algus kuupäev.

Üleandja märgib kokkuleppes ning annab üle korteriomanike ühistest
rahalistest vahendites soetatud vara (nt: korterelamu dokumentatsioon,
muruniitja, võtmed jne)

Üleandja märgib kokkuleppes ning annab üle korteriomanike vara, mis oli
ülenadjale üleantud enne tema valitsemis perioodi. (korterelamu
dokumentatsioon, võtmed, jne.)

Üleandja märgib kokkuleppes korteriomanikke viimase aruandlus
üldkoosoleku kuupäeva ning annab üle protokolli koos lisadega.

Üleandja koostab korteriomanikke ühiste rahaliste vahendite ülevaate
perioodi eest, mille kohta korteriomanike üldkoosolekul aru ei ole antud!
Korteriomanikke ühiste rahaliste vahendite seis fikseeritakse kokkuleppes

Fikseeritakse kuupäev, millal üleandja annab vastuvõtjale üle korteriomanike
poolt reaalselt laekunud rahade vaba jäägi, mis sõltub tegelikest maksetest ja
korteriomanike eest tehtud väljamaksetest. (ehk korteriomanike ühiste
rahaliste vahendite ülejääk või puudujääk ning selle summa õigust kinnitavad
dokumendid)

Üleandja fikseerib ning esitab kõik dokumentatsiooni, mis puudutab antud
korterelamu korteriomanikke jõustunuid kui ka pooleliolevaid kohtuasju.
Vastuvõtja võtab vastu! (§ 21Valitseja on õigus ja kohustus esitada kohtus ja
kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses).

Üleandja fikseerib ning annab üle korteriomanikke koolt esitatud 12 kuu vee,
elektri, gaasi jne. tarbimise näidud.

Juhul kui on pooleliolev kohtuasi, mis puudutab korteriomanikke ühist nõuet
korteriomaniku vastu, üleandja esitab võlgniku tarbimise näidud perioodi
eest, mis hõlmab kohtuasja.

Üleandja fikseerib ning annab üle kõik korteriomanike ühisuse eest ja nimel
sõlmitud lepingud kommunaalteenuste osutajatega, ning teavitab
kommunaalettevõtjaid uuest valitsejast ning lepingu ülemineku kuupäevast.

Pooled allkirjastavad valitsemise üleandmise
kokkulepe 3 identses eksemplaris, millest üks jääb
Üleandjale, teine Vastuvõtjale ja kolmas
korteriomanike Ühisusele!

EKHHL liikmete hea tava võiks näha ette, et korterelamu valitsemine antakse
üle uuele valitsejala koos korteriomanike ühiste varaliste õiguste ja
kohustustega 2 kuu jooksul alates vastava sisulise otsuse tegemisest. ( see
asjaolu ei takista valitsemise üleandmist varem või koheselt)
Head Valitsemist!