Transcript Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu 462 SE

Korteriomandi- ja
korteriühistuseaduse eelnõu –
mida toob see olemasolevatele
korteriühistutele?
Vaike Murumets
Eelnõu 462 SE
• VV heaks kiidetud 04.07.2013
• I lugemine Riigikogus 15.10.2013
• Seaduse jõustumine:
– alates 01.01.2018
– rakenduslikud muudatused alates 01.01.2016
– osa muudatusi jõustub üldises korras
Mis on korteriomand? I
• Kinnisasja kaasomanike kokkulepe selle
kohta, et igaühel neist on kaasomandis
hoone ühele osale – korterile – ainuõigus
• Korteriomand algab kaasomandist ja
kaasomandit on vaja ühiselt majandada
• Korteriomand ≠ 9-kordne paneelmaja!
• Paarismajast kuni Viru keskuseni
Mis on korteriomand? II
• Majandamise vorme on täna kaks:
– korteriomanike ühisus (KOS)
– korteriühistu (KÜS (+MTÜS) + KOS)
• Ka korteriühistu olemasolul tuleb
arvestada KOSiga!
Probleemid I
•
•
Seaduste paljusus. Kas parkimiskohtade kasutamist
reguleerib KOS või KÜS? Selle üle vaieldi läbi kolme
kohtuastme ja jõuti järeldusele, et KOS, st parkimiskohtade
jagamiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek (3-2-1151-10)
Ebaselgus majandamise vormi osas:
–
–
•
Kas majas on ühisus või ühistu?
Kes ja mis ajast on ühisuse valitseja?
Korteriomanike ühisus kui õigussubjekt. Korteriomanike
ühisus soovib oma maja katust remontida. Kellega peaks
ehitaja sõlmima lepingu, kas ühisuse või valitsejaga?
Probleemid II
• Ehitise kaasomaniku vastutus.
• Sulailmaga maja räästasse tekkinud purikas
kukub alla ja vigastab tänaval jalutanud inimest.
• Kannatanu võib välja valida ühe korteriomaniku
(näiteks pensionäri, kelle korter ei ole koormatud
hüpoteegiga) ja esitada kogu nõude tema vastu.
• See korteriomanik saab hiljem omakorda teiste
korteriomanike käest nende osa välja nõuda.
Probleemid III
•
Majandamiskulude nõude realiseerimine
–
–
Täitemenetlus korteriomaniku vastu ebaõnnestub,
sest korteriomand on koormatud hüpoteegiga ja
hüpoteegipidaja ei ühine täitemenetlusega.
KÜ võlg läheb üle korteriomandi ostjale ka
täitemenetluses, kui võla suurus on ostjale teada.
Probleem – korteriühistu juhatuse liige teatab
täiturile alusetust nõudest ja korteriühistu peab
hüvitama tekitatud kahju nii ostjale,
hüpoteegipidajale kui endisele korteriomanikule (32-1-192-12).
Kaalutud lahendused
• Selgitada paremini kehtivaid seadusi
• Muuta kehtivaid seadusi ja säilitada kaks
erinevat majandamise vormi:
– Ühisus, mis ei ole juriidiline isik ja ühistu
– Ühisus, mis on ühistust erinev juriidiline isik
• Teha uus seadus:
– Ühisused kõigis majades
– Ühistud kõigis majades
Eelnõus pakutud lahendused I
1. Seaduste paljusus – kahe erineva seaduse (KOS,
KÜS) asemele luuakse üks, millesse täpsed viited
MTÜS kohalduvatele sätetele.
2. Ebaselgus majandamise vormi osas – igas majas, kus
on korteriomandid, luuakse automaatselt korteriühistu.
Üheselt võimalik tuvastada, milline ühistu millist maja
valitseb ja kes on liikmed.
3. Korteriomanike ühisus kui õigussubjekt – kõikide
korteriomandite valitsemine toimub ühes vormis –
juriidilisest isikust korteriühistu kaudu.
Eelnõus pakutud lahendused II
1. Ehitise kaasomaniku vastutus – korteriomaniku
vastutus ei ole enam otsene ja solidaarne
2. Purikakahju ohver peab esitama oma nõude
korteriühistu vastu
3. Majanduslikult tähendab see korteriomaniku
osavastust ehk vastutust vastavalt oma
kaasomandiosa suurusele
Eelnõus pakutud lahendused III
• Majandamiskulude nõude
realiseerimine
– KÜ pandiõigus annab KÜ-le eelise kõigi
pandipidajate ees, hüpoteek ei takista
KÜ nõude realiseerimist
– Täite- ja pankrotimenetluses KÜ võlg
ostjale üle ei lähe, KÜ nõue täidetakse
pandi ulatuses eelisjärjekorras
Uue seaduse rakendamine
• Kaks aastat enne seaduse jõustumist
algab korteriomandite ja korteriühistute
sidumine registrites
• Kui teadet ei tule, siis tuleb ise reageerida
• Senine nimi jääb alles
• Põhikiri jääb alles
• Mitme kinnisasja ühistud otsustavad,
kuidas jätkata
Tänan!